某地產(chǎn)集團(tuán)投資決策指引

EvaluationWarning:ThedocumentwascreatedwithSpire.Docfor.NET.********管理集團(tuán)投資決策指引編制：**********管理集團(tuán)有限公司日期：2006年10月目錄HYPERLINK圖一。該流程適合同當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商進(jìn)行A、B模式的合作。當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商已經(jīng)取得了一些前期手續(xù)，但沒(méi)有獲得土地，需要雙方共同獲取土地情況下的投資決策流程有關(guān)流程見(jiàn)HYPERLINK圖二。該流程適合同當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商進(jìn)行A、B模式的合作。協(xié)助當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商獲取土地，我集團(tuán)收取咨詢費(fèi)用(D模式)有關(guān)流程見(jiàn)HYPERLINK圖三。同當(dāng)?shù)卣献魍ㄟ^(guò)公開(kāi)招、拍、掛方式獲取土地的投資決策流程有關(guān)流程見(jiàn)HYPERLINK圖四。該流程適合公司進(jìn)行A模式和部分B模式的運(yùn)做。C模式的方式通過(guò)捆綁體育場(chǎng)館建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管理等獲取土地。投資決策流程見(jiàn)HYPERLINK圖五。參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)（E模式）一級(jí)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率雖然相對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)較低，但是投資風(fēng)險(xiǎn)較小。我集團(tuán)與其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司合作參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)。根據(jù)國(guó)土資源部2003年10月13日《土地開(kāi)發(fā)整理若干意見(jiàn)》的相關(guān)規(guī)定，積極參與政府的土地開(kāi)發(fā)整理工作。具體流程及相關(guān)內(nèi)容見(jiàn)HYPERLINK附件一。A模式項(xiàng)目實(shí)施釋義集團(tuán)公司：指中體奧林匹克花園管理集團(tuán)有限公司一線公司：指集團(tuán)公司全資擁有、控股的項(xiàng)目公司品牌管理中心：指集團(tuán)品牌管理中心決策委員會(huì)：指中體產(chǎn)業(yè)股份有限公司投資決策委員會(huì)小組：指項(xiàng)目發(fā)展工作小組，是決策委員會(huì)下屬工作機(jī)構(gòu)操作規(guī)范（一）新項(xiàng)目發(fā)展信息通報(bào)一線公司定期或不定期向品牌管理中心通報(bào)新項(xiàng)目概況和進(jìn)展程度，品牌管理中心及時(shí)匯總整理并通報(bào)。項(xiàng)目發(fā)展工作小組小組負(fù)責(zé)項(xiàng)目進(jìn)展過(guò)程中，各種信息的上傳下達(dá)，保證信息通暢；小組成員7-9人，成員組成初步計(jì)劃為：組長(zhǎng)：范睿副組長(zhǎng)：郭燕萍丁曉梅組員：遲平、宋庭敏、龔南清、卞沖、李鵬原則上，小組一經(jīng)成立，小組成員不得隨意變動(dòng)；小組對(duì)“決策委員會(huì)”負(fù)責(zé)。投資決策委員會(huì)成員初步確定為：主任：吳振綿成員：陳穗建、沈虹、范睿、李番、郭燕萍、丁曉梅、鄭東、高密田工作內(nèi)容和流程：一線公司一線公司提交擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資料工作小組工作小組工作小組一線公司一線公司工作小組決策委員會(huì)初步評(píng)估報(bào)告調(diào)研計(jì)劃書項(xiàng)目意見(jiàn)及建議項(xiàng)目聽(tīng)證會(huì)申請(qǐng)及項(xiàng)目可行性研究報(bào)告制定調(diào)研計(jì)劃實(shí)地調(diào)研、評(píng)估合同簽訂聽(tīng)證會(huì)報(bào)告初步評(píng)估聽(tīng)證會(huì)申請(qǐng)聽(tīng)證會(huì)合同談判合同文本一線公司法律顧問(wèn)工作小組詳細(xì)可行性研究報(bào)告編制初步可行性研究報(bào)告編制初步可研報(bào)告詳細(xì)可研報(bào)告論證報(bào)告進(jìn)入新城市開(kāi)發(fā)，在完成實(shí)地考察和調(diào)研工作后，必須編寫《城市發(fā)展和住宅市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》。項(xiàng)目立項(xiàng)，必須編寫《項(xiàng)目可行性報(bào)告》，具體內(nèi)容可參照HYPERLINK《中體奧林匹克花園管理集團(tuán)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告內(nèi)容指引》。項(xiàng)目聽(tīng)證會(huì)聽(tīng)證會(huì)細(xì)則見(jiàn)本文件第四章簽署合作意向已召開(kāi)項(xiàng)目聽(tīng)證會(huì)并通過(guò)，一線公司可與合作方（土地方）簽署合作意向；若在項(xiàng)目聽(tīng)證會(huì)前簽署合作意向，需完成以下工作：于簽署意向兩周前向品牌管理中心報(bào)送項(xiàng)目資料；小組完成赴實(shí)地考察，審核相關(guān)資料的工作；法律部必須介入前期談判、意向書審定工作；小組對(duì)合作意向文本提出專業(yè)意見(jiàn)和是否同意簽署動(dòng)議，報(bào)“決策委員會(huì)”主任和集團(tuán)主管領(lǐng)導(dǎo)；“決策委員會(huì)”主任或集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)審批并同意后，一線公司方可簽署合作意向。簽署正式協(xié)議項(xiàng)目合作意向書簽定后，一線公司及時(shí)向小組通報(bào)協(xié)議談判等項(xiàng)目進(jìn)展情況，由法律部可介入項(xiàng)目談判和協(xié)議起草工作。一線公司與合作方（土地方）簽署正式協(xié)議前必須完成以下工作：召開(kāi)項(xiàng)目聽(tīng)證會(huì)，并通過(guò)；報(bào)送集團(tuán)董事會(huì)，并通過(guò)；合同文本與聽(tīng)證會(huì)通過(guò)條件一致；若不一致，小組要重新論證，并將論證意見(jiàn)報(bào)“決策委員會(huì)”主任和集團(tuán)主管領(lǐng)導(dǎo)審批，必要的話可提請(qǐng)?jiān)?tīng)證會(huì)評(píng)委通過(guò)通訊方式重新表決。附則本制度是集團(tuán)公司司房地產(chǎn)新項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)展的根根本管理制度度，對(duì)于通過(guò)過(guò)投標(biāo)、競(jìng)拍拍、合作參股股等方式取得得土地的，可可另行制定具具體管理辦法法。項(xiàng)目發(fā)展過(guò)程中，出出現(xiàn)本制度不不適應(yīng)情形，可可視具體情況況由集團(tuán)相關(guān)關(guān)職能部門商商議執(zhí)行。本制度可根據(jù)集團(tuán)團(tuán)公司發(fā)展和和行業(yè)環(huán)境變變化需要適時(shí)時(shí)修改。本制度自發(fā)布之日日起執(zhí)行。投資決策前期階段段主要工作在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期的的各階段中，從從開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)設(shè)想的提出到到項(xiàng)目的評(píng)估估決策是整個(gè)個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的的核心，這一一階段工作的的好壞直接影影響到項(xiàng)目整整體目標(biāo)的完完成。奧林匹匹克花園項(xiàng)目目投資決策前前期階段工作作一般包括以以下幾個(gè)步驟驟：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的選定（合合作意向階段段）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目選擇途徑徑奧林匹克花園開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目的選擇擇主要通過(guò)三三個(gè)途徑，第第一，各地合合作伙伴提出出的擬合作項(xiàng)項(xiàng)目；第二，同同地方政府合合作的，中奧奧廣場(chǎng)和城市市運(yùn)營(yíng)為核心心的合作項(xiàng)目目，并積極參參與政府的土土地一級(jí)開(kāi)發(fā)發(fā)工作；第三三，是在奧林林匹克花園項(xiàng)項(xiàng)目的重點(diǎn)發(fā)發(fā)展地區(qū)尋找找擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目。奧林匹克花園項(xiàng)目目選擇的初步步要求A類開(kāi)發(fā)城市和地區(qū)區(qū)：北京、上上海、珠三角角、長(zhǎng)三角、環(huán)環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈圈占地面積：5000畝以上地理位置：離市中中心15公里半徑之之內(nèi)交通條件：從項(xiàng)目目所在地到市市區(qū)交通主干干道20分鐘以內(nèi)車車程土地區(qū)位：城市規(guī)規(guī)劃中劃定為為未來(lái)城市重重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域域征用土地：拆遷量量較少，拆遷遷難度不大市政條件："三通通一平"以及"七通一平"較易解決周邊環(huán)境：自然及及人文環(huán)境較較為優(yōu)越，遠(yuǎn)遠(yuǎn)離污染源。周邊生活配套設(shè)施施：較為完備備、生活便利利。（2）B類開(kāi)發(fā)城市和地區(qū)區(qū)：省會(huì)城市和和計(jì)劃單列市市、省轄市、西西部大開(kāi)發(fā)重重點(diǎn)地區(qū)等占地面積：3000畝以上地理位置：離市中中心10公里半徑之之內(nèi)交通條件：從項(xiàng)目目所在地到市市區(qū)交通主干干道15分鐘以內(nèi)車車程土地區(qū)位：城市規(guī)規(guī)劃中劃定為為未來(lái)城市重重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域域征用土地：拆遷量量較少，拆遷遷難度不大市政條件："三通通一平"以及"七通一平"較易解決周邊環(huán)境：自然及及人文環(huán)境較較為優(yōu)越，遠(yuǎn)遠(yuǎn)離污染源。周邊生活配套設(shè)施施：較為完備備、生活便利利。當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)：：市場(chǎng)需求較較旺，價(jià)位穩(wěn)穩(wěn)中有升，市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)有序序（3）C類開(kāi)發(fā)城市和地區(qū)區(qū)：對(duì)體育產(chǎn)業(yè)業(yè)由濃厚的興興趣，擬舉辦辦國(guó)際國(guó)內(nèi)重重要賽事或者者省運(yùn)會(huì)等城城市占地面積：2500畝以上地理位置：在建或或擬建的體育育設(shè)施周邊交通條件：從項(xiàng)目目所在地到市市區(qū)交通主干干道10分鐘以內(nèi)車車程土地區(qū)位：城市規(guī)規(guī)劃中劃定為為未來(lái)城市重重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域域征用土地：政府負(fù)負(fù)責(zé)征用、提提供平衡用地地市政條件："三通通一平"以及"七通一平"較易解決周邊環(huán)境：自然及及人文環(huán)境較較為優(yōu)越，遠(yuǎn)遠(yuǎn)離污染源。周邊生活配套設(shè)施施：較為完備備、生活便利利。當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)：：有一定的市市場(chǎng)需求、當(dāng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)均均價(jià)可支撐開(kāi)開(kāi)發(fā)要求意向項(xiàng)目需要提供供的相關(guān)資料料合作企業(yè)的有關(guān)資資料。擬合作開(kāi)發(fā)地塊的的有關(guān)資料。擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所在城城市的基本情情況。有關(guān)意向項(xiàng)目需提提供的相關(guān)資資料明細(xì)列表表見(jiàn)HYPERLINK附件二。市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研是項(xiàng)項(xiàng)目立項(xiàng)的必必要條件，有有無(wú)市場(chǎng)、有有多大市場(chǎng)是是判斷項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)條條件。市場(chǎng)調(diào)研的流程確定市場(chǎng)調(diào)研的目的確定市場(chǎng)調(diào)研的目的擬定市場(chǎng)調(diào)研計(jì)劃及提綱市場(chǎng)調(diào)研實(shí)施（實(shí)地考察、面訪、焦點(diǎn)訪談、專家訪談、二手資料收集）市場(chǎng)調(diào)研資料的的整理分析市場(chǎng)調(diào)研準(zhǔn)備撰寫市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告調(diào)研事后控制調(diào)研過(guò)程控制調(diào)研問(wèn)卷設(shè)計(jì)、調(diào)研對(duì)象及區(qū)域選擇、調(diào)研方法確定選擇調(diào)研公司、人員市場(chǎng)調(diào)研計(jì)劃有關(guān)市場(chǎng)調(diào)研計(jì)劃劃范本和文件件見(jiàn)HYPERLINK附件三《市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研計(jì)劃范范本》。市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容當(dāng)?shù)爻鞘谢厩闆r況當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)宏觀市市場(chǎng)情況區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)情情況調(diào)查消費(fèi)者調(diào)查競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查項(xiàng)目自身情況調(diào)查查詳細(xì)市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容容見(jiàn)HYPERLINK附件四市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告范本本有關(guān)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告告范本見(jiàn)HYPERLINK附件五《市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研報(bào)告范范本》。項(xiàng)目基本情況研究究了解項(xiàng)目的基本情情況，特別是是控制規(guī)劃和和市政配套情情況，有助于于把握設(shè)計(jì)、成成本和工期。項(xiàng)項(xiàng)目周邊社區(qū)區(qū)配套及周邊邊環(huán)境，直接接關(guān)系到項(xiàng)目目市場(chǎng)定位的的客觀支撐力力。需要落實(shí)實(shí)的方面包括括：項(xiàng)目的手續(xù)進(jìn)展情情況落實(shí)目前項(xiàng)目的進(jìn)進(jìn)展情況，項(xiàng)項(xiàng)目是否獲得得了政府的立立項(xiàng)批復(fù)、規(guī)規(guī)劃意見(jiàn)書、征征地批復(fù)、土土地證、建設(shè)設(shè)許可證、拆拆遷許可證、土土地付款憑證證等法律文件件，是否已經(jīng)經(jīng)獲得了土地地的開(kāi)發(fā)和使使用權(quán)，獲取取土地使用權(quán)權(quán)是否存在障障礙等方面。項(xiàng)目規(guī)劃情況項(xiàng)目獲取取的規(guī)劃意見(jiàn)見(jiàn)書對(duì)項(xiàng)目的的主要建設(shè)指指標(biāo)、主要配配套指標(biāo)以及及限高等情況況，了解項(xiàng)目目代征綠化及及道路用地情情況，了解項(xiàng)項(xiàng)目用地內(nèi)的的拆遷等情況況。土地完整性由于用地規(guī)模大，要要著重留意小小區(qū)有可能被被當(dāng)?shù)卣?、部部門劃分為幾幾大塊，小區(qū)區(qū)的部分區(qū)域域被分割，使使地塊不完整整。地塊相對(duì)完整對(duì)發(fā)發(fā)展商來(lái)說(shuō)具具有重要意義義：地塊完整整便于項(xiàng)目整整體規(guī)劃布局局，容易出效效果。同時(shí)避避免今后不利利小區(qū)物業(yè)管管理。項(xiàng)目大市政設(shè)施配配套現(xiàn)狀當(dāng)?shù)貕K的大市政配配套設(shè)施有缺缺乏時(shí)，發(fā)展展商可以考慮慮以此作為地地價(jià)談判的條條件之一。值值得注意的是是，如果發(fā)展展商自行投資資建設(shè)大市政政，其投資成成本往往超過(guò)過(guò)常規(guī)估算或或者預(yù)測(cè)數(shù)，因因?yàn)榇笫姓渑涮捉ㄔO(shè)設(shè)計(jì)計(jì)政府相關(guān)部部門、企業(yè)及及城市建設(shè)和和發(fā)展的速度度等方面，發(fā)發(fā)展商不可控控因素太多。項(xiàng)目地質(zhì)情況了解項(xiàng)目地質(zhì)情況況，可以適度度把握規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)及工程建建造的結(jié)構(gòu)要要點(diǎn)。應(yīng)了解解的內(nèi)容包括括：土質(zhì)結(jié)構(gòu)：基礎(chǔ)處處理；承載力：基礎(chǔ)處理理；地下水位：地下室室防水處理；；抗震性：抗震要求求。項(xiàng)目地價(jià)款、配套套費(fèi)支付情況況項(xiàng)目地價(jià)款、配套套費(fèi)支付，應(yīng)應(yīng)把握好以下下幾個(gè)方面：：公司資金實(shí)力與需需要支付金額額的關(guān)系；地價(jià)款、配套費(fèi)支支付周期與開(kāi)開(kāi)發(fā)節(jié)奏的關(guān)關(guān)系；配套建設(shè)與配套費(fèi)費(fèi)支付時(shí)間的的關(guān)系。項(xiàng)目相關(guān)收費(fèi)內(nèi)容容、稅收（1）各項(xiàng)收費(fèi)內(nèi)容及標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市市場(chǎng)不規(guī)范，各各地政府、部部門對(duì)發(fā)展商商的收費(fèi)內(nèi)容容及標(biāo)準(zhǔn)均不不一樣，項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)前應(yīng)詳詳細(xì)了解，對(duì)對(duì)成本及費(fèi)用用做充分估算算。（2）關(guān)于稅金的交納合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可可能涉及到被被雙重征稅的的情況，應(yīng)詳詳細(xì)了解當(dāng)?shù)氐胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)的稅費(fèi)規(guī)定。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略性性考慮對(duì)于奧林匹克花園園管理集團(tuán)來(lái)來(lái)講，項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略性性是首要考慮慮的內(nèi)容。具具體包括：集團(tuán)的戰(zhàn)略發(fā)展，包包括：業(yè)務(wù)架架構(gòu)的形成，拓拓展市場(chǎng)占有有率、規(guī)模效效應(yīng)、塑造品品牌、人才培培養(yǎng)、全國(guó)發(fā)發(fā)展布局等；；經(jīng)營(yíng)的可持續(xù)性，根根據(jù)管理集團(tuán)團(tuán)的年度發(fā)展展計(jì)劃，并以以此制定相應(yīng)應(yīng)的開(kāi)發(fā)規(guī)模模和土地儲(chǔ)備備；把握市場(chǎng)變化與公公司發(fā)展的關(guān)關(guān)系，根據(jù)公公司開(kāi)發(fā)實(shí)力力，盡量做熟熟不做生；把把握公司資金金實(shí)力，資金金占用時(shí)間與與成本利潤(rùn)的的關(guān)系；把握握操作上的主主動(dòng)性，可實(shí)實(shí)現(xiàn)的因素較較多；把握項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的時(shí)時(shí)間，是土地地儲(chǔ)備還是即即可開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目可行性研究－般情況下，可行行性分析要研研究的不僅僅僅是一個(gè)方案案，而是同時(shí)時(shí)分析多個(gè)方方案，有時(shí)幾幾個(gè)方案都可可能是可行的的，而且都很很具有吸引力力。要在多個(gè)個(gè)可行方案中中優(yōu)選出最優(yōu)優(yōu)秀方案，研研究人員只能能在可行性分分析的基礎(chǔ)上，綜綜合考慮市場(chǎng)場(chǎng)、資金、風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)等各方面面的問(wèn)題，綜綜合評(píng)價(jià)，合合理取舍，對(duì)擬開(kāi)發(fā)的的項(xiàng)目進(jìn)行全全面、系統(tǒng)的的調(diào)查研究和和分析，運(yùn)用用科學(xué)的多方方案比較評(píng)價(jià)價(jià)方法，得出出一系列評(píng)價(jià)價(jià)指標(biāo)植，以以最終確定最最優(yōu)方案。項(xiàng)目的可行行性分析是一一個(gè)項(xiàng)目決策策分析的基礎(chǔ)礎(chǔ)，并為項(xiàng)目目的投資決策策分析提供充充分的依據(jù)?？尚行匝芯渴且允惺袌?chǎng)供需為立立足點(diǎn)，以資資源投入為限限度，以科學(xué)學(xué)方法為手段段，以系列評(píng)評(píng)價(jià)指標(biāo)為結(jié)結(jié)果。可行性性研究的根本本目的是實(shí)現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目決策的的科學(xué)化、民民主化，減少少或避免投資資決策的失誤誤，提高項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)建設(shè)的的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)會(huì)和環(huán)境效益益?？尚行匝芯康某绦蛐蛄㈩}、界定和籌劃劃；項(xiàng)目基本情況研究究和市場(chǎng)調(diào)研研；投資機(jī)會(huì)研究；初步可行性研究：：預(yù)測(cè)方案的的預(yù)期收益及及把握程度；；詳細(xì)可行性研究并并編制可行性性研究報(bào)告書書；投資機(jī)會(huì)研究該階段的主要任務(wù)務(wù)是對(duì)投資項(xiàng)項(xiàng)目或投資方方向提出建議議，即在一定定的地區(qū)和部部門內(nèi)，以自自然資源和市市場(chǎng)的調(diào)查預(yù)預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)，尋尋找最有利的的投資機(jī)會(huì)。投資機(jī)會(huì)研究相當(dāng)當(dāng)粗略，主要要依靠籠統(tǒng)的的估計(jì)而不是是依靠詳細(xì)的的分析。該階階段投資估算算的精確度為為±30%。如果機(jī)會(huì)會(huì)研究認(rèn)為可可行的，就可可以進(jìn)行下一一階段的工作作。初步可行性研究指在規(guī)劃參數(shù)尚未未獲得政府批批準(zhǔn)的前提下下，以經(jīng)驗(yàn)為為主，按照項(xiàng)項(xiàng)目所在地區(qū)區(qū)和市場(chǎng)一般般條件以及常常規(guī)性規(guī)劃指指標(biāo)、開(kāi)發(fā)成成果指標(biāo)和項(xiàng)項(xiàng)目的特點(diǎn)，就就其開(kāi)發(fā)的市市場(chǎng)機(jī)會(huì)、開(kāi)開(kāi)發(fā)條件、投投資效果和可可能出現(xiàn)的市市場(chǎng)、技術(shù)、經(jīng)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題進(jìn)行行研究論證。初步可行性研究，亦亦稱“預(yù)可行性研研究”。在機(jī)會(huì)研研究的基礎(chǔ)上上，進(jìn)一步對(duì)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的的可能性與潛潛在效益進(jìn)行行論證分析。初初步可行性研研究階段投資資估算精度可可達(dá)±20%。并提報(bào)《項(xiàng)項(xiàng)目建議書》，項(xiàng)項(xiàng)目建議書內(nèi)內(nèi)容要求見(jiàn)HYPERLINK附件六。詳細(xì)可行性研究詳細(xì)可行性研究，即即通常所說(shuō)的的可行性研究究。詳細(xì)可行行性研究是開(kāi)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目目投資決策的的基礎(chǔ)，是在在分析項(xiàng)目在在技術(shù)上、財(cái)財(cái)務(wù)上、經(jīng)濟(jì)濟(jì)上的可行性性后作出投資資與否決策的的關(guān)鍵步驟。這一階段對(duì)建設(shè)投投資估算的精精度在±10%，所所需費(fèi)用小型型項(xiàng)目約占投投資的1.0%～3.0%，大型復(fù)雜雜的工程約占占0.2%～1.0%..可行性研究的內(nèi)容容項(xiàng)目的背景和基本本概況；項(xiàng)目市場(chǎng)需求調(diào)查查及發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)；項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和建建設(shè)內(nèi)容的確確定；規(guī)劃設(shè)計(jì)影響和環(huán)環(huán)境保護(hù)；項(xiàng)目所需資源供給給；項(xiàng)目成本估算；項(xiàng)目區(qū)位和環(huán)境狀狀況；開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃；項(xiàng)目預(yù)期收益及財(cái)財(cái)務(wù)效益分析析；項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)程度及其其控制分析；；項(xiàng)目國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益益分析。結(jié)論及建議；可行性研究中投資資分析方法投資環(huán)境分析（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目投資環(huán)環(huán)境要素社會(huì)環(huán)境要素；政治環(huán)境要素；文化環(huán)境要素；經(jīng)濟(jì)環(huán)境要素；法律環(huán)境要素；自然環(huán)境要素；基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境要素素；（二）投資環(huán)境評(píng)評(píng)價(jià)的原則和和標(biāo)準(zhǔn)投資環(huán)境評(píng)價(jià)，應(yīng)應(yīng)遵循的主要要原則有：系系統(tǒng)性原則、比比較性原則、時(shí)時(shí)效性原則和和定量性原則則。標(biāo)準(zhǔn)：適應(yīng)性標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、穩(wěn)定性標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、競(jìng)爭(zhēng)性性標(biāo)準(zhǔn)（三）投資環(huán)境評(píng)評(píng)價(jià)方法多因素分析法；根據(jù)投資環(huán)境的關(guān)關(guān)鍵項(xiàng)目所起起的作用和影影響程度的不不同而確定其其不同的等級(jí)級(jí)分?jǐn)?shù)，再按按每一個(gè)因素素中的有利或或不利的程度度給予不同的的評(píng)分，最后后把各因素的的等級(jí)得分進(jìn)進(jìn)行加總作為為對(duì)投資環(huán)境境的總體評(píng)價(jià)價(jià)?？偡衷礁吒弑硎酒渫顿Y資環(huán)境越好，越越低則起投資資環(huán)境越差。多因素和關(guān)鍵因素素評(píng)估法；綜合評(píng)估法；財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析是是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可可行性研究的的重要組成部部分，它是在在國(guó)家現(xiàn)行財(cái)財(cái)稅制度、現(xiàn)現(xiàn)行價(jià)格和有有關(guān)法規(guī)的基基礎(chǔ)上，通過(guò)過(guò)編制基本財(cái)財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)價(jià)指標(biāo)，從企企業(yè)的角度分分析測(cè)算項(xiàng)目目的效益及費(fèi)費(fèi)用等財(cái)務(wù)數(shù)數(shù)據(jù)，計(jì)算出出項(xiàng)目在財(cái)務(wù)務(wù)上的獲利能能力、項(xiàng)目?jī)攦斶€貸款的能能力、項(xiàng)目回回收投資的能能力等財(cái)務(wù)狀狀況，從而判判斷項(xiàng)目財(cái)務(wù)務(wù)上的可行性性的重要方法法。財(cái)務(wù)分析析是企業(yè)進(jìn)行行投資決策、銀銀行確定貸款款、有關(guān)部門門審批項(xiàng)目的的重要依據(jù)。應(yīng)編制的基本財(cái)務(wù)務(wù)報(bào)表主要有有:現(xiàn)金流量表表、資金來(lái)源源與運(yùn)用表、損損益表和資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)債表等。土地使用權(quán)出讓金土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)土地使用權(quán)出讓金土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)管理費(fèi)用銷售費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用扣除利息支出以外的其它財(cái)務(wù)費(fèi)用開(kāi)發(fā)建設(shè)投資開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用開(kāi)發(fā)成本投資利息房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資投資利息支出（一）盈利能力分分析財(cái)務(wù)盈利能力分析析主要是考察察項(xiàng)目的財(cái)務(wù)務(wù)盈利能力水水平。根據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目研究階段段、研究深度度以及項(xiàng)目類類型的不同，可可以通過(guò)編制制基本的財(cái)務(wù)務(wù)報(bào)表，有選選擇地計(jì)算下下列評(píng)價(jià)指標(biāo)標(biāo):（1）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率率(FIRRR)。（2）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值((FNPV))。（3）投資回收期（4）投資利潤(rùn)率。（5）資本金利潤(rùn)率。（6）資本金凈利潤(rùn)率率。（二）清償能力分分析分析主要是考察房房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)內(nèi)的財(cái)務(wù)狀況況及償債能力力。（1）借款利息的計(jì)算算。（2）借款償還期的計(jì)計(jì)算。國(guó)內(nèi)借款償還期；；國(guó)外借款償還期；；資金平衡分析主要是考察項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期間間的資金平衡衡狀況。作為為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)的必要條條件，各期累累計(jì)盈余資金金不應(yīng)出現(xiàn)負(fù)負(fù)值(即資金缺缺口)。如果出現(xiàn)現(xiàn)資金缺口，應(yīng)應(yīng)采取適當(dāng)?shù)牡拇胧?如短期貸貸款等)予以解決。資資金平衡分析析一般通過(guò)資資金來(lái)源與運(yùn)運(yùn)用表進(jìn)行。（一）資產(chǎn)負(fù)債分分析是考察項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)期間的資資產(chǎn)與負(fù)債的的情況。各期期資產(chǎn)應(yīng)等于于負(fù)債和所有有者權(quán)益之和和。如果資產(chǎn)產(chǎn)不等于負(fù)債債和所有者權(quán)權(quán)益之和，則則應(yīng)檢查其他他基本報(bào)表。資資產(chǎn)負(fù)債分析析可通過(guò)資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)債表進(jìn)行行。（二）房地產(chǎn)投資資盈虧平衡分分析盈虧平衡分析在財(cái)財(cái)務(wù)管理中又又稱量、本、利利分析，是指指在一定的市市場(chǎng)生產(chǎn)能力力條件下，通通過(guò)分析擬建建項(xiàng)目的產(chǎn)出出（量）、成成本（本）和和收益（利）之之間的關(guān)系，來(lái)來(lái)判斷項(xiàng)目?jī)?yōu)優(yōu)劣及盈利能能力的一種方方法。盈虧分析的的關(guān)鍵是找到到盈虧平衡點(diǎn)點(diǎn)（breaak-eveenpoiint）即即項(xiàng)目達(dá)到盈盈虧平衡狀態(tài)態(tài)利潤(rùn)為零的的點(diǎn)。一般來(lái)來(lái)講，在項(xiàng)目目產(chǎn)出能力一一定的前提下下，盈虧平衡衡點(diǎn)越低，項(xiàng)項(xiàng)目的盈利可可能性就越大大，經(jīng)營(yíng)安全全性越好。在項(xiàng)目的可行性研究究中，所謂盈盈虧平衡分析析指對(duì)特定的的項(xiàng)目而言，要要找出預(yù)計(jì)銷銷售收入恰好好能彌補(bǔ)成本本時(shí)的銷售量量又稱保本銷銷售量。（1）用產(chǎn)品總銷售售面積表示的的盈虧平衡點(diǎn)點(diǎn)計(jì)算方法；；（2）用產(chǎn)品銷售單單價(jià)表示的盈盈虧平衡點(diǎn)計(jì)計(jì)算方法；（3）用產(chǎn)品銷售收收入表示的盈盈虧平衡點(diǎn)計(jì)計(jì)算方法；不確定性分析項(xiàng)目不確定性分析析是分析不確確定性因素對(duì)對(duì)項(xiàng)目可能造造成的影響，并并進(jìn)而分析可可能出現(xiàn)的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。不確定定性分析是項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)價(jià)的重要組成成部分，對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目投資決策策的成敗有著著重要的影響響。項(xiàng)目不確確定性分析可可以幫助投資資者根據(jù)項(xiàng)目目投資風(fēng)險(xiǎn)的的大小和特點(diǎn)點(diǎn)，確定合理理的投資收益益水平，提出出控制風(fēng)險(xiǎn)的的方案，有重重點(diǎn)地加強(qiáng)對(duì)對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的的防范和控制制。項(xiàng)目不確定性分析析主要包括敏敏感性分析、臨臨界點(diǎn)分析和和概率分析?？煽蛇M(jìn)行不確定定性分析的因因素主要有::銷售價(jià)格、銷銷售進(jìn)度、出出租率、開(kāi)發(fā)發(fā)周期、項(xiàng)目目總投資、土土地費(fèi)用、建建安工程費(fèi)、融融資比例、融融資成本等。（一）投資敏感性性分析敏感性分析是研究究某些因素發(fā)發(fā)生變化時(shí)，項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益益發(fā)生的相應(yīng)應(yīng)變化，并判判斷這些因素素對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)濟(jì)目標(biāo)的影響響程度。敏感感性分析不僅僅可以使開(kāi)發(fā)發(fā)商了解因素素變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指指標(biāo)的影響程程度，還可以以使他們對(duì)那那些較為敏感感的因素進(jìn)行行認(rèn)真和仔細(xì)細(xì)的再研究，并從中找出對(duì)于項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益影響較大的不確定性因素，以提高項(xiàng)目可行性研究的準(zhǔn)確性。投資敏感性分析步步驟如下：確定用于敏感性分分析的經(jīng)濟(jì)評(píng)評(píng)價(jià)指標(biāo)。通通常采用的指指標(biāo)為內(nèi)部收收益率，必要要時(shí)也可選用用其他經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)。在具體體選定評(píng)價(jià)指指標(biāo)時(shí)，應(yīng)考考慮分析的目目的，顯示的的直觀性、敏敏感性，以及及計(jì)算的復(fù)雜雜程度；確定不確定性因素素可能的變動(dòng)動(dòng)范圍；計(jì)算不確定性因素素變動(dòng)時(shí)，評(píng)評(píng)價(jià)指標(biāo)的相相應(yīng)變動(dòng)值；；通過(guò)評(píng)價(jià)指標(biāo)的變變動(dòng)情況，找找出較為敏感感的變動(dòng)因素素，作出進(jìn)一一步的分析。（二）臨界點(diǎn)分析析臨界點(diǎn)分析是測(cè)算算一個(gè)或多個(gè)個(gè)不確定性因因素變化時(shí)，項(xiàng)目達(dá)到允許的最低經(jīng)濟(jì)效益時(shí)的極限值，并以不確定性因素的臨界值組合顯示項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。不確定性因素臨界值的分析計(jì)算可以采用列表或圖解的方法。通?？蛇M(jìn)行臨界點(diǎn)分析的因素有:（1）最低售價(jià)和最低低銷售量、最最低租金和最最低出租率。（2）最高土地取得價(jià)價(jià)格。（3）最高工程費(fèi)用。（三）概率分析概率分析是使用概概率研究預(yù)測(cè)測(cè)不確定性因因素對(duì)項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益影響響的一種定量量分析方法，通通過(guò)分析不確確定性因素的的變化情況和和發(fā)生的概率率，計(jì)算在不不同概率條件件下房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)評(píng)價(jià)指標(biāo)，說(shuō)說(shuō)明項(xiàng)目在特特定收益狀態(tài)態(tài)下的風(fēng)險(xiǎn)程程度。概率分析的一般步步驟為：列出需要進(jìn)行概率率分析的不確確定性因素；；選擇概率分析使用用的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)價(jià)指標(biāo)；分析確定每個(gè)不確確定性因素發(fā)發(fā)生的概率；；計(jì)算在給定的概率率條件下經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的的累計(jì)概率，并并確定臨界點(diǎn)點(diǎn)發(fā)生的概率率。資金籌措及渠道房地產(chǎn)業(yè)是資金密密集型產(chǎn)業(yè)，高高投入、高風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)、高產(chǎn)出出。企業(yè)是否否獲得足夠的的資金支持，盡盡快建立健全全多渠道的融融資體系，已已成為企業(yè)發(fā)發(fā)展的瓶頸。隨隨著我國(guó)房地地產(chǎn)投融資體體制的變化和和央行關(guān)于住住宅開(kāi)發(fā)貸款款和住宅按揭揭貸款限制性性規(guī)定等政策策出臺(tái)后，金金融業(yè)門檻逐逐步加高，再再加上土地招招投標(biāo)政策的的實(shí)施，企業(yè)業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力業(yè)已不再再局限于產(chǎn)品品本身，資本本實(shí)力成為企企業(yè)乃至整個(gè)個(gè)行業(yè)健康發(fā)發(fā)展的決定性性力量。多渠渠道融資成為為企業(yè)生存、發(fā)發(fā)展的必經(jīng)之之路。項(xiàng)目資金預(yù)測(cè)資金投入計(jì)劃：各各期地價(jià)、前前期費(fèi)用、基基礎(chǔ)、建安、配配套、開(kāi)發(fā)間間接費(fèi)等的投投入安排。資金回款計(jì)劃：各各期銷售回款款計(jì)劃。資金需求計(jì)劃：結(jié)結(jié)合整個(gè)公司司資金情況，列列示各期資金金的需求缺口口及融資途徑徑。啟動(dòng)資金及啟動(dòng)時(shí)時(shí)占用資金內(nèi)內(nèi)容、資金占占用峰值、實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金正流流入時(shí)間、資資金占用月平平均額。資金籌措的原則安全性經(jīng)濟(jì)件可靠性籌措渠道（一）開(kāi)發(fā)貸款（1）貸款條件已取得貸款項(xiàng)目的的土地使用權(quán)權(quán)，且土地使使用權(quán)終止時(shí)時(shí)間長(zhǎng)于貸款款終止時(shí)間；；已取得貸款建設(shè)用用地規(guī)劃許可可證、建設(shè)工工程規(guī)劃許可可證、施工許許可證，并完完成各項(xiàng)立項(xiàng)項(xiàng)手續(xù)，且全全部立項(xiàng)文件件完整、真實(shí)實(shí)、有效；貸款項(xiàng)目工程預(yù)算算、施工計(jì)劃劃符合國(guó)家和和當(dāng)?shù)卣牡挠嘘P(guān)規(guī)定;將財(cái)產(chǎn)抵（質(zhì)）押押給中國(guó)銀行行或落實(shí)中國(guó)國(guó)銀行可接受受的還本付息息連帶責(zé)任保保證；若屬于住宅為主的的項(xiàng)目，借款款人計(jì)劃投入入項(xiàng)目的自有有資金不低于于項(xiàng)目總投資資的35%；若屬于商商用房為主的的項(xiàng)目，借款款人計(jì)劃投入入項(xiàng)目的自有有資金不低于于項(xiàng)目總投資資的50%，且上述規(guī)規(guī)定比例的自自有資金能夠夠在使用銀行行貸款之前投投入項(xiàng)目建設(shè)設(shè)；企業(yè)信用等級(jí)和貸貸款項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)度符合貸款款人的要求；；（2）貸款額度、期限限、利率開(kāi)發(fā)貸款的額度不不超過(guò)項(xiàng)目總總投資的65%；貸款期限限一般不超過(guò)過(guò)3年，貸款利利率執(zhí)行中國(guó)國(guó)人民銀行規(guī)規(guī)定的期限利利率。（3）貸款的收回以土地使用權(quán)權(quán)或在建工程程作為房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款抵抵押擔(dān)保的貸貸款，由于建建設(shè)項(xiàng)目的預(yù)預(yù)售需要，需需對(duì)抵押的部部分樓號(hào)進(jìn)行行放行，為此此應(yīng)按比例收收回房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)貸款，并并在項(xiàng)目銷售售率達(dá)80％之前收回回全部房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款。（二）發(fā)行企業(yè)債債券（1）企業(yè)發(fā)行債券的限限制企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券券所籌資金應(yīng)應(yīng)當(dāng)按照審批批機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的的用途，用于于本企業(yè)的生生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)；企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券券所籌資金不不得用于房地地產(chǎn)買賣、股股票買賣和期期貨交易等與與本企業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)無(wú)關(guān)的的風(fēng)險(xiǎn)性投資資；企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券券的總面額不不得大于該企企業(yè)的自有資資產(chǎn)凈值；企業(yè)債券的利率不不得高于銀行行相同期限居居民儲(chǔ)蓄定期期存款利率的的40%；（2）發(fā)行企業(yè)債券的審審批中央企業(yè)發(fā)行債券券，由中國(guó)人人民銀行會(huì)同同國(guó)家計(jì)劃委委員會(huì)審批；；地方企業(yè)發(fā)發(fā)行企業(yè)債券券，由中國(guó)人人民銀行省、自自治區(qū)、直轄轄市、計(jì)劃單單列市分行會(huì)會(huì)同同級(jí)計(jì)劃劃主管部門審審批。（三）信托信托的形式：信托公司直接貸款款給房產(chǎn)項(xiàng)目目；企業(yè)將其擁有的優(yōu)優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)項(xiàng)目目的項(xiàng)目公司司的絕對(duì)控股股權(quán)階段性讓讓渡給信托投投資公司，并并承諾在未來(lái)來(lái)一定期限內(nèi)內(nèi)按約定價(jià)格格全額回購(gòu)相相應(yīng)股權(quán)；物業(yè)財(cái)產(chǎn)權(quán)信托，信托產(chǎn)品是是以商用物業(yè)業(yè)的租金作為為投資者收益益的來(lái)源；（2）信托產(chǎn)品的投資期期限一般是一到兩年居居多，很少超超過(guò)三年。（3）信托產(chǎn)品收益率率一般年收益率為55%－6%。發(fā)行規(guī)模不超過(guò)200份注：212號(hào)文件抑制制了信托公司司開(kāi)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)務(wù)，近期期銀監(jiān)會(huì)下發(fā)發(fā)的《關(guān)于進(jìn)進(jìn)一步加強(qiáng)房房地產(chǎn)信貸管管理的通知》進(jìn)進(jìn)一步加大了了房地產(chǎn)信托托融資的難度度。（四）投資基金（1）投資基金主要特點(diǎn)點(diǎn)：集體投資；委托經(jīng)營(yíng)；分散投資；共同受益。（2）投資基金的種類公司型投資基金。契約型投資基金。（五）商業(yè)信用開(kāi)展企業(yè)間借款或或者由施工單單位短期墊資資施工（六）與外資進(jìn)行行合作開(kāi)發(fā)可行性研究報(bào)告的的編制可行性研究報(bào)告的的主要內(nèi)容一般來(lái)講，專業(yè)業(yè)機(jī)構(gòu)編寫一一個(gè)項(xiàng)目的可可行性研究報(bào)報(bào)告應(yīng)包括封封面、摘要、目目標(biāo)、正文、附附件和附圖六六個(gè)部分。（1）封面：一般要反反映可行性報(bào)報(bào)告的名稱，專專業(yè)研究編寫寫機(jī)構(gòu)名稱及及編寫報(bào)告的的時(shí)間三個(gè)內(nèi)內(nèi)容。（2）摘要：簡(jiǎn)潔的語(yǔ)言言概要介紹項(xiàng)項(xiàng)目的概況、市市場(chǎng)情況、可可行性研究的的結(jié)論及有關(guān)關(guān)說(shuō)明或假設(shè)設(shè)條件。（3）目錄：為了便于于寫作和閱讀讀人員將報(bào)告告的前后關(guān)系系、假設(shè)條件件及具體內(nèi)容容條理清楚地地編寫和掌握握，必須編寫寫目錄。（4）正文：它是可行行性報(bào)告的主主體。（5）附件：它包含可可行性研究的的主要依據(jù)，是是可行性研究究報(bào)告必不可可少的部分。在在做正式的可可行性研究時(shí)時(shí)，必須有政政府有關(guān)部門門的批準(zhǔn)文件件（如規(guī)劃選選址意見(jiàn)書、土土地批租合同同、土地證、建建筑工程許可可證等）。（6）附圖：一份完整整的可行性報(bào)報(bào)告應(yīng)包括以以下附圖：項(xiàng)項(xiàng)目的位置圖圖、地形圖、規(guī)規(guī)劃紅線圖、設(shè)設(shè)計(jì)方案的平平面圖，有時(shí)時(shí)也包括：項(xiàng)項(xiàng)目所在地區(qū)區(qū)或城市的總總體規(guī)劃圖等等等?？尚行匝芯繄?bào)告正正文部分的編編寫正文部分是可可行性研究報(bào)報(bào)告的核心部部分。內(nèi)容多多，較復(fù)雜。概況：進(jìn)行可行性研究的的背景；所研究項(xiàng)目的名稱稱、性質(zhì)、地地址、周邊的的市政配套和和基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)現(xiàn)狀，交通及及周圍環(huán)境等等；委托方的名稱、地地址、法人代代表、營(yíng)業(yè)執(zhí)執(zhí)照登記號(hào)及及聯(lián)系人；受托方的名稱、地地址、法人代代表、營(yíng)業(yè)執(zhí)執(zhí)照登記號(hào)及及聯(lián)系人；可行性研究的目的的；可行性研究的編寫寫人員名單；；可行性研究的編寫寫依據(jù)；研究報(bào)告的假設(shè)和和說(shuō)明。市場(chǎng)調(diào)查分析：要要求對(duì)項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行宏觀、區(qū)區(qū)域和微觀的的市場(chǎng)分析和和調(diào)查，及對(duì)對(duì)未來(lái)的供給給、需求和價(jià)價(jià)格的預(yù)測(cè)，不不僅要有定性性的分析，還還要有定量的的推導(dǎo)。規(guī)劃設(shè)計(jì)方案：要要求寫出項(xiàng)目目所具備的規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案案及建設(shè)過(guò)程程中市政條件件是否具備。市市政條件包括括水、電、煤煤、衛(wèi)、通訊訊、供暖（部部分地區(qū)）及及道路等的配配套情況，在在報(bào)告中必須須有這些市政政條件是否具具備的書面文文件。建設(shè)方式和建設(shè)進(jìn)進(jìn)度：專業(yè)人人員可對(duì)項(xiàng)目目的建設(shè)方式式的委托提出出建議或由委委托方提供建建設(shè)方式和進(jìn)進(jìn)度安排，他他們一旦確定定則為其后進(jìn)進(jìn)行投資估算算作了準(zhǔn)備。投資預(yù)算和資金籌籌措要求寫出出項(xiàng)目建設(shè)過(guò)過(guò)程中必須發(fā)發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用并逐一計(jì)計(jì)算資金籌措措部分，要就就整個(gè)項(xiàng)目投投資額和相應(yīng)應(yīng)的支付時(shí)間間作出融資安安排。例如：：自有資金、貸貸款和預(yù)售收收入這三種主主要資金來(lái)源源的安排等。項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)：：要求寫出主主要財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算算結(jié)果，如凈凈現(xiàn)值、現(xiàn)值值指數(shù)、內(nèi)部部收益率和動(dòng)動(dòng)態(tài)回收期等等。風(fēng)險(xiǎn)分析：一般要要求計(jì)算出保保本銷售額、盈盈虧平衡點(diǎn)及及對(duì)主要敏感感因素在有利利和不利情況況下的敏感分分析并計(jì)算出出相應(yīng)的財(cái)務(wù)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)。管理資源配置機(jī)構(gòu)設(shè)置：是否需需要成立獨(dú)立立法人公司（項(xiàng)項(xiàng)目公司）；；主要部門設(shè)設(shè)置。人力資源需求：?jiǎn)?dòng)項(xiàng)目對(duì)個(gè)個(gè)專業(yè)（部門門）人員的需需求，具體人人數(shù)（重點(diǎn)是是專業(yè)經(jīng)理）。人力資源缺口及解解決：現(xiàn)有人人員能否滿足足需要，缺口口人員的解決決途徑（調(diào)動(dòng)動(dòng)、招聘、培培訓(xùn)等）。綜合分析與有關(guān)建建議：優(yōu)勢(shì)：從品牌、設(shè)設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速速度、產(chǎn)品品品質(zhì)和特性、市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、營(yíng)營(yíng)銷、合作方方式、大市政政配套、生活活配套、是否否符合我司一一貫發(fā)展思路路等方面論述述。劣勢(shì)：從品牌、設(shè)設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速速度、產(chǎn)品品品質(zhì)和特性、市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、營(yíng)營(yíng)銷、合作方方式、大市政政配套、生活活配套、是否否符合我司一一貫發(fā)展思路路等方面論述述。機(jī)會(huì)：從市場(chǎng)機(jī)會(huì)會(huì)、提高市場(chǎng)場(chǎng)占有率、樹(shù)樹(shù)立品牌形象象、地區(qū)性優(yōu)優(yōu)惠政策、城城市發(fā)展規(guī)劃劃、宗地所屬屬區(qū)域土地價(jià)價(jià)格趨勢(shì)等方方面論述。結(jié)論：要求寫出該該項(xiàng)目可行性性研究的結(jié)論論，明確說(shuō)明明該項(xiàng)目是否否可行，是否否具有較強(qiáng)的的抗風(fēng)險(xiǎn)能力力。附表：是可行性研研究報(bào)告中涉涉及的諸多計(jì)計(jì)算表，如投投資估算表、銷銷售收入表、資資金籌措表、利利息計(jì)算表、現(xiàn)現(xiàn)金流量表、敏敏感性分析計(jì)計(jì)算表等。房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性性報(bào)告內(nèi)容指指引見(jiàn)HYPERLINK附件九投資聽(tīng)證會(huì)科學(xué)化的決策要求求企業(yè)應(yīng)高度度重視投資項(xiàng)項(xiàng)目的可行性性分析工作。投投資分析的準(zhǔn)準(zhǔn)確與否，直直接關(guān)系到項(xiàng)項(xiàng)目的成敗。進(jìn)進(jìn)而關(guān)乎我們們奧林匹克花花園的品牌質(zhì)質(zhì)量?？茖W(xué)化化的決策需要要程序化的過(guò)過(guò)程，因此建建立項(xiàng)目投資資聽(tīng)證會(huì)制度度，通過(guò)集體體討論和辯論論來(lái)評(píng)估項(xiàng)目目，決策投資資。投資聽(tīng)證委員會(huì)投資聽(tīng)證委員會(huì)由由主任委員、委委員、聽(tīng)證秘秘書組成。聽(tīng)聽(tīng)證會(huì)的參加加人應(yīng)當(dāng)具有有專業(yè)性和實(shí)實(shí)踐性。聽(tīng)證委員由下列人人員組成：中中體奧林匹克克花園管理集集團(tuán)董事及高高管人員；項(xiàng)項(xiàng)目公司董事事及及高管人人員；管理集集團(tuán)和項(xiàng)目公公司專業(yè)技術(shù)術(shù)人員；外請(qǐng)請(qǐng)專家。人數(shù)為單數(shù)，并不不少于5人申請(qǐng)召開(kāi)聽(tīng)證會(huì)提交項(xiàng)目可研報(bào)告管理集團(tuán)召集聽(tīng)證會(huì)項(xiàng)目開(kāi)始運(yùn)作同意或無(wú)原則性意見(jiàn)不同意或質(zhì)疑管理集團(tuán)受理后5個(gè)工作日內(nèi)就是否召開(kāi)聽(tīng)證會(huì)給予答復(fù)管理集團(tuán)初審?fù)顿Y聽(tīng)證會(huì)的召集集流程申請(qǐng)召開(kāi)聽(tīng)證會(huì)提交項(xiàng)目可研報(bào)告管理集團(tuán)召集聽(tīng)證會(huì)項(xiàng)目開(kāi)始運(yùn)作同意或無(wú)原則性意見(jiàn)不同意或質(zhì)疑管理集團(tuán)受理后5個(gè)工作日內(nèi)就是否召開(kāi)聽(tīng)證會(huì)給予答復(fù)管理集團(tuán)初審?fù)顿Y聽(tīng)證會(huì)會(huì)議程程序在面臨對(duì)新項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行投資時(shí)，由由投資聽(tīng)證委委員會(huì)主任委委員召集投資資聽(tīng)證會(huì)。聽(tīng)聽(tīng)證會(huì)指定一一名“解答人”，該人負(fù)責(zé)責(zé)對(duì)項(xiàng)目情況況進(jìn)行闡述并并準(zhǔn)備回答聽(tīng)聽(tīng)證委員的問(wèn)問(wèn)題。投資聽(tīng)證會(huì)按照下下列程序進(jìn)行行:與會(huì)人員資料準(zhǔn)備備及發(fā)放。[聽(tīng)證項(xiàng)目概概況（HYPERLINK附件七）及其其他資料]聽(tīng)證主持人宣布投投資聽(tīng)證會(huì)開(kāi)開(kāi)始,并宣布投資資聽(tīng)證會(huì)的內(nèi)內(nèi)容和紀(jì)律;由指定的“解答人人”對(duì)項(xiàng)目情況況進(jìn)行簡(jiǎn)單介介紹；聽(tīng)證會(huì)參加人在聽(tīng)聽(tīng)證主持人的的主持下進(jìn)行行發(fā)言;針對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行討論論和辯論；聽(tīng)證主持人宣布投投資聽(tīng)證會(huì)結(jié)結(jié)束。聽(tīng)證會(huì)相關(guān)事項(xiàng)解答人應(yīng)當(dāng)對(duì)聽(tīng)證證事項(xiàng)進(jìn)行說(shuō)說(shuō)明,并對(duì)相關(guān)問(wèn)問(wèn)題進(jìn)行解答答；聽(tīng)證會(huì)參加人應(yīng)當(dāng)當(dāng)圍繞聽(tīng)證的的內(nèi)容陳述自自己的觀點(diǎn)和和意見(jiàn),并可要求解解答人就有關(guān)關(guān)問(wèn)題進(jìn)行解解答；聽(tīng)證會(huì)參加人對(duì)解解答人的發(fā)言言有不同意見(jiàn)見(jiàn)的,經(jīng)聽(tīng)證主持持人同意,可以進(jìn)行質(zhì)質(zhì)疑和辯論；；聽(tīng)證會(huì)參加人在規(guī)規(guī)定的時(shí)間內(nèi)內(nèi)未能詳盡發(fā)發(fā)表的意見(jiàn),可以書面形形式提交給投投資聽(tīng)證委員員會(huì)；允許一定數(shù)量的旁旁聽(tīng)者參加，旁旁聽(tīng)者發(fā)言的的內(nèi)容,必須圍繞投投資聽(tīng)證會(huì)確確定的聽(tīng)證事事項(xiàng)進(jìn)行；旁聽(tīng)者對(duì)有關(guān)問(wèn)題題有疑問(wèn)或有有意見(jiàn)、建議議的,可在會(huì)后向向投資聽(tīng)證委委員會(huì)反映；；聽(tīng)證人可以對(duì)聽(tīng)證證會(huì)參加人、解解答人提問(wèn),有關(guān)人員應(yīng)應(yīng)當(dāng)予以回答答；投資聽(tīng)證會(huì)上的發(fā)發(fā)言,由聽(tīng)證秘書書進(jìn)行記錄、整整理；投資聽(tīng)證會(huì)結(jié)束后后,聽(tīng)證秘書應(yīng)應(yīng)當(dāng)對(duì)解答人人、聽(tīng)證會(huì)參參加人及旁聽(tīng)聽(tīng)人的意見(jiàn)進(jìn)進(jìn)行研究,并寫出書面面聽(tīng)證報(bào)告。聽(tīng)證報(bào)告包括的內(nèi)內(nèi)容投資聽(tīng)證會(huì)的基本本情況；解答人陳述的意見(jiàn)見(jiàn)和理由；聽(tīng)證會(huì)參加人的基基本觀點(diǎn)；投資聽(tīng)證會(huì)上爭(zhēng)執(zhí)執(zhí)的主要問(wèn)題題；聽(tīng)證人的意見(jiàn)和建建議；其他有關(guān)內(nèi)容。注：在投資聽(tīng)證會(huì)會(huì)召開(kāi)期間，參參加人對(duì)聽(tīng)證證項(xiàng)目按照《投投資決策評(píng)分分表》的相應(yīng)應(yīng)內(nèi)容打分。《投資決策評(píng)分表表》見(jiàn)HYPERLINK附件八。土地獲取程序及工工作土地整理儲(chǔ)備中心發(fā)布招標(biāo)公告投標(biāo)人登記、索取標(biāo)書及有關(guān)文件確定中標(biāo)人，發(fā)出《中標(biāo)通知書》與國(guó)土局簽定土地出讓合同對(duì)招標(biāo)地塊進(jìn)行詳細(xì)的可行性研究，確定項(xiàng)目的可行性交納土地出讓金，獲取土地使用權(quán)證評(píng)標(biāo)小組評(píng)標(biāo)工作開(kāi)標(biāo)通過(guò)投標(biāo)形式獲取取國(guó)有土地使使用權(quán)流程土地整理儲(chǔ)備中心發(fā)布招標(biāo)公告投標(biāo)人登記、索取標(biāo)書及有關(guān)文件確定中標(biāo)人，發(fā)出《中標(biāo)通知書》與國(guó)土局簽定土地出讓合同對(duì)招標(biāo)地塊進(jìn)行詳細(xì)的可行性研究，確定項(xiàng)目的可行性交納土地出讓金，獲取土地使用權(quán)證評(píng)標(biāo)小組評(píng)標(biāo)工作開(kāi)標(biāo)通過(guò)掛牌形式獲取取國(guó)有土地使使用權(quán)流程土地整理儲(chǔ)備中心發(fā)布掛牌公告土地整理儲(chǔ)備中心發(fā)布掛牌公告競(jìng)買人登記，索取掛牌有關(guān)文件發(fā)放競(jìng)買標(biāo)志牌，繳納履約保證金競(jìng)買成功掛牌成交確認(rèn)書與國(guó)土局簽定土地出讓合同對(duì)掛牌地塊進(jìn)行詳細(xì)的可行性研究，確定項(xiàng)目的可行性交納土地出讓金，獲取土地使用權(quán)證競(jìng)買人資格審查競(jìng)買提出競(jìng)買申請(qǐng)通過(guò)拍賣形式獲取取國(guó)有土地使使用權(quán)流程土地整理儲(chǔ)備中心發(fā)布拍賣公告土地整理儲(chǔ)備中心發(fā)布拍賣公告競(jìng)買人登記，索取掛牌有關(guān)文件發(fā)放競(jìng)買標(biāo)志牌，繳納履約保證金拍賣成功拍賣成交確認(rèn)書與國(guó)土局簽定土地出讓合同對(duì)掛牌地塊進(jìn)行詳細(xì)的可行性研究，確定項(xiàng)目的可行性交納土地出讓金，獲取土地使用權(quán)證競(jìng)買人資格審查公開(kāi)拍賣提出競(jìng)買申請(qǐng)土地出讓合同簽定定注意事項(xiàng)項(xiàng)目土地合同是項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程程中的第一個(gè)個(gè)合同，也是是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)一一次性金額最最大的合同，土土地作為房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的首首要資源，它它的簽定就顯顯得特別重要要。在簽定土土地合同時(shí)，需要注意以下幾個(gè)重點(diǎn)事項(xiàng)。地價(jià)明確項(xiàng)目地價(jià)所包包含的具體內(nèi)內(nèi)容（特別是是市政配套設(shè)設(shè)施）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的綜合地地價(jià)控制是項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功功的重要因素素，因此，在在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前前必須詳細(xì)界界定、明確項(xiàng)項(xiàng)目用地地價(jià)價(jià)具體數(shù)額及及與之對(duì)應(yīng)之之內(nèi)容（特別別是市政配套套，因其很大大程度上受政政府支配，具具有不可控性性，同時(shí)投資資大、協(xié)調(diào)難難、周期長(zhǎng)等等不可操作性性），充分比比較分析土地地完全成本或或非完全成本本的測(cè)算合理理性、可行性性?？刂祈?xiàng)目目土地開(kāi)發(fā)完完全成本（綜綜合成本）在在項(xiàng)目單位面面積成本25%以下。項(xiàng)目綜合地價(jià)（完完全地價(jià)）界界定為項(xiàng)目用用地純地價(jià)與與項(xiàng)目紅線外外大市政配套套費(fèi)之和的概概念?；陧?xiàng)目開(kāi)發(fā)各地地具有不同的的差異，當(dāng)?shù)氐卣恼卟叻ㄒ?guī)綜合影影響著項(xiàng)目的的開(kāi)發(fā)成本因因素，必須熟熟悉掌握項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)相關(guān)費(fèi)費(fèi)用的具體資資料，做到心心中有數(shù)，對(duì)對(duì)項(xiàng)目的成本本做到事前控控制，變被動(dòng)動(dòng)為主動(dòng)，減減少投資成本本的盲目性，界界定明確地價(jià)價(jià)的具體內(nèi)容容尤為重要。配套設(shè)施對(duì)項(xiàng)目配套款、地地價(jià)款支付的的把握項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施與項(xiàng)項(xiàng)目配套設(shè)施施要事前界定定清楚，核算算清楚；項(xiàng)目地價(jià)款、配套套費(fèi)數(shù)額較大大，如何減少少資金壓力，合合理支付是降降低成本的途途徑。項(xiàng)目前前期啟動(dòng)資金金較大，減少少資金的沉淀淀并結(jié)合項(xiàng)目目的銷售計(jì)劃劃，拉長(zhǎng)支付期限。項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施、配配套設(shè)施與工工程進(jìn)度及銷銷售的有機(jī)結(jié)結(jié)合，形成良良性循環(huán)項(xiàng)目配套建設(shè)（包包括基礎(chǔ)設(shè)施施、配套設(shè)施施等）的進(jìn)度度，直接影響響客戶的購(gòu)房房欲望與信心心，同時(shí)衡量量項(xiàng)目賣點(diǎn)及及證實(shí)公司實(shí)實(shí)力，配套建建設(shè)必須與項(xiàng)項(xiàng)目工程進(jìn)度度及銷售相結(jié)結(jié)合，發(fā)展商商對(duì)資金成本本概念的控制制是非常重要要的，在項(xiàng)目目銷售形勢(shì)較較好與資金可可能的情況下下，加快項(xiàng)目目配套的建設(shè)設(shè)，促進(jìn)銷售售快速回籠資資金，反過(guò)來(lái)來(lái)，大量的資資金回流又加加速工程與配配套的建設(shè)，形形成良性循環(huán)環(huán)。（3）盡量將配套項(xiàng)目向向市政工程上上靠，爭(zhēng)取政政府投資，或或采納我方所所選方案，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)嫁或降低成成本支出；政政府有關(guān)部門門征收的增容容、網(wǎng)點(diǎn)、集集資和補(bǔ)貼等等配套費(fèi)用具具有很大的伸伸縮性，應(yīng)根根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)過(guò)程中的實(shí)實(shí)際使用量，劃劃小計(jì)算基數(shù)數(shù)，爭(zhēng)取合理理減免優(yōu)惠。正常及變更情況下下雙方職權(quán)界界定需要明確雙方的職職權(quán)界定，出出現(xiàn)變更情況況雙方責(zé)任和和義務(wù)的變更更等。土地合同簽定中注注意事項(xiàng)按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)土地地出讓合同范范本；明確項(xiàng)目的用地性性質(zhì)及相關(guān)要要點(diǎn)；明確項(xiàng)目宗地坐標(biāo)標(biāo)及地上建筑筑物基本現(xiàn)狀狀內(nèi)容；明確項(xiàng)目地價(jià)款及及包括之具體體內(nèi)容；明確用地地塊下可可能出現(xiàn)的需需政府協(xié)調(diào)之之事宜，包含含相關(guān)費(fèi)用的的明確；明確雙方的責(zé)任和和權(quán)利；項(xiàng)目地價(jià)的數(shù)額及及支付方式等等；籌建項(xiàng)目公司成立項(xiàng)目公司董事事會(huì)；確定項(xiàng)目公司總經(jīng)經(jīng)理及核心高高管人員；進(jìn)行項(xiàng)目公司的注注冊(cè)工作；制定項(xiàng)目公司管理理流程和相關(guān)關(guān)制度；進(jìn)行項(xiàng)目前期的準(zhǔn)準(zhǔn)備工作。附件表一：當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商商已經(jīng)獲取土土地合作開(kāi)發(fā)發(fā)流程表二：協(xié)助當(dāng)?shù)亻_(kāi)開(kāi)發(fā)商獲取土土地合作開(kāi)發(fā)發(fā)流程表三：協(xié)助地方開(kāi)開(kāi)發(fā)商獲取土土地收取咨詢?cè)冑M(fèi)流程表四：與當(dāng)?shù)卣献鳙@取土土地開(kāi)發(fā)流程程表五：場(chǎng)館置換土土地合作開(kāi)發(fā)發(fā)流程附件一：一級(jí)開(kāi)發(fā)發(fā)相關(guān)內(nèi)容附件二：合作公司司及項(xiàng)目情況況列表附件三：市場(chǎng)調(diào)研研計(jì)劃范本；；附件四：市場(chǎng)調(diào)查查內(nèi)容附件五：市場(chǎng)調(diào)研研報(bào)告范本；；附件六：項(xiàng)目建議議書內(nèi)容要求求；附件七：聽(tīng)證項(xiàng)目目概況；附件八：投資決策策評(píng)分表；圖一：投資決策流流程（通過(guò)公公開(kāi)招拍掛程程序獲取土地地）前期接洽遞交材料前期接洽遞交材料收取品牌費(fèi)并簽訂《品牌服務(wù)協(xié)議》合作開(kāi)發(fā)品牌服務(wù)項(xiàng)目條件不成熟不符合奧林匹克花園要求項(xiàng)目初步可研不可行項(xiàng)目詳細(xì)可研不可行合同條件無(wú)法達(dá)成一致投資聽(tīng)證會(huì)沒(méi)有通過(guò)合作意向?qū)嵉乜疾焓袌?chǎng)調(diào)研初步可行性研究土地狀況考察、初審詳細(xì)可行性研究合同條件合同條款投資委員會(huì)決策放棄項(xiàng)目籌建項(xiàng)目公司當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商提出意向材料審核前期接洽遞交材料材料審核收取品牌費(fèi)并簽訂《品牌服務(wù)協(xié)議》籌建項(xiàng)目公司合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目條件不成熟不符合奧林匹克花園要求項(xiàng)目初步可研不可行項(xiàng)目詳細(xì)可研不可行合同條件無(wú)法達(dá)成一致前期接洽遞交材料材料審核收取品牌費(fèi)并簽訂《品牌服務(wù)協(xié)議》籌建項(xiàng)目公司合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目條件不成熟不符合奧林匹克花園要求項(xiàng)目初步可研不可行項(xiàng)目詳細(xì)可研不可行合同條件無(wú)法達(dá)成一致投資聽(tīng)證會(huì)沒(méi)有通過(guò)合作意向?qū)嵉乜疾焓袌?chǎng)調(diào)研初步可行性研究土地狀況考察、初審詳細(xì)可行性研究合同條件合同條款投資委員會(huì)決策放棄項(xiàng)目共同辦理相關(guān)土地手續(xù)當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商提出意向品牌服務(wù)未能獲得土地土地成本過(guò)高圖三：投資決策流流程（協(xié)助當(dāng)當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商獲獲得土地）當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商提出合作意向開(kāi)展政府溝通工作當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商提出合作意向開(kāi)展政府溝通工作土地招拍掛信息識(shí)別及甄選完成《國(guó)有土地使用權(quán)證》完成《土地出讓合同》簽訂工作取得《土地成交確認(rèn)書》參加招拍掛與政府達(dá)成意向與合作方成立項(xiàng)目公司或聯(lián)合體與政府溝通設(shè)置招拍掛條件開(kāi)展市場(chǎng)調(diào)研工作項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告按照約定支付部分咨詢服務(wù)費(fèi)項(xiàng)目建議書項(xiàng)目可行性研究報(bào)告根據(jù)約定時(shí)間付清咨詢服務(wù)費(fèi)招拍掛文件編制簽訂《咨詢服務(wù)協(xié)議書》未取得土地意見(jiàn)不一致簽訂意向書或協(xié)議書終止程序獲取土地招拍掛信息桌面研究不可行二手資料收集市場(chǎng)調(diào)研可行項(xiàng)目建議書不可行獲取土地招拍掛信息桌面研究不可行二手資料收集市場(chǎng)調(diào)研可行項(xiàng)目建議書不可行可行性研究報(bào)告項(xiàng)目初審會(huì)可行不同意召開(kāi)不可行申請(qǐng)召開(kāi)投資聽(tīng)證會(huì)同意召開(kāi)參加招拍掛獲取土地沒(méi)有獲得土地開(kāi)發(fā)工作實(shí)質(zhì)性開(kāi)展基本可行基本可行編制招拍掛文件投資聽(tīng)證會(huì)通過(guò)未通過(guò)方案須調(diào)整方案須調(diào)整終止程序?qū)で蠛献骰锇閳D五：投資決策流流程（C模式）不符合奧林匹克花園要求項(xiàng)目初步可研不可行不符合奧林匹克花園要求項(xiàng)目初步可研不可行項(xiàng)目詳細(xì)可研不可行投資聽(tīng)證會(huì)沒(méi)有通過(guò)合作意向同政府談判選擇項(xiàng)目地塊當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況調(diào)研項(xiàng)目地塊考察、評(píng)估初步可行性研究同政府合作條件、合作方式土地成本、付款條件、交付時(shí)間等研究詳細(xì)可行性研究投資委員會(huì)決策同政府共同編制招標(biāo)、掛牌文件參與競(jìng)標(biāo)簽約籌建項(xiàng)目公司引入合作伙伴放棄項(xiàng)目當(dāng)?shù)卣Ⅲw育場(chǎng)館建設(shè)、經(jīng)營(yíng)管理需求附件一：一級(jí)開(kāi)發(fā)發(fā)相關(guān)內(nèi)容土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)實(shí)施施方式：通過(guò)招標(biāo)方式確定定具有相應(yīng)資資質(zhì)的企業(yè)實(shí)實(shí)施土地一級(jí)級(jí)開(kāi)發(fā)，資金金由土地儲(chǔ)備備機(jī)構(gòu)提供；；通過(guò)招標(biāo)方式確定定具有相應(yīng)資資質(zhì)的企業(yè)實(shí)實(shí)施土地一級(jí)級(jí)開(kāi)發(fā)，資金金由開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)自行籌集；；未中標(biāo)根據(jù)《協(xié)議書》內(nèi)容，進(jìn)行利潤(rùn)分配終止程序地塊基本情況調(diào)研地塊調(diào)研報(bào)告及可行性報(bào)告確定合作方式、我方投資額并簽訂《協(xié)議書》未中標(biāo)根據(jù)《協(xié)議書》內(nèi)容，進(jìn)行利潤(rùn)分配終止程序地塊基本情況調(diào)研地塊調(diào)研報(bào)告及可行性報(bào)告確定合作方式、我方投資額并簽訂《協(xié)議書》與土地儲(chǔ)備中心簽訂《土地一級(jí)開(kāi)發(fā)合同》實(shí)施土地整理行為，接受監(jiān)督管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目驗(yàn)收驗(yàn)收合格，納入土地儲(chǔ)備庫(kù)確定擬投標(biāo)地塊投標(biāo)文件編制政府一級(jí)開(kāi)發(fā)地塊信息甄選當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商提出合作意向土地儲(chǔ)備中心支付相關(guān)費(fèi)用參加招投標(biāo)不可行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)招標(biāo)標(biāo)委托的內(nèi)容容：辦理各種政府審批批手續(xù)，包括括規(guī)劃、項(xiàng)目目和準(zhǔn)（立項(xiàng)項(xiàng)）、征地、拆拆遷、市政建建設(shè)審批（包包括交評(píng)、環(huán)環(huán)評(píng)）；實(shí)施征地工作；實(shí)施拆遷工作；完成地上物拆除（樹(shù)樹(shù)木可以留給給二級(jí)開(kāi)發(fā)商商完成）、地地上構(gòu)筑物拆拆移、渣土清清運(yùn)、圍墻施施工、場(chǎng)地平平整等工作；；實(shí)施市政建設(shè)；招標(biāo)人認(rèn)為可由中中標(biāo)人承擔(dān)的的其它一級(jí)開(kāi)開(kāi)發(fā)工作；一級(jí)開(kāi)發(fā)招標(biāo)評(píng)標(biāo)標(biāo)因素構(gòu)成：：編號(hào)評(píng)分內(nèi)容所占分值1評(píng)估和比較投標(biāo)人人的綜合實(shí)力力20分2土地一級(jí)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)潤(rùn)率報(bào)價(jià)5分3資金籌措方案10分4項(xiàng)目擬定的實(shí)施方方案40分5一級(jí)開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃劃表10分6財(cái)務(wù)方案10分7專家的綜合印象5分土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)成本本的構(gòu)成：征地、拆遷補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)、有關(guān)稅費(fèi)費(fèi)；收購(gòu)、收回和置換換過(guò)程中發(fā)生生的有關(guān)補(bǔ)償償費(fèi)用；市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)設(shè)有關(guān)費(fèi)用；；招標(biāo)、拍賣、掛牌牌交易過(guò)程中中發(fā)生的費(fèi)用用；貸款利息；土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)供應(yīng)應(yīng)過(guò)程中發(fā)生生的審計(jì)、律律師、工程監(jiān)監(jiān)理等費(fèi)用；；不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)以及經(jīng)經(jīng)同級(jí)財(cái)政和和土地主管部部門核準(zhǔn)的其其他支出；管理費(fèi)用及利潤(rùn)的的規(guī)定：委托開(kāi)發(fā)公司實(shí)施施土地一級(jí)開(kāi)開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)管管理費(fèi)用不得得高于土地儲(chǔ)儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)成本本2％；開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)率率不高于預(yù)計(jì)計(jì)成本的8％；附件二：合作公司及項(xiàng)目情情況列表列表一：企業(yè)信息息表企業(yè)名稱企業(yè)名稱法人代表總經(jīng)理注冊(cè)資金成立時(shí)間公司地址電話聯(lián)系人傳真電子信箱郵編經(jīng)營(yíng)范圍員工人數(shù)管理及技術(shù)人員普通員工房地產(chǎn)資質(zhì)等級(jí)曾開(kāi)發(fā)項(xiàng)目名稱開(kāi)發(fā)時(shí)間規(guī)劃面積建筑面積已銷售面積公司架構(gòu)股東及股權(quán)比例列表二：項(xiàng)目信信息表項(xiàng)目名稱：類別信息名稱信息內(nèi)容項(xiàng)目宗地指標(biāo)占地面積地貌現(xiàn)狀市政現(xiàn)狀地質(zhì)狀況（有無(wú)特特殊地下物）水文、日照參數(shù)拆遷指標(biāo)現(xiàn)住人口、戶數(shù)人口分布現(xiàn)況土地現(xiàn)用途各用途土地面積地上物補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)人員安置費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)土地指標(biāo)土地性質(zhì)土地等級(jí)土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目信息表續(xù)表區(qū)位參數(shù)周邊環(huán)境配套設(shè)施學(xué)校數(shù)量及名稱醫(yī)院數(shù)量及等級(jí)銀行數(shù)量及名稱體育設(shè)施及容量交通環(huán)境距市中心距離、行行程距主干道距離主干道道路等級(jí)公交線路周邊房地產(chǎn)項(xiàng)目項(xiàng)目名稱開(kāi)發(fā)公司項(xiàng)目位置開(kāi)發(fā)面積開(kāi)發(fā)時(shí)間銷售價(jià)格銷售率列表三：資信情況前后對(duì)照照表項(xiàng)目名稱：企業(yè)基本情況前期后期前期后期總資產(chǎn)總負(fù)債流動(dòng)資產(chǎn)流動(dòng)負(fù)債固定資產(chǎn)長(zhǎng)期負(fù)債其他資產(chǎn)所有者權(quán)益參考評(píng)價(jià)指標(biāo)前期后期銷售利潤(rùn)率總資產(chǎn)報(bào)酬率資本收益率資產(chǎn)負(fù)債率流動(dòng)比率列表四：初步資料清單項(xiàng)目名稱：序號(hào)資料名稱資料性質(zhì)提交狀況1企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照照必備□有□無(wú)2企業(yè)簡(jiǎn)介必備□有□無(wú)3企業(yè)最近兩期財(cái)務(wù)務(wù)報(bào)告必備□有□無(wú)4項(xiàng)目相關(guān)法律文件件必備4.1土地使用證證□有□無(wú)4.2土地轉(zhuǎn)讓協(xié)協(xié)議□有□無(wú)4.3當(dāng)?shù)卣畬?duì)對(duì)項(xiàng)目用地的的批文□有□無(wú)其它土地相關(guān)法律律文件5項(xiàng)目調(diào)研分析報(bào)告告必備□有□無(wú)6項(xiàng)目相關(guān)圖紙6.1區(qū)域現(xiàn)狀圖（表達(dá)達(dá)宗地所處區(qū)區(qū)域的現(xiàn)狀特特征）必備□有□無(wú)6.2區(qū)域總體規(guī)劃圖必備□有□無(wú)6.3區(qū)域交通分析圖（表表達(dá)公交、地地鐵在宗地附附近的站點(diǎn)）可選□有□無(wú)6.4周邊交通分析圖（表表達(dá)宗地周邊邊的道路名稱稱、等級(jí)）必備□有□無(wú)6.5周邊公共設(shè)施圖（表表達(dá)周邊的公公建設(shè)施的類類型、面積、功功能）可選□有□無(wú)6.6市政管線圖必備□有□無(wú)6.7宗地地形圖必備□有□無(wú)6.8宗地紅線圖必備□有□無(wú)6.9宗地所在城市交通通圖必備□有□無(wú)6.10宗地綠化植被與水水面分布圖可選□有□無(wú)6.11宗地現(xiàn)狀照片可選□有□無(wú)7宗地所在城市近兩兩期自然指標(biāo)標(biāo)報(bào)告可選□有□無(wú)8宗地所在城市近兩兩期經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)報(bào)告可選□有□無(wú)9區(qū)域住宅設(shè)計(jì)規(guī)范范可選□有□無(wú)10宗地規(guī)劃設(shè)計(jì)綱要要必備□有□無(wú)詳細(xì)資料清單項(xiàng)目名稱：編號(hào)：序號(hào)資料名稱資料性質(zhì)提交狀況1合作方提供項(xiàng)目可可行性研究報(bào)報(bào)告必備□有□無(wú)2實(shí)地考察調(diào)研報(bào)告告必備□有□無(wú)3我方編寫的項(xiàng)目可可行性研究報(bào)報(bào)告必備□有□無(wú)4項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)初步步研究報(bào)告必備□有□無(wú)5項(xiàng)目所在城市十年年規(guī)劃綱要可選□有□無(wú)附件三：市場(chǎng)調(diào)研研計(jì)劃范本**項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研計(jì)劃劃調(diào)研目的了解**房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體體狀況，了解解**寫字樓市場(chǎng)場(chǎng)、商住市場(chǎng)場(chǎng)、公寓市場(chǎng)場(chǎng)、商業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)的詳細(xì)情況況；了解項(xiàng)目所處區(qū)域域的市場(chǎng)狀況況，對(duì)項(xiàng)目所所處區(qū)域的寫寫字樓、商住住、商業(yè)、公公寓市場(chǎng)進(jìn)行行詳細(xì)分析；；了解項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)情情況；了解**消費(fèi)者的相關(guān)情況況；了解項(xiàng)目地塊的詳詳細(xì)情況；為項(xiàng)目的市場(chǎng)定位位和后期運(yùn)作作提供依據(jù)。調(diào)研人員***，***，**調(diào)研時(shí)間200*年*月**日——**日調(diào)查內(nèi)容及調(diào)查方方式序號(hào)調(diào)查內(nèi)容調(diào)研方式備注1**房地產(chǎn)市場(chǎng)總體狀狀況二手資料收集、分分析2**房地產(chǎn)細(xì)份市場(chǎng)情情況二手資料收集、分分析3項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)情況況二手資料收集、現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)考察4項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)情況二手資料收集、現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)考察5消費(fèi)者情況二手資料收集、專專家訪談6項(xiàng)目自身?xiàng)l件現(xiàn)場(chǎng)考察調(diào)研時(shí)間安排時(shí)間工作內(nèi)容完成結(jié)果負(fù)責(zé)人*月*日--*日**房地產(chǎn)市場(chǎng)總體情情況的資料的的收集、整理理及分析**房地產(chǎn)市場(chǎng)總體狀狀況材料*月*日--*日**房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分市市場(chǎng)資料的收收集、整理、分分析細(xì)分市場(chǎng)分析材料料*月*日--*日區(qū)域市場(chǎng)情況分析析區(qū)域市場(chǎng)分析材料料*月*日--*日調(diào)研提綱制定調(diào)研提綱*月*日--*日現(xiàn)場(chǎng)考察、專家訪訪談現(xiàn)場(chǎng)資料收集整理理*月*日--*日資料分析、調(diào)研報(bào)報(bào)告撰寫調(diào)研報(bào)告六、市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容附件四：市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容當(dāng)?shù)爻鞘谢厩闆r況城市宏觀經(jīng)濟(jì)情況況；城市人均GDP和和可支配收入入情況；人口規(guī)模與結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)與基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)投入入情況當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)宏觀市市場(chǎng)情況項(xiàng)目所在地的居民民住宅形態(tài)及及比重政府對(duì)各類住宅的的開(kāi)發(fā)和流通通方面的政策策法規(guī)政府關(guān)于商品住宅宅在金融、市市政規(guī)劃等方方面的政策法法規(guī)城市中心發(fā)展方向向與區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)情況近幾年當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)產(chǎn)的開(kāi)發(fā)量、成成交量等情況況項(xiàng)目所在地商品住住宅市場(chǎng)板塊塊的劃分及其其差異當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)成交均均價(jià)及發(fā)展趨趨勢(shì)情況房地產(chǎn)市場(chǎng)需求情情況分析當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)周期情情況區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)情情況調(diào)查項(xiàng)目所在地商品住住宅平均價(jià)格格走勢(shì)及市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)值發(fā)現(xiàn)短中期政府在項(xiàng)目目所在地及項(xiàng)項(xiàng)目地塊周邊邊的市政規(guī)劃劃地塊周邊樓盤情況況區(qū)域商品房開(kāi)發(fā)量量、成交量等等情況區(qū)域房地產(chǎn)成交價(jià)價(jià)格分布情況況消費(fèi)者調(diào)查消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣慣調(diào)查項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)情況況調(diào)查目標(biāo)市場(chǎng)需求情況況調(diào)查商品住宅客戶購(gòu)買買行為調(diào)查目標(biāo)市場(chǎng)客戶特征征調(diào)查競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查主要競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手產(chǎn)品、價(jià)價(jià)格、銷售、營(yíng)營(yíng)銷等項(xiàng)目調(diào)調(diào)查次要競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手產(chǎn)品、價(jià)價(jià)格、銷售、營(yíng)營(yíng)銷等項(xiàng)目調(diào)調(diào)查項(xiàng)目自身情況調(diào)查查項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查查地理位位置地質(zhì)質(zhì)地貌狀況土地面積積及紅線圖土地規(guī)劃劃使用性質(zhì)七通一平平現(xiàn)狀B)項(xiàng)目用地周周邊環(huán)境調(diào)查查地塊周周邊的建筑物物綠化景景觀自然然景觀歷歷史人文景觀觀環(huán)境污污染狀況C)地塊交通條條件調(diào)查地塊周邊的的市政路網(wǎng)以以其公交現(xiàn)狀狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃劃項(xiàng)目的的水、路、空空交通狀況地塊周邊邊的市政道路路進(jìn)入項(xiàng)目地地塊的直入交交通網(wǎng)現(xiàn)狀D)市政配套調(diào)調(diào)查供水情況污水及雨水排放供電情況供熱及生活熱水情情況燃?xì)夤?yīng)情況通訊情況通郵情況等E)周邊配套套設(shè)施調(diào)查購(gòu)物場(chǎng)所文化教育醫(yī)療衛(wèi)生金融服務(wù)郵政服務(wù)娛樂(lè)、餐飲飲、運(yùn)動(dòng)生活活服務(wù)娛樂(lè)樂(lè)休息設(shè)施周邊可能存存在的對(duì)項(xiàng)目目不利的干擾擾因素歷史史人文區(qū)位影影響附件五：市場(chǎng)調(diào)研研報(bào)告范本：：**項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告告一、調(diào)研目的1．了解**房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的總體體狀況，了解解**寫字樓市場(chǎng)場(chǎng)、商住市場(chǎng)場(chǎng)、公寓市場(chǎng)場(chǎng)、商業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)的詳細(xì)情況況；2．了解項(xiàng)目所處區(qū)區(qū)域的市場(chǎng)狀狀況，對(duì)項(xiàng)目目所處區(qū)域的的寫字樓、商商住、商業(yè)、公公寓市場(chǎng)進(jìn)行行詳細(xì)分析；；3．了解**消費(fèi)者者的相關(guān)情況況；4．了解項(xiàng)目地塊的的詳細(xì)情況；；5．為項(xiàng)目的市場(chǎng)定定位和后期運(yùn)運(yùn)作提供依據(jù)據(jù)。二、調(diào)研時(shí)間200*年*月日日-月日三、調(diào)研人員**，**，***四、調(diào)研內(nèi)容與方方法序號(hào)調(diào)查內(nèi)容調(diào)研方式備注1**房地產(chǎn)市場(chǎng)總體狀狀況二手資料收集、分分析2**房地產(chǎn)細(xì)份市場(chǎng)情情況二手資料收集、分分析3項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)情況況二手資料收集、現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)考察4項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)情況二手資料收集、現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)考察5消費(fèi)者情況二手資料收集、專專家訪談6項(xiàng)目自身?xiàng)l件現(xiàn)場(chǎng)考察、專家訪訪談五、主要調(diào)研內(nèi)容容和結(jié)論1．**市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體體情況宏觀經(jīng)濟(jì)情況自1992年以來(lái)，**市生產(chǎn)總值值增長(zhǎng)速度連連續(xù)保持在13％左右。2003年，生產(chǎn)總總值為940.4億元，比2002年增長(zhǎng)13.5%；全社會(huì)固固定資產(chǎn)投資資479億元，比2002年增長(zhǎng)41.7%；財(cái)政總收收入117.3億元，其中中地方財(cái)政收收入72.9億元，分別別比2002年增長(zhǎng)23.8%和23.7%。城市總體規(guī)劃情況況**總體規(guī)劃將城城市總體布局局自小到大劃劃分為四個(gè)層層次，其中**中心市區(qū)為為西到灃河、東東至灞河，南南起韋曲、北北到渭河，形形成富有中國(guó)國(guó)傳統(tǒng)城市空空間特色的“九宮格局”模式。其中中，以84平方公里的的唐長(zhǎng)安城為為核心區(qū)，沿沿中軸線在唐唐長(zhǎng)安城以北北建未央新城城，以南建長(zhǎng)長(zhǎng)安新城，形形成一個(gè)主城城，兩個(gè)輔中中心的“一城雙心”中心市區(qū)結(jié)結(jié)構(gòu)。比中心心市區(qū)范圍更更廣的“**中心城