中原XXXX深業(yè)火車西站項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議

報(bào)告思路市場(chǎng)分析FOCUS1項(xiàng)目發(fā)展策略FOCUS4項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議FOCUS5項(xiàng)目分析FOCUS２項(xiàng)目定位FOCUS３1宏觀經(jīng)濟(jì)分析宏觀政策分析房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)個(gè)盤分析市場(chǎng)分析FOCUS1片區(qū)分析2宏觀經(jīng)濟(jì)分析（惠州市統(tǒng)計(jì)局關(guān)于2006年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的統(tǒng)計(jì)公報(bào)）惠州2006年人均GDP25019元，按現(xiàn)行匯率折算達(dá)3127美元，突破3000美元大關(guān)。住房、汽車等大宗消費(fèi)開始群體出現(xiàn)。由此表明，惠州的房地產(chǎn)正處于穩(wěn)定的快速增長(zhǎng)階段。

居民消費(fèi)水平不斷提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)逐步改變3宏觀經(jīng)濟(jì)分析惠州人口快速增長(zhǎng)，住宅市場(chǎng)供應(yīng)缺口較大

上表看出惠州人口總量成逐漸增加趨勢(shì)，其中城區(qū)人口自2005年更是翻了一倍，城市人口的增加必然導(dǎo)致住宅市場(chǎng)的剛性需求增加，按照全國(guó)人均居住面積24.97㎡計(jì)算，從2005年至2010年間，住宅市場(chǎng)需求為3200萬㎡，以2006年竣工面積來看，住宅市場(chǎng)依然存在較大的市場(chǎng)缺口。

4宏觀經(jīng)濟(jì)分析宏觀政策惠州房地產(chǎn)態(tài)勢(shì)個(gè)盤分析市場(chǎng)分析FOCUS1片區(qū)分析5宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)的影響1、2007年7-9月房地產(chǎn)業(yè)的宏觀政策法規(guī)及銀行動(dòng)態(tài)推出一系列的新政，顯示了政府對(duì)調(diào)控房?jī)r(jià)的決心，一定會(huì)影響到投資者的投資熱情，導(dǎo)致市場(chǎng)交易量的暫時(shí)放緩。6宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)的影響2、新證出臺(tái)目的9月28日這次新政出臺(tái)，調(diào)整主要是針對(duì)個(gè)人住房貸款，打擊房地產(chǎn)投機(jī)行為。2.1、對(duì)象：已有一套住房使用了貸款，再申請(qǐng)第二套或以上住房貸款的購房者。而對(duì)于第一套住房是一次性付款的購房者不適用。2.2、首付、利率雙重調(diào)控對(duì)于第二套房貸款者，不僅首付提高至4成，而且不使用優(yōu)惠利率的基礎(chǔ)上還上浮10%的房貸利率，在加息多次后，利率的上調(diào)對(duì)投機(jī)行為起到了有效的打擊作用，壓縮了炒房的利潤(rùn)空間。7宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)的影響3、后市預(yù)測(cè)3.1、新政對(duì)開發(fā)商開發(fā)資金影響較小，但對(duì)于個(gè)人住房貸款的影響較大。主要是提高第二套房貸款首付和提高貸款利率同時(shí)進(jìn)行，對(duì)投資行為會(huì)有所抑制，減少需求。3.2、房地產(chǎn)市場(chǎng)在8月份經(jīng)歷了銀行房貸緊縮后，深圳市場(chǎng)8月市場(chǎng)進(jìn)入觀望，而在九月底出臺(tái)次提高第二套房首付的政策，其對(duì)市場(chǎng)的沖擊已經(jīng)有所緩解。預(yù)計(jì)后市成交量會(huì)在低位有一個(gè)徘徊過程。3.3、2007年底到2008年，新盤推盤量增加，新盤積極入市可望帶來市場(chǎng)的回暖。8宏觀經(jīng)濟(jì)分析宏觀政策惠州房地產(chǎn)態(tài)勢(shì)個(gè)盤分析市場(chǎng)分析FOCUS1片區(qū)分析9

惠州房地產(chǎn)態(tài)勢(shì)

2007年1-9月份惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)迅猛2007年前八月，惠州房地產(chǎn)開發(fā)投資完成72.84億元，增長(zhǎng)一倍，其投資額占地三產(chǎn)業(yè)投資的比重為62.8%，占比與上年同期相比上升10.8個(gè)百分點(diǎn)。1-8月全市商品房銷售面積為217.69萬平方米，增長(zhǎng)89.6%，商品房銷售合同金額為82.84億元，增長(zhǎng)1.5倍。1-9月，惠城區(qū)新盤預(yù)售總量較去年增加了48%，共有18810套商品房成功預(yù)售，總預(yù)售金額是去年前三個(gè)季度的兩倍，達(dá)到了90多億元。1-9月，惠城區(qū)商品房預(yù)售均價(jià)達(dá)到了4567元／平米，較今年6月份統(tǒng)計(jì)的上半年預(yù)售均價(jià)4092元/平米高出了475元。9月份惠城區(qū)商品房預(yù)售均價(jià)達(dá)到了5078元/平米，而去年9月份的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為3005元/平米，漲幅高達(dá)69%。10惠州房地產(chǎn)態(tài)態(tài)勢(shì)2、惠州市房房地產(chǎn)價(jià)格自自2004年年之后，持續(xù)續(xù)上漲;2007年第第三季度，均均價(jià)再創(chuàng)新高高,為4567元/㎡。。房產(chǎn)交易價(jià)格格快速上漲11惠州房地產(chǎn)態(tài)態(tài)勢(shì)2007年惠惠州三級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)出現(xiàn)了良性性的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)勢(shì)注：以上數(shù)據(jù)據(jù)來源于市房房產(chǎn)交易中心心2007年上上半年，惠州州房地產(chǎn)供需需已在一個(gè)新新的高價(jià)位上上運(yùn)行，帶動(dòng)動(dòng)了房地產(chǎn)三三級(jí)市場(chǎng)價(jià)格格的增長(zhǎng)。近幾年惠城區(qū)區(qū)二手房市場(chǎng)場(chǎng)交易情況表表12惠州房地產(chǎn)態(tài)態(tài)勢(shì)品牌開發(fā)商陸陸續(xù)進(jìn)駐惠州州，未來大盤盤競(jìng)爭(zhēng)激烈。。據(jù)市調(diào)顯示，，2007年年中信集團(tuán)通通過建設(shè)投資資三環(huán)路，從從政府手里優(yōu)優(yōu)惠取得湯泉泉、文頭嶺、、金山湖三塊塊寶地；雅居居樂已獲得100萬平米米開發(fā)土地；；萬科取得了了惠州江北40號(hào)小區(qū)40萬建面的的土地；佳兆兆業(yè)取得至少少100萬平平方的土地開開發(fā);……大盤規(guī)劃，居居住品質(zhì)成為為樓盤開發(fā)的的新方向。歐式建筑仍然然是樓市的主主流風(fēng)格，戶戶型創(chuàng)新是市市場(chǎng)的趨勢(shì)，，板樓、南北北通透、入戶戶花園、廊院院、可變戶型型等。未來價(jià)格繼續(xù)續(xù)上揚(yáng)，銷售售速度相對(duì)放放緩。13宏觀經(jīng)濟(jì)分析析宏觀政策惠州房地產(chǎn)態(tài)態(tài)勢(shì)個(gè)盤分析市場(chǎng)分析FOCUS1片區(qū)分析14片區(qū)分析江北片區(qū)東平片區(qū)下角片區(qū)龍豐、鵝嶺、、上排片區(qū)河南岸、金山山湖片區(qū)西片區(qū)水口片區(qū)本項(xiàng)目15片區(qū)分析江北片區(qū)：占據(jù)地段優(yōu)勢(shì)勢(shì)，定位為惠惠州未來的CBD，集辦辦公、商業(yè)、、金融、居住、休閑閑以及娛樂為為一體,未來來發(fā)展前景巨巨大?，F(xiàn)階段段已形成了以以開發(fā)高檔樓盤為主主的區(qū)域特征征——CBD行行政商務(wù)中心心；水口片區(qū)：作為惠州市區(qū)區(qū)的東大門，，水口正在打打造惠州市區(qū)區(qū)東部區(qū)域性性城市中心，成為為魅力新水口口——惠州未來來的CLD中中心；金山湖片區(qū)：：作為惠州未來來惠城商品房房主要供應(yīng)區(qū)區(qū)域，土地儲(chǔ)儲(chǔ)備量大，在在地段及配套等等資源不足的的條件下，項(xiàng)項(xiàng)目憑借自身身的營(yíng)造來提提升項(xiàng)目的檔檔次——文體景觀觀板塊。16麥地、河南岸岸：占據(jù)地段優(yōu)勢(shì)勢(shì)，為惠州成成熟區(qū)，定位位為以居住為為主，集休閑、購物、、娛樂為一體體的健康居住住家園——商住板塊塊；東平片區(qū)：占據(jù)新開河和和東江天然水水景資源優(yōu)勢(shì)勢(shì)，為惠州新新世紀(jì)居住文文明的現(xiàn)代化生生態(tài)型的居住住區(qū)——優(yōu)質(zhì)人居居板塊；下角片區(qū)：本片區(qū)是惠州州最老的城區(qū)區(qū)，土地供應(yīng)應(yīng)量有限并且且周圍市政配配套落后，推出出產(chǎn)品的檔次次不高，片區(qū)區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展有待于政政府強(qiáng)有力的的政策支持和資資金投入，如如舊城改造等等——舊城板塊塊；片區(qū)分析17片區(qū)分析江北片區(qū)5300東平片區(qū)6500下角片區(qū)3800龍豐、鵝嶺、、上排片區(qū)4500河南岸、金山山湖片區(qū)4800西片區(qū)5800水口片區(qū)9000麥地片區(qū)520018片區(qū)分析江北片區(qū)東平片區(qū)下角片區(qū)龍豐鵝嶺上排片區(qū)河南岸金山湖片區(qū)本項(xiàng)目水口片區(qū)19片區(qū)分析本項(xiàng)目片區(qū)：：山景資源豐富富，交通便利利，位于惠州州西部，現(xiàn)階階段產(chǎn)品供應(yīng)應(yīng)量不多。市市政規(guī)劃為物物流中心——西部生態(tài)板塊塊。項(xiàng)目所在片區(qū)區(qū)目前市場(chǎng)供供應(yīng)較少。2007年底底到2008年初，有一一定數(shù)量的供供應(yīng)量，目前前供應(yīng)的樓盤盤除了城市原原筑和湖畔新新城外，其他他的樓盤整體體形象不高。。項(xiàng)目所在片區(qū)區(qū)不是熱點(diǎn)片片區(qū)，區(qū)域配配套也不成熟熟，但是山景資源源資源優(yōu)越，，南靠高榜山山，臨近西湖湖片區(qū)，惠城城區(qū)山景資源源主要集中在在本片區(qū)；20片區(qū)分析———交通及周邊邊環(huán)境豐山鱷湖路下角南路菱湖鱷湖高榜山虎頭山新聯(lián)路至龍豐上排、、麥地至下角、江北北21片區(qū)分析———交通及周邊邊環(huán)境22片區(qū)未來供應(yīng)應(yīng)區(qū)域未來供應(yīng)約177萬平米米，未來市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)激烈；深業(yè)項(xiàng)目華軒紫韻臺(tái)鵬達(dá)糖廠項(xiàng)目江南麗苑鵬達(dá)機(jī)械廠項(xiàng)目湖畔新城城市原筑景億鳳凰谷23片區(qū)未來供應(yīng)應(yīng)9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2007年2008年城市原筑，262套湖畔新城1096套景億鳳凰谷167套泰富禹山郡，約547套華軒紫韻臺(tái)，約385套南山公館二期，約800套鵬達(dá)糖廠項(xiàng)目24宏觀經(jīng)濟(jì)分析析宏觀政策惠州房地產(chǎn)態(tài)態(tài)勢(shì)個(gè)盤分析市場(chǎng)分析FOCUS1片區(qū)分析25個(gè)盤分析湖畔新城(二二期)26個(gè)盤分析城市原筑27個(gè)盤分析美林玉桂山28個(gè)盤分析景億鳳凰谷29個(gè)盤分析鵬達(dá)糖廠項(xiàng)目目30個(gè)盤主力戶型型一覽面積項(xiàng)目70㎡90㎡110㎡130㎡150㎡170㎡190㎡210㎡230㎡湖畔新城城市原筑美林玉桂山景億鳳凰谷鵬達(dá)糖廠中高檔次樓盤盤戶型以大三三房和四房為為主體,主力力戶型都在130平米以以上,這個(gè)是是目前市場(chǎng)客客戶需要的主主流區(qū)間;31個(gè)盤客戶分析析客戶主要以二二次以上置業(yè)業(yè)，企事業(yè)單單位管理人員員，私營(yíng)企業(yè)業(yè)主，政府公公務(wù)員和投資資客戶等為主主。32市場(chǎng)小結(jié)1、宏觀市場(chǎng)場(chǎng)整體良好上上揚(yáng)，微觀市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈烈；2、新政出臺(tái)臺(tái)，銷售速度度明顯放緩，，隨著房?jī)r(jià)的的攀升和首付付的提升，預(yù)預(yù)計(jì)市場(chǎng)戶型型有變小的趨趨勢(shì)。3、三、四房房戶型為片區(qū)區(qū)市場(chǎng)主流，，其中三房140-157平米，四四房約為180平米左右右。4、客戶主要要以二次以上上置業(yè)，企事事業(yè)單位管理理人員，私營(yíng)營(yíng)企業(yè)主，政政府公務(wù)員等等為主。5、價(jià)格不斷斷攀升，城市市原筑1期均均價(jià)達(dá)到6000元/㎡㎡，預(yù)計(jì)湖畔畔新城2期均均價(jià)也將突破破6000元元/㎡。33項(xiàng)目分析FOCUS２項(xiàng)目概況項(xiàng)目界定項(xiàng)目ＳＷＯＴＴ分析項(xiàng)目核心問題題34項(xiàng)目位于火車車西站，由HCXZ1-1、HCXZ1-4、、HCXZ1-6三塊地地構(gòu)成，其中中HCXZ1-6規(guī)劃為為經(jīng)濟(jì)適用房房。項(xiàng)目總占占地面積為171937.9萬，商商業(yè)面積1.5萬平米。。項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)一覽表表項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)指標(biāo)35項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目位于惠州州市惠城區(qū)城城市中心西部部山嶺地帶，，南臨高榜山山和紅花湖風(fēng)風(fēng)景區(qū)，北靠靠沙帽嶺，東東連下角片區(qū)區(qū)，西接惠河河高速公路，，交通通達(dá)性性強(qiáng)，其中：：地塊至深圳，，車程1個(gè)個(gè)小時(shí)；地塊至江北北，車程２２０分鐘鐘；地塊至麥地地，車程２２０分鐘鐘；地塊至東平平，車程２２0分鐘鐘；地塊至至水口，車車程３００分鐘；公共交通貧貧乏，僅９９路公共汽汽車抵達(dá)市市區(qū)．36項(xiàng)目四至東鄰惠州市市四中學(xué)校校用地，南南臨高榜山山景區(qū)山林林地，西至至共聯(lián)村村村莊用地和和空曠地，，北達(dá)火車車西站站房房和鐵路用用地。地塊周邊略略顯陳舊，，四至缺乏乏視覺吸引引力，但整整體自然環(huán)環(huán)境優(yōu)越。?；疖囄髡菊菊痉亢丸F路路用地高榜山景區(qū)區(qū)山林地共聯(lián)村村莊莊用地和空空曠地市四中學(xué)校校用地37項(xiàng)目分析FOCUS２項(xiàng)目概況項(xiàng)目界定項(xiàng)目ＳＷＯＯＴ分析項(xiàng)目核心問問題38區(qū)域規(guī)劃定位：惠城中心區(qū)區(qū)對(duì)外交通通樞紐，以現(xiàn)代工業(yè)業(yè)、商貿(mào)物物流和房地地產(chǎn)業(yè)為主主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，，功能齊全全、配套完完善、環(huán)境境優(yōu)美的現(xiàn)現(xiàn)代生態(tài)型型綜合性城城區(qū)。人口：規(guī)劃區(qū)人口口規(guī)?？刂浦茷椋担福溉f至６．．８萬人，，人均城市市建設(shè)用地地９１．３３５平方米米。具體規(guī)劃：：“一心三軸軸五組團(tuán)””“一心”是是指火車西西站站前地地區(qū)商貿(mào)服服務(wù)中心；；“三軸”是是指鐵路與與半徑瀝防防護(hù)綠軸，，鐵路線南南側(cè)沿共聯(lián)聯(lián)路東西向向的商貿(mào)、、居住發(fā)展展軸，鐵路路線北側(cè)沿沿規(guī)劃三、、四環(huán)連接接道東西向向的工業(yè)、、居住發(fā)展展軸；“五五組組團(tuán)團(tuán)””則則是是指指東東部部生生態(tài)態(tài)居居住住組組團(tuán)團(tuán)、、西西部部工工業(yè)業(yè)組組團(tuán)團(tuán)、、北北部部小小瑤瑤池池環(huán)環(huán)保保工工業(yè)業(yè)組組團(tuán)團(tuán)、、富富之之頁頁居居住住組組團(tuán)團(tuán)和和大大小小新新村村居居住住組組團(tuán)團(tuán)。。本項(xiàng)目39區(qū)域域環(huán)環(huán)境境生態(tài)態(tài)資資源源豐豐富富：區(qū)域域自自然然環(huán)環(huán)境境優(yōu)優(yōu)越越，，擁擁有有良良好好的的自自然然山山景景資資源源，，區(qū)區(qū)域域規(guī)規(guī)劃劃建建設(shè)設(shè)中中高高榜榜山山公公園園將將以以廣廣州州白白云云山山公公園園的的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)打打造造，，為為惠惠州州山山景景資資源源最最豐豐富富的的區(qū)區(qū)域域；；高檔檔住住宅宅區(qū)區(qū)：區(qū)域域開開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目定定位位高高端端，，如如城城市市原原筑筑、、湖湖畔畔新新城城等等，，本本項(xiàng)項(xiàng)目目有有望望與與其其連連成成一一片片，，帶帶動(dòng)動(dòng)整整體體區(qū)區(qū)域域價(jià)價(jià)值值提提升升，，形形成成惠惠州州西西部部的的高高檔檔住住宅宅區(qū)區(qū)；；人口口：：規(guī)劃劃區(qū)區(qū)人人口口規(guī)規(guī)模模控控制制為為５５．．８８萬萬至至６６．．８８萬萬人人，，人人均均城城市市建建設(shè)設(shè)用用地地９９１１．．３３５５平平方方米米；；40項(xiàng)目目?jī)r(jià)價(jià)值值判判研研界定定關(guān)關(guān)鍵鍵詞詞：：新新區(qū)區(qū)、、交交通通便便捷捷、、景景觀觀資資源源、、規(guī)規(guī)模模41項(xiàng)目目界界定定城市市山山景景生生態(tài)態(tài)規(guī)規(guī)模模大大盤盤42項(xiàng)目分析FOCUS２項(xiàng)目目概概況況項(xiàng)目目界界定定項(xiàng)目目ＳＳＷＷＯＯＴＴ分分析析項(xiàng)目目核核心心問問題題43項(xiàng)目目?jī)?yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)規(guī)模模優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)：：總建建面面40萬萬平平方方米米，，具具備備規(guī)規(guī)模模開開發(fā)發(fā)優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)。。區(qū)位位優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)：：隨著著三三環(huán)環(huán)路路的的延延伸伸，，交交通通四四通通八八達(dá)達(dá)，，到到江江北北、、麥麥地地、、下下角角都都及及其其便便利利，，屬屬于于CBD中中心心擴(kuò)擴(kuò)張張第第一一站站；；景觀觀優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)：：三面面環(huán)環(huán)山山，，擁擁有有良良好好的的山山景景資資源源。。地塊塊優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)：：地塊塊方方正正，，平平整整，，是是城城市市大大盤盤開開發(fā)發(fā)的的優(yōu)優(yōu)良良地地塊塊。。路網(wǎng)網(wǎng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)：：周邊邊路路網(wǎng)網(wǎng)發(fā)發(fā)達(dá)達(dá)，，車車行行可可以以較較方方便便的的到到達(dá)達(dá)市市區(qū)區(qū)。。品牌牌優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)：：深業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)是是深深圳圳的的品品牌牌開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)教育優(yōu)勢(shì)：周邊為惠州四四中，擁有良良好的教育配配套44項(xiàng)目劣勢(shì)規(guī)劃滯后：處于待發(fā)展區(qū)區(qū)域，在惠州州市民心目中中處于偏僻地地段；區(qū)域人人不旺，生活活配套設(shè)施缺缺乏；缺乏公公交體系，往往來市區(qū)不方方便；噪音：靠近惠州火車車西站，臨近近的項(xiàng)目的共共聯(lián)東路，新新聯(lián)路等經(jīng)常常有大型貨柜柜車經(jīng)過，對(duì)對(duì)本項(xiàng)目有較較大噪音影響響；規(guī)劃：地塊被“名家家花園”分成成兩個(gè)部分，，對(duì)項(xiàng)目的整整體規(guī)劃布局局不利；45項(xiàng)目機(jī)會(huì)市場(chǎng)：整體市場(chǎng)近幾幾年惠州地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)發(fā)展，但整體體市場(chǎng)仍運(yùn)行行良好，整個(gè)個(gè)市場(chǎng)后期看看好；深惠一體化：：2010年地地鐵三號(hào)線、、深惠輕軌列列車的開通，，“一小時(shí)生生活圈”將使使越來越多的的深圳投資客客戶涉足惠州州地產(chǎn)投資，，這將強(qiáng)力拉拉動(dòng)惠州地產(chǎn)產(chǎn)的發(fā)展；交通不斷完善善：中信大橋與東東江大橋的建建成：區(qū)域和和其他區(qū)域聯(lián)聯(lián)系更加緊密密；區(qū)域發(fā)展：高榜山、紅花花湖片區(qū)與西西湖周邊區(qū)域域的開發(fā)，將將帶動(dòng)整體區(qū)區(qū)域的成熟；；整體市場(chǎng)水平平較低：市場(chǎng)開發(fā)水平平不高，惠城城區(qū)近郊缺乏乏品質(zhì)規(guī)模大大盤，市場(chǎng)缺缺乏真正將品品質(zhì)演繹到極極致的項(xiàng)目，，這給品質(zhì)大大盤的開發(fā)帶帶來機(jī)會(huì)。46項(xiàng)目威脅政策：國(guó)家近年固定定資產(chǎn)投資的的姿態(tài)及出臺(tái)臺(tái)的政策，一一定程度上制制約了地產(chǎn)市市場(chǎng)的發(fā)展；；競(jìng)爭(zhēng)：惠州房地產(chǎn)市市場(chǎng)快速發(fā)展展，未來市場(chǎng)場(chǎng)推盤量較大大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)激烈；經(jīng)濟(jì)適用房：：少量經(jīng)濟(jì)適用用房的開發(fā)，，低廉價(jià)格及及產(chǎn)品形象將將給項(xiàng)目形象象帶來一定威威脅；47項(xiàng)目ＳＷＯＴＴ分析對(duì)策發(fā)揮優(yōu)勢(shì)：A、突出項(xiàng)目目景觀資源優(yōu)優(yōu)勢(shì)（南臨高高榜山，北靠靠沙帽嶺）；；B、發(fā)揮大盤盤運(yùn)作的營(yíng)銷銷張力，借助助城市運(yùn)營(yíng)的的新城建運(yùn)動(dòng)動(dòng)大概念，建建立大盤形象象；C、通過創(chuàng)新新突破，打造造片區(qū)乃至整整個(gè)惠州市品品質(zhì)標(biāo)桿，塑塑造獨(dú)特個(gè)性性的品質(zhì)名盤盤；規(guī)避劣勢(shì)：A、科學(xué)合理理的差異化市市場(chǎng)定位，從從市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)中脫穎而出出；B、先進(jìn)超前前產(chǎn)品規(guī)劃，，加以專業(yè)營(yíng)營(yíng)銷推廣以產(chǎn)產(chǎn)品和人文來來提升項(xiàng)目的的品質(zhì)；C、通過品質(zhì)質(zhì)展示，配套套先行，情景景體驗(yàn)，弱化化片區(qū)生活不不便的劣勢(shì)；；D、合理的產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新，如如雙層隔音玻玻璃等；E、保障經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房的外外觀形象以及及品質(zhì)，使經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)產(chǎn)品不影響項(xiàng)項(xiàng)目形象。發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，規(guī)規(guī)避劣勢(shì)，抓抓住機(jī)會(huì)，化化解威脅，是是本項(xiàng)目開發(fā)發(fā)過程中應(yīng)遵遵守的原則。。48項(xiàng)目分析FOCUS２項(xiàng)目概況項(xiàng)目界定項(xiàng)目ＳＷＯＴＴ分析項(xiàng)目核心問題題49核心問題面對(duì)惠州市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈和項(xiàng)目區(qū)域相對(duì)偏遠(yuǎn)的現(xiàn)狀，如何在競(jìng)爭(zhēng)格局中尋求突破，樹立項(xiàng)目獨(dú)特定位。本項(xiàng)目４０萬的體量，如何在實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化的前提下快速的銷售，形成良好的品牌效應(yīng)核心問題50項(xiàng)目發(fā)展策略FOCUS３開發(fā)理念啟動(dòng)策略項(xiàng)目定位經(jīng)濟(jì)適用房啟啟動(dòng)策略51開發(fā)理念中原認(rèn)為，在在惠州城市正正處于大拓展展、惠州房地地產(chǎn)正處于升升級(jí)換代的市市場(chǎng)環(huán)境下，，在片區(qū)綜合合性生態(tài)城區(qū)區(qū)的良好規(guī)劃劃下條件下，，本項(xiàng)目的開開發(fā)應(yīng)跳出傳傳統(tǒng)住宅開發(fā)發(fā)的路子，放放棄過分保守守做法，從區(qū)區(qū)域戰(zhàn)略的高高度對(duì)項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行全新定位位，以提升區(qū)區(qū)域價(jià)值為目目標(biāo)進(jìn)行項(xiàng)目目操作模式設(shè)設(shè)計(jì)和配套功功能定位。只只有這樣，才才能最大限度度的提升項(xiàng)目目?jī)r(jià)值，才能能夠取得超常常規(guī)的戰(zhàn)略成成功！項(xiàng)目帶動(dòng)區(qū)域域52開發(fā)理念新城市主義項(xiàng)目所在的區(qū)區(qū)域，雖然與與市區(qū)有一定定距離，但不不是郊區(qū)，而而是一個(gè)新城城區(qū)的概念。。中原認(rèn)為，，項(xiàng)目應(yīng)提出出新市鎮(zhèn)主義義理念，參照照歐洲小鎮(zhèn)的的做法，將優(yōu)優(yōu)美的環(huán)境、、繁榮的商業(yè)業(yè)、便捷的的交通、文明明的社區(qū)和時(shí)時(shí)尚的生活方方式等等集合合起來，將本本項(xiàng)目建設(shè)成成為一個(gè)環(huán)境境品質(zhì)高、建建筑特色強(qiáng)、、人文氣息濃濃郁的居住景景區(qū)和人文住住區(qū)，追求一一種現(xiàn)代歐洲洲小鎮(zhèn)的最本本初的風(fēng)格，，營(yíng)造一種強(qiáng)強(qiáng)烈的城鎮(zhèn)生生活和居住的的氛圍。53開發(fā)理理念中原認(rèn)認(rèn)為，，項(xiàng)目目應(yīng)注注重對(duì)對(duì)配套套設(shè)施施的提提煉，，通過過對(duì)周周圍以以及社社區(qū)本本身的的文化化概念念提煉煉與挖挖掘，，通過過對(duì)社社區(qū)配配套、、景觀觀小品品、戶戶型設(shè)設(shè)計(jì)、、社區(qū)區(qū)視覺覺系統(tǒng)統(tǒng)、營(yíng)營(yíng)銷推推廣等等各個(gè)個(gè)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)和環(huán)環(huán)節(jié)的的整合合和提提煉，，形成成獨(dú)特特鮮明明的主主題概概念，，塑造造項(xiàng)目目的核核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力力。主題地地產(chǎn)54項(xiàng)目發(fā)展策略FOCUS３開發(fā)理理念啟動(dòng)策策略項(xiàng)目定定位經(jīng)濟(jì)適適用房房啟動(dòng)動(dòng)策略略55市場(chǎng)客客戶分分析客戶群群體主主要集集中為為政府公公務(wù)員員、企企事業(yè)業(yè)單位位的管管理人人員和和職員員、私私營(yíng)業(yè)業(yè)主及及深圳圳投資資客；；多為二次以以上置置業(yè)，，主要要為自自住性性客戶戶；來源區(qū)區(qū)域較較廣，惠州各各個(gè)片片區(qū)均均有一一定的的比例例，主主要看好片片區(qū)優(yōu)優(yōu)越的的自然然環(huán)境境；區(qū)域類類比項(xiàng)項(xiàng)目客客戶現(xiàn)現(xiàn)狀56客戶調(diào)調(diào)查分分析典型高高端客客戶深度訪訪談客戶入位客戶聚聚類分分析模模型客戶定位57調(diào)研基基于惠惠州中中原代代理項(xiàng)項(xiàng)目置置業(yè)群群體需需求調(diào)調(diào)查問問卷而而成，，其訪訪談的的基本本情況況如下下：訪談時(shí)間：：2007年年9月26日至2007年10月10日調(diào)查人員：：盧浮公館、、佳磊華麗麗大廈、云云天華庭、、東方威尼尼斯、華軒軒·紫韻臺(tái)臺(tái)物業(yè)顧問問，項(xiàng)目策策劃人員。。調(diào)查對(duì)象：：惠州中高端端置業(yè)群體體，界定在在能承受單單價(jià)6000元/平平米或潛在在置業(yè)者。。調(diào)查目的：：研究惠州中中高端市場(chǎng)場(chǎng)置業(yè)群體體的特性、、對(duì)產(chǎn)品的的喜好、消消費(fèi)購買行行為等，了了解市場(chǎng)可可能的趨勢(shì)勢(shì)及消費(fèi)者者潛在的購購買動(dòng)機(jī)需需求。調(diào)查說明58惠州客戶調(diào)調(diào)研問卷分分布59210批客客戶中，單單次購買物物業(yè)總價(jià)分分析：40萬以下下，2位40-50萬，17位50-60萬21位位60-70萬，26位70-80萬，23位80-90萬，49位90-100萬，45位100-150萬，，14位位150萬以以上，3位位客戶購買能能力客戶需求調(diào)調(diào)查分析60客戶調(diào)查成成果綜述61項(xiàng)目客戶圈圈定市民階層富裕市民階階層新資產(chǎn)階層層穩(wěn)定資產(chǎn)階階層財(cái)富階層權(quán)利階層赤貧階層階層金字塔塔體系62城市生態(tài)豪宅客戶城市中心豪宅客戶郊區(qū)豪宅客戶穩(wěn)定資產(chǎn)階層財(cái)富階層客戶精準(zhǔn)鎖鎖定63引領(lǐng)◆分享◆快樂深圳中原◆◆事業(yè)業(yè)六部目標(biāo)客戶描描述習(xí)慣了城市市的喧囂，，喜歡自然然、原生的的城市生活活，有濃郁郁“山水情情結(jié)”，希希望在自然然環(huán)境良好好交通便捷捷的地段有有一套房子子；平均年齡35－５００，但有較較高收入，，活躍在政政府、服務(wù)務(wù)、IT、、貿(mào)易等行行業(yè)；平時(shí)工作忙忙碌，對(duì)生生活休閑配配套設(shè)施有有較高要求求，喜歡登登山、網(wǎng)球球等戶外運(yùn)運(yùn)動(dòng)；有著多次置置業(yè)經(jīng)歷，，眼光挑剔剔，置業(yè)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)豐富；；多數(shù)是1代代人或者2代人居住住，多代同同堂的情況況會(huì)較少出出現(xiàn)。64項(xiàng)目客戶定定位20萬以下20~40萬40~70萬70~100萬100~180萬＞200萬核心客戶群重點(diǎn)客戶群邊緣客戶群主力客層：經(jīng)濟(jì)承受能力在40-100萬的客戶群游離客戶群貧民65項(xiàng)目客戶定定位核心客戶重點(diǎn)客戶深、港投資資置業(yè)客戶戶惠城區(qū)內(nèi)政政府公務(wù)員員（惠城區(qū)區(qū)政府等））惠城區(qū)內(nèi)企企事業(yè)單位位管理人員員（江北、、上排等企企業(yè)）惠城城區(qū)內(nèi)內(nèi)各商業(yè)圈圈個(gè)體私營(yíng)營(yíng)業(yè)主（江江北、人人人樂等）惠城區(qū)大中中企業(yè)高級(jí)級(jí)白領(lǐng)（江江北河南岸岸等寫字樓樓內(nèi)）惠城區(qū)內(nèi):專業(yè)技術(shù)術(shù)人員、文文化藝術(shù)類類等自由職職業(yè)者其他置業(yè)人人群特殊用途置置業(yè)人群游離、偶得得客戶本項(xiàng)目同屬屬于惠州西西片區(qū)，周周邊各項(xiàng)目目樓盤客戶戶群體構(gòu)成成，對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目客戶定定位存在諸諸多借鑒之之處。結(jié)合合前面的市市場(chǎng)調(diào)查分分析，本項(xiàng)項(xiàng)目客戶定定位如下：：66『客觀性』主動(dòng)式被動(dòng)式『主觀性』3142產(chǎn)品服務(wù)人文環(huán)境（新進(jìn)者））（品牌）（社會(huì)資源源）（自然資源源）主流模式：：“1+3”客觀性；典典型的單一一項(xiàng)目成功功要素和高高價(jià)樓盤的的充分條件件成本高，對(duì)對(duì)地塊先天天條件依賴賴高——體現(xiàn)““項(xiàng)目?jī)r(jià)值值”[湖畔新城城城市原原筑]片區(qū)項(xiàng)目核核心競(jìng)爭(zhēng)力力矩陣67『客觀性』主動(dòng)式被動(dòng)式『主觀性』3１１42產(chǎn)品服務(wù)人文環(huán)境（新進(jìn)者））（品牌）（社會(huì)資源源）（自然資源源）山水資源，，與片區(qū)項(xiàng)項(xiàng)目比優(yōu)勢(shì)勢(shì)不明顯初入市場(chǎng)，，但品牌優(yōu)優(yōu)勢(shì)明顯本項(xiàng)目的選選擇：“1+2+4”（產(chǎn)品品+人文+服務(wù)）——體現(xiàn)““大盤價(jià)值值”“4”—“人人文性”體體現(xiàn)社區(qū)價(jià)價(jià)值，增強(qiáng)強(qiáng)社區(qū)的內(nèi)內(nèi)聚力和外外來客戶牽牽引力“1”—“產(chǎn)產(chǎn)品”以獨(dú)獨(dú)特性和創(chuàng)創(chuàng)新性成為為市場(chǎng)關(guān)注注的焦點(diǎn)“2”—““服務(wù)”以以人性化銷銷售及物管管體現(xiàn)“安安全”與““尊貴”本項(xiàng)目的核核心競(jìng)爭(zhēng)方方向68項(xiàng)目決策模模型產(chǎn)品形象客戶渠道價(jià)格附加值本項(xiàng)目城市原筑湖畔新城突出項(xiàng)目的的產(chǎn)品特色色，提升產(chǎn)產(chǎn)品附加價(jià)價(jià)值69通過高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)的規(guī)劃實(shí)現(xiàn)是多層次復(fù)合功能的，對(duì)客戶具有高輻射特性開發(fā)模式具有示范效應(yīng)充分體現(xiàn)人性關(guān)懷的完善的社區(qū)服務(wù)體系國(guó)際化的/多種用途/不同性質(zhì)人群的交流平臺(tái)標(biāo)桿效應(yīng)其他項(xiàng)目學(xué)習(xí)模仿的對(duì)象輻射區(qū)域廣泛高融合性的可持續(xù)發(fā)展的示范式的高融合性的的、可持續(xù)續(xù)發(fā)展的、、示范式的的都市居住住區(qū)項(xiàng)目形象統(tǒng)統(tǒng)領(lǐng)70惠州西城●●山水水生態(tài)住宅宅示范區(qū)——我們們?cè)谶@里里示范惠惠州西部部的未來來！項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)定位71指標(biāo)類別容積率凈密度（戶數(shù)/公頃）鄰里密度獨(dú)戶住宅0.22012并立式住宅0.320-2515聯(lián)排式0.540-6030疊層式0.860-10045情景洋房1.0100-15050八層電梯公寓1.6170-20085十八層電梯公寓2.7240-280150國(guó)際通行行的住宅宅用地指指標(biāo)從土地價(jià)價(jià)值最優(yōu)優(yōu)實(shí)現(xiàn)角角度選擇擇本項(xiàng)目目物業(yè)開開發(fā)類型型本項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品選擇擇方向72項(xiàng)目2.4的容容積率位位于8層層電梯公公寓和18層小小高層洋洋房之間間，為提提升本項(xiàng)項(xiàng)目的檔檔次及項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)品品形態(tài)的的多元化化，建議議以聯(lián)排排＋８層層電梯復(fù)復(fù)式洋房房提升項(xiàng)項(xiàng)目整體體的檔次次，小高高層＋高高層填沖沖項(xiàng)目的的容積率率．項(xiàng)目沒有有限高，，可適當(dāng)當(dāng)增加項(xiàng)項(xiàng)目建筑筑的高度度，降低低項(xiàng)目建建筑覆蓋蓋率，提提升項(xiàng)目目園林景景觀面積積，營(yíng)造造良好的的居住氛氛圍．本項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品選擇擇方向73本項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品選擇擇方向聯(lián)排＋８８層電梯梯復(fù)式洋洋房＋小小高層＋＋高層74未來市場(chǎng)場(chǎng)供應(yīng)主主力戶型型面積面積項(xiàng)目70㎡90㎡110㎡130㎡150㎡170㎡190㎡210㎡230㎡湖畔新城城城市原筑筑南山公館館鳳凰谷未來市場(chǎng)場(chǎng)供應(yīng)的的主力戶戶型面積積為130-180平平米?？諜n面積積區(qū)間空檔面積積區(qū)間市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)主力面面積75市場(chǎng)熱銷銷戶型面面積根據(jù)中原原客戶調(diào)調(diào)查:目目前惠州州樓盤熱熱銷的戶戶型面積積以120-140㎡㎡為主，，其次是是100-120㎡，，占市場(chǎng)場(chǎng)熱銷戶戶型的65%。。76政策對(duì)未未來影響響預(yù)判政府宏觀觀政策的的不斷調(diào)調(diào)控銀行的首首付的不不斷提高高貸款利率率的不斷斷提升預(yù)測(cè)未來來市場(chǎng)承承接力有有限，整整體熱銷銷戶型面面積有變變小的趨趨勢(shì)。77項(xiàng)目１號(hào)號(hào)地塊戶戶型面積積及配比比結(jié)合項(xiàng)目目市場(chǎng)分分析及項(xiàng)項(xiàng)目定位位，建議議項(xiàng)目１１號(hào)地塊塊戶型配配比如下下（項(xiàng)目目４號(hào)地地塊可待待１號(hào)地地塊成熟熟后考慮慮，項(xiàng)目目經(jīng)濟(jì)適適用房戶戶型按照照相關(guān)規(guī)規(guī)定）：：78項(xiàng)目形象象定位項(xiàng)目案名名：深業(yè)·城城市風(fēng)景景深業(yè)·天天籟城項(xiàng)目定位位語：山林·湖湖泊·西班牙風(fēng)風(fēng)情小鎮(zhèn)鎮(zhèn)79項(xiàng)目發(fā)展策略FOCUS３開發(fā)理念念啟動(dòng)策略略項(xiàng)目定位位經(jīng)濟(jì)適用用房啟動(dòng)動(dòng)策略809-1019分期規(guī)模模物業(yè)類型型時(shí)間軸2002.102.9-03.72004上半年年第一期52003.117.644.3高層250001500012000900085009000高層豪宅宅、多層層花遠(yuǎn)洋洋房、townhouse、、house項(xiàng)目先進(jìn)進(jìn)行旅游游項(xiàng)目的的打造，，在項(xiàng)目目綜合配配套設(shè)施施完善后后，再進(jìn)進(jìn)行住宅宅項(xiàng)目的的開發(fā)，，典型的的旅游+地產(chǎn)模模式。萬M2第二期多層House天鵝堡純水岸天鵝堡純水岸首期配置置：會(huì)所所05.10-06.8天鵝堡3500010第三期第四期2007.4波托菲諾諾大盤啟動(dòng)動(dòng)策略研研究81大盤啟動(dòng)動(dòng)模式一一“以點(diǎn)帶面”模式啟動(dòng)模式項(xiàng)目主題：教育+休閑、旅游理論基礎(chǔ)：——心理學(xué)觀點(diǎn)：當(dāng)一個(gè)人在某方面具有突出的表現(xiàn)時(shí)，會(huì)被大多數(shù)人認(rèn)為此人在各方面都具有超凡的能力——新經(jīng)濟(jì)學(xué)觀點(diǎn)：消費(fèi)者是有限理性的大盤啟動(dòng)動(dòng)策略研研究8270套分批規(guī)模模主力戶型型時(shí)間軸70套50套70套價(jià)格格走走勢(shì)勢(shì)（均均價(jià)價(jià)，，元元））首期期配配置置：：2.8萬萬平平米米健健身身俱俱樂樂部部、、豪豪華華會(huì)會(huì)所所、、雙雙語語教教育育、、2個(gè)個(gè)小小學(xué)學(xué)、、4個(gè)個(gè)幼幼兒兒園園、、風(fēng)風(fēng)情情商商業(yè)業(yè)街街惠州州奧奧林林匹匹克克花花園園6000750080009500項(xiàng)目目以以運(yùn)運(yùn)動(dòng)動(dòng)主主題題，，首首期期打打造造2.8萬萬平平米米健健身身俱俱樂樂部部、、豪豪華華會(huì)會(huì)所所、、雙雙語語教教育育、、2個(gè)個(gè)小小學(xué)學(xué)、、4個(gè)個(gè)幼幼兒兒園園、、風(fēng)風(fēng)情情商商業(yè)業(yè)街街等等休休閑閑配配套套，，以以現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)實(shí)實(shí)際際體體驗(yàn)驗(yàn)帶帶動(dòng)動(dòng)項(xiàng)項(xiàng)目目的的銷銷售售。。第一一批批2006.12.02第二二批批第三三批批第四四批批2007.2.192007.2.242007.5.3大盤盤啟啟動(dòng)動(dòng)策策略略研研究究83大盤盤啟啟動(dòng)動(dòng)模模式式二二“以小博大”模式啟動(dòng)模式項(xiàng)目主題：運(yùn)動(dòng)主題理論基礎(chǔ)：——新經(jīng)濟(jì)學(xué)觀點(diǎn)：消費(fèi)者以廣義的幸福而不以財(cái)富為終極需求大盤盤啟啟動(dòng)動(dòng)策策略略研研究究848萬萬分期期規(guī)規(guī)模模主力力戶戶型型時(shí)間間軸軸第一一期期第二二期期第三三期期第四四期期20萬萬16.5萬9.8萬價(jià)格走勢(shì)（均價(jià)，元））首期配置：夏夏威夷風(fēng)情商商業(yè)街、網(wǎng)球球場(chǎng)、100畝高爾夫球球場(chǎng)、豪華會(huì)會(huì)所萬M2五星級(jí)酒店（（總建面7萬萬）星河灣2001執(zhí)信中學(xué)（省省一級(jí)）20022003200749005500700012，000項(xiàng)目首期啟動(dòng)動(dòng)豪華會(huì)所、、100畝高高爾夫果嶺、、風(fēng)情商業(yè)街街、網(wǎng)球場(chǎng)等等配套，注重重產(chǎn)品細(xì)節(jié)的的打造，通過過現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景展展示奠定項(xiàng)目目的熱銷。大盤啟動(dòng)策略略研究85大盤啟動(dòng)模式式三（同類項(xiàng)目：：半島一號(hào)））星河灣“情景營(yíng)銷””模式：現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)實(shí)景震撼啟動(dòng)模式每期開發(fā)均值值：13.5萬m2啟動(dòng)規(guī)模：20萬m2項(xiàng)目主題：運(yùn)運(yùn)動(dòng)+休閑大盤啟動(dòng)策略略研究86“以點(diǎn)帶面””“情景營(yíng)銷””體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)的成成熟狀態(tài)，適適用于本項(xiàng)目目低成本營(yíng)銷手手法，成為目目前主流模式式體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)的萌萌芽狀態(tài)啟動(dòng)規(guī)模通常常不大于10萬m2，1000套套項(xiàng)目啟動(dòng)策略略“以小博大””現(xiàn)有大盤模型型的適用性本項(xiàng)目首期將將先啟動(dòng)項(xiàng)目目會(huì)所、風(fēng)情情商業(yè)街、中中心景觀園林林等配套，以以現(xiàn)場(chǎng)可體驗(yàn)驗(yàn)的高端形象象，熱銷未來來．87本項(xiàng)目啟動(dòng)策策略調(diào)整項(xiàng)目的局局部容積率，，將地塊一分分為二，首期期容積率略低低，以最優(yōu)資資源高起點(diǎn)啟啟動(dòng)，奠定項(xiàng)項(xiàng)目的整體檔檔次；在資源全面整整合基礎(chǔ)上，，將公共配套套完全充分展展示，為體驗(yàn)驗(yàn)做足文章，，產(chǎn)生震撼效效果;啟動(dòng)區(qū)入口處處優(yōu)先規(guī)劃和和展示非限定定性空間，加加大想象和體體驗(yàn)力度.別墅類產(chǎn)品樹樹立價(jià)格標(biāo)桿桿，小高層類類產(chǎn)品聚集人人氣；以最優(yōu)資源高高起點(diǎn)啟動(dòng),優(yōu)先規(guī)劃和展展示非限定性性空間,以體體驗(yàn)為目的全全面展開88項(xiàng)目啟動(dòng)策略略一期二期建議項(xiàng)目整體體分三期開發(fā)發(fā),其中1號(hào)號(hào)地塊分2期期,4號(hào)地塊塊1期開發(fā);首先開發(fā)1號(hào)號(hào)地塊臨4中中的部分,初初步估計(jì)總建建筑面積約為為12萬平米米;首期開發(fā)產(chǎn)品品檔次應(yīng)相對(duì)對(duì)拔高,大戶戶型產(chǎn)品比例例相應(yīng)調(diào)高;89項(xiàng)目啟動(dòng)策略略建議項(xiàng)目首期期開發(fā)約12萬平米，其其中住宅面積積約為11萬萬平米,建議議一期戶型配配比如下：90項(xiàng)目發(fā)展策略FOCUS３開發(fā)理念啟動(dòng)策略項(xiàng)目定位經(jīng)濟(jì)適用房啟啟動(dòng)策略91經(jīng)濟(jì)適用房啟啟動(dòng)策略經(jīng)濟(jì)適用房1、啟動(dòng)時(shí)機(jī)機(jī)（在滿足政政府規(guī)劃要求求的前提下））經(jīng)濟(jì)適用房建建議在本項(xiàng)目目一期銷售完完畢后開始啟啟動(dòng)。原因：一期銷銷售后項(xiàng)目的的整體風(fēng)格、、形象已經(jīng)確確定。在社會(huì)上造成成一定的影響響，讓市場(chǎng)加加深對(duì)深業(yè)品品牌認(rèn)識(shí)。在此時(shí)啟動(dòng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房，，會(huì)得到市場(chǎng)場(chǎng)更加高度的的關(guān)注，提升升深業(yè)品牌的的美譽(yù)度。2、整體形象象：必須與一期項(xiàng)項(xiàng)目的風(fēng)格一一致，但是在在此基礎(chǔ)上要要與一期項(xiàng)目目拉開一定的的檔次。在品質(zhì)方面要要達(dá)到一定的的水平，贏得得消費(fèi)者的信信賴，提高深深業(yè)品牌在市市民中的整體體形象。92一號(hào)地第一期期一號(hào)地第二期期經(jīng)濟(jì)適用房4號(hào)地91011122007年1234567891011122008年1234567891011122009年1234567891011122010年項(xiàng)目總體分三三期開發(fā).項(xiàng)目整體開發(fā)發(fā)周期93項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議FOCUS4總體規(guī)劃布局局建筑風(fēng)格建議議園林風(fēng)格建議議其他建議戶型功能判斷斷及亮點(diǎn)建議議項(xiàng)目商業(yè)建議議94總體規(guī)劃布局局規(guī)劃約10000平米人人工湖,提升項(xiàng)目的景景觀資源優(yōu)勢(shì)勢(shì),奠定項(xiàng)目目核心競(jìng)爭(zhēng)力力;組團(tuán)圍合式布布局,以景觀為導(dǎo)向向,堅(jiān)持資源源優(yōu)先分配給給大面積產(chǎn)品品原則,多層層、高層產(chǎn)品品盡量板樓設(shè)計(jì);以住區(qū)人文景景觀、山體自然景觀觀、小區(qū)中心園園林構(gòu)筑整個(gè)個(gè)社區(qū)的三大景觀軸線線;島式會(huì)所設(shè)計(jì)計(jì),會(huì)所面積積約2000平米,將項(xiàng)目會(huì)所、人工湖與中心心泳池形成一一個(gè)整體,形形成社區(qū)主入入口的主要展展示面.泳池池與湖面相連連接,打造無無邊際泳池;商業(yè)街休閑化化,將項(xiàng)目商業(yè)業(yè)設(shè)置在共聯(lián)聯(lián)路和四中路路邊,營(yíng)造良良好的休閑氛氛圍;規(guī)劃路景觀化化,周邊種植高大大大型喬木,形成一條林林蔭大道.項(xiàng)目主入口設(shè)設(shè)置在共聯(lián)路路上,整個(gè)小區(qū)實(shí)實(shí)現(xiàn)人車分流流;95總體規(guī)劃示意意項(xiàng)目三房小高高層單位/商商業(yè)項(xiàng)目三房單位位/商業(yè)小區(qū)主入口人工湖+泳池池聯(lián)排別墅四房單位\復(fù)復(fù)式四房單位\復(fù)復(fù)式聯(lián)排別墅四房單位\復(fù)復(fù)式四房單位\復(fù)復(fù)式項(xiàng)目三房小高高層單位項(xiàng)目三房小高高層單位項(xiàng)目三房小高高層單位項(xiàng)目三房小高高層單位/商商業(yè)會(huì)所96總體規(guī)劃示意意深圳公園大地地97總體規(guī)劃示意意深圳振業(yè)城98總體規(guī)劃劃示意深圳半山山溪谷99規(guī)劃布局局借鑒100島式會(huì)所所示意消費(fèi)者調(diào)調(diào)查顯示示，高端端消費(fèi)者者對(duì)小區(qū)區(qū)身份感感十分在在意，并并且認(rèn)為為氣派和和開闊的的入口景景觀是提提升社區(qū)區(qū)價(jià)值的的重要因因素.101山湖會(huì)所所示意圖圖消費(fèi)者調(diào)調(diào)查顯示示，高端端消費(fèi)者者認(rèn)為水水系是住住所加分分的重要要元素，，會(huì)所若若建在湖湖邊更能能添加其其氣派，，吸引消消費(fèi)者眼眼球。102社區(qū)標(biāo)志志性的建建筑群法洛斯燈燈塔荷蘭風(fēng)車車103項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議FOCUS4總體規(guī)劃劃布局建筑風(fēng)格格建議園林風(fēng)格格建議其他建議議戶型功能能判斷及及亮點(diǎn)建建議項(xiàng)目商業(yè)業(yè)建議104市場(chǎng)典型型樓盤建建筑風(fēng)格格研究現(xiàn)代簡(jiǎn)約約風(fēng)格是是市場(chǎng)主主流,大大盤大都都選擇歐歐式建筑筑風(fēng)格;從市場(chǎng)場(chǎng)反映來來看,客客戶并不不關(guān)注建建筑風(fēng)格格本身,而關(guān)注注建筑風(fēng)風(fēng)格所反反映的獨(dú)獨(dú)特風(fēng)情情,比較較喜歡洋洋派的風(fēng)風(fēng)情;市市場(chǎng)上缺缺乏西班班牙建筑筑、海派派建筑風(fēng)風(fēng)格、北北美建筑筑風(fēng)格、、新古典典主義建建筑等;105建筑風(fēng)格格的成熟熟度與可可行性建筑風(fēng)格格與名盤盤的執(zhí)行行力對(duì)比比模型：：西班牙建建筑，因因萬科城城的開發(fā)發(fā)成功，，在全國(guó)國(guó)各地被被瘋狂效效仿，因因萬科的的研究深深入，是是最為成成熟的國(guó)國(guó)外風(fēng)情情元素。。海派建筑筑風(fēng)格，，因綠城城集團(tuán)的的開發(fā)成成功，被被江浙一一帶的開開發(fā)商人人在各地地復(fù)制，，也取得得了較好好的市場(chǎng)場(chǎng)反響。。海派建建筑風(fēng)情情也因綠綠城的深深入研究究，成熟熟度較高高。106市場(chǎng)對(duì)建建筑風(fēng)格格的偏好好根據(jù)中原原的市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查,選擇最最多的為為現(xiàn)代簡(jiǎn)簡(jiǎn)約風(fēng)格格.客戶戶選擇僅僅僅表明明現(xiàn)有建建筑風(fēng)格格偏好,中原認(rèn)認(rèn)為:客戶需要要引導(dǎo),市場(chǎng)也也需要?jiǎng)?chuàng)創(chuàng)新.市場(chǎng)建筑筑風(fēng)格偏偏好107項(xiàng)目建筑筑風(fēng)格建建議從市場(chǎng)及及項(xiàng)目整整體考慮慮,建議議本項(xiàng)目目建筑風(fēng)風(fēng)格為:西班牙建建筑風(fēng)格格108風(fēng)格印象象109外觀元素素：飄檐檐110鐵藝陽臺(tái)臺(tái)111花臺(tái)112細(xì)部浮雕雕、入口口門廊113小高層114小高層115項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議FOCUS4總體規(guī)劃劃布局建筑風(fēng)格格建議園林風(fēng)格格建議其他公共共空間建建議戶型功能能判斷及及亮點(diǎn)建建議項(xiàng)目商業(yè)業(yè)建議116市場(chǎng)園林林風(fēng)格主主題現(xiàn)狀狀市場(chǎng)園林林風(fēng)格多多樣,除除個(gè)別樓樓盤外,實(shí)施的的不夠精精細(xì),造造價(jià)低廉廉,談不不上風(fēng)情情和感覺覺.117市場(chǎng)對(duì)園園林風(fēng)格格的偏好好目前市場(chǎng)上客客戶對(duì)于于園林風(fēng)風(fēng)格，沒沒有固定定偏好，客戶對(duì)對(duì)于市場(chǎng)場(chǎng)上的風(fēng)風(fēng)情主題題都不太太了解，，而是隨隨意因主主題來選選擇，發(fā)發(fā)展商說說是什么么主題，，就是什什么主題題，無法法識(shí)別，，也沒有有實(shí)質(zhì)的的從園林林上感受受到太多多品質(zhì)感感。市場(chǎng)場(chǎng)上除了了個(gè)別大大盤，也也缺乏較較精致的的園林社社區(qū)。因此，一一方面，，客戶肯肯定具備備園林品品賞能力力，好的的園林，，差的園園林，在在有比較較的情況況下是能能夠感覺覺出品質(zhì)質(zhì)高低的的。另一一方面，，客戶對(duì)對(duì)目前市市場(chǎng)的園園林沒概概念，因因?yàn)闆]有有好園林林做參照照，因此此市場(chǎng)需需要好園園林，同同時(shí)客戶戶對(duì)主題題風(fēng)格沒沒有任何何限定，，園林主主題需要要市場(chǎng)去去引導(dǎo)。。作出好的的園林，，客戶是是一定會(huì)會(huì)認(rèn)識(shí)到到價(jià)值的的。118惠州的水水土、氣候條件惠州市地地處低緯緯度，北北回歸線線橫貫全全市，屬屬亞熱帶季季風(fēng)性濕濕潤(rùn)氣候候區(qū),雨量充充沛，陽陽光充足足，氣候候溫和，，年平均均氣溫22℃，，年日照照量1600至至2100小時(shí)時(shí)左右，，(2003年年)降水水量為1492.8mm，降降水天數(shù)數(shù)為119天，，降水主主要集中中在4月月份至9月份，，無霜期期長(zhǎng)達(dá)350多多天。充充沛的降降水，無無霜期長(zhǎng)長(zhǎng)，充足足的日照照量。119亞熱帶園園藝植物物注重整體體園林的的質(zhì)感和和植物的的檔次。。120亞熱帶園園藝植物物注重整體體園林的的質(zhì)感和和植物的的檔次。。121項(xiàng)目園林林風(fēng)格建建議多組團(tuán)、、溶解式式園林有效解決決項(xiàng)目景景觀均好好性的問問題,契合項(xiàng)目整體體規(guī)劃和和建筑風(fēng)風(fēng)格,也也能在市市場(chǎng)上形形成鮮明明的主題題.項(xiàng)目目園林將將主要圍圍繞中心心湖和會(huì)會(huì)所展開開.122架空層園園林整體小區(qū)區(qū)首層架架空6米米,設(shè)置置架空層層園林,提升項(xiàng)項(xiàng)目整體體的綠化化率,也也可在架架空層設(shè)設(shè)置小區(qū)區(qū)泛會(huì)所所123架空空層層園園林林124具體體園園林林細(xì)細(xì)項(xiàng)項(xiàng)水主主題題循環(huán)環(huán)流流動(dòng)動(dòng)于于層層疊疊式式噴噴水水池池、、噴噴泉泉、、人人工工湖湖、、甚甚至至人人工工瀑瀑布布之之間間，，令令園園區(qū)區(qū)的的每每一一細(xì)細(xì)部部都都充充溢溢著著水水的的盈盈動(dòng)動(dòng);125具體體園園林林細(xì)細(xì)項(xiàng)項(xiàng)景觀觀軸軸除除了了打打造造重重點(diǎn)點(diǎn)的的園園林林之之外外，，能能讓讓整整個(gè)個(gè)小小區(qū)區(qū)的的園園林林進(jìn)進(jìn)行行有有效效的的呼呼應(yīng)應(yīng)，，更更現(xiàn)現(xiàn)園園林林的的生生命命力力。。景觀觀軸軸126具體體園園林林細(xì)細(xì)項(xiàng)項(xiàng)注重重公公共共交交往往的的鄰鄰里里關(guān)系系公公共共空空間間提提示示公共共空空間間127具體體園園林林細(xì)細(xì)項(xiàng)項(xiàng)立體體綠綠化化-----樹樹多多花花多多草草少少小溪溪湖湖水水等等水水系系營(yíng)營(yíng)造造128園林林小小品品與與建建筑筑的的搭搭配配129項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議FOCUS4總體體規(guī)規(guī)劃劃布布局局建筑筑風(fēng)風(fēng)格格建建議議園林林風(fēng)風(fēng)格格建建議議其他他建建議議戶型型功功能能判判斷斷及及亮亮點(diǎn)點(diǎn)建建議議項(xiàng)目目商商業(yè)業(yè)建建議議130目前前市市場(chǎng)場(chǎng)上上已已有有的的戶戶型型創(chuàng)創(chuàng)新新凸窗窗和和入入戶戶花花園園是項(xiàng)項(xiàng)目目在在打打造造戶戶型型產(chǎn)產(chǎn)品品時(shí)時(shí)最最常常見見的的基基本本功功能能設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，這這正正驗(yàn)驗(yàn)證證了了消消費(fèi)費(fèi)群群體體對(duì)對(duì)各各式式凸凸窗窗和和入入戶戶花花園園的的青青睞睞；；其次次是是圓弧弧凸凸窗窗、、景景觀觀陽陽臺(tái)臺(tái)、、落落地地窗窗、、露露臺(tái)臺(tái)、、私私家家花花園園以以及及空空中中花花園園等等.131特征征1.各各種種功功能能房房間間的的面面積積和和比比例例調(diào)調(diào)整整特征征2.追追求求附附送送面面積積空空間間,外外圍圍空空間間的的最最大大化化利利用用特征征3.垂垂直直空空間間的的最最大大化化利利用用適當(dāng)當(dāng)減減少少臥臥室室個(gè)個(gè)數(shù)數(shù)或或次次臥臥空空間間；；加大大主主臥臥室室和和客客廳廳的的面面積積，，滿滿足足聚聚會(huì)會(huì)和和放放松松要要求求；；通過過大大露露臺(tái)臺(tái)、、陽陽臺(tái)臺(tái)、、外外飄飄窗窗、、廊廊院院等等外外圍圍空空間間，，使使室室內(nèi)內(nèi)和和外外部部自自然然環(huán)環(huán)境境更更好好結(jié)結(jié)合合，，加加大大采采光光、、通通風(fēng)風(fēng)效效果果通過過頂頂層層閣閣樓樓、、底底層層地地下下室室、、躍躍層層、、錯(cuò)錯(cuò)層層的的設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，增增加加空空間間層層次次感感市場(chǎng)熱熱銷產(chǎn)產(chǎn)品的的共性性特征征我們對(duì)對(duì)市場(chǎng)場(chǎng)熱銷銷產(chǎn)品品進(jìn)行行研究究,總總結(jié)了了以下下幾種種特征征:特征4.板板式設(shè)設(shè)計(jì),南北北通透透盡量做做到客客廳餐餐廳、、主臥臥南北北通透透，考考慮大大多數(shù)數(shù)戶型型朝南南或東東南向向，以以獲取取最佳佳的陽陽光日日照效效果132美林玉玉桂山山3.9米米層高高廊院院戶型型3+1房2廳2衛(wèi)建筑面面積:131平平米套內(nèi)面面積:110平平米3.9米高高調(diào)空空廊院院2.