城市商業(yè)與文化綜合體案例分析香港九龍聯(lián)合廣場(chǎng)new

城市商業(yè)與文化綜合體

案例分析

香港UnionSquareUnionSquare

——香港九龍站立體交通的典范酒店、寫字樓、購(gòu)物中心、公寓、體育會(huì)所等功能均衡發(fā)展模式UnionSquare——尖端城中之城

新界

九龍

香港島香港國(guó)際機(jī)場(chǎng)新界香港地區(qū)面積最大的部分，連同所屬的235個(gè)大小島嶼，總面積達(dá)975.1平方公里，約占香港總面積的92％。過(guò)去以農(nóng)業(yè)為主，后形成了觀塘、荃灣兩個(gè)工業(yè)新市鎮(zhèn)。新界丘陵起伏、海拔957米的大霧山為深圳最高峰。九龍全稱為九龍半島，東南西三面被維多利亞港灣包圍，與一海之隔的港島共同構(gòu)成香港最繁華的城市核心區(qū)。其中以尖沙咀、油麻地及旺角最為知名，是香港的購(gòu)物、飲食、休閑、娛樂(lè)的中心，是全球游客聚集的購(gòu)物天堂。香港國(guó)際機(jī)場(chǎng)于1998年7月6日正式啟用，取代位于九龍城區(qū)的香港啟德國(guó)際機(jī)場(chǎng)。第二條跑道于1999年5月啟用。在2007年，香港國(guó)際機(jī)場(chǎng)的總客運(yùn)量超過(guò)4780萬(wàn)人次，總航空貨運(yùn)量逾374萬(wàn)公噸。是亞洲最繁忙的機(jī)場(chǎng)之一，也是重要的國(guó)際貨物中轉(zhuǎn)樞紐。香港格局與項(xiàng)目位置九龍站綜合體香港島香港最為繁華之地。港島北部為香港CBD，擁有劈山填海而造的皇后大道、德輔道等；港島南部的淺水灣、深水灣等為著名的旅游區(qū)和高級(jí)住宅區(qū)；港島中部為香港主要行政機(jī)關(guān)所在地。港島擁有很多小山，最高峰為太平山，海拔554米。香港九龍聯(lián)合廣場(chǎng)綜合體詳細(xì)位置UnionSquare的總面積達(dá)109萬(wàn)平方米，整個(gè)發(fā)展計(jì)劃分為七個(gè)發(fā)展項(xiàng)目組合前五期已先后落成并入伙余下的第六及第七期（第五期被合入第六期）發(fā)展項(xiàng)目組合于2007年至2010年分階段落成UnionSquare2657314UnionSquare位于香港西九龍港鐵九龍站上蓋，地址為九龍柯士甸道西一號(hào)，占地13.54公頃，四面分別被佐敦道、連翔道、柯士甸道西和雅翔道四條道路包圍著UnionSquare是港鐵九龍站一個(gè)綜合商住發(fā)展計(jì)劃，由港鐵公司聯(lián)同九龍倉(cāng)集團(tuán)有限公司、恒隆地產(chǎn)有限公司、永泰控股有限公司和新鴻基地產(chǎn)發(fā)展有限公司四個(gè)發(fā)展商合作發(fā)展，值得國(guó)內(nèi)地鐵公司借鑒。16座住宅大廈及2座混合用途大廈，共提供約5866個(gè)住宅、一間豪華酒店及約72472平方米服務(wù)式住宅；一幢118層高的摩天大樓，包括約231778平方米的寫字樓及一間豪華酒店，并附設(shè)觀景臺(tái)；82750平方米購(gòu)物中心；1050平方米的幼稚園；巴士、的士、及私家車交匯處；約5600個(gè)車位；廣闊的公眾及私人休憩綠化區(qū)；各類康樂(lè)與社區(qū)設(shè)施UnionSquare是一個(gè)綜合發(fā)展計(jì)劃，集住宅、寫字樓、商場(chǎng)、消閑和酒店設(shè)施于一體，占地13.54萬(wàn)平方米，總建筑面積達(dá)109萬(wàn)平方米辦公樓漾日居：高尚住宅擎天半島：高尚住宅中心花園君臨天下：高尚住宅凱旋門：高尚住宅圓方：豪華購(gòu)物中心天璽：酒店、住宅綜合體港景匯：服務(wù)式公寓UnionSquare環(huán)球貿(mào)易廣場(chǎng)公共綠地內(nèi)部道路辦公寫字樓頂級(jí)住宅頂級(jí)酒店漾日居2000年高端住宅商業(yè)2005年君臨天下擎天半島2007年WHotel2010年2003年凱旋門Form2000on,“UnionSquare”dearmcomesture多家開發(fā)商聯(lián)合，高端住宅先期啟動(dòng)，商業(yè)和商務(wù)使區(qū)域價(jià)值脫胎換骨，新鴻基地產(chǎn)負(fù)責(zé)購(gòu)物中心和酒店以及辦公部分開發(fā)商務(wù)酒店天璽（住宅部分）圓方ELEMENT港景匯環(huán)球貿(mào)易廣場(chǎng)ICC綜合體效應(yīng)UnionSquare物業(yè)時(shí)間檔次體量(萬(wàn)㎡)容積率簡(jiǎn)介漾日居2000高檔住宅135-66棟大樓，1288個(gè)單位，1332個(gè)停車位擎天半島20044.85-75棟大樓，2126個(gè)單位，1270個(gè)停車位君臨天下2003165-73棟大樓，1122個(gè)單位，864個(gè)停車位凱旋門2005105-6新鴻基地產(chǎn)：255米高，75層，共1122個(gè)單位圓方商場(chǎng)2007.10頂級(jí)購(gòu)物中心9.315-18新鴻基地產(chǎn)：香港首個(gè)橫向式商場(chǎng)，商業(yè)最高端商業(yè)，4層天璽2007.3國(guó)際級(jí)豪宅住宅18.6酒店5.3新鴻基地產(chǎn)：香港最高的住宅，270米，由住宅、服務(wù)式出租住宅和酒店組成環(huán)球貿(mào)易廣場(chǎng)2007-2010國(guó)際級(jí)辦公樓26.2新鴻基地產(chǎn)：香港最高寫字樓，全球四高，共118層，490米

區(qū)位（商業(yè)價(jià)值極高的九龍站，與中環(huán)CBD隔海相望）住宅先行聚集人氣（前期的大規(guī)模豪宅項(xiàng)目吸引最高端客戶注目）品牌開發(fā)商合力開發(fā)（港鐵公司聯(lián)同九龍倉(cāng)、恒隆地產(chǎn)、永泰和新鴻基地產(chǎn)四個(gè)發(fā)展商合作發(fā)展）各物業(yè)形態(tài)作用

核心驅(qū)動(dòng)因素：前期以高端住宅驅(qū)動(dòng)，隨著片區(qū)逐漸成熟，高端商業(yè)及國(guó)際頂級(jí)商務(wù)和酒店為綜合體實(shí)現(xiàn)整體升級(jí)綜合體核心區(qū)域物業(yè)比例為：住宅：商務(wù)：商業(yè)：酒店=60%：25%：10%：5％成功KPIUnionSquare圓方購(gòu)物中心規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)圓方總面積超過(guò)100萬(wàn)平方英尺，大約9.29萬(wàn)平方米,圓方購(gòu)物中心由，由著名建筑公司英國(guó)Benoy擔(dān)任設(shè)計(jì)，以金、木、水、火、土五行智慧，開創(chuàng)獨(dú)一無(wú)二的購(gòu)物享受熱點(diǎn)。在注重體驗(yàn)式空間的同時(shí)，注重中國(guó)優(yōu)秀傳統(tǒng)文化與商業(yè)的結(jié)合。圓方購(gòu)物中心頂層平面圖辦公樓和五星酒店圓方購(gòu)物中心的開放空間購(gòu)物中心的頂部和公共空間連接，為顧客提供更好的通透性空間體驗(yàn)。圓方購(gòu)物中心以五行文化組織內(nèi)部封閉空間采用現(xiàn)代化的多中廳分隔空間布局，通過(guò)采光中聽讓顧客感覺(jué)到通透性。地鐵九龍站點(diǎn)與圓方購(gòu)物中心的無(wú)縫銜接地鐵在-1層和購(gòu)物中心無(wú)縫對(duì)接，而且可以直達(dá)地面購(gòu)物中心層，將購(gòu)物中心和地鐵一體化、為方便乘機(jī)旅客，旅客可以在購(gòu)物中心辦理乘機(jī)手續(xù)。超五星酒店和購(gòu)物中心的有機(jī)聯(lián)系購(gòu)物中心名品部分通過(guò)扶梯與酒店和辦公空間聯(lián)接、酒店大堂設(shè)置在103層，確保麗思卡爾頓酒店的安靜。超五星酒店--麗思卡爾頓酒店空中餐廳酒店大堂里茲卡爾頓大堂103層香港麗思卡爾頓酒店位處九龍環(huán)球貿(mào)易廣場(chǎng)的102至118層，樓下是圓方購(gòu)物商場(chǎng)，鄰近地鐵九龍站，地理位置優(yōu)越，交通便利?！襞鋫渌熤行?、頂層室內(nèi)游泳池設(shè)施豪華

麗思卡爾頓酒店客房和設(shè)施酒店提供飽覽維港及城市景致的房間。六間餐廳及酒吧包括中餐廳及意大利餐廳，以及在樓高490米之上的頂樓酒吧。水療中心占地860平方米，設(shè)9間豪華理療室和2間雙人套房，由世界水療權(quán)威ESPA提供嶄新的水療療程。酒店的室內(nèi)游泳池位于頂層及設(shè)有LED天花屏幕。另外，酒店擁有全港最大的宴會(huì)廳之一，加上四間會(huì)議室，總面積達(dá)1300平方米，為婚宴和會(huì)議的理想場(chǎng)地。酒店客房從7000港幣起價(jià)，總統(tǒng)套房13萬(wàn)港幣，擁有最佳的維多利亞海景和山景。5A寫字樓環(huán)球貿(mào)易廣場(chǎng)環(huán)球貿(mào)易廣場(chǎng)為九龍站（UnionSquare）的最后一期發(fā)展項(xiàng)目,開發(fā)商是香港新鴻基地產(chǎn)公司。大廈外型由世界著名建筑事務(wù)所KohnPedersenFoxAssociates（KPF）設(shè)計(jì)。其可用樓層的水平高度達(dá)490米，實(shí)際高度則為484米。大樓內(nèi)提供23.2萬(wàn)平方米甲級(jí)寫字樓，每層樓面面積約3251平方米，凈樓底高度最高達(dá)2.85~3.15米，擁有先進(jìn)的設(shè)計(jì)及高智能設(shè)施。大樓頂層設(shè)有一間六星級(jí)酒店，提供312間房間。此外，大樓在100樓（而非118樓）設(shè)有公眾觀景層，讓游客可在高處欣賞維多利亞港景色。吸引世界知名投資銀行Morganstanley等入住。2007年8月8日，投資銀行摩根士丹利與新鴻基地產(chǎn)簽訂協(xié)議，承租環(huán)球貿(mào)易廣場(chǎng)其中16層超過(guò)合共約35萬(wàn)平方呎(3.2萬(wàn)平方米左右)的樓面，作為其位于香港的亞太區(qū)總部新址。估計(jì)今次的成交呎租約35元，涉及月租約1000萬(wàn)元。預(yù)計(jì)摩根士丹利將于2008年底遷入環(huán)球貿(mào)易廣場(chǎng)，成為其最大租戶之一。同日，新鴻基地產(chǎn)代理執(zhí)行董事雷霆亦指出，除了摩根士丹利外，還有不少國(guó)際跨國(guó)機(jī)構(gòu)有興趣承租環(huán)球貿(mào)易廣場(chǎng)，并透露第一期的樓面已幾乎全部承租。2007年12月5日，瑞信（CreditSuisse）與新鴻基地產(chǎn)達(dá)成長(zhǎng)期租賃協(xié)議，承租環(huán)球貿(mào)易廣場(chǎng)87至97樓一共10層寫字樓樓層，合共30萬(wàn)平方呎樓面，作為其香港區(qū)總部的新址。瑞信租用的屬大樓內(nèi)最高的寫字樓樓層，當(dāng)中88樓將打造成貴賓接待處。瑞信將于2011年完成所有部門的搬遷，成為環(huán)球貿(mào)易廣場(chǎng)的第二大租戶。2008年4月10日，新鴻基地產(chǎn)公布，環(huán)球貿(mào)易廣場(chǎng)吸引最近一系列來(lái)自不同行業(yè)的新租戶進(jìn)駐，包括荷蘭銀行（ABNAMRO）全新分行、中國(guó)海淀集團(tuán)、EFGBank、日資公司凸版印刷TOPPAN(前名快捷財(cái)經(jīng)/SNPVite）及TitanResources等著名企業(yè)。2008年5月6日，德意志銀行宣布租用環(huán)球貿(mào)易廣場(chǎng)12層共42萬(wàn)方呎樓面，并預(yù)留6層樓面供日后擴(kuò)充之用，最多可擴(kuò)展至18層，已落實(shí)租用及可選擇承租的總樓面面積共達(dá)62,000平方米（等同約630,000平方呎），平均呎租約60元。德意志銀行計(jì)劃由2010年第三季起分階段搬遷至環(huán)球貿(mào)易廣場(chǎng)新址，成為環(huán)球貿(mào)易廣場(chǎng)的最大租戶2008年6月中，基座荷蘭銀行（ABNAMRO）全新分行正式開張，由圓方前往環(huán)球貿(mào)易廣場(chǎng)通道有限度開放。強(qiáng)制性公積金計(jì)劃管理局的辦事處設(shè)在該大樓的15樓及16樓。截至2009年8月，物業(yè)接近百分之百出租，已入伙租戶包括投資銀行摩根士丹利，荷蘭銀行、德意志銀行、中國(guó)海淀集團(tuán)、EFGBank、凸版印刷(前名快捷財(cái)經(jīng))及TitanResources。此外，歐資投資銀行瑞信集團(tuán)早前與新地達(dá)成長(zhǎng)期租賃協(xié)議，把87至97樓一共10層寫字樓承租，作為其香港區(qū)總部的新址。香港九龍上蓋物業(yè)作為均衡發(fā)展的大型城市綜合體，體現(xiàn)了此類綜合體開發(fā)的特點(diǎn)和規(guī)律：需多個(gè)強(qiáng)勢(shì)發(fā)展商合力打造，且發(fā)展商之間特點(diǎn)突出，分工明確占據(jù)城市頂端區(qū)位，具備成熟的商業(yè)、商務(wù)及休閑娛樂(lè)氛圍多點(diǎn)開花的開發(fā)戰(zhàn)略帶來(lái)一定的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，各類物業(yè)對(duì)項(xiàng)目資源的需求不同，全面開發(fā)面臨風(fēng)險(xiǎn)香港聯(lián)合廣場(chǎng)項(xiàng)目缺點(diǎn)建筑容積率高密度高，影響維多利亞港灣建筑的視野，對(duì)九龍周邊區(qū)域的通風(fēng)造成影響，有污染空氣難以擴(kuò)散。本項(xiàng)目對(duì)經(jīng)濟(jì)效率考慮非常充分，對(duì)社會(huì)效益的思考不足。我國(guó)城市綜合體的發(fā)展方向向商業(yè)和文化中合體方向前進(jìn)中國(guó)大多數(shù)一線和二線城市的豪華五星酒店和名品購(gòu)物中心已經(jīng)過(guò)剩，我們需要有文化品味的商業(yè)綜合體，不必過(guò)分追求奢華，提供給市場(chǎng)應(yīng)該是有效的產(chǎn)品。注重城市設(shè)計(jì)和綜合體的結(jié)合綜合體應(yīng)該成為城市的有機(jī)體，政府在主導(dǎo)舊城改造以及新城開發(fā)的過(guò)程中需要統(tǒng)一進(jìn)行城市設(shè)計(jì)，有效設(shè)置商業(yè)、文化、體育休閑不同類型的城市綜合體，注重節(jié)能環(huán)保