房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究分析報(bào)告（完整標(biāo)準(zhǔn)模板）

房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究分析報(bào)告（完整標(biāo)準(zhǔn)模板）第一部分項(xiàng)目概況分析一、項(xiàng)目基本情況介紹1.項(xiàng)目名稱(chēng)介紹2.項(xiàng)目宗地位置介紹3.項(xiàng)目合作單位介紹4.承擔(dān)可行性研究的單位介紹5.項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)介紹二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)介紹（內(nèi)容可選）1.開(kāi)發(fā)企業(yè)的基本情況介紹2.開(kāi)發(fā)企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)介紹3.開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)介紹4.開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況介紹三、項(xiàng)目產(chǎn)生背景第二部分項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查分析一、項(xiàng)目投資環(huán)境分析1.政策環(huán)境分析（1）全國(guó)政策環(huán)境分析A．金融政策分析B．土地政策分析-1-（2）城市政策環(huán)境分析2.經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析（1）全國(guó)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析（內(nèi)容可選）A．國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體情況分析B．固定資產(chǎn)投資分析C．通貨膨脹分析D．消費(fèi)需求分析E．重大利好事件分析（2）城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境分（內(nèi)容可選）A．城市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析B．城市固定資產(chǎn)投資分析C．城市引進(jìn)外資情況分析D．城市重大經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目分析E．城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程分析F．城市經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)分析3.社會(huì)文化分析（1）城市自然地理情況分析（2）城市歷史文化分析（3）城市人口情況分析4.宗地現(xiàn)狀分析5.配套設(shè)施分析6.城市規(guī)劃分析-2-7.市政設(shè)施分析二、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析1.房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（1）全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（2）城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析A.城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析B．城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格分析C.城市房地產(chǎn)市場(chǎng)供給情況分析D．城市房地產(chǎn)市場(chǎng)供給情況分析（A）產(chǎn)品類(lèi)型的供給情況分析（B）土地供給情況分析（C）產(chǎn)品的開(kāi)工咯和竣工情況分析2.板塊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析（1）板塊范圍的界定（2）項(xiàng)目所在板塊情況分析（3）板塊產(chǎn)品特征分析（4）板塊間的對(duì)比分析3.樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析（內(nèi)容可選）（1）住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析（2）商業(yè)開(kāi)發(fā)肥肉競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析（3）綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析三、項(xiàng)目客戶(hù)群分析-3-1.項(xiàng)目客戶(hù)群購(gòu)買(mǎi)能力分析2.項(xiàng)目客戶(hù)群消費(fèi)動(dòng)機(jī)分析3.項(xiàng)目客戶(hù)群年齡結(jié)構(gòu)分析4.項(xiàng)目客戶(hù)群家庭人口因素分析5.項(xiàng)目客戶(hù)群教育水平分析6.項(xiàng)目客戶(hù)群考慮因素分析（1）價(jià)格因素分析（2）環(huán)境因素分析（3）產(chǎn)品類(lèi)型因素分析（4）風(fēng)水因素分析四、項(xiàng)目SWOT分析1.項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析2.項(xiàng)目劣勢(shì)分析3.項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析4.項(xiàng)目威脅分析5.項(xiàng)目SWOT分析表五、項(xiàng)目定位分析1.項(xiàng)目客戶(hù)定位（1）客戶(hù)職業(yè)定位（2）客戶(hù)特征定位（3）客戶(hù)收入定位（4）客戶(hù)需求定位-4-2.項(xiàng)目產(chǎn)品定位（1）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主題（2）項(xiàng)目產(chǎn)品檔次（3）項(xiàng)目產(chǎn)品類(lèi)型（提出兩種以上方案進(jìn)行優(yōu)選）3.房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位第三部分項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議與進(jìn)度安排一、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議1.設(shè)計(jì)依據(jù)2.設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想3.總平面規(guī)劃建議4.建筑立面建議5.戶(hù)型設(shè)計(jì)建議6.景觀設(shè)計(jì)建議7.配套設(shè)施建議二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排1.建設(shè)周期安排2.施工進(jìn)度安排3.銷(xiāo)售周期安排第四部分項(xiàng)目費(fèi)用估算一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本估算1.土地費(fèi)用的估算2.建筑安裝工程費(fèi)用的估算-5-3.前期工程費(fèi)用的估算4.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用的估算5.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用的估算6.開(kāi)發(fā)相關(guān)稅費(fèi)的估算7.其他費(fèi)用的估算8.不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用的估算二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)費(fèi)用估算1.管理費(fèi)用的估算2.財(cái)務(wù)費(fèi)用的估算3.銷(xiāo)售費(fèi)用的估算三、編寫(xiě)投資成本費(fèi)用估算表表13-1投資成本費(fèi)用估算表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)單價(jià)/（元/㎡）合計(jì)/萬(wàn)元一開(kāi)發(fā)成本1-8項(xiàng)之和土地費(fèi)用=土地使用出讓1土地費(fèi)用金+拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)+征地費(fèi)用2前期工程費(fèi)用一般占到建筑安裝工程費(fèi)的3%-6%3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)一般占到建筑安裝工程費(fèi)的15%左右4建筑安裝工程費(fèi)根據(jù)樓層和結(jié)構(gòu)進(jìn)行估算5公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)可以按建筑安裝工程費(fèi)用的3%-5%進(jìn)行估算6開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)可以用建筑安裝工程費(fèi)用的8%-15%進(jìn)行估算按實(shí)際計(jì)算也可用建筑安7其他稅費(fèi)裝工程費(fèi)用的3%進(jìn)行估算8不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)1-7項(xiàng)的1%-3二開(kāi)發(fā)費(fèi)用9-11項(xiàng)之和-6-9管理費(fèi)用開(kāi)發(fā)成本的2%-3%10財(cái)務(wù)費(fèi)用按實(shí)際計(jì)算11銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售收入的3%-5%三合計(jì)四、開(kāi)發(fā)期經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)的計(jì)算1.與交易有關(guān)的稅費(fèi)，編寫(xiě)與交易有關(guān)的稅費(fèi)表表13-2稅費(fèi)表序號(hào)交易稅費(fèi)的類(lèi)別計(jì)算依據(jù)1營(yíng)業(yè)稅銷(xiāo)售收入×5%2城市維護(hù)建設(shè)稅營(yíng)業(yè)稅×7%（外資企業(yè)免征3教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅×3（外資企業(yè)免征4收不一樣銷(xiāo)售收入×0.09%5印花稅銷(xiāo)售收入×0.05%（或房地產(chǎn)交易價(jià)的0.05%）6交易服務(wù)費(fèi)0.1%）合計(jì)費(fèi)，則為銷(xiāo)售收入×5.65%2.土地增值稅3.企業(yè)所得稅第五部分項(xiàng)目資金籌措1.收入估算表13-3銷(xiāo)售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123N1銷(xiāo)售收入1.1可銷(xiāo)售面積1.2單位售價(jià)1.3銷(xiāo)售比例2經(jīng)營(yíng)稅金及稅金附加2.1營(yíng)業(yè)稅2.2城市維護(hù)建設(shè)稅2.3教育費(fèi)附加

表13-4借款還本付息表-7-序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)1231借款還本付息1.1期初借款本息累計(jì)本金

利息1.2本期借款1.3本期應(yīng)計(jì)利息1.4本期還本1.5本期付息2借款償還資金來(lái)源2.1利潤(rùn)2.2折舊費(fèi)2.3攤銷(xiāo)費(fèi)2.4其他還款資金第六部分項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一、盈利能力分析1.靜態(tài)盈利能力分析（1）利潤(rùn)總額（簡(jiǎn)稱(chēng)利潤(rùn)或稅前利潤(rùn)）=經(jīng)營(yíng)收入-經(jīng)營(yíng)成本-管理費(fèi)用-銷(xiāo)售費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用-經(jīng)營(yíng)稅金及附加-土地增值稅-彌補(bǔ)虧損（2）投資利潤(rùn)率（也稱(chēng)投資回報(bào)率、投資收益率或總投資利潤(rùn)率）=年平均利潤(rùn)總額÷總投資×100%（3）投資凈利率=年平均凈利率÷總投資×100%（4）資本金利潤(rùn)率=年平均利潤(rùn)總額÷資本金×100%100%（6）銷(xiāo)售凈利率=稅后利潤(rùn)÷銷(xiāo)售收入×100%（7）銷(xiāo)售毛利率=（稅前利潤(rùn)+開(kāi)發(fā)費(fèi)用）÷銷(xiāo)售收入×100%-8-投資總額×100%（9）靜態(tài)投資回收期=（累計(jì)凈現(xiàn)金流量開(kāi)始出現(xiàn)正值期數(shù)-1）+（上期累計(jì)現(xiàn)金流量的絕對(duì)值÷當(dāng)期凈現(xiàn)金流量）（10）表13-5損益表（單位：萬(wàn)元）序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123N1經(jīng)營(yíng)收入1.1銷(xiāo)售收入1.2出租收入1.3自營(yíng)收入2經(jīng)營(yíng)成本2.1商品房經(jīng)營(yíng)成本2.2出租房經(jīng)營(yíng)成本3運(yùn)營(yíng)成本4修理費(fèi)用5經(jīng)營(yíng)稅金及附加6土地增值稅7利潤(rùn)總額8所得稅9稅后利潤(rùn)9.1盈余公積金9.2應(yīng)付利潤(rùn)9.3未分配利潤(rùn)2.動(dòng)態(tài)盈利能力分析（1）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）n())0CICOFIRRtti1(2)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）DFNPVCICOFIRRt())ti1（3）動(dòng)態(tài)投資回收期-9-D())0CICOtti1（4）現(xiàn)金流量表表13-6全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123N1現(xiàn)金流量1.1銷(xiāo)售收入1.2出租收入1.3自營(yíng)收入1.4凈轉(zhuǎn)售收入1.5其他收入1.6回收固定資產(chǎn)余值1.7回收經(jīng)營(yíng)資金2現(xiàn)金流出2.1開(kāi)發(fā)建設(shè)投資2.2經(jīng)營(yíng)資金2.3運(yùn)營(yíng)費(fèi)用2.4修理費(fèi)用2.5經(jīng)營(yíng)稅金及附加2.6土地增值稅2.7所得稅3凈現(xiàn)金流量4累積凈現(xiàn)金流量表13-7資本金現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123N1現(xiàn)金流量1.1銷(xiāo)售收入1.2出租收入1.3自營(yíng)收入1.4凈轉(zhuǎn)售收入1.5其他收入1.6長(zhǎng)期借款1.7短期借款1.8回收固定資產(chǎn)余值1.9回收經(jīng)營(yíng)資金2現(xiàn)金流出2.1開(kāi)發(fā)建設(shè)投資2.2經(jīng)營(yíng)資金2.3運(yùn)營(yíng)費(fèi)用2.4修理費(fèi)用-10-2.5經(jīng)營(yíng)稅金及附加2.6土地增值稅2.7所得稅2.8借款本金償還2.9借款利息支付3凈現(xiàn)金流量4累積凈現(xiàn)金流量二、清償能力分析1.借款利息÷2）×利率。2.借款償還期Pd=借款償還后開(kāi)始出現(xiàn)盈余期數(shù)-開(kāi)始借款期數(shù)+（當(dāng)3.資產(chǎn)賭債率資產(chǎn)負(fù)債率=負(fù)債總額÷資產(chǎn)總額×100%，其中負(fù)債總額=流動(dòng)負(fù)債+長(zhǎng)期負(fù)債。4.流動(dòng)比率流動(dòng)比率=流動(dòng)資產(chǎn)÷流動(dòng)負(fù)債5.速動(dòng)比率速動(dòng)比率=速動(dòng)資產(chǎn)÷流動(dòng)負(fù)債，速動(dòng)資產(chǎn)=流動(dòng)資產(chǎn)-存貨6.表13-8資產(chǎn)負(fù)債表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123N1資產(chǎn)1.1流動(dòng)資金--1.1.1應(yīng)收賬款1.1.2存貨1.1.3現(xiàn)金1.1.4累計(jì)盈余資金1.2在建工程1.3固定資產(chǎn)凈值1.4無(wú)形及遞延資產(chǎn)凈值2負(fù)債2.1流動(dòng)負(fù)債2.1.1應(yīng)付賬款2.1.2流動(dòng)資金借款2.1.3其他短期借款2.2長(zhǎng)期借款2.2.1經(jīng)營(yíng)資金借款2.2.2固定資產(chǎn)投資借款2.2.3開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資借款

負(fù)債小計(jì)3所有者權(quán)益3.1資本金3.2資本公積金3.3盈余公積金3.4累計(jì)未分配利潤(rùn)計(jì)算指標(biāo)：1.資產(chǎn)負(fù)債率（%）2.流動(dòng)比率（%）3.速動(dòng)比率（%）三、資金平衡分析表13-9資金來(lái)源與運(yùn)用表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123N1資金來(lái)源1.1銷(xiāo)售收入1.2出租收入1.3自營(yíng)收入1.4自有資金1.5長(zhǎng)期借款1.6短期借款1.7回收固定資產(chǎn)余值1.8回收經(jīng)營(yíng)資金1.9凈轉(zhuǎn)售收入2資金運(yùn)用2.1開(kāi)發(fā)建設(shè)投資2.2經(jīng)營(yíng)資金-12-2.3運(yùn)營(yíng)費(fèi)用2.4修理費(fèi)用2.5經(jīng)營(yíng)稅金及附加2.6土地增值稅2.7所得稅2.8應(yīng)付利潤(rùn)2.9借款本金償還2.10借款利息支付3盈余資金4累計(jì)盈余資金表13-10投資計(jì)劃與資金籌措表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123N1項(xiàng)目總投資1.1開(kāi)發(fā)建設(shè)投資1.2經(jīng)營(yíng)資金2資金籌措2.1資本金2.2借貸資金2.3預(yù)售收入2.4預(yù)租收入2.5其他收入第七部分項(xiàng)目不確定性分析1.敏感性分析（內(nèi)容可選）銷(xiāo)售價(jià)格敏感性分析、土地取得價(jià)格敏感性分析。2.臨界點(diǎn)分析（內(nèi)容可選）最低銷(xiāo)售價(jià)格、最高取得價(jià)格。第八部分項(xiàng)目方案比選當(dāng)只有一種開(kāi)發(fā)方案時(shí)則不需要進(jìn)行項(xiàng)目方案比選第九部分項(xiàng)目法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析（內(nèi)容可選）1.房地產(chǎn)項(xiàng)目法律風(fēng)險(xiǎn)分析（1）項(xiàng)目用地法律手續(xù)分析（2）項(xiàng)目合作方式及其風(fēng)險(xiǎn)分析-13-2.項(xiàng)目政策性風(fēng)險(xiǎn)分析3.項(xiàng)目其他風(fēng)險(xiǎn)分析（1）項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析（2）項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析（3）項(xiàng)目金融風(fēng)險(xiǎn)分析（4）項(xiàng)目技術(shù)和自然環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)分析4.項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)策第十部分項(xiàng)目可行性研究結(jié)論與建議這是一份借鑒了國(guó)內(nèi)幾家最著名且最成功的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的可行性研究報(bào)告整合而成的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研適合于土地競(jìng)標(biāo)前的報(bào)價(jià)分析。1.項(xiàng)目產(chǎn)生背景（1）外部因素A．分析城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的影局部區(qū)域開(kāi)發(fā)重點(diǎn)、政府重大政策即將頒布等。B、分析宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位。例如：項(xiàng)目處在浦東，要說(shuō)明浦東在傷害的地位及作為全國(guó)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)的情況。C．分析項(xiàng)目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房-14-（2）內(nèi)部因素意義（一般3-5項(xiàng)目）B．分析公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)、項(xiàng)目合理布局，對(duì)公司提高市場(chǎng)覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會(huì)影響力的作用。C．從公司未來(lái)的利潤(rùn)需求、可持續(xù)經(jīng)營(yíng)等角度描述立項(xiàng)開(kāi)發(fā)的意義。2.項(xiàng)目概況（1）項(xiàng)目位置開(kāi)發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。附圖：項(xiàng)目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記處宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物（如市中心商圈、政府辦公地、機(jī)場(chǎng)等）的相對(duì)位置和距離。（2）宗地現(xiàn)狀A(yù).描述四至范圍B．分析地勢(shì)平坦?fàn)顩r，注明自然標(biāo)高及與周邊地勢(shì)比較；-15-并計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積；狀況等，并說(shuō)明對(duì)拆遷及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度的影響；E．地下情況分析，包括管線(xiàn)、地下電纜、暗渠、地上沒(méi)有受保護(hù)的歷史文物古跡和可利用的構(gòu)建；F．分析土地的完整性，是否有市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；G．地址情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。H．附圖平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)；地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、高壓線(xiàn)等內(nèi)容；地下?tīng)顩r圖，包括地下管線(xiàn)、暗渠、電纜等。（3）項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套A．周邊3000m范圍內(nèi)肥肉社區(qū)配套分析（a）交通狀況分析：公交系統(tǒng)情況，包括主要線(xiàn)路、商自己解決；現(xiàn)有交通捷運(yùn)系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地-16-鐵、輕軌等交通狀況有重大影響的工程。共交通和快速捷運(yùn)系統(tǒng)。（b）教育：大中小學(xué)及教育質(zhì)量情況。（c）醫(yī)院等級(jí)和醫(yī)療水平。（d）大型購(gòu)物中心，主要商業(yè)和菜市場(chǎng)。（f）公園。（g）銀行。（h）郵局。（I）其他。附圖：生活設(shè)施分布圖，具體位置、距離。B．宗地周邊3000m外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀3000m范圍內(nèi)的社區(qū)配套分析”（4）項(xiàng)目周邊環(huán)境分析（根據(jù)個(gè)案特性描述，沒(méi)有的可以不寫(xiě)）A.治安情況；B．空氣狀況；C．噪聲情況；物品生產(chǎn)或倉(cāng)儲(chǔ)-17-F．周邊景觀；G．風(fēng)水情況；工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購(gòu)物中心或超市的建設(shè)等；I．其他。成本、接入的可能性）C．污水、雨水排放：現(xiàn)有管線(xiàn)、管徑及未來(lái)規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。置、距宗地距離、設(shè)計(jì)線(xiàn)路成本等。F．燃?xì)猓含F(xiàn)有管線(xiàn)、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。G．供熱水及生活熱水：現(xiàn)有管線(xiàn)、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。及未來(lái)規(guī)劃擴(kuò)容和增加的情況。（6）規(guī)劃控制要點(diǎn)-18-道路面積；B住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性公建的面積；C．綜合容積率、住宅容積率；D．建筑密度；E．控高；F．綠化率；G．其他。（7）土地價(jià)格土地價(jià)格的計(jì)算方法，若有代征地要說(shuō)明代征地價(jià)格。根據(jù)購(gòu)買(mǎi)價(jià)格計(jì)算總地價(jià)、樓面地價(jià)。3.項(xiàng)目法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析（1）合作方式及條件注冊(cè)資本，成立時(shí)間、特殊背景等。B．合作方式：例如，一次性買(mǎi)斷土地、建后分房和分義務(wù)。C．付款進(jìn)度及其與拿地程序的配合。-19-D.其他合作的主要條件。E．與合作方式相關(guān)的其他法律規(guī)定。（2）土地法律性質(zhì)評(píng)估A.現(xiàn)狀土地所有權(quán)歸屬，土地使用權(quán)歸屬，土地的用途。B．規(guī)劃規(guī)劃所有權(quán)歸屬，規(guī)劃使用權(quán)歸屬，規(guī)劃的用途。（3）取得土地使用權(quán)的程序評(píng)估A．取得土地使用權(quán)的程序。B．取得土地使用權(quán)需要的工作日。C．取得商品房用地土地使用權(quán)所需條件。D．取得土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)及控制，即取得土地使用權(quán)存在的不確定因素及解決。（4）土地性質(zhì)變更的評(píng)估（已經(jīng)是商品房用地可以不寫(xiě)）A.土地性質(zhì)變更的程序和理由。B.土地性質(zhì)變更的政策支持或障礙。C．土地性質(zhì)變更需要的工作日。（5）政策性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估間土地性質(zhì)變更受挫而造成前期投入全部或部分損失的可-20-能性判斷。（6）總體評(píng)價(jià)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)對(duì)各項(xiàng)法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，等。4.項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查與分析（1）區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析A．區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)述買(mǎi)人群變化。B．區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)成長(zhǎng)狀況（近年）開(kāi)工量、竣工量、銷(xiāo)售量、供需比、平均銷(xiāo)售。C.區(qū)域市場(chǎng)在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢(shì)（2）區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征A．各檔次產(chǎn)品的供應(yīng)狀況B．各檔次產(chǎn)品的集合特征（尤其研究與本項(xiàng)目類(lèi)似檔C．區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)狀況分析未來(lái)主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)還要配置現(xiàn)場(chǎng)圖片。-21-D.未來(lái)品類(lèi)型。E．分析：本項(xiàng)目在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的機(jī)會(huì)點(diǎn)。F．結(jié)論：區(qū)域市場(chǎng)在整體市場(chǎng)的地位及發(fā)展態(tài)勢(shì)；本項(xiàng)目所在位置的價(jià)位區(qū)間和本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的價(jià)位區(qū)間及產(chǎn)品形式；本項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)潛力；本項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)中的營(yíng)銷(xiāo)焦點(diǎn)問(wèn)題。（3）區(qū)域目標(biāo)客戶(hù)群研究A.各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客戶(hù)特征及輻射商圈范圍（建立在本品力的偏好、購(gòu)買(mǎi)方式和主要的關(guān)注點(diǎn)、訴求點(diǎn)。（4）目標(biāo)定位A.市場(chǎng)定位：目標(biāo)人群特征、來(lái)源區(qū)域、行業(yè)特征；B．產(chǎn)品定位。5.項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議（1）初步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路A．概念設(shè)計(jì)：產(chǎn)品體現(xiàn)的主題思想，主要設(shè)計(jì)風(fēng)格、設(shè)計(jì)特點(diǎn)。B．主要產(chǎn)品類(lèi)型：多層、高層，還是連拍別墅或屋頂-22-花園、頂層復(fù)式等其他類(lèi)型，及不同類(lèi)型產(chǎn)品的比列。C．節(jié)能和環(huán)保型建筑材料選用的考慮。（2）規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析A．分析在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度條件下，制造出的產(chǎn)品時(shí)申明類(lèi)斷將上述硬指標(biāo)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實(shí)產(chǎn)品的可能性。B．容積率變化對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)概念、產(chǎn)品類(lèi)型和特征的影響。低、地形起伏、地塊的完整性、地質(zhì)狀況、較深的溝壑（小峽谷）、河流、水塘、地上附著物、地下管線(xiàn)暗渠等對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響及解決的方法。D．項(xiàng)目周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響及考慮。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險(xiǎn)源、“風(fēng)水”因素等對(duì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響及解決方法。E．周邊市政工程配套設(shè)施對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：交通狀況（與是否開(kāi)通業(yè)主班車(chē)有關(guān)）、商業(yè)設(shè)施（大-23-醫(yī)院等生活設(shè)施對(duì)自身配套建設(shè)規(guī)模和面積做出判斷。G．市場(chǎng)分析結(jié)果對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：市場(chǎng)價(jià)格限制和總價(jià)控制原則與產(chǎn)品類(lèi)型和產(chǎn)品特征設(shè)計(jì)是否存在矛盾，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)是否有影響，并說(shuō)明如何解決。6.項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排（1）土地升值潛力初步評(píng)估出初步評(píng)估。（2）宗地立即開(kāi)發(fā)與作為土地儲(chǔ)備的優(yōu)缺點(diǎn)分析（3）工程計(jì)劃城市市場(chǎng)和片區(qū)市場(chǎng)的占有率。（4）銷(xiāo)售計(jì)劃率，銷(xiāo)售計(jì)劃實(shí)現(xiàn)可行性。7.項(xiàng)目費(fèi)用估算（1）成本費(fèi)用估算成本加開(kāi)發(fā)費(fèi)用，不包括營(yíng)業(yè)稅和所得稅）等。并參照下面-24-表13-11所列：表13-11成本估算表項(xiàng)目投資總額/萬(wàn)元單位成本（元/㎡）土地費(fèi)用前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)配套費(fèi)用開(kāi)發(fā)間接費(fèi)開(kāi)發(fā)成本小計(jì)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用管理費(fèi)用總計(jì)（2）稅務(wù)分析A．營(yíng)業(yè)稅及附加；B．所得稅；C.土地增值稅。特別說(shuō)明該項(xiàng)優(yōu)惠與國(guó)家政策是否有沖突，以及如何解決，具體的操作的而過(guò)程是什么。8.項(xiàng)目資金計(jì)劃A.資金投入計(jì)劃：各期地價(jià)、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)工程費(fèi)、建安費(fèi)、配套費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等的投入安排。B．資金回款計(jì)劃：各期銷(xiāo)售回款計(jì)劃。C．資金需求計(jì)劃：結(jié)合整個(gè)公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。-25-現(xiàn)先進(jìn)正流入時(shí)間、資金占用月平均額。9.項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)A．財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的假設(shè)條件，如是否享受政府各種稅費(fèi)的減免等。B．項(xiàng)目利潤(rùn)、投資利潤(rùn)率及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。參照表13-12。表13-12項(xiàng)目利潤(rùn)、投資利潤(rùn)率及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表經(jīng)濟(jì)指標(biāo)單位指數(shù)（元/㎡）項(xiàng)目總金額/萬(wàn)元銷(xiāo)售收入開(kāi)發(fā)成本總投資銷(xiāo)售毛利率稅前利潤(rùn)稅后利潤(rùn)銷(xiāo)售凈利率投資利潤(rùn)率C.項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各期的利潤(rùn)體現(xiàn)表13-13項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各期利潤(rùn)表2008年20xx年經(jīng)濟(jì)指標(biāo)上半下半年合計(jì)

下半年上半下半年上半年年年結(jié)算面積/㎡單位利潤(rùn)/（元/㎡）利潤(rùn)/萬(wàn)元10.項(xiàng)目敏感性分析參照以上內(nèi)容及表格，可根據(jù)實(shí)際情況增減。A.成本變動(dòng)時(shí)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)成本每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比比較，如：-26-表13-14經(jīng)濟(jì)指標(biāo)隨成本變動(dòng)表經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測(cè)成本×預(yù)測(cè)成本預(yù)測(cè)成本×預(yù)測(cè)成本×

90%110%120%總投資銷(xiāo)售毛利率稅前利潤(rùn)稅后利潤(rùn)銷(xiāo)售凈利率投資利潤(rùn)率B.售價(jià)變動(dòng)時(shí)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)售價(jià)每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來(lái)比較，如：表13-15經(jīng)濟(jì)指標(biāo)隨售價(jià)變動(dòng)表經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測(cè)成本×預(yù)測(cè)成本預(yù)測(cè)成本×預(yù)測(cè)成本×90%110%120%營(yíng)業(yè)額銷(xiāo)售毛利率稅前利潤(rùn)稅后凈利銷(xiāo)售凈利率總投資利潤(rùn)率C．容積率變動(dòng)時(shí)各項(xiàng)指標(biāo)的變化表13-16各項(xiàng)指標(biāo)隨容積率變動(dòng)表主要指標(biāo)容積率1容積率2容積率3容積率4多高層比-27-營(yíng)業(yè)額總投資銷(xiāo)售毛利率稅后利潤(rùn)銷(xiāo)售凈利率總投資利潤(rùn)率11.項(xiàng)目管理資源配置（1）機(jī)構(gòu)設(shè)置置。（2）人力資源需求（3）人力資源缺口及解決現(xiàn)有人員能否滿(mǎn)足需要，缺口人員的解決途徑（調(diào)動(dòng)、12.項(xiàng)目綜合分析與建議（1）優(yōu)勢(shì)營(yíng)銷(xiāo)、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合本公司一貫發(fā)展思路等方面論述。（2）劣勢(shì)-28-營(yíng)銷(xiāo)、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合本公司一貫發(fā)展思路等方面論述。（3）機(jī)會(huì)面論述。（4）結(jié)論和建議13.項(xiàng)目競(jìng)拍和投標(biāo)方式取得土地需要注意的問(wèn)題（1）主要指標(biāo)測(cè)算表13-17投資收益分析表經(jīng)濟(jì)指標(biāo)AA+MA+2MA+nM樓面地價(jià)總投資銷(xiāo)售毛利率稅前利潤(rùn)稅后凈利銷(xiāo)售凈利率總投資利潤(rùn)率注：A代表起拍價(jià)或投標(biāo)底價(jià)，若沒(méi)有地價(jià)則A代表略低于可能最低中標(biāo)價(jià)；M代表每次舉牌增加的最小單位價(jià)格，活著是設(shè)定的敏感性（或重要性）變化值，例如100萬(wàn)元，變化值不宜過(guò)大。-29-C．根據(jù)需要可增加如下測(cè)算：表13-18增加測(cè)算指標(biāo)銷(xiāo)售凈利率總投資最高樓地面地價(jià)最高總地價(jià)R1R2R3注：R代表可接受的銷(xiāo)售凈利率；銷(xiāo)售凈利率還可以換成其他主要分析指標(biāo)，如投資利潤(rùn)率等。（2）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析A.主要背景，控股股東情況。C.資金狀況，可能資金來(lái)源，融資能力，資金成本。D.操作水平，主要開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。否志在必得。（3）制定策略A．分析盈虧平衡點(diǎn)，即保本銷(xiāo)售時(shí)的地價(jià)。10%時(shí)可接受的地價(jià)或在可接受的地價(jià)，最終確定最高競(jìng)價(jià)和投標(biāo)價(jià)。C．把握以微弱優(yōu)勢(shì)取得土地使用權(quán)或開(kāi)發(fā)權(quán)的原則。（4）資金籌措-30-協(xié)議。14.在心城市開(kāi)發(fā)需要補(bǔ)充的內(nèi)容（1）在市場(chǎng)分析部分中增加當(dāng)?shù)厣唐贩孔≌袌?chǎng)總體狀況A．分析該城市最近三到五年商品住宅市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r：開(kāi)工面積、竣工面積、銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額。量、竣工量、銷(xiāo)