城北寫字樓商業(yè)市調(diào)20120716

西安重點(diǎn)在售寫字樓調(diào)研分析西安寫字樓市場(chǎng)成交分析一

寫字樓成交量走勢(shì)

寫字樓成交價(jià)格走勢(shì)成交量：6月份，辦公類物業(yè)成交量持續(xù)下跌，成交量4.12萬(wàn)㎡，環(huán)比下降20.96%。辦公物業(yè)月度銷售量主要集中在4萬(wàn)㎡左右，相對(duì)較少，顯示出西安的市場(chǎng)對(duì)辦公物業(yè)的消化力有限。成交價(jià)：辦公物業(yè)成交均價(jià)主要集中在8500元/㎡左右，市場(chǎng)對(duì)價(jià)格的承受能力較低。2012年，在經(jīng)歷了春節(jié)后的價(jià)格低谷后，從三月開始辦公類物業(yè)的成交價(jià)格開始穩(wěn)步上升，本月成交均價(jià)持續(xù)上漲，達(dá)到8525元/㎡，環(huán)比上漲6%。

寫字樓整體量?jī)r(jià)分析3月4月5月6月區(qū)域成交量分析高新區(qū)依然是西安寫字樓市場(chǎng)的主要成交區(qū)域，城北由于市政府北遷，占據(jù)第二，但在整體上依然和高新有著較大的差距。5-6月份區(qū)域成交量?jī)r(jià)分析量：受地中央廣場(chǎng)和逸翠園項(xiàng)目備案量有所放緩，高新區(qū)的整體成交量也隨之下跌，成交25336㎡，環(huán)比下跌46.63%，而城北區(qū)則有較大上漲，成交14886㎡，環(huán)比上漲245.95%。價(jià)：城北區(qū)域成交價(jià)格，拉升至9512元/㎡，城北屬于未來(lái)辦公市場(chǎng)的新興區(qū)域，寫字樓主要集中在未央路沿線。由于單月均價(jià)受個(gè)案寫字樓集中備案影響較大，因此成交均價(jià)僅為參考。重點(diǎn)項(xiàng)目市調(diào)報(bào)告二未央路朱宏路太華路北二環(huán)北三環(huán)匯通太古城首創(chuàng)國(guó)際城海逸國(guó)際環(huán)球貿(mào)易中心大明宮萬(wàn)達(dá)老三屆首座國(guó)際企業(yè)中心榮豪大廈城北寫字樓分布在售待售項(xiàng)目位置總建面（萬(wàn)㎡）均價(jià)（元/㎡）老三屆首座龍首村十字西北角411000榮豪大廈老三屆首座北鄰49000大明宮萬(wàn)達(dá)太華北路與北二環(huán)北6512000海逸國(guó)際鳳城五路與未央路十字東北角8.613000西安國(guó)際企業(yè)中心未央路與鳳城四路十字西3012000西安環(huán)球貿(mào)易中心未央路與鳳城五路十字東南角35/首創(chuàng)國(guó)際城沿北三環(huán)寫字樓商業(yè)待建，沿文景路soho公寓成交均價(jià)6200元/㎡匯通太古城待建項(xiàng)目地址北二環(huán)與太華北路北200米占地面積157畝建筑面積65萬(wàn)㎡容積率4.5價(jià)格公寓8000元/㎡；寫字樓11000元/㎡物業(yè)形態(tài)萬(wàn)達(dá)西部最大項(xiàng)目，集大型商業(yè)中心、沿街商業(yè)、精裝SOHO、城市豪宅、5A寫字樓與一體。商業(yè)預(yù)計(jì)2013年10月開業(yè)，寫字樓2014年10月底交樓。項(xiàng)目概述萬(wàn)達(dá)西部最大項(xiàng)目，首次引入城市豪宅、5A寫字樓概念。項(xiàng)目地塊屬于大明宮規(guī)劃中四海唐人街的一部分，區(qū)域目前配套缺乏，正在進(jìn)行舊城改造。大明宮萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)大明宮萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)所在區(qū)域規(guī)劃區(qū)域整體規(guī)劃為大明宮四海唐人街，總占地728畝，規(guī)劃商業(yè)體量95萬(wàn)㎡，住宅97萬(wàn)㎡。規(guī)劃有四大商業(yè)主力：萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、3C電子城（蘇寧）、綜合MALL、另一個(gè)尚未確定主題。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)總圖住宅住宅大商業(yè)圍繞大商業(yè)小鋪為1托2兩層設(shè)計(jì)，面積160㎡。1層高5.7米，2層高5.1米。大明宮萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)寫字樓概述大商業(yè)上蓋3棟寫字樓。總高24層，1-5層為大商業(yè)，寫字樓層高3.8米，總面積約9.8萬(wàn)㎡，標(biāo)準(zhǔn)層面積1720㎡。毛坯交房，2014年底交房。現(xiàn)階段認(rèn)籌每間交30萬(wàn)即可選定房源。寫字樓公寓11.25米11.25米9米9米3棟寫字樓戶型相同。四角均為280平米，中間150㎡。配備8部電梯，衛(wèi)生間為公用。寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層平面項(xiàng)目地址龍首村十字西北角占地面積4.8畝建筑面積4萬(wàn)㎡容積率12（1棟單體）價(jià)格寫字樓11000元/㎡物業(yè)形態(tài)為一棟32層的商務(wù)辦公項(xiàng)目。其中地下3層為停車場(chǎng)、人防及設(shè)備間；地上1-3層為商業(yè)，地上4-32層為商務(wù)寫字間，寫字樓單間最小面積44㎡，最大單間（四個(gè)角）面積100㎡，均帶洗手間。標(biāo)準(zhǔn)層面積1500㎡。項(xiàng)目概述開發(fā)商繼南二環(huán)老三屆世紀(jì)星大廈后的第二個(gè)寫字樓項(xiàng)目，受前一個(gè)項(xiàng)目分割戶型大影響，本項(xiàng)目全部采用小間分割，適合投資。9米高入戶大堂，配備有8部電梯，頂層天幕會(huì)所等，但寫字樓層高僅3米老三屆首座老三屆首座項(xiàng)目地址綠地會(huì)展西側(cè)定位綠地中央廣場(chǎng)商務(wù)集群建筑面積約8萬(wàn)㎡樓棟2棟單體均價(jià)11000元/㎡物業(yè)形態(tài)2棟25層5A寫字樓，1-3層為商業(yè)。寫字樓單間最小面積144㎡，最大單間面積約300㎡，層高3.9米，集中洗手間。項(xiàng)目概述5.4米精裝大堂，6部電梯，1600個(gè)車位。無(wú)中央空調(diào)。綠地領(lǐng)海294㎡294㎡294㎡144㎡單層面積1800㎡寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層平面可供借鑒之處1、設(shè)計(jì)要方正實(shí)用，標(biāo)準(zhǔn)層面積在1600—1800㎡為佳。2、戶型分割。可分割為100㎡左右為佳，考慮到本項(xiàng)目寫字樓有部分客戶可能是奧特萊斯下游的廣告設(shè)計(jì)公司，因此建議考慮設(shè)置少量60-90㎡空間。3、層高。大于3.6米為宜。4、洗手間設(shè)置。洗手間公用，盡量設(shè)置在核心筒內(nèi)。城北商業(yè)市調(diào)報(bào)告海璟臺(tái)北灣8#9#10#11#12#海璟臺(tái)北灣項(xiàng)目位于經(jīng)開區(qū)北二環(huán)與明光路交匯處東北角，項(xiàng)目占地300畝，總建筑面積近100萬(wàn)平方米，其中商業(yè)面積約17萬(wàn)㎡。目前商業(yè)在售9-12#底商。樓號(hào)層數(shù)層高面積區(qū)間㎡價(jià)格區(qū)間元/㎡備注9#3層1-2層5.3米3層4.8米75-7001層320002層280003層22000一次性優(yōu)惠3%按揭優(yōu)惠1%。預(yù)計(jì)2013年5月交房10#75-70011#12-5308#1500-2000開發(fā)商自持人人樂(lè)崇尚百貨12#1500-2000開放商自持雅荷臺(tái)灣城雅荷范家北村城改項(xiàng)目（雅荷?紫金陽(yáng)光），項(xiàng)目總占地面積約200多畝，住宅面積約51萬(wàn)平方米，集中商業(yè)約13萬(wàn)平米，其中獨(dú)立商業(yè)街區(qū)臺(tái)灣城總建面7.5萬(wàn)㎡，其中商業(yè)面積達(dá)4萬(wàn)㎡，酒店式公寓面積3.5萬(wàn)㎡。臺(tái)灣城商業(yè)步行街，東西總長(zhǎng)450米，貫穿朱宏路與明光路，面積

35-300平方米，項(xiàng)目西側(cè)步行街部分2-3層均設(shè)計(jì)有連廊，同時(shí)通過(guò)扶梯與觀光電梯/樓梯的多重交通組合，創(chuàng)造出豐富的垂直交通體系，使高層商業(yè)價(jià)值大幅提升。開發(fā)商全部自持，目前正在招商。雅荷臺(tái)灣城商業(yè)街概述