地產(chǎn)公司住宅類項(xiàng)目示范區(qū)設(shè)計(jì)指引

業(yè)務(wù)板塊設(shè)計(jì)工程管理文件名稱中國金茂住宅類項(xiàng)目示范區(qū)設(shè)計(jì)指引文件編號JMHQ-YF-ZY-19發(fā)布日期2015年10月16日中國金茂住宅類項(xiàng)目示范區(qū)設(shè)計(jì)指引目的為了提高公司住宅類項(xiàng)目示范區(qū)建設(shè)水平，縮短建設(shè)周期，控制建設(shè)成本，促進(jìn)項(xiàng)目銷售，在規(guī)范示范區(qū)建設(shè)的同時(shí)，提高綜合效益，展示企業(yè)形象，特制定本設(shè)計(jì)指引。適用范圍本指引適用于中國金茂控股集團(tuán)有限公司及其境內(nèi)外全資機(jī)構(gòu)的住宅類項(xiàng)目示范區(qū)建設(shè)，各產(chǎn)品線通用；不適用于酒店類、商業(yè)綜合體類、一級開發(fā)類等項(xiàng)目；中國金茂控股的投資企業(yè)通過股東會或董事會等貫徹本指引。職責(zé)1產(chǎn)品管理中心負(fù)責(zé)本指引的制定、修訂、解釋。負(fù)責(zé)共享公司經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。2各單位：2.1負(fù)責(zé)依照本指引進(jìn)行示范區(qū)設(shè)計(jì)。2.2負(fù)責(zé)在示范區(qū)設(shè)計(jì)過程中對產(chǎn)品管理中心進(jìn)行意見反饋。名詞解釋1.示范區(qū)為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目營銷和企業(yè)形象展示而建造的室內(nèi)外展示和體驗(yàn)空間。示范區(qū)包括以下部分：示范前區(qū)、售樓處、樣板示范區(qū)等。2.售樓處示范區(qū)的核心建筑。是項(xiàng)目和企業(yè)形象展示的主要空間，也是項(xiàng)目銷售的實(shí)際場所。售樓處一般利用臨時(shí)建筑或永久建筑設(shè)置，優(yōu)先考慮利用永久建筑設(shè)置。通常情況，售樓處為獨(dú)立建筑，層數(shù)不超過2層。3.示范前區(qū)從示范區(qū)主入口至售樓處的全部室外空間。示范前區(qū)包括主入口、停車場、迎賓景觀區(qū)等。4.樣板示范區(qū)售樓處后部的全部室內(nèi)外空間，主要用于體驗(yàn)與項(xiàng)目相關(guān)的室內(nèi)外空間感受，樣板示范區(qū)包括樣板房及景觀示范區(qū)。景觀示范區(qū)同時(shí)兼做銷售室外活動場地。5.樣板房按項(xiàng)目的某個(gè)單元或戶型的實(shí)際尺寸建設(shè)的包含精裝修和家具配飾等在內(nèi)的樣板建筑。樣板房分為在項(xiàng)目現(xiàn)場的實(shí)景樣板房或臨時(shí)搭建的樣板房。6.看房通道售樓處至樣板房的往返路徑及兩側(cè)景觀。7.精神堡壘位于到達(dá)示范區(qū)的必由之路上，靠近示范區(qū)入口設(shè)置的高大醒目標(biāo)識。政策1.示范區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)1.1示范區(qū)規(guī)劃選址原則交通便利，入口設(shè)置便于客戶直接到達(dá)。周邊環(huán)境優(yōu)美，注重對紅線外市政綠化的改造及外圍氛圍營造，避免不利因素影響項(xiàng)目品質(zhì)。充分利用外部優(yōu)質(zhì)資源，盡可能“鄰為我用，近用遠(yuǎn)借”。滿足分期開發(fā)要求，盡量延長使用周期，在項(xiàng)目銷售周期內(nèi)循環(huán)使用或多項(xiàng)目共用。與后期施工互不影響，優(yōu)先選擇非地庫區(qū)域，提前預(yù)留看房通道，提前考慮示范區(qū)內(nèi)市政管線預(yù)留。優(yōu)先落實(shí)市政管線與示范區(qū)的關(guān)系：盡量避免管線施工對示范區(qū)的影響，提前進(jìn)行管線施工或者預(yù)留，避免后期返工。1.2示范區(qū)組成廣義示范區(qū)由示范外區(qū)+示范區(qū)構(gòu)成。示范外區(qū)包括城市道路標(biāo)識引導(dǎo)、紅線外景觀；示范區(qū)包括示范前區(qū)、售樓處和樣板示范區(qū)。1）城市道路標(biāo)識引導(dǎo)：通常會包含通往示范區(qū)方向的主要交通道路兩側(cè)的道旗、標(biāo)志標(biāo)牌。如設(shè)置道旗，至少應(yīng)在示范區(qū)主要出入口所在道路上設(shè)置，其最小設(shè)置長度為以靠近示范區(qū)主要出入口的兩個(gè)主要交叉路口為端點(diǎn)的路段。標(biāo)志標(biāo)牌通常設(shè)置在通往示范區(qū)的主要道路的起始點(diǎn)或轉(zhuǎn)折點(diǎn)等需要重點(diǎn)引導(dǎo)的位置。標(biāo)志標(biāo)牌應(yīng)醒目簡潔，重點(diǎn)突出，內(nèi)容應(yīng)標(biāo)注項(xiàng)目名稱（logo），到達(dá)途徑提示及距示范區(qū)距離等關(guān)鍵性內(nèi)容。2）紅線外景觀：包括示范區(qū)周邊市政綠化帶、需改造的市政人行鋪裝路、精神堡壘/引導(dǎo)標(biāo)識牌、移動樹箱花箱等（需與市政等相關(guān)部門充分溝通）。3）示范前區(qū)：包括主入口、停車場及迎賓景觀區(qū)。主入口通常包含大門、入口噴泉（主景樹）、項(xiàng)目logo景墻及門衛(wèi)組成；停車場為體現(xiàn)項(xiàng)目人文關(guān)懷，應(yīng)考慮設(shè)置1~2個(gè)殘疾人車位；迎賓景觀區(qū)為進(jìn)入大門后至售樓處入口之間的所有區(qū)域，包括特色種植、鋪裝、動態(tài)水景、小品等，應(yīng)凸顯項(xiàng)目品質(zhì)及定位。4）樣板示范區(qū)：包括景觀示范區(qū)及樣板房。景觀示范區(qū)包括室外休息區(qū)、看房通道及室外活動場地。1.3示范區(qū)規(guī)模示范區(qū)規(guī)模大小應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的整體定位、市場營銷策略以及開發(fā)進(jìn)度等因素結(jié)合前期資金投入情況決定。項(xiàng)目公司可根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃特點(diǎn)予以內(nèi)容和面積上的調(diào)整。原則上，示范區(qū)總用地面積不宜超過15000平方米，售樓處建筑面積不宜超過1500平方米，室外活動場地建議不少于500平方米，停車位建議為30個(gè)。1.4示范區(qū)流線示范區(qū)流線主要有客人流線及員工及后勤流線；應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注客人流線。客人流線設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)注意流線便捷而閉合；主題要明確；銜接流暢；強(qiáng)調(diào)體驗(yàn)。遇重大活動時(shí)，應(yīng)注意集中人群的安全疏散。2．售樓處設(shè)計(jì)2.1售樓處功能空間組成售樓處功能空間分為面客區(qū)及員工后勤區(qū)，二者相對獨(dú)立，通常設(shè)兩個(gè)聯(lián)系通道，聯(lián)系通道應(yīng)方便員工通行且限制客戶出入員工后勤區(qū)。2.2售樓處面客區(qū)組成面客區(qū)包括前臺接待區(qū)、沙盤展示區(qū)、工法展示區(qū)、初步洽談區(qū)、深度洽談區(qū)、簽約室、財(cái)務(wù)室、水吧臺、視頻影音室、VIP室、兒童活動區(qū)、合作媒體/銀行、客戶衛(wèi)生間等。必設(shè)功能區(qū)（紅色區(qū)域）：前臺接待區(qū)：靠近售樓處入口設(shè)置，接待臺提供4~5個(gè)工位。沙盤講解區(qū)：分為區(qū)域沙盤區(qū)及項(xiàng)目沙盤區(qū)。區(qū)域沙盤一般采用電子沙盤，置于沙盤區(qū)墻面；項(xiàng)目沙盤為銷售現(xiàn)場核心空間，位置需醒目，空間需大氣。初步洽談區(qū)：銷售人員在此與客戶初步溝通，了解客戶基本情況，作為室內(nèi)臨時(shí)活動場地，室內(nèi)活動家具應(yīng)便于移動。深度洽談區(qū)：銷售人員在此與客戶進(jìn)一步溝通，了解客戶是否為意向客戶以及客戶購買需求。簽約室：銷售合同簽署地點(diǎn)。配備必要辦公設(shè)備及家具。財(cái)務(wù)室：位置應(yīng)相對安全，財(cái)務(wù)辦公區(qū)域應(yīng)獨(dú)立。VIP室：位置應(yīng)相對獨(dú)立。水吧臺：提供多種飲料供應(yīng)，位置靠近初步/深度洽談區(qū)?？蛻粜l(wèi)生間：女衛(wèi)2個(gè)廁位；男衛(wèi)2個(gè)廁位，2個(gè)小便斗；設(shè)殘疾人衛(wèi)生間?？蛇x功能區(qū)：工法展示區(qū)：重點(diǎn)項(xiàng)目采用材料及工法。如項(xiàng)目為毛坯銷售，此部分內(nèi)容可酌情選用。兒童活動區(qū)：根據(jù)項(xiàng)目客群特點(diǎn)，由營銷確認(rèn)此區(qū)域是否單獨(dú)設(shè)置。視頻影音室：根據(jù)營銷要求設(shè)置，一般位于前臺接待區(qū)附近，偏重于全方位展示企業(yè)實(shí)力及特色，室內(nèi)空間應(yīng)符合視距要求。合作媒體/銀行：如面積緊張，此部分區(qū)域可結(jié)合洽談、簽約室等區(qū)域設(shè)置?？臻g名稱必選可選參考面積（㎡)面客區(qū)前臺接待區(qū)●110沙盤區(qū)區(qū)域沙盤講解區(qū)●150項(xiàng)目沙盤講解區(qū)初步洽談區(qū)●120深入洽談區(qū)●90VIP室●40簽約室●15財(cái)務(wù)室●15衛(wèi)生間殘衛(wèi)●5男衛(wèi)●15女衛(wèi)●15視聽室●40工法材料展示區(qū)●40兒童活動區(qū)●20合作媒體/銀行●15面客區(qū)典型平面（以望京金茂府）面客區(qū)典型平面（以望京金茂府）2.3售樓處員工后勤區(qū)組成員工后勤區(qū)包括營銷總監(jiān)辦公室、甲方營銷部辦公室、營銷代理辦公室、大會議室、營銷儲藏室、營銷檔案室、物業(yè)經(jīng)理辦公室、物業(yè)辦公室、物業(yè)儲藏室、監(jiān)控室、保潔室、物業(yè)/營銷更衣室、員工衛(wèi)生間等。員工后勤區(qū)設(shè)計(jì)應(yīng)在滿足基本辦公運(yùn)營需求的前提下，力求節(jié)儉。利用永久建筑設(shè)置的售樓處應(yīng)根據(jù)具體情況統(tǒng)一分配面積，優(yōu)先考慮面客區(qū)面積指標(biāo)；利用臨時(shí)建筑設(shè)置的售樓處后勤區(qū)域可按使用需求設(shè)置。應(yīng)充分立體利用空間，預(yù)留儲藏及輔助空間?？臻g名稱必選參考面積（㎡)員工后勤區(qū)營銷總監(jiān)辦公室●20甲方營銷人員辦公室●40營銷代理人員辦公室●70營銷儲藏室●50營銷檔案室●20大會議室●40男/女更衣室●15x2物業(yè)經(jīng)理辦公室●20物業(yè)辦公室●20保安監(jiān)控室●20物業(yè)儲藏室●40設(shè)備間●10衛(wèi)生間男衛(wèi)●15女衛(wèi)●15后勤區(qū)后勤區(qū)典型平面（以望京金茂府）2.4售樓處流線售樓處流線分客人參觀流線及員工后勤流線。應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注客人參觀流線是否順序參觀、銜接流暢、避免人流交叉。應(yīng)避免客人到達(dá)員工員工后勤區(qū)。2.5售樓處立面及剖面1）典型風(fēng)格：臨時(shí)建筑售樓處多采用art-deco風(fēng)格，永久建筑售樓處可根據(jù)實(shí)際情況安排，售樓處立面應(yīng)與樓盤整體風(fēng)格一致。2）立面材質(zhì)：art-deco風(fēng)格外立面多采用米色干掛石材（閉縫系統(tǒng)，主材為卡拉麥麗金或表面處理后的黃金麻），永久建筑售樓處可根據(jù)實(shí)際情況安排，材質(zhì)應(yīng)與樓盤整體風(fēng)格一致。3）層高：通常情況，售樓處為層數(shù)不超過二層的獨(dú)立建筑。首層為面客區(qū)；二層為員工后勤區(qū)。面客區(qū)層高不小于4.5m，其中，入口接待區(qū)、初步/深度洽談區(qū)凈高不應(yīng)小于4.2m；員工后勤區(qū)層高不小于3.5m，沙盤展示區(qū)層高應(yīng)較高，宜大于8m。2.6售樓處泛光照明泛光照明應(yīng)以體現(xiàn)建筑特征為出發(fā)點(diǎn)，在滿足功能照明的同時(shí)，適當(dāng)設(shè)置裝飾照明。建筑立面泛光照明宜選擇2200K-3500K光源色溫，照明光源顯色性宜大于80。室外燈具的防護(hù)等級不宜低于IP54。入口部位雨棚應(yīng)提供地面30lx的平均照度。同時(shí)應(yīng)對入口建筑構(gòu)件提供重點(diǎn)照明。燈具安裝應(yīng)注意隱蔽，避免白天可見影響立面景觀。外立面照明推薦做法見下表：照明對象位置示意燈具安裝位置照明方式光源首層立面方式一：地面埋地?zé)鬖ed、熒光燈方式二：墻面?zhèn)缺跓舳恿⒚娣绞揭唬簤γ姘l(fā)光帶Led方式二：墻面投光燈線條投光燈Led入口雨棚、墻面下照筒燈、壁燈Led、金鹵、熒光燈2.7售樓處精裝材料1）地面材料空間名稱材料名稱石材地磚地板地毯面客區(qū)前臺接待區(qū)●○○沙盤區(qū)區(qū)域沙盤區(qū)●○○○項(xiàng)目沙盤區(qū)●○○○初步洽談區(qū)●○○○深入洽談區(qū)●○○○工法展示區(qū)●○○○視頻影音室○○○●VIP室○○○●財(cái)務(wù)室○○○●水吧臺●○○○兒童活動區(qū)○○○●簽約室○○○●衛(wèi)生間男衛(wèi)●○女衛(wèi)●○殘疾人衛(wèi)生間●○合作媒體/銀行○○○●●首選○備選空間名稱材料名稱石材地磚地板地毯員工后勤區(qū)營銷總監(jiān)/經(jīng)理辦公室○○●甲方營銷人員辦公室○○●大會議室○○●營銷儲藏室●○營銷檔案室●○男/女更衣室●○營銷代理人員辦公室○○●監(jiān)控室●○○物業(yè)經(jīng)理辦公室○○●物業(yè)辦公室○○●物業(yè)儲藏室●○○保安監(jiān)控室●○○衛(wèi)生間辦公男衛(wèi)○●辦公女衛(wèi)○●備注:●首選○備選2）墻面材料空間名稱材料名稱石材壁紙/壁布木掛板鏡面/玻璃涂料金屬墻磚面客區(qū)前臺接待區(qū)●○○○○○○沙盤區(qū)區(qū)域沙盤區(qū)●○○○○○○項(xiàng)目沙盤區(qū)●○○○○○○初步洽談區(qū)○●○○○○○深入洽談區(qū)○●○○○○○工法展示區(qū)●○○○○○○視頻影音室○●○○○○○VIP室○●○○○○○財(cái)務(wù)室○●○○○○○水吧臺●○○○○○○兒童活動區(qū)○●○○○○○簽約室○●○○○○○衛(wèi)生間男衛(wèi)●○○○○○○女衛(wèi)●○○○○○○殘疾人衛(wèi)生間●○○○○○○合作媒體/銀行○●○○○○○備注:●首選○備選空間名稱材料名稱壁紙涂料墻磚員工后勤區(qū)營銷總監(jiān)/經(jīng)理辦公室○●○甲方營銷人員辦公室○●○大會議室○●○營銷儲藏室○●○營銷檔案室○●○男/女更衣室○●○營銷代理人員辦公室○●○監(jiān)控室○●○物業(yè)經(jīng)理辦公室○●○物業(yè)辦公室○●○物業(yè)儲藏室○●○保安監(jiān)控室○●○衛(wèi)生間辦公男衛(wèi)○●辦公女衛(wèi)○●備注:●首選○備選3）天花材料空間名稱材料名稱涂料金屬鏡面玻璃木掛板面客區(qū)前臺接待區(qū)●○○○沙盤區(qū)區(qū)域沙盤區(qū)●○○○項(xiàng)目沙盤區(qū)●○○○初步洽談區(qū)●○○○深入洽談區(qū)●○○○工法展示區(qū)●○○○視頻影音室●○○○VIP室●○○○財(cái)務(wù)室●○○水吧臺●○○○兒童活動區(qū)●○○○簽約室●○○○衛(wèi)生間男衛(wèi)●女衛(wèi)●殘疾人衛(wèi)生間●員工后勤區(qū)●備注:●首選○備選2.8售樓處精裝部品件標(biāo)準(zhǔn)1）衛(wèi)生間潔具五金空間名稱座便器臺盆龍頭連體分體桌上臺下半嵌墻出高腳普通面客區(qū)衛(wèi)生間男衛(wèi)●○●○○○●○女衛(wèi)●○●○○○●○員工后勤區(qū)衛(wèi)生間男衛(wèi)○●●●女衛(wèi)○●●●備注:●首選○備選2）衛(wèi)生間設(shè)備空間名稱電熱寶廁紙架掛衣鉤紙盒垃圾箱烘手器面客區(qū)衛(wèi)生間男衛(wèi)●●●●●●女衛(wèi)●●●●●●員工后勤區(qū)衛(wèi)生間男衛(wèi)●●●●●●女衛(wèi)●●●●●●備注:●首選○備選紙盒、垃圾箱、烘手器可采用嵌入式一體機(jī)衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)生活熱水，可根據(jù)實(shí)際情況采用相應(yīng)加熱形式3）服務(wù)水吧廚電空間名稱冰箱咖啡機(jī)飲水機(jī)櫥柜水盆水盆龍頭洗碗機(jī)凈水器消毒柜制冰機(jī)微波爐面客區(qū)服務(wù)水吧●●●●●○●○○○備注:●首選○備選可選用帶制冰功能冰箱4）室內(nèi)精裝門空間名稱寬度(mm)高度(mm)門鎖把手閉門器門碰面客區(qū)單開門≥900≥2500○●○○雙開門≥1200≥2500○●○○備注:●首選○備選府、悅系參考門高2500~3300mm，售樓處為永久建筑時(shí)，可以依據(jù)現(xiàn)場條件另行選擇。木皮參考厚度≥0.6mm5）木掛板空間名稱木皮厚度(mm)木皮種類面漆聚酯漆單色混水漆實(shí)木皮科技木皮亮光啞光亮光啞光面客區(qū)≥0.6mm●○○○○○備注:●首選○備選2.9家具軟裝家具軟裝須執(zhí)行《府、悅住宅產(chǎn)品序列示范區(qū)軟裝配飾招標(biāo)限額表》標(biāo)準(zhǔn).軟裝設(shè)計(jì)應(yīng)與室內(nèi)設(shè)計(jì)充分協(xié)調(diào)，在風(fēng)格、配置、尺寸、色彩、質(zhì)感方面與室內(nèi)空間環(huán)境匹配，并提升、促進(jìn)整體效果。家具的設(shè)計(jì)與選用以效果、功能并重為原則，既要考慮視覺氣氛的營造，也要考慮后期維護(hù)的便利。VIP室家具宜選用雙人及單人沙發(fā)組合。家具面料應(yīng)耐用，易保潔?？筛鶕?jù)項(xiàng)目檔次選用進(jìn)口或國產(chǎn)優(yōu)質(zhì)面料。燈飾作為室內(nèi)空間的亮點(diǎn)，須符合室內(nèi)設(shè)計(jì)和軟裝整體風(fēng)格、檔次。藝術(shù)品的選用原則是少而精，建議在開放區(qū)選用高質(zhì)量藝術(shù)品。衛(wèi)生間要設(shè)置熏香.在特殊用電、水要求的軟裝、藝術(shù)品，在產(chǎn)品訂貨前，需與發(fā)包方設(shè)計(jì)部明確機(jī)電預(yù)留點(diǎn)位置，同時(shí)在訂貨清單中，清晰注明要求，以確保場后能夠正常安裝。陶瓷擺件表面不得破損，底部需配備防滑措施。功能性家具不得易損、不易保養(yǎng)。家具布置易組團(tuán)化，強(qiáng)調(diào)私密性、舒適性。同一空間內(nèi)，家具軟裝風(fēng)格不得有較大差異。售樓處需考慮氛圍營造的花藝設(shè)計(jì)。2.10售樓處機(jī)電2.10.1空調(diào)及采暖售樓處空調(diào)采暖系統(tǒng)宜采用VRV集中空調(diào)系統(tǒng)，北方地區(qū)售樓處首層可采用局部設(shè)置地暖盤管，宜采用鍋爐或風(fēng)冷熱泵機(jī)組作為熱源；空調(diào)室外主機(jī)可設(shè)置于售樓處屋面層或首層通風(fēng)良好處，機(jī)組選用環(huán)保冷媒；如空調(diào)主機(jī)安裝在售樓處屋面層，需采取必要的減震措施，減小空調(diào)主機(jī)運(yùn)行時(shí)對下層辦公的影響；其安裝位置需避免從首層視角可直接看到空調(diào)主機(jī)，防止其對建筑整體立面效果的破壞；如空調(diào)主機(jī)安裝在首層，需采取必要的降噪及減震措施，減小空調(diào)主機(jī)運(yùn)行時(shí)對售樓處客戶的干擾；需與景觀專業(yè)協(xié)調(diào)安裝位置，并由景觀專業(yè)采取必要的美化遮擋措施；空調(diào)室外設(shè)計(jì)參數(shù)依據(jù)項(xiàng)目當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況執(zhí)行；空調(diào)室內(nèi)設(shè)計(jì)參數(shù)宜參考下表：房間類型夏季（℃）冬季（℃）沙盤區(qū)2422辦公室2620會議室2620衛(wèi)生間2620空調(diào)室內(nèi)機(jī)選用低噪聲產(chǎn)品，大開間的溫控器宜集中布置，空調(diào)出風(fēng)口需合理布局，避免對客戶或辦公人員造成不舒適的吹拂感；售樓處首層宜設(shè)置全熱交換器提供新風(fēng)，二層辦公區(qū)新風(fēng)宜采用開啟外窗自然補(bǔ)充；新風(fēng)室內(nèi)設(shè)計(jì)參數(shù)宜參考下表：房間類型人均使用面積(㎡/p)新風(fēng)量標(biāo)準(zhǔn)(m3/h人)洽談區(qū)830展示區(qū)10202.10.2給排水售樓處生活給水主干管管材宜采用襯塑鋼管，支管管材宜采用PP-R塑料管材，熱熔連接；售樓處室內(nèi)消火栓應(yīng)結(jié)合室內(nèi)精裝，設(shè)置于合理位置，且由精裝負(fù)責(zé)裝飾面層處理；售樓處衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)置電熱水器為洗手盆提供熱水；售樓處室內(nèi)排水為污廢水合流系統(tǒng)，宜采用PVC-U管材；售樓處屋面雨水為內(nèi)排水方式，宜采用PVC-U管材；2.10.3電氣售樓處宜在首層至二層樓梯底部設(shè)置強(qiáng)電進(jìn)線間，設(shè)置強(qiáng)電總配電箱及首層分配電箱，首層總箱內(nèi)應(yīng)預(yù)留活動電源回路；二層分配電箱應(yīng)設(shè)置于二層弱電機(jī)房內(nèi)；暗敷在樓板內(nèi)、墊層內(nèi)的電氣配管宜采用焊接鋼管（SC），明敷在頂板上或吊頂內(nèi)的電氣配管宜采用套接緊定式鍍鋅鋼導(dǎo)管（JDG）；售樓處首層面客區(qū)電源插座及電話、網(wǎng)絡(luò)端口設(shè)置宜參考下表：空間名稱電源電話網(wǎng)絡(luò)備注面客區(qū)前臺接待區(qū)≥44無線電源及電話插座位置結(jié)合接待臺位置布置，如有其它需求，可增設(shè)電源插座沙盤區(qū)區(qū)域沙盤區(qū)≥4-無線區(qū)域沙盤處預(yù)留1插座，項(xiàng)目沙盤處預(yù)留1插座，另在沙盤區(qū)墻面預(yù)留至少兩處清潔插座，插座間距宜不超過20m；如有LED屏或大屏幕電視，可增設(shè)電源插座項(xiàng)目沙盤區(qū)初步洽談區(qū)按需-無線依據(jù)家具布置，設(shè)置少量地插深入洽談區(qū)按需-無線依據(jù)家具布置，設(shè)置少量地插VIP室按需-無線依據(jù)家具布置設(shè)置簽約室≥222強(qiáng)弱電插座墻面設(shè)置財(cái)務(wù)室≥224強(qiáng)弱電插座墻面設(shè)置，包含POS點(diǎn)位水吧臺按需1無線依據(jù)用電設(shè)備數(shù)量確定衛(wèi)生間男衛(wèi)2--預(yù)留1電熱水器插座，1清潔插座，同時(shí)預(yù)留烘手器電源女衛(wèi)2--殘疾人衛(wèi)生間2--視頻影音室2-1預(yù)留兩處備用插座，同時(shí)預(yù)留投影機(jī)電源及相關(guān)設(shè)備電源工法展示區(qū)2--預(yù)留兩處備用插座兒童活動區(qū)無預(yù)留合作媒體/銀行按需按需按需依據(jù)需求預(yù)留售樓處二層員工后勤區(qū)電源插座及電話、網(wǎng)絡(luò)端口設(shè)置宜參考下表：空間名稱電源電話網(wǎng)絡(luò)備注員工后勤區(qū)營銷總監(jiān)/經(jīng)理辦公室3111辦公電源，1飲水機(jī)電源，1預(yù)留電源甲方營銷人員辦公室按需按需按需需考慮飲水機(jī)電源，打印機(jī)電源，打印機(jī)網(wǎng)絡(luò)營銷代理人員辦公室按需按需無線需考慮飲水機(jī)電源，打印機(jī)電源，打印機(jī)網(wǎng)絡(luò)營銷儲藏室1預(yù)留營銷檔案室1預(yù)留大會議室按需22如有視頻會議設(shè)備，依據(jù)需要布置點(diǎn)位男/女更衣室1預(yù)留物業(yè)經(jīng)理辦公室3111辦公電源，1飲水機(jī)電源，1預(yù)留電源物業(yè)辦公室按需按需無線需考慮飲水機(jī)電源，打印機(jī)電源，打印機(jī)網(wǎng)絡(luò)保安監(jiān)控室611電源數(shù)量可據(jù)實(shí)際需要調(diào)整物業(yè)儲藏室1預(yù)留衛(wèi)生間男衛(wèi)1預(yù)留1清潔插座，同時(shí)預(yù)留烘手器電源女衛(wèi)1售樓處二層設(shè)置弱電機(jī)房，房間面積宜為20㎡左右；售樓處網(wǎng)絡(luò)機(jī)柜及監(jiān)控設(shè)備設(shè)置其中；售樓處宜設(shè)置小型數(shù)字視頻監(jiān)控系統(tǒng)，前端攝像機(jī)宜選擇槍式或半球式，點(diǎn)位數(shù)量宜少于16個(gè)；宜設(shè)置在接待大廳、沙盤展示區(qū)、初步洽談區(qū)、深度洽談區(qū)、財(cái)務(wù)室收銀室、停車場等處。監(jiān)控室內(nèi)宜設(shè)置嵌入式網(wǎng)絡(luò)視頻錄像機(jī)及19寸液晶顯示器，錄像保存時(shí)間宜大于7天；售樓處應(yīng)設(shè)背景音樂系統(tǒng)，首層室內(nèi)設(shè)置吸頂式音箱，室外設(shè)置防水音箱，控制系統(tǒng)設(shè)在水吧臺；售樓處宜預(yù)留有線電視接入點(diǎn)，以備舉辦活動時(shí)有播放電視節(jié)目的需求；2.11售樓處室內(nèi)照明2.11.1售樓處色溫公共區(qū)域空間色溫宜以2700K-3500K為主，后勤辦公區(qū)色溫宜以3000K-4200K為主，選擇的光源顯色性宜在80以上。2.11.2天花燈槽如設(shè)置燈槽造型，燈槽光暈須連續(xù)，不得有斷光、暗區(qū)現(xiàn)象出現(xiàn)。2.11.2燈具布置應(yīng)簡潔有序，在滿足照明功能需要的基礎(chǔ)上宜成組排布。2.11.3前臺接待區(qū)接待區(qū)入口地面平均照度應(yīng)滿足200lx。對景墻面及項(xiàng)目字體應(yīng)提供照明，成為空間的視覺焦點(diǎn)。前臺接待區(qū)照明方式推薦照明對象燈具安裝位置照明方式光源功能照明天花可調(diào)角筒燈led、金鹵燈、鹵素?zé)魧皦γ嫣旎?、墻面可調(diào)角筒燈led、金鹵燈、鹵素?zé)鬖ogo天花自發(fā)光、背投光或正投光Led、鹵素?zé)?.11.4視頻影音室全亮模式地面平均照度應(yīng)滿足100lx。天花應(yīng)設(shè)置下射筒燈，提供入場及散場的功能照明。臺階或緩坡宜設(shè)置嵌藏?zé)艟?，提供觀影模式下的功能照明。天花可設(shè)置暗藏?zé)舨?，作為觀影前的過渡照明。視頻影音室照明方式推薦照明對象燈具安裝位置照明方式光源地面天花嵌入式筒燈Led兩側(cè)走道側(cè)墻側(cè)壁燈或暗藏?zé)魩ed環(huán)境氛圍天花暗藏?zé)魩ed2.11.5沙盤展示區(qū)沙盤展示區(qū)應(yīng)與周邊區(qū)域形成3:1-5:1的照度對比度,以突出其視覺焦點(diǎn)的地位。沙盤區(qū)平均照度應(yīng)滿足300lx。燈具的安裝位置及投射角度的確定應(yīng)避免造成眩光。墻面的區(qū)域圖應(yīng)提供充分的照明。led屏幕（如有）的點(diǎn)中心距離宜小于5mm。沙盤展示區(qū)照明方式推薦照明對象燈具安裝位置照明方式光源沙盤天花或建筑側(cè)面結(jié)構(gòu)軌道射燈、可調(diào)角筒燈led、金鹵燈2.11.6工法展示區(qū)展柜內(nèi)平均照度應(yīng)滿足200lx。展柜內(nèi)燈具應(yīng)提供均勻的照明，避免展品形成過高的照度對比。工法展示區(qū)照明方式推薦照明對象燈具安裝位置照明方式光源展品展柜可調(diào)角筒燈、暗藏?zé)魩ed、熒光燈2.11.7水吧臺水吧臺桌面平均照度應(yīng)滿足100lx。水吧臺背景柜架宜提供照明。水吧臺照明方式推薦照明對象燈具安裝位置照明方式光源吧臺桌面天花可調(diào)角筒燈Led背景柜隔板內(nèi)暗藏?zé)魩?、嵌入式筒燈led2.11.8洽談區(qū)等附屬空間功能辦公區(qū)（洽談區(qū)、簽約室、VIP、會議室、財(cái)務(wù)室、后勤辦公區(qū)）工作面平均照度應(yīng)滿足300lx。衛(wèi)生間a.每個(gè)廁位內(nèi)應(yīng)設(shè)一盞筒燈。b.洗手臺化妝鏡區(qū)域應(yīng)提供面光照明。

c.洗手盆平均照度宜達(dá)到300lx。洽談區(qū)等附屬空間照明方式推薦位置照明對象燈具安裝位置照明方式光源功能辦公區(qū)桌面天花嵌入式筒燈、格柵燈Led、鹵素?zé)?、熒光燈衛(wèi)生間蹲位天花嵌入式筒燈Led洗手盆天花嵌入式筒燈Led面部鏡面周邊/Led、鹵素?zé)?、熒光燈墻?天花造型天花暗藏?zé)魩ed3.樣板房設(shè)計(jì)3.1樣板房分類樣板房分為項(xiàng)目現(xiàn)場建設(shè)的實(shí)樓樣板房及在示范區(qū)范圍內(nèi)臨時(shí)搭建的臨時(shí)樣板房。按交樓時(shí)裝修及設(shè)備配置情況，每種樣板房又可劃分為創(chuàng)意樣板房及交房標(biāo)準(zhǔn)樣板房。樣板房作為銷售道具，其設(shè)置應(yīng)與項(xiàng)目整體定位、營銷周期、工程建設(shè)周期相匹配。3.2樣板房選址原則位于示范區(qū)內(nèi)，便于客戶到達(dá)樣板房與售樓處往返步行距離全程不宜超過200m，否則應(yīng)配備電瓶車等交通工具。實(shí)樓樣板房應(yīng)盡量集中在同一棟樓或相近樓棟。3.3樣板房功能分區(qū)一般包括接待廳、樣板房、清潔間及內(nèi)庭院（有條件可設(shè)置）空間名稱必選可選參考面積（㎡)樣板間接待廳●50樣板房●清潔間●2內(nèi)庭院●3.4樣板房套型選擇應(yīng)選取主力戶型、難銷戶型、及特色戶型；數(shù)量一般為2~3套/期。3.5臨時(shí)樣板房立面及剖面臨時(shí)樣板房外立面應(yīng)簡潔，色調(diào)應(yīng)與售樓處外立面一致，風(fēng)格可簡化、成本可降低。入口立面為主要立面，其余立面均為次要立面。由于次要立面為客戶視線范圍外區(qū)域，立面可進(jìn)一步簡化處理。樣板房凈高應(yīng)與產(chǎn)品凈高一致。3.6樣板房精裝及部品若本項(xiàng)目確定精裝修交付，則樣板房室內(nèi)裝修就是交付標(biāo)準(zhǔn)的展示，整體設(shè)計(jì)上需要考慮與大區(qū)批量精裝修交付的一致性。每套樣板房的裝飾策劃一個(gè)故事和色彩主題，圍繞主題進(jìn)行氛圍的營造。家具及裝飾風(fēng)格應(yīng)與硬裝設(shè)計(jì)及項(xiàng)目類型相符，并控制好品質(zhì)、造型；家具尺度的控制，應(yīng)匹配室內(nèi)空間尺度，并體現(xiàn)室內(nèi)空間寬敞；家具的數(shù)量控制合理，數(shù)量不宜太多。樣板房內(nèi)的固定家具須委托專業(yè)廠家工廠制作或成品采買，現(xiàn)場安裝。室內(nèi)主要吊燈應(yīng)控制尺度，與室內(nèi)空間尺度匹配，并不得影響室內(nèi)人員正?；顒?。布藝應(yīng)與裝修風(fēng)格統(tǒng)一。當(dāng)同時(shí)完成3個(gè)以上樣板間時(shí)，軟裝設(shè)計(jì)師建議至少選擇兩位，保證配飾風(fēng)格的多樣性。陽臺、露臺、空調(diào)機(jī)位的地漏、排水立管應(yīng)設(shè)置合理，戶內(nèi)主要房間應(yīng)避免給排水明管和管井。插座、開關(guān)應(yīng)結(jié)合家具布置合理設(shè)計(jì)，避免與門的開啟方向、流線相矛盾，床頭柜、電視柜書桌處應(yīng)設(shè)插座，門口附近設(shè)開關(guān)；廚房應(yīng)考慮微波爐、消毒柜等電器的位置，并設(shè)相應(yīng)的插座，且電器插座應(yīng)避免靠近水盆、灶具?？蛷d電話線與電視線插座應(yīng)避免設(shè)在同一方位，書房應(yīng)設(shè)電話線。高端住宅起居廳宜考慮音響線的埋設(shè)。消火栓宜采用內(nèi)嵌式，不宜設(shè)在廳、臥的墻面并避免正對戶門設(shè)置，當(dāng)嵌入墻面為主。3.7樣板房機(jī)電3.7.1實(shí)體樣板房：空調(diào)：空調(diào)室外機(jī)、室內(nèi)機(jī)、溫控器安裝到位，可正常使用；如果是科技住宅產(chǎn)品，臨時(shí)空調(diào)冷源宜采用風(fēng)冷熱泵機(jī)組，臨時(shí)熱源宜采用風(fēng)冷熱泵機(jī)組加鍋爐，室內(nèi)毛細(xì)管網(wǎng)應(yīng)敷設(shè)完畢，打壓試水完成，溫控器應(yīng)安裝到位，臨時(shí)設(shè)置新風(fēng)機(jī)組，戶內(nèi)新風(fēng)系統(tǒng)安裝完成，整體空調(diào)新風(fēng)系統(tǒng)應(yīng)可正常使用；給排水：廚房、衛(wèi)生間給排水管線安裝到位，打壓試水完成，浴缸、花灑、地漏、座便器、洗手/菜盆、洗衣機(jī)龍頭等精裝部品安裝到位，具備后期通水使用條件。強(qiáng)電：每戶配電箱安裝到位，戶內(nèi)照明燈具、開關(guān)及插座安裝完成，配管配線到位，投入正常使用；廚房插座、空調(diào)插座、電熱水器、洗衣機(jī)插座均采用帶開關(guān)插座；弱電：每戶智能箱安裝到位，電話及網(wǎng)絡(luò)插座、電視插座、可視對講室內(nèi)機(jī)、緊急報(bào)警按鈕、燃?xì)鈭?bào)警探測器等設(shè)備安裝完成，配管配線到位，暫不使用；3.7.2公共區(qū)機(jī)電空調(diào)：無；給排水：無；強(qiáng)電：照明燈具安裝完成，配管配線到位，可正常使用；弱電：無；3.7.3臨時(shí)樣板房空調(diào)：空調(diào)室外機(jī)、室內(nèi)機(jī)、溫控器安裝到位，可正常使用；如果是科技住宅產(chǎn)品，臨時(shí)空調(diào)冷源宜采用風(fēng)冷熱泵機(jī)組，臨時(shí)熱源宜采用風(fēng)冷熱泵機(jī)組加鍋爐，室內(nèi)毛細(xì)管網(wǎng)應(yīng)敷設(shè)完畢，打壓試水完成，溫控器應(yīng)安裝到位，臨時(shí)設(shè)置新風(fēng)機(jī)組，戶內(nèi)新風(fēng)系統(tǒng)安裝完成，整體空調(diào)新風(fēng)系統(tǒng)應(yīng)可正常使用；給排水：廚房、衛(wèi)生間給排水管線安裝到位，浴缸、花灑、地漏、座便器、洗手盆、洗衣機(jī)龍頭等部品安裝到位；如作為客戶體驗(yàn)樣板房使用，給排水應(yīng)能正常使用；強(qiáng)電：每戶配電箱安裝到位，戶內(nèi)照明燈具、開關(guān)及插座安裝完成，配管配線到位，投入正常使用；廚房插座、空調(diào)插座、電熱水器、洗衣機(jī)插座均采用帶開關(guān)插座；弱電：每戶智能箱安裝到位，電話及網(wǎng)絡(luò)插座、電視插座、可視對講室內(nèi)機(jī)、緊急報(bào)警按鈕、紅外幕簾探測器、燃?xì)鈭?bào)警探測器等設(shè)備安裝完成，配管配線到位，暫不使用；3.7.4公共區(qū)機(jī)電空調(diào)：設(shè)風(fēng)機(jī)盤管及溫控器，可正常使用，冷熱源與樣板間共用；給排水：無；強(qiáng)電：照明燈具安裝完成，配管配線到位，可正常使用；弱電：無；3.8樣板房照明1）樣板房功能照明光源色溫樣板房功能照明光源色溫宜選擇2700K-3000K，裝飾性燈具光源色溫宜選擇2000K-3000K。所有光源的顯色性應(yīng)大于80。2）功能照明光源功能照明光源宜采用led、鹵素光源，裝飾燈具宜采用led、熒光燈，暗藏?zé)魩ь愐瞬捎胠ed、熒光燈。3.8.1客廳客廳沙發(fā)會客區(qū)為視覺焦點(diǎn)區(qū)，該區(qū)域茶幾部位燈具全亮?xí)r照度應(yīng)達(dá)到300lx，節(jié)能模式宜達(dá)到100lx。沙發(fā)座位不宜直接照明，應(yīng)依靠周邊燈光提供柔和的照度。沙發(fā)背景墻陳設(shè)的藝術(shù)掛畫應(yīng)提供重點(diǎn)照明。電視一側(cè)墻面如有藝術(shù)品掛畫可提供照明外，不宜設(shè)置投光燈照明電視本身?？蛷d照明方式推薦照明對象燈具安裝位置照明方式開關(guān)模式會客模式節(jié)能模式茶幾區(qū)域天花筒燈開開天花裝飾燈具開半開藝術(shù)品天花可調(diào)角筒燈開關(guān)天花造型天花暗藏?zé)魩ч_開3.8.2餐廳餐桌上方應(yīng)設(shè)置裝飾燈具。如裝飾燈具無法提供桌面照度不足,應(yīng)補(bǔ)充筒燈照明。餐桌區(qū)域全開燈時(shí)平均照度應(yīng)滿足150lx。餐廳天花應(yīng)設(shè)置暗藏?zé)舨厶峁┉h(huán)境照明。餐廳四周墻面或裝飾柜體可設(shè)置照明提供氛圍照明。`餐廳照明方式推薦照明對象燈具安裝位置照明方式開關(guān)模式會客模式節(jié)能模式餐桌周邊垂直面天花或柜體可調(diào)角筒燈開關(guān)柜體暗藏?zé)魩ч_開桌面天花裝飾燈具開半開天花可調(diào)角筒燈開開天花天花暗藏?zé)舨坶_關(guān)3.8.3主臥室、次臥室主臥天花中心應(yīng)有裝飾燈具。次臥由裝飾燈具或下射筒燈作為房間主光源。主臥床頭上方應(yīng)設(shè)置閱讀燈，并應(yīng)保證150lx的平均照度。燈具布置應(yīng)避免人臥倒時(shí)看到裸露光源引起眩光。閱讀燈宜設(shè)置獨(dú)立開關(guān)面板。房間立柜或墻面掛畫可設(shè)置筒燈照明。主次臥照明方式推薦照明對象燈具安裝位置照明方式開關(guān)模式會客模式節(jié)能模式床上閱讀主臥：天花/墻面可調(diào)角筒燈開開次臥：桌面/墻面裝飾燈具開關(guān)墻面藝術(shù)品天花可調(diào)角筒燈開關(guān)功能照明主臥：天花裝飾燈具開關(guān)次臥：天花裝飾燈具或筒燈開開3.8.4書房書房桌面平均照度應(yīng)滿足300lx。書架應(yīng)提供照明，采用天花下射筒燈的方式或隔板內(nèi)暗藏?zé)舻姆绞綄樟痢Ｈ绮捎酶舭灏挡責(zé)?，燈具?yīng)注意隱蔽及出光均勻。書房桌面應(yīng)有工作臺燈作為主要工作面照明光源，桌面上方應(yīng)設(shè)置下射筒燈為桌面區(qū)域提供輔助照明。書房照明方式推薦照明對象燈具安裝位置照明方式開關(guān)模式會客模式節(jié)能模式書柜方式1：天花可調(diào)角筒燈開關(guān)方式2：柜體前置隔板燈，提供格內(nèi)獨(dú)立照明，不宜所有格內(nèi)都設(shè)置開開桌面桌面臺燈關(guān)開天花可調(diào)角筒燈開關(guān)3.8.5其他輔助空間照明設(shè)計(jì)要求廚房a廚房地面應(yīng)提供功能照明下射筒燈。地面平均照明應(yīng)達(dá)到100lx。b廚房洗、切、炒區(qū)域應(yīng)有局部照明燈補(bǔ)充臺面照度，平均照度應(yīng)達(dá)到150lx。c可選擇部分櫥柜開放式儲物格內(nèi)設(shè)置照明提供裝飾。衛(wèi)生間a每個(gè)洗手盆上方須設(shè)置一盞照明燈具，針對洗手盆提供照明，洗手盆區(qū)域照度須達(dá)到300lx。b洗手臺化妝鏡區(qū)域除下射筒燈提供手盆照明外，還宜結(jié)合壁燈、燈槽等方式提供面部照明。c坐便器上方提供閱讀需要的燈具。步入式衣帽間a衣柜內(nèi)隔板內(nèi)宜設(shè)置暗藏?zé)魩В瑹魩гO(shè)置位置應(yīng)避免物品磕碰。b衣帽間內(nèi)設(shè)置穿衣鏡的，天花設(shè)置可調(diào)角筒燈。c可將衣帽間的開關(guān)設(shè)置為紅外感應(yīng)控制。玄關(guān)a玄關(guān)對景的藝術(shù)品應(yīng)有照明。b對停留活動區(qū)提供功能照明，平均照度應(yīng)達(dá)到150lx。c結(jié)合玄關(guān)的尺寸設(shè)置裝飾燈具。其他輔助空間照明方式推薦位置照明對象燈具安裝位置照明方式開關(guān)模式會客模式節(jié)能模式衛(wèi)生間洗手盆區(qū)域面光鏡前燈：頂部設(shè)置、鏡面結(jié)合、壁燈開關(guān)天花可調(diào)角筒燈開開坐便區(qū)天花可調(diào)角筒燈開關(guān)墻面天花暗藏?zé)舨郏蛇x）開開淋浴間天花防霧筒燈開關(guān)廚房廚房地面天花下射筒燈開關(guān)操作區(qū)域櫥柜櫥柜嵌入式筒燈、暗藏?zé)魩ч_關(guān)裝飾櫥柜嵌入式筒燈開開步入式衣帽間衣帽柜柜體隔板燈感應(yīng)開關(guān)感應(yīng)開關(guān)穿衣區(qū)天花可調(diào)角筒燈感應(yīng)開關(guān)感應(yīng)開關(guān)玄關(guān)藝術(shù)品天花/柜體可調(diào)角筒燈開開活動區(qū)天花可調(diào)角筒燈開關(guān)4.景觀設(shè)計(jì)4.1示范區(qū)景觀設(shè)計(jì)范疇以蘇州姑蘇金茂府示范區(qū)平面圖為例以蘇州姑蘇金茂府示范區(qū)平面圖為例1）示范區(qū)紅線外景觀：通常會包含靠近示范區(qū)主入口的市政人行道路，其長度、面積視現(xiàn)場情況而定（在周邊市政路綠化效果不佳、人行路鋪裝觀感較差的情況下，可適當(dāng)增加對市政人行道改造長度至30-50m；在周邊市政人行路景觀效果較好、可與示范區(qū)入口效果銜接順暢的情況下，對市政人行道改造長度可縮短至10-20m范圍）。設(shè)計(jì)內(nèi)容包括示范區(qū)周邊市政綠化帶、需改造的市政人行鋪裝路、精神堡壘/引導(dǎo)標(biāo)識牌、移動樹箱花箱等（需與市政等相關(guān)部門充分溝通）。在場地條件不允許示范區(qū)入口臨市政路時(shí)，需建臨時(shí)景觀路以連接市政路至示范區(qū)入口，臨時(shí)景觀路包括瀝青車行路、沿路兩側(cè)綠化帶及移動樹箱、移動花箱等。2）示范前區(qū)：從示范區(qū)主入口至售樓處的全部室外空間。包括主入口大門、停車場、人行路、迎賓景觀區(qū)（包含logo景墻、動態(tài)水景、綠化種植），以及崗?fù)?、入口對景綠島。3）景觀示范區(qū)：售樓處至樣板房之間的全部室外空間。包括售樓處后硬質(zhì)平臺、大面積草坪、綠化種植、看房通道、樣板房窗景，以及造型噴泉水景、兒童游戲設(shè)施、小型雕塑、花缽等。4.2景觀設(shè)計(jì)原則1）整體方案與項(xiàng)目風(fēng)格特征吻合，體現(xiàn)項(xiàng)目定位價(jià)值；2）硬景設(shè)計(jì)風(fēng)格應(yīng)與售樓處建筑風(fēng)格、色調(diào)協(xié)調(diào)；3）軟景種植軟化建筑陰陽角，利用錯(cuò)落層次圍合整個(gè)示范區(qū)，看房通道兩側(cè)軟景種植開合有致，抑揚(yáng)效果明顯；4）示范區(qū)路徑設(shè)計(jì)：示范區(qū)路徑示意圖示范區(qū)路徑示意圖車行流線人行流線車行主要流線需首先經(jīng)過示范區(qū)主入口，再到停車場；停車場距示范前區(qū)步行距離不宜超過50m；示范區(qū)入口距售樓處路徑不宜超過100m；售樓處距樣板房的看房通道要彎曲富有變化，總長度建議控制在200m內(nèi)。為保證顧客在到達(dá)樣板房之前充分體驗(yàn)示范區(qū)優(yōu)美環(huán)境，建議售樓處到樣板房的路徑占看房通道總長度的2/3，從樣板房回到售樓處的路徑盡量縮短，不宜超過看房通道總長的1/3；示范區(qū)空間有限場地狹長的情況下，看房通道可以設(shè)置成可往返型單路徑。示范前區(qū)需營造出較強(qiáng)的視覺沖擊力和營銷氛圍；景觀示范區(qū)以軟景設(shè)計(jì)為主，需營造出生活化氛圍。利用彎曲路徑、節(jié)點(diǎn)鋪裝、收放有致的多層次綠化、緩坡地形、小型水景等創(chuàng)造客戶理想生活的構(gòu)成情景；整個(gè)示范區(qū)景觀的軟硬景比例原則上不小于7:3；盡量保留場地內(nèi)原生喬木作為軟景骨架；考慮四季變換，實(shí)現(xiàn)軟景均好性；根據(jù)開盤時(shí)間合理搭配種植品種，關(guān)注示范區(qū)開放時(shí)的景觀即時(shí)效果；在示范區(qū)設(shè)計(jì)之初統(tǒng)籌整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)度以及示范區(qū)與大區(qū)間的成本協(xié)調(diào)。若在大區(qū)軟景施工前示范區(qū)已停用，可考慮調(diào)配一部分大區(qū)軟景成本至示范區(qū)，將示范區(qū)作為大區(qū)的“優(yōu)質(zhì)苗木儲備園”。同時(shí)要考慮燈具、水缽、花缽、雕塑等部品在大區(qū)景觀中再利用，有效節(jié)約成本；考慮前期成本投入及后期維護(hù)難度；合理運(yùn)用場地周邊景觀資源，達(dá)到對周邊優(yōu)質(zhì)自然資源最大化利用。4.3示范區(qū)景觀設(shè)計(jì)范疇詳解4.3.1示范區(qū)紅線外景觀以蘇州以蘇州姑蘇金茂府示范區(qū)為例設(shè)計(jì)目標(biāo)：近示范區(qū)入口的外圍空間，是客戶開始感受項(xiàng)目品質(zhì)的重要部分；其形象將影響客戶對地塊成熟度的判斷和對項(xiàng)目價(jià)值的心理定位。設(shè)計(jì)原則：根據(jù)示范區(qū)周邊現(xiàn)狀，可將示范區(qū)紅線外市政人行路進(jìn)行適當(dāng)面積的優(yōu)化更改。硬質(zhì)鋪裝材料可根據(jù)項(xiàng)目定位需要，選用石材鋪裝或廣場磚鋪裝；示范區(qū)紅線外市政綠化需做到與周邊普通市政綠化模塊明顯區(qū)別，并結(jié)合圍墻統(tǒng)一設(shè)計(jì)；依據(jù)主要客流方向設(shè)置精神堡壘/引導(dǎo)標(biāo)識牌位置，以達(dá)到其醒目提示的功能；精神堡壘高度應(yīng)醒目，造型簡潔穩(wěn)重，對案名和營銷主題表達(dá)清晰。4.3.2示范前區(qū)主要節(jié)點(diǎn)1）主入口設(shè)計(jì)目標(biāo)：主入口是客戶到達(dá)示范區(qū)接觸到的第一個(gè)實(shí)體區(qū)域，應(yīng)秉承項(xiàng)目定位，讓客戶第一時(shí)間體會到尊貴感及金茂項(xiàng)目的高端定位；展示案名logo的景墻或門樓在此區(qū)域起到對項(xiàng)目的再次提示和對項(xiàng)目高端品位的強(qiáng)調(diào)作用。設(shè)計(jì)原則：入口大門應(yīng)簡潔大氣，寬度建議不小于8m，門扇高度不小于4m。門衛(wèi)崗?fù)の恢眯璞阌诠芾?，?yōu)先考慮臨時(shí)崗位體現(xiàn)服務(wù)形象，符合高端項(xiàng)目定位。北方寒冷地區(qū)應(yīng)考慮冬季防寒，可與固定崗結(jié)合設(shè)置；主入口處logo景墻高度不低于2.4m，一般于入口兩側(cè)對稱設(shè)置；如入口外市政綠化不可調(diào)整，建議入口logo景墻及兩側(cè)圍墻退紅線2m以上，以避免logo景墻、圍墻效果受到影響；景墻或門頭上的logo文字須醒目，尺度與景墻協(xié)調(diào)，字體及版式符合中國金茂控股集團(tuán)有限公司VI標(biāo)準(zhǔn)；杭州黃龍金茂悅示范區(qū)入口景墻為例杭州黃龍金茂悅示范區(qū)入口景墻為例在有條件的情況下，盡可能分開設(shè)置車行、人行入口。人行入口可設(shè)中央水景或兩側(cè)有儀式感的對稱水景、陣列種植。入口水景為動態(tài)涌泉或噴泉形式，烘托活躍氛圍。陣列式種植的樹冠應(yīng)壓過人行路，以形成“夾道”儀式感；蘇州姑蘇金茂府入口杭州黃龍金茂悅?cè)肟谥醒胫骶胺N植蘇州姑蘇金茂府入口中央水景在人行車行同一入口的情況下，可設(shè)置孤“引導(dǎo)環(huán)島”來引導(dǎo)和分流人車?！耙龑?dǎo)環(huán)島”可用孤植樹形式，也可采用種植組團(tuán)形式，形成一定靜謐感，與周邊市政路種植形成強(qiáng)烈對比。作為入口焦點(diǎn)景觀，兼顧“影壁”功能，使人在入口外不能一眼望穿示范前區(qū)；“引導(dǎo)環(huán)島”種植形式種植形式條件種植方法圖示范例孤植樹中央主景樹種植空間較?。ㄈ鐝V渠金茂府、亞奧金茂悅）特選喬木，配以地被時(shí)花組團(tuán)種植中央主景樹種植空間充足（如望京金茂府、亦莊金茂悅）可選用1棵特選喬木，搭配中層花灌、常綠球灌及地被時(shí)花。可根據(jù)場地條件適當(dāng)點(diǎn)綴置石。2）停車場設(shè)計(jì)目標(biāo)：人性化空間體現(xiàn)服務(wù)特色。停車場是購房者初次體驗(yàn)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的空間，應(yīng)結(jié)合外圍市政道路景觀統(tǒng)一考慮。設(shè)計(jì)原則：鋪裝一般采用石材結(jié)合混凝土磚，或全部運(yùn)用混凝土磚鋪砌。運(yùn)用不同石材或磚的顏色區(qū)隔停車位。也可根據(jù)項(xiàng)目定位、停車場面積等條件，做瀝青鋪停車位。每個(gè)車位設(shè)置石材車擋或高品質(zhì)成品車擋。停車場與示范前區(qū)之間務(wù)必用種植完全隔離；停車場入口對景處運(yùn)用區(qū)別于四周的種植組團(tuán)或搭配小尺度特色景墻，以起到對景提示，表現(xiàn)項(xiàng)目定位；南方項(xiàng)目考慮夏季車輛庇蔭，在場地空間條件允許的情況下可每隔2~3個(gè)車位做種植池栽植分枝點(diǎn)不低于2m的普通行道樹種。種植盡量運(yùn)用當(dāng)?shù)仄胀ㄆ贩N，并控制品種數(shù)量，搭配簡潔層次清晰即可。與示范區(qū)內(nèi)種植方式形成一定對比。3）圍墻設(shè)計(jì)目標(biāo)：空間界定工具。示范區(qū)圍墻從空間上界定了示范區(qū)范圍，作為外部視線可達(dá)區(qū)域，應(yīng)體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)與特色。設(shè)計(jì)原則：示范區(qū)圍墻可分為實(shí)墻、鐵藝圍墻及廣告圍擋三類。示范區(qū)實(shí)墻及鐵藝圍墻高度通常不低于2.8m，廣告圍擋高度不低于5m；實(shí)墻、鐵藝圍墻造型風(fēng)格應(yīng)與入口大門、logo景墻風(fēng)格統(tǒng)一材質(zhì)色彩一致；如設(shè)廣告圍擋代替實(shí)體圍墻，設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮圍擋支撐系統(tǒng)抗風(fēng)壓能力，結(jié)構(gòu)需符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，圍擋上方應(yīng)設(shè)照明燈具。必要時(shí)設(shè)雙面圍擋。4）迎賓景觀區(qū)設(shè)計(jì)目標(biāo)：作為連接主入口及售樓處的紐帶，迎賓景觀區(qū)承載著轉(zhuǎn)換客戶情緒、吸引客戶主動走入售樓處、渲染尊貴氛圍、體現(xiàn)金茂企業(yè)實(shí)力的功能。設(shè)計(jì)原則：南方項(xiàng)目的迎賓景觀區(qū)一般以硬景為主，應(yīng)考慮與售樓處之間的軸線對應(yīng)關(guān)系，場地條件允許的情況下，可設(shè)置動態(tài)大型水景以烘托活躍氣氛；北方項(xiàng)目的迎賓景觀區(qū)一般以杭州黃龍金茂悅示范區(qū)迎賓景觀區(qū)北京亦莊金茂悅示范區(qū)迎賓景觀區(qū)硬景為主的迎賓景觀區(qū)道路寬度一般約3m；軟景為主的迎賓景觀區(qū)道路寬度一般不小于1.8m；硬景運(yùn)用規(guī)律的鋪裝、夾道條狀水景、水中動態(tài)噴泉/涌泉、對稱種植的陣列樹營造尊貴的儀式感；近人尺度選材及施工工藝應(yīng)體現(xiàn)高端定位，追求細(xì)節(jié)體現(xiàn)；軟景設(shè)置層次分明，注重高層陣列喬木營造氣勢和低層灌木地被營造色彩；應(yīng)考慮重大活動時(shí)應(yīng)季花卉臨時(shí)擺放位置。4.3.3景觀示范區(qū)主要節(jié)點(diǎn)以蘇州姑蘇以蘇州姑蘇金茂悅為例1）室外休息區(qū)以杭州黃龍金茂悅為例以杭州黃龍金茂悅為例設(shè)計(jì)目標(biāo)：此區(qū)域主要指售樓處洽談區(qū)外灰空間或硬質(zhì)鋪裝的停留區(qū)，可結(jié)合水吧臺提供的飲料設(shè)置特定的休憩洽談空間，使客戶享受“咖啡廳”服務(wù)，營造輕松洽談氛圍。設(shè)計(jì)原則：室外休息區(qū)通常靠近洽談區(qū)設(shè)置，作為室內(nèi)洽談空間的延展，風(fēng)格應(yīng)與售樓處室內(nèi)裝修協(xié)調(diào)考慮。一般采用石材或木質(zhì)鋪裝。建議面積不小于60平米。此區(qū)域景觀通常面對周邊優(yōu)質(zhì)景觀資源，具有良好景觀視野。一般由售樓處建筑及景墻/矮墻等園建、多層次種植圍合成半私密空間；此區(qū)域與室外活動場地之間一般不設(shè)臺階，在重大營銷活動時(shí)與室外活動場地聯(lián)通為一個(gè)完整的活動場地。北京亦莊金茂悅示范區(qū)室外休息區(qū)實(shí)景杭州黃龍金茂悅示范區(qū)室外休息區(qū)實(shí)景2）看房通道設(shè)計(jì)目標(biāo)：此區(qū)域主要由售樓處到達(dá)樣板房之間曲徑通幽的溫馨步道，及其兩側(cè)景觀構(gòu)成；著重營造溫馨輕松氛圍，描繪未來大區(qū)景觀意向。通過小型動態(tài)水景（噴泉、疊水）、休憩空間、點(diǎn)景小品及層次豐富四季變換的軟景種植調(diào)動客戶一切感官，創(chuàng)造客戶對理想生活情景的構(gòu)想，從而使客戶對產(chǎn)品產(chǎn)生認(rèn)同感。設(shè)計(jì)原則：路徑設(shè)置應(yīng)多曲折少直線，軟景配置應(yīng)強(qiáng)調(diào)層次豐富；合理利用中高層種植與彎曲的看房路徑有效結(jié)合，種植收放有致，避免客戶從售樓處出來直接看到樣板房；通過多層次植物造景組織空間，充分利用彎道、結(jié)合沿路小品、地形變化，營造層層遞進(jìn)的景觀序列；此區(qū)域可根據(jù)成本考慮運(yùn)用一定數(shù)量的地被花卉，以增加自然色彩烘托溫馨生活氛圍；適當(dāng)運(yùn)用地形堆坡處理，與軟景種植結(jié)合營造豐富景觀層次，創(chuàng)造視覺延伸感。地形富有變化，不同地形間平緩順接?？捶客ǖ纼蓚?cè)地形坡度角一般不大于蘇州金茂府示范區(qū)看房通道（種植收緊空間）蘇州金茂府茂府示范區(qū)看房通道（座椅、水景點(diǎn)綴）4）室外活動場地以蘇州姑蘇金茂府為例以蘇州姑蘇金茂府為例設(shè)計(jì)目標(biāo)：此區(qū)域主要指景觀示范區(qū)中看房通道圍合的區(qū)域，從售樓處出來對景觀示范區(qū)的第一印象。該區(qū)域兼顧開敞綠化空間及營銷活動場地功能，可擺放活動家具、搭建小型舞臺等。周圍由看房通道及綠化圍合。綠化種植需收放有致，林冠線富有變化。蘇州姑蘇金茂府室外活動區(qū)實(shí)景北京亦莊金茂悅室外活動區(qū)實(shí)景設(shè)計(jì)原則：場地平坦，草坪覆蓋。在保證正常排水的情況下控制坡度，2%＜i＜4%。草坪品種應(yīng)耐踩踏；作為周邊視線集中區(qū)域，應(yīng)注意空間開合組織。在售樓處及樣板房出口對沖室外活動區(qū)的方向著力打造視線聚焦點(diǎn)。視覺聚焦點(diǎn)可利用雕塑小品、動態(tài)小水景、綠化組團(tuán)營造。室外活動場地周邊主要視線聚焦點(diǎn)5）樣板房入口設(shè)計(jì)目標(biāo)：該區(qū)域?yàn)榭蛻裘枋鼍律畹拈_端，是客戶虛擬的住宅大堂周邊景觀與公共景觀之間的過渡區(qū)域。設(shè)計(jì)原則：此區(qū)域可模擬大區(qū)單元入口進(jìn)行設(shè)計(jì)，軟景配置重點(diǎn)打造溫馨氣氛。可在植物配置方面考慮客戶心理感受，優(yōu)先考慮具有吉祥含義及功能性的配置方案。6）窗景設(shè)計(jì)目標(biāo)：與室內(nèi)形成互動的室外景觀。此區(qū)域主要指從售樓處及樣板房的主要功能空間（洽談區(qū)、入口大廳、主臥室及客廳）往外看的景觀。窗景應(yīng)注重情景化設(shè)計(jì)，目的是帶給客戶對于生活在此的構(gòu)想。設(shè)計(jì)原則：多種植、少園建，適當(dāng)設(shè)置家具及戶外軟裝裝飾，樣板間窗景創(chuàng)造“類別墅庭院”情境，營造生活構(gòu)想、突出生活情調(diào)；注意遠(yuǎn)景近景的搭配：遠(yuǎn)景種植層次清晰，注重中層植物的品種搭配，可多運(yùn)用花灌木、色葉植物；近景營造，可運(yùn)用冠線變化豐富的中低層植物栽植于窗邊進(jìn)行框景，避免將較高植物栽植于窗中間位置；在無足夠空間條件做窗景的情況下，窗外做綠化圖案圍擋。杭州黃龍金茂悅樣板房客廳窗景蘇州金茂府樣板房臥室窗景蘇州金茂府樣板房客廳窗景7）內(nèi)庭院設(shè)計(jì)目標(biāo)：溫馨的生活庭院。此區(qū)域主要指樣板房圍合出的內(nèi)部庭院及低密度住宅中的景觀樣板庭院。景觀設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)引導(dǎo)客戶想象今后的庭院生活。設(shè)計(jì)原則：實(shí)施范圍宜盡量完整，需根據(jù)空間關(guān)系合理設(shè)置停留空間、小尺度戶外家具、小型水景、點(diǎn)景小雕塑等；設(shè)計(jì)理念應(yīng)與室內(nèi)裝修風(fēng)格相呼應(yīng)。關(guān)注細(xì)節(jié)展示?？蛻舨豢傻竭_(dá)的內(nèi)庭院可重點(diǎn)關(guān)注創(chuàng)意展示。4.4示范區(qū)景觀照明植物照明燈具色溫宜選擇3000-4200K。廣場及步道照明燈具色溫宜選擇2700-3000K。景觀照明光源顯色性大于80。室外燈具的防護(hù)等級不宜低于IP54。噴泉水下照明燈具額定電壓應(yīng)不高于24V,防護(hù)等級達(dá)到IP68。燈具布置應(yīng)隱蔽。應(yīng)根據(jù)景觀場地的尺度，合理選擇庭院燈，庭院燈的高度宜3m-3.5m。夜間主入口硬制鋪裝區(qū)域平均照度不宜低于10lx。寬度2m以內(nèi)的步道宜采用不高于800mm的草坪燈，也可采用龜