地鐵及地鐵商業(yè)

一、節(jié)省土地：由于一般多數(shù)市的市區(qū)地皮價(jià)值昂貴，將鐵路建于地底，能夠節(jié)省地面空間，令地面地皮能夠作其他用途；二、減少噪音：鐵路建于地底，能夠減少地面的噪音。3、減少干擾：由于地鐵的行駛線路不與其他運(yùn)輸系統(tǒng)（如地面道路）重疊、交叉，因此行車受到的交通干擾較少，可節(jié)省大量通勤時(shí)刻。4、節(jié)約能源：在全世界暖化問(wèn)題下，地鐵是最佳公共交通運(yùn)輸工具。由于地鐵行車速度穩(wěn)固，大量節(jié)省通勤時(shí)刻，使民眾樂(lè)于搭乘，也取代了許多開(kāi)車所消耗的能源。五、減少污染：一般的汽車?yán)闷突蚴妥鳛槟茉?，而地鐵利用電能，沒(méi)有尾氣的排放，不會(huì)污染境。缺點(diǎn)：一、建造本錢(qián)高：由于要鉆挖地底，地下建造本錢(qián)比建于地面高。二、建設(shè)周期長(zhǎng)：一樣由于要挖地道，鋪設(shè)鐵軌，設(shè)備等等，和各類調(diào)試工作。地鐵從開(kāi)始動(dòng)工到投入運(yùn)營(yíng)需要很長(zhǎng)的時(shí)刻。3、前期時(shí)刻長(zhǎng)：建設(shè)地鐵的前期時(shí)刻較長(zhǎng)，由于需要計(jì)劃和政府審批，乃至還需要實(shí)驗(yàn)。從開(kāi)始醞釀到付諸行動(dòng)破土動(dòng)工需要超級(jí)長(zhǎng)的時(shí)刻，短則幾年，長(zhǎng)則十幾年也是有可能的。三、中國(guó)各城市地鐵進(jìn)展簡(jiǎn)史近幾年，中國(guó)地鐵進(jìn)展迅速，到目前為止中國(guó)已經(jīng)有25個(gè)城市已有地鐵或正在建造地鐵。1965年07月：北京地鐵1號(hào)線一期動(dòng)工建設(shè)；1969年10月，北京地鐵1號(hào)線一期建成通車，1982年12月北京地鐵1號(hào)線正式對(duì)外營(yíng)運(yùn)。1970年04月：天津地鐵1號(hào)線動(dòng)工建設(shè)；1984年12月，天津地鐵1號(hào)線建成通車2006年06月：天津地鐵1號(hào)線從頭通車運(yùn)營(yíng)1975年11月：香港石峽尾—觀塘線動(dòng)工興修；1979年10月：香港石峽尾—觀塘線正式通車1990年01月：上海地鐵1號(hào)線動(dòng)工建設(shè)；1994年12月：上海地鐵1號(hào)線一期建成通車1993年12月：廣州地鐵1號(hào)線動(dòng)工建設(shè)；1998年12月：廣州地鐵1號(hào)線建成通車1999年12月：深圳地鐵一號(hào)線一期動(dòng)工建設(shè)；2004年12月：深圳地鐵1號(hào)線一期、4號(hào)線建成通車2000年12月：南京地鐵1號(hào)線一期動(dòng)工建設(shè)；2005年09月：南京地鐵1號(hào)線一期建成通車運(yùn)營(yíng)2000年12月：武漢輕軌1號(hào)線一期動(dòng)工建設(shè)；2005年09月：武漢輕軌1號(hào)線一期建成通車運(yùn)營(yíng)2005年12月：成都地鐵1號(hào)線一期動(dòng)工建設(shè)；2010年10月：成都1號(hào)線一期建成通車運(yùn)營(yíng)2005年11月：沈陽(yáng)地鐵1號(hào)線一期工程獲批并動(dòng)工建設(shè)2007年03月：杭州地鐵1號(hào)線動(dòng)工建設(shè)2007年06月：重慶地鐵1號(hào)線動(dòng)工建設(shè)2007年10月：蘇州地鐵1號(hào)線一期工程獲批2008年09月：哈爾濱地鐵1號(hào)線動(dòng)工建設(shè)2009年06月：寧波地鐵1號(hào)線動(dòng)工建設(shè)2009年06月：鄭州地鐵1號(hào)線動(dòng)工建設(shè)2009年07月：大連地鐵1號(hào)線動(dòng)工建設(shè)2009年07月：南昌地鐵1號(hào)線動(dòng)工建設(shè)2009年09月：長(zhǎng)沙地鐵1號(hào)線動(dòng)工建設(shè)2009年11月：無(wú)錫地鐵1號(hào)線動(dòng)工建設(shè)2009年11月：青島地鐵1號(hào)線動(dòng)工建設(shè)2009年12月：昆明地鐵1號(hào)線動(dòng)工建設(shè)2010年02月：福州地鐵1號(hào)線動(dòng)工建設(shè)四、昆明地鐵線路計(jì)劃昆明的“三主三鋪”一、二、3號(hào)線為地鐵，4、五、6號(hào)線為輕軌,全長(zhǎng)162.6千米。1號(hào)線：（昆醫(yī)附一院——云南廣播電視大學(xué)）是貫穿昆明新老市區(qū)南北的骨干線路，全長(zhǎng)約55千米，估計(jì)2012年12月31日通車，地鐵一號(hào)線一期工程將試通車運(yùn)營(yíng)。2號(hào)線：（昆明北部客運(yùn)中心——福保）是貫穿昆明主城區(qū)南北的地鐵線，全長(zhǎng)千米,估計(jì)2012年12月31日，地鐵二號(hào)線一期工程將通車試運(yùn)營(yíng)。3號(hào)線：（石咀——昆明東部客運(yùn)中心）是溝通昆明主城區(qū)東西的骨干線路，全長(zhǎng)約22千米。4號(hào)線：（大普吉——白龍?zhí)端畮?kù)）是連接昆明所有產(chǎn)業(yè)園區(qū)的連接線，全長(zhǎng)千米。5號(hào)線：（世博園——滇池度假區(qū)）是連接昆明市各主要旅游景點(diǎn)的地鐵線路，全長(zhǎng)千米。6號(hào)線:（巫家壩——新機(jī)場(chǎng)航站樓）是連接巫家壩中央商務(wù)區(qū)與昆明新機(jī)場(chǎng)之間的地鐵線路，全長(zhǎng)千米。※地鐵商業(yè)篇《地鐵物業(yè)增值報(bào)告》將地鐵物業(yè)的范圍概念在：距離地鐵站點(diǎn)1000米之內(nèi)、步行路程10分鐘之內(nèi)的商用、住宅、綜合服務(wù)設(shè)施建筑，被界定為地鐵物業(yè)。一、地鐵的商業(yè)功能與價(jià)值地鐵的商業(yè)價(jià)值應(yīng)該結(jié)合地鐵自身的核心功能和地鐵客流的實(shí)際情形進(jìn)行分析。主要包括空間、時(shí)刻和客流三個(gè)層面的因素。一、從空間角度看，由于地鐵的首要功能是知足客載要求，因此地鐵商業(yè)功能的實(shí)現(xiàn)和挖掘就必需充分考慮到那個(gè)特點(diǎn)。通常來(lái)講，國(guó)內(nèi)各城市地鐵線路所通過(guò)的地域大多是小區(qū)居住人口或流動(dòng)人口高度密集的區(qū)域，地鐵通過(guò)的范圍專門(mén)大，也很容易使沿線形成一個(gè)新的商業(yè)區(qū)。同時(shí)地鐵與商業(yè)的影響是雙向的，地鐵深切的區(qū)域通常都具有良好的商業(yè)基礎(chǔ)，而地鐵的引入又會(huì)加速新的項(xiàng)目的誕生，使沿線商業(yè)環(huán)境加倍成熟。二、從時(shí)刻角度看，地鐵通行區(qū)域的普遍和運(yùn)營(yíng)時(shí)刻的相對(duì)飽滿為商業(yè)功能的發(fā)揮和提升創(chuàng)造了專門(mén)好的條件，地鐵客流頂峰在于一早一晚，而生活方式的進(jìn)步將使得地鐵對(duì)晚間消費(fèi)和假日消費(fèi)的刺激更為明顯。3、從客流吸引角度看，地鐵的運(yùn)載功能能夠順利實(shí)現(xiàn)客流吸引，因此對(duì)于地鐵的商業(yè)功能而言更為需要的是把客流轉(zhuǎn)化為有效的消費(fèi)，這一要求使得地鐵商業(yè)具有更強(qiáng)的專業(yè)性，包括商業(yè)定位和計(jì)劃和商業(yè)組合等等。二、地鐵商業(yè)的主要形式依據(jù)商業(yè)設(shè)施與地鐵的關(guān)聯(lián)程度，咱們能夠把地鐵商業(yè)劃分為以下幾種類型：一、地鐵站廳內(nèi)部零星的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，面積小，以實(shí)時(shí)性消費(fèi)商品和專業(yè)服務(wù)為主；面積較大的站廳內(nèi)部商業(yè)設(shè)施，以便利性商品和服務(wù)和流行性商品為主。二、乘客通道的商業(yè)利用部份，比如能夠采取“花車”等形式。3、地鐵的地下商場(chǎng)或商業(yè)街，一般經(jīng)營(yíng)流行性衣飾、皮具和其它中低檔商品，目標(biāo)消費(fèi)人群通常能夠肯定為大中學(xué)生和追求時(shí)尚的年輕一族，比如上海迪美廣場(chǎng)“香港名店街”、廣州“流行前線”、大連勝利廣場(chǎng)等。4、拓展地鐵聯(lián)機(jī)優(yōu)勢(shì)，雖然很多項(xiàng)目不與地鐵站廳直接發(fā)生關(guān)聯(lián)，但卻能夠?yàn)橥鶃?lái)商場(chǎng)的客流提供快捷的交通方式，這是很多城市中高級(jí)商業(yè)項(xiàng)目所考慮的因素，也就是說(shuō)，商業(yè)項(xiàng)目能夠通過(guò)地鐵口和地上商業(yè)實(shí)現(xiàn)有機(jī)結(jié)合，依托地鐵口的交通便利性，帶來(lái)龐大客流，從而帶動(dòng)地鐵進(jìn)出口周邊商業(yè)的進(jìn)展，形成一個(gè)輻射力很強(qiáng)的購(gòu)物中心，如香港的太古城。三、地鐵商業(yè)價(jià)值的主要表現(xiàn)一、地鐵自身的商業(yè)轉(zhuǎn)化和應(yīng)用。舉例來(lái)講，2000年香港地鐵取得純利40億港幣，成為世界上盈利最多的地鐵，從收益比例看，1999年香港地鐵億的經(jīng)營(yíng)收入中，票價(jià)收入占億，其余的收益都來(lái)自于地鐵商業(yè)的增加值。東京地鐵2002年度靠提供場(chǎng)地收取的租金有9億日元，加上它擁有的38家便利店的57億日元銷售額，合計(jì)66億日元，雖然這部份收入只占地鐵總收入的2%，但也是一筆專門(mén)大的收益。地鐵站內(nèi)不僅開(kāi)設(shè)商城，也能夠使站內(nèi)和地上商業(yè)連成一片，從而形成獨(dú)特的文化和商業(yè)和較為成熟的商圈。巴黎地鐵猶如一個(gè)“地下超市”，其地鐵站中設(shè)有百貨、報(bào)刊、飲食、音像、圖書(shū)、服裝鞋帽、禮物、等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)800多家。在廣州，洗衣店、銀行、藥店等均已躋身地鐵站廳。上海在地鐵1號(hào)線16個(gè)車站開(kāi)設(shè)了20多個(gè)書(shū)報(bào)亭、13個(gè)洗衣店、13個(gè)快照服務(wù)部和14家快餐店。二、發(fā)揮和利用地鐵的客流優(yōu)勢(shì)。上海人民廣場(chǎng)下的迪美廣場(chǎng)香港名店街是較早的一個(gè)案例，廣州天河城廣場(chǎng)的迅速進(jìn)展也與地鐵進(jìn)入有著密不可分的聯(lián)系，北京的東方新天地結(jié)合地鐵和王府井金街進(jìn)行品牌結(jié)構(gòu)調(diào)整也取得了專門(mén)大的成效，這些商業(yè)項(xiàng)目應(yīng)該能夠稱為國(guó)內(nèi)地鐵商業(yè)的典型代表。目前北京地鐵一號(hào)線沿線與地鐵擁有接口的商場(chǎng)主要包括：城鄉(xiāng)貿(mào)易中心、百盛、首都時(shí)期廣場(chǎng)、西單文化廣場(chǎng)、東方新天地、貴友大廈、國(guó)貿(mào)商城等；二號(hào)線沿線商場(chǎng)有賽特購(gòu)物中心、新世界中心、莊勝?gòu)V場(chǎng)、華聯(lián)、萬(wàn)通、西環(huán)廣場(chǎng)、東方銀座等，這些商場(chǎng)在北京零售商業(yè)中占據(jù)著重要的地位。3、地鐵能夠帶動(dòng)區(qū)域的商業(yè)計(jì)劃和整合，放大商圈范圍。目前香港主要購(gòu)物中心大體上都是在1979年以后地鐵通車后落成開(kāi)業(yè)的。應(yīng)該說(shuō)，在地鐵通車以前，雖然香港也有象位于港島的英皇道和九龍的彌敦道等零售業(yè)高度集中的購(gòu)物街區(qū)，可是由于交通條件的局限，消費(fèi)者跨區(qū)購(gòu)物的情形并非普遍，從而催生了區(qū)域性零售區(qū)的進(jìn)展，零售面積在各區(qū)的散布也趨向平均。而香港地鐵的通車，則大大提高了市民購(gòu)物消費(fèi)活動(dòng)的范圍。香港沿著地鐵網(wǎng)絡(luò)散布的大約30個(gè)購(gòu)物中心，約占香港購(gòu)物中心總數(shù)的五分之三，此結(jié)果充分顯示出香港地鐵對(duì)購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)的影響，地鐵成了香港購(gòu)物中心項(xiàng)目不可或缺的元素。四、地鐵商業(yè)定位和商業(yè)組合地鐵商業(yè)的開(kāi)發(fā)具有很強(qiáng)的專業(yè)性，商業(yè)定位超級(jí)重要?？紤]到地鐵商業(yè)的特殊性，商業(yè)的定位必需要充分考慮到地鐵客流自身的特點(diǎn)，而由于站位及其所處區(qū)域商業(yè)環(huán)境的不同，商業(yè)定位也會(huì)更多地表現(xiàn)出個(gè)性化的特征。通常來(lái)講地鐵客流大多以快速通過(guò)為目的，若是能夠通過(guò)特色塑造，延長(zhǎng)乘客停留時(shí)刻，將可能增大消費(fèi)的有效性，因此對(duì)地鐵商業(yè)而言，如何將流動(dòng)的乘客轉(zhuǎn)化為有效的購(gòu)買力是在商業(yè)定位中需要給予高度關(guān)注的內(nèi)容。一、區(qū)位特點(diǎn)不同，地鐵商業(yè)的形式和定位也會(huì)有所不同。如前所述，與地鐵站聯(lián)系程度的不同將直接影響到商業(yè)項(xiàng)目所采用的具體形式。站廳內(nèi)的商場(chǎng)與上蓋物業(yè)在偏重點(diǎn)上會(huì)有明顯區(qū)別。站廳的商場(chǎng)在于知足“乘客”的商業(yè)需求，而上蓋物業(yè)則是面對(duì)以“乘客”為基礎(chǔ)的商場(chǎng)顧客，因此需要采取不同的商業(yè)組合。一般而言，站廳內(nèi)的商品和服務(wù)選擇性較弱，而通道商業(yè)則需要適度增加選擇性，地鐵上蓋物業(yè)還需要考慮到關(guān)聯(lián)性和復(fù)合性。北京物美和香港太古城就是兩個(gè)形成鮮明對(duì)比的例子。二、地鐵商業(yè)應(yīng)堅(jiān)持特色化進(jìn)展思維。體此刻地鐵商業(yè)項(xiàng)目上，就是應(yīng)該堅(jiān)持特色進(jìn)展與適應(yīng)地鐵人群全面需求二者的并舉。地鐵商業(yè)特色的塑造難度大于一般性商業(yè)項(xiàng)目。因?yàn)榭腿旱南鄬?duì)穩(wěn)固性與快速性將使許多商業(yè)形態(tài)和商品不適合地鐵商業(yè)的進(jìn)展。比如針對(duì)一個(gè)高級(jí)購(gòu)物中心項(xiàng)目，地鐵的引入可能只是帶來(lái)旺盛的客流，而不能形成有效的購(gòu)買能力。咱們必需要看到，對(duì)于地鐵尚在萌芽和初步進(jìn)展的中國(guó)城市，由于線路上的局限，地鐵還僅僅作為多種交通方式的一種，由于線路較少的局限，目前階段還難以調(diào)動(dòng)高收入階級(jí)融合到地鐵客群中來(lái)，這一點(diǎn)咱們與國(guó)際上地鐵高度發(fā)達(dá)的城市有專門(mén)大的區(qū)別，在這些國(guó)際城市，地鐵一樣吸引著相當(dāng)一部份的高收入階級(jí)。咱們?cè)诳紤]地鐵商業(yè)定位的時(shí)候必需要對(duì)這一特點(diǎn)給予考慮。固然，隨著各城市地鐵線路的逐漸拓展和網(wǎng)絡(luò)體系的慢慢發(fā)達(dá)，地鐵面向高端消費(fèi)市場(chǎng)的潛力就會(huì)取得必然程度的釋放。3、地鐵商業(yè)要考慮與周邊商業(yè)環(huán)境的統(tǒng)一性。高級(jí)定位的項(xiàng)目在引入地鐵以后，應(yīng)該如何協(xié)調(diào)商業(yè)計(jì)劃和商品組合是一個(gè)很重要的話題。由于高級(jí)定位的商業(yè)項(xiàng)目需要安靜和幽雅的環(huán)境，所以在目前階段，地鐵的引入與高級(jí)商業(yè)項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)能力提升還難以形成正比關(guān)系。以北京為例，與地鐵相連的國(guó)貿(mào)商城是一個(gè)高級(jí)的購(gòu)物中心，而地處北京西二環(huán)的萬(wàn)通小商品批發(fā)市場(chǎng)也與地鐵相連，從二者的比較上講，地鐵對(duì)萬(wàn)通的商業(yè)利用價(jià)值將遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國(guó)貿(mào)商城。4、依據(jù)地鐵線路的計(jì)劃制定沿線商業(yè)設(shè)施的計(jì)劃不失為一種策略。中國(guó)傳統(tǒng)的優(yōu)勢(shì)商圈大多被老的國(guó)有百貨所占據(jù)，隨著城市的外擴(kuò)和城市經(jīng)濟(jì)的迅速進(jìn)展，城市間的差距正在逐漸縮小，各個(gè)城市商品的豐碩程度也加倍接近，使本地顧客難以吸引而參觀者購(gòu)買沖動(dòng)又極度萎縮兩個(gè)方面的矛盾充分暴露出來(lái)，這其實(shí)也是造成處于商業(yè)旺地的傳統(tǒng)百貨難以振作的重要外因。地鐵進(jìn)展與城市的進(jìn)展是緊密聯(lián)系在一路的，因此配合地鐵的計(jì)劃引導(dǎo)沿線商業(yè)設(shè)施的合理布局，將對(duì)商圈的調(diào)整和消費(fèi)力的再分派發(fā)揮重要的作用，其潛在的商業(yè)機(jī)緣就會(huì)取得更好的釋放。香港購(gòu)物中心的散布就是一個(gè)專門(mén)好的例證。五、必需準(zhǔn)確分析地鐵商業(yè)客流的特點(diǎn)，這是一個(gè)雙向關(guān)聯(lián)的因素，也就是說(shuō)咱們需要同步考慮乘客結(jié)構(gòu)和站位所處區(qū)位的特點(diǎn)兩個(gè)因素，所以地鐵商業(yè)的定位不能僅僅局限于地鐵的乘客因素，若是以為有了地鐵和地鐵客流，商業(yè)就必然會(huì)紅火是有局限的。乘客的流動(dòng)并非直接表明消費(fèi)的到來(lái)，消費(fèi)的吸引和創(chuàng)造必需要靠合理的商業(yè)計(jì)劃和賣點(diǎn)塑造才能完成。這就是咱們適才所講的，必需注重把“乘客流”轉(zhuǎn)化為有效“顧客流”的問(wèn)題。五、地鐵商業(yè)繁華四大城市北京地鐵運(yùn)營(yíng)線路總里程114千米、日客運(yùn)量150萬(wàn)人次左右。按照目前的計(jì)劃規(guī)模，2008年整個(gè)北京的地鐵面貌將會(huì)有重大改變，地鐵的商業(yè)收入將在目前的基礎(chǔ)上再增加一倍。目前王府井、西單、西直門(mén)、東直門(mén)和崇文門(mén)等重要商圈，皆實(shí)現(xiàn)了商業(yè)與地鐵的自由對(duì)接。在未來(lái)地鐵線的計(jì)劃和機(jī)場(chǎng)快速線的開(kāi)通進(jìn)程中，大大小小的商業(yè)項(xiàng)目正在謀劃實(shí)在現(xiàn)商業(yè)的地鐵夢(mèng)。香港是將地鐵和商業(yè)結(jié)合最完美的一個(gè)城市。雖然地鐵總長(zhǎng)只有43.2千米，但日客運(yùn)量高達(dá)220萬(wàn)人次，2004年地鐵商鋪帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)收入超過(guò)96億港幣。在香港，沿著地鐵網(wǎng)絡(luò)散布的大約30個(gè)購(gòu)物中心，約占香港購(gòu)物中心總數(shù)的五分之三。地鐵成了香港購(gòu)物中心項(xiàng)目不可或缺的元素，同時(shí)也造就了“時(shí)期廣場(chǎng)”、“置地廣場(chǎng)”