小額貸款公司貸款公司房地產(chǎn)企業(yè)擔保業(yè)務(wù)操作指引模版

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房地產(chǎn)企業(yè)擔保業(yè)務(wù)操作指引第一章房地產(chǎn)企業(yè)貸前調(diào)查作業(yè)指引第一條房地產(chǎn)企業(yè)不是我司的目標客戶，一般不予借貸，但特殊情況下，個別工業(yè)企業(yè)貸款，借用房地產(chǎn)企業(yè)擔保，這類業(yè)務(wù)就要重點調(diào)查擔保的房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況，因此，我們制定了房地產(chǎn)企業(yè)擔保業(yè)務(wù)操作指引，具體內(nèi)容如下：第二條房地產(chǎn)企業(yè)擔保，視同貸款調(diào)查。（一）根據(jù)公司要求的文件清單收集齊文件。（二）雙人實地進行第一輪調(diào)查：1、與法人及主要股東面談（股份占比前三位股東，均需面談），做好面談記錄，法人及總經(jīng)理需拍照；了解企業(yè)發(fā)展歷程，近期有無股權(quán)變更、重大對外投資、增（撤）資情況，如有，詳細了解并提交相關(guān)證明材料。2、實地查看企業(yè)樓盤，包括周邊設(shè)施、醫(yī)院、銀行、大型超市、公園、學校等。3、通過與法人或銷售負責人的交流，了解其營銷策劃方案以及近期銷售情況；4、與財務(wù)人員進行交流，根據(jù)稅務(wù)報表、財務(wù)報表、原始憑證核實企業(yè)真實銷售及資產(chǎn)負債情況；同時通過企業(yè)銀行流水與法人的訪談記錄進行驗證；特別要對其他應(yīng)付款科目進第1頁共10頁行核查；5、實地調(diào)查至少5名以上的一線員工（注意避免企業(yè)高管的陪同并避免高管的親屬的調(diào)查），驗證工資發(fā)放的及時性及員工滿意度（取得該企業(yè)銀行代發(fā)工資的明細及進帳單的回執(zhí)聯(lián)）；6、查看銷售部門的銷售臺帳及客戶簽約率統(tǒng)計。7、法人或?qū)嶋H控制人的行業(yè)經(jīng)驗；從銀行征信及企業(yè)提供的簡歷相互驗證；8、通過與法人或?qū)嶋H控制人的交流及接觸，判斷其風險偏好及素質(zhì)；9、法人或?qū)嶋H控制人的年齡及身體健康情況；10、開發(fā)資質(zhì)、“五證”原件的核查；11、銷售策劃公司負責人的交流：了解其銷售策劃方案及目前效果；如效果不理想，詢問其調(diào)整方案；12、通過最高人民法院的信息查詢客戶有無歷史訴訟；如該客戶有其他負面信息的，則通過公安機關(guān)查詢其民事、刑事方面信息；13、抵押物的核查：結(jié)合抵押物的位置、年限、是否學區(qū)、周邊小區(qū)等綜合因素考慮；客戶經(jīng)理提供照片時按以下順序展示：（1）、百度地圖中該抵押物的地理位置；（2）、抵押物小區(qū)大門口的照片；第2頁共10頁（3）、整幢建筑物的照片；（4）、抵押物門牌及門口的照片；（5）、抵押物內(nèi)部結(jié)構(gòu)的照片；14、調(diào)查目前樓盤的銷售價與周邊其他小區(qū)價格的差別：如有，則需特別披露，并判斷該樓盤是否在未來一年內(nèi)有升值的空間；15、了解政府、銀行對該房地產(chǎn)開發(fā)商的支持（配合）程度；16、了解企業(yè)法人或?qū)嶋H控制人在當?shù)氐娜嗣}關(guān)系及社會資源；（三）第二（三）輪調(diào)查：如有需要。房地產(chǎn)企業(yè)借款和擔保一般不予考慮合作，特殊情況才考慮少量合作，并采取上述調(diào)查方式，若不接受調(diào)查，就不予合作。第二章房地產(chǎn)企業(yè)擔保業(yè)務(wù)作業(yè)指引第三條特別要求：如審批通過，通過網(wǎng)簽的方式到房產(chǎn)部門辦理登記，并簽訂購房合同，具體要求如下：（1）、按目前市場價的50%簽約；（2）、在住宅和商鋪同時可供我公司選擇時，優(yōu)先選擇易變現(xiàn)的房產(chǎn)；（3）、選擇的住宅最好能夠靠在一起；第3頁共10頁（4）、須提前與開發(fā)商簽訂好團購協(xié)議；（5）、辦理房產(chǎn)證的授權(quán)委托書需提前簽訂好并公證；（6）、回購協(xié)議的簽訂必須明確條件和要求，即何種情況下我公司可不履行回購協(xié)議；何種情況下我公司可履行回購協(xié)議但房產(chǎn)開發(fā)商須承擔一定的罰款；何種情況下我公司必須履行回購協(xié)議；（7）、利是（擔保費用）采取以現(xiàn)金方式結(jié)算，不得轉(zhuǎn)帳?？蛻裘窟€款一部分借款，就釋放同等金額的房產(chǎn)。第四條本操作指引自2013年7月1日試行。第4頁共10頁

附件一:房地產(chǎn)項目信用等客戶名稱:指標指標性質(zhì)分值客戶經(jīng)理評分直接上級評分風險部評分11.企業(yè)發(fā)展趨勢核心指標52.項目當前銷售情況核心指標63.實際控制人的風險偏好和素質(zhì)64.實際控制人的行業(yè)經(jīng)驗核心指標55.實際控制人的年齡核心指標37.銀行系統(tǒng)征信核心指標48.小貸系統(tǒng)征信核心指標39.法人（實際控制人）征信核心指標310.在建工程是否封頂511.項目所處位置412.開發(fā)商綜合評估核心指標813.資產(chǎn)負債率核心指標814.已開發(fā)樓盤的知名度核心指標515.高管經(jīng)營能力5第5頁共10頁

17.該開發(fā)商過往的開發(fā)經(jīng)歷核心指標618.政府支持程度219.銀行支持（配合）程度220.樓盤的銷售策劃情況521.建筑商評價及付款情況523.其他渠道獲得的評價225.企業(yè)工資是否按時發(fā)放核心指標226.企業(yè)是否為員工繳納保險227.貸款用途明確度及資金規(guī)模匹配度核心指標429.法人是否涉及黃賭毒30.法人是否涉及超出可控額度的高額民間借貸31.法院、公安、勞動部門系統(tǒng)查詢32.其它特殊加減分項（10分）33.其他負面信息合計：100000核心指標得分率：100%0.0%0.0%0.0%第6頁共10頁

風險點:注：65分-70分為C級客戶、70.1-75為B級客戶、75.1分以上為A級客戶。65分（不含65分）以下貸3所有指標：增減后得分不超過本項得分，最低分為0分。每個客戶的具體結(jié)果均要計算出來。備注1征信（銀行系統(tǒng)）：備注2備注1征信（銀行系統(tǒng)）：備注2征信（小貸系統(tǒng)）：以下為負面記錄1、存量貸款全部或部分逾期：需判斷是否存在惡意逾期，非惡］2、過去一年內(nèi)存在三次以上（含）4天到30天的逾期：扣0.513、過去一年內(nèi)存在二次以上（含）超過30天的逾期：扣1分4、過去一年內(nèi)存在一次（含）超過60天的逾期：扣1.5分5、現(xiàn)有信用卡逾期，且逾期金額大于等于該信用卡授信額度的f6、在過去六個月內(nèi)所有信用卡存在四次以上（含）或期限超過;7、在過去六個月內(nèi)所有信用卡存在二次以上（含）或期限超過（1、未向我公司隱瞞任何一筆貸款2、在小貸系統(tǒng)中的貸款要求同銀行征信系統(tǒng)。第7頁共10頁附件二:補充協(xié)議***需要購房合同與網(wǎng)簽，金額一致甲方：法定代表人:乙方： 身份證號：上列甲乙雙方就購買甲方開發(fā)的“ 項目”期幢單元室，達成如下補充協(xié)議：1、上述房屋購買面積、實際價格 元按照購房合同計算，甲方按照補充協(xié)議約定開具收據(jù)共計人民幣 元，達成買賣合意，簽訂房屋買賣合同網(wǎng)上登記備案。乙方于 年月日一次性支付 元整，甲方也以上述價格回購。2、在本協(xié)議有效期內(nèi)允許甲方回購，時間從 年月日起至年月日止。在協(xié)議期間，甲方可以隨時回購。3、甲方回購房屋前，每月需按月息率支付利息給乙方，第一次付息為年月日，以后每月日前打入 的銀行賬戶，帳號： 。如甲方不能按期支付，利息將按雙倍計算。4、協(xié)議期內(nèi)對上述房屋買賣回購產(chǎn)生的稅費由甲方承擔。5、未盡事宜，雙方協(xié)商。甲方:乙方:甲方:簽訂日期：第8頁共10頁補充協(xié)議⑵甲方：法定代表人：乙方： 身份證號：上列甲乙雙方就購買甲方開發(fā)的“ 項目”期幢單元室，達成如下補充協(xié)議：1、上述房屋面積、價格按照購房合同計算，乙方于年月曰一次性支付 元整，達成買賣合意，簽訂房屋買賣合同，網(wǎng)上登記備案成功，甲方開具收據(jù)；2、在本協(xié)議有效期內(nèi)允許甲方回購，時間從 年月日起至年月日止。