房地產投資分析與決策

房地產投資分析與決策★房地產投資概述★房地產投資決策程序★可行性研究的內容★房地產投資分析的任務★案例——政府請客，憑什么要我們買單?!房地產投資分析與決策共36頁，您現在瀏覽的是第1頁!一、房地產投資概述房地產投資的含義房地產投資的特性房地產投資的類型房地產投資的目的房地產投資分析與決策共36頁，您現在瀏覽的是第2頁!房地產投資的含義所謂房地產投資，是指投資者為了獲取預期的投資收益，對房地產開發(fā)、經營、管理、服務和消費所進行的投資行為。一、房地產投資概述房地產投資分析與決策共36頁，您現在瀏覽的是第3頁!房地產投資概述

3）對專業(yè)管理的依賴性：對房地產直接投資而言，房地產投資對專業(yè)管理的依賴性較強。4）房地產投資的巨額性：房地產投資需要大量資金墊付，沒有雄厚的資金實力或一定的籌資能力，就不能投資于房地產。5）房地產投資的風險性：房地產投資開發(fā)的每一個過程均存在著不確定性因素，因而也存在著風險。6）房地產投資的保值與增值性：眾所周知，通貨膨脹能使貨幣貶值。從長遠來看，最能保值而又最重要的實物就是房地產。故房地產投資是一種避免通貨膨脹損失的最好的保值方法。房地產投資分析與決策共36頁，您現在瀏覽的是第4頁!房地產投資的類型2）房地產間接投資：是指將資金投入與房地產相關的證券市場的行為。①購買房地產開發(fā)投資企業(yè)的債券、股票②投資于房地產投資信托基金。投資者將資金投入到由職業(yè)投資經理管理的共同基金，用于購買、開發(fā)、管理和出售房地產資產賺取收入。優(yōu)越性：以相對較少的投資持有多元化的房地產組合；有強大而穩(wěn)定的分紅潛力（來源于所擁有物業(yè)的經常性租金收入）；有機會得到資金增值；投資的流動性很好。③購買住房抵押貸款證券。銀行將所持有的個人住房抵押貸款匯集重組成抵押貸款組合，每個集合內的貸款的期限、計息方式和還款條件大體一致，通過政府、銀行、保險公司或擔保公司等擔保，轉化為信用等級較高的證券出售給投資者，投資者可間接獲取房地產投資收益。房地產投資分析與決策共36頁，您現在瀏覽的是第5頁!二、房地產投資決策程序◆項目管理程序◆可行性研究的階段、任務

投資機會研究(OpportunityStudy)

初步可行性研究(Pre-feasibilityStudy)

可行性研究(FeasibilityStudy)階段立項投資決策設計施工交工運行產生報告項目建議書可行性研究報告項目評估報告勘察設計文件開工報告階段報告竣工驗收報告后評價報告房地產投資分析與決策共36頁，您現在瀏覽的是第6頁!房地產投資決策程序◆可行性研究的程序項目籌劃提出開發(fā)項目的設想，組建研究機構，也可委托房地產咨詢公司、顧問公司和工程公司等單位研究。承擔研究對象的部門和單位要摸清委托人意圖，項目提出的背景，收集主要依據材料，制定研究計劃。市場調查與分析對項目投資的經濟、社會和政策法律環(huán)境，房地產市場需求情況，可供選擇的開發(fā)場地、開發(fā)條件等，進行廣泛的調查和分析，從而尋求市場機會，確定開發(fā)項目的市場定位。房地產投資分析與決策共36頁，您現在瀏覽的是第7頁!三、可行性研究內容房地產投資可行性研究解決開發(fā)項目建設1）必要性：市場需求，社會需要；2）可能性：原材料、工藝設備、資金、場址及環(huán)境影響；3）財務可行性：盈利能力、清償能力及外匯平衡）4）經濟合理性：對全社會的貢獻、所付代價；5）社會的相容性：社會影響分析、互適性分析及社會風險分析6）項目可靠性（風險）。房地產投資分析與決策共36頁，您現在瀏覽的是第8頁!可行性研究內容前提市場預測和建設條件的調查基礎開發(fā)項目的規(guī)劃設計方案核心經濟評價房地產投資分析與決策共36頁，您現在瀏覽的是第9頁!可行性研究內容規(guī)劃設計方案開發(fā)項目的總平面布局，主要建筑物的造型設計，城市景觀設計，建筑物的主要技術參數，場地內外交通組織，基礎設施與工程管網規(guī)劃。房地產投資分析與決策共36頁，您現在瀏覽的是第10頁!可行性研究內容房地產投資分析與決策共36頁，您現在瀏覽的是第11頁!國民經濟評價與財務評價的區(qū)別評價角度不同：財務評價站在項目的層次上，從項目的經營者、投資者、未來的債權人的角度，分析項目的可行性。國民經濟評價是站在國家和地區(qū)的層次上，從全社會的角度分析項目的合理性。項目費用和效益的含義與范圍不同：財務評價根據項目直接發(fā)生的財務收支，計算項目的直接費用和效益；國民經濟評價則從全社會角度考察項目的費用和效益，考察項目所消耗的有用社會資源和對社會提供的有用產品，不僅考慮直接的費用和效益，而且考慮間接的費用和效益。評價采用的價格不同：財務評價對投入物和產出物采用預測的財務收支價格；國民經濟評價采用根據機會成本和供求關系確定的影子價格。采用的評價參數不同：財務評價采用市場匯率及因行業(yè)而異的基準收益率。國民經濟評價采用國家統(tǒng)一測定的影子匯率和社會折現率。房地產投資分析與決策共36頁，您現在瀏覽的是第12頁!可行性研究內容不確定性分析

不確定性分析包括盈虧平衡分析、敏感性分析和風險分析（概率分析）。盈虧平衡分析僅用于財務評價，敏感性分析和風險分析即可用于財務評價，也可用于國民經濟評價。盈虧平衡分析，又稱量、本、利分析，是通過分析項目產量、成本和利潤三者關系，確定項目由虧變盈或由盈變虧的平衡點，以判斷項目的風險程度。敏感性分析，是通過計算一個或多個不確定因素變化所導致的項目經濟效果評價指標的變化幅度，即以判斷預期目標受各個不確定因素變化的影響程度，即風險狀況。在房地產投資分析中，應對開發(fā)工程的投資、收益率、租金、貸款利率、工期、出租期等因素的變化作敏感性分析。風險分析，是根據投資、租金、貸款利率、建設工期、出租期等各種變量的概率分布，推求一個項目在風險條件下獲利的可能性大小。房地產投資分析與決策共36頁，您現在瀏覽的是第13頁!案例——政府請客，憑什么要我們買單?!

民營企業(yè)將縣政府告上了法庭，這在四川資中是有史以來回。事實真相到底如何？這場官司暴露了民營企業(yè)介入公用事業(yè)過程中的哪些問題？政府如何依法行政，民營公用事業(yè)如何合理定價，同時兼顧百姓利益和投資者的利益？這些一時成為當地輿論關注的焦點。政府請客，憑什么要我們買單？資中縣位于四川盆地中部，沱江將縣城分為兩半，早年建成的沱江大橋成為連接縣城南北兩大城區(qū)的唯一交通要道。1997年，資中縣政府與民營企業(yè)四川九達公司簽訂協(xié)議，由九達公司控股子公司資中沱江大橋建設管理有限責任公司（下稱沱橋公司）負責投資大橋改擴建。1998年大橋加寬改造工程完工。四川省交通廳、財政廳、物價局先后批準沱橋公司于1999年2月至2001年9月對通行車輛試收費，2002年1月1日至2018年2月4日正式對通行車輛收費，并根據不同車型規(guī)定收費標準為1至16元。房地產投資分析與決策共36頁，您現在瀏覽的是第14頁!案例——民營企業(yè)

據介紹，縣里之所以要求公司降低“三類車”的收費標準，是因為這些車輛經營困難，這讓何永均難以接受?！皫椭麄冏叱隼Ь呈钦呢熑?，政府不能轉移給民營企業(yè)。再說，縣政府向經營三輪車的業(yè)主收取了上萬元的高額費用，憑什么一再要求我們降低收費標準？這豈不成了政府請客，卻讓民營企業(yè)買單？7月中旬，沱橋公司將資中縣政府告上了法院，請求法院撤銷被告歷次要求原告降低收費標準的一切行政行為，并判被告協(xié)助原告恢復正常的收費秩序。房地產投資分析與決策共36頁，您現在瀏覽的是第15頁!案例——車主大橋收費確實太高標準需要重新核定11月27日中午，記者來到資中查看沱江大橋收費標準，在20分鐘里看到了這樣一幕：從北向南的通道上，一名成年男子將收費欄桿拔出扔掉，應當繳費的車輛隨即不再交費，魚貫沖過收費站；從南向北的人行道上，幾名摩托車車主用鐵錘一類的工具拆掉人行道和機動車道之間的欄桿，摩托車繞過收費站而去；從南向北的通道上，收費人員被人群包圍后被迫離開通道，欄桿隨即被人抬起，大批車輛隨之沖過收費站……記者詢問一位開機動三輪車的司機，他說：“這樣的事情多了。大橋收費太貴，又不降價，我們根本交不起?！?/p>

房地產投資分析與決策共36頁，您現在瀏覽的是第16頁!案例——官司之外的話題：政府如何依法行政民營公用事業(yè)如何合理定價

在法院尚未一審判決之前，這場官司的輸贏未可預料。在民營企業(yè)越來越多地介入公用事業(yè)的背景下，政府如何依法監(jiān)管民營公用事業(yè)，民營公用事業(yè)如何合理定價，才是真正值得關注的話題。律師趙軍說：“對于省里批準的大橋收費標準，資中縣政府不能自己說改就改。像這樣的收費行政許可，其設定、修改、廢止，都要嚴格依照法定程序進行，下級政府和部門肯定沒有這個權力?！弊鳛榭h長，王和平不愿多談這場官司。但這場官司提醒我們，在依法治國的時代背景下，政府機關一定要依法行政，依法辦事。“縣政府被告到法院，已不算什么新聞。在四川，省政府被告到法院，也不止一次?！彼拇ㄊ「呒壢嗣穹ㄔ盒姓ヘ撠熑苏f，“在法律意識不斷增強的今天，如果政府和各部門不想吃官司，關鍵是要嚴格按照法律規(guī)定辦事?！狈康禺a投資分析與決策共36頁，您現在瀏覽的是第17頁!

思考題

1、結合房地產投資分析的相關內容，從民營企業(yè)角度，試分析造成當前這種局面的最根本原因是什么？應如何避免類似事件的再次發(fā)生？2、如果你作為縣政府的主管領導，你將怎樣找到保護消費者和投資者利益之間的平衡點？試問此平衡點的獲取有何重要意義？3、如果由你來確定收費標準和收費年限，你將如何確定?4、結合案例，請談談你對房地產投資分析內容的理解及在實際工作中的注意事項。房地產投資分析與決策共36頁，您現在瀏覽的是第18頁!BOT項目的投資分析分析實例

某投資者以5000萬元獲得某收費路段25年的經營權，期望投資收益率16％，運營費用及稅費為經營收入的15％，市場調查及預測知，該路段現年通過車輛為48萬輛，今后逐年車輛增加5％，問平均每輛車收費多少即可達到投資者的收益目標？若政府物價管理部門規(guī)定平均每輛車收費為20元，該收費路段經營權欲通過拍賣出讓，其它條件同上，問該投資者的最高報價為多少？房地產投資分析與決策共36頁，您現在瀏覽的是第19頁!房地產投資的特性1）區(qū)位的重要性：房地產開發(fā)的要素是區(qū)位，第二要素是區(qū)位，第三要素還是區(qū)位。①選擇的區(qū)位在當前必須對開發(fā)投資者、置業(yè)投資者（獲取合理、穩(wěn)定的經常性收益）以及未來的租客（方便地開展經營活動以賺取正常的經營收益并具備支付租金的能力）都具有吸引力。②選擇的區(qū)位在未來必須具有增值潛力，房地產投資價值的高低，很大程度上取決于所處地區(qū)物業(yè)的整體升值潛力，而不僅僅是看當前凈租金水平的高低；③重視所處區(qū)位的變化情況，避開環(huán)境日益惡化、城市功能日漸衰退的地區(qū)。2）政策影響性：指房地產投資容易受到政府政策的影響。房地產投資分析與決策共36頁，您現在瀏覽的是第20頁!房地產投資的類型按房地產投資形式劃分1）房地產直接投資：投資者直接參與房地產開發(fā)或購買房地產的過程并參與有關的管理工作。①房地產開發(fā)投資，投資目的主要是賺取開發(fā)利潤，風險較大但回報也較豐厚。②房地產置業(yè)投資，投資目的一是滿足自身生活居住或生產經營的需要；二是作為投資將購入的物業(yè)出租給最終的使用者，獲取較為穩(wěn)定的經常性收入。常獲得保值、增值、收益和消費四個方面的收益。房地產投資分析與決策共36頁，您現在瀏覽的是第21頁!房地產投資的類型按房地產投資對象劃分土地投資：以開發(fā)、經營土地作為投資對象房地產開發(fā)投資：以開發(fā)各類房屋、建筑物和構筑物作為投資對象。房地產經營投資：房地產銷售、出租、互換、信托、房地產證券投資：房地產債券、股票、基金房地產中介服務投資：房地產咨詢、經紀、估價等中介服務。房地產管理投資：房地產管理、維修、保養(yǎng)、服務房地產投資分析與決策共36頁，您現在瀏覽的是第22頁!房地產投資決策程序階段機會研究初步可行性研究詳細可行性研究項目評估工作性質項目設想項目初選項目擬定項目決策主要任務捕捉投資機會，為投資方向提出輪廓性建議確定是否需要進行詳細可行性研究，決定關鍵性問題，縮小研究范圍提出多種可能建設方案，進行綜合分析和全面技術經濟論證，確定項目可行性對可行性報告進行審核，提出評價意見，最終決定投資是否可行、合理估算精度±30%±20%±10%±10%所需時間1～3個月4～6個月中小型：半年大型：1年或以上1個月左右所需費用占投資％0.2%～1%0.25%～1.25%中小型：1%～3%大型:0.5%～1%-____可行性研究的階段、任務房地產投資分析與決策共36頁，您現在瀏覽的是第23頁!房地產投資決策程序優(yōu)化和選擇開發(fā)方案

根據選擇的目標市場和備擇場地，設計若干個可供選擇的開發(fā)方案，并經過分析對比，選擇出最優(yōu)方案。方案評價

對優(yōu)選出的方案進行深入細致的研究，分析開發(fā)項目經濟上的合理性。對開發(fā)項目的投資費用和收益進行估算，做出項目財務評價和經濟評價，并考慮項目的投資、租售價格、規(guī)模、建設工期等不確定因素的變化，對項目的投資效果作敏感性分析和風險性分析。編制研究報告按開發(fā)項目可行性研究內容，編制可行性研究報告。房地產投資分析與決策共36頁，您現在瀏覽的是第24頁!三、可行性研究內容1.項目概況2.開發(fā)項目用地的現狀調查及動遷安置3.市場分析和建設規(guī)模的確定4.規(guī)劃設計方案選擇5.資源供給6.環(huán)境影響評價7.開發(fā)建設計劃8.項目財務、國民經濟及社會效益評價9.不確定性分析10.結論與建議

房地產投資分析與決策共36頁，您現在瀏覽的是第25頁!可行性研究內容

市場預測和建設條件的調查市場預測包括房地產市場銷售調查和需求預測，開發(fā)項目的銷售或出租前景分析，市場范圍的確定和租售意向分析。建設條件分析包括基礎設施狀況及其外部條件，各類建筑物、構筑物的現狀，需要拆除的房屋面積，需要安置的原住戶戶數和人口，需要安置的勞動力人數等調查資料，并對供水、供電、污水處理條件以及商業(yè)、服務業(yè)、文教衛(wèi)生環(huán)境條件進行分析。房地產投資分析與決策共36頁，您現在瀏覽的是第26頁!可行性研究內容經濟評價經濟評價階段需要進行開發(fā)項目的投資估算、財務評價、國民經濟評價、社會評價

投資估算包括開發(fā)場地的購置費、拆遷安置費、項目的工程造價、規(guī)劃費、建設費、管理費和其他有關費用的估算。

財務評價是在國家現行會計制度、稅收法規(guī)和市場價格體系下，從項目自身角度，分析工程項目的投資、成本、稅金和利潤，計算項目的效益和費用，考察項目建成后的盈利能力、清償能力和外匯平衡能力狀況，據此評價和判斷項目財務可行性。房地產投資分析與決策共36頁，您現在瀏覽的是第27頁!可行性研究內容國民經濟評價是從國家整體角度考察項目的效益和費用，用影子價格、影子工資、影子匯率和社會折現率，分析計算項目給國民經濟帶來的凈效益，評價項目經濟上的合理性。房地產投資分析與決策共36頁，您現在瀏覽的是第28頁!可行性研究內容社會評價是分析擬建項目對當地社會（或波及地區(qū)，乃至全社會）的影響，分析項目所在地區(qū)的社會環(huán)境對項目的適應性和可接受程度，評價項目的社會可行性。社會評價從社會和整個國民經濟的角度考察項目帶來的利益和消極影響。如項目是否符合總體規(guī)劃、能否改善城市居民的居住條件、豐富城市景觀以及提高城市經濟效益等。當從企業(yè)的角度對項目所進行的財務評價與宏觀的社會經濟評價發(fā)生矛盾時，應以后者的結論為主決定開發(fā)項目是否實施。房地產投資分析與決策共36頁，您現在瀏覽的是第29頁!四、房地產投資分析的任務1）為投資者提供投資方向2）為投資者提供運作方式3）為投資者預測投資效益4）為投資者描述風險及提供避險方法房地產投資分析與決策共36頁，您現在瀏覽的是第30頁!案例——民營企業(yè)

沱江公司執(zhí)行董事、總經理何永均說，大橋加寬改造項目建成至今，縣委、縣政府先后10次以會議紀要方式要求公司降低部分車輛的通行費標準。為了搞好和地方的關系，公司前9次都被迫接受其要求，蒙受了巨大損失。今年6月，縣里又一次要求公司進一步降低對公交、出租、營運三輪三種車輛（下稱“三類車”）的收費標準，這勢必會進一步惡化公司經營狀況，所以不得不拒絕縣里的要求。7月初，由于許多通行車輛拒絕交費，大橋收費站與部分車主的沖突不斷?？h里隨即派出警力，維持大橋秩序。但何永均說：“當出租車、三輪車通過收費站，工作人員攔車收費時，警察便強行推開欄桿放行，有時還帶走收費人員。每天放行的出租車達1000余輛次、三輪車6000輛次以上，公司損失嚴重。在此期間，收費站工作人員多次被打，甚至發(fā)生在警察眼皮底下，他們也不聞不問。公司報案后，大多數案件至今得不到解決。房地產投資分析與決策共36頁，您現在瀏覽的是第31頁!案例——縣政府應邀居中調解并未違法行政

針對沱橋公司提起的訴訟，資中縣政府等被告在答辯中加以否認，并稱自己是根據沱橋公司和車主等當事人的請求居中調解，并未強迫公司降低收費標準。資中縣縣長王和平說：“前9次我們與沱橋公司負責人溝通得很好，不知道為什么這一次鬧得這么僵，最后把我們告上了法院?！彼姓J，縣里過去考慮到老百姓的承受能力，多次與沱橋公司“協(xié)調”要求降低收費標準，但從未想過通過法定程序請求重新審核收費標準。資中縣的另一位主要領導說，今年縣里領導班子受到很多來信和投訴，對沱江大橋收費標準、收費年限等問題反映強烈，縣領導班子從關心群眾疾苦出發(fā)，要求九達公司對公交、出租、三輪車等進一步給予優(yōu)惠。縣里對沱江大橋在項目投資、收費年限等方面進行了初步調查，發(fā)現存在較多問題。鑒于沱橋公司已經起訴縣政府，縣里愿意通過法律途徑妥善解決這一問題。房地產投資分析與決策共36頁，您現在瀏覽的是第32頁!案例——車主

記者收集到的其他資料也證實了車主的這種看法。資中佳和出租車公司今年在給縣委縣政府的緊急報告中表示：如沱橋公司按趟次收費，100%車主堅決不答應；如按每月每車包干交費550元，47%的車主認為收費過高，難以經營。這些主要由下崗工人組成的出租車主反映，附近的內江有兩座大橋，出租車包干每月才350元，沱橋公司的標準實在太高了?？h公共汽車公司也認為大橋收費過高。公司在2002年給內江市交通局的報告中表示，公司有38輛大中客車，每年只有400萬元的收入。而按批準的收費標準，公司一年得支付100萬元的過橋費。如果這樣，公司只能破產，公司接收的180多名下崗職工將再次下崗。同樣在內江，當地公交公司400多輛公交車經過兩座橋，每年也只收過橋費10萬元。與之相比，資中的過橋費太貴了。

為此，一些人聯(lián)名向有關部門投訴，要求對大橋的投資金額重新審計，并重新核定收費年限及收費標準。房地產投資分析與決策共36頁，您現在瀏覽的是第33頁!案例——官司之外的話題

部分群眾對收費標準和年限不滿，也是引發(fā)這場官司的一個重要原因。盡管這個案件還沒有最后判決，但有關方面應該從中吸取教訓。這就