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文檔簡介
二物業(yè)管理綜合知識物業(yè)管理相關(guān)實務(wù)第二頁,共65頁。一、物業(yè)管理的組織模式和組織構(gòu)造第三頁,共65頁?!惨弧澄飿I(yè)管理模式物業(yè)管理的模式主要有委托管理和自行管理1、委托管理-我國目前廣泛采用的模式委托管理即專業(yè)管理,是指開發(fā)商、業(yè)主采用招標(biāo)投標(biāo)或協(xié)議的方式,通過物業(yè)效勞合同將物業(yè)委托給專業(yè)物業(yè)管理公司進展管理的行為。這種形式,按照自用或出租又可分為:〔1〕自用委托型〔2〕代理經(jīng)租型第四頁,共65頁。2、自行管理自行管理是指業(yè)主大會通過市場手段招聘各專業(yè)公司進展管理的方式。這種方式的最大特定是節(jié)約開支,管理本錢較低。自行管理與委托管理形成并存的態(tài)勢,這將有利于提高物業(yè)管理的質(zhì)量,有利于提升物業(yè)管理行業(yè)在整個社會上的形象。第五頁,共65頁?!捕澄飿I(yè)管理的組織1、物業(yè)管理的組織構(gòu)造一個物業(yè)管理公司可能同時管理著多個不同類型的物業(yè),不同物業(yè)對管理部門的組成及人員安排會有不同要求。物業(yè)管理公司一般分為三個層次:決策層:股東會、董事會、經(jīng)理層管理層:各級部門經(jīng)理操作層:各部門員工第六頁,共65頁。部門設(shè)置:物業(yè)管理公司按業(yè)務(wù)、職能和性能,內(nèi)部機構(gòu)設(shè)置大體如下:〔1〕經(jīng)理室〔2〕辦公室〔3〕財務(wù)部〔4〕工程部〔5〕管理部〔6〕經(jīng)營部〔7〕其他部門第七頁,共65頁。2、物業(yè)管理公司的兩種類型〔1〕實體型實體型的物業(yè)管理公司內(nèi)局部為兩層:管理層和操作層。管理層由較強管理能力和豐富專業(yè)經(jīng)歷的人員組成,一般處于各部門的領(lǐng)導(dǎo)地位;操作層人員由從事具體專業(yè)效勞的專業(yè)人員組成,聽命于上級管理層人員的領(lǐng)導(dǎo)。實體型的物業(yè)管理公司向業(yè)主提供的是具體的實質(zhì)性的物業(yè)管理效勞。第八頁,共65頁?!玻病匙稍冃偷奈飿I(yè)公司咨詢型的物業(yè)管理公司比較精干,不配備專業(yè)的技術(shù)工人,即只配備管理層人員,而沒有操業(yè)層人員,向業(yè)主提供的是咨詢效勞。隨著社會分工的不斷深入,這樣形式的公司將是物業(yè)公司開展的方向。第九頁,共65頁?!踩澄飿I(yè)管理人員的知識構(gòu)造、素質(zhì)與能力物業(yè)相關(guān)人員1、物業(yè)管理人員的知識構(gòu)造〔1〕法律知識〔2〕管理知識〔3〕經(jīng)濟知識〔4〕技術(shù)知識第十頁,共65頁。2、物業(yè)管理人員根本素質(zhì)和能力〔1〕效勞至上的效勞意識〔2〕要有強烈的責(zé)任感和良好的職業(yè)道德〔3〕要有所從事的專業(yè)崗位的相當(dāng)能力第十一頁,共65頁?!菜摹澄飿I(yè)管理公司與各組織的關(guān)系1、公司與政府的關(guān)系:承受指導(dǎo)與監(jiān)視2、公司與業(yè)主的關(guān)系:委托與被委托3、公司與各專業(yè)效勞公司的關(guān)系第十二頁,共65頁?!参濉澄飿I(yè)管理公司的制度建立1、制度在物業(yè)管理公司中的作用〔1〕標(biāo)準(zhǔn)、約束每一個部門和員工的行為〔2〕協(xié)調(diào)、銜接企業(yè)內(nèi)部各方面之間的關(guān)系〔3〕完善企業(yè)的社會形象第十三頁,共65頁。2、制度的類別〔1〕綱領(lǐng)性制度〔2〕決策性〔3〕綜合性管理制度〔4〕管理程序制度〔5〕部門職能制度〔6〕工作崗位制度第十四頁,共65頁。二、前期物業(yè)管理
第十五頁,共65頁?!惨弧辰M建工程物業(yè)管理處〔部〕
受聘的物業(yè)管理企業(yè)必須是具有相應(yīng)資質(zhì)的經(jīng)營物業(yè)管理的企業(yè)法人。如企業(yè)管理規(guī)模較小,一個企業(yè)只管一個工程,該企業(yè)就相當(dāng)于一個工程管理處。具有一、二級資質(zhì)的管理多層住宅、高層住宅、獨立式別墅、辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)達兩種類型以上的物業(yè)管理企業(yè),由于管理規(guī)模較大,必須組建小區(qū)或區(qū)域的工程物業(yè)管理處〔部〕。
第十六頁,共65頁?!捕持贫鋵嵨飿I(yè)管理方案物業(yè)管理企業(yè)在投標(biāo)文件中就要編制物業(yè)管理方案,在中標(biāo)后進入物業(yè)管理區(qū)域進展管理時,要進一步完善落實物業(yè)管理方案。物業(yè)管理方案是根據(jù)建立單位在投標(biāo)文件中,對物業(yè)管理效勞內(nèi)容及要求包括效勞內(nèi)容、效勞標(biāo)準(zhǔn)而作出的響應(yīng),也是物業(yè)管理企業(yè)在投標(biāo)時作出的承諾。物業(yè)管理方案應(yīng)包括如下內(nèi)容:第十七頁,共65頁。1、物業(yè)管理機構(gòu)設(shè)置情況,人員組成及人員情況;2、物業(yè)管理效勞的理念,這種理念可以用本物業(yè)管理公司的品牌口號、文字、圖象等來演繹;3、物業(yè)管理效勞的內(nèi)容,如:物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用管理和維護,公共綠化的維護,公共區(qū)域的保潔,公共區(qū)域的秩序維護,車輛的停放管理,物業(yè)使用中對制止性行為的管理措施,物業(yè)檔案資料的保管,建立單位或業(yè)主委托的其他業(yè)務(wù)效勞事項等;4、物業(yè)效勞的質(zhì)量,包括報修、維修的到達時間、效勞時間、效勞半徑、合格率等承諾,關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域文明、整潔、有序、安寧的管理效勞目標(biāo),關(guān)于應(yīng)急預(yù)防預(yù)告及處理預(yù)案等。第十八頁,共65頁?!踩持贫ㄆ髽I(yè)內(nèi)部管理制度1、目標(biāo)責(zé)任制度2、崗位責(zé)任制度3、財務(wù)管理制度第十九頁,共65頁。〔四〕做好物業(yè)查驗工作1、承接查驗的含義2、物業(yè)承接驗收標(biāo)準(zhǔn)3、承接驗收的程序4、承接驗收的意義第二十頁,共65頁。1、承接查驗的含義承接查驗是指建立單位將已建成經(jīng)過竣工驗收合格且取得房地產(chǎn)權(quán)證書的物業(yè),在進展選聘物業(yè)管理企業(yè),簽訂前期物業(yè)效勞合同后,委托給物業(yè)管理企業(yè)進展管理效勞,由物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行檢查驗收的活動。第二十一頁,共65頁。2、物業(yè)承接驗收標(biāo)準(zhǔn)目前,在房屋承接驗收方面,可參照執(zhí)行建立部于1991年2月發(fā)布的并于1991年7月1日起實施的中華人民共和國行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)〔ZBP30001—90〕?房屋接收驗收標(biāo)準(zhǔn)?。物業(yè)承接驗收標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)包括共用設(shè)施設(shè)備的查驗標(biāo)準(zhǔn),這方面應(yīng)參考有關(guān)設(shè)備的使用及運營標(biāo)準(zhǔn)。?房屋接收驗收標(biāo)準(zhǔn)?主要是應(yīng)于一般民用建筑的接收驗收。其中1、2條規(guī)定:“凡按規(guī)定交房屋管理部門接收的房屋,應(yīng)按本標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行;依法代管、依約托管和單位自有房屋的接收,可參照本標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。〞第二十二頁,共65頁。3、承接驗收的程序〔1〕由建立單位、物業(yè)管理企業(yè)成立交接驗收小組,并討論有關(guān)事宜,如日期、手續(xù)等?!?〕由建立單位移交有關(guān)物業(yè)資料〔3〕由物業(yè)管理企業(yè)進展查驗。查驗的方法有目測、檢測和實驗等方法?!?〕填寫查驗紀(jì)錄?!?〕建立單位與物業(yè)管理企業(yè)雙方簽訂交接查驗單。第二十三頁,共65頁?!?〕明確交接雙方的權(quán)利和義務(wù)?!?〕確保物業(yè)投入正常使用。〔3〕為今后物業(yè)管理效勞打下根底。4、承接驗收的意義第二十四頁,共65頁?!菜摹硺怯钊牖飿怯钊牖?,即房屋交付使用,由建立單位書面通知購房人入住使用,并將已出售的房屋交付給購房人使用的行為。
1、含義:第二十五頁,共65頁。2、樓宇入伙時,建立單位已與物業(yè)管理企業(yè)簽訂了前期效勞合同。樓宇入伙時,受建立單位委托,物業(yè)管理企業(yè)必須做好以下工作:〔1〕清理環(huán)境,清掃樓宇,準(zhǔn)備資料,做好業(yè)主入住一切準(zhǔn)備工作?!?〕擇日入戶。即要選擇一個日期,該日期購房業(yè)主要來認“家〞、領(lǐng)鑰匙,溶入小區(qū)社會人文地域環(huán)境,對業(yè)主來說,意義重大。因此,日期宜講吉利。〔3〕張燈結(jié)彩,營造美好家園的氣氛。許多房地產(chǎn)開發(fā)公司都打出公司橫幅標(biāo)語、標(biāo)牌,歡送業(yè)主入住?!?〕提前發(fā)出入戶通知書,說明入住時間、攜帶材料等?!?〕做好物業(yè)交付導(dǎo)領(lǐng)、有關(guān)交付協(xié)議文案、預(yù)收物業(yè)效勞費等發(fā)票、業(yè)主登記資料等準(zhǔn)備工作?!?〕入住接待處,張貼辦理入住程序,公布所交費用的標(biāo)準(zhǔn)及依據(jù),使業(yè)主一目了然。第二十六頁,共65頁。3、樓宇入伙的一般程序〔1〕業(yè)主交驗購房合同、權(quán)證等〔2〕填寫業(yè)主情況登記單〔3〕導(dǎo)領(lǐng)業(yè)主查看所購單元情況〔4〕業(yè)主在房屋交付書上簽字〔5〕業(yè)主按規(guī)定交物業(yè)效勞費〔6〕領(lǐng)取鑰匙〔7〕同時領(lǐng)取房屋裝修須知等資料第二十七頁,共65頁。4、樓宇入伙中必須注意的幾個事項
〔1〕一個物業(yè)管理區(qū)域必須統(tǒng)一入戶日期,不能讓少數(shù)業(yè)主任意提前。〔2〕如業(yè)主在查看時,發(fā)現(xiàn)所購房屋有質(zhì)量問題,物業(yè)管理企業(yè)有關(guān)人員要一一記錄,力求解決改正,再通知業(yè)主再次前來辦理入戶?!?〕收取物業(yè)效勞費其標(biāo)準(zhǔn)要根據(jù)銷售合同的約定,預(yù)收期一般不超過3個月?!?〕入住時必須預(yù)收的其他費用,如非機動車停放費等必須公示標(biāo)準(zhǔn)及依據(jù)。代辦性質(zhì)的效勞,要根據(jù)自愿原那么,并明示效勞內(nèi)容及收費標(biāo)準(zhǔn)。嚴禁違反地方政府物價部門和房地產(chǎn)管理部門規(guī)定亂設(shè)收費工程及抬高收費標(biāo)準(zhǔn)。第二十八頁,共65頁?!擦逞b飾裝修管理1、裝飾裝修行為有關(guān)問題界定〔1〕室內(nèi)裝飾裝修行為是業(yè)主根據(jù)自己的需求進展的民事行為,在合法范圍內(nèi)進展是法律允許的,其前提是“不違反法律或社會公共利益〞?!?〕房屋的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備,如承重墻、屋面、梁柱、道路、綠地等,屬全體業(yè)主所有。業(yè)主裝飾裝修不得侵犯全體業(yè)主的利益?!?〕裝飾裝修中,如發(fā)生侵犯其他業(yè)主利益行為,如搶占內(nèi)天井、公共走道、違章搭建、破壞承重墻的行為,物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會有權(quán)進展勸阻制止。第二十九頁,共65頁?!?〕裝飾裝修中個別業(yè)主破壞房屋構(gòu)造、損壞承重墻等,危及樓宇人身財產(chǎn)平安的房地產(chǎn)行政管理部門應(yīng)及時處理。?物業(yè)管理條例?第四十六條明確規(guī)定:“對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律法規(guī)規(guī)定的行為,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止,并及時向有關(guān)行政管理報告。有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報告后,應(yīng)當(dāng)依法對違法行為予以制止或者依法處理。〞〔5〕違法裝飾裝修侵犯相鄰方行走、通風(fēng)、采光、平安等權(quán)利,屬民事案件受理范圍的,人民法院應(yīng)予受理。〔6〕物業(yè)管理企業(yè)作為受委托管理效勞的企業(yè),在受委托的范圍,必須做好裝飾裝修管理的有關(guān)工作。第三十頁,共65頁。2、物業(yè)管理企業(yè)在裝飾裝修管理中做的工作
宣傳、約定、指導(dǎo)、報告第三十一頁,共65頁。三、設(shè)備日常維護與管理〔一〕物業(yè)設(shè)備及其類型1、物業(yè)設(shè)備物業(yè)設(shè)備是物業(yè)附屬設(shè)備的簡稱.它是物業(yè)建筑實體的有效組成局部。由于房地產(chǎn)業(yè)的開展和人們生活水平的提高,這就要求物業(yè)必須要配備日趨完善的給水、排水、供暖、供冷、供電、供氣、通風(fēng)集中控制等各種設(shè)備。從內(nèi)容上看,物業(yè)設(shè)備種類日益增多,新型產(chǎn)品不斷出現(xiàn).給設(shè)備管理工作帶來了一定難度。
第三十二頁,共65頁。2、物業(yè)設(shè)備分類建筑物是由建筑、構(gòu)造、給水、排水、供暖、通風(fēng)、電氣等有關(guān)工程所構(gòu)成的綜合體。物業(yè)建筑體的附屬設(shè)備必須注意與其他工程的協(xié)調(diào)一致和嚴密配合,從而充分發(fā)揮物業(yè)的功能和作用。我國城市的物業(yè)常用設(shè)備主要有以下幾類:〔1〕給排水系統(tǒng)。包括:供水設(shè)備、設(shè)施;排水設(shè)備、設(shè)施;房屋衛(wèi)生設(shè)備;熱水供給設(shè)備;消防設(shè)備?!?〕燃氣系統(tǒng),主要包括天燃氣(煤氣)管網(wǎng)、天燃氣(煤氣)入室管道、煤氣表、用氣設(shè)備等?!?〕空調(diào)、通風(fēng)系統(tǒng)。包括:供暖設(shè)備;供冷設(shè)備;室內(nèi)通風(fēng)設(shè)備。第三十三頁,共65頁?!?〕電氣工程設(shè)備系統(tǒng)。包括:供電及照明設(shè)備,電器效勞設(shè)備設(shè)施;房屋運輸設(shè)備;防雷及接地裝置?!?〕智能化樓宇的技術(shù)設(shè)備系統(tǒng)。在智能化樓宇中,主要的技術(shù)設(shè)備有以下幾種:計算機監(jiān)控設(shè)備;綜合布線系統(tǒng);計算機信息管理技術(shù)設(shè)備;計算機網(wǎng)絡(luò)與現(xiàn)代通訊技術(shù)設(shè)備?!?〕通信設(shè)備。通訊設(shè)備的主體是交換機,用戶程控交換機主要由硬件和軟件兩局部組成。①)硬件。是指計算機及機器等外圍設(shè)備,具體有公共設(shè)備、用戶/線架設(shè)備、輔助設(shè)備等。②軟件。是指電腦程序與數(shù)據(jù)庫,具體有操作系統(tǒng)、呼叫處理程序、系統(tǒng)監(jiān)視和故障處理程序、故障診斷程序、維護和運行程序等。第三十四頁,共65頁?!捕澄飿I(yè)設(shè)備管理的目的及意義物業(yè)設(shè)備管理主要通過有效合理的管理,保證物業(yè)設(shè)備處于良好的工作狀態(tài),盡量防止其使用價值的下降。在保證和提高各種設(shè)備設(shè)施功能的同時,最大限度地發(fā)揮其綜合效益。
第三十五頁,共65頁。從物業(yè)設(shè)備管理的目的不難看出,設(shè)備管理的意義主要表現(xiàn)在以下幾方面:1.良好的物業(yè)設(shè)備管理是物業(yè)管理工作的根底之一,是維護物業(yè)本身,使之正常發(fā)揮使用功能的保證。2.良好的物業(yè)設(shè)備管理,是延長物業(yè)使用年限,提高物業(yè)價值與使用價值,是物業(yè)保值增值的有效手段。3.良好的物業(yè)設(shè)備管理可以為業(yè)主和使用人創(chuàng)造優(yōu)美舒適的環(huán)境和工作、生活條件。4.良好的物業(yè)設(shè)備管理能為物業(yè)管理企業(yè)樹立良好的企業(yè)形象,帶來可觀的經(jīng)濟效益,從而提高企業(yè)的市場競爭能力。第三十六頁,共65頁?!踩澄飿I(yè)設(shè)備管理的內(nèi)容1、物業(yè)設(shè)備的根底資料管理。主要是建立設(shè)備管理原始資料檔案和重要設(shè)備的維修資料檔案。2、物業(yè)設(shè)備的運行管理
3、物業(yè)設(shè)備的維修管理主要內(nèi)容
第三十七頁,共65頁?!菜摹掣黝愒O(shè)備的管理與維修1、房屋給排水系統(tǒng)的管理與維修〔1〕給水系統(tǒng)管理范圍的界定。物業(yè)管理企業(yè)對給水系統(tǒng)的管理范圍。〔2〕排水系統(tǒng)管理范圍的界定。室內(nèi)排水系統(tǒng)由物業(yè)管理企業(yè)維護管理?!?〕消防設(shè)施對于室內(nèi)消防設(shè)施的維修、管道及閥門的維修,與室內(nèi)供水管道局部的維修一樣。第三十八頁,共65頁。2、電力系統(tǒng)的管理與維護〔1〕供電設(shè)備的管理?!?〕供電設(shè)備的維護與保養(yǎng)。3、制冷、供暖系統(tǒng)的管理與維修〔1〕制冷、供暖系統(tǒng)操作、保養(yǎng)和維修的根本內(nèi)容〔2〕空調(diào)系統(tǒng)工作制度。4、電梯的管理與維護第三十九頁,共65頁。四、物業(yè)管理綜合效勞***保潔管理一.保潔管理概述1、保潔管理是指物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域范圍內(nèi)的衛(wèi)生保潔效勞實施的一系列管理活動。它是通過制定規(guī)章制度、做好日常清潔和垃圾清運、加強宣傳教育和監(jiān)視管理等活動來實施管理的。保潔管理是物業(yè)管理中一項經(jīng)常性的管理效勞工作,其目的是凈化環(huán)境,給業(yè)主或使用人提供一個清潔宜人的生活、工作環(huán)境。
第四十頁,共65頁。2、保潔管理的機構(gòu)設(shè)置物業(yè)管理企業(yè)可以將所管理的物業(yè)區(qū)域內(nèi)的日常保潔工作,委托給專業(yè)保潔效勞公司具體實施,自己只安排1—2名主管負責(zé)環(huán)境衛(wèi)生的監(jiān)視檢查;也可以在物業(yè)管理企業(yè)下設(shè)保潔部來具體負責(zé)所管理物業(yè)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生工作,并聘用保潔人員進展日常的保潔工作。其機構(gòu)設(shè)置及人員配備應(yīng)根據(jù)物業(yè)的類型、區(qū)域的分布、面積的大小、保潔的標(biāo)準(zhǔn)等情況靈活設(shè)置。第四十一頁,共65頁。二、保潔管理的主要內(nèi)容保潔工作的主要內(nèi)容包括室內(nèi)、室外及外墻保潔等。室內(nèi)保潔的內(nèi)容有:1〔1〕大堂保潔;〔2〕衛(wèi)生間保潔;〔3〕電梯間、走道、樓梯等公用區(qū)域保潔;〔4〕地下室、地下車庫保潔;〔5〕門、窗、欄桿、扶手等保潔;〔6〕茶水房保潔;〔7〕信報箱、井道口、管線、消防栓等公共設(shè)施設(shè)備的保潔;〔8〕其他方面的保潔。第四十二頁,共65頁。室外保潔一般有:〔1〕紅線范圍內(nèi)道路、綠化帶等公共區(qū)域地面清潔;〔2〕街心花園、停車場、游泳池、網(wǎng)球場等場所的清潔;〔3〕室外果皮箱、垃圾房的清潔、清運和消殺;〔4〕室外雨污水井、管道、化糞池的清理疏通;〔5〕天臺、雨蓬、信報箱等清潔2外墻清洗一般是指高樓高墻的清洗,由于外墻清洗是在室外的高空中進展,氣候條件是外墻清洗的根本條件;專用設(shè)備是外墻清洗的物質(zhì)條件;具有的身體的條件、心理素質(zhì),經(jīng)過專門培養(yǎng)的外墻清洗工是外墻清洗的根本條件。目前,外墻清洗主要有使用檫窗機和吊板作業(yè)兩種方式。第四十三頁,共65頁。從物業(yè)設(shè)備管理的目的不難看出,設(shè)備管理的意義主要表現(xiàn)在以下幾方面:1.良好的物業(yè)設(shè)備管理是物業(yè)管理工作的根底之一,是維護物業(yè)本身,使之正常發(fā)揮使用功能的保證。2.良好的物業(yè)設(shè)備管理,是延長物業(yè)使用年限,提高物業(yè)價值與使用價值,是物業(yè)保值增值的有效手段。3.良好的物業(yè)設(shè)備管理可以為業(yè)主和使用人創(chuàng)造優(yōu)美舒適的環(huán)境和工作、生活條件。4.良好的物業(yè)設(shè)備管理能為物業(yè)管理企業(yè)樹立良好的企業(yè)形象,帶來可觀的經(jīng)濟效益,從而提高企業(yè)的市場競爭能力。第四十四頁,共65頁。四、保潔工作的管理1、工作量的估算2、保潔崗位的劃分,人員編制3、保潔崗位流程的編寫4、保潔方案的編制5、保潔設(shè)備、工具的配備和管理6、保潔耗材用量的估算和管理7、保潔員工管理〔招聘、培訓(xùn)〕8、保潔工作的檢查方式和方法9、保潔工作勞動平安第四十五頁,共65頁。綠化管理
一、綠化管理概述1、綠化管理的概念
綠化管理是指物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域范圍內(nèi)的綠化過程實施的一系列管理活動。它是通過設(shè)立綠化管理機構(gòu)、配備專職管理人員、制定綠化管理制度、做好綠地的設(shè)計、營造和養(yǎng)護工作等來實施管理的。綠化是美化物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境的重要因素。通過綠化管理能創(chuàng)造良好的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益。
第四十六頁,共65頁。2、綠化管理的機構(gòu)設(shè)置物業(yè)管理企業(yè)可以將所管理的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠化管理工作,委托給專業(yè)園林花木公司負責(zé),并由有關(guān)人員負責(zé)與該專業(yè)公司簽訂轉(zhuǎn)包合同,催促檢查合同落實的情況即可;也可以成立專門的綠化管理機構(gòu)具體負責(zé)所管理的物業(yè)區(qū)域內(nèi)的綠化管理工作,并聘用綠化工人進展日常的養(yǎng)護工作。其機構(gòu)設(shè)置及人員配備應(yīng)根據(jù)管理的范圍、任務(wù)繁簡程度不一等情況進展設(shè)置。一般應(yīng)設(shè)經(jīng)理1名、技術(shù)主管或辦事人員假設(shè)干名。下面根據(jù)具體任務(wù)和分工不同,設(shè)置假設(shè)干功能組,如養(yǎng)護組、花圃組等。各個功能組又相應(yīng)的配置工人假設(shè)干名。
第四十七頁,共65頁。二、綠化管理的主要內(nèi)容
1、綠化的設(shè)計和營造
2、綠化養(yǎng)護管理
3、綠化檔案資料管理
第四十八頁,共65頁。治安管理
一、治安管理概述1、治安管理的概念治安管理是指物業(yè)管理企業(yè)為維護管理區(qū)域內(nèi)正常的工作和生活秩序,保護業(yè)主和使用人的生命財產(chǎn)平安所進展的防火、防盜、防破壞、防爆炸、防自然災(zāi)害等一系列管理活動。治安管理在整個物業(yè)管理中占有舉足輕重的地位,良好的治安管理能為物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主和使用人提供安居樂業(yè)的環(huán)境;能為物業(yè)管理企業(yè)提升企業(yè)形象;能創(chuàng)造良好的經(jīng)濟效益和社會效益。
第四十九頁,共65頁。2、治安管理的機構(gòu)設(shè)置物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)的治安管理可以聘用社會專業(yè)保安公司具體實施,也可以自己組建保安部門實施管理。自行設(shè)置管理部門要根據(jù)所管物業(yè)的類型、規(guī)模來確定機構(gòu)的設(shè)置和人員的配備。物業(yè)管理的面積越大,各種類型配套設(shè)施越多,機構(gòu)設(shè)置和人員配備就越多。在高層大廈里一般設(shè)置保安部,保安部下設(shè)門衛(wèi)班、平安巡邏班、車輛管理班、監(jiān)控室、消防班等機構(gòu),各班組設(shè)假設(shè)干經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)的保安員;在住宅小區(qū)里,一般是在管理處下設(shè)保安班,配備下相應(yīng)數(shù)量的保安員。第五十頁,共65頁。二、保安的裝置〔1〕電子監(jiān)控系統(tǒng)。整個監(jiān)控設(shè)備由電子攝像機、屏幕顯示、錄像機、中央微機處理〔中控鍵盤、矩陣〕、中央供電器等主要局部組成。〔2〕紅外線報警系統(tǒng)。由防盜主機、鍵盤、門窗傳感器、變壓器、電瓶等組成?!?〕門警管理系統(tǒng)。由控制器、進出門讀卡機、報警傳感器、警報器、陰鎖/電磁鎖、出門按鈕、門傳感器等組成?!?〕電子巡更儀〔又叫巡邏到位儀〕。它是一種能彌補監(jiān)控不到位的部位或死角,也能對巡邏保安人員的工作進展督查的儀器。它由手機、墻機、打印機等組成。〔5〕對講機。第五十一頁,共65頁。三、治安管理的主要內(nèi)容1、門衛(wèi)治安管理2、巡邏治安管理3、電視監(jiān)控管理
第五十二頁,共65頁。消防管理
一、消防管理概述1、消防管理概念消防管理是指物業(yè)管理企業(yè)依照法律法規(guī),對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的防火、滅火工作,保護業(yè)主和使用人的生命財產(chǎn)平安所進展的一系列管理活動。第五十三頁,共65頁。2、消防管理的原那么〔1〕預(yù)防為主,防消結(jié)合原那么?!?〕專業(yè)消防與義務(wù)消防相結(jié)合原那么。
〔3〕貫徹落實“誰主管,誰負責(zé)〞的原那么。第五十四頁,共65頁。消防管理機構(gòu)設(shè)置物業(yè)管理企業(yè)的消防管理機構(gòu)一般附屬與企業(yè)的保安部門,既在保安部門下設(shè)消防管理班或消防管理科,消防管理機構(gòu)配備專職消防管理員。專職消防員按管理分工負責(zé)日常消防工作的運作、消防工作的檢查、消防設(shè)施的維護、消防監(jiān)控室的監(jiān)控等。第五十五頁,共65頁。二、消防管理的內(nèi)容1、建立健全消防管理制度2、消防檔案管理制度3、消防平安檢查制度第五十六頁,共65頁。三、消防設(shè)施、設(shè)備器材的配備與管理〔一〕消防設(shè)施、設(shè)備器材的配備消防設(shè)施、設(shè)備、器材是滅火工作的物質(zhì)根底,它應(yīng)包括:1.火災(zāi)自動報警系統(tǒng)。一般有溫感、煙感、煤氣感應(yīng)等幾種。當(dāng)大廈內(nèi)某一部位溫度上升到一定的臨界點時,溫感器就會自動感應(yīng),將信號傳人主控制室。煙感器和煤氣感應(yīng)器也是同樣的原理。有的大廈把各種感應(yīng)報警系統(tǒng)裝置與控制室設(shè)在一起,形成總控室,有的那么是與治安監(jiān)控室放在一起。2.自動噴淋系統(tǒng)。目前一般新建的高層建筑或綜合性建筑都設(shè)有噴淋裝置,它分為閉式自動噴水滅火系統(tǒng)和開式自動噴水滅火系統(tǒng)。一般大廈都使用開式自動噴淋滅火系統(tǒng)。通常由火災(zāi)探測系統(tǒng)、傳動管網(wǎng)、淋水管網(wǎng)、雨淋報警裝置等組成。
第五十七頁,共65頁。3.消防給水系統(tǒng)。一般的高層建筑都有一套獨立的消防用水系統(tǒng),專門用于滅火時的供水系統(tǒng),它的機房也是獨立的,主要包括消防水泵、消防水箱和消防管道等。消防管道控制開關(guān)一般每個樓層都有,并與樓層中的消防栓相連接。消防栓裝置包括接口、開關(guān)、水帶、噴頭。4.消防增壓泵。在一類建筑〔住宅除外〕消防水箱不能滿足滅火要求的水壓或二類公共建筑無消防水箱設(shè)置,使平時消防給水管網(wǎng)保持足夠的壓力。5.鹵代烷滅火系統(tǒng)。鹵代烷1301是世界上工業(yè)興旺國家廣泛采用的鹵代烷滅火劑,它無色、無味、低毒、不導(dǎo)電,能以蒸氣狀態(tài)噴人火災(zāi)區(qū)域,通過化學(xué)反響,中斷燃燒過程,迅速撲滅A類、B類、C類物質(zhì)的外表火災(zāi)。
第五十八頁,共65頁。6.應(yīng)急照明。一般有兩種。一種是安裝在每個樓層通道及公共場所的墻上。在正常情況下,它是處于充電的狀態(tài)下,但是一旦大廈供電線路出現(xiàn)故障或停電,它就自動啟動照明,以供給急使用。還有一種是手
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