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文檔簡介

1競品分布圖本案天陽棕櫚灣親親家園天陽美林灣在售已交付潤達(dá)花園蘭韻天城三墩頤景園競品市場分析1、商業(yè)性質(zhì)——社區(qū)商業(yè);2、地緣性質(zhì)——同一或相鄰板塊;3、項(xiàng)目規(guī)模——具有一定體量規(guī)模。良渚文化村中海紫藤苑商鋪性質(zhì)界定:由于本案本次推出的商鋪為住宅底商,即社區(qū)商業(yè),因此選擇競品均為小區(qū)底商和社區(qū)商業(yè);專業(yè)性市場與底商在銷售及后期升值上均有一定差異,故不作為競品比較,但本案緊鄰三墩新天地,但周邊目前商業(yè)氣氛不濃。地緣界定:考慮到地段對商鋪價格的決定性影響,地域相近,產(chǎn)品相似性,競爭區(qū)域選擇在本案周邊、三墩。交付狀態(tài):考慮到商鋪與住宅的差異性,去化速度與預(yù)期的投資回報率密不可分,故競品選取在售及已交付兩類。根據(jù)上述兩點(diǎn),選定商鋪競品如下:在售:天陽棕櫚灣、白馬尊邸、中海紫藤苑、三墩頤景園已交付:親親家園、天陽美林灣競爭區(qū)域商鋪市場概況:競品市場分析3良渚文化村(在售)經(jīng)營業(yè)態(tài):餐飲酒吧,精品購物,嬰童教育,生活服務(wù)配套年投資回報率:2.8%左右面積:60㎡以下占51%,60-100㎡占34%銷售價格:2.5-3萬元/㎡總價區(qū)間:150-300萬目前在售,商鋪銷售分兩類:重要節(jié)點(diǎn)采用反租形式,每年按2%回報率進(jìn)行反租,租期兩年;非重要節(jié)點(diǎn)店鋪僅銷售不反租。商鋪銷售情況較好。5天陽棕櫚灣(在售)物業(yè)狀態(tài):現(xiàn)房(入住近80%)小區(qū)規(guī)模:2400戶面積:45-100㎡層高:3.5米附贈:地下儲藏室銷售均價:16613元/㎡總價區(qū)間:90-170萬,去化率60%左右經(jīng)營業(yè)態(tài):小型超市,便利店,理發(fā)店等生活配套租金:1.5-1.8元/平米/天物業(yè)費(fèi):2.8元/平米/月年投資回報率:3%左右6蘭韻天城(在售)物業(yè)狀態(tài):現(xiàn)房小區(qū)規(guī)模:635戶面積:140-500㎡附贈:無銷售均價:17400元/㎡總價區(qū)間:220萬-750萬,去化率70%經(jīng)營業(yè)態(tài):小型超市,便利店,理發(fā)店等生活配套租金:1.9元/平米/天物業(yè)費(fèi):1.2元/平米/月年投資回報率:3%左右7三墩頤景園(在售)物業(yè)狀態(tài):現(xiàn)房小區(qū)規(guī)模:956戶面積:60-500㎡附贈:無銷售均價:1.7萬元/㎡總價區(qū)間:100萬-850萬,去化率70%經(jīng)營業(yè)態(tài):小型超市,便利店,理發(fā)店等生活配套租金:2.2元/平米/天物業(yè)費(fèi):1.5元/平米/月年投資回報率:3%不到(目前空置率很高)9潤達(dá)花園(交付)物業(yè)狀態(tài):現(xiàn)房面積:70-150㎡附贈:無銷售均價:2.3-2.7元/㎡總價區(qū)間:160萬-400萬經(jīng)營業(yè)態(tài):小型超市,便利店,理發(fā)店等生活配套租金:3.2元/平米/天物業(yè)費(fèi):1.6元/平米/月年投資回報率:5%左右10親親家園(交付)物業(yè)狀態(tài):二手商鋪小區(qū)規(guī)模:7000戶面積:30-600㎡附贈:30-300㎡的地下室或閣樓銷售均價:內(nèi)街19500元/㎡外街30000元/㎡總價區(qū)間:90-650萬經(jīng)營業(yè)態(tài):小型超市,房產(chǎn)中介,餐飲店,足浴店,美容美發(fā)店等服務(wù)型業(yè)態(tài)為主。租金:1.2-2.0元/平米/天物業(yè)費(fèi):2元/平米/月年投資回報率:2.8%11天陽美林灣(交付)物業(yè)狀態(tài):二手商鋪小區(qū)規(guī)模:900戶面積:40-300㎡附贈:50-160㎡的閣樓銷售均價:23000元/㎡總價區(qū)間:80-500萬經(jīng)營業(yè)態(tài):服裝店,餐飲店,美容美發(fā)店,超市,洗衣店,五金店,洗車店等服務(wù)性業(yè)態(tài)為主。租金:2.0-2.5元/平米/天物業(yè)費(fèi):2.2元/平米/月年投資回報率:約4%S:1.對住宅的限購限貸形成一定基礎(chǔ)效應(yīng),投資客關(guān)注商鋪2.商鋪價值慢慢被挖掘和發(fā)現(xiàn),客戶有一定投資熱情3.三墩北規(guī)劃20萬居住人口,消費(fèi)人群量大4.離快速公交和規(guī)劃地鐵2號線延伸段出口都距離適中5.緊鄰三墩北目前唯一大型商業(yè)中心W:1.周邊同區(qū)域也有在售樓盤,價格較低2.周邊經(jīng)濟(jì)適用房和回遷房還有大量商鋪未開3.新交付樓盤入住率還不高4.目前未形成濃厚的商業(yè)氛圍O:1.本身85萬方大盤,周邊小區(qū)人群數(shù)量無法比擬2.周邊除親親家園外唯一一個有廣場型的集中商業(yè)3.沿河購物風(fēng)景好,有調(diào)性4.本身消費(fèi)人群高端5.占據(jù)黃金購物三角其中一角,其他項(xiàng)目無法比擬T:1.部分戶型結(jié)構(gòu)不方正,品相不好2.部分商鋪位置處于人流末端,或者廊道下,比較暗3.價格和周邊社區(qū)商業(yè)比沒明顯優(yōu)勢4.部分打包賣,整體面積段偏大,總價偏高,客戶承受能力低13競品市場分析14業(yè)態(tài)相應(yīng)面積(㎡)小型超市50~200便利店60花店、干洗、ATM20~30藥店小型40~60㎡,中大型200㎡寵物店根據(jù)規(guī)模40~2000不等蛋糕店80~200美發(fā)250棋牌40

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