房地產(chǎn)項目貸款后評價及案例分析課件

房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務培訓房地產(chǎn)項目貸款后評價及其案例分析2005.122022/12/11房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務培訓2005.122022/11/301房地產(chǎn)項目貸款后評價及其案例分析

——總行房地產(chǎn)信貸部業(yè)務監(jiān)管處周文彪樓鐵萍2022/12/12房地產(chǎn)項目貸款后評價及其案例分析

——總行房地產(chǎn)信貸部業(yè)務監(jiān)內(nèi)容提要

●房地產(chǎn)項目貸款后評價概論●房地產(chǎn)項目貸款后評價內(nèi)容●房地產(chǎn)項目貸款后評價方法和步驟●房地產(chǎn)項目貸款后評價報告格式●房地產(chǎn)項目貸款后評價案例2022/12/13內(nèi)容提要

●房地產(chǎn)項目貸款后評價概論2022/11/房地產(chǎn)項目貸款后評價概論●房地產(chǎn)項目貸款后評價問題提出的背景●房地產(chǎn)項目貸款后評價的定義●房地產(chǎn)項目貸款后評價的目的和意義2022/12/14房地產(chǎn)項目貸款后評價概論●房地產(chǎn)項目貸款后評價問題提出的背景房地產(chǎn)項目貸款后評價問題提出的背景●項目貸款管理制度要求—中國農(nóng)業(yè)銀行中長期貸款項目后評價辦法（農(nóng)銀發(fā)[1997]222號）該辦法對中長期貸款后評價的資格及基本內(nèi)容首次作出制度性規(guī)定。但過于簡單，缺乏可操作性?！袊r(nóng)業(yè)銀行固定資產(chǎn)貸款管理辦法（農(nóng)銀發(fā)[2005]10號）該辦法2005年1月出臺，在第八章中對貸后管理及后評價提出了明確要求，提出中長期固定資產(chǎn)貸款實行后評價制度?！袊r(nóng)業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務監(jiān)管辦法（農(nóng)銀發(fā)[2003]387號）該辦法2003年9月出臺，是房地產(chǎn)項目貸款貸后管理的主要辦法，在第六章中對后評價工作提出了原則要求，并設計了后評價表。2022/12/15房地產(chǎn)項目貸款后評價問題提出的背景●項目貸款管理制度要求20房地產(chǎn)項目貸款后評價問題提出的背景●調(diào)查評估和貸后監(jiān)管的需要—房地產(chǎn)項目審批發(fā)放及運作情況目前我行現(xiàn)有房地產(chǎn)法人貸款約2000億元左右，其中大多為項目貸款。截止今年9月，總行自2000年以來約審批同意發(fā)放300多筆房地產(chǎn)項目貸款，涉及金額1000億元以上?？傂忻堪肽晖ㄟ^NOTES要求分行上報一次項目貸款運作情況表，要求每年至少一次上報項目貸款運作情況報告。從部分分行上報的情況來看，一些項目實際運作狀況與初期調(diào)查評估有很大出入，項目運作出現(xiàn)重大風險，有的歸于失敗。出現(xiàn)風險和失敗的原因何在，從總行到分行都沒有進行系統(tǒng)的深入的總結(jié)評價?！康禺a(chǎn)項目貸款的監(jiān)管思路

為了加強項目貸款管理，總行房地產(chǎn)信貸部在2005年房地產(chǎn)信貸工作要點和在上海召開的房地產(chǎn)信貸工作現(xiàn)場會上，都提出房地產(chǎn)項目貸款要建立后評價制度。擬下發(fā)房地產(chǎn)項目貸款后評價的通知，重點對2004年以來總行審批發(fā)放的項目貸款進行后評價

2022/12/16房地產(chǎn)項目貸款后評價問題提出的背景●調(diào)查評估和貸后監(jiān)管的需要房地產(chǎn)項目貸款后評價問題提出的背景●金融機構(gòu)通行的做法—世界銀行世行早在20世紀70年代就開始對其貸款項目進行后評價，現(xiàn)已形成了一整套完整的制度和方法，世界銀行將后評價的英文名稱為“Audit”（其直譯為審計），由此可見后評價在世行中地位。按世行的評價方法，一般投資項目的后評價分兩個階段進行，一是在項目貸款發(fā)放完畢后，由該項目貸款的銀行主管人員編制“項目完成報告”；二是由董事局主席指定專職董事負責的“業(yè)務評議局”對項目進行全面綜合的評價?！袊ㄔO銀行建設銀行早在1995年9月就建立了項目貸款后評價實施辦法。后評價內(nèi)容主要包括借款人資信和生產(chǎn)經(jīng)營狀況分析、貸款使用和項目建設實施情況分析、借款人財務效益評價、銀行效益及風險評價?！獓议_發(fā)銀行開發(fā)銀行也較早地建立了項目貸款后評價制度。2001年4月出臺的國家開發(fā)銀行項目貸款后評價辦法中，要求在項目貸款發(fā)放結(jié)束后三年，各有關(guān)主管部門要分別形成《項目貸款后評價報告》，并由稽核部門進行復核和評價；每年下達后評價年度計劃；后評價成果作為責任人業(yè)績考核的基礎材料之一。2022/12/17房地產(chǎn)項目貸款后評價問題提出的背景●金融機構(gòu)通行的做法202房地產(chǎn)項目貸款后評價的定義●項目管理的生命周期理論根據(jù)項目管理的生命周期理論，因項目生命周期各階段的不同特點，項目評價可以分為三部分內(nèi)容：即項目前評價（項目評估）、項目中評價、項目后評價。由于這三個階段項目管理內(nèi)容和側(cè)重點不同，其項目評價內(nèi)容也不同。2022/12/18房地產(chǎn)項目貸款后評價的定義●項目管理的生命周期理論2022/房地產(chǎn)項目貸款后評價的定義●房地產(chǎn)項目貸款后評價的含義房地產(chǎn)項目貸款后評價是指對貸款到期安全收回或到期未能正常收回后，有關(guān)人員對房地產(chǎn)項目貸款從調(diào)查、評估、決策、貸后管理等過程進行全面分析評價的一種方式，是項目貸款管理周期的重要組成部分，也是項目貸款貸后管理的一個組成部分。它的主要著眼點在于，根據(jù)信貸資金的“三性”原則（流動性、安全性、效益性），判斷項目貸款的清償能力，及項目評估時對項目投資風險（財務風險、經(jīng)營風險等）的預測準確性、風險規(guī)避措施的實施效果等。

2022/12/19房地產(chǎn)項目貸款后評價的定義●房地產(chǎn)項目貸款后評價的含義202房地產(chǎn)項目貸款后評價的定義●房地產(chǎn)項目貸款后評價的特點房地產(chǎn)項目貸款后評價有其內(nèi)在的規(guī)律和特點，在原理、作用和實施步驟上都有別于項目評估。其特點主要是：

—現(xiàn)實性項目貸款后評價分析的是項目實際情況，是項目完工或銷售完畢后的一定時期內(nèi)，根據(jù)企業(yè)的實際經(jīng)營結(jié)果或根據(jù)項目的實際情況重新預測的數(shù)據(jù)，而項目評估是依據(jù)歷史和經(jīng)驗性資料，對項目的前瞻性的一種預測?！嫘栽谶M行項目評價時，既要分析其投資過程，又要分析經(jīng)營實施過程。不僅要分析項目投資經(jīng)濟效益，而且要分析其經(jīng)營管理，發(fā)掘項目的潛力?！剿餍皂椖亢笤u價要分析企業(yè)現(xiàn)狀，發(fā)現(xiàn)問題并探索未來的發(fā)展方向，因而要求項目后評價人員具有較高的素質(zhì)和創(chuàng)造性，把握影響項目的主要因素，并提出切實可行的改進措施。2022/12/110房地產(chǎn)項目貸款后評價的定義●房地產(chǎn)項目貸款后評價的特點202房地產(chǎn)項目貸款后評價的定義●項目評估與后評價的區(qū)別—在項目管理周期中所處在的階段不同項目評估屬于項目管理中的前期，后評價則是項目管理的延伸?！容^的標準不同項目評估是依據(jù)國家有關(guān)部門頒布的定額標準、參數(shù)或過去經(jīng)驗數(shù)據(jù)來衡量建設項目的準入標準。后評價雖然也參照有關(guān)定額標準和國家參數(shù)，但它主要是直接與項目評估的預測情況或國內(nèi)外其它同類項目的有關(guān)情況進行對比，檢測項目的實際情況與預測情況的差距，并分析其產(chǎn)生的原因，提出改進措施?！饔貌煌椖吭u估主要是幫助銀行用于信貸決策，項目后評價主要提高銀行的信貸決策水平?！u價的內(nèi)容不同項目評估的主要內(nèi)容是項目的建設條件、投資環(huán)境、技術(shù)方案等，項目后評價則是對上述內(nèi)容的再評價，以及對項目的貸后管理、貸款的綜合效益進行總結(jié)和回顧。2022/12/111房地產(chǎn)項目貸款后評價的定義●項目評估與后評價的區(qū)別2022/房地產(chǎn)項目貸款后評價的目的和意義●存在的認識問題從目前我國的情況看，人們對項目評價問題多集中在前評估上，對中評價和后評價則看的不是很重。目前主要存在兩種問題：一是項目后評價無用論，認為開展此項工作會占用大量的工作時間和必要費用，與項目評估相比不能產(chǎn)生效益；二是認為開展后評價是自我揭丑，是對前面項目評估的自我否定。

2022/12/112房地產(chǎn)項目貸款后評價的目的和意義●存在的認識問題2022/1房地產(chǎn)項目貸款后評價的目的和意義●后評價的核心是“溫故而知新”，就是總結(jié)過去，吸收經(jīng)驗，汲取教訓，得到啟示，指導未來。—開展房地產(chǎn)項目貸款后評價，可以及時發(fā)現(xiàn)在貸款調(diào)查、評估、決策、貸后管理等過程中的問題，總結(jié)貸款準入、管理的經(jīng)驗教訓，為我行調(diào)整信貸政策、改進和完善項目貸款管理提供借鑒?！_展房地產(chǎn)項目貸款后評價，可以進一步增強項目評估人員的責任感，促使評估人員努力做好本職工作，提高房地產(chǎn)項目貸款的決策管理水平?！_展房地產(chǎn)項目貸款后評價，可以進一步加深銀企合作關(guān)系，挖掘合作潛力，提高銀行的綜合收益。2022/12/113房地產(chǎn)項目貸款后評價的目的和意義●后評價的核心是“溫故而知新房地產(chǎn)項目貸款后評價的目的和意義

資料：20世紀70年代末，英國海外開發(fā)署對全世界24個多邊金融機構(gòu)的評價系統(tǒng)進行了專門的研究，研究表明項目后評價是一種全新的并迅速發(fā)展的活動，當時所調(diào)查的24個組織每年花費3600萬美元用于后評價，而同期的資金總投入約為210億美元，即評價費用約占同期總投資的0.17％。同時也為促進當?shù)氐纳鐣徒?jīng)濟發(fā)展起到了巨大的作用。2022/12/114房地產(chǎn)項目貸款后評價的目的和意義資料：20世紀70年房地產(chǎn)項目貸款后評價內(nèi)容●借款人資信評價

●項目實施后評價

●項目財務效益后評價●項目貸款審批內(nèi)容執(zhí)行情況分析、項目監(jiān)管過程中存在的問題及貸款安全性分析●貸款的綜合效益分析●總結(jié)與評價2022/12/115房地產(chǎn)項目貸款后評價內(nèi)容●借款人資信評價2022/11/3借款人資信評價主要調(diào)查分析借款人的財務狀況、償債能力，借款人和經(jīng)營者有否發(fā)生不利于銀行貸款安全的行為；調(diào)查分析借款人的信用狀況、信用等級、還本付息等情況。如調(diào)查分析借款人在貸款期內(nèi)有否發(fā)生財務報表不真實，股東變更、公司章程修改、實收資本變動，對外重大投資或?qū)ν獯箢~擔保等重大事項，借款人和經(jīng)營者有否發(fā)生不利于我行貸款安全的行為等。2022/12/116借款人資信評價主要調(diào)查分析借款人的財務狀況、償債能力，借款人借款人資信評價具體來說，對借款人財務狀況及償債能力評價主要包括：●評價借款人在項目經(jīng)營期內(nèi)的總資產(chǎn)、總負債、所有者權(quán)益、存貨、應收帳款、預收帳款、銀行借款、對外擔保及其它或有負債的規(guī)模、構(gòu)成和增減變動情況，據(jù)此判斷借款人的財務報表真實性及財務處理的合理性、準確性。計算的指標主要是：資產(chǎn)負債率、流動比率、速動比率、存貨周轉(zhuǎn)率。

●評價借款人在項目經(jīng)營期內(nèi)的銷售收入、凈利潤、現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出等，據(jù)此評價借款的人盈利能力、償債能力和支付能力。計算的指標主要是：銷售利潤率、總資產(chǎn)利潤率、凈資產(chǎn)利潤率、凈現(xiàn)金流量。2022/12/117借款人資信評價具體來說，對借款人財務狀況及償債能力評價主要包借款人資信評價另外，還可以用以下幾個財務指標進行補充評價：●預收帳款存貨比率＝（預收帳款/存貨）×100％在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，存貨、預收帳款分別在流動資產(chǎn)和流動負債中占有較大比重，且預收帳款多以存貨來償付，預收帳款存貨比可反映企業(yè)預售和生產(chǎn)的配合狀況。如果預收帳款存貨比太小，說明企業(yè)的預售情況不佳，主要靠自有資金和融資性債務組織生產(chǎn)。如果預收帳款存貨比過大，說明企業(yè)的生產(chǎn)跟不上銷售，有可能不能如約以完成開發(fā)的物業(yè)償付預收帳款，或說明企業(yè)將預收帳款挪作他用。2022/12/118借款人資信評價另外，還可以用以下幾個財務指標進行補充評價：2借款人資信評價●存貨占流動資產(chǎn)比重＝（存貨/流動資產(chǎn)）×100％●預收帳款占流動負債比重＝（預收帳款/流動負債）×100％這兩個指標都屬于結(jié)構(gòu)比重指標，可以反映未來的獲利能力和銷售水平。2022/12/119借款人資信評價●存貨占流動資產(chǎn)比重＝（存貨/流動資產(chǎn)）×10借款人資信評價對借款人在貸款期內(nèi)的信用狀況、信用等級、還本付息等情況的調(diào)查分析：評價指標主要是貸款付息率、到期貸款收回率、存貸比率、銷售歸行率。累計收回貸款金額其中：到期貸款收回率＝———————————×100％貸款總金額企業(yè)在銀行存款存貸比率＝————————————×100％企業(yè)在銀行貸款2022/12/120借款人資信評價對借款人在貸款期內(nèi)的信用狀況、信用等級、還本付借款人資信評價對房地產(chǎn)項目的市場分析是做好項目后評價工作的基礎，通過對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場過去幾年的回顧，可以判斷項目評估報告中對市場預測的準確性。房地產(chǎn)市場預測的核心是房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品市場前景的估計，主要有以下內(nèi)容：—國民經(jīng)濟發(fā)展趨勢預測—產(chǎn)業(yè)政策所帶來影響的預測—市場需求預測—銷售前景預測—房地產(chǎn)生命周期預測—供給能力預測—市場價格走向預測—市場競爭情況預測具體操作時，可以了解項目評估時，銷預售計劃是否得到執(zhí)行；過去幾年當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展和房地產(chǎn)市場發(fā)展的真實情況；SWOT分析中同類項目對本項目市場前景的實際威脅情況；本項目在當?shù)氐恼鎸嵤袌龈偁帬顩r。

2022/12/121借款人資信評價對房地產(chǎn)項目的市場分析是做好項目后評價工作的基項目實施后評價核實項目建設中的主要技術(shù)經(jīng)濟指標；核實工程項目進度、項目營銷方案和銷售計劃執(zhí)行情況；核實項目實際總投資、資金來源和使用情況；并與項目評估報告進行比較，分析形成差異的原因。

2022/12/122項目實施后評價核實項目建設中的主要技術(shù)經(jīng)濟指標；核實工程項目項目實施后評價具體來說，主要包括：●核實項目建設中的主要技術(shù)經(jīng)濟指標。主要是總建筑面積、分類建筑面積、綠化率、建筑密度、容積率等；如果超規(guī)劃許可證中的技術(shù)經(jīng)濟指標的，借款人有否到當?shù)爻且?guī)部門辦理變更手續(xù)。國家規(guī)定：建設工程規(guī)劃許可證中核定的建筑面積與辦理竣工驗收手續(xù)時核定的建筑面積允許有±3％的誤差?！窈藢嶍椖抗こ绦蜗筮M度與投資進度是否相符，項目建設條件的實際落實情況?！窈藢嶍椖繝I銷方案和銷售計劃執(zhí)行情況，說明項目的市場價格定位、物業(yè)檔次、戶型設計、功能結(jié)構(gòu)、銷售對象是否符合當?shù)氐氖袌鲂枨?，銷售計劃是否按評估報告中的計劃進行。

2022/12/123項目實施后評價具體來說，主要包括：2022/11/3023項目實施后評價●核實項目實際總投資，主要是：前期工程費用、基礎設施建設費用、建安工程費用、公建配套費用、財務費用、管理費用、銷售費用、其它費用、不可預見費用；●核實資金來源情況及比例，主要是：項目資本金實際到位情況、銀行借款、預收帳款轉(zhuǎn)投入的真實情況；●核實項目資金使用情況，資金使用是否與項目投資計劃、項目形象進度相銜接，用款計劃安排是否與資金來源適應；以上要求與項目評估報告中的概（預）算數(shù)據(jù)進行比較，分析形成差異的原因。

2022/12/124項目實施后評價●核實項目實際總投資，主要是：前期工程費用、基項目財務效益后評價財務效益后評價其關(guān)鍵點是根據(jù)企業(yè)財務報表和項目實施情況測算項目真實的現(xiàn)金流入量和現(xiàn)金流出量?？梢栽O定兩類指標：一類是反映項目實際財務成果的指標，主要是：實際投資利潤率、實際凈現(xiàn)金流量、實際內(nèi)部收益率、實際財務凈現(xiàn)值、實際貸款償還期等。實際利潤總額實際投資利潤率＝——————————×100％實際投資總額

n實際財務內(nèi)部收益率計算公式：∑(CI-CO)t(1+FIRR)-t=0t=1式中：CI—現(xiàn)金流入量；CO—現(xiàn)金流出量（CI-CO）t—第t期的凈現(xiàn)金流量；

n—開發(fā)經(jīng)營期（開發(fā)期與經(jīng)營期之和）。財務內(nèi)部收益率可采用試差法求取。

2022/12/125項目財務效益后評價財務效益后評價其關(guān)鍵點是根據(jù)企業(yè)財務報表和項目財務效益后評價在房地產(chǎn)項目評估報告中，一般采用按季度編制的企業(yè)財務報表，其（CI-CO）t計算也以季度為準。因此計算出的財務內(nèi)部收益率應換算為以年為單位的財務內(nèi)部收益率，換算公式為：FIRR年＝[（1＋FIRR季）４－１]×100％

n實際財務凈現(xiàn)值（FNPV）：∑(CI-CO)t(1+ic)-tt=1實際貸款償還期：Pd=（貸款償還后開始出現(xiàn)盈余期數(shù)—開始貸款期數(shù)）＋（上期償還貸款額/當期可用于還款的資金額）實際計算時可以采用資金來源與運用表或貸款還本付息計算表進行計算。

2022/12/126項目財務效益后評價在房地產(chǎn)項目評估報告中，一般采用按季度編制項目財務效益后評價另一類是反映財務效益前后評價的偏離度指標，主要是：實際投資利潤率變化率、實際內(nèi)部收益率變化率、實際凈現(xiàn)值變化率、實際貸款償還期變化率。計算公式：實際投資利潤率—評估時投資利潤率實際投資利潤率變化率＝—————————————————×100％評估時投資利潤率其它指標的計算方式類似。

2022/12/127項目財務效益后評價另一類是反映財務效益前后評價的偏離度指標，項目財務效益后評價注意點：有些項目本身無償債能力，但是整個企業(yè)的信譽好、償債能力強，使貸款按期歸還；有時雖然項目有償債能力，但企業(yè)整體信譽較差、負債高、償債能力弱、本項目產(chǎn)生的現(xiàn)金流被移用于其它方面，致使到期貸款無法歸還。因此，在分析項目財務效益的同時，也要對企業(yè)的整體償債能力進行分析，特別是存量貸款的還貸情況。2022/12/128項目財務效益后評價注意點：有些項目本身無償債能力，但是整個企項目貸款審批內(nèi)容執(zhí)行情況分析、項目監(jiān)管過程中存在的問題及貸款安全性分析對項目貸款審批內(nèi)容執(zhí)行情況分析、項目監(jiān)管過程中存在的問題分析，主要從項目資金支付使用和預銷售資金回籠兩方面進行分析。對貸款安全性分析，是在貸款還沒有安全收回的情況下進行的一種安全性后評價，主要是對貸款的保全措施進行評價，如第二還款來源是否充足、貸款手續(xù)是否完整等。在對項目貸款審批內(nèi)容執(zhí)行情況分析、項目監(jiān)管過程中存在的問題及貸款安全性分析的基礎上，還要提出加快貸款收回、控制和化解風險的建議和措施。2022/12/129項目貸款審批內(nèi)容執(zhí)行情況分析、項目監(jiān)管過程中存在的問題及貸款貸款的綜合效益分析具體分析貸款進入后，給銀行帶來的利息收入、按揭貸款、日均存款、銀行卡等業(yè)務；具備條件的也可以運用客戶盈利能力分析法進行貸款風險定價回顧。2022/12/130貸款的綜合效益分析具體分析貸款進入后，給銀行帶來的利息收入、總結(jié)與評價總結(jié)項目評估、信貸決策及貸后管理的經(jīng)驗和教訓，提出相應的政策建議。2022/12/131總結(jié)與評價總結(jié)項目評估、信貸決策及貸后管理的經(jīng)驗和教訓，提出幾點啟示通過房地產(chǎn)項目貸款后評價，我們會得到一些有益的經(jīng)驗：●項目評估時對市場分析的準確性把握。行業(yè)分析是信貸管理的基礎，市場分析準確與否對項目的成敗至關(guān)重要，直接關(guān)系到項目評估數(shù)據(jù)的準確性。目前市場分析是我行房地產(chǎn)信貸業(yè)務的薄弱環(huán)節(jié)，常被人忽視。前幾年我行房地產(chǎn)貸款出現(xiàn)問題，許多是當時項目評估時對當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場分析判斷不準造成的。在項目后評價時，通過回顧當?shù)剡^去幾年房地產(chǎn)市場供求狀況、項目本身的銷售情況以及當?shù)赝愇飿I(yè)的經(jīng)營情況，可以判斷項目評估報告時對市場預測的準確性及項目市場定位的合理性。常見的房地產(chǎn)市場分析思路主要是現(xiàn)狀類推法，通過對過去幾年及當前整個市場現(xiàn)狀的定量分析，并假設未來幾年的市場條件仍將繼續(xù)，推導出未來幾年的房地產(chǎn)市場趨勢。因此，通過后評價不僅可以檢驗項目評估時的市場分析的準確性，也可以為今后開展類似項目貸款評估時積累一些市場分析資料和提高市場分析水平。2022/12/132幾點啟示通過房地產(chǎn)項目貸款后評價，我們會得到一些有益的經(jīng)驗：幾點啟示●檢驗項目評估中采集數(shù)據(jù)的準確性。項目評估時一般是在假設條件下對借款人和項目未來的經(jīng)營收益進行預測，通過大量的項目后評價可以有效把握房地產(chǎn)行業(yè)的投資規(guī)律，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流規(guī)律，該行業(yè)總體財務及比率標準，準確判斷單個企業(yè)的財務狀況在行業(yè)中的地位，對今后項目評估參數(shù)的修正具有指導意義。對于單個項目來說，后評價時對該項目的真實情況回顧并與項目評估報告比較，也可以得出建安費用變化、利率、銷售價格、開發(fā)周期等到底哪一個對項目投資效益最為敏感。2022/12/133幾點啟示●檢驗項目評估中采集數(shù)據(jù)的準確性。項目評估時一般是在么么么么方面Sds絕對是假的么么么么方面Sds絕對是假的幾點啟示●指導經(jīng)營行更好地開展貸后管理。房地產(chǎn)項目貸后管理的著力點要抓住項目建設期和銷售期兩個環(huán)節(jié)對項目資金使用、銷（預）售款回籠進行重點監(jiān)管，通過大量的后評價可以較為準確地發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的投資規(guī)律，房地產(chǎn)企業(yè)和項目資金使用進度以及預銷售款回籠時間，對經(jīng)營行制定更加合理的貸后管理方案具有指導意義。2022/12/135幾點啟示●指導經(jīng)營行更好地開展貸后管理。房地產(chǎn)項目貸后管理的幾點啟示資料：對于建安成本，在工程開始時其費用的增長是緩慢的，甚至因為工程墊資，在工程開始時開發(fā)商根本不需要支付建安工程款，人們經(jīng)過大量的調(diào)查，當達到合同工期的60％時，這種增長速度達到峰值，對于一個項目來講，40％的建安成本發(fā)生在建設期中部，而不是我們在項目評估時假設的勻速支付，即工程進行到一半時，建設費用也支付到一半。（見下表）2022/12/136幾點啟示資料：對于建安成本，在工程開始時其費用的增長是緩慢幾點啟示2022/12/137幾點啟示2022/11/3037幾點啟示而對于一些滾動開發(fā)的房地產(chǎn)項目（例如成片開發(fā)或大型房地產(chǎn)開發(fā)項目中，工程一部分已經(jīng)出售而另一部分還未完工），通過后評價可以更精確地得出項目的現(xiàn)金流入、流出的時間和數(shù)量，從而為項目資金貸后監(jiān)管提供思路。2022/12/138幾點啟示而對于一些滾動開發(fā)的房地產(chǎn)項目（例如成片開發(fā)或大型房房地產(chǎn)項目貸款后評價方法和步驟●項目后評價方法—前后對比法：將項目貸款評估報告的預測結(jié)論與項目的實際運行結(jié)果進行定性和定量的比較，發(fā)現(xiàn)變化，分析原因。

2022/12/139房地產(chǎn)項目貸款后評價方法和步驟●項目后評價方法2022/11房地產(chǎn)項目貸款后評價方法和步驟—有無對比法：將貸款項目實際發(fā)生的情況與若無此項目可能發(fā)生的情況進行對比，以度量項目的真實影響和作用，對比的重點是要分清項目作用的影響與項目以外作用的影響，它主要有用于項目的效益評價和影響評價中。2022/12/140房地產(chǎn)項目貸款后評價方法和步驟—有無對比法：將貸款項目實際發(fā)房地產(chǎn)項目貸款后評價方法和步驟—目標樹—邏輯框架法：它是由美國國際發(fā)展署于1970年提出的一種開發(fā)項目的工具，用于項目的規(guī)劃、實施、監(jiān)督和評價，它可以用來總結(jié)一個項目的諸多因素之間的因果關(guān)系，該方法有助于評價者“思考和策劃”側(cè)重于分析項目的運作，如項目的對象、目的、進行時間和方式等。2022/12/141房地產(chǎn)項目貸款后評價方法和步驟—目標樹—邏輯框架法：它是由美房地產(chǎn)項目貸款后評價方法和步驟房地產(chǎn)項目貸款后評價主要采用“前后對比法”。其主要步驟如下：1、確定評價對象，落實評價人員。每一個項目評價人員至少為2人，確定1人為評價負責人，評估人員要實行回避制度，不宜參加自己評估項目的后評價。

2022/12/142房地產(chǎn)項目貸款后評價方法和步驟房地產(chǎn)項目貸款后評價主要采用“房地產(chǎn)項目貸款后評價方法和步驟2、查閱項目的信貸文件、調(diào)查報告、評估報告，貸后管理資料，企業(yè)帳戶監(jiān)管資料；走訪項目承貸主體（企業(yè)）和項目現(xiàn)場，收集貸款發(fā)放前后的各項數(shù)據(jù)，掌握第一手資料，主要是承貸主體的財務財務報表，項目銷售情況資料。2022/12/143房地產(chǎn)項目貸款后評價方法和步驟2、查閱項目的信貸文件、調(diào)查報房地產(chǎn)項目貸款后評價方法和步驟3、收集房地產(chǎn)市場狀況的信息資料，主要是貸款期內(nèi)國家經(jīng)濟發(fā)展變化情況，包括國家有關(guān)產(chǎn)業(yè)政策、經(jīng)濟政策、稅收政策、金融政策等，當?shù)胤康禺a(chǎn)一、二級市場的供求狀況及變化情況，同類物業(yè)的供求情況，當?shù)胤康禺a(chǎn)市場投資主體、消費主體結(jié)構(gòu)情況以及房地產(chǎn)價格走勢等。2022/12/144房地產(chǎn)項目貸款后評價方法和步驟3、收集房地產(chǎn)市場狀況的信息資房地產(chǎn)項目貸款后評價方法和步驟4、根據(jù)掌握的數(shù)據(jù)資料，對項目的各項經(jīng)濟指標進行計算、分析、認證和評價。2022/12/145房地產(chǎn)項目貸款后評價方法和步驟4、根據(jù)掌握的數(shù)據(jù)資料，對項目房地產(chǎn)項目貸款后評價方法和步驟5、比較分析各項指標形成差異的各種原因，說明對同類項目貸款決策和信貸管理的借鑒意義并提出建議。2022/12/146房地產(chǎn)項目貸款后評價方法和步驟5、比較分析各項指標形成差異的房地產(chǎn)項目貸款后評價方法和步驟6、形成后評價報告。注意點：項目貸款后評價需要把握兩個原則：一是獨立性原則，在評價過程中，不受外來干擾，自已動手，不受前面評估報告的影響。二是可信性原則，對項目真實情況客觀公正地進行總結(jié)調(diào)查和評價。

后評價報告中使用的表格，參照附表1-7。

2022/12/147房地產(chǎn)項目貸款后評價方法和步驟6、形成后評價報告。2022/2022/12/1482022/11/30482022/12/1492022/11/30492022/12/1502022/11/30502022/12/1512022/11/30512022/12/1522022/11/30522022/12/1532022/11/30532022/12/1542022/11/3054房地產(chǎn)項目貸款后評價報告格式1、封面：后評價報告名稱，編號、評估時間2、扉頁：參加后評價人員的姓名、單位、職務、職稱等3、目錄：按上述后評價內(nèi)容的章節(jié)排列4、正文：同上5、附件：后評價報告的常用表格、文件等6、封底2022/12/155房地產(chǎn)項目貸款后評價報告格式1、封面：后評價報告名稱，編號、房地產(chǎn)項目貸款后評價案例案例1：

一、項目基本情況介紹：東北某濱海城市的一個房地產(chǎn)項目，項目名稱為新世紀家園，開發(fā)商名稱為хх寶玉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。項目位于XX市濱海廣場周邊，地理位置十分優(yōu)越，周邊配套設施十分完善。項目占地11977平方米，建筑面積72174平方米，由寶玉公司和XX金世紀公司合作開發(fā)，其中金世紀公司主要負責土地拆遷補償費和土地出讓金，寶玉公司負責出資建設。雙方按65%：35%的比例進行建筑面積和土地面積分配，即寶玉公司得建筑面積46913.7平方米，土地面積7785.52平方米。項目已經(jīng)取得“四證”?！队玫匾?guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《土地使用權(quán)證》辦理在金世紀公司名下，《施工許可證》辦理在寶玉公司名下。項目計劃于2002年9月完工，并從2002年4月開始銷售，銷售計劃如下：2002年4月至2002年9月為銷售的第一階段，銷售計劃完成30％；2002年10月至2003年3月為銷售的第二階段，銷售計劃完成70％；2003年4月至2003年9月為銷售的第三階段，銷售計劃完成95％。

2022/12/156房地產(chǎn)項目貸款后評價案例案例1：

一、項目基本情況介紹房地產(chǎn)項目貸款后評價案例案例1：項目的市場定位：戶型以三室二廳雙衛(wèi)和四室兩廳雙衛(wèi)為主，戶型面積在160-300平方米，銷售對象為來XX市投資、渡假和海內(nèi)外及本地的富裕階層，屬高檔住宅小區(qū)。項目總投資估算為43530.68萬元，其中寶玉公司自籌資金5500萬元，計劃向農(nóng)行融資16000萬元，剩余22031萬元用銷售資金來補充。項目評估報告中對本項目的銷售定價為：公寓均價8600元/平方米，公建均價10000元/平方米，在銷售率達到95%時，即可實現(xiàn)銷售收入55791萬元，凈利潤為6158.51萬元，投資利潤率14.33%，內(nèi)部收益率13.04%，靜態(tài)投資回收期2.83年，動態(tài)投資回收期限3.06年，進行不確定分析時，項目保本銷售率78%，保本銷售價格為6031元/平方米。項目對外界不利變化的抵抗能力較強。

2022/12/157房地產(chǎn)項目貸款后評價案例案例1：項目的市場定位：戶型以房地產(chǎn)項目貸款后評價案例案例1：二、項目現(xiàn)狀經(jīng)過有權(quán)審批行審批，XX分行于2002年9月一次性發(fā)放貸款16000萬元，期限二年。借款人從2004年3月開始欠息，共積欠利息1000多萬元，目前貸款形態(tài)四級分類已為呆滯?，F(xiàn)項目主體已全部完工，周邊配套設施正在施工中。因聯(lián)建雙方（金世紀公司、寶玉公司）在項目建設過程中缺乏信任，在以下幾方面產(chǎn)生糾紛，項目沒有按照施工進度在可以具備領取預售許可證的條件下，及時領取商品房預售許可證，項目的銷售市場遲遲未啟動。至2004年12月，項目只收取9戶定金45萬元，尚未有正式的銷售記錄。2022/12/158房地產(chǎn)項目貸款后評價案例案例1：二、項目現(xiàn)狀2022/房地產(chǎn)項目貸款后評價案例案例1：目前項目實際投入資金25158萬元左右（項目評估報告中，土建成本按1500元/平方米計，考慮材料上漲因素，土建成本按1800元/平方米計），主要是：支付寶玉建設有限公司3183萬元、支付施工單位（永嘉建設、渤海建設）7577.9萬元、支付土地款8040萬元、支付設備費3356.6萬元、支付其它費用919萬元、財務費用2081.5萬元。實際項目資金來源為：金世紀公司實際投入4890萬元、寶玉公司自有資金投入1600多萬元、農(nóng)行貸款18650萬元（含存量流動資金貸款2650萬元）。銷售收入轉(zhuǎn)投入建設項目的17000多萬元資金未到位，整個項目資本金比例僅為15％，土建部分尚欠工程款6000多萬元，項目原來的精裝修計劃已放棄。另外，該項目在建設過程中，按照原來的投資總額，尚有資金缺口17000多萬元；考慮企業(yè)多付的財務費用和其它費用，按照原來的投資總額在不考慮精裝修的情況下，尚有資金缺口9000多萬元。2022/12/159房地產(chǎn)項目貸款后評價案例案例1：目前項目實際投入資金2房地產(chǎn)項目貸款后評價案例案例1：在后評價過程中，我們查閱項目的信貸文件、調(diào)查報告、評估報告、貸后管理資料等，對相關(guān)資料進行了收集。按照附表1-7的要求對各項經(jīng)濟指標進行計算分析和認證評價（附表略），并與項目評估報告進行了比較分析，認為該項目失敗的原因主要有以下幾方面：2022/12/160房地產(chǎn)項目貸款后評價案例案例1：在后評價過程中，我們查房地產(chǎn)項目貸款后評價案例案例1：（一）對企業(yè)資信管理不嚴，客戶信用等級評定不真實。XX行對該公司1999年12月發(fā)放的2650萬元流動資金貸款，在2001年3月26日后曾出現(xiàn)逾期和欠息記錄，但XX行在對16000萬元項目貸款進行調(diào)查時，沒有如實陳述這一不良信用記錄，2002年初XX行對該客戶信用等級評定為AAA，沒有做降級處理。2022/12/161房地產(chǎn)項目貸款后評價案例案例1：（一）對企業(yè)資信管理不房地產(chǎn)項目貸款后評價案例案例1：（二）對企業(yè)財務調(diào)查不深入、項目自有資金認定不真實。該企業(yè)原注冊資本1500萬元，其中法人代表XX占90％、XX占5％、XX占5％；2001年10月公司以實物方式增資10500萬元，其增資來源為：寶玉公司投入新世紀家園的在建工程帳面價值5954萬元，經(jīng)評估增值為7157萬元，該部分在建工程大部分為施工企業(yè)墊資；其它為寶玉公司的關(guān)聯(lián)企業(yè)寶玉建設有限公司、寶玉苑大酒店的實物資產(chǎn)，在增資過程中均以三人的名義投入。通過增資粉飾了財務報表，但是上述增資過程和增資來源明顯不符合有關(guān)法律規(guī)定。評估人員只是簡單地陳述金世紀公司、寶玉公司已投入自有資金16240萬元，沒有對金世紀公司、寶玉公司投入本項目建設的資金來源是屬于負債資金還是自有資金進行深入調(diào)查，以實物方式出資的10500萬元不是現(xiàn)金投入。后評價時發(fā)現(xiàn)，目前寶玉公司真正投入該項目的自有資金只有1600多萬元，金世紀公司投入本項目的資金只有4890萬元，與調(diào)查報告陳述兩公司已投入的自有資金相差9750萬元，人為形成資金硬缺口。2022/12/162房地產(chǎn)項目貸款后評價案例案例1：（二）對企業(yè)財務調(diào)查不房地產(chǎn)項目貸款后評價案例案例1：（三）項目市場定位不準確，存在較大的銷售市場風險。評估報告中認為該項目具有較好的地理位置，設計標準較高，銷售前景樂觀，但對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場及周邊物業(yè)銷售沒有深入分析。根據(jù)XX市2004年上半年房地產(chǎn)市場分析報告，該市熱銷的樓盤銷售均價在3000元/平方米上下，主力戶型在100-120平方米；市區(qū)銷售均價在5000元/平方米以上的屬于高檔樓盤，當?shù)厥忻駥Υ祟惛邫n樓盤的市場需求僅為5.3％，高檔樓盤和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)量處于供大于求狀況，本項目的主力戶型在160-300平方米，銷售均價定在7200元/平方米左右，明顯屬于高檔樓盤。2022/12/163房地產(chǎn)項目貸款后評價案例案例1：（三）項目市場定位不準房地產(chǎn)項目貸款后評價案例案例1：（四）項目運作機制不合理。本項目屬于聯(lián)合建設開發(fā)的房地產(chǎn)項目，金世紀公司先從解放軍XX辦事處購置土地，后與寶玉公司聯(lián)合開發(fā)，在信貸資料中涉及三方利益分配的合同、協(xié)議有10余個文本。特別是2000年10月金世紀公司（甲方）與寶玉公司（乙方）簽訂的《聯(lián)合建房協(xié)議書》及補充規(guī)定中，雙方在施工方選擇、建材采購、帳戶資金等方面均實行聯(lián)合共管的方式，法律關(guān)系十分復雜，容易產(chǎn)生經(jīng)濟糾紛。項目的運作成功需要聯(lián)建方、施工方建立良好的協(xié)作關(guān)系，并承擔協(xié)作方的經(jīng)營風險對本項目的影響。2022/12/164房地產(chǎn)項目貸款后評價案例案例1：（四）項目運作機制不合房地產(chǎn)項目貸款后評價案例案例1：本項目的《國有土地使用權(quán)證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《商品房預售許可證》都在金世紀公司名下，只有《建設工程施工許可證》在寶玉公司名下，留下的法律問題較多。事實證明，目前聯(lián)建雙方產(chǎn)生的糾紛，均與當初雙方簽訂的聯(lián)建協(xié)議條款不嚴密導致利益分配不均有關(guān)。實際上，合作開發(fā)的房地產(chǎn)項目的風險較大，《民法通則》第64條、最高院《關(guān)于審理聯(lián)營合同糾紛若干問題的解答》和最高院《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》對合作開發(fā)的房地產(chǎn)項目都有較為明確的解釋；這方面在今后的信貸經(jīng)營中應該審慎介入。2022/12/165房地產(chǎn)項目貸款后評價案例案例1：本項目的《國有土地使用房地產(chǎn)項目貸款后評價案例案例1：（五）經(jīng)營行貸后管理薄弱。一是貸款資金未按貸后管理要求實行按工程進度發(fā)放和封閉運行，貸款一次性發(fā)放到位，任意由企業(yè)調(diào)撥使用。二是風險預警不及時，借款單位的財務管理混亂，年度財務狀況變動較大，特別是所有者權(quán)益中的注冊資本、資本公積科目余額變化較大，經(jīng)營行在貸后檢查報告中均未及時進行深入分析；聯(lián)建雙方在利益分配出現(xiàn)重大糾紛，特別是2004年1月1300萬元貸款出現(xiàn)逾期和2004年3月全部貸款開始出現(xiàn)欠息的情況下，經(jīng)營行均未能按照貸后管理要求及時進行風險預警和上報有關(guān)部門。經(jīng)過后評價后，目前XX行已對相關(guān)責任人進行了處理，對存在的貸款風險提出了一些化解措施。2022/12/166房地產(chǎn)項目貸款后評價案例案例1：（五）經(jīng)營行貸后管理薄謝謝大家！2022/12/167謝謝大家！2022/11/3067房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務培訓房地產(chǎn)項目貸款后評價及其案例分析2005.122022/12/168房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務培訓2005.122022/11/301房地產(chǎn)項目貸款后評價及其案例分析

——總行房地產(chǎn)信貸部業(yè)務監(jiān)管處周文彪樓鐵萍2022/12/169房地產(chǎn)項目貸款后評價及其案例分析

——總行房地產(chǎn)信貸部業(yè)務監(jiān)內(nèi)容提要

●房地產(chǎn)項目貸款后評價概論●房地產(chǎn)項目貸款后評價內(nèi)容●房地產(chǎn)項目貸款后評價方法和步驟●房地產(chǎn)項目貸款后評價報告格式●房地產(chǎn)項目貸款后評價案例2022/12/170內(nèi)容提要

●房地產(chǎn)項目貸款后評價概論2022/11/房地產(chǎn)項目貸款后評價概論●房地產(chǎn)項目貸款后評價問題提出的背景●房地產(chǎn)項目貸款后評價的定義●房地產(chǎn)項目貸款后評價的目的和意義2022/12/171房地產(chǎn)項目貸款后評價概論●房地產(chǎn)項目貸款后評價問題提出的背景房地產(chǎn)項目貸款后評價問題提出的背景●項目貸款管理制度要求—中國農(nóng)業(yè)銀行中長期貸款項目后評價辦法（農(nóng)銀發(fā)[1997]222號）該辦法對中長期貸款后評價的資格及基本內(nèi)容首次作出制度性規(guī)定。但過于簡單，缺乏可操作性?！袊r(nóng)業(yè)銀行固定資產(chǎn)貸款管理辦法（農(nóng)銀發(fā)[2005]10號）該辦法2005年1月出臺，在第八章中對貸后管理及后評價提出了明確要求，提出中長期固定資產(chǎn)貸款實行后評價制度?！袊r(nóng)業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務監(jiān)管辦法（農(nóng)銀發(fā)[2003]387號）該辦法2003年9月出臺，是房地產(chǎn)項目貸款貸后管理的主要辦法，在第六章中對后評價工作提出了原則要求，并設計了后評價表。2022/12/172房地產(chǎn)項目貸款后評價問題提出的背景●項目貸款管理制度要求20房地產(chǎn)項目貸款后評價問題提出的背景●調(diào)查評估和貸后監(jiān)管的需要—房地產(chǎn)項目審批發(fā)放及運作情況目前我行現(xiàn)有房地產(chǎn)法人貸款約2000億元左右，其中大多為項目貸款。截止今年9月，總行自2000年以來約審批同意發(fā)放300多筆房地產(chǎn)項目貸款，涉及金額1000億元以上?？傂忻堪肽晖ㄟ^NOTES要求分行上報一次項目貸款運作情況表，要求每年至少一次上報項目貸款運作情況報告。從部分分行上報的情況來看，一些項目實際運作狀況與初期調(diào)查評估有很大出入，項目運作出現(xiàn)重大風險，有的歸于失敗。出現(xiàn)風險和失敗的原因何在，從總行到分行都沒有進行系統(tǒng)的深入的總結(jié)評價?！康禺a(chǎn)項目貸款的監(jiān)管思路

為了加強項目貸款管理，總行房地產(chǎn)信貸部在2005年房地產(chǎn)信貸工作要點和在上海召開的房地產(chǎn)信貸工作現(xiàn)場會上，都提出房地產(chǎn)項目貸款要建立后評價制度。擬下發(fā)房地產(chǎn)項目貸款后評價的通知，重點對2004年以來總行審批發(fā)放的項目貸款進行后評價

2022/12/173房地產(chǎn)項目貸款后評價問題提出的背景●調(diào)查評估和貸后監(jiān)管的需要房地產(chǎn)項目貸款后評價問題提出的背景●金融機構(gòu)通行的做法—世界銀行世行早在20世紀70年代就開始對其貸款項目進行后評價，現(xiàn)已形成了一整套完整的制度和方法，世界銀行將后評價的英文名稱為“Audit”（其直譯為審計），由此可見后評價在世行中地位。按世行的評價方法，一般投資項目的后評價分兩個階段進行，一是在項目貸款發(fā)放完畢后，由該項目貸款的銀行主管人員編制“項目完成報告”；二是由董事局主席指定專職董事負責的“業(yè)務評議局”對項目進行全面綜合的評價?！袊ㄔO銀行建設銀行早在1995年9月就建立了項目貸款后評價實施辦法。后評價內(nèi)容主要包括借款人資信和生產(chǎn)經(jīng)營狀況分析、貸款使用和項目建設實施情況分析、借款人財務效益評價、銀行效益及風險評價?！獓议_發(fā)銀行開發(fā)銀行也較早地建立了項目貸款后評價制度。2001年4月出臺的國家開發(fā)銀行項目貸款后評價辦法中，要求在項目貸款發(fā)放結(jié)束后三年，各有關(guān)主管部門要分別形成《項目貸款后評價報告》，并由稽核部門進行復核和評價；每年下達后評價年度計劃；后評價成果作為責任人業(yè)績考核的基礎材料之一。2022/12/174房地產(chǎn)項目貸款后評價問題提出的背景●金融機構(gòu)通行的做法202房地產(chǎn)項目貸款后評價的定義●項目管理的生命周期理論根據(jù)項目管理的生命周期理論，因項目生命周期各階段的不同特點，項目評價可以分為三部分內(nèi)容：即項目前評價（項目評估）、項目中評價、項目后評價。由于這三個階段項目管理內(nèi)容和側(cè)重點不同，其項目評價內(nèi)容也不同。2022/12/175房地產(chǎn)項目貸款后評價的定義●項目管理的生命周期理論2022/房地產(chǎn)項目貸款后評價的定義●房地產(chǎn)項目貸款后評價的含義房地產(chǎn)項目貸款后評價是指對貸款到期安全收回或到期未能正常收回后，有關(guān)人員對房地產(chǎn)項目貸款從調(diào)查、評估、決策、貸后管理等過程進行全面分析評價的一種方式，是項目貸款管理周期的重要組成部分，也是項目貸款貸后管理的一個組成部分。它的主要著眼點在于，根據(jù)信貸資金的“三性”原則（流動性、安全性、效益性），判斷項目貸款的清償能力，及項目評估時對項目投資風險（財務風險、經(jīng)營風險等）的預測準確性、風險規(guī)避措施的實施效果等。

2022/12/176房地產(chǎn)項目貸款后評價的定義●房地產(chǎn)項目貸款后評價的含義202房地產(chǎn)項目貸款后評價的定義●房地產(chǎn)項目貸款后評價的特點房地產(chǎn)項目貸款后評價有其內(nèi)在的規(guī)律和特點，在原理、作用和實施步驟上都有別于項目評估。其特點主要是：

—現(xiàn)實性項目貸款后評價分析的是項目實際情況，是項目完工或銷售完畢后的一定時期內(nèi)，根據(jù)企業(yè)的實際經(jīng)營結(jié)果或根據(jù)項目的實際情況重新預測的數(shù)據(jù)，而項目評估是依據(jù)歷史和經(jīng)驗性資料，對項目的前瞻性的一種預測?！嫘栽谶M行項目評價時，既要分析其投資過程，又要分析經(jīng)營實施過程。不僅要分析項目投資經(jīng)濟效益，而且要分析其經(jīng)營管理，發(fā)掘項目的潛力?！剿餍皂椖亢笤u價要分析企業(yè)現(xiàn)狀，發(fā)現(xiàn)問題并探索未來的發(fā)展方向，因而要求項目后評價人員具有較高的素質(zhì)和創(chuàng)造性，把握影響項目的主要因素，并提出切實可行的改進措施。2022/12/177房地產(chǎn)項目貸款后評價的定義●房地產(chǎn)項目貸款后評價的特點202房地產(chǎn)項目貸款后評價的定義●項目評估與后評價的區(qū)別—在項目管理周期中所處在的階段不同項目評估屬于項目管理中的前期，后評價則是項目管理的延伸?！容^的標準不同項目評估是依據(jù)國家有關(guān)部門頒布的定額標準、參數(shù)或過去經(jīng)驗數(shù)據(jù)來衡量建設項目的準入標準。后評價雖然也參照有關(guān)定額標準和國家參數(shù)，但它主要是直接與項目評估的預測情況或國內(nèi)外其它同類項目的有關(guān)情況進行對比，檢測項目的實際情況與預測情況的差距，并分析其產(chǎn)生的原因，提出改進措施?！饔貌煌椖吭u估主要是幫助銀行用于信貸決策，項目后評價主要提高銀行的信貸決策水平?！u價的內(nèi)容不同項目評估的主要內(nèi)容是項目的建設條件、投資環(huán)境、技術(shù)方案等，項目后評價則是對上述內(nèi)容的再評價，以及對項目的貸后管理、貸款的綜合效益進行總結(jié)和回顧。2022/12/178房地產(chǎn)項目貸款后評價的定義●項目評估與后評價的區(qū)別2022/房地產(chǎn)項目貸款后評價的目的和意義●存在的認識問題從目前我國的情況看，人們對項目評價問題多集中在前評估上，對中評價和后評價則看的不是很重。目前主要存在兩種問題：一是項目后評價無用論，認為開展此項工作會占用大量的工作時間和必要費用，與項目評估相比不能產(chǎn)生效益；二是認為開展后評價是自我揭丑，是對前面項目評估的自我否定。

2022/12/179房地產(chǎn)項目貸款后評價的目的和意義●存在的認識問題2022/1房地產(chǎn)項目貸款后評價的目的和意義●后評價的核心是“溫故而知新”，就是總結(jié)過去，吸收經(jīng)驗，汲取教訓，得到啟示，指導未來?！_展房地產(chǎn)項目貸款后評價，可以及時發(fā)現(xiàn)在貸款調(diào)查、評估、決策、貸后管理等過程中的問題，總結(jié)貸款準入、管理的經(jīng)驗教訓，為我行調(diào)整信貸政策、改進和完善項目貸款管理提供借鑒?！_展房地產(chǎn)項目貸款后評價，可以進一步增強項目評估人員的責任感，促使評估人員努力做好本職工作，提高房地產(chǎn)項目貸款的決策管理水平?！_展房地產(chǎn)項目貸款后評價，可以進一步加深銀企合作關(guān)系，挖掘合作潛力，提高銀行的綜合收益。2022/12/180房地產(chǎn)項目貸款后評價的目的和意義●后評價的核心是“溫故而知新房地產(chǎn)項目貸款后評價的目的和意義

資料：20世紀70年代末，英國海外開發(fā)署對全世界24個多邊金融機構(gòu)的評價系統(tǒng)進行了專門的研究，研究表明項目后評價是一種全新的并迅速發(fā)展的活動，當時所調(diào)查的24個組織每年花費3600萬美元用于后評價，而同期的資金總投入約為210億美元，即評價費用約占同期總投資的0.17％。同時也為促進當?shù)氐纳鐣徒?jīng)濟發(fā)展起到了巨大的作用。2022/12/181房地產(chǎn)項目貸款后評價的目的和意義資料：20世紀70年房地產(chǎn)項目貸款后評價內(nèi)容●借款人資信評價

●項目實施后評價

●項目財務效益后評價●項目貸款審批內(nèi)容執(zhí)行情況分析、項目監(jiān)管過程中存在的問題及貸款安全性分析●貸款的綜合效益分析●總結(jié)與評價2022/12/182房地產(chǎn)項目貸款后評價內(nèi)容●借款人資信評價2022/11/3借款人資信評價主要調(diào)查分析借款人的財務狀況、償債能力，借款人和經(jīng)營者有否發(fā)生不利于銀行貸款安全的行為；調(diào)查分析借款人的信用狀況、信用等級、還本付息等情況。如調(diào)查分析借款人在貸款期內(nèi)有否發(fā)生財務報表不真實，股東變更、公司章程修改、實收資本變動，對外重大投資或?qū)ν獯箢~擔保等重大事項，借款人和經(jīng)營者有否發(fā)生不利于我行貸款安全的行為等。2022/12/183借款人資信評價主要調(diào)查分析借款人的財務狀況、償債能力，借款人借款人資信評價具體來說，對借款人財務狀況及償債能力評價主要包括：●評價借款人在項目經(jīng)營期內(nèi)的總資產(chǎn)、總負債、所有者權(quán)益、存貨、應收帳款、預收帳款、銀行借款、對外擔保及其它或有負債的規(guī)模、構(gòu)成和增減變動情況，據(jù)此判斷借款人的財務報表真實性及財務處理的合理性、準確性。計算的指標主要是：資產(chǎn)負債率、流動比率、速動比率、存貨周轉(zhuǎn)率。

●評價借款人在項目經(jīng)營期內(nèi)的銷售收入、凈利潤、現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出等，據(jù)此評價借款的人盈利能力、償債能力和支付能力。計算的指標主要是：銷售利潤率、總資產(chǎn)利潤率、凈資產(chǎn)利潤率、凈現(xiàn)金流量。2022/12/184借款人資信評價具體來說，對借款人財務狀況及償債能力評價主要包借款人資信評價另外，還可以用以下幾個財務指標進行補充評價：●預收帳款存貨比率＝（預收帳款/存貨）×100％在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，存貨、預收帳款分別在流動資產(chǎn)和流動負債中占有較大比重，且預收帳款多以存貨來償付，預收帳款存貨比可反映企業(yè)預售和生產(chǎn)的配合狀況。如果預收帳款存貨比太小，說明企業(yè)的預售情況不佳，主要靠自有資金和融資性債務組織生產(chǎn)。如果預收帳款存貨比過大，說明企業(yè)的生產(chǎn)跟不上銷售，有可能不能如約以完成開發(fā)的物業(yè)償付預收帳款，或說明企業(yè)將預收帳款挪作他用。2022/12/185借款人資信評價另外，還可以用以下幾個財務指標進行補充評價：2借款人資信評價●存貨占流動資產(chǎn)比重＝（存貨/流動資產(chǎn)）×100％●預收帳款占流動負債比重＝（預收帳款/流動負債）×100％這兩個指標都屬于結(jié)構(gòu)比重指標，可以反映未來的獲利能力和銷售水平。2022/12/186借款人資信評價●存貨占流動資產(chǎn)比重＝（存貨/流動資產(chǎn)）×10借款人資信評價對借款人在貸款期內(nèi)的信用狀況、信用等級、還本付息等情況的調(diào)查分析：評價指標主要是貸款付息率、到期貸款收回率、存貸比率、銷售歸行率。累計收回貸款金額其中：到期貸款收回率＝———————————×100％貸款總金額企業(yè)在銀行存款存貸比率＝————————————×100％企業(yè)在銀行貸款2022/12/187借款人資信評價對借款人在貸款期內(nèi)的信用狀況、信用等級、還本付借款人資信評價對房地產(chǎn)項目的市場分析是做好項目后評價工作的基礎，通過對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場過去幾年的回顧，可以判斷項目評估報告中對市場預測的準確性。房地產(chǎn)市場預測的核心是房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品市場前景的估計，主要有以下內(nèi)容：—國民經(jīng)濟發(fā)展趨勢預測—產(chǎn)業(yè)政策所帶來影響的預測—市場需求預測—銷售前景預測—房地產(chǎn)生命周期預測—供給能力預測—市場價格走向預測—市場競爭情況預測具體操作時，可以了解項目評估時，銷預售計劃是否得到執(zhí)行；過去幾年當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展和房地產(chǎn)市場發(fā)展的真實情況；SWOT分析中同類項目對本項目市場前景的實際威脅情況；本項目在當?shù)氐恼鎸嵤袌龈偁帬顩r。

2022/12/188借款人資信評價對房地產(chǎn)項目的市場分析是做好項目后評價工作的基項目實施后評價核實項目建設中的主要技術(shù)經(jīng)濟指標；核實工程項目進度、項目營銷方案和銷售計劃執(zhí)行情況；核實項目實際總投資、資金來源和使用情況；并與項目評估報告進行比較，分析形成差異的原因。

2022/12/189項目實施后評價核實項目建設中的主要技術(shù)經(jīng)濟指標；核實工程項目項目實施后評價具體來說，主要包括：●核實項目建設中的主要技術(shù)經(jīng)濟指標。主要是總建筑面積、分類建筑面積、綠化率、建筑密度、容積率等；如果超規(guī)劃許可證中的技術(shù)經(jīng)濟指標的，借款人有否到當?shù)爻且?guī)部門辦理變更手續(xù)。國家規(guī)定：建設工程規(guī)劃許可證中核定的建筑面積與辦理竣工驗收手續(xù)時核定的建筑面積允許有±3％的誤差?！窈藢嶍椖抗こ绦蜗筮M度與投資進度是否相符，項目建設條件的實際落實情況?！窈藢嶍椖繝I銷方案和銷售計劃執(zhí)行情況，說明項目的市場價格定位、物業(yè)檔次、戶型設計、功能結(jié)構(gòu)、銷售對象是否符合當?shù)氐氖袌鲂枨?，銷售計劃是否按評估報告中的計劃進行。

2022/12/190項目實施后評價具體來說，主要包括：2022/11/3023項目實施后評價●核實項目實際總投資，主要是：前期工程費用、基礎設施建設費用、建安工程費用、公建配套費用、財務費用、管理費用、銷售費用、其它費用、不可預見費用；●核實資金來源情況及比例，主要是：項目資本金實際到位情況、銀行借款、預收帳款轉(zhuǎn)投入的真實情況；●核實項目資金使用情況，資金使用是否與項目投資計劃、項目形象進度相銜接，用款計劃安排是否與資金來源適應；以上要求與項目評估報告中的概（預）算數(shù)據(jù)進行比較，分析形成差異的原因。

2022/12/191項目實施后評價●核實項目實際總投資，主要是：前期工程費用、基項目財務效益后評價財務效益后評價其關(guān)鍵點是根據(jù)企業(yè)財務報表和項目實施情況測算項目真實的現(xiàn)金流入量和現(xiàn)金流出量?？梢栽O定兩類指標：一類是反映項目實際財務成果的指標，主要是：實際投資利潤率、實際凈現(xiàn)金流量、實際內(nèi)部收益率、實際財務凈現(xiàn)值、實際貸款償還期等。實際利潤總額實際投資利潤率＝——————————×100％實際投資總額

n實際財務內(nèi)部收益率計算公式：∑(CI-CO)t(1+FIRR)-t=0t=1式中：CI—現(xiàn)金流入量；CO—現(xiàn)金流出量（CI-CO）t—第t期的凈現(xiàn)金流量；

n—開發(fā)經(jīng)營期（開發(fā)期與經(jīng)營期之和）。財務內(nèi)部收益率可采用試差法求取。

2022/12/192項目財務效益后評價財務效益后評價其關(guān)鍵點是根據(jù)企業(yè)財務報表和項目財務效益后評價在房地產(chǎn)項目評估報告中，一般采用按季度編制的企業(yè)財務報表，其（CI-CO）t計算也以季度為準。因此計算出的財務內(nèi)部收益率應換算為以年為單位的財務內(nèi)部收益率，換算公式為：FIRR年＝[（1＋FIRR季）４－１]×100％

n實際財務凈現(xiàn)值（FNPV）：∑(CI-CO)t(1+ic)-tt=1實際貸款償還期：Pd=（貸款償還后開始出現(xiàn)盈余期數(shù)—開始貸款期數(shù)）＋（上期償還貸款額/當期可用于還款的資金額）實際計算時可以采用資金來源與運用表或貸款還本付息計算表進行計算。

2022/12/193項目財務效益后評價在房地產(chǎn)項目評估報告中，一般采用按季度編制項目財務效益后評價另一類是反映財務效益前后評價的偏離度指標，主要是：實際投資利潤率變化率、實際內(nèi)部收益率變化率、實際凈現(xiàn)值變化率、實際貸款償還期變化率。計算公式：實際投資利潤率—評估時投資利潤率實際投資利潤率變化率＝—————————————————×100％評估時投資利潤率其它指標的計算方式類似。

2022/12/194項目財務效益后評價另一類是反映財務效益前后評價的偏離度指標，項目財務效益后評價注意點：有些項目本身無償債能力，但是整個企業(yè)的信譽好、償債能力強，使貸款按期歸還；有時雖然項目有償債能力，但企業(yè)整體信譽較差、負債高、償債能力弱、本項目產(chǎn)生的現(xiàn)金流被移用于其它方面，致使到期貸款無法歸還。因此，在分析項目財務效益的同時，也要對企業(yè)的整體償債能力進行分析，特別是存量貸款的還貸情況。2022/12/195項目財務效益后評價注意點：有些項目本身無償債能力，但是整個企項目貸款審批內(nèi)容執(zhí)行情況分析、項目監(jiān)管過程中存在的問題及貸款安全性分析對項目貸款審批內(nèi)容執(zhí)行情況分析、項目監(jiān)管過程中存在的問題分析，主要從項目資金支付使用和預銷售資金回籠兩方面進行分析。對貸款安全性分析，是在貸款還沒有安全收回的情況下進行的一種安全性后評價，主要是對貸款的保全措施進行評價，如第二還款來源是否充足、貸款手續(xù)是否完整等。在對項目貸款審批內(nèi)容執(zhí)行情況分析、項目監(jiān)管過程中存在的問題及貸款安全性分析的基礎上，還要提出加快貸款收回、控制和化解風險的建議和措施。2022/12/196項目貸款審批內(nèi)容執(zhí)行情況分析、項目監(jiān)管過程中存在的問題及貸款貸款的綜合效益分析具體分析貸款進入后，給銀行帶來的利息收入、按揭貸款、日均存款、銀行卡等業(yè)務；具備條件的也可以運用客戶盈利能力分析法進行貸款風險定價回顧。2022/12/197貸款的綜合效益分析具體分析貸款進入后，給銀行帶來的利息收入、總結(jié)與評價總結(jié)項目評估、信貸決策及貸后管理的經(jīng)驗和教訓，提出相應的政策建議。2022/12/198總結(jié)與評價總結(jié)項目評估、信貸決策及貸后管理的經(jīng)驗和教訓，提出幾點啟示通過房地產(chǎn)項目貸款后評價，我們會得到一些有益的經(jīng)驗：●項目評估時對市場分析的準確性把握。行業(yè)分析是信貸管理的基礎，市場分析準確與否對項目的成敗至關(guān)重要，直接關(guān)系到項目評估數(shù)據(jù)的準確性。目前市場分析是我行房地產(chǎn)信貸業(yè)務的薄弱環(huán)節(jié)，常被人忽視。前幾年我行房地產(chǎn)貸款出現(xiàn)問題，許多是當時項目評估時對當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場分析判斷不準造成的。在項目后評價時，通過回顧當?shù)剡^去幾年房地產(chǎn)市場供求狀況、項目本身的銷售情況以及當?shù)赝愇飿I(yè)的經(jīng)營情況，可以判斷項目評估報告時對市場預測的準確性及項目市場定位的合理性。常見的房地產(chǎn)市場分析思路主要是現(xiàn)狀類推法，通過對過去幾年及當前整個市場現(xiàn)狀的定量分析，并假設未來幾年的市場條件仍將繼續(xù)，推導出未來幾年的房地產(chǎn)市場趨勢。因此，通過后評價不僅可以檢驗項目評估時的市場分析的準確性，也可以為今后開展類似項目貸款評估時積累一些市場分析資料和提高市場分析水平。2022/12/199幾點啟示通過房地產(chǎn)項目貸款后評價，我們會得到一些有益的經(jīng)驗：幾點啟示●檢驗項目評估中采集數(shù)據(jù)的準確性。項目評估時一般是在假設條件下對借款人和項目未來的經(jīng)營收益進行預測，通過大量的項目后評價可以有效把握房地產(chǎn)行業(yè)的投資規(guī)律，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流規(guī)律，該行業(yè)總體財務及比率標準，準確判斷單個企業(yè)的財務狀況在行業(yè)中的地位，對今后項目評估參數(shù)的修正具有指導意義。對于單個項目來說，后評價時對該項目的真實情況回顧并與項目評估報告比較，也可以得出建安費用變化、利率、銷售價格、開發(fā)周期等到底哪一個對項目投資效益最為敏感。2022/12/1100幾點啟示●檢驗項目評估中采集數(shù)據(jù)的準確性。項目評估時一般是在么么么么方面Sds絕對是假的么么么么方面Sds絕對是假的幾點啟示●指導經(jīng)營行更好地開展貸后管理。房地產(chǎn)項目貸后管理的著力點要抓住項目建設期和銷售期兩個環(huán)節(jié)對項目資金使用、銷（預）售款回籠進行重點監(jiān)管，通過大量的后評價可以較為準確地發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的投資規(guī)律，房地產(chǎn)企業(yè)和項目資金使用進度以及預銷售款回籠時間，對經(jīng)營行制定更加合理的貸后管理方案具有指導意義。2022/12/1102幾點啟示●指導經(jīng)營行更好地開展貸后管理。房地產(chǎn)項目貸后管理的幾點啟示資料：對于建安成本，在工程開始時其費用的增長是緩慢的，甚至因為工程墊資，在工程開始時開發(fā)商根本不需要支付建安工程款，人們經(jīng)過大量的調(diào)查，當達到合同工期的60％時，這種增長速度達到峰值，對于一個項目來講，40％的建安成本發(fā)生在建設期中部，而不是我們在項目評估時假設的勻速支付，即工程進行到一半時，建設費用也支付到一半。（見下表）2022/12/1103幾點啟示資料：對于建安成本，在工程開始時其費用的增長是緩慢幾點啟示2022/12/1104幾點啟示2022/11/3037幾點啟示而對于一些滾動開發(fā)的房地產(chǎn)項目（例如成片開發(fā)或大型房地產(chǎn)開發(fā)項目中，工程一部分已經(jīng)出售而另一部分還未完工），通過后評價可以更精確地得出項目的現(xiàn)金流入、流出的時間和數(shù)量，從而為項目資金貸后監(jiān)管提供思路。2022/12/1105幾點啟示而對于一些滾動開發(fā)的房地產(chǎn)項目（例如成片開發(fā)或大型房房地產(chǎn)項目貸款后評價方法和步驟●項目后評價方法—前后對比法：將項目貸款評估報告的預測結(jié)論與項目的實際運行結(jié)果進行定性和定量的比較，發(fā)現(xiàn)變化，分析原因。

2022/12/1106房地產(chǎn)項目貸款后評價方法和步驟●項目后評價方法2022/11房地產(chǎn)項目貸款后評價方法和步驟—有無對比法：將貸款項目實際發(fā)生的情況與若無此項目可能發(fā)生的情況進行對比，以度量項目的真實影響和作用，對比的重點是要分清項目作用的影響與項目以外作用的影響，它主要有用于項目的效益評價和影響評價中。2022/12/1107房地產(chǎn)項目貸款后評價方法和步驟—有無對比法：將貸款項目實際發(fā)房地產(chǎn)項目貸款后評價方法和步驟—目標樹—邏輯框架法：它是由美國國際發(fā)展署于1970年提出的一種開發(fā)項目的工具，用于項目的規(guī)劃、實施、監(jiān)督和評價，它可以用來總結(jié)一個項目的諸多因素之間的因果關(guān)系，該方法有助于評價者“思考和策劃”側(cè)重于分析項目的運作，如項目的對象、目的、進行時間和方式等。2022/12/1108房地產(chǎn)項目貸款后評價方法和步驟—目標樹—邏輯框架法：它是由美房地產(chǎn)項目貸款后評價方法和步驟房地產(chǎn)項目貸款后評價主要采用“前后對比法”。其主要步驟如下：1、確定評價對象，落實評價人員。每一個項目評價人員至少為2人，確定1人為評價負責人，評估人員要實行回避制度，不宜參加自己評估項目的后評價。

2022/12/1109房地產(chǎn)項目貸款后評價方法和步驟房地產(chǎn)項目貸款后評價主要采用“房地產(chǎn)項目貸款后評價方法和步驟2、查閱項目的信貸文件、調(diào)查報告、評估報告，貸后管理資料，企業(yè)帳戶監(jiān)管資料；走訪項目承貸主體（企業(yè)）和項目現(xiàn)場，收集貸款發(fā)放前后的各項數(shù)據(jù)，掌握第一手資料，主要是承貸主體的財務財務報表，項目銷售情況資料。2022/12/1110房地產(chǎn)項目貸款后評價方法和步驟2、查閱項目的信貸文件、調(diào)查報房地產(chǎn)項目貸款后評價方法和步驟3、收集房地產(chǎn)市場狀況的信息資料，主要是貸款期內(nèi)國家經(jīng)濟發(fā)展變化情況，包括國家有關(guān)產(chǎn)業(yè)政策、經(jīng)濟政策、稅收政策、金融政策等，當?shù)胤康禺a(chǎn)一、二級市場的供求狀況及變化情況，同類物業(yè)的供求情況，當?shù)胤康禺a(chǎn)市場投資主體、消費主體結(jié)構(gòu)情況以及房地產(chǎn)價格走勢等。2022/12/1111房地產(chǎn)項目貸款后評價方法和步驟3、收集房地產(chǎn)市場狀況的信息資房地產(chǎn)項目貸款后評價方法和步驟4、根據(jù)掌握的數(shù)據(jù)資料，對項目的各項經(jīng)濟指標進行計算、分析、認證和評價。2022/12/1112房地產(chǎn)項目貸款后評價方法和步驟4、根據(jù)掌握的數(shù)據(jù)資料，對項目房地產(chǎn)項目貸款后評價方法和步驟5、比較分析各項指標形成差異的各種原因，說明對同類項目貸款決策和信貸管理的借鑒意義并提出建議。2022/12/1113房地產(chǎn)項目貸款后評價方法和步驟5、比較分析各項指標形成差異的房地產(chǎn)項目貸款后評價方法和步驟6、形成后評價報告。注意點：項目貸款后評價需要把握兩個原則：一是獨立性原則，在評價過程中，不受外來干擾，自已動手，不受前面評估報告的影響。二是可信性原則，對項目真實情況客觀公正地進行總結(jié)調(diào)查和評價。

后評價報告中使用的表格，參照附表1-7。

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