河南房地產(chǎn)市場調(diào)研報告

XX房地產(chǎn)市場調(diào)研報告目錄XX概況縣區(qū)經(jīng)濟縣區(qū)規(guī)劃區(qū)域市場狀況區(qū)域樓盤調(diào)研競爭樓盤分析目標客戶分析產(chǎn)品定位提案XX概況地理位置：XX位于豫北平原，與濮陽、延津、?？h、長垣、封丘、內(nèi)黃接壤?？h城道口鎮(zhèn)南距鄭州市130公里，北距安陽市70公里，東北距濮陽市53公里，西南距新鄉(xiāng)市70公里，西北距鶴壁新市區(qū)25公里。全縣面積1814平方公里，耕地面積195萬畝。交通網(wǎng)絡(luò)以縣城為中心，在30公里半徑內(nèi)，京廣鐵路、新荷鐵路、京珠高速、阿深高速、濟東高速、濮鶴高速、107國道構(gòu)成“井”字框架六條省級干道在此交匯，距新鄭機場140公里、天津港530公里、日照港560公里。氣候：氣候濕潤，雨量較充沛，平均氣溫13.7度，平均降水量634.3毫米，日照2365.5小時，無霜期201天，適宜小麥、玉米、大豆、花生、棉花、紅薯等農(nóng)作物生長。行政區(qū)劃：XX縣轄10鎮(zhèn)(道口鎮(zhèn)城關(guān)鎮(zhèn)白道口鎮(zhèn)留固鎮(zhèn)萬古鎮(zhèn)高平鎮(zhèn)上官鎮(zhèn)牛屯鎮(zhèn)王莊鎮(zhèn)老店鎮(zhèn))12鄉(xiāng)(棗村鄉(xiāng)四間房鄉(xiāng)八里營鄉(xiāng)趙營鄉(xiāng)大寨鄉(xiāng)老廟鄉(xiāng)桑村鄉(xiāng)慈周寨鄉(xiāng)瓦崗寨鄉(xiāng)焦虎鄉(xiāng)半坡店鄉(xiāng)小鋪鄉(xiāng))和新區(qū)管委會，總?cè)丝?264235人，常住人口1137845人。城鎮(zhèn)化率達到23.76%。金融保險：金融機構(gòu)人民幣各項存款余額671528萬元，比年初增加95385萬元，是歷史上增加最多的一年，比上年末增長16.6%，其中，城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額582868萬元，比上年末增長19.7%。人民幣各項貸款余額259311萬元，比上年末增長2.3%。城鎮(zhèn)化發(fā)展：城鎮(zhèn)化率達到23.76%，出生率10.9‰，死亡率5.85‰，自然增長率5.05‰。全年農(nóng)村居民人均純收入4626.5元，同比增長15.4%（扣除價格因素同比增長7.5%）；農(nóng)村居民人均生活消費支出2755元，同比增長16.8%。城鎮(zhèn)居民可支配收入預(yù)計10622.4元，同比增長18.0%。（扣除價格因素同比增長10.3%）；城鎮(zhèn)居民人均消費支出6534.12元，增長17.1%?？h區(qū)經(jīng)濟【國民經(jīng)濟】全縣生產(chǎn)總值完成122.8億元，同比增長10.8%。其中，一產(chǎn)增加值49.4億元，增長4.4%；二產(chǎn)增加值46億元，增長15.5%；三產(chǎn)增加值27.4億元，增長12%。財政一般預(yù)算收入2.49億元、支出17.09億元，分別增長12.3%和37.3%。金融機構(gòu)各項存款余額83.3億元，較年初增加15.7億元；各項貸款余額31.7億元.全社會固定資產(chǎn)投資完成63.2億元，增長30.5%；城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成37.9億元，增長31.1%。社會消費品零售總額完成33.6億元，增長19.1%。全縣城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11489元，增長8.2%；農(nóng)民人均純收入4766元，增長3%?！巨r(nóng)業(yè)經(jīng)濟】糧食生產(chǎn)再創(chuàng)新高。全縣糧食生產(chǎn)戰(zhàn)勝50年不遇的嚴重旱災(zāi)再奪豐收，總產(chǎn)達到130.5萬噸，增長1.8%，連續(xù)18年保持全省產(chǎn)糧大縣第一位，蟬聯(lián)全國糧食生產(chǎn)先進縣標兵“七連冠”。新增高效農(nóng)業(yè)面積1.5萬畝，成功創(chuàng)建為全省農(nóng)業(yè)標準化生產(chǎn)示范縣，全市高效農(nóng)業(yè)暨土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)場會在我縣召開。新建畜禽養(yǎng)殖小區(qū)33個、規(guī)模養(yǎng)殖場（戶）3000多個。完成造林面積5.82萬畝。解決了47個行政村5.4萬人的安全飲水問題，被評為全國農(nóng)村飲水安全工程示范縣。改造中低產(chǎn)田4.1萬畝。新增沼氣用戶1.21萬戶。完成了47個貧困村整村推進任務(wù)。支農(nóng)惠農(nóng)政策得到全面落實。全縣共爭取支農(nóng)項目資金1.12億元，發(fā)放各類補貼3.12億元。【工業(yè)經(jīng)濟】大力開展“企業(yè)服務(wù)年”活動。為幫助企業(yè)擺脫困境，先后出臺了多項政策措施，一批制約企業(yè)發(fā)展的問題得到有效解決，工業(yè)經(jīng)濟回升向好。全縣規(guī)模以上工業(yè)增加值完成28億元，增長24.9%。玻璃廠的土地、房屋已經(jīng)變現(xiàn)，紫陽公司與外商簽定了整體售購協(xié)議，熱電廠正在進行資產(chǎn)評估，紙業(yè)公司改制穩(wěn)步推進。自主創(chuàng)新能力不斷增強。開侖化工公司被確定為第三批河南省創(chuàng)新型試點企業(yè)。華森紙業(yè)公司“超聲無氯麥草制漿漂白一體化新技術(shù)”榮獲省科技進步一等獎。非公經(jīng)濟快速發(fā)展。全縣非公經(jīng)濟總產(chǎn)值完成231.3億元，增長21.7%；增加值完成58.4億元，增長21.3%。新培育加工業(yè)專業(yè)村5個，累計達到120個。【非公有制經(jīng)濟】德遠新天地商城建成開業(yè)，歐陸經(jīng)典商業(yè)城已經(jīng)竣工，貿(mào)易路蔬菜市場規(guī)范改造順利完成，溫州商貿(mào)城正在緊張建設(shè)。新建鄉(xiāng)鎮(zhèn)供銷超市5個、農(nóng)家店182家。家電下鄉(xiāng)銷售額和兌付補貼額均居全市第一。旅游開發(fā)步伐加快，瓦崗寨景區(qū)規(guī)模不斷擴大，玉皇閣古建筑群開發(fā)穩(wěn)步推進?！净A(chǔ)設(shè)施建設(shè)】大功河綜合治理二期工程進展順利。解放路南段配套設(shè)施建設(shè)、滑州路3000米綠化工程順利完成。全長7.93公里的南外環(huán)路已開工建設(shè)。連接向陽路與工人路的大功河橋破土動工。治理背街小巷6000多米，改造舊供水管網(wǎng)1萬多米。生活垃圾處理場二期主體工程圓滿完成。村鎮(zhèn)建設(shè)扎實推進。村鎮(zhèn)規(guī)劃修編工作全面啟動。留固鎮(zhèn)被命名為“中州名鎮(zhèn)”。萬古鎮(zhèn)被命名為“省歷史文化名鎮(zhèn)”。產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)靳莊村被確定為全省文明創(chuàng)建工作先進村。留固鎮(zhèn)前莊村、王莊鎮(zhèn)郭草灘村創(chuàng)建為市級生態(tài)文明村。公路、電力建設(shè)取得新進展。新建、改造農(nóng)村道路227公里，大廣高速慈周寨站出口連接線工程建成通車。爭取上級電網(wǎng)改造資金1.67億元，位居全市縣（市、區(qū)）第一。老店110千伏、半坡店35千伏變電站和“農(nóng)田機井通電”二期工程建成投入運營。2009年XX經(jīng)濟運行情況元至十一月份，XX圍繞年初經(jīng)濟工作會確定的各項工作任務(wù)，按照保態(tài)勢、保增長、保民生的工作思路，凝神聚力，奮力發(fā)展，各項主要經(jīng)濟指標完成情況良好。一、財政收入穩(wěn)定增長。1-11月份，XX財政一般預(yù)算收入共完成23626萬元，同比增長5.2%，增速在五縣中排名第二，低于全市平均水平（7.5%）2.3個百分點，其中各項稅收16382萬元，同比增長2.8%，稅收收入占財政一般預(yù)算收入的比重為69.3%。從征收部門看，地稅部門組織收入10691萬元，增長10.9％；國稅部門4119萬元，為上年同期的81.6%。財政一般預(yù)算支出完成84488萬元，同比增長35.7%。二、工業(yè)生產(chǎn)形勢總體趨于好轉(zhuǎn)。截至11月底，XX規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)達133家，其中大中型企業(yè)個數(shù)達到12個。元至11月規(guī)模以上工業(yè)增加值完成25.4億元，同比增長23.4%，增速在五縣中排名第三；實現(xiàn)利稅總額12.50億元，同比增長8.3%。三、城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增勢強勁。元至十一月份城鎮(zhèn)投資完成33.8億元，同比增長39.5%。在五縣中排名第四。城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增勢強勁得以于城市建設(shè)步伐的加快。億元以上項目共7個，分別是安陽市鳳凰光伏科技有限公司，年產(chǎn)1800噸多晶硅鑄錠和50MW太陽能電池組件項目計劃總投資8.5億元；XX新區(qū)管委會，XX新區(qū)服裝加工城計劃總投資5億元；安陽市華盛手機有限公司，年產(chǎn)20萬部手機項目，計劃總投資2億元；XX新區(qū)管理委員會，XX花木景觀園，計劃總投資1.5億元；安陽嘉禾牧業(yè)有限公司5萬頭生豬養(yǎng)殖計劃總投資1.5億元；河南省華泰糧油機械工程有限公司XX糧機廠米糠制油設(shè)備研發(fā)項目計劃總投資1.34億元；安陽市辛安面業(yè)有限公司年處理小麥40萬噸深加工項目計劃總投資1.2億元。四、城鄉(xiāng)社會消費繁榮活躍。元至十一月份XX消費品市場貨源供應(yīng)充足，品種齊全，社會消費品零售總額完成29.6億元，比上年同期增長19.2%，增速在全市五縣中排名第三，比市定目標高2.0個百分點。摘自XX統(tǒng)計局(2009年12月18日)年度工作報告2010年一季度經(jīng)濟運行情況分析投資一季度固定資產(chǎn)投資運行態(tài)勢良好，成高速增長的態(tài)勢，1-3月份全社會固定資產(chǎn)投資完成8.2億元，同比增長39.7%，其中：城鎮(zhèn)項目投資完成3.4億元，增長32.2%，農(nóng)村完成投資4.7億元，增速45.5%。消費居民收入穩(wěn)定增長，社會保障不斷加強，光洋百貨等商場相繼營業(yè)，使消費品市場保持了平穩(wěn)較快發(fā)展的態(tài)勢。正月二十九古會期間，各大商場相繼舉行活動，有效的帶動了居民消費。消費水平逐漸由生存型向發(fā)展型、享受型轉(zhuǎn)變。一季度，全縣社會消費品零售總額預(yù)計完成9.5億元，同比增長17.5%。居民收入城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)定增長，但發(fā)展較慢。一季度，農(nóng)民人均現(xiàn)金收入達到1076元，同比增長11.3％。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達3277元，同比增長8.0％。2010年一季度居民消費價格總水平比上年上漲2.6%，其中，食品類價格上漲8.0%；煙酒及用品類與上年同期持平；衣著類上漲0.4%；家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)類上漲1.0%；醫(yī)療保健交通和通訊類上漲0.8%；娛樂教育文化用品及服務(wù)類與上年持平；居住類上漲0.5%。其原因：一是居民消費價格總水平上漲，主要是受糧食、蔬菜價格恢復(fù)性上漲并帶動肉禽蛋等主要副食品價格上漲的影響。固定資產(chǎn)投資規(guī)模過大，拉動生產(chǎn)資料價格大幅度上漲，并傳導(dǎo)到居住類價格上來?？h區(qū)規(guī)劃總體規(guī)劃以XX老城區(qū)為建設(shè)基點，向東南方向擴展發(fā)展；以新區(qū)為發(fā)展契機，形成縣區(qū)發(fā)展新格局。用地規(guī)劃XX地域廣闊，地勢平坦，開發(fā)建設(shè)條件優(yōu)越；目前正處于發(fā)展建設(shè)的上升期，未來發(fā)展?jié)摿薮?。道路交通?guī)劃縣區(qū)路網(wǎng)發(fā)達，交通便利。為XX建設(shè)發(fā)展提供有力保障。區(qū)域市場狀況本項目位于XX新區(qū)六中西路與滑州南路交匯處東北角，北面緊鄰新區(qū)體育場，南面為六中校區(qū)，西面是雙語中學(xué)，東面緊鄰新區(qū)管委會辦公樓。（如圖所示）區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和各項功能較為齊備，投資環(huán)境及開發(fā)條件均趨于完善。故此吸引眾多區(qū)外人口涌入。2009年該區(qū)域市場住宅累計供應(yīng)量為113.87萬平米，當年銷量92.76萬平米，市場基本處于平衡狀態(tài)。該區(qū)域市場的基本特征表現(xiàn)如下：1）由于政府新區(qū)管委會的大力支持，該區(qū)域市場目前正處于快速增長時期，區(qū)內(nèi)整體生活環(huán)境和配套條件得到明顯的提升。2）從產(chǎn)品供應(yīng)和客戶購買力可以看出，該區(qū)域已經(jīng)成為XX中高檔物業(yè)的集中區(qū)域，中高檔市場發(fā)展的較為成熟且市場容量相對較大。3）區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品趨同性強，規(guī)劃水平差異性較強，具備先進規(guī)劃的物業(yè)一般都為全縣性定位，市場空間較為廣闊。4)開發(fā)時間較早的區(qū)域市場，整體呈現(xiàn)購買力強，改善型需求愿望強，對于區(qū)外市場的輻射力強?？h區(qū)新建樓盤大多集中在新區(qū)，老城區(qū)在建在售樓盤所占比例不到15%。使得縣區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)購房客戶將注意力集中在新區(qū)樓盤，為新區(qū)開發(fā)建設(shè)創(chuàng)造了堅實基礎(chǔ)。XX新區(qū)已成為整個縣區(qū)地產(chǎn)市場的開發(fā)熱點，同時也促進區(qū)域市場整體價位提升。五．區(qū)域樓盤調(diào)研XX市場產(chǎn)品多為六層或七層多層住宅，產(chǎn)品類型較為單一，幾乎無明顯的檔次分布區(qū)域。依據(jù)產(chǎn)品類型及銷售最高單價可將該市場產(chǎn)品分為以下幾類：低于1800元/平方米多層住宅：該檔次產(chǎn)品多分布于新區(qū)中心周邊位置，地域分布一般，多為開發(fā)形式單一，配套、設(shè)計上僅顧及區(qū)內(nèi)基本的環(huán)境、配套要求。借助本地化運作及部門團購降低成本，以迎合該區(qū)域拆遷戶和實力較弱的外遷戶的需求。建筑形式基本為多層。具有代表性的項目有：項目名稱地理位置建筑形式工程進度銷售均價主力戶型美麗桃園（二期）老城區(qū)多層9棟封頂1680120～150㎡㎡（3+2+22）書香園縣城關(guān)鎮(zhèn)多層現(xiàn)房1580120～160㎡㎡（3+2+22）翰林苑滑州東路多層封頂1600110～150（3+2+22）(2)1800～2300元/平米多層（小高層）住宅：該檔次產(chǎn)品在該區(qū)域需求中處于絕對主力產(chǎn)品地位，銷售總量占到區(qū)域市場80％的份額。此類產(chǎn)品多數(shù)分布在新區(qū)中心位置，此類物業(yè)對產(chǎn)品以外附加值的設(shè)計已較為注重，從景觀設(shè)計、戶型選型、高科技材料運用等方面有相應(yīng)舉措，屬于縣區(qū)范圍內(nèi)中高檔樓盤。且該類物業(yè)多為大、中型規(guī)模的開發(fā)，產(chǎn)品主要以多層開發(fā)為主，輔以部分小高層。具有代表性的項目有：祥泰苑建筑類別多層（12×7層層）地址新飛路于六中西路路交叉口西北北角占地面積25畝開發(fā)商洛陽市可可居置業(yè)業(yè)有限公司總建筑面積80000㎡主力戶型141㎡（3+22+2），162㎡（4+2+2）銷售均價2100元/㎡價格范圍2028元/㎡--2168元/㎡規(guī)劃戶數(shù)546戶優(yōu)惠情況一次性優(yōu)惠1％容積率5工程進度12棟已全部封頂綠地率30﹪配套天然氣、暖氣、地地暖、熱水、可可視對講車庫數(shù)量312個公開時間2010-3認購購、2010--6開盤車庫售價720元/㎡交房日期2011年4月綜合評價區(qū)位：位于新區(qū)大大宮河畔，周周邊配套相對對成熟；建筑：7層磚混電電梯房，全粘粘土實心磚三三七外墻，全全現(xiàn)澆樓板，全3米層高；戶型：南北通透透，結(jié)構(gòu)方正正，動靜分區(qū)區(qū)，潔污分離離，但超過140㎡比例過高高，面積配比存在較大大偏差；噪音：兩面緊鄰行行車道，加上上四層底商，環(huán)環(huán)境、噪音等等污染較大；；環(huán)境：小區(qū)環(huán)境景景觀條件一般般，樓間距較較?。ǘ酁?2～15米）居住視視野較差；廣告：該項目通通過一期占三三分之二份額額的成功開發(fā)發(fā)基礎(chǔ)，以最最直接的工程程質(zhì)量形象進行廣告宣傳傳，起到了較較好的廣告效效應(yīng)。七．銷售：目前前低于140㎡戶型已經(jīng)經(jīng)售罄，余房房141㎡占30％，162㎡占70％眾恒華府建筑類別多層（57×6）地址XX新區(qū)人民大道道與新飛路交交叉口占地面積300畝開發(fā)商林州市眾恒置業(yè)有有限公司總建筑面積800000㎡主力戶型（2+2+1）1007㎡（3+2+2）140㎡（4+2+2）160㎡銷售均價1800元/㎡價格范圍1600元/㎡--2100元/㎡規(guī)劃戶數(shù)2100戶優(yōu)惠情況一次性優(yōu)惠1％容積率4.0工程進度一期10棟已交房，二期66棟已封頂綠地率40﹪配套雙氣、商業(yè)步行街街、會所、廣廣場、幼兒園園、停車場車庫數(shù)量800個公開時間2010年6月準準現(xiàn)房預(yù)售車庫售價1500元/㎡交房日期2011年2月綜合評價區(qū)位交通：位于老老城區(qū)與新區(qū)區(qū)間主干道人人民路西側(cè)，交交通優(yōu)勢明顯顯;周邊環(huán)境：商業(yè)及及生活配套趨趨于成熟，現(xiàn)現(xiàn)有配套環(huán)境境一般；景觀特色：中央景景觀廣場、三三維園林綠化化、組團水系系景觀；平面布局：不規(guī)則則樓體分布加加上超大樓間間距，使小區(qū)區(qū)環(huán)境質(zhì)量得得以提高和升升華；小區(qū)配套：煤氣、暖暖氣、停車場場、小區(qū)會所所、幼兒園等等配套齊全；；建筑特色：中式現(xiàn)現(xiàn)代風(fēng)格、純純多層規(guī)劃、超超大樓間距（15～20米）、坡屋屋頂；戶型設(shè)計：以三房房與四房為主主力戶型，廳、房、廚廚衛(wèi)全明設(shè)計計，南北通透透；功能分區(qū)合合理，設(shè)計平平直規(guī)整；物業(yè)服務(wù)：林州市市合和物業(yè)有有限公司。推廣主題：名門府府邸·健康生活1.運用小小區(qū)規(guī)劃圖展展示大盤氣勢勢，凸顯項目配配套優(yōu)勢；2.通過項項目在新區(qū)的地段描述，突突出項目是未未來新城的中中樞地位；3.新區(qū)原有有自然景觀和和項目景觀整整體規(guī)劃的有有機結(jié)合，營營造綠色生態(tài)態(tài)環(huán)境和良好好視覺享受；；銷售情況：二期預(yù)預(yù)售情況較為為理想，目前前正進行貸款款手續(xù)辦理階階段，銷售率率80％以上。華通世紀城建筑類別多層（6）地址XX新區(qū)文明路南南端小高層（12）占地面積400畝開發(fā)商華通集團金地房地地產(chǎn)開發(fā)有限限公司總建筑面積1000000㎡㎡主力戶型（3+2+1）1220㎡（3+2+2）140㎡（4+2+2）160㎡銷售均價2000元/㎡價格范圍1800元/㎡--2300元/㎡規(guī)劃戶數(shù)3000戶優(yōu)惠情況一次性優(yōu)惠1％，送送地暖及壁掛掛爐容積率3.7工程進度三期多層已封頂，四四期4棟12層即將動工工建設(shè)綠地率40﹪配套天然氣、地暖、商商業(yè)步行街、智智能安防系統(tǒng)統(tǒng)車庫數(shù)量1000個公開時間2010年8月認認購車庫售價2000元/㎡交房日期2011年12月月綜合評價區(qū)位交通：位于新新區(qū)主干道文明大大道東側(cè)，四面環(huán)路，交交通便利;二．周邊環(huán)境：商商業(yè)及生活配配套趨于成熟熟，現(xiàn)有配套套環(huán)境一般；；三．景觀特色：多多處景觀布局局，中央噴泉泉，印象小品品，卵石步道道，；四．平面布局：縣縣區(qū)目前最大大樓間距（15～20米），使小區(qū)區(qū)品質(zhì)得以提高高和升華；五．小區(qū)配套：商商業(yè)門面、綜綜合商場、超超市、銀行、郵郵局、社區(qū)診診所、健身休休閑設(shè)施；六．建筑特色：77層電梯、中中空玻璃、車車位及車庫、首首層獨立花園園、頂層露臺臺；七．戶型設(shè)計：以以三房與四房房為主力戶型型，戶型方正正，布局合理理，全明設(shè)計計，南北通透透；八物業(yè)服務(wù)：金金地物業(yè)管理理，星級酒店店服務(wù)，樓宇宇對講，IC卡三表出戶戶，小區(qū)廣播播24小時保安巡邏及電子子巡更。推廣主題：光芒凝凝聚/醇香開啟1.利用小小區(qū)前期開發(fā)發(fā)成果，強調(diào)調(diào)成熟配套優(yōu)優(yōu)勢；2.通過華華通集團企業(yè)業(yè)品牌宣傳，創(chuàng)創(chuàng)立項目品牌牌戰(zhàn)略優(yōu)勢；；3.10000萬景觀園林林投入，40％綠化率，打打造XX極致園林林景觀小區(qū)；；銷售情況：四期認認購情況較好好，目前9層以下已售售罄，銷售率率80％以上。（3）高于2300元/㎡小高層住宅開元盛世建筑類別小高層（8×12層層）地址XX新區(qū)文明路于于滑州南路交交匯處占地面積42000㎡開發(fā)商河南省開元大地投投資有限公司司總建筑面積180000㎡主力戶型(3+2+2)1226㎡-133㎡(4++2+2)1155㎡銷售均價預(yù)計2600左右價格范圍預(yù)計2200元/㎡--2900元/㎡規(guī)劃戶數(shù)1000戶（住宅宅）優(yōu)惠情況無容積率4.2工程進度未開工綠地率35﹪工藝及配套外墻保溫、雙玻彩彩鋁、太陽能能路燈車庫數(shù)量未定公開時間2010.7接受受前期咨詢車庫售價租售未定交房日期2010.10開開工，2011..12交房綜合評價區(qū)位交通：地段優(yōu)優(yōu)勢明顯，緊鄰新新區(qū)管委會及及體育場。交交通環(huán)境優(yōu)越越;周邊環(huán)境：生活及及商業(yè)配套有有待完善，未未來發(fā)展趨勢勢良好；景觀特色：疊泉廣廣場、假山亭亭廊、花池景景墻、鵝卵石石健身步道、兒兒童歡樂島；；平面布局：平均225米樓間距，充充分滿足每戶戶日照采光要要求；小區(qū)配套：天然氣氣、地下停車車場、酒店、寫寫字樓、超市市等基礎(chǔ)配套套齊全；建筑特色：層層退退臺設(shè)計，首首層花園，二二層露臺，三三層以上花園園陽臺地溫空調(diào)系系統(tǒng)，提供廉廉價冷氣、暖暖氣及熱水（30元/㎡年）采用外墻外外保溫及雙玻玻彩鋁，提供供節(jié)能保障霧森恒濕景景觀系統(tǒng)，為為小區(qū)提供新新鮮氧離子，調(diào)調(diào)節(jié)小區(qū)氣候候環(huán)境戶型設(shè)計：板式小小高層設(shè)計，戶戶戶全明通透透拐角落地飄窗拓寬寬視野角度，增加室內(nèi)空空間及居住舒舒適度功能分區(qū)區(qū)合理，設(shè)計計平直規(guī)整；；100㎡小戶型餐餐廳設(shè)計不合合理，緊鄰臥臥室門非最佳佳選擇物業(yè)服務(wù)：樓宇可可視對講、電電視監(jiān)控、電電子巡更、背背景音樂等智智能化安防系系統(tǒng)。九．推廣主題：別別墅級電梯花花園洋房的尊尊貴生活1.通過區(qū)區(qū)位及寫字樓樓、酒店、超超市等配套優(yōu)優(yōu)勢彰顯項目目便利生活；；2.利用外外保溫、雙玻玻彩鋁、太陽陽能路燈及霧霧森恒濕系統(tǒng)統(tǒng)，創(chuàng)造節(jié)能能環(huán)保景區(qū)；；3.強調(diào)以以人為本和按按戶定位，宣宣揚首創(chuàng)電梯梯花園洋房品品質(zhì)；4.引入層層層退臺設(shè)計計理念及立體體景觀布局，營營造花園洋房房的獨特風(fēng)景景；5.宣揚酒酒店式星級物物業(yè)服務(wù)理念念，提升客戶戶的安全感和和尊崇感；銷售情況：現(xiàn)處于于前期積累客客戶階段，已已接受來訪登登記客戶近千千組。（4）投資類產(chǎn)品溫州商貿(mào)城經(jīng)營業(yè)態(tài)建材、五金、裝飾飾、家具等地址新區(qū)長途汽車站對對面占地面積280畝開發(fā)商河南XX鼎亞實業(yè)業(yè)有限責(zé)任公公司總建筑面積200000㎡銷售面積一期8萬平米銷售均價沿街門面100000元/㎡價格范圍8000元/㎡--130000元/㎡沿街二層商鋪33000元/㎡2800元/㎡--3500元/㎡內(nèi)鋪底商55000元/㎡4500元/㎡--5300元/㎡內(nèi)鋪二層商鋪2000元/㎡1800元/㎡--2300元/㎡規(guī)劃套數(shù)1800套設(shè)計特點層高6米，可增建夾層首付金額首付款5萬，認購購金5000優(yōu)惠策略5000抵300000元投資回報率年回報率8％工程進度封頂公開日期2009.2認購購20100.7開盤交房日期2011年8月試試運營綜合評價縣區(qū)首家產(chǎn)權(quán)商鋪鋪項目，廣告告投入力度大大，市場認知知度較高以路牌、戶外大牌牌、電視、單單頁及現(xiàn)場造造勢為主要宣宣傳媒介利用入駐商家及品品牌公示，體體現(xiàn)產(chǎn)權(quán)商鋪鋪帶租約銷售售的投資回報報保證通過產(chǎn)品定位與發(fā)發(fā)展大商貿(mào)的的XX交通優(yōu)勢勢宣傳，力求求打造豫北商商貿(mào)第一口岸岸項目宣傳內(nèi)容表面面化，未深挖挖產(chǎn)權(quán)商鋪及及商貿(mào)城未來來經(jīng)營理念、經(jīng)經(jīng)營模式和經(jīng)經(jīng)營狀況的詳細軟文介介紹，使廣告告宣傳淺薄空洞，未給投投資客戶以未未來切身體驗驗歷經(jīng)半年的客戶積積累，二期開開盤房源與一一期房源明顯顯重疊。證明明市場反應(yīng)并并不理想，從而造成二次次開盤而非二二期加推。該該項目開盤認認籌率不高于于50％，按解籌籌率60％計算，一期銷售售率在30％左右，銷銷售前景并不不樂觀。淘寶城經(jīng)營業(yè)態(tài)酒店、娛樂、購物物地址紅旗路與衛(wèi)河路交交匯處總建筑面積18000㎡開發(fā)商XX國奔房地產(chǎn)開開發(fā)有限公司司建筑風(fēng)格歐洲城堡建筑風(fēng)格格銷售面積15㎡～360㎡㎡建筑形態(tài)共三層，觀光電梯梯，退臺廣場場產(chǎn)品配套16層四星級時尚酒店店業(yè)態(tài)分布1層品牌名店，2層層時尚潮品，數(shù)數(shù)碼賣場，3層美食休閑閑廣場、健身館館銷售均價未定價格范圍門面10000元/㎡㎡～250000元/㎡規(guī)劃套數(shù)500套優(yōu)惠情況認購金5000抵抵1萬，8萬抵10萬公開日期2010.9交房日期2011.9試運運營綜合評價一．老城區(qū)唯一產(chǎn)產(chǎn)權(quán)商鋪項目目，周邊商業(yè)業(yè)配套相對成成熟，市場認認可度較高；；二．業(yè)態(tài)分布合理理，前衛(wèi)潮品品的精確定位，對對吸引投資關(guān)關(guān)注起到關(guān)鍵鍵作用；三．分階段發(fā)布項項目造勢、積積累、認籌等等相關(guān)信息，并并逐一進行軟軟文詳解，效效果顯著；四．廣告主題以淘淘金、認籌信信息、金卡會會員招募為主主線，充分展展現(xiàn)了項目未未來經(jīng)營發(fā)展展；五．門面房售罄，內(nèi)內(nèi)鋪底商認籌籌情況較好，二二層鋪面銷售售壓力較大，總總體認籌率60％左右六競爭樓盤分析通過以上區(qū)域市場調(diào)研和樓盤對比分析，可得到以下論述：縣域房地產(chǎn)市場正處于成長期，各類產(chǎn)品競相上市，市場反應(yīng)呈現(xiàn)迅速升溫態(tài)勢；住宅類產(chǎn)品以滿足自住改善型需求為主導(dǎo)地位，投資型購買行為比例較??；中檔物業(yè)價位在1600元/㎡左右，中高檔物業(yè)在2100元上下，高檔物業(yè)在縣域市場暫未入市，市場認可價位預(yù)計區(qū)間在2300～2800之間。市場主力戶型以小三室100㎡、大三室130㎡和四室140㎡為主，6層多層占主導(dǎo)地位。7層電梯房已逐漸為市場所認可，隨著小高層和高層的進入，區(qū)域產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將趨于合理和完善。以“美麗桃園”、“書香園”、“翰林苑”、“津蘭名郡”為代表的中低價位樓盤在未來一段時期內(nèi)仍將占據(jù)市場一定份額，其價格優(yōu)勢也將隨著意識形態(tài)的變革而逐漸減弱。但在此過程中，其上游物業(yè)也將承受一定的價格壓力。以“祥泰苑”、“眾恒華府”、“華通世紀城”為代表的中高檔樓盤占據(jù)市場主導(dǎo)地位，其借助前期成功開發(fā)的成熟優(yōu)勢和口碑效應(yīng)，后期開發(fā)房源去化優(yōu)勢顯著。而且其總體開發(fā)量較大，對未來相當長的時間內(nèi)區(qū)域市場有深度影響力。對即將入市的高檔物業(yè)造成較大沖擊。開元盛世項目是我項目最相近也是最直接的競爭對手，其體量、規(guī)模、入市時機等均與我項目有重疊，該項目將是我公司重點關(guān)注的競爭樓盤。開元盛世在建筑規(guī)劃、景觀布局、戶型設(shè)計、物業(yè)服務(wù)、小區(qū)配套和節(jié)能減排等方面均具有區(qū)域市場前瞻性。已積累來訪客戶近千組。我項目“楓丹麗舍”住宅組團的前期籌備已成為決定成敗的關(guān)鍵因素。針對現(xiàn)有區(qū)域市場環(huán)境和競爭樓盤調(diào)研分析，在營銷戰(zhàn)略方面提供參考建議如下：方案一：先入為主戰(zhàn)略借助市場趨勢的利好和競爭項目暫未啟動的時機，迅速開展入市工作，以兩棟高層為一期，領(lǐng)先動工，領(lǐng)先認籌，領(lǐng)先開盤，領(lǐng)先交房，搶先占領(lǐng)高端市場，擴大市場認知度和認可度。方案二：以靜制動策略在難以掌控市場預(yù)期的前提環(huán)境下，可等待其他項目入市，分析其市場反饋情況、銷售情況后，有的放矢的調(diào)整產(chǎn)品定位和營銷策略，為項目成功開發(fā)奠定堅實基礎(chǔ)。無論采用以上哪一種方案，都要有適合區(qū)域市場的精準產(chǎn)品定位和與之配套的營銷執(zhí)行策略。投資類產(chǎn)品以產(chǎn)權(quán)商鋪為唯一形式，但區(qū)域競爭激烈，目前已有三個大型項目同城競技；淘寶城以其老城區(qū)成熟配套優(yōu)勢和適應(yīng)縣區(qū)發(fā)展的合理定位在現(xiàn)有競爭環(huán)境中脫穎而出，成為XX目前最具競爭力的投資項目。其市場占有率將超過其他競爭項目的總和。溫州商貿(mào)城和義烏小商品城在目前縣區(qū)各基礎(chǔ)配套不甚完善的條件下展開競爭，將面臨較大風(fēng)險我項目“XX國際大飯店”的產(chǎn)品定位及入市時機的選擇已成為各項前期工作的重中之重！結(jié)合當前投資類市場競爭環(huán)境，在經(jīng)營模式選擇方面提交參考意見如下：方案一：自營模式依托縣區(qū)發(fā)展趨勢和新區(qū)優(yōu)越的投資環(huán)境，建設(shè)開發(fā)并自主經(jīng)營新區(qū)首家星級酒店將在一定時間空間內(nèi)產(chǎn)生壟