綜合性不動產(chǎn)項目策劃報告(區(qū)域市場酒店及辦公用房篇)3300字

綜合性不動產(chǎn)項目策劃報告(區(qū)域市場酒店及辦公用房篇)3300字

綜合性不動產(chǎn)項目策劃報告（區(qū)域市場酒店及辦公用房篇）1.普陀區(qū)酒店情況普陀區(qū)沒有四星級以上酒店，僅有三星級酒店三處,分別為江蘇飯店、金沙江飯店、具體分布如圖:由此可見，作為整體規(guī)劃為大型物流中心的普陀區(qū)，其稀少中高檔酒店，未來將是區(qū)域市場消費與供給的主要矛盾點之一。在市場空缺的情況下，快速投入酒店產(chǎn)業(yè)，將是順應(yīng)市場需求的好時機。2.酒店基本情況一覽表：賓館名稱江蘇飯店金沙江大酒店元博大酒店地址武寧路888號金沙江路801號長壽路1188號電話620518886257888862526858*1105賓館級別三星三星三星房間數(shù)220294244單人房2026單價700人民幣498人民幣標(biāo)房數(shù)108271205單價528人民幣100美元380-498人民幣標(biāo)準(zhǔn)套房9099單價660人民幣130美元1200人民幣豪華套房241單價1000人民幣203美元1800人民幣其它單價餐飲設(shè)施美容室商務(wù)中心健身房天倫堂玉茗堂園林咖啡室中餐廳西餐廳其它設(shè)施自選商場、理發(fā)美容室、郵電服務(wù)、康樂園商務(wù)中心票務(wù)中心健身房交通情況一般一般一般區(qū)域市場環(huán)境——辦公用房篇1.區(qū)域辦公產(chǎn)品需求細分我司抽調(diào)區(qū)域部分租售辦公樓市場產(chǎn)品，按照服務(wù)類企業(yè)大小最低標(biāo)準(zhǔn)對面積劃分（見注），見下表：企業(yè)大小與面積對照表企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)面積范圍市場數(shù)量超小企業(yè)45-70823小企業(yè)70-115732中小企業(yè)115-1551378中型企業(yè)>180694上海辦公市場，以針對辦公人數(shù)在5-10人的超小型企業(yè)和15-20人的中小型企業(yè)為主，各占22.69%和37.99%。本項目主力面積范圍在100-150平米，接近市場主流產(chǎn)品范疇。（注1：辦公面積推算公式：15X+5Y+5Z+20R其中X總經(jīng)理室、Y為員工占用面積、Z為廁間面積、R為會議室。）（注2：按照上海小企業(yè)劃分標(biāo)準(zhǔn)，我司將服務(wù)、咨詢類企業(yè)大小最低標(biāo)準(zhǔn)為：l超小企業(yè)：5-10人需總經(jīng)理室1間、洗手間1間，面積約45-70平米；l小企業(yè)：10-15人需總經(jīng)理室1間、洗手間1間、會議室1間，面積約70-115平米l中小企業(yè)：15-20人需總、副經(jīng)理室2間、洗手間1間、會議室1間，面積約115-155平米l中型企業(yè)：20人以上：需總、副經(jīng)理室3間、洗手間2間、會議室1間，面積>180平米）由以上分析可見，市場大量辦公用房需求，僅以155平米以下的辦公用房即可滿足。而中小房型可緩解辦公用房整體抗風(fēng)險不足的矛盾2.區(qū)域辦公市場分析u區(qū)域辦公樓分析據(jù)資料統(tǒng)計，普陀區(qū)辦公樓總計11個，主要分布在三個區(qū)域：l長壽路區(qū)域;l曹楊路區(qū)域;l中山北路區(qū)域其中l(wèi)長壽路區(qū)域有4個，占36%；l曹楊路區(qū)域有2個，占18%l中山北路區(qū)域有5個，占46%。（1）長壽路區(qū)域長壽路是連接靜安區(qū)和普陀區(qū)的南北向主干道，武寧路—膠州路段地理位置優(yōu)越，是連接普陀與靜安、閘北和長寧經(jīng)濟交流的最便捷的區(qū)域。東向10分鐘至靜安寺商圈、西向5分鐘至曹陽商圈、北向20分鐘可至上?；疖囌旧倘Α⒛舷?0分鐘可進入長寧區(qū)。而且自身商業(yè)氛圍已發(fā)展成熟、新興的住宅區(qū)也已逐漸形成氣候。土地的升值和良好的周邊環(huán)境為商務(wù)辦公樓的投資和興建打下了較好的鋪墊。根據(jù)我司對該區(qū)域的市場掌握度，長壽路辦公樓市場具有以下特點：l該區(qū)域的辦公樓從未來商圈和住宅用房的發(fā)展角度考慮，建筑樓層大多控制在25-30層之間；l外立面的設(shè)計主要以展現(xiàn)現(xiàn)代風(fēng)格為主；l智能化配套和物業(yè)管理服務(wù)較為完善；l經(jīng)營形式采用銷售與租賃并行的方式；l銷售及租賃的價格與普陀其他區(qū)域相比較為昂貴。銷售均價在7500元/平米、租賃價格在1.7元/平米.天；l與普陀其他區(qū)域相比，單位面積的控制比較大，在120-300平米之間；l發(fā)展商及物業(yè)管理公司有一定品牌知名度；l目標(biāo)客源定位在中型私營及合資企業(yè)；l與普陀其他區(qū)域相比，物業(yè)管理費用較高；小結(jié)：該區(qū)域辦公樓的物業(yè)管理水平、發(fā)展商知名度、設(shè)施配套和單位房型與銷售租賃價格、物業(yè)管理費用、區(qū)域持續(xù)發(fā)展度和投資性相比較，性價比較普陀其他區(qū)域辦公樓產(chǎn)品高。未來在城西區(qū)域還有較大發(fā)展?jié)摿?。但由于面積控制過大和土地成本較高，抗風(fēng)險能力較弱且不能吸引普通投資客。（2）曹楊路區(qū)域曹楊路商圈是普陀較為老的商業(yè)區(qū)域、商圈定位為普陀區(qū)商業(yè)區(qū)域集中地，其商業(yè)效應(yīng)輻射到武寧路。但是由于受商業(yè)服務(wù)范圍定位的影響，商圈有規(guī)模較小、服務(wù)客層局限于周邊的缺點。所以周邊的辦公樓市場發(fā)展較為緩慢。但是由于普陀區(qū)的住宅市場越來越成熟，大量的人潮遷居于此，曹楊路商圈的地位也日益顯著。具有實力的發(fā)展商開始在該區(qū)域興建配套、服務(wù)較為完善的辦公樓產(chǎn)品。根據(jù)我司對該區(qū)域的市場掌握度，曹楊路辦公樓市場具有以下特點：l該區(qū)域的辦公樓建筑樓層大多控制在25-30層之間，有部分超過30層l新興的辦公樓盤與舊開發(fā)項目在配置、產(chǎn)品設(shè)計、價格和服務(wù)等水平有一定差距；l外立面的設(shè)計主要以展現(xiàn)現(xiàn)代風(fēng)格為主；l新開發(fā)項目智能化配套和物業(yè)管理服務(wù)較為完善，與舊開發(fā)的產(chǎn)品相比較，略勝一疇；l新開發(fā)項目的經(jīng)營形式采用銷售為主的模式，以吸引小規(guī)模投資客；l整體銷售及租賃的價格在普陀區(qū)中等水平。銷售均價在7000元/平米。但新開發(fā)的產(chǎn)品已沖破7500元/平米的均價。l新開發(fā)項目與普陀其他區(qū)域相比，單位面積的控制比較小，在80-180平米之間；l發(fā)展商具有相當(dāng)?shù)钠放浦?；l新開發(fā)項目目標(biāo)客源定位在中小型私營和投資客；l新開發(fā)項目與普陀其他區(qū)域相比，物業(yè)管理費用較高；小結(jié)：該區(qū)域由于有較有實力和產(chǎn)品品牌的開發(fā)商介入，產(chǎn)品的配套、規(guī)劃和品質(zhì)都有較大的提升，且戶型控制較小，低總價和較好的配套及服務(wù)可以吸引中小私營企業(yè)及投資客。但是由于地段及區(qū)域市場接受度等因素影響，經(jīng)營前景并不是特別樂觀。（3）中山北路區(qū)域（詳見下篇）中山北路是普陀連接南北的主干道，但是由于受高架的阻隔影響，該路段的商業(yè)發(fā)展并不成規(guī)模。辦公樓在該區(qū)域有零散分布，受周邊環(huán)境的影響，該區(qū)域辦公樓市場未形成較大氛圍，且產(chǎn)品品質(zhì)不高。根據(jù)我司對該區(qū)域的市場掌握度，中山北路辦公樓市場具有以下特點：l該區(qū)域的辦公樓建筑樓層大多控制在25-30層之間；l外立面的設(shè)計主要以展現(xiàn)現(xiàn)代風(fēng)格為主；l該區(qū)域的辦公樓產(chǎn)品在智能化配套和物業(yè)管理服務(wù)上屬于普陀區(qū)較落后的水平；l新開發(fā)項目的經(jīng)營形式采用租賃為主的模式，以吸引小規(guī)模的經(jīng)營公司；l整體銷售及租賃的價格在普陀區(qū)屬于較低水平。銷售均價在5000元/平米。l新開發(fā)項目與普陀其他區(qū)域相比，單位面積的控制比較小，在80-180平米之間；l發(fā)展商的品牌知名度較低；l開發(fā)項目目標(biāo)客源定位在中小型經(jīng)營公司；l開發(fā)項目與普陀其他區(qū)域相比，物業(yè)管理費用較低；小結(jié)：該區(qū)域的辦公樓產(chǎn)品由于受道路的影響，所以周邊的辦公樓市場發(fā)展較為緩慢。該區(qū)域辦公樓的物業(yè)管理水平、發(fā)展商知名度、設(shè)施配套和單位房型與銷售租賃價格、物業(yè)管理費用、區(qū)域持續(xù)發(fā)展度和投資性相比較，性價較低。未來的發(fā)展空間不大，抗風(fēng)險能力較弱且不能吸引較高水平的經(jīng)營公司?？偨Y(jié)：普陀區(qū)辦公樓建筑樓層主要控制在25—30層。主力面積為120—200平方米。樓層總建筑面積主要控制在700—1000平方米。在物業(yè)配套方面82%的樓盤聘請專業(yè)物業(yè)公司管理，64%的樓盤配有中央空調(diào)，36%的樓盤做到寬帶、光纜入戶。

第二篇：房地產(chǎn)公司項目策劃報告14900字目錄前言第一部分市場分析一、通州地產(chǎn)市場簡述二、市調(diào)分析第二部分定位分析一、項目描述二、客戶定位三、產(chǎn)品定位第三部分宣傳推廣計劃一、宣傳推廣要點二、具體運做要求三、銷售工具要求四、推廣工具及形式五、宣傳推廣的階段補充說明前言透視北京火紅的房地產(chǎn)市場２００２年１４月現(xiàn)房銷售１７６萬平方米，同比增長達４４．７％今年以來，本市房地產(chǎn)開發(fā)投入持續(xù)高漲，供應(yīng)量進一步加大，市場銷售不斷升溫，銷售面積高于同期竣工面積。截至４月底，全市累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資１８１．１億元，同比增長５５．６％，比一季度增速高９．１個百分點；竣工各類商品房１１８．７萬平方米，增長５４．７％，比一季度上升８．１個百分點，其中住宅１０１．２萬平方米，增長６８．９％；實現(xiàn)現(xiàn)房銷售１７６．２萬平方米，增長４４．７％，其中住宅１６５．７萬平方米，增長４０％，增速在一季度比２月份分別上升４４個百分點和４５．４個百分點的基礎(chǔ)上，又上升５．２個百分點和１．４個百分點。從一季度房地產(chǎn)開發(fā)情況看，本市房地產(chǎn)開發(fā)總體形式比較樂觀，但也有幾個現(xiàn)象值得關(guān)注：其一，商品住宅投資增速趨緩。一季度本市完成商品住宅投資４８．８億元，比上月商品住宅增速降低３３．１個百分點。而在住宅投資趨緩的同時，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房投資的增速分別比上月提升４８．７個百分點和５５．２個百分點。市統(tǒng)計局統(tǒng)計報告分析認為，住宅產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟重點發(fā)展的領(lǐng)域，商品住宅作為住宅建設(shè)的主體，近年來增長很快，是開發(fā)投資的主要組成部分和增長點。在住宅需求還很旺盛、辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房尚有百余萬平方米存量待消化的情況下，投資者投資去向的調(diào)整還需慎重。其二，新開工面積首次出現(xiàn)下滑，這是近年來少見的現(xiàn)象。新開工面積的變化是反映房地產(chǎn)開發(fā)未來趨勢的重要指標(biāo)之一，本月商品房新開工面積下降究竟是暫時現(xiàn)象還是預(yù)警信號，還有待觀察。其三，拖欠工程款增長速度快于開發(fā)投資。一季度，本市房地產(chǎn)開發(fā)各項應(yīng)付款合計８億元，其中拖欠工程款４．４億元，比去年同期增長了１．９倍。其四，本年房地產(chǎn)資金到位中，利用外資下降較快。雖然房地產(chǎn)資金總體比較充裕，但從結(jié)構(gòu)看，一季度當(dāng)年利用外資僅為１．１億元，在上年同期下降１８．２％的基礎(chǔ)上又下降了７８．７％。銷售是房地產(chǎn)市場的中心環(huán)節(jié)，銷售量和價格變動情況不僅對房地產(chǎn)自身市場供求和前景影響巨大，對整體經(jīng)濟的影響也不容忽視，是觀察經(jīng)濟運行情況的重要指標(biāo)之一。雖然目前本市房地產(chǎn)市場在法律建設(shè)、市場規(guī)范、質(zhì)量保障、物業(yè)管理方面還有待完善，但從宏觀看，銷售量、投資量、供應(yīng)量均大幅增長且大致同步，商品住宅平均售價也穩(wěn)定在上年末的水平，對房地產(chǎn)市場的發(fā)展和整體經(jīng)濟運行均產(chǎn)生了積極影響。透過房地產(chǎn)火紅的現(xiàn)象看出，房地產(chǎn)銷售作為一門新興行業(yè)尤為引人注目，問題也尤其多。第一部分市場分析通州區(qū)地產(chǎn)市場現(xiàn)狀：１、作為ＣＢＤ的后花園，通州由于交通的便捷而在廣大購房人群心中占有一席之地，尤其是較為低廉的價格成為其制勝法寶。２、小戶型隨著市場的發(fā)展正逐漸成為趨勢，亞中產(chǎn)階級成為主要購房群體。因此，低總價，輕松供房成為該區(qū)域客層的要求。３、開發(fā)商、區(qū)政府正在努力降低京通快速路的收費標(biāo)準(zhǔn)。項目位于北苑環(huán)島南側(cè)，從國貿(mào)驅(qū)車僅13分鐘即到該區(qū)；且有多條公交站點如342、388、728、930、928支、846、交通十分便利。交通工具選擇多樣化，對購房者極具吸引力。另外，隨著通州區(qū)整體規(guī)劃的逐漸展開，將進一步推動該地區(qū)的發(fā)展與繁華，并使這一地區(qū)更趨成熟。位于CBD后花園的純居住區(qū)，這一位置也有利于吸引在國貿(mào)商圈及其周圍工作的白領(lǐng)。４、從周邊項目情況分析，大都中檔價格在２８００３３００之間，新華聯(lián)家園智能化歐式高品位大社區(qū)通州樓盤又出黑馬通州一黑馬，已廣為人知，之所以該項目配合在配套上及價格上的優(yōu)勢，使項目極具吸引力均價定在2980元/平方米較適合該區(qū)域開盤項目。５、北京對外地人購房也實行“２０％首付”這將極大激活一部分需求。６、通州項目運作中，項目的前期產(chǎn)品策劃、后期的銷售策劃缺少專業(yè)性、系統(tǒng)性。７、我們在短時間內(nèi)對通州市場作了簡單的市場調(diào)查：從通州若干項目情況來看１、項目銷售中，消化最快的是６０平米左右的一居室，７０－９０平米的二居室，９０－１１０的三居室，消化速度上看，一居大于二居，二居大于三居。２、通州區(qū)需求中，緊缺小戶型，即低首付、低月供的經(jīng)濟實惠型的房型。３、操作較專業(yè)的項目，銷售情況較好，如：新華聯(lián)家園、新華聯(lián)錦園、天賜良園等。４、大多數(shù)項目前期的產(chǎn)品策劃不到位，與后期的銷售不連貫，導(dǎo)致后期消化吃力，銷售周期長，銷售費用較高。５、商品房項目的銷售中，期房多，現(xiàn)房少；非商品房（小產(chǎn)權(quán)房）及底商銷售中，現(xiàn)房多，期房少。６、物業(yè)管理缺乏全面、缺乏專業(yè)。７、通州大多數(shù)的開發(fā)公司缺少企業(yè)理念，項目無風(fēng)格（概念），后期銷售動用一切人力、財力，“只要賣掉房子就行”的做法來運作第二部分定位分析一、項目描述分析：１、屬于大社區(qū)項目，距長安街延長線新華大街與輕軌都比較近，交通的通達性較好，周邊購物場所、文化教育、醫(yī)療、金融服務(wù)、娛樂、運動等設(shè)施一應(yīng)俱全，決定了項目的品質(zhì)不俗。２、物業(yè)狀況（１）、物業(yè)優(yōu)勢※交通較為方便※周邊配套設(shè)施較齊全※緊臨“潞河名苑”等物業(yè)，使買家容易認可物業(yè)的地理位置及物業(yè)期望檔次※隨周邊的逐步外拆，該區(qū)有將未來三、五年形成另一個居住熱點地區(qū)※板樓陽光設(shè)計理念較為流行和被人接受※小戶型目前擁有一定市場（２）、物業(yè)劣勢※糟雜居住區(qū)、工廠在人們心中的印象不好※地段目前處于略為偏東南※通州的諸多新老項目會對銷售造成一定的客戶分流※居住環(huán)境不好，目前周邊相對較落后※通州日后供應(yīng)量大※通州的日后開發(fā)規(guī)模及相對低價的物業(yè)會對項目產(chǎn)生競爭※分期開發(fā)施工，影響入住※首期１．２萬平米占地較小，規(guī)模較小，運作成本高，從建筑設(shè)計、園林設(shè)計的規(guī)?；\作上講不占優(yōu)勢，給后期造勢推廣帶來不便。二、客戶定位：（一）目標(biāo)客群特征分析：１、３５歲以下占７０％。２、客戶文化程度較高，中等學(xué)歷以上占９０％，大專以上占６５％，３、收入較為穩(wěn)定，家庭月收入超過５０００元。４、自住占９０％以上。５、首次置業(yè)８５％以上。６、外地人占６０％，北京人占４０％７、購房客戶中７５％來自北京市區(qū)內(nèi)，在市區(qū)上班。８、有車族占４０％，多數(shù)乘公交車。９、兩口之家、三口之家為多數(shù)１０、拆遷戶購房占２０％，另有部分年輕人給老人買房。（三）購房目的分析※一般小公司的老板擁有類似捷達，桑塔納轎車的年輕人。他們屬于在他們那個２０多歲年齡中事業(yè)小成的一群人?！韭殕T收入在３０００８０００元／之間的，能夠承受首付５－１０萬元，月供１５００３０００元的年輕人?！乱淮I給父母的現(xiàn)在年青人父母五十、六十多歲，他們渴望住在有別于他們過去的公房的環(huán)境。于是這個價位的房子符合下一代買給父母的要求。一中它是三十、四十歲的人能承受的第二套房子的價錢，一是由于這價位段的房子多數(shù)處于四環(huán)周邊新開發(fā)的地方，開發(fā)商的開發(fā)成本能承擔(dān)較大公共綠地的建設(shè)。因此，社區(qū)環(huán)境更適合老一代人的需求。※外地人進京做生意的選擇一些不是傳統(tǒng)意義上北京人喜愛的方位，但方便他們子女上學(xué)條件的地區(qū)，如通州區(qū)?！本┦袇^(qū)的拆遷戶購買－－身份經(jīng)濟情況一般，對未來預(yù)期一般的拆遷戶和普通工薪階層年輕、事業(yè)剛起步因而經(jīng)濟能力有限但對超水平預(yù)期較好的普通白領(lǐng)階層（四）購房行為及心理分析滿足基本居住需要，部分拆遷戶或變通工薪階層雖留意東部與ＣＢＤ繁華、便利、但由于自身情況會搬遷至近郊，部分回遷者也多選擇價格在４０００／平米以下的普通住宅，家庭購房多選擇７０－１１０平米面積戶型。事業(yè)剛起步的年輕白領(lǐng)階層由于厭倦與父母同住，租房或結(jié)婚、成家等需求而渴望自己購房，部分理智型會購買普通住宅，時尚型消費者對未來預(yù)期較好人士可在父母或家人的經(jīng)濟幫助下選擇區(qū)內(nèi)品質(zhì)較好的社區(qū)，但一般５０００元／平米是他們價格承受的極限。在戶型選擇方面，他們多６０平米左右的一居。（五）客戶關(guān)注點１地段：項目所處的位置，交通是否方便２價格：考慮首付款、月供的支付能力３樓型：板樓還是我們目標(biāo)客戶的首選。這表明，作為購房者自己的居住空間，房主對房子的朝向及通透是非常看重的。４戶型：從對戶型的選擇上可以看出，單身、兩口多選擇一居，三口之家多選擇兩居，和老人一起住的則多選三居。５配套會所：我項目所處的位置，周邊配套是較齊全的，但客戶對會所卻存在兩種較對立的意見，一部分人認為無所謂，一部分人卻主為很重要。為什么會出現(xiàn)這樣的對立呢？經(jīng)過我們的他細分析得知：認為會所的存在還會增加房子的售價；而認為會所重要的人多是一些較時尚、且工作節(jié)奏快的人，這些人中購房用于投資的人相對較多，因為會所對房子的出租人們是有好處的。在會所類型的選擇上，男性多偏向于運動型，女性則選擇生活型的居多，家庭為孩子著想，多希望能皆顧藝術(shù)型。６風(fēng)險系數(shù)對期房而言，客戶怕質(zhì)量不過關(guān)，貨不對板，面積出入大，購房不象普通消費購物，聽說很多人上當(dāng)而擔(dān)心自己受騙。三、產(chǎn)品定位１、樓宇風(fēng)格：風(fēng)格一：現(xiàn)代主義風(fēng)格，體現(xiàn)時代特征，舍棄過分裝飾一切從功能出發(fā)，造型要有合適的比例，空間構(gòu)圖明確美觀，強調(diào)簡潔。力求以簡約的現(xiàn)代主義手法體現(xiàn)建筑所具有的美感，充分運用構(gòu)架、挑板、陽臺、玻璃護攔體現(xiàn)建筑之美及線條的動感?？刹捎茫玻姑椎膶痈撸矗懊滓陨系拈_間，２．０米以上的窗高，來營造一個寬敞的實用空間。２、總占地面積１８公頃，建筑面積４５５０萬平方米，以１１１４層高層板樓與７層的多層板樓為建筑體。３、首期設(shè)計建筑層數(shù)為７層，六、七層為復(fù)式并送平臺。一層可送花園、送地下室。以下為模擬設(shè)計方案：方案一：通州地區(qū)代表身份與地位的含商業(yè)、會所、寫字樓、高檔公寓的標(biāo)志性建筑占地面積：１２０００平方米總建筑面積：４００００平方米（不含寫字樓）公寓：３２０００萬平方米；商業(yè)含會所：８０００萬平方米；方米公寓成本按２６００元／計算銷售均價定為３３００元／公寓銷售收入：３３００元／Ｘ３２０００＝１．０５６億元人民幣利潤：７００元／Ｘ３２０００＝２２４０萬元人民幣低商成本按３５００元／計算銷售均價定為６５００元／低商含會所銷售收入：６５００元／Ｘ８０００＝５２００萬元人民幣３０００元／Ｘ８０００＝２４００萬元人民幣公寓與低商總銷售額：１．０５６億元＋５２００萬元＝１．５７６億元人民幣公寓與低商利潤合計：２２４０萬元＋２４００萬元＝４６４０萬元人民幣４、戶型比例戶型面積比例一居：１、４５－－７０，以５０６５為主２、擁有獨立臥室３、獨立衛(wèi)生間４、１５－－２０客廳面寬３．６３．９５、可開放、可封閉的廚房６－－８，廚房有操作陽臺二居：１、６５１００，以７０９０為主２、客廳面積２０－－２８，開間３．８４．２米３、主臥面寬３米以上，步入式衣櫥，大二居主臥帶一衛(wèi)生間４、餐廳可與客廳一體亦可與廚房一體，廚房有操作陽臺５、主、次臥雙面墻放置電源插座６、可考慮有儲藏間７、落地陽臺、落地飄窗三居：１、９０１３０，以９０１１０為主；２、客廳２０－－３０，面寬．３．９４．４米；３、主臥面寬３．０米以上，步入式衣櫥；４、雙衛(wèi)，主臥設(shè)計浴缸，客衛(wèi)設(shè)計淋浴；５、設(shè)計儲藏間；６、陽臺設(shè)計電源插座上下水；７、落地陽臺，八角飄窗。８、餐廳可與客廳一體亦可與廚房一體，廚房有操作陽臺５、設(shè)計要點：Ａ、起居室與餐廳貫通，形成通透格局；一居５０－－６５３０％二居７０－－９０４０％三居９０－－１１０２０％躍層１２０以上１０％Ｂ、落地陽臺，落地飄窗，拐角窗，增加光線、景觀與空間的視覺面積；Ｃ、客廳的開間一居應(yīng)在３．６３．９米，二居３．８４．２米，三居３．９４．４米Ｄ、石材與涂料搭配。Ｅ、一層底商，外掛石材。６、園林規(guī)劃設(shè)計Ａ、突出可參與性達到高低搭配一步一景效果；Ｂ、園林投資在總投資比例中適當(dāng)提高；Ｃ、空間組織立意要巧妙，盡可能采用現(xiàn)代材料；Ｄ、設(shè)計上盡量保留原有大樹；Ｅ、設(shè)計上可選用組團式綠化設(shè)計，多配以地?zé)舻妊b飾；Ｆ、在局部地區(qū)制造出起伏的效果；Ｇ、對建筑小區(qū)的設(shè)計要放棄傳統(tǒng)的亭、臺、廊及缺乏美感的雕塑，建議可與附近的清華工藝美國術(shù)學(xué)院聯(lián)手，為他們在校學(xué)生提供展示場地，這些場地為社區(qū)內(nèi)各個部分分別預(yù)留出的雕塑空位，一方面可經(jīng)常更換，二是使社區(qū)形成特色，三是減少成本。７、道路規(guī)劃、停車位Ａ、人車分流Ｂ、避免過窄設(shè)計同時路與綠化間的植物相隔，沿路可建一些閱報欄，造型椅。Ｃ、首期設(shè)計地上車位，數(shù)量不夠，可將部分車位考慮建在后期規(guī)劃中，大社區(qū)保證車位比１：１，地上車位為主，地下或立體車位為輔，地下及立體車位則以售為主。８、配套首期規(guī)模小，不設(shè)計會所，底商可部分彌補。后期考慮會所：健身房球類活動，老年、兒童活動站、閱覽室、咖啡廳等。９、物業(yè)管理１８公頃占地面積，總建面４５５０萬平方米，約４０００戶，一定要聘用專業(yè)、有經(jīng)驗、專心的品牌物業(yè)管理公司。項目開發(fā)太多太快，物業(yè)管理明顯滯后，產(chǎn)北京地產(chǎn)市場的一個通病?，F(xiàn)在北京比較出名的物業(yè)管理公司，雖然很專業(yè)，但不夠?qū)Ｐ?。一時間接了大量的樓盤，來不及培育人材，既使最好的中海物業(yè)管理公司也被現(xiàn)代投訴。若聘國際知名的物業(yè)管理公司如收費太貴，普通住宅項目的業(yè)主承受不了，而且他們對國內(nèi)繁雜事項處理也缺乏經(jīng)驗。為了小區(qū)日后管理能更完善，開發(fā)商不應(yīng)逃避對用戶的責(zé)任。硬件若不能滿足用戶，就應(yīng)馬上做更換、修補；在沒有物業(yè)管理經(jīng)驗和人材的情況下，自行成立物管公司也是一種不負責(zé)任的行。首期外請物業(yè)公司，可節(jié)約時間及精力，快速回籠資金繼續(xù)開發(fā)后期。后期近５０萬平方米則考慮方案一：聘用品牌物業(yè)管理公司為顧問，小區(qū)自行管理。方案二：尋找一家專業(yè)的品牌物管公司與開發(fā)商聯(lián)合組構(gòu)一個真正為小區(qū)服務(wù)的合作物業(yè)管理公司。其優(yōu)點是：＊引進品牌的專業(yè)管理理念、專業(yè)形象、專業(yè)品牌，有利于提升物業(yè)品質(zhì)，增強置業(yè)者信心，促進推廣；＊開發(fā)商了解國內(nèi)實情、物業(yè)情況以業(yè)主情況，更能從業(yè)主的利益考慮，相互結(jié)合，可以化解物業(yè)管理與開發(fā)商的矛盾，減少入住后的磨合與問題踢皮球現(xiàn)象；越早介入，越能發(fā)現(xiàn)項目在設(shè)計和配套等方面的問題，減少后期麻煩；同時也減少未來接手時的突兀和問題積壓。＊有利于開發(fā)商對物業(yè)管理的監(jiān)督（如收費問題、維修問題等）、目標(biāo)要求；＊有利于開發(fā)商專業(yè)的提高和經(jīng)驗總結(jié)，為下一個項目打基礎(chǔ)；＊有利于開發(fā)商的整體口碑和品牌鏈的構(gòu)筑，培育市場的品牌忠誠度，以提高開發(fā)商的整體效益和長遠效益；＊在開發(fā)前期就著手組建，并配合銷售（如人員引導(dǎo)、簡單介紹等）、賣場管理、保安、導(dǎo)引等工作，讓置業(yè)者在期房認購時就能體驗未來的物業(yè)管理體的形象和服務(wù)，就會大增強置業(yè)者信心；＊應(yīng)不求物業(yè)管理公司眼前的高回報，要從開發(fā)商的整體效益和長遠郊益出發(fā)，講究互補，最終為用戶服務(wù)，贏得口碑創(chuàng)出品牌，這才是最好的投資回報。除了一般的物管服務(wù)外，在小區(qū)內(nèi)可考慮增加以下服務(wù)：＊商務(wù)服務(wù)（訂票、打字、復(fù)印、傳真、上網(wǎng)、送報…）＊有償清潔服務(wù)：＊待招小保姆、阿姨服務(wù)；＊訂餐、洗衣、訂車等服務(wù)＊小兒托管服務(wù)＊緊急醫(yī)療服務(wù)＊家私，電器維修服務(wù)＊老人保健計劃＊兒童課外培訓(xùn)計劃＊健康運動培育計劃＊裝修、維修、室內(nèi)設(shè)計服務(wù)＊待租、轉(zhuǎn)租服務(wù)＊社區(qū)健康定期預(yù)防計劃＊消遣興趣研習(xí)班（插花、陶藝收法、廚藝…）收費應(yīng)按市場標(biāo)準(zhǔn)０．８１．２元／月每平方米，其它的額外服務(wù)以成本有償服務(wù)，盡可能利用社區(qū)內(nèi)４０００多戶的量，與外界合作、合辦為小區(qū)用戶的服務(wù)事項。由于直接影響到物業(yè)的后期銷售與增值，所以建議加強物業(yè)管理，適當(dāng)降低收費標(biāo)準(zhǔn)。１０、外觀設(shè)計Ａ、現(xiàn)代感、簡約時尚的造型及色彩Ｂ、可采用涂料與石材、面磚相結(jié)合，讓人感覺既使用涂料也是為了設(shè)計上的時尚感而采用的。Ｃ、建議斜屋頂，較為美觀，面磚要有個性，Ｄ、盡量寬大的造型窗及陽臺，空調(diào)機位統(tǒng)一Ｅ、樓門、樓道、公共空間要顯示品質(zhì)１１、裝修標(biāo)準(zhǔn)外墻：高級面磚走廊：面磚窗戶：新型塑鋼窗或雙層玻璃廚衛(wèi)：預(yù)留上下水供暖：集中供暖，分戶計量供電：２０４０Ａ寬帶：百兆入小區(qū)、十兆入戶門禁：對講系統(tǒng)四、價格定位（一）價格策略：（１）市場原則：根據(jù)市場具體情況、競爭對手情況，價格要具有更大的彈性，更具競爭力。（２）針對樓層、單元、朝向、景觀、噪音、采光、通風(fēng)、戶型位置等作相應(yīng)調(diào)整（３）增加價格靈活性。（４）起價Ａ、接近成本價Ｂ、極具吸引力，競爭力Ｃ、能有一定的轟動效益調(diào)價策略：開盤、封頂、竣工、現(xiàn)房各階段可考慮一次上調(diào)１００１５０元。起價要具有吸引力，低于市場同類項目價格的２０％，調(diào)價隨著市場成交狀況：成交良好則適度漲價，成交抑制則折扣促銷。（５）朝向差Ａ、因為是板樓，南北通透，戶型的朝向值相距比較少Ｂ、只能在戶型不同的面積、功能、景觀作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整（６）樓層差１、由于物業(yè)戶型、朝向差不宜太高，樓層差應(yīng)爭取做比較高２、三層價格最高，首層（可送花園、送地下室）四層其次，六、七層為復(fù)式（可送平臺）稍高，二層價格居中，五層價格最低（７）付款差付款差：２％１、一次性付款與分期最大付款相差３％２、一般付款差與施工的進度、交付時間為正比，越接近交付，越少付款差３、但考慮大部分置業(yè)者都選擇按揭付款，如把付款差價拉大意義不大，最高可考慮２％的相差４、由于現(xiàn)在不少置業(yè)者多很清楚一次付款與按揭付款對開發(fā)商而言是一樣的，故有經(jīng)驗懂殺價的買家多會要求報一次發(fā)性付款的底價，再改換按揭付款的方式，這會使銷售談判更被動，平均價也受影響（二）價格執(zhí)行方案：首期建面４萬平方米（公寓３．２萬平方米，商業(yè)０．８萬平方米）公寓均價３３００元／平方米，商業(yè)均價６５００元／平方米時期內(nèi)部認購開盤封頂入住前均３１００３２００３４００３６００起價２９５０３０５０３２５０３４５０最高價３３００３４００３７００３５００６－７層２８００２９００３１００３３００５層２６５０２７５０２９５０３１５０４層２９００３０００３２００３４００３層３０００３１００３３００３５００２層２８００２９００３１００３３００首層層３０００３１００３３００３５００６７層送平臺，首贈送花園與地下室底商均價７０００元／平方米菜單式裝修方案：舒適板４５０元／平方米高檔板６５０元／平方米特裝板９００元／平方米裝修費用不計算入房價，入住前交裝修費用，五、規(guī)劃建議建議近５０萬平米采用圍合式建筑布局，行式排列（首期做半圍合式）好處如下：Ａ、容易作到人車分流Ｂ、安全更高Ｃ、有利于社區(qū)人際交往創(chuàng)造親和空間Ｄ、可設(shè)置豐富的園林景觀，提升項目檔次Ｅ、保證樓間距的情況下提高容積率，出面積第三部分宣傳推廣計劃案名物業(yè)擁有一合適的案名對包裝、推廣、銷售有非常大的幫助。故案名應(yīng)具備：１、能充分展示物業(yè)的理念獨特性２、與物業(yè)的市場定位、買家定位、產(chǎn)品定位、售價定位相符３、獨特性４、容易留下深刻的印象５、名字與ＶＩ協(xié)調(diào)、有美感６、朗朗上口７、帶有神秘、實力、品味、親和力的感覺８、引發(fā)想象力９、案名與物業(yè)是息息相關(guān)１０、不用多解釋，能意匯到案名的由來，物業(yè)特點與自身的關(guān)系一、宣傳推廣運作要點（一）時機的把握１、項目正式推出之前就要有明確的推廣理念和思路，并做好相應(yīng)的推廣計劃和時間表；２、推廣之前的相應(yīng)準(zhǔn)備一定要到位，關(guān)鍵的部分有：外觀設(shè)計、戶型設(shè)計、賣場的設(shè)計和施工、戶外看板、售樓資料、樣板間、相關(guān)批文、模型、效果圖等；３、所有條件具備之前，應(yīng)有媒體吹風(fēng)，“毛毛雨”；４、正式推出，要有鮮明的主題概念，應(yīng)突出觀感的特點，通過房展會，一炮打響；５、熱買期要有針對市場、買家的營銷活動推出；６、以地段、設(shè)計、品質(zhì)、物業(yè)管理服務(wù)等做為延續(xù)期推廣主題，使物業(yè)不斷有新聞性、新動作，在市場活躍；７、在明年的春季房展會把項目推至另一高峰期；（二）造勢的把握１、要把握好開盤的氣勢。一是廣告的氣勢要大，媒體組合要到位，投入要集中（在主要的報紙做廣告量，一定要有氣勢，可以考慮先集中在一份報紙《北京晚報》）；二是賣場氣氛一定要好；三是要有新聞炒作。２、電視推廣可以稍后，待樣版房做好后推出；３、電臺應(yīng)在形象上不斷提示物業(yè)的位置，在吹風(fēng)期做預(yù)告；４、通過全面廣告與樣板間的配合把高潮推至展銷會；５、展銷會后的聯(lián)誼活動緊扣買家的心，通過送“大禮”買家希望介紹更多的朋友購買；６、對媒體要通過不斷地制造新聞引起他們的關(guān)注，不停為他們準(zhǔn)備有內(nèi)容、有市場的稿件，不做太明顯的廣告但用媒體把項目炒起。（三）操作技術(shù)的把握１、策劃經(jīng)典的推廣主題概念，以引起市場和媒體的關(guān)注；２、賣場設(shè)計一定要到位，外觀風(fēng)格盡量與項目風(fēng)格統(tǒng)一，足夠的寬敞，有風(fēng)格和品位，展示功能要強，某種程度上說是項目的縮影和夸張３、要懂得抓住市場的熱門話題，全面配合；＊抓住醫(yī)療改革，老人的保健醫(yī)療問題配合社區(qū)提供給老人的服務(wù)＊小孩的課外活動配合社區(qū)內(nèi)的體育設(shè)施＊為２００８年奧運會做配合，社區(qū)內(nèi)做少量體育設(shè)施＊如何提高小區(qū)的管理與鄰居融洽的相處＊ＣＢＤ物業(yè)日后的升值空間＊鼓勵推行精裝與物業(yè)帶保險精裝修配套＊鼓勵推行環(huán)保生態(tài)小區(qū)與物業(yè)一切環(huán)保配套＊投資房屋與物業(yè)推行的投資回報保障計劃４、要把握好與媒體相處的微妙關(guān)系；５、要懂得利用市場認可、社會公認的專家，學(xué)者為項目說話；６、抓住買家對擁有物業(yè)的虛榮心，通過輿論滿足他們；７、把握好買家“怕、貪、夢”的心理，一切從市場的需求出發(fā)；８、買家是沖動的，感性的，要用氣勢、品質(zhì)、面子、刺激買家的購買欲，同時讓他們購買后還自豪地向親友推介；９、要階段性地舉辦各類產(chǎn)品說明會，增加買家對產(chǎn)品質(zhì)量的信心；１０、提升物管的服務(wù)水平，并強調(diào)五星酒店管理也能到小區(qū)；１１、要主動引導(dǎo)市場如何置業(yè)，以物業(yè)為例子，做最好的榜樣；１２、爭取幾個建設(shè)部門或有關(guān)權(quán)威部門頒發(fā)、市場認可的大獎。二、宣傳推廣具體運作要求１、聘請專業(yè)的廣告設(shè)計公司，要與設(shè)計人員直接溝（文案＋美工＋攝影）；２、廣告設(shè)計單位要與開發(fā)商，甚至建筑設(shè)計師有充分的溝通，了解，讓設(shè)計人員融進項目；３、要讓廣告設(shè)計公司有充足的時間實施策劃設(shè)計工作，對宣傳用品的制作更好把握；４、開發(fā)商不要在創(chuàng)意設(shè)計上有過多的限制，把主要概念、思路把握好，讓設(shè)計公司去表達，做到腦與手分工，沒有任何人比開發(fā)商更了解物業(yè)狀況，設(shè)計公司負責(zé)把開發(fā)商的想法、推廣目標(biāo)最準(zhǔn)確、最有效地表達出來，展示給市場；５、成功的設(shè)計不在指有多少套的成交，而是指有效地吸引指定目標(biāo)群體對物業(yè)的有效興趣；６、開發(fā)商先要把買家定位做好，了解買家的性格、愛好、偏愛等特征；７、要有賣點，特點，唯一性，概念是物業(yè)包裝的靈魂；８、概念要實在，能看到，觸到，感覺到，能經(jīng)得起考驗，買家會通過，首先引起注意感性趣有欲望購買擁有反復(fù)思考加深記憶最后做出決定購買；９、各類廣告設(shè)計要做到統(tǒng)一性，連續(xù)性；１０、設(shè)計表達要有內(nèi)涵、品味和風(fēng)格、攝影、美工、文案、才料、用色等每一個環(huán)節(jié)都要講究；１１、設(shè)計要根據(jù)物業(yè)的工程進度、銷售情況、市場變化，買家喜好等情況進行調(diào)整，要有彈性和靈活性，隨時可做調(diào)整；１２、包裝的費用要花在刀刃上，把握好“度”與“效”的關(guān)系，做最好的，不要分散資金，盡可能一步到位。１３、把握好廣告與宣傳品的量與質(zhì)的關(guān)系，不要貪便宜把量增加，最后物業(yè)有變化，原有的用不了更浪費。三、銷售工具的要求（一）銷售中心要求１、面積約２００３００２、功能＊樣板間：１２套樣板間，為一期銷售數(shù)量最多及最有代表性的戶型；＊接待處＊銷售大廳＊有私敝談判空間＊小型會議室＊展示裝修建材設(shè)備的空間＊展示裝修理套餐＊有空間擺放沙盤＊展示的空間，掛展板或活動展板＊兒童、幼兒玩耍區(qū)＊儲物室＊保安人員值班空間＊茶水間?員工放置衣服及包的空間３、設(shè)計要求＊樣板間有個性化的裝修設(shè)計＊擺設(shè)有品味、特色，在京難得一見＊銷售點中心通透、有陽光照射＊能表現(xiàn)綠化＊冷暖空調(diào)、衛(wèi)生、茶水、音響設(shè)備要考慮＊大窗、落地窗＊能明顯展示物業(yè)的名稱、ＶＩ＊要考慮如何業(yè)的智能化、不少于５條電話直線＊注意晚間燈光的處理＊有背景音樂＊足夠的車位＊外部綠化＊整個工地的包裝要有計劃（二）印刷宣傳品的要求時間上保證數(shù)量要合適成本控制合適有檔次與物業(yè)其他推廣及包裝搭配選用特別的剪裁、紙張能有效表現(xiàn)攝影、圖片宣傳品要按不同時期不同類型的目地制作ＶＩ、形象需要（信封、信紙、手提袋、名片、禮品包裝）ＤＭ、需要（小折頁、單張、邀請信）銷售需要（平面圖、裝修套餐、裝修標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)則圖）簽約需要（售價表、臨時買賣合約、訂購單、付款方式、購房須知）展示需要（展板、海報、通告板、剪貼……）新聞發(fā)布、儀式、聯(lián)誼會需要（計劃書、方案書、報告書……）四、宣傳推廣的工具與形式（一）常用宣傳推廣工具購房／置業(yè)說明書名片、信封、信紙模型、戶型沙盤賣場（展示廳、接待廳、洽談廳、樣板間）工地圍墻路標(biāo)、廣告牌、燈箱橫幅、掛布銷售人員工作服展板、海報展銷會／流動展銷布置戶型圖、銷售價目表客戶通訊媒體通告、專題、新聞稿推廣活動、印刷品交通工具（售樓車）的包裝（二）宣傳推廣形式１、常用宣傳推廣形式媒體的硬性廣告（報紙、電視、電臺、雜志、網(wǎng)站）媒體的軟性報道為市場服務(wù)的研討會，講座，交流會（邀請政府有關(guān)部門、專家、學(xué)者參與）為賣場服務(wù)的講座，咨詢會聯(lián)合媒體舉辦的聯(lián)誼加發(fā)布活動為買家舉辦的聯(lián)誼活動展銷會臨時、流動展示廳直銷派發(fā)宣傳資料（ＤＭ）２、本項目采用的宣傳推廣形式銷售中心開放儀式購房指導(dǎo)講座圣誕新年聯(lián)歡會情人節(jié)浪漫晚會產(chǎn)品說明會質(zhì)量保障計劃說明會全方位個性化物業(yè)管理說明會裝修套餐保險說明會開盤儀式封頂儀式教育、醫(yī)療保障說明會生態(tài)環(huán)保社區(qū)說明會（三）優(yōu)惠政策及促銷活動配合推廣手法（時、術(shù)、勢），緊抓包裝原理（怕、貪、夢），應(yīng)考慮執(zhí)行以下優(yōu)惠政策或促銷活動。１、優(yōu)惠政策預(yù)定或內(nèi)部訂購價有１－２％優(yōu)惠；預(yù)定或內(nèi)部認購買家能享有優(yōu)惠付款待遇；送或減免購房部分手續(xù)費用（律師費、按揭手續(xù)費、印花稅……）優(yōu)惠車位售價更優(yōu)惠的付款辦法５％，１０％首付款優(yōu)惠計劃；５％入住一年后付２、促銷活動成立購房者俱樂部，已買業(yè)主介紹新業(yè)主獎勵計劃；帶保險實惠精裝修套餐；全個性化專業(yè)物業(yè)管理計劃；租金回報保障計