世聯(lián)-蘇州新港名尚花園前期營(yíng)銷(xiāo)思路報(bào)告-56PPT-2009年

謹(jǐn)呈：蘇州新港建設(shè)集團(tuán)版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部運(yùn)用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司全部，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。2008.12.16名花綻放記

新港

——名尚花園營(yíng)銷(xiāo)思路溝通商業(yè)隱私聲明本文內(nèi)包含的資料屬于世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司的商業(yè)機(jī)密，一旦泄漏，可能被商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者利用。因此本文檔內(nèi)容僅限于對(duì)世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司作匯報(bào)之用；除此之外，不得私自發(fā)布、運(yùn)用和復(fù)制文檔的任何內(nèi)容。引子世聯(lián)對(duì)于名尚的理解——現(xiàn)金為王，快速回現(xiàn)2008年8月10月12月11月9月11月9日國(guó)務(wù)院出臺(tái)擴(kuò)大內(nèi)需十措施確定4萬(wàn)億元投資支配10月17日國(guó)務(wù)院會(huì)議要求降低住房交易稅費(fèi)支持居民購(gòu)房９月１６日起下調(diào)１年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率０．２７個(gè)百分點(diǎn)2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下一般住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售或購(gòu)買(mǎi)住房暫免征收印花稅；對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅政策調(diào)整從10月9日起下調(diào)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各0.27個(gè)百分點(diǎn)近期國(guó)家從利率、稅收、擴(kuò)大內(nèi)需等方面出臺(tái)愈來(lái)愈強(qiáng)的政策，企圖重整市場(chǎng)信念政策調(diào)整力度市場(chǎng)預(yù)期宏觀大勢(shì)城市新近樓市扶持政策說(shuō)明杭州老城區(qū)可購(gòu)房入戶，政府給予個(gè)人買(mǎi)房一定的稅繳補(bǔ)貼，放寬房企受讓及開(kāi)發(fā)期限杭州市政府又出臺(tái)了針對(duì)樓市的24條救市措施蘇州1.恢復(fù)第二套房公積金貸款救市措施主要針對(duì)購(gòu)房者。2.一、二手房首付下調(diào)至20%、30%上海上調(diào)補(bǔ)充住房公積金貸款額度，雙職工家庭最多可貸到60萬(wàn)元上海市公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于再次調(diào)整本市住房公積金貸款額度上限的通知》南京南京購(gòu)房補(bǔ)貼:90平以下補(bǔ)貼1%90平以上0.5%在2008年10月1日至2009年9月30日期間，凡購(gòu)買(mǎi)該市普通商品住宅和二手房的，均可享受住房補(bǔ)貼。宿遷凡在2008年11月1日至2010年12月31日期間購(gòu)買(mǎi)住房的，可獲得0.5％到7％的財(cái)政補(bǔ)貼。購(gòu)買(mǎi)單套面積90平方米以下的由地方財(cái)政給予房款總額5％的補(bǔ)貼。石家莊1.“普通住宅”1.5%契稅稅率。以100平米、單價(jià)4000元/平米的住宅計(jì)算，可減少契稅負(fù)擔(dān)1萬(wàn)余元。2.住房公積金貸款上限40萬(wàn)元西安1.對(duì)購(gòu)房客戶按購(gòu)房款總額給予一定比例的財(cái)政補(bǔ)貼，分1.5%、1%、0.5%三個(gè)等級(jí)。面積小于等于90平米；補(bǔ)貼5859元。大于90平米，小于等于144平米；各地方政府主動(dòng)相應(yīng)，救房市而非救房?jī)r(jià)是這一輪救市的主要特征宏觀大勢(shì)將來(lái)2-3年我國(guó)經(jīng)濟(jì)將向“高通脹、保增長(zhǎng)、適度利潤(rùn)”發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入2-3年的調(diào)整期2007-2010年下降期回復(fù)期調(diào)整期2010年后房地產(chǎn)市場(chǎng)將處于調(diào)整期高增長(zhǎng)高利潤(rùn)低通脹保增長(zhǎng)適度利潤(rùn)高通脹減少稅收降低企業(yè)所得稅：減稅有助于降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力，輔助企業(yè)度過(guò)成本上升的困難提高個(gè)人所得稅免稅額：08年3月1日，個(gè)稅其征點(diǎn)由1600元條調(diào)到2000元，近日又有學(xué)者提出將個(gè)稅提高到5000減少流通環(huán)節(jié)稅收，如減少房地產(chǎn)交易過(guò)程中的營(yíng)業(yè)稅，契稅所得稅取消資源價(jià)格管制允許要素市場(chǎng)充分競(jìng)爭(zhēng)，使要素價(jià)格最終回歸理性補(bǔ)貼中低收入者如購(gòu)房貸款優(yōu)惠，發(fā)放房補(bǔ)，提供低租金房調(diào)整期政府政策轉(zhuǎn)變中心政府在完成一系列的政策轉(zhuǎn)變后，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)才有可能從調(diào)整期進(jìn)入復(fù)原期，復(fù)原期約持續(xù)2-3年左右時(shí)間宏觀大勢(shì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速將放緩，將來(lái)2-3年內(nèi)可能陷入長(zhǎng)期調(diào)整當(dāng)中救房市而非救房?jī)r(jià)是這一輪救市的主要特征即使政府短期內(nèi)的救市措施出臺(tái)，受大勢(shì)的影響，房?jī)r(jià)不會(huì)有穩(wěn)步提升；客戶對(duì)政策的出臺(tái)后的反應(yīng)帶有觀望心情，并反饋到市場(chǎng)后就會(huì)出現(xiàn)滯后性淡市破冰，09年搶占先機(jī)，拔得頭籌，走贏大勢(shì)項(xiàng)目本體樓號(hào)建面1#3514.22#3514.23#9631.9住宅總建筑面積16660.3m2總戶數(shù)190戶容積累1.94停車(chē)位160個(gè)占地面積(平米)8750建筑面積(平米)17409.8123面積戶型套數(shù)所占比例47平米1/111%75-77平米1/1/1126%84-90平米2/2/1/17793%合計(jì)190100%CBD片區(qū)，獨(dú)一無(wú)二純90產(chǎn)品，小體量精品社區(qū)塔園路區(qū)域配套新區(qū)CBD、獨(dú)享成熟生活機(jī)能全配套本案主語(yǔ)城獅山路商圈古城區(qū)香格里拉蘇州新區(qū)蘇州博物館世豪酒店思索1:世聯(lián)對(duì)于名尚的理解快速回現(xiàn)，快進(jìn)快出大勢(shì)—09年現(xiàn)金為王，搶占先機(jī)，拔得頭籌項(xiàng)目—純90項(xiàng)目，小體量配套—新區(qū)CBD，獨(dú)享成熟配套含苞單位：平米單位：元/平米1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月成交均價(jià)元/平米6630575368317610700573846565658464276993從06年起，整個(gè)江蘇地區(qū)房?jī)r(jià)平均漲幅為4.5-5%左右從而看出08年的成交價(jià)格非理性增長(zhǎng)勢(shì)必會(huì)受到今年大勢(shì)的影響，繼而出現(xiàn)房?jī)r(jià)回落從目前的發(fā)展形勢(shì)來(lái)看，10月的房?jī)r(jià)已基本回調(diào)到年初水平；蘇州市場(chǎng)1-10月的消化面積，10月份比今年年初銳減37%成交均價(jià)看，08年蘇州房?jī)r(jià)平均年漲幅為5.4%平江區(qū)、滄浪區(qū)、金閶區(qū)區(qū)域生活氛圍相對(duì)成熟；配套漸漸完善；外資制造產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)；價(jià)格回落，步入穩(wěn)步走量消化階段高新區(qū)2008年1-11月新區(qū)總成交套數(shù)繼園區(qū)、相城區(qū)、吳中區(qū)排列第四2008年1-11月各區(qū)成交價(jià)格來(lái)看，新區(qū)價(jià)格處于其次區(qū)間，與園區(qū)、中心區(qū)差距較大第一區(qū)間其次區(qū)間新區(qū)的價(jià)格在08年出現(xiàn)大幅回調(diào)，整個(gè)片區(qū)成交價(jià)格大幅縮水，6000元上下徘徊蘇州市場(chǎng)項(xiàng)目目前剩余情況明年預(yù)計(jì)推售情況鑫苑國(guó)際城市392套171套一房（65㎡）122套二房（82㎡）99套三房（84-100㎡）600余套后續(xù)11棟也已封頂，隨時(shí)可以推出，后續(xù)戶型和現(xiàn)有的基本類似誠(chéng)河新旅城410套多層：135套二房（85-87㎡）55套三房（98-134㎡）高層：199套二房（76-90㎡）21套三房（115-119㎡）明年只推聯(lián)排別墅山水華庭377套32套一房（67㎡）155套二房（87-91㎡）188套三房（105-126㎡）2套四房（168㎡）——鉑客87套70套二房（103-124㎡）17套三房（142-158㎡）無(wú)合計(jì)1274套600套本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)集中在其次層級(jí)重點(diǎn)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目明年可售量約為近1900套，以消化存量為主；二房占據(jù)市場(chǎng)主流，有800余套從08年的剩余貨量和09年的預(yù)推貨來(lái)看，后市無(wú)論是供應(yīng)、消化都存在雙重壓力蘇州市場(chǎng)本案主語(yǔ)城古城區(qū)鑫苑國(guó)城城市面積：78-86、87-98總價(jià)：62-68萬(wàn)/套陽(yáng)光假日面積：94-123㎡總價(jià)：63-84萬(wàn)0獅山路商圈誠(chéng)河新旅城面積：70-90㎡總價(jià)：42-57萬(wàn)新地國(guó)際公寓面積：130-180㎡總價(jià)：169萬(wàn)-252萬(wàn)國(guó)際公館面積：102-115㎡總價(jià)：57-86萬(wàn)區(qū)域市場(chǎng)第一、二層級(jí)都屬于尾盤(pán)消化，從08年下半年至整個(gè)09年都會(huì)是其次層級(jí)綻開(kāi)的激烈競(jìng)爭(zhēng)清水園面積：180-240㎡總價(jià)：144-192萬(wàn)項(xiàng)目定義：獨(dú)樹(shù)一幟，樹(shù)高價(jià)、賣(mài)服務(wù)市場(chǎng)去化：緩銷(xiāo)→滯銷(xiāo)項(xiàng)目定義：綜合大盤(pán)、性價(jià)比、小戶型市場(chǎng)去化：快銷(xiāo)項(xiàng)目定義：地段、高品質(zhì)、大戶型市場(chǎng)去化：尾盤(pán)緩銷(xiāo)項(xiàng)目定義：地段、CBD純住區(qū)市場(chǎng)去化：？項(xiàng)目定義：大盤(pán)、小戶型產(chǎn)品創(chuàng)新市場(chǎng)去化：緩銷(xiāo)樓盤(pán)名戶型面積戶型比例/剩余第一層級(jí)國(guó)際公館76（2房）----102、115（3房）新地國(guó)際公寓130-180第二層級(jí)主語(yǔ)城87-104（2房）余59套135（3房）清水園180~240（復(fù)式）余復(fù)式62套第三層級(jí)鑫苑國(guó)際城市在售1期（總28萬(wàn)方）61～64㎡（1房）25%78~86㎡（2房）60%84~98㎡（3房）120㎡15%誠(chéng)河新旅城在售1期（總50萬(wàn)方）70-90㎡（2房）65%87~134㎡（3房）35%陽(yáng)光假日94㎡（2房）----102-123㎡（3房）鉑客113㎡（2房）----142-158㎡（3房）6-11月份成交數(shù)據(jù)第三層次競(jìng)爭(zhēng)激烈，后市供應(yīng)量大，在售主力戶型均為小戶型75-90平米的產(chǎn)品區(qū)域市場(chǎng)目前第一、二層級(jí)的競(jìng)爭(zhēng)較弱，基本屬于尾盤(pán)銷(xiāo)售階段；第三層級(jí)競(jìng)爭(zhēng)激烈，均為大盤(pán)較量，競(jìng)爭(zhēng)白熱化；目前在售的主力戶型均為小戶型，60平米的1房，75-85平米的2房，120-130平米的3房（少量）樓盤(pán)名戶型面積單價(jià)（元/平米）當(dāng)前總價(jià)（萬(wàn)元/套）去化比例月均去化套（9-11月）國(guó)際公館76（2房）730075-8693%6102、115（3房）新地國(guó)際公寓130-18015000-16000169-25220%主語(yǔ)城87-104（2房）800069~10894%----135（3房）清水園180~240（復(fù)式）8000144-19296%2鑫苑國(guó)際城市在售1期（總28萬(wàn)方）61～64㎡（1房）7400-7600（85折后）45～481578~86㎡（2房）58～651184~98㎡（3房）120㎡63～739024誠(chéng)河新旅城在售1期（總50萬(wàn)方）70-90㎡（2房）6100-630042~572987~134㎡（3房）610053~829陽(yáng)光假日94㎡（2房）680063-8412102-123㎡（3房）鉑客113㎡（2房）6800-700079-1074142-158㎡（3房）6-11月份成交數(shù)據(jù)區(qū)域市場(chǎng)各層次去化樓盤(pán)冷熱不均，價(jià)格影響是主要因素；小戶型去化中：70-85平米是去化的主力戶型；而面積120-130平米的大戶型由于貨量不多，但是也能得到較好的去化，排在其次；價(jià)格來(lái)看，6200-6500元基本暢銷(xiāo)，7000-7500元銷(xiāo)售緩慢，7500元以上有滯銷(xiāo)風(fēng)險(xiǎn)從去化速度來(lái)看，目前片區(qū)樓盤(pán)勻速去化在15-20套/月6200-6500元能受到市場(chǎng)追捧，即7000元/平米是風(fēng)險(xiǎn)臨界點(diǎn)，勻速去化在15-20套/月市場(chǎng)小結(jié)

08年新區(qū)上半年都處于緩銷(xiāo)階段，有市場(chǎng)因素其次是可售貨量少，部分甚處于尾盤(pán)消化階段；08年下半年由于片區(qū)里推出，誠(chéng)河等第三層級(jí)的大盤(pán)的低價(jià)入市，拉低了整個(gè)片區(qū)的成交均價(jià)，所以08年1-11月份，整個(gè)新區(qū)成交總體均價(jià)在5800元左右；從戶型上來(lái)看，主力戶型均在75-85平米的2房，其次是60平米、120-130平米的3房；盤(pán)點(diǎn)后市的推售（今年余量+明年預(yù)推量共約1000余套左右）將來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)主力也集中在小戶型2房的競(jìng)爭(zhēng)上；從新區(qū)片區(qū)層級(jí)的價(jià)格來(lái)看，基本在6000-6500元，當(dāng)前市場(chǎng)下消化速度在15-20套/月；競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)下本項(xiàng)目核心優(yōu)勢(shì)：優(yōu)勢(shì)1:地段優(yōu)越，成熟配套優(yōu)勢(shì)2：純粹小二房居住社區(qū)思索2:名尚基于蘇州新區(qū)差異化何在？樓盤(pán)名訴求主力客群比例（%）鑫苑國(guó)際城市花園京杭大運(yùn)河28萬(wàn)方中大規(guī)模社區(qū)產(chǎn)品力：百米棟距、空中花園1）獅山路銀行職員10%2）新區(qū)產(chǎn)業(yè)園中層白領(lǐng)35%3）公務(wù)員20%4）周邊改善居住人群（中年人）30%5）工作緣，異地遷移至蘇州5%誠(chéng)河新旅城開(kāi)發(fā)商品牌大盤(pán)規(guī)劃配套1）產(chǎn)業(yè)園年輕購(gòu)房者60%2）周邊換房置業(yè)者（30-35歲）30%3）外省市落戶蘇州10%客戶分析采樣小戶型的典型代表樓盤(pán)客群小戶型產(chǎn)品針對(duì)的客戶年紀(jì)在25-35歲之間其中產(chǎn)業(yè)園的中層白領(lǐng)具有強(qiáng)大的剛性需求購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)購(gòu)買(mǎi)力客戶來(lái)源代表樓盤(pán)置業(yè)目的/抗性自住型首次置業(yè)（婚房為主，第一居所）50-60萬(wàn)工作、生活緣周邊區(qū)域（區(qū)域感強(qiáng)）市區(qū)外溢客外省市落戶蘇州鑫苑國(guó)際城市花園誠(chéng)河新旅城關(guān)注價(jià)格；交通便利生活配套成熟抗性：價(jià)格、綜合性價(jià)比換房置業(yè)（第一居所）60-65萬(wàn)周邊區(qū)域工作緣人口結(jié)構(gòu)變化公務(wù)員市區(qū)外溢客主語(yǔ)城鑫苑國(guó)際城市國(guó)際公館鉑客改善居?。ㄐ^(qū)環(huán)境、戶型面積）價(jià)格物業(yè)管理小區(qū)品質(zhì)抗性：小區(qū)品質(zhì)、檔次、戶型的實(shí)用功能性、價(jià)格養(yǎng)老置業(yè)70-80萬(wàn)市區(qū)外溢客戶周邊區(qū)域公務(wù)員鑫苑國(guó)際城市主語(yǔ)城鉑客養(yǎng)老提高生活質(zhì)量方便給自己的兒女帶孩子抗性：生活配套、品質(zhì)、戶型的功能實(shí)用、價(jià)格資產(chǎn)持有型長(zhǎng)期持有不動(dòng)產(chǎn)180-200萬(wàn)蘇州本地生意人外省市生意人合、外企在駐蘇分公司新地國(guó)際公寓長(zhǎng)期保值增值（看中周邊未來(lái)的發(fā)展?jié)摿霸鲩L(zhǎng)）員工宿舍（類似酒店住房），中、外企高層駐蘇時(shí)的公寓有良好的物業(yè)管理服務(wù)（管家式服務(wù)）抗性：地段、品質(zhì)、服務(wù)價(jià)格、地段配套是客戶購(gòu)買(mǎi)的重要驅(qū)動(dòng)因素客戶分析在蘇州工作，生活重心、工作都在新區(qū)公務(wù)員、獅山路商圈等相關(guān)銀行職員、新區(qū)產(chǎn)業(yè)園中層白領(lǐng)、年輕置業(yè)者重要客戶偶得客戶周邊置業(yè)換新居，居住升級(jí)（生活緣）外省市、（想落戶蘇州）、長(zhǎng)期投資核心客戶客戶分析我們的小戶型客戶又是這么一批人：他們?cè)?5-35歲之間，土生土長(zhǎng)于蘇州或只身匹馬闖蕩；他們多為公務(wù)員、銀行職員、新區(qū)產(chǎn)業(yè)園中層白領(lǐng)，有一份不錯(cuò)的職業(yè)，收入穩(wěn)定，正處于事業(yè)上升期；他們關(guān)注捷運(yùn)交通、生活配套的便利，對(duì)生活品質(zhì)有追求；居住講究緊湊好用，性價(jià)比高；留意區(qū)域?qū)?lái)的升值潛力和發(fā)展空間；他們的生活——網(wǎng)絡(luò)、品質(zhì)、聚會(huì)一種OPEN多元化心態(tài)在生活“他們平均每天工作外上網(wǎng)時(shí)間超過(guò)2小時(shí)，常出沒(méi)于各種論壇，主動(dòng)發(fā)帖，跟貼，參與投票，對(duì)目前的熱點(diǎn)會(huì)發(fā)表看法；”“他們接受的是比較多元化的思想觀念，在日常生活、休閑消遣等方面更加新潮，他們特殊在意生活的品質(zhì)，更讓自己像收到好的生活；”“消遣休閑活動(dòng)極為豐富，主要集中在和摯友聚會(huì)，外出參與正式的社交活動(dòng)，泡吧、去茶樓喝茶、這些特性化的場(chǎng)所是他們的最愛(ài)?！彼麄儛?ài)好廣泛，盡管不確定精于此道，但有動(dòng)力或者有愛(ài)好吸取更廣泛的學(xué)問(wèn)，以便在多種場(chǎng)合交談時(shí)不致落于人后；24他們的消費(fèi)觀念——超前、品牌、體驗(yàn)、留意外表關(guān)注消費(fèi)過(guò)程，遠(yuǎn)甚消費(fèi)結(jié)果；主動(dòng)學(xué)習(xí)消費(fèi)，強(qiáng)調(diào)參與者，而非被動(dòng)消費(fèi)者簡(jiǎn)約的消費(fèi)心理，講感受，關(guān)注產(chǎn)品外在形式給自身帶來(lái)的感覺(jué)“他們消費(fèi)意愿高，物質(zhì)生活豐富，對(duì)吃穿的要求相對(duì)較高，追求名牌，一般選擇在正式代理店和大型商場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)名牌；”“他們有較強(qiáng)的工作實(shí)力和良好的工作表現(xiàn)，但不寵愛(ài)在非工作時(shí)間談工作上的事情；為維持現(xiàn)有的社會(huì)階層，會(huì)參與考試，接受多種考試培訓(xùn)；一種感官式體驗(yàn)消費(fèi)觀念25他們置業(yè)想法——獨(dú)立、好用、便利、升值潛力希望與城市毫無(wú)距離，能在都市和家中自有轉(zhuǎn)換；“與年輕漸行漸遠(yuǎn)，但有確定經(jīng)濟(jì)實(shí)力！思想前衛(wèi)，接受力強(qiáng)，對(duì)簇新事物天生擁有猛烈的敏銳感，渴望獨(dú)立，更渴望擁有自己小小的世界；”“房子不確定要大，但確定要有溫馨，夠特殊；追求品位同時(shí)，更能有自己獨(dú)立的精神世界；”“他們，或“地主”或敏銳的投資者或資金運(yùn)轉(zhuǎn)高手，收入豐厚，有獨(dú)到、長(zhǎng)遠(yuǎn)的投資眼光，對(duì)區(qū)域發(fā)展價(jià)值認(rèn)可，看好產(chǎn)品升值、保值空間；”一種好用前瞻的置業(yè)想法26能打動(dòng)客戶的核心優(yōu)勢(shì)：優(yōu)勢(shì)1:絕品地段、成熟配套優(yōu)勢(shì)2：高品質(zhì)、高性價(jià)比年輕社區(qū)思索3:如何吸引目標(biāo)客戶眼球？破局如何吸引、打動(dòng)目標(biāo)客戶群？項(xiàng)目定位繁華獅山路—5分鐘出行蘇州高新區(qū)將來(lái)發(fā)展—城市名片CBD商圈—5分鐘五星級(jí)酒店—5分鐘即達(dá)蘇州樂(lè)園-車(chē)行8分鐘首家商業(yè)航母綠寶廣場(chǎng)—車(chē)行10分鐘關(guān)鍵詞：CBD燙金地段成熟配套純生活住區(qū)坐擁繁華之地，卻享靜謐之所生活的一百種場(chǎng)景，生活的一百種可能新港名尚花園CBD正中心，城市靜生活價(jià)值1：燙金地段—城市新區(qū)核心地價(jià)值3：成熟配套—財(cái)寶聚集價(jià)值4：小規(guī)?！兩钭^(qū)價(jià)值6：主流戶型—74-90平米價(jià)值5：鮮氧社區(qū)—純低小高層價(jià)值7：焦點(diǎn)人群—知名中外企集中地價(jià)值2：新港品牌—區(qū)域話語(yǔ)權(quán)、號(hào)召力綻放策略總綱壹貳叁肆入市鋪墊項(xiàng)目起勢(shì)開(kāi)盤(pán)引爆價(jià)格策略入市鋪墊項(xiàng)目起勢(shì)開(kāi)盤(pán)引爆價(jià)格策略附件行動(dòng)1：代表性的項(xiàng)目命名——達(dá)到宣揚(yáng)事半功倍行動(dòng)2：基石軟文，片區(qū)炒作——體現(xiàn)核心價(jià)值現(xiàn)場(chǎng)包裝展示——導(dǎo)示系統(tǒng)項(xiàng)目周邊道路全面改裝，設(shè)置引導(dǎo)旗小區(qū)內(nèi)部看樓通道的引導(dǎo)標(biāo)記新售樓處周邊及對(duì)面的商業(yè)資源充分利用，制造地盤(pán)效應(yīng)立刻行動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)包裝展示——導(dǎo)示系統(tǒng)立刻行動(dòng)策略總綱入市鋪墊項(xiàng)目起勢(shì)開(kāi)盤(pán)引爆價(jià)格策略肆叁貳壹入市鋪墊項(xiàng)目起勢(shì)開(kāi)盤(pán)引爆價(jià)格策略附件行動(dòng)1：第一展示——增加現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)行動(dòng)2：大事務(wù)，模特走秀——轟動(dòng)，制造影響力行動(dòng)3：名人VIP卡——累積有效客群行動(dòng)4：名人生活指引——生活機(jī)能全解碼炫亮登場(chǎng)：售樓中心盛大開(kāi)放“名尚花園，名尚全城”——新港名尚花園售樓中心盛大開(kāi)放蘇州小姐，模特走秀；關(guān)鍵工作:一炮而紅，項(xiàng)目形象全城昭示，廣積意向客戶目的:參與人員：時(shí)間:

2009年2月業(yè)內(nèi)知名人士，媒體記者；廣袤新區(qū)客戶活動(dòng)形式：吸引年輕人眼球，制造項(xiàng)目的知名度，廣圈客戶售樓中心開(kāi)放09.209.3

09.4事務(wù)營(yíng)銷(xiāo)協(xié)作現(xiàn)場(chǎng)包裝展示——銷(xiāo)售中心銷(xiāo)售中心營(yíng)造濃郁的銷(xiāo)售氛圍，建議增加相關(guān)物料：體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)（品牌、建筑、園林、配套、物管）內(nèi)容的展板銷(xiāo)控板；名尚花園系列活動(dòng)預(yù)報(bào)欄；立刻行動(dòng)1.模型：區(qū)域模型+.新港品牌模型要點(diǎn)：反映項(xiàng)目與CBD區(qū)域的關(guān)系 同時(shí)展示新港的產(chǎn)品系列路程2.包裝：用一系列核心元素來(lái)表現(xiàn)成熟居住品質(zhì)。（具體方案須新港確定新銷(xiāo)售中心現(xiàn)場(chǎng)平面圖后供應(yīng)。）現(xiàn)場(chǎng)包裝展示——銷(xiāo)售中心醒目的標(biāo)識(shí)+項(xiàng)目核心賣(mài)點(diǎn)展示樣板房驚艷登場(chǎng)事務(wù)營(yíng)銷(xiāo)協(xié)作樣板房開(kāi)放08.209.3

09.4《名尚生活指引》目的：項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)訴求，提升服務(wù)品質(zhì)，制造口碑效應(yīng)時(shí)間：2009.3月完成形式：硬殼封面裝訂成書(shū)內(nèi)容規(guī)劃：1、名尚生活機(jī)能圖2、交通指引3、社區(qū)配套指引4、社區(qū)服務(wù)介紹—“金鑰匙支配書(shū)”核心價(jià)值展示——關(guān)鍵物料展示新港名尚花園生活指引立刻行動(dòng)名人VIP卡全城發(fā)放“生活封地，VIP名人申請(qǐng)立刻加入”——新港名尚花園VIP客戶積累認(rèn)籌，發(fā)放“名人”VIP卡；關(guān)鍵工作:持續(xù)市場(chǎng)熱度/廣積意向客戶及篩選目的:參與人員：時(shí)間:

2009年3月新區(qū)、古城區(qū)客群活動(dòng)形式：巡展演，利用周末制造人氣，積累有效客戶事務(wù)營(yíng)銷(xiāo)協(xié)作名人VIP卡發(fā)放09.1

09.209.3媒體推廣的協(xié)作2月3月推廣內(nèi)容售樓中心盛大開(kāi)放名人VIP卡全城辦理中樣板房熱力公開(kāi)報(bào)廣蘇州各主流媒體雜志租售情報(bào)租售情報(bào)短信彩信彩信戶外大牌、工地圍擋、樓體巨幅DM周邊區(qū)域客戶投遞網(wǎng)絡(luò)搜房搜房策略總綱入市鋪墊項(xiàng)目起勢(shì)開(kāi)盤(pán)引爆價(jià)格策略——開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期，集中引爆肆叁貳壹開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期，集中引爆階段目標(biāo)：充分積累誠(chéng)意客戶，制造開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)新形象廣為人知，引發(fā)全城關(guān)注，快速積累并鎖定客戶執(zhí)行策略：多層面力拓新客戶渠道，協(xié)作大事務(wù)營(yíng)銷(xiāo)，開(kāi)盤(pán)集中引爆推廣策略：通過(guò)常規(guī)媒體加新拓高端渠道組合，深化項(xiàng)目形象，并營(yíng)造開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)氛圍；全方位立體投放媒體，利用戶外、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、彩信、高端客戶渠道等強(qiáng)化項(xiàng)目新形象，全方位鎖定客戶；以體驗(yàn)性活動(dòng)吸引客戶到場(chǎng)，引爆開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)；推廣主題：名人地段，名人生活全解碼售樓中心地點(diǎn):以晚間開(kāi)盤(pán)的方式驚艷全城，引起市場(chǎng)的主動(dòng)關(guān)注，促進(jìn)開(kāi)盤(pán)的集中成交。目的:時(shí)間:2009年4月開(kāi)盤(pán)前一星期集中釋放開(kāi)盤(pán)信息，準(zhǔn)備焰火及樂(lè)隊(duì)，以及夜景燈光布置關(guān)鍵工作:邀請(qǐng)嘉賓：廣袤客戶、新港領(lǐng)導(dǎo)、媒體事務(wù)營(yíng)銷(xiāo)協(xié)作盛大開(kāi)