房地產(chǎn)法課件

房地產(chǎn)法

第一章房地產(chǎn)法概述第一節(jié)房地產(chǎn)及房地產(chǎn)業(yè)一、房地產(chǎn)的概念及特性

1.概念：現(xiàn)實(shí)生活中，房地產(chǎn)是土地、房屋財(cái)產(chǎn)的總稱。從法律角度看，房地產(chǎn)權(quán)，是一種物權(quán)，包括房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。2.特性固定性（飛屋只是幻想）異質(zhì)性土地是不可移動(dòng)的，房地產(chǎn)所在場(chǎng)所不能復(fù)制每宗房屋都有各自不同特點(diǎn)世界上沒有兩宗相同的房地產(chǎn)稀缺性（地球上已經(jīng)沒有地方可住了）稀缺性土地是不可再生資源房地產(chǎn)價(jià)格昂貴耐久性（北京故宮距今600年）開封城摞城，龍亭宮摞宮

潘楊湖底深藏幾座宮？

6座城池：戰(zhàn)國(guó)時(shí)魏國(guó)大梁城唐代的汴州城五代及北宋東京城金代的汴京城明代開封城清代開封城。

保值性增值性二、房地產(chǎn)市場(chǎng)概念和特征

1.概念：房地產(chǎn)市場(chǎng)，是指國(guó)有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房屋租賃等交易活動(dòng)的總稱。土地和房屋這兩種生產(chǎn)要素，已逐步成為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。

2.

房地產(chǎn)市場(chǎng)特性：

（1）綜合功能房地產(chǎn)是房產(chǎn)地產(chǎn)的總稱既可以用作生活資料又可以用作生產(chǎn)要素因而形成綜合功能市場(chǎng)

（2）多級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)交易，既包括土地使用權(quán)的出讓(一級(jí)市場(chǎng))2．房地產(chǎn)法及出讓后的轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃(二級(jí)市場(chǎng))，還包括土地使用權(quán)出讓后的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)(二級(jí)市場(chǎng))以及投入使用后的房地產(chǎn)的買賣、抵押和房屋的租賃(三級(jí)市場(chǎng))等，由此形成多層次的市場(chǎng)；

（3）法定形式房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，通過登記發(fā)證確認(rèn)其所有權(quán)和使用權(quán)，由此看來房地產(chǎn)交易活動(dòng)屬于嚴(yán)格的要式法律行為。凡土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，都必須依照法律規(guī)定到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門辦理登記手續(xù)；

（4）部分限制對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)行部分限制是從實(shí)際出發(fā)的。主要表現(xiàn)為：集體土地使用權(quán)不能直接出讓；農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；城鎮(zhèn)居民對(duì)按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)(優(yōu)惠價(jià))購(gòu)買的公房只享有“部分產(chǎn)權(quán)”等等；（5）國(guó)家適度干預(yù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)家宏觀調(diào)控，運(yùn)用市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，既要規(guī)范化，又要放開搞活。第二節(jié)房地產(chǎn)法的概念及調(diào)整對(duì)象一、房地產(chǎn)法概念是調(diào)整人們?cè)诜康禺a(chǎn)權(quán)屬、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)交易、房地產(chǎn)管理服務(wù)、房地產(chǎn)金融、涉外房地產(chǎn)等方面所發(fā)生的權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。

二、房地產(chǎn)法調(diào)整對(duì)象1.土地利用管理關(guān)系2.土地財(cái)產(chǎn)關(guān)系3.土地利用規(guī)劃關(guān)系4.城市房屋管理關(guān)系5.房屋財(cái)產(chǎn)關(guān)系6.涉外房地產(chǎn)管理關(guān)系和協(xié)作關(guān)系

三、房地產(chǎn)法與物權(quán)法的關(guān)系

1.調(diào)整對(duì)象不同

2.調(diào)整方法不同

3.主體地位不同

4.適用訴訟程序制度不同

第三節(jié)房地產(chǎn)法律關(guān)系

一、房地產(chǎn)法律關(guān)系的概念和特征（一）概念：房地產(chǎn)法律關(guān)系是房地產(chǎn)法律規(guī)范在調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)關(guān)系過程中發(fā)生在主體之間的權(quán)利義務(wù)或職責(zé)職權(quán)關(guān)系。

（二）房地產(chǎn)法律關(guān)系的特征

1.房地產(chǎn)法律關(guān)系是一種新型的法律關(guān)系。

2.房地產(chǎn)法律關(guān)系具有相對(duì)穩(wěn)定性。二、房地產(chǎn)法律關(guān)系的構(gòu)成要素內(nèi)容：1.房地產(chǎn)權(quán)利和義務(wù)：權(quán)利：房屋租賃權(quán)、贈(zèng)與權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)、抵押權(quán)等。義務(wù)：房地產(chǎn)價(jià)格申報(bào)義務(wù)、履行房地產(chǎn)合同義務(wù)、依法納稅義務(wù)等。2.房地產(chǎn)職權(quán)和職責(zé)職權(quán)：審查批準(zhǔn)權(quán)、監(jiān)督權(quán)力權(quán)、調(diào)查處理權(quán)、指導(dǎo)協(xié)調(diào)權(quán)等。職責(zé)：房地產(chǎn)主體為符合法律、法規(guī)規(guī)章制度的要求在從事行政管理職權(quán)時(shí)，必須作出或不作出一定行為的制約。三、房地產(chǎn)法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更和消滅第四節(jié)房地產(chǎn)法原則和淵源

一、房地產(chǎn)法的原則

1．土地公有制原則

2．有償使用原則

3．符合城市規(guī)劃原則

4.合理節(jié)約用地原則

5.堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益統(tǒng)一原則

6.維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益原則