洛陽寫字樓市場調研報告

洛陽寫字樓市場調研報告目錄一、洛陽寫字樓市場概況31.發(fā)展歷程32.發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問題43.未來發(fā)展趨勢6二、洛陽寫字樓市場調查91.競爭樓盤92.樓盤詳情10三、項目分析及產品建議201.項目概況202.項目SWOT分析202.產品建議22洛陽寫字樓市場概況1.發(fā)展歷程洛陽市的寫字樓市場大致經過從傳統(tǒng)辦公樓到商住樓，再到純商務寫字樓三個階段，目前市場上在售的寫字樓項目呈現(xiàn)出商住樓與純商務寫字樓并存的局面。從目前規(guī)劃在建的寫字樓來看，純商務寫字樓已占據了市場的主導。具體來說洛陽寫字樓市場的發(fā)展，大致經歷了以下三個階段。第一階段是在住宅里辦公。一些小的公司在住宅里辦公，辦公條件、環(huán)境都很原始，和手提菜籃的大嫂、大媽同乘電梯，對客戶而言企業(yè)的形象大打折扣。而且，物業(yè)管理方面容易引起諸多糾紛。第二階段是商住過渡期。2003年以后，我市一些地產公司先后在紗廠南路、南昌路等中心區(qū)開發(fā)商住樓。這些商住樓租售很旺，但停車位少、配置有限是大多商住樓與生俱來的弱點，直接影響了大中型企業(yè)及品牌公司的入駐。第三階段是專業(yè)競爭期。去年以來，我市一些實力較強的企業(yè)、公司為了提升品牌形象，適應市場競爭需求，紛紛要求進駐高檔次的純寫字樓。于是，在西工區(qū)中州中路、紗廠南路、凱旋路沿線及澗西區(qū)南昌路一帶，一批純寫字樓相繼開盤建設。這一時期，洛陽寫字樓逐步從大面積分布到集中型聚集，寫字樓市場呈現(xiàn)快速擴張之勢，新上項目近20個，呈現(xiàn)出巨大的發(fā)展?jié)摿Α?.發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問題2.1發(fā)展現(xiàn)狀寫字樓的發(fā)展受三個因素的制約：第一、取決于一個城市的開放程度。一個城市開放的程度越高，外企進來的就會越多，市場對專業(yè)型寫字樓的需求就會多一點。第二、取決于當時當地經濟發(fā)展水平。第三，取決于區(qū)域租賃市場的狀況。洛陽是傳統(tǒng)的重工業(yè)基地，雖然近年來大力發(fā)展旅游業(yè)，打造宜居城市品牌，但洛陽區(qū)域經濟發(fā)展水平有限，經濟輻射能力不強，能夠支撐寫字樓發(fā)展的行業(yè)尤其是第三產業(yè)不發(fā)達，促進寫字樓市場發(fā)展的動力不足。加之商住兩用樓不斷涌現(xiàn)，產權70年，價格便宜，亦商亦居很便利，吸引了很多發(fā)展初期的小公司、小團隊。所以，洛陽寫字樓表現(xiàn)為低檔次產品供過于求。2003-2010洛陽寫字樓市場投放面積對比（萬㎡）2003-2010洛陽寫字樓銷售面積對比（萬㎡）2003-2010洛陽寫字樓成交均價走勢圖（單位：元/㎡）2.2存在問題：洛陽的寫字樓處于價值洼地，大環(huán)境是城市化程度不足，具體來說就是，大型企事業(yè)單位自己蓋辦公樓，小企業(yè)可以租商住樓，純商務寫字樓的最大的客戶群無非是會計師事務所、律師事務所、保險公司、廣告公司、商貿公司、IT行業(yè)、投資公司、證券公司、教育培訓機構等智力、智慧型公司。也有一部分用于投資。而這些智力型公司正是洛陽所缺少的。目前洛陽寫字樓普便處于中低檔，突出問題主要有以下幾方面：車位。不管地上地下，寫字樓的車位至少應達到1：1，但很少有寫字樓做到。像數碼大廈，地面車位不足，一個地下車位每月租金400元還供不應求，明顯不夠人性。大堂、電梯、空調等硬件設施。純商務寫字樓的大堂，除了凱瑞商務有點感覺，其他的都小家碧玉，跟酒店大堂軒然華貴的感覺相去甚遠；按通行規(guī)定，每部電梯的服務面積4000㎡—5000㎡，速度不能低于2.5米/秒。位于天津路聯(lián)盟路交匯處的文興現(xiàn)代城，為復式結構，單從電梯服務面積上來講，已經遠遠超標，更遑論它電梯難等的事實了。大部分在用寫字間都沒有設獨立衛(wèi)生間，通層也只有一個大的公共衛(wèi)生間，走廊窄，通風效果差，所以整個通道里氣味難聞。部份項目住宅和寫字樓共用停車位，車位較少，寫字樓無綠化，窗戶較小，進深長，影響采光，不好分隔戶，位于八一路上的中基大廈與城市杰座就是其代表。商務會議、餐飲、物業(yè)管理等功能。洛南新區(qū)一些單位的辦公樓，大堂和電梯等硬件也不錯，但輔助性的休閑餐飲、會務服務、小型商場等差得很遠，商業(yè)環(huán)境、交通也不夠成熟、便捷。3、未來發(fā)展趨勢洛陽不缺寫字樓，但缺少高品質的寫字樓。洛陽的寫字樓被市場遺忘得太久，蝸居于寫字樓的白領其實需要的很多，期待未來一些新項目的問世，能夠讓寫字樓再次風生水起，讓洛陽的商務形象上個臺階，讓白領的office生活多點享受。這當然取決于產品本身、取決于后期服務、取決于宏觀經濟環(huán)境，但萬變不離其宗，好東西一定有市場，這是真理，相信洛陽一定有識貨人從洛陽寫字樓市場的發(fā)展脈絡可以看出，我市的寫字樓經歷了多層向高層、商住樓向純寫字樓過渡的階段，而且表現(xiàn)出了體量越來越大、配套越來越好、檔次越來越高的發(fā)展趨勢。作為城市形象的代表，寫字樓的高速發(fā)展為我市成為國際化大都市奠定了堅實的發(fā)展基礎。寫字樓如雨后春筍般涌現(xiàn)，勢必引起洛陽的房產市場競爭越來越激烈，其游戲規(guī)則也越來越正規(guī)化。二、洛陽寫字樓市場調查1、競爭樓盤A升龍廣場B中邁紅東方廣場C世貿中心D正大國際城市廣場E建業(yè)·世紀華陽5期F建業(yè)·壹號城邦G海港城H申泰商會大廈I六建商務大廈J科技大廈K金融服務大廈L彤輝廣場M隆安明珠廣場2.樓盤詳情（1）升龍廣場項目情況項目名稱升龍廣場（3期）區(qū)域位置開發(fā)商(投資商)洛陽升龍置業(yè)有限限公司上海升龍集團洛陽市西工區(qū)地理位置王城大道與中州路路交叉口規(guī)劃設計香港劉榮廣—伍振振民建筑事務務所企劃推廣筑夢（深圳）總建面積待定建筑高度待定建筑層數待定標準層高待定工程進度地皮開/竣工2012年開建戶型戶型面積待定套數建材外墻材料待定內墻待定色彩待定墻體框架結構配套內部配套5A標準：通訊自自動化、辦公公自動化、樓樓宇控制自動動化、火災消消防自動化、安安全防范自動動化。電梯中央空調車位（庫）不詳車位(庫)價格未定物業(yè)及收費洛陽市升龍物業(yè)管管理有限公司司電梯2.5米/秒裙樓待定大堂挑高6米（2）正大城市國際廣場項目情況項目名稱正大國際城市廣場場區(qū)域位置開發(fā)商(投資商)正大集團正大集團地理位置洛陽新區(qū)開元大道道開元湖東西西兩側規(guī)劃設計美國XWHO設計集團團企劃推廣總建面積72萬平方米建筑高度180米建筑層數不祥標準層高工程進度地基未挖開/竣工2011年4月11日開工戶型戶型面積套數建材外墻材料待定內墻待定色彩待定墻體框架結構配套內部配套電梯建筑外墻保保溫雙層中空玻玻璃車位（庫）地下停車場車位(庫)價格未定物業(yè)及收費招標中電梯待定裙樓無大堂（3）中邁紅東方廣場項目情況項目名稱中邁紅東方區(qū)域位置開發(fā)商(投資商)洛陽中邁置業(yè)有限限公司居然之家投資控股股集團、東方方華昱控股、洛洛陽一拖潤達達有限公司聯(lián)聯(lián)合投資地理位置洛陽市西工區(qū)王城城大道與九都都路交匯處規(guī)劃設計日本R+F國際設計機機構企劃推廣總建面積40萬平方米建筑高度100米建筑層數27層標準層高工程進度地基建設開/竣工2011年4月開開工戶型戶型面積套數建材外墻外保溫待定內墻待定待定待定墻體框架結構配套內部配套電梯建筑外墻保保溫雙層中空玻玻璃車位（庫）地下停車場車位(庫)價格未定物業(yè)及收費招標中電梯待定裙樓無大堂（4）世貿中心項目情況項目名稱世貿中心區(qū)域位置開發(fā)商(投資商)洛陽方城置業(yè)房地地產開發(fā)有限限公司方城置業(yè)有限公司司洛陽市新區(qū)地理位置洛龍區(qū)開元大道與與望春門街交交叉口規(guī)劃設計香港劉榮廣—伍振振民建筑事務務所企劃推廣Togetherr通和總建面積10萬建筑高度151米建筑層數33層標準層高3.4米工程進度外墻粉刷即將完工工開/竣工2009年3月開開工戶型戶型面積整層出售，一層7766平套數建材外墻材料涂料內墻色彩藍灰墻體框架結構配套內部配套5A標準：通訊自自動化、辦公公自動化、樓樓宇控制自動動化、火災消消防自動化、安安全防范自動動化。11部三菱牌電梯開利中央空調車位（庫）地上地下車位(庫)價格未定物業(yè)及收費香港利園物業(yè)電梯2.5米/秒裙樓大堂挑高11米（5）建業(yè)·世紀華陽5期項目情況項目名稱世紀華陽（5期）區(qū)域位置開發(fā)商(投資商)洛陽中亞置業(yè)發(fā)展展有限公司建業(yè)住宅集團（中中國）有限公公司地理位置九都路與麗春路交交叉口規(guī)劃設計深圳建筑設計總院院企劃推廣Thinker--華文智道總建面積100萬㎡建筑高度待定建筑層數28—33標準層高待定工程進度建設中開/竣工2010年開建戶型戶型面積40㎡~143㎡套數建材外墻材料待定內墻色彩待定墻體框架結構配套內部配套5A標準：通訊自自動化、辦公公自動化、樓樓宇控制自動動化、火災消消防自動化、安安全防范自動動化。電梯中央空調車位（庫）地上地下車位(庫)價格未定物業(yè)及收費同致行地產有限公公司電梯2.5米/秒裙樓待定大堂酒店式（6）九嘉海港城項目情況項目名稱九嘉海港城區(qū)域位置開發(fā)商(投資商)洛陽九嘉房地產有有限公司洛陽影視傳媒，九九嘉房地產有有限公司，鄭鄭州祝福房地地產開發(fā)有限限公司地理位置伊濱區(qū)洛偃快速通通道與開拓大大道交匯處規(guī)劃設計企劃推廣洛陽九嘉房地產有有限公司總建面積30萬㎡建筑高度120米建筑層數32層標準層高待定工程進度地基建筑中開/竣工2010年9月開開工戶型戶型面積待定套數建材外墻材料待定內墻色彩待定墻體框架結構配套內部配套5A標準：通訊自自動化、辦公公自動化、樓樓宇控制自動動化、火災消消防自動化、安安全防范自動動化。電梯中央空調車位（庫）待定車位(庫)價格未定物業(yè)及收費招標中電梯2.5米/秒裙樓待定大堂待定（7）彤輝廣場項目情況項目名稱彤輝廣場區(qū)域位置開發(fā)商(投資商)河南彤輝置業(yè)有限限公司河南彤輝置業(yè)有限限公司地理位置洛陽新區(qū)拓展區(qū)伊伊洛大道以東東、新源路以以北處規(guī)劃設計企劃推廣總建面積6萬平方米建筑高度90米建筑層數27層標準層高工程進度在建中開/竣工2011年3月戶型戶型面積套數建材外墻材料待定內墻待定色彩待定墻體框架結構配套內部配套5A辦公自動化通訊訊自動化樓宇自動化安保自動化消防自動化化車位（庫）地下車庫車位(庫)價格未定物業(yè)及收費待定電梯待定裙樓無大堂（8）隆安明珠廣場項目情況項目名稱隆安明珠廣場區(qū)域位置開發(fā)商(投資商)河南隆安房地產公公司暫無地理位置洛陽新區(qū)拓展區(qū)開開拓大道與新新源路交匯處處規(guī)劃設計企劃推廣總建面積32萬平方米建筑高度不祥建筑層數28層標準層高不祥工程進度地基建設開/竣工2010年9月戶型戶型面積套數建材外墻材料待定內墻待定色彩待定墻體框架結構配套內部配套5A辦公自動化通訊訊自動化樓宇自動化安保自動化消防自動化化車位（庫）地下車庫車位(庫)價格未定物業(yè)及收費待定電梯待定裙樓無大堂（9）申泰商會大廈項目情況項目名稱申泰商會大廈區(qū)域位置開發(fā)商(投資商)洛陽高新申泰置業(yè)業(yè)有限公司河南申泰投資集團團地理位置洛陽新區(qū)拓展區(qū)伊伊洛大道以東東、白塔道以以北、新源路路以南規(guī)劃設計河南智博建筑設計計有限公司企劃推廣不祥總建面積17萬平方米建筑高度100米建筑層數28層標準層高不祥工程進度在建中(2層）開/竣工2011年1月戶型戶型面積套數建材外墻材料待定內墻待定色彩待定墻體框架結構配套內部配套5A辦公自動化通訊訊自動化樓宇自動化安保自動化消防自動化化車位（庫）地下車庫車位(庫)價格未定物業(yè)及收費待定電梯待定裙樓有大堂3.樓盤分析通過以上資料不難看出，從2010年下半年開始，洛陽市加大了寫字樓的市場投放量，剛剛上馬和即將開工的項目就達十幾個之多，而且項目主要集中在王城大道、南昌路、新區(qū)和伊濱新區(qū)等交通要道和未來的CBD中心。三、項目分析及產品定位建議2.項目SWOT分析優(yōu)勢（S）：S1.項目地理位置優(yōu)越，位于規(guī)劃中的新區(qū)拓展區(qū)。市政1年幾十億元的投資，注定未來多元復合型的現(xiàn)代化城市新區(qū)，建成后將煥發(fā)更加耀眼奪目的光彩，而位于此中心的物業(yè)，也必將蘊藏著巨大的財富潛力。S2.交通環(huán)境優(yōu)越。在區(qū)域主干路方面，有5條道路將撐起基本城市框架，鐵路和軌道交通也在規(guī)劃之列，便捷的交通路網為企業(yè)更好的與外部溝通提供了強有力的支撐。S3.區(qū)域大規(guī)模成片開發(fā)，帶動區(qū)域經濟迅速崛起。劣勢(W)：W1.市政宣傳力度不夠，造成大多數人對伊濱新區(qū)不知道、不了解，對區(qū)域內項目更是知之甚少，缺乏了解的耐心。W2.周邊配套目前正處在或規(guī)劃或建設中，人們只有通過想象和市政宣傳來判斷樓盤的未來預期，對樓盤缺乏信心度。機會威脅應對在本案未來的推廣中應充分利用CBD中央商務區(qū)的利好因素，用有關CBD規(guī)劃和實施情況以及新崛起的高檔寫字樓的實際情況來扭轉客戶對于CBD寫字樓高檔次高價位的看法；在交通環(huán)境方面，利用本項目的獨特的交通環(huán)境優(yōu)勢來區(qū)別于CBD核心區(qū)域內的物業(yè)未來的交通擁堵的劣勢，提升本項目的亮點。在價格性能比方面，利用本項目高檔品質的設施設備與中檔的價格優(yōu)勢來區(qū)別于CBD核心區(qū)域物業(yè)的高價格中高品質的定位差異；更好地突出本項目的優(yōu)勢。針對以上幾點在提升品質、制定優(yōu)勢價格、差異性的產品定位、獨特的概念性廣告包裝、爭取時間、來搶占市場先機。目前及未來本項目所面臨的影響因素匯總如下：△政府政策政扶植CBD區(qū)域，發(fā)展前景看好△區(qū)域寫字樓市場競爭激烈△對寫字樓銷售的金融支持不足△2011-2012高端寫字樓供應量過大△CBD區(qū)域寫字樓市場客戶群構成廣泛多樣3.產品定位建議5A甲級寫字樓要能做到管理國際化、24小時寫字樓、人性化、空間的舒適性和實用性、數字化、節(jié)能化、便捷的交通和商務化等。硬件設施建筑類型：框架或鋼結構，抗震在8級地震以上；辦公空間：能提供可靈活分隔適應各種變化的辦公空間：標準層高：室內凈高2.6m以上；標準承重：樓板承重在2.5KN/㎡以上；供電系統(tǒng)：雙路供電，辦公面的供電容量在80W/㎡以上；空調系統(tǒng)：國際知名品牌中央空調系統(tǒng)，用戶能根據自我要求調節(jié)室內溫度、濕度，空調系統(tǒng)具有分區(qū)域控制能力，新風量在30立方米/人/小時以上；電梯：國際知名品牌，每部電梯服務面積小于4000平方米，候梯時間不超過30秒鐘；停車位：每60～90㎡出租面積提供1個機動車位，并實現(xiàn)智能化高效管理；供水系統(tǒng)：24小時冷熱水供應，并有中央凈水處理系統(tǒng)。智能化系統(tǒng)：達到5A級標準；辦公（OA）:預留OA電力負荷50VA/㎡以上，辦公室OA布線采用網絡地板或地面線槽；通信（CA）：計算機網絡通信系統(tǒng)到達所有的辦公間，提供其他國際國內長途語音及數據通信條件；千兆入戶，百兆到桌；樓宇（BA）：主要的機電設計由計算機管理，并監(jiān)控其運行狀況，實現(xiàn)管路的自動控制；消防（FA）:防火電視監(jiān)控，安裝煙感、溫感和火災自動報警、自動噴灑裝置；保安（SA）：保安重點部位（門廳、電梯等）設電視監(jiān)控計算機，自動巡更。裝飾裝修外立面：鋁板、玻璃幕墻，局部為高檔石材等材料；大堂：有大堂，建議一、二層挑空，大堂地面應為大理石、花崗巖、天然石材等，墻面應為大理石、花崗巖或高級墻紙等材料，應有吊頂，柱應包大理石、不銹鋼等材料；電梯廳：采用高檔裝飾材料、地面應采用石材；應有不銹鋼、大理石