酒店可行性報(bào)告

酒店可行性報(bào)告

銅陵市大通油榨土菜館建設(shè)

項(xiàng)

目

可

行

性

研

究

報(bào)

告

項(xiàng)目單位：大通油榨土菜館

項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)：

項(xiàng)目編制時(shí)間：

目錄

第一部分項(xiàng)目總論

1.1項(xiàng)目背景

1.1.1項(xiàng)目名稱(chēng)

1.1.2開(kāi)發(fā)公司

1.1.3研究工作依據(jù)

1.1.4項(xiàng)目的建筑規(guī)模和內(nèi)容

1.2可行性研究結(jié)論

第二部分市場(chǎng)分析

2.1項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究

2.1.1項(xiàng)目投資環(huán)境分析

2.1.2市場(chǎng)研究

2.2市場(chǎng)宏觀背景

2.2.1廣州市及海珠區(qū)2010年上半年經(jīng)濟(jì)分析2.3區(qū)域市場(chǎng)分析

2.3.1項(xiàng)目所在區(qū)珠江新城市場(chǎng)分析

第三部分項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià)

3.1地塊解析

3.1.1項(xiàng)目技術(shù)建設(shè)指標(biāo)

3.1.2交通條件及周邊配套分析3.1.3景觀價(jià)值分析

3.2.風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策分析

3.2.1風(fēng)險(xiǎn)

3.2.1.1人力資源風(fēng)險(xiǎn)

3.2.1.2市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)

3.2.1.3客源影響帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)3.2.1.4行業(yè)特點(diǎn)決定的風(fēng)險(xiǎn)3.2.2對(duì)策

3.2.2.1人力資源風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策

3.2.2.2市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策

3.2.2.3客源影響對(duì)策

3.2.2.4行業(yè)特點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策

3.3項(xiàng)目評(píng)價(jià)

第四部分資金來(lái)源和建設(shè)進(jìn)程4.1.投資概算及資金籌措

4.1.1投資概算

4.1.2融資金額

4.2融資方式

4.3.融資資金用途

4.4.公司治理與投資者保護(hù)4.5．年度投資計(jì)劃

4.6.項(xiàng)目實(shí)施期限及進(jìn)度安排

4.6.1項(xiàng)目建設(shè)期限

4.6.2項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度安排

第五部分酒店推廣

5.1．推廣模式

5.2、促銷(xiāo)措施

5.2.1、傳統(tǒng)手段的綜合應(yīng)用

5.2.2、運(yùn)用現(xiàn)代促銷(xiāo)手段

第六部分銷(xiāo)售及經(jīng)營(yíng)收入

6.1各類(lèi)酒店服務(wù)銷(xiāo)售收入估算

6.1.1酒店客房部分價(jià)格定位及收入

6.2酒店大堂商業(yè)服務(wù)部分價(jià)格定位

6.3酒店餐廳及娛樂(lè)中心，會(huì)議設(shè)施月收入

第七部分財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

7.1、酒店收入和營(yíng)業(yè)稅及附加估算

7.2、利潤(rùn)表

7.3、現(xiàn)金流量表

7.4、財(cái)務(wù)分析

第八部分環(huán)境保護(hù)與安全保證

8.1、建立綠色酒店

8.2、本綠色酒店的核心

8.3、本綠色飯店的含義

8.4、本綠色飯店的指導(dǎo)思想

8.5、本綠色飯店的四個(gè)特點(diǎn)

第九部分營(yíng)運(yùn)和管理

9.1.基本業(yè)務(wù)流程

9.2.營(yíng)運(yùn)管理初步計(jì)劃

9.2.1.服務(wù)項(xiàng)目和基本設(shè)施安排

9.2.2.建立并實(shí)施完善的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

9.2.3.建立并實(shí)施完善的財(cái)務(wù)內(nèi)控制度

9.3.機(jī)構(gòu)設(shè)置

9.4.人員配備

9.5.管理團(tuán)隊(duì)

9.6.遵循的標(biāo)準(zhǔn)

第十部分社會(huì)效益和影響分析

10.1、完善城市功能，推動(dòng)片區(qū)的星級(jí)酒店發(fā)展進(jìn)程10.2、增加財(cái)政稅收

第十一部分結(jié)論

第一部分項(xiàng)目總論

廣州名人酒店（管理責(zé)任公司）是本可行性研究報(bào)告建議設(shè)立的公司，廣州名人酒店將按照四星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)裝修并配備相應(yīng)設(shè)備、設(shè)施，通過(guò)自營(yíng)住宿、餐飲和對(duì)外承包酒店大堂、KTV、桑拿浴取得收入并實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)。酒店將按照四星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)管理并提供服務(wù)，通過(guò)與旅行社、會(huì)議會(huì)展公司、商業(yè)訂房網(wǎng)站及各機(jī)關(guān)企事業(yè)單位的合作，采用直接銷(xiāo)售渠道和間接銷(xiāo)售渠道相結(jié)合的方式進(jìn)行銷(xiāo)售推廣，并力爭(zhēng)成為廣州市管理水平、服務(wù)質(zhì)量、經(jīng)濟(jì)效益均位于前列的四星級(jí)商務(wù)酒店。

本項(xiàng)目廣州名人酒店地理位置優(yōu)越、配套設(shè)施健全、年經(jīng)營(yíng)承包費(fèi)用低廉，酒店周?chē)瑱n次星級(jí)酒店少，具備良好的經(jīng)營(yíng)和盈利條件。計(jì)劃吸收外部融資，盡快使廣州名人商務(wù)酒店投入試營(yíng)業(yè)，迅速形成住宿、餐飲服務(wù)能力，成為廣州酒店業(yè)中的管理先進(jìn)、效益優(yōu)良的知名酒店，給投資者以良好的回報(bào)。

1.1項(xiàng)目背景

1.1.1項(xiàng)目名稱(chēng)

廣州名人酒店

1.1.2開(kāi)發(fā)公司

建設(shè)單位：江門(mén)越秀城建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

公司類(lèi)型：國(guó)有企業(yè)

公司規(guī)模：1000人以上

公司介紹：

越秀城建地產(chǎn)是香港聯(lián)交所上市公司越秀地產(chǎn)股份有限公司的主體（股票代碼00123）；迄今總資產(chǎn)逾300億元，累計(jì)投資規(guī)模近1000多萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售面積700多萬(wàn)平方米，在建物業(yè)及土地儲(chǔ)備的總樓面面積近800萬(wàn)平方米。

1.1.3研究工作依據(jù)

《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》

《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參考數(shù)》

《房地產(chǎn)評(píng)估規(guī)范》

《旅游涉外飯店星級(jí)的劃分及評(píng)定》

《珠江新城規(guī)劃?rùn)z討》

以及其它國(guó)家、省、市級(jí)法規(guī)、規(guī)范、文件、通知等。

1.1.4項(xiàng)目的建筑規(guī)模和內(nèi)容

廣州名人酒店占地面積近4000（80*50）平方米，高十五層，地下一層，采用框架結(jié)構(gòu)，玻璃幕墻。

酒店總實(shí)用面積60000㎡，各類(lèi)客房200間，餐廳8000㎡，KVT60間（5000㎡），桑拿浴室2000㎡，大堂2500㎡

1.2可行性研究結(jié)論

經(jīng)過(guò)對(duì)全國(guó)和廣州經(jīng)濟(jì)狀況的研究分析，以及對(duì)2009-2010年產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的理解，我司經(jīng)過(guò)詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研后認(rèn)為：

■項(xiàng)目的酒店的建設(shè)是可行的、合理的；

■在目前各種利好因素的作用下，近幾年內(nèi)廣州市商務(wù)酒店市場(chǎng)是樂(lè)觀的；

■商務(wù)酒店更適合項(xiàng)目的整體發(fā)展與規(guī)劃，更合適市場(chǎng)的需求。

■在2010-2013年將該項(xiàng)目投放市場(chǎng)的時(shí)機(jī)是可行的；

■考慮目前貴司的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、實(shí)力以及資金儲(chǔ)備、企業(yè)發(fā)展需求等因素，項(xiàng)目的正式運(yùn)營(yíng)條件基本成熟；

第二部分市場(chǎng)分析

2.1項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究

2.1.1項(xiàng)目投資環(huán)境分析

珠江新城——十年蓄勢(shì)，浴火鳳凰。金融中心、高端服務(wù)業(yè)中心、文化中心和跨國(guó)公司總部中心……珠江新城的崛起，標(biāo)志著廣州作為中國(guó)三大城市之一的特殊地位；她的功能，把廣州從省會(huì)城市推向影響整個(gè)南中國(guó)的現(xiàn)代大都會(huì)，其社會(huì)經(jīng)濟(jì)文化輻射力直指東南亞。

《珠江新城規(guī)劃?rùn)z討》經(jīng)廣州市政府審議通過(guò)，歷時(shí)兩年的規(guī)劃調(diào)整終于劃上句號(hào)。上世紀(jì)90年代初。廣州市政府提出建設(shè)珠江新城。1992年，市政府決定以美國(guó)托馬斯公司方案為基礎(chǔ)，編制出控制性詳細(xì)規(guī)劃，按照這個(gè)規(guī)劃，珠江新城將建成廣州未來(lái)的“中央商務(wù)區(qū)（CBD）”，面積6.19平方公里，人口規(guī)模預(yù)測(cè)可達(dá)17萬(wàn)—18萬(wàn)，提供近35萬(wàn)—40萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位。1999年，廣州市政府提出，對(duì)珠江新城前期規(guī)劃和建設(shè)管理情況進(jìn)行全面檢討，回顧規(guī)劃對(duì)地塊的指導(dǎo)作用和面臨的問(wèn)題，促使珠江新城規(guī)劃調(diào)整的契機(jī)成熟。據(jù)市規(guī)劃局有關(guān)人士說(shuō)，這次規(guī)劃調(diào)整，使珠江新城一定程度上成為周?chē)貐^(qū)商業(yè)和城市公共生活中心，如巴黎的德方斯新城。主要是補(bǔ)充完善了公共服務(wù)設(shè)施，增加綠地面積，并適當(dāng)調(diào)整城市的空間形態(tài)。還有共劃分為１４個(gè)20—40公頃的街區(qū)，包括商務(wù)、行政辦公街區(qū)、高層居住街區(qū)、金融貿(mào)易街區(qū)、文化活動(dòng)街區(qū)、商業(yè)購(gòu)物街區(qū)等，規(guī)劃發(fā)展成為集國(guó)際金融、貿(mào)易、商業(yè)、文娛、行政和居住等城市一級(jí)功能設(shè)施于一體，推動(dòng)國(guó)際文化交流與合作的基地。

2.1.2市場(chǎng)研究

廣州名人酒店擬建于珠江新城，坐于廣州塔正對(duì)面，獵德大橋與臨江大道交界處，酒店后面是獵德地鐵站，有多條公交路線通過(guò)，交通非常方便。

雖然這幾年廣州有著大量的酒店開(kāi)業(yè)，但更多是高級(jí)酒店，但面對(duì)著更多的中產(chǎn)階級(jí)，高級(jí)酒店對(duì)于他們來(lái)說(shuō)是消費(fèi)過(guò)高，所以一間中高端的酒店就是他們需要的，酒店就是為了滿(mǎn)足這些人群興建。

在珠江新城成為商務(wù)區(qū)的同時(shí)，商務(wù)酒店的需求也就加大，然而在珠江新城的四星級(jí)酒店卻是很少。

在者，2010年的亞運(yùn)會(huì)開(kāi)幕式就在酒店附近的海心沙島，這帶來(lái)的商機(jī)是巨大的。在亞運(yùn)過(guò)后，珠江新城必然成為廣州的一個(gè)旅游熱點(diǎn)，也是廣州的一張名片。目前正是投資酒店行業(yè)的較好時(shí)機(jī)，雖然在珠江新城也有著不少高端的酒店，但商務(wù)等的一些中端酒店卻很少。所以廣州名人商務(wù)酒店還是有著很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。

2.2市場(chǎng)宏觀背景

2.2.1廣州市及海珠區(qū)2010年上半年經(jīng)濟(jì)分析

從已公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，2010年上半年廣州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持在高位運(yùn)行，國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)健增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。全市經(jīng)濟(jì)總量繼續(xù)加大，各項(xiàng)主要指標(biāo)實(shí)現(xiàn)較好的增長(zhǎng)，生產(chǎn)、消費(fèi)和需求比較協(xié)調(diào)，總體運(yùn)行形勢(shì)良好。主要表現(xiàn)在：

1、GDP規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，增長(zhǎng)速度再創(chuàng)新高。廣州市海珠區(qū)生產(chǎn)總值完成304.59億元，比去年同期增長(zhǎng)10.3%，高出去年同期增幅2.2個(gè)百分點(diǎn)。

2、工業(yè)生產(chǎn)繼續(xù)快速增長(zhǎng)，主導(dǎo)地位不斷增強(qiáng)。我區(qū)工業(yè)企業(yè)累計(jì)完成工業(yè)增加值99.46億元，比去年同期增長(zhǎng)12.3%；

3、市場(chǎng)消費(fèi)繁榮，零售總額穩(wěn)增。固定資產(chǎn)投資額累計(jì)完成116.63億元，比去年同期增長(zhǎng)40.8%；

4、社會(huì)消費(fèi)品零售總額累計(jì)完成215.81億元，比去年同期增長(zhǎng)22.2%；

5、出口逐月回升，增速明顯加快；

6、市場(chǎng)物價(jià)微升，職工居民收入有所增加；

7、交通、郵電發(fā)展增快，民航表現(xiàn)突出；

8、財(cái)政金融保持穩(wěn)定，存差略有擴(kuò)大；

9、企業(yè)景氣上升，信心指數(shù)提高。

2.3區(qū)域市場(chǎng)分析

2.3.1項(xiàng)目所在區(qū)珠江新城市場(chǎng)分析

珠江新城位于北二環(huán)與東二環(huán)的交匯處，占地約120萬(wàn)平方米，總建筑面積約240萬(wàn)平方米，容納25000個(gè)家庭，常住人口達(dá)8萬(wàn)人，是中國(guó)華南地區(qū)最大的城市新區(qū)。建成的珠江新城集合城市所有單元，將完善的學(xué)校、大型超市、綜合百貨、特色商業(yè)街區(qū)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、服務(wù)管理等設(shè)施為一體。

珠江新城建成后以冼村路為界，分東、西兩區(qū)，東區(qū)以居住為主，西區(qū)以商務(wù)辦公為主，兩區(qū)以珠江濱水綠化帶和東西向商業(yè)活動(dòng)軸線貫通。在廣州城市中軸線和珠江新城景觀軸的交匯處，規(guī)劃擬建多個(gè)標(biāo)志性建筑，如廣州歌劇院、博物館、圖書(shū)館、青少年宮等重要公共設(shè)施，中軸線廣場(chǎng)群、海心沙市民廣場(chǎng)等。人口規(guī)模預(yù)測(cè)可達(dá)17-18萬(wàn)，提供近30萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位。地區(qū)性質(zhì)為21世紀(jì)廣州市中央商務(wù)區(qū)（GCBD21）的重要組成部分，將統(tǒng)籌布局國(guó)際金融、貿(mào)易、商業(yè)、文娛和行政等多種功能，成為推動(dòng)國(guó)際經(jīng)濟(jì)、文化交流與合作的基地，是集中體現(xiàn)廣州國(guó)際性城市形象的“窗口”。城市主次干道將珠江新城劃分為14個(gè)街區(qū)。作為廣州市21世紀(jì)城市中心商務(wù)區(qū)硬核的一個(gè)重要組成部分，珠江新城未來(lái)的發(fā)展仍是社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)，仍將擁有其他地區(qū)缺乏的發(fā)展優(yōu)勢(shì)，比如大型的開(kāi)發(fā)規(guī)模、較強(qiáng)的綜合性、完善的服務(wù)配套設(shè)施和公共設(shè)施以及區(qū)域的中心作用等等?？梢灶A(yù)計(jì)，在更多政府項(xiàng)目的引

入、地鐵等公共交通的完善、大型公共商業(yè)服務(wù)設(shè)施在區(qū)內(nèi)的布置等有利信息的帶動(dòng)下，珠江新城商務(wù)辦公區(qū)域的建設(shè)將得到有效的帶動(dòng)，并與環(huán)體育中心商務(wù)辦公區(qū)共同形成一個(gè)完整的CBD核心，最終樹(shù)立珠江新城的中心區(qū)域形象。

1、交通狀況：

珠江新城，從居住小區(qū)或辦公大廈出來(lái)，一小時(shí)之內(nèi)就能到達(dá)廣州的各個(gè)角落。據(jù)介紹，珠江新城東西向交通主干道為花城大道，它西接廣州大道，東下穿華南干線與黃埔區(qū)聯(lián)系，同時(shí)與華南快速干線設(shè)互通式立交。地鐵３號(hào)線自體育西路進(jìn)華夏路后跨珠江新城進(jìn)入海珠區(qū)，向南與番禺區(qū)連接，并于花城大道與華夏交叉口設(shè)置地鐵站。公共交通上，進(jìn)入珠江新城的公交線路從原來(lái)只有一路增加到四路（東區(qū)新增２路，西區(qū)新增金穗路和星匯路２路），地鐵三號(hào)線也正式確定站名，必然使珠江新城的知名度大大提高。

2、投資導(dǎo)向

根據(jù)廣州市總體規(guī)劃，海珠區(qū)近期產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展的主導(dǎo)方向是圍繞建設(shè)大工業(yè)，大能源，大旅游，大流通，以經(jīng)濟(jì)效益為中心，重點(diǎn)發(fā)展技術(shù)，資金密集型工業(yè)產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)。

3、海珠區(qū)投資導(dǎo)向項(xiàng)目

（1）改善基礎(chǔ)設(shè)施，改善生活條件的項(xiàng)目

（2）新材料，零配件，電子元器件等基礎(chǔ)工業(yè)項(xiàng)目

（3）資金，技術(shù)密集的大型工業(yè)項(xiàng)目

（4）市場(chǎng)廣闊，附加值高的大型工業(yè)項(xiàng)目

（5）倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)輸項(xiàng)目

（6）旅游觀光農(nóng)業(yè)項(xiàng)目

（7）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目

（8）供應(yīng)深、港市場(chǎng)的基地化農(nóng)業(yè)生產(chǎn)項(xiàng)目

第三部分項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià)

3.1地塊解析

3.1.1項(xiàng)目技術(shù)建設(shè)指標(biāo)

酒店大堂

F為酒店大堂，面積2500平方米，擬建有小橋流水山水景觀、西餐廳、廣州特產(chǎn)店、琴吧、精品店、商務(wù)中心、旅游公司等設(shè)施，具有空間大、設(shè)施完備、功能齊全的特點(diǎn)。

餐廳

2F－3F為餐廳，餐廳面積8000平方米，60間包廂，108張散臺(tái)。餐廳突出廣州民族特色，強(qiáng)調(diào)品牌經(jīng)營(yíng)，突出菜肴品牌和地方特色。

娛樂(lè)中心

位于4F－5F，面積7000平方米，為娛樂(lè)中心和MODERNBOSS（現(xiàn)代商務(wù)老板俱樂(lè)部）。娛樂(lè)中心設(shè)有演藝吧、迪吧、酒吧、KTV包廂、靜吧、健身房、運(yùn)動(dòng)中心。同時(shí)，在5F設(shè)有面積2000平方米的桑拿中心，內(nèi)設(shè)休息大廳、男賓室、女賓室、貴賓間和特色浴室等。

客房

客房分布于6F-13F，面積共有20000平方米，有商務(wù)客房200間，其中：商務(wù)豪華套房10間，豪華標(biāo)準(zhǔn)間80間，有普通標(biāo)準(zhǔn)間50間，套間20間，經(jīng)濟(jì)房35間。客房具有面積大，空間視野寬的特點(diǎn)，房間擬配備高檔、精致家具，突出酒店的商務(wù)特點(diǎn)，裝飾裝潢強(qiáng)調(diào)統(tǒng)一中顯個(gè)性，力求舒適、溫馨、實(shí)用。

會(huì)議設(shè)施

酒店將設(shè)有會(huì)議室和多功能廳。有兩間大會(huì)議室，六間中小會(huì)議室，大會(huì)議