華漕瓏隱推售部分

推售——推售策略及節(jié)奏安排定價——別墅戶型靜態(tài)定價定價——酒店公寓靜態(tài)定價推售——推售節(jié)奏及資金回籠計劃

項目名稱開盤日期成交均價(元/平米)主力面積段(平米)主力總價段(萬元)2012年去化2012年月均去化綠城玫瑰園2011.6.282012.6.30

65399492-5222614-3809272.5由于城市型純獨棟別墅屬于稀缺性產品,在售的一手項目較少,且新推的更少,本項目的推售策略,參照今年6月有新推量的綠城玫瑰園的推售進行分析中原目標：本項目每次推盤的銷售周期為8個月時間,每次推售15-20套;本項目平均每次集中推盤去化新推房源60%以上時計劃推售下一批;推售時間安排策略推售策略首批推售樣板區(qū)標桿房源確立項目價值,樹立標桿;少推多開,每次推盤房源數量在15-20套,整個推售周期在45-48個月;每次推盤各種,面積段均有推售,且同類面積段的各類戶型也進行組合搭配推出;每次推售在去化率達到60%以上時再加推下批房源,且主要以補充前批去化的戶型房源為主;項目稀缺性的酒店公寓產品,在項目別墅產品成為市場標桿時順勢推出,放在別墅推盤期間推出,迅速去化;每次推售中,小面積S戶型房源是項目總價較低的產品,每次推售均搭配該類戶型.利用S戶型價格杠桿因素,保證每次推售的去化量;2014年8月推酒店公寓16套出售,/25套出租A1A1A1A2A2A2A2A2A3A3A4A3A3SSSC2B4B1B1C2B4B4B4C2C2C1B3A2A1A1A1A1A1A2A2A2A2A2A2A2A1SSSSSA1A1A1A1A3A3A4A4A2B2B2B2C2A1A1A1B1B2SSSSSSSSSC1C1SSSA1A1B1B1B1A4A2A2A2A2C1C1推售節(jié)奏推盤原則：首批標桿房源確立價值、少推多開、價格穩(wěn)步提升項目別墅產品推售時間安排推售時間2013年10月第1次推售2014年6月第2次推售2015年5月第3次推售2016年4月第4次推售2017年3月第5次推售合計銷售周期8個月(13.10-14.05)11個月(14.06-15.04)11個月(15.05-16.03)11個月(16.4-17.02)8個月(17.03-17.10)48個月S0359320A16334218A27520418A3042006A4012014B1020136B2003104B3100001B4310004C1100225C2221005合計202118171591價格策略項目的定價說明按照市場比較法，得出本案初步靜態(tài)價格參考本板塊內二手在售項目—西郊莊園和蘭喬圣菲為定價參照酒店公寓以離本項目最近的復地御西郊為定價參照價格策略選取項目樓盤名稱首推日期板塊容積率地下室花園面積總建面(平米)交房標準主力面積(平米)成交均價(萬/平米)本案2013年華漕0.49166-20020057556毛坯310-380-西郊明苑2010年西郊0.4200-315500-80084000毛坯380-4207.8蘭喬圣菲(二手)2006年華漕0.29195-284400-100093000毛坯280-3406.2御翠園2008年花木0.2180-250400-6001600005000元/平米260-3509S戶型靜態(tài)均價：85000元/平米別墅310-380平米戶型面積段價格策略定價參考選?。篠戶型主力面積在310-380平米,是原有的保留房源;該類產品的定價參考對象選取去化主力面積在300-400平米的蘭喬圣菲、西郊明苑和花木板塊的御翠園為參考名稱權重比權重分本項目西郊明苑蘭喬圣菲(二手)御翠園區(qū)域屬性10%1012141212園林景觀15%101210811設計團隊15%1015888容積率10%1010101112周邊環(huán)境7%10913913地下室8%1010141210花園面積5%1010121212建筑品質5%101211910會所5%101110915折舊率5%1011969物業(yè)服務5%101110910附加價值10%1015888綜合評分100%10.0011.9310.539.3410.56參考價格

780006200090000權重

40%40%20%權重價格

353483167717949項目均價

84974選取項目樓盤名稱首推日期板塊容積率地下室(M2)花園面積(M2)總建面(M2)交房標準主力面積(M2)成交均價(萬/M2)本案2013年華漕0.49245-450300-100057556毛坯410-770-綠城玫瑰園2010年馬橋0.2300-5001500-1800145000毛坯492-5226.5西郊莊園(二手)2002年華漕0.25無地下室800-3800146000毛坯390-5226.4九間堂2004年花木0.28180-250600-100024298毛坯400-60011.5別墅410-770平米戶型面積段價格策略定價參考選取：A.B.C戶型面積在410-770平米,是項目的主力面積段;該類產品的定價參考對象選取去化主力面積在400-520平米的綠城玫瑰園、西郊莊園和花木板塊的九間堂別墅為參考價格策略主力戶型（A戶型）靜態(tài)均價：100000元/平米名稱權重比權重分本項目綠城玫瑰園西郊莊園(二手)九間堂別墅區(qū)域屬性10%101271212園林景觀15%1012899設計團隊15%1015779容積率10%1010111111周邊環(huán)境7%1098913地下室8%10131008花園面積5%1012111210建筑品質5%1013889會所5%101111117折舊率5%1011745物業(yè)服務5%1011777附加價值10%1015576綜合評分100%

12.328.118.139.05參考價格

6539964000115000權重

35%30%35%權重價格

347722909536069項目均價

99936別墅B/C戶型價格策略B戶型和C戶型相對主力戶型A戶型,地下室要多50-200平米,且花園面積也相對要大很多;參考市場上國際社區(qū)板塊一手在售項目的主力面積與大面積戶型價格對比,價格增幅在10-20%之間;建議:B戶型靜態(tài)均價110000元/平米;C戶型靜態(tài)均價120000元/平米選取項目樓盤名稱首推日期板塊容積率地下室(M2)花園面積(M2)總建面(M2)交房標準主力面積(M2)成交均價(萬/M2)大戶型(地下室花園面積大)價格(09-12年成交數據)本案2013年華漕0.49245-580300-100057556毛坯410-77010萬/M2-御翠園2008年花木0.2180-250400-6001600005000元/平米260-3509萬/M210.5-11.5萬/M2九間堂2004年花木0.28180-250600-100024298毛坯400-60011.5萬/M212.5-13.5萬/M2價格策略大面積戶型靜態(tài)均價：110000元/平米(B戶型)、120000元/平米(C戶型)別墅D戶型樓王價格策略項目D戶型處于項目最中心位置，且戶型面積、地下室和花園面積都最大，是本項目的樓王;通過樓王樹立項目的價值標桿,參照項目周邊同類產品,以蘭喬圣菲和西郊莊園的樓王價格與主力戶型均價價差作比對,價差幅度在38-40%之間;建議樓王戶型價格為150000元/平米選取項目樓盤名稱首推日期板塊容積率地下室(M2)花園面積(M2)總建面(M2)交房標準主力面積(M2)成交均價(萬/M2)大戶型(1000M2)樓王價格(二手市場成交數據)本案2013年華漕0.49245-580300-100057556毛坯410-77010萬/M2-萬科蘭喬圣菲(二手)2006年華漕0.29195-284400-100093000毛坯280-3406.2萬/M28.5-9萬/M2西郊莊園(二手)2002年華漕0.25無地下室800-3800146000毛坯390-5226.4萬/M29-10萬/M2價格策略至尊戶型（D型）靜態(tài)均價：150000元/平米別墅總銷金額：47.2億整體均價：105239元/平米本項目的別墅整體均價測算別墅類套數占比總面積(平米)均價(元/平米)總銷金額(元)S20690915.4%85000587,284,550A461990744.4%1000001,990,664,000B15835718.6%110000919,227,100C10756916.9%120000908,244,000D220694.6%150000310,317,000合計

9344810100.0%1052394,715,736,650選取項目樓盤名稱板塊主力面積(平米)裝修標準(元/平米)成交均價(元/平米)本案(16戶酒店公寓)華漕210-2408000-10000-復地御西郊西郊200-3508000070000名稱權重比權重分本項目復地御西郊周邊環(huán)境12%101011生活配套10%101011租賃因素12%10139產品品質8%101211視野景觀10%101013戶型設計8%1088會所5%101012交通配套8%1099設計團隊5%101211物業(yè)服務5%101010產品屬性12%10814精裝修5%1088綜合評分100%10.0010.2411.03市場均價(元)

6498670000酒店公寓價格策略定價參考選?。罕卷椖繉儆诔鞘行图儶殫潉e墅項目酒店公寓套數較少,且一棟出租,一棟出售;出售的酒店公寓產品的定價以相似面積段,臨近本項目的復地御西郊為參考價格策略酒店公寓靜態(tài)均價：65000元/平米類別套數總面積(平米)均價(元/平米)總銷金額(元)公寓(出售)16321665000209,040,000酒店公寓總銷金額2.09億整體均價65000元/平米本項目的公寓整體均價測算酒店公寓租賃價格策略酒店公寓租金價格參考周邊別墅相似面積的租金價格,并結合考慮別墅折舊因素;酒店公寓租賃價格比對周邊其他項目租金時考慮酒店服務的增值因素;綜合上述因素，本項目酒店公寓的租金定在25-30美金/平米·月比較適合，結合本項目酒店公寓的出售總價，該租金年回報率在4%左右，也在市場的租金收益率范圍內名稱面積(平米)租金(美金/平米·月)蘭喬圣菲28022西郊莊園35022林茵湖畔別墅30015名稱面積(平米)總價(萬元)本項目酒店公寓210-2401575-1800價格策略酒店公寓租金建議：$25-30/平米/月本項目全盤推售及資金回籠計劃推盤節(jié)奏第一批第二批第三批第四批第五批合計推盤時間2013年10月2014年6月2015年5月2016年4月2017年3月

銷售周期8個月(13.10-14.05)11個月(14.06-15.04)11個月(15.05-16.03)11個月(16.04-16.02)8個月(17.03-17.10)

48個月推盤套數202118171591推售戶型A1戶型6套;A2戶型7套;B3戶型1套;B4戶型3套;C1戶型1套;C2戶型2套;S戶型3套;A1戶型3套;A2戶型5套;A3戶型4套;A4戶型1套B1戶型2套;B4戶型1套;C2戶型2套;S戶型5套;A1戶型3套;A2戶型2;A3戶型2套;A4戶型2套;B2戶型3套C2戶型1套S戶型9套;A1戶型4套B1戶型1套;B2戶型1套C1戶型2套;S戶型3套A1戶型2套;A2戶型4套;A4戶型1套B1戶型3套;C1戶型2套

去化目標121815161374去化率60%86%83%94%87581%均價(萬元/平米