某房地產(chǎn)項目設計說明

設計說明第一章項目概況規(guī)劃背景區(qū)位分析現(xiàn)狀分析規(guī)劃依據(jù)原則與目標原則目標規(guī)劃理念規(guī)劃用地布局規(guī)劃結構規(guī)劃用地道路系統(tǒng)規(guī)劃綠地系統(tǒng)規(guī)劃第一章規(guī)劃背景1.1自然地理條件地處毛烏素沙漠腹地，地勢由西北向東南傾斜，海拔一般在1300～1400米。主要河流有。巴嗄淖爾、呼和套勒蓋淖爾、蘇日淖爾等，湖內(nèi)盛產(chǎn)天然堿。屬溫帶大陸性季風氣候。年平均氣溫6.8度，年降水量350—400毫米，無霜期113—人文歷史條件烏審旗是一個以蒙古族為主體，漢族占多數(shù)的少數(shù)民族聚居區(qū)，全旗總人口10萬人，其中蒙古族3萬人。烏審旗自然景觀秀美，素有“塞外小江南”的沒稱。黃河一級支流無定河、大漠明珠巴圖灣、廣袤肥沃的大草原、浩瀚蒼渺的毛烏素沙地。烏審旗有著悠久的歷史、燦爛的文化。距今7萬年前的薩拉烏蘇文化遺址舉世聞名，開創(chuàng)了人類歷史文明發(fā)展的先河。在2006年，烏審旗被國家民協(xié)命名為中國“蘇力德文化之鄉(xiāng)”、“鄂爾多斯民族歌舞之鄉(xiāng)”、“蒙古族敖包之鄉(xiāng)”。經(jīng)濟發(fā)展條件旅游資源豐富，旅游業(yè)發(fā)展迅速。工業(yè)支柱產(chǎn)日益業(yè)強大，農(nóng)業(yè)基礎產(chǎn)業(yè)生機無限，城鎮(zhèn)新興產(chǎn)業(yè)日新月異，文化旅游產(chǎn)業(yè)前景廣闊。區(qū)位分析烏審旗位于鄂爾多斯市西南部，內(nèi)蒙古自治區(qū)最南端，地處毛烏素沙漠腹地，九曲黃河三面環(huán)抱。地處內(nèi)蒙古高原與黃土高原的過渡地帶，地理坐標為東經(jīng)108°17′36″—109°40′22″和北緯37°38′54″—39°23′50″。烏審旗東邊和北面與伊金霍洛旗、杭錦旗接壤，西連鄂托克旗、鄂托克前旗，南和東南同陜西省靖邊、橫山、榆林縣毗鄰。面積1164平方公里。此次規(guī)劃的烏審旗金融中心左接布日都街，右臨經(jīng)八路，南部為林蔭路，北靠五馬路。第二章規(guī)劃依據(jù)規(guī)劃原則與規(guī)劃目標(一)規(guī)劃依據(jù)（一）《中華人民共和國城市規(guī)劃法》（1989年）（二）《城市規(guī)劃編制辦法》（建設部1991年第14號令發(fā)布）（三）《城市規(guī)劃編制辦法實施細則》（建設部建規(guī)（1995）333號文發(fā)布）（四）《城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準》（GBJ137-90）（五）《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》（GB50180-93）（六）《城市道路交通規(guī)劃設計規(guī)范》（GB50220-95）（七）《規(guī)劃范圍的地形圖》(二)規(guī)劃原則1、以城市整體規(guī)劃和分區(qū)規(guī)劃為為依據(jù)的原則.在城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃的指導下，完善城市的功能布局，強化“生態(tài)、文化、現(xiàn)代”的全新的城市發(fā)展方向，帶動地區(qū)城市建設的發(fā)展，推進地區(qū)的城市化進程。2、整體性原則。本區(qū)的用地功能、道路系統(tǒng)、景觀環(huán)境均應與烏審旗周邊區(qū)相互銜接、協(xié)調(diào)，形成整體。區(qū)內(nèi)用地功能布局也從整體性出發(fā)，有利于土地出讓與分期建設，做到經(jīng)濟效益、環(huán)境效益與社會效益統(tǒng)一。3、尊重歷史與自然、崇尚生態(tài)的原則。繼承與發(fā)揚烏審旗歷史、文化與環(huán)境優(yōu)勢，有機的組織自然、歷史和人文要素，創(chuàng)造生態(tài)型綠色城區(qū)的外部環(huán)境和獨具特色的城市形象，塑造一個環(huán)境優(yōu)美、功能齊全、設施先進、營運高效、具有烏審旗地方特色的金融中心。4、以人為本的原則。從人的活動考慮城市環(huán)境與城市空間的布局，布置親切宜人的市民駐留活動空間和步行系統(tǒng)，同時充分考慮生活配套設施和基礎設施的建設，營造優(yōu)美的人居環(huán)境，為市民創(chuàng)造一個理想的工作與生活場所。5、可持續(xù)發(fā)展的原則。高水平、高標準、高起點的進行規(guī)劃設計與開發(fā)建設，有效合理、循序漸進的進行土地開發(fā)。以現(xiàn)代化的生態(tài)綠色城區(qū)為規(guī)劃和建設的目標，突出“綠色生態(tài)”的主題，營造21世紀的新城市風貌。6、可操作性的原則。以經(jīng)營城市的理念進行規(guī)劃與建設，在注重規(guī)劃超前性的同時兼顧開發(fā)與建設實際，宏觀控制和微觀引導相結合，根據(jù)市場需求滾動開發(fā)和分期建設，并充分考慮城市建設的不確定因素，使規(guī)劃兼具彈性、應變性與可操作性。（三）規(guī)劃目標1、為城市建設一個比較現(xiàn)代化的金融中心規(guī)劃將在烏審旗金融中心建設城市級和社區(qū)級的公共中心，通過城市公共功能的互動，增強城市的活力，使該區(qū)域人氣旺盛、商業(yè)繁榮、文化氣息濃郁。2、為市民建設一個環(huán)境優(yōu)美、景色宜人并具有文化內(nèi)涵的居住基地規(guī)劃以人為本，以營造高品質(zhì)的居住環(huán)境為目標，安排親切宜人的居民活動場所，配置完善的服務設施，構筑優(yōu)美、舒適的人居環(huán)境，建設生態(tài)與綠色的居住基地。同時反映地方特色，承接歷史文脈，強化居住的文化氣氛。3、為市民提供小型游園和市民休閑活動的場所結合烏審旗金融中心的地形地貌特征，建設一個游園，精心塑造生動和諧的城市開放空間，為市民提供休閑活動的場所。4|.在城市經(jīng)濟的前提下達到最優(yōu)規(guī)劃規(guī)劃以經(jīng)營城市的理念，保證項目的自我造血機制，達到建設資金平衡。在環(huán)境效益、社會效益、經(jīng)濟效益并重的前提下，建立完善的指標與控制體系，作為相關管理部門未來建設與管理的依據(jù)。（四）規(guī)劃理念4.1本次規(guī)劃的地塊位于鄂爾多斯市,相對經(jīng)濟比較發(fā)達,是內(nèi)蒙古地區(qū)主要的城市之一。，規(guī)劃的主要內(nèi)容是居住區(qū)為主，金融辦公和公園綠地為輔的修建性詳細規(guī)劃。因此，在此次設計中，為了與地形緊密結合起來，并能體現(xiàn)出其重要地位,居住小區(qū)以及金融辦公內(nèi)的建筑布局多以組團的形式出現(xiàn)。小區(qū)內(nèi)的道路網(wǎng)為眼睛的形式且，且金融中心內(nèi)的車行路也為一只眼睛的形式.整個地塊不同分區(qū)的道路便有機的結合了起來。同時使道路網(wǎng)與景觀結合更緊密，既包含了開啟了烏審旗經(jīng)濟，又同時開啟了綠色旅游的美好愿望，正好與今天的城市發(fā)展的大方向呼應。4.2從住宅區(qū)合理的功能布局和景觀環(huán)境需求入手，考慮用地分配結構體系、交通組織、綠化系統(tǒng)和公建布局，追求社會、經(jīng)濟、環(huán)境綜合效益的整合，為住宅的商品化開發(fā)、社會化管理創(chuàng)造條件。小區(qū)內(nèi)的別墅區(qū)位于小區(qū)的偏東，主要是為了與公園的綠化結合，不但可以使小區(qū)和公園聯(lián)系緊密，而且也是提高別墅區(qū)的環(huán)境條件。精心構思高標準、高技術的居住園區(qū)，營造一個功能合理、環(huán)境優(yōu)美、舒適安全的宜人的人居環(huán)境，創(chuàng)造具有超前性、先導性的示范小區(qū)。緊跟時代潮流，創(chuàng)造性的規(guī)劃具有鮮明時代感的居住社區(qū)，大幅度提高居住區(qū)的室內(nèi)外環(huán)境質(zhì)量。居住區(qū)雖然以眼睛作主要線索，但建筑形式多樣，具有很強的時代感。4.5規(guī)劃范圍規(guī)劃區(qū)位烏審旗，總建設用地地面積27.62公頃。規(guī)劃區(qū)東臨經(jīng)八路，南靠林蔭路，西接布日都接，北為五馬路。規(guī)劃用地布局規(guī)劃結構我們在長期的居住區(qū)規(guī)劃實踐中認識到：居住區(qū)的規(guī)劃結構和空間形態(tài)是相互關聯(lián)的兩個層面，結構是形態(tài)的約定,形態(tài)是結構的表述，結構與形態(tài)都是規(guī)劃師對居住生活的體驗、洞察以及對居住理想模式的構思，并由此展開生活內(nèi)容與生活方式。在此次規(guī)劃設計中，居住區(qū)的空間形態(tài)豐富，使其結構緊密聯(lián)系，在空間上，眼睛形式的路網(wǎng)把居住小區(qū)，金融辦公區(qū)，以及公園這三塊地緊密相連，在滿足對道路的需求的基礎上，在形態(tài)上也做到了美觀的效果。公園被設在規(guī)劃地塊的東北部，由于與道路緊密相連，公園也豐富了小區(qū)的內(nèi)容。金融辦公設在最北端，是道路網(wǎng)的最末端，用以延續(xù)整個環(huán)境的構思和想法。這個地塊的設計既緊密相連，又層次分明。規(guī)劃用地烏審旗金融中心的規(guī)劃，是對以居住為主，金融辦公和公園綠地為輔的混合地塊的規(guī)劃。在規(guī)劃設計中，我們把小區(qū)放在規(guī)劃地塊的南部，公園設在了東北部，則西北部設置成了金融辦公區(qū)域。這樣分布設置不但符合用地要求，也最大限度的滿足了各個分區(qū)的不。同要求。道路系統(tǒng)規(guī)劃就整個地塊而言，道路網(wǎng)著重強調(diào)“眼睛”.首先是小區(qū)，小區(qū)內(nèi)的道路設計為一個雙環(huán)形。由環(huán)形向外分枝組團路,其中外環(huán)為主干路,里環(huán)為次干路.在小區(qū)金融中心之間設計有一條步行街與公園主入口相對,以此來達到暢通無助,金融中心道路也為環(huán)形,主入口設在西北面與城市道路相連.其形狀也像人的一只眼睛,象征著烏審旗蓬勃發(fā)展.綠地景觀規(guī)劃本方案著重把“人與自然和諧”這一哲學思想貫穿整個綠化系統(tǒng)，綠化系統(tǒng)分為三個部分，分為:金融中心綠地,居住小區(qū)綠地和公園.其中,金