房地產(chǎn)前期策劃培訓(xùn)講義

1房地產(chǎn)前期策策劃培訓(xùn)第2頁表達的是土地地不是植物識別需求這是說諸葛亮亮、說謀劃、、策劃不是說憨豆、、不是說喜劇劇明星識別意圖策劃——謀略實施也策——謀劃、計劃（（思、想）劃——筆劃、劃一下下（寫、做））房地產(chǎn)策劃就就是——有想法還得能能執(zhí)行為什么從土地經(jīng)諸葛亮城市、開盤房地產(chǎn)策劃到到底干嘛的呢呢？謀城（產(chǎn)品）略地（搶人）定位、規(guī)劃、、產(chǎn)品、棟數(shù)數(shù)、戶型、業(yè)業(yè)態(tài)包裝、推廣、、媒體、活動動、渠道、優(yōu)優(yōu)惠政策貫穿房地產(chǎn)開開發(fā)過程始終終作為一個新環(huán)環(huán)境下的新媒媒體人每個人本身都都是諸葛亮、、都是策劃因為我們都有有想法總結(jié)以上新媒體人應(yīng)該該……？理解客戶需求求擁有策劃思維維16目錄錄產(chǎn)品策劃體系系定位12產(chǎn)品策劃基礎(chǔ)礎(chǔ)資料3產(chǎn)品策劃體系系內(nèi)容4反饋與修正17產(chǎn)品策劃體系系定位第18頁簡單的開發(fā)過過程誰知道？？市場研究投資決策土地獲取市場定位產(chǎn)品策劃規(guī)劃設(shè)計招標投標施工組織進度質(zhì)量品牌傳播銷售組織物業(yè)管理市場研究投資決策土地獲取市場定位產(chǎn)品策劃規(guī)劃設(shè)計招標投標施工組織進度質(zhì)量品牌傳播銷售組織物業(yè)管理市場研究投資決策土地獲取市場定位產(chǎn)品策劃規(guī)劃設(shè)計招標投標施工組織進度質(zhì)量品牌傳播銷售組織物業(yè)管理市場研究投資決策土地獲取市場定位產(chǎn)品策劃規(guī)劃設(shè)計招標投標施工組織進度質(zhì)量品牌傳播銷售組織物業(yè)管理成本決策拿地階段段規(guī)劃設(shè)計階段段項目施工階段段銷售服務(wù)階段段我司職責第20頁誰做過市場調(diào)調(diào)研？第21頁怎樣做市場調(diào)調(diào)研？第22頁市場調(diào)研的目目的是什么？？第23頁地塊能不能拿拿能不能盈利及社會影響決策拿地階段段規(guī)劃設(shè)計階段段項目施工階段段銷售服務(wù)階段段產(chǎn)品打造規(guī)劃幾棟樓多高戶型立面景觀配套推廣活動渠道選擇銷售優(yōu)惠營銷亮點假定階段根據(jù)周邊市場場假定產(chǎn)品及及價格實操、優(yōu)化、、產(chǎn)品力競爭爭階段銷售力競爭階階段24定位前端市場定位位中端產(chǎn)品策劃劃后端營銷推廣廣房地產(chǎn)項目前前期報告房地產(chǎn)項目前前期策劃過程程中承前啟后的模塊。經(jīng)紀公司間競競爭升級，產(chǎn)產(chǎn)品策劃由自自選動作變?yōu)闉橐?guī)定動作，，廣度及深度度也逐漸加大大。2526產(chǎn)品策劃基礎(chǔ)礎(chǔ)資料第27頁為什么要定位位？第28頁解決項目是什什么的問題什么產(chǎn)品、什什么形象高端、剛需什么價值（價價格）——值多少錢第29頁第30頁定位到底為什什么第31頁尋找及確定方方向第32頁產(chǎn)品打造方向向營銷訴求方向向價值價格形式檔次客戶層次營銷手段相對應(yīng)——價格定位、、產(chǎn)品定位、、客群定位、、形象定位332.當?shù)卣咭?guī)范范4.市場調(diào)研1.地塊資料3.開發(fā)商訴求基礎(chǔ)資料5.項目定位客觀事實主觀判斷342.當?shù)卣咭?guī)范范4.市場調(diào)研1.地塊資料3.開發(fā)商訴求基礎(chǔ)資料5.項目定位第35頁一開始地塊基基本都這樣的的第36頁規(guī)劃條件總占地面積208628㎡規(guī)劃建筑面積247620㎡其中：建設(shè)用地面積99048㎡容積率≤2.5代征地面積109580㎡建筑密度≤25%規(guī)劃用途居住用地建筑限高≤60米第37頁容積率練習這是一塊地這是一塊地這是一塊地這是一塊地38地塊資料地塊資料主要要包括：規(guī)劃意見書及及相關(guān)政府文文件地塊CAD圖地塊內(nèi)外部情情況既有規(guī)劃方案案39地塊資料|規(guī)劃意見書及及相關(guān)政府文文件規(guī)劃意見書及及相關(guān)政府文文件：地塊真實的官方權(quán)威信息40地塊資料|規(guī)劃意見書及及相關(guān)政府文文件規(guī)劃意見書41地塊資料|規(guī)劃意見書及及相關(guān)政府文文件規(guī)劃意見書地塊的用地性性質(zhì)、面積指指標、容積率率、限高、建筑密密度42地塊資料|規(guī)劃意見書及及相關(guān)政府文文件規(guī)劃意見書是否含代征/代建的道路用用地及綠化用地指標是否有政策房房指標？限價房/廉租房/回遷房/回遷商業(yè)43地塊資料|規(guī)劃意見書及及相關(guān)政府文文件規(guī)劃意見書建筑紅線退讓讓距離及道路路紅線退讓距距離社區(qū)出入口方方位設(shè)置要求求與車位配比比要求44地塊資料|規(guī)劃意見書及及相關(guān)政府文文件規(guī)劃意見書地塊圖：直觀觀了解45地塊資料|規(guī)劃意見書及及相關(guān)政府文文件相關(guān)政府文件件：其它官方方文件作為補補充市政管線情況況、采暖方式式……第46頁除了軍事外交交部門婦女兒童部門門等少數(shù)部門門大部分部門都都開發(fā)商去審審批備案的第47頁政府下的文件件基本上都已已經(jīng)把地塊弄弄成什么產(chǎn)品品基本都了地塊大小住宅、商業(yè)比比例建筑限高最大可售面積積形式及調(diào)性才是開發(fā)商可可以自由發(fā)揮揮的（產(chǎn)品及形象象）48地塊資料|地塊內(nèi)部及周周邊情況地塊內(nèi)部及周周邊情況：現(xiàn)狀及未來規(guī)規(guī)劃，盡可能用實實景照片展示。內(nèi)部：是否存在地勢勢高差、原生生植被、水系、溫泉、工業(yè)業(yè)遺存等？是否存在被污污染后需要更更換的土壤？？外部：有利因素：景景觀資源，如如河流湖泊、、旅游景點、、城市地標等等；社會資源源，如重點中中小學，大型型醫(yī)院，市政政公園，體育育場館等；交交通站點，如如地鐵/輕軌/BRT站點等。不利因素：噪噪聲及粉塵污污染，如市政政主干道，鐵鐵路，工廠，，專業(yè)市場，，發(fā)電廠；心心理負面影響響，如高壓線走廊，火葬場，墳墳地，破舊樓樓房等。49地塊資料|地塊內(nèi)部及周周邊情況案例西中中南北東502.當?shù)卣咭?guī)范范4.市場調(diào)研1.地塊資料3.開發(fā)商訴求基礎(chǔ)資料5.項目定位51當?shù)卣咭?guī)范范項目所在省、、市的最新的政策規(guī)范要要求。建筑間距系數(shù)日照測算標準建筑寬高比與樓座排布相相關(guān)的規(guī)范……52當?shù)卣咭?guī)范范日照及間距系系數(shù)設(shè)計依據(jù)據(jù)：《沈陽市居住建建筑間距和住住宅日照管理理規(guī)定》(沈陽市人民政政府令2006第64號)“第九條”：住住宅建筑高度度在40米以上時，面寬不大于60米?！暗谑臈l””：高層建筑筑遮擋相鄰住住宅，當建筑筑高度與建筑筑面寬之比大大于1.2時，按遮擋建建筑面寬確定定建筑間距系系數(shù)；在三環(huán)路以內(nèi)內(nèi)地區(qū)，當建建筑高度在40米以上時，建建筑間距系數(shù)數(shù)不得小于1.4，且建筑間距距不得小于40米；“第十七條””：沿城市主主要道路一側(cè)側(cè)并列布置的的高層住宅之之間的建筑間間距除滿足本本規(guī)定相對應(yīng)應(yīng)的建筑間距距要求外，不得小于30米?！暗诙龡l條”：住宅日日照是指住宅宅主采光面居居室的滿窗日日照時數(shù)。日日照標準日為為大寒日，有有效日照時間間帶為上午8時至下午4時?！暗诙鍡l條”：新建高高層住宅或高高層和多層混混合的住宅成成組布置時，，新建住宅日照應(yīng)不低于于大寒日1小時。建筑寬高比建筑間距日照測算標準準53當?shù)卣咭?guī)范范項目所在省、、市的最新的政策規(guī)范要要求。層高陽臺飄窗入戶花園地下空間……與贈送面積相相關(guān)的規(guī)范54當?shù)卣咭?guī)范范贈送面積依據(jù)據(jù)：成都市規(guī)劃管管理局關(guān)于對對《成都市規(guī)規(guī)劃管理技術(shù)術(shù)規(guī)定》中容容積率、建筑筑面積等指標標的補充解釋釋二、住宅建筑筑層高不應(yīng)大于于3.6米。躍層式住宅宅起居室（廳廳）、低層住住宅起居室（（廳）層高為為戶內(nèi)通高以以及住宅坡屋屋頂部分除外外。六、每套住宅宅陽臺（含各各類形式的陽陽臺、入戶花花園、露臺等等非公共活動動空間）的水平投影面積積不大于該套套住宅套型建建筑面積的20%；商業(yè)、辦公公、酒店建筑筑的每層陽臺臺水平投影面面積不大于該該層建筑面積積的15%。此外，陽臺進深不應(yīng)應(yīng)大于1.8米，低層住宅、、退臺式建筑筑陽臺等有特特殊要求的除除外。七、飄窗窗臺與室內(nèi)樓樓地面高差不不得小于0.45米，且凸出外外墻寬度不得得大于0.6米。八、除建筑入入口雨篷外，，建筑附屬構(gòu)件件（如空調(diào)板板、花池、構(gòu)構(gòu)造板等）的的進深不宜大大于0.6米，且連續(xù)長長度不應(yīng)大于于1.8米。住宅建筑筑不允許設(shè)置置除結(jié)構(gòu)構(gòu)件件以外的附屬屬構(gòu)件。九、除避讓、、對接市政公公共地下空間間外，建筑物物地下室、半半地下室的頂頂板面不應(yīng)高高于室外地坪坪1.0米；建筑物地地下室、半地地下室頂板面面高于室外地地坪大于1.0米時，按照該該層水平投影影面積計入容容積率。地下下室、半地下下室頂板面高高于室外地坪坪部分按地上上建筑的規(guī)定定進行退距管管理。十一、本解釋釋自2010年2月25日起施行，有有效期為兩年年。其它類型：樓樓座高度控制、土地使用年年限（沈陽））、外立面要要求（銀川））等……根據(jù)住宅地塊塊3.2的容積率及沈沈陽市相關(guān)日日照和建筑間間距的要求，，估算平均層數(shù)30-35層能滿足相關(guān)關(guān)指標；根據(jù)抗震設(shè)防防的要求及各各結(jié)構(gòu)形式高高限的要求，，本案住宅部部分控制高度度不超過120-130米；根據(jù)《高規(guī)》要求，100米以上的住宅宅，應(yīng)設(shè)置避避難層，而避難層的設(shè)置置，會造成高高層住宅的成成本和公攤面面積的增加；根據(jù)結(jié)構(gòu)計算算要求，建筑筑體越高，荷荷載要求就越越高，鋼筋用用量增加、混混凝土標號提提高、構(gòu)件截截面尺寸加大大，因此，在在增加建安成本本的同時，減小實際使用用空間，即得房率會會進一步降低低；因此，建議本本項目住宅高度控制制在100米以內(nèi)當?shù)卣咭?guī)范范562.當?shù)卣咭?guī)范范4.市場調(diào)研1.地塊資料3.開發(fā)商訴求基礎(chǔ)資料5.項目定位第57頁互動開發(fā)商都提出出過哪些無理理要求58開發(fā)商訴求開發(fā)商訴求：：項目目標、、項目發(fā)展方方向、期望均均價、開工順順序、可突破破的限制性規(guī)規(guī)劃條件等，，通過項目招招投標文件或或與開發(fā)商溝溝通了解。最重要是項目目目標：？？？？目標是什么？？是迅速回收資資金是利潤最大化化關(guān)鍵是大老板板的想法是品牌形象第59頁回款、利潤形象品牌（所有開發(fā)商商適用）（大開發(fā)商及及中等發(fā)展開開發(fā)商適用））產(chǎn)品賣給誰為什么要開發(fā)發(fā)開發(fā)什么客戶？？？？怎樣賣60開發(fā)商訴求開發(fā)商對開工順序常常有自己的的考慮。ABCDE初步方案：開開工順序，由由南向北最終方案：開開工順序，由由北向南由南向北由北向南61開發(fā)商訴求開發(fā)商提出突突破某些限規(guī)規(guī)，如突破““90/70”限制、增大大容積率、提提高建筑限高高、提高層高高、提供周邊邊學校入學資資格等，一定定要慎重考慮，確定其可實施施性。622.當?shù)氐卣卟咭?guī)規(guī)范范4.市場場調(diào)調(diào)研研1.地塊塊資資料料3.開發(fā)發(fā)商商訴訴求求基礎(chǔ)礎(chǔ)資資料料5.項目目定定位位63市場場調(diào)調(diào)研研|宏觀觀市市場場宏觀觀市市場場涉涉及及城市市層層面面的信信息息，，如如：：GDP，房房地地產(chǎn)產(chǎn)年年度度/季度度/月度度的的成成交交量量與與成成交交均均價價64市場場調(diào)調(diào)研研|中觀觀市市場場中觀觀市市場場涉涉及及區(qū)域域及及板板塊塊層層面面的信信息息，，如如：：區(qū)區(qū)域域位位置置，，成成熟熟度度，，居居民民評評價價、、配配套套、、資資源源區(qū)域域位位置置：：主主要要是是與與市市中中心心/商業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)/商務(wù)務(wù)區(qū)區(qū)/政務(wù)務(wù)區(qū)區(qū)的的通通達達性性、、路路程程距距離離及及所所需需時時間間65市場場調(diào)調(diào)研研|中觀觀市市場場中觀觀市市場場涉涉及及區(qū)域域及及板板塊塊層層面面的信信息息，，如如：：區(qū)區(qū)域域位位置置，，成成熟熟度度，，居居民民評評價價區(qū)域域成成熟熟度度：：城城市市中中心心黃黃金金區(qū)區(qū)域域/CBD/新興興居居住住區(qū)區(qū)/未來來規(guī)規(guī)劃劃利利好好區(qū)區(qū)域域/旅游游度度假假區(qū)區(qū)………66市場場調(diào)調(diào)研研|中觀觀市市場場中觀觀市市場場涉涉及及區(qū)域域及及板板塊塊層層面面的信信息息，，如如：：區(qū)區(qū)域域位位置置，，成成熟熟度度，，居居民民評評價價居民民評評價價：：即即當當?shù)氐厥惺忻衩駥楉椖磕克谠趨^(qū)區(qū)域域的的看看法法，，如如成成都都的的西貴貴南南富富，北北京京的的東東富富西西貴貴，，是否否是是傳傳統(tǒng)統(tǒng)豪豪宅宅區(qū)區(qū)（（北北京京朝朝陽陽公公園園，，沈沈陽陽棋棋盤盤山山、、蘇蘇州州金金雞雞湖湖））項目目是是要要融融入入這這個個區(qū)區(qū)域域還還是是要要跳跳出出這這個個區(qū)區(qū)域域？？67市場場調(diào)調(diào)研研|微觀觀市市場場微觀觀市市場場涉涉及及直接接競競品品，如如：：競競品品產(chǎn)產(chǎn)品品類類型型、、建建筑筑/園林林風風格格、、精精裝裝報報價價及及標標準準、、單單盤盤年年度度/季度度/月度度消消化化量量，，現(xiàn)現(xiàn)有有存存量量，，暢暢銷銷/滯銷銷產(chǎn)產(chǎn)品品的的房房型型、、面面積積區(qū)區(qū)間間、、單單價價、、總總價價區(qū)區(qū)間間等等。。68市場場調(diào)調(diào)研研|微觀觀市市場場微觀觀市市場場涉涉及及直接接競競品品，如如：：競競品品產(chǎn)產(chǎn)品品類類型型，，建建筑筑/園林林風風格格，，精精裝裝報報價價及及標標準準，，單單盤盤年年度度/季度度/月度度消消化化量量，，現(xiàn)現(xiàn)有有存存量量，，暢暢銷銷/滯銷銷產(chǎn)產(chǎn)品品的的房房型型、、面面積積區(qū)區(qū)間間、、單單價價、、總總價價區(qū)區(qū)間間，，客客群群等等。。第69頁地塊塊分分析析了了政策策分分析析了了開發(fā)發(fā)訴訴求求分分析析了了市場場環(huán)環(huán)境境精精品品分分析析了了定位位與與規(guī)規(guī)劃劃70本案案市市場場定定位位———SWOT分析析Strength（優(yōu)勢）Opportunity（機會）Threaten（威脅）Weakness（劣勢）項目目位位于于西西南南四四環(huán)環(huán)里里，，區(qū)區(qū)位位條條件件優(yōu)優(yōu)越越。。項目目緊緊鄰鄰京京開開高高速速和和南南四四環(huán)環(huán)，，道道路路交交通通、、公公共共交交通通便便捷捷。。項目目東東西西兩兩側(cè)側(cè)配配有有綠綠化化帶帶，，給給本本項項目目帶帶來來的的景景觀觀優(yōu)優(yōu)勢勢。。項目目周周邊邊環(huán)環(huán)境境較較差差，，自自身身規(guī)規(guī)劃劃條條件件有有限限，，影影響響項項目目市市場場形形象象。。項目目西西側(cè)側(cè)緊緊鄰鄰京京九九鐵鐵路路，，東東側(cè)側(cè)緊緊鄰鄰京京開開高高速速，，噪噪音音影影響響較較大大。。政府府出出臺臺《南城城發(fā)發(fā)展展規(guī)規(guī)劃劃》，給給本本項項目目帶帶來來發(fā)發(fā)展展機機會會。。中海海花花鄉(xiāng)鄉(xiāng)地地塊塊的的成成交交價價提提升升了了客客戶戶對對區(qū)區(qū)域域項項目目的的價價格格預(yù)預(yù)期期。。西南南四四環(huán)環(huán)內(nèi)內(nèi)目前前在在售售項目目較較少少，，本本項項目目在在區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)相相對對稀稀缺缺。。政府府出出臺臺一一系系列列宏宏觀觀調(diào)調(diào)控控政政策策，，對對項項目目帶帶來來政政策策風風險險。。2010年房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場增增速速放放緩緩，，給給項項目目帶帶來來市市場場風風險險。。一般般的的策策略略是是發(fā)揮揮優(yōu)優(yōu)勢勢，降低低風風險險71本案案市市場場定定位位京開·西南四環(huán)

·

高性價比

·

精品社區(qū)京開西南四環(huán)——突出項目地理優(yōu)勢及交通優(yōu)勢；高性價比——突出項目自身價值與亮點；精品——突出項目綜合優(yōu)勢，滿足市場需求。定位位與與規(guī)規(guī)劃劃72公司司西西邊邊地地塊塊SWOT分析練習73SWOT分析適用于各各種事物（包包括人）的分分析主要了解優(yōu)勢勢、賣點742.當?shù)卣咭?guī)范范4.市場調(diào)研1.地塊資料3.開發(fā)商訴求基礎(chǔ)資料5.項目定位75項目定位|項目檔次和居居所用途項目檔次和居居所用途：指導(dǎo)戶型及樓樓座標準層設(shè)設(shè)計。高端中高端中端頂級第一居所第二居所商務(wù)公寓投資型度假養(yǎng)生……項目檔次次居所用途途76客群定位：目目標客群的家家庭收入、成成員數(shù)量、房型需求、能能承受的單價價與總價等。項目定位|客群定位77客群定位：鮮明地域特性性的需求。例如：成都、重慶的的客戶對朝向向的敏感度相相對較低；沈陽的客戶希希望聯(lián)排別墅墅的主臥能設(shè)設(shè)在二層；沈陽客戶偏好好地中海式的的建筑風格；；項目定位|客群定位78產(chǎn)品類型與戶戶型配比：最具指導(dǎo)意義義，重中之重重產(chǎn)品類型戶型面積區(qū)間比例（建面比）公寓塔樓零居50-60㎡30-40%一居70-80㎡40-50%兩居90-110㎡20%合計23000㎡100%注意：建建筑面積積/實得面積?套數(shù)比/建面比?項目定位|產(chǎn)品類型與戶戶型配比項目檔次居所用途客群定位產(chǎn)品類型戶型配比宏觀市場中觀市場微觀市場小結(jié)產(chǎn)品策劃基礎(chǔ)礎(chǔ)資料規(guī)劃意見書及及相關(guān)政府文文件地塊CAD圖地塊內(nèi)外部情情況既有規(guī)劃方案案與樓座排布相相關(guān)與贈送面積相相關(guān)其它項目目標項目發(fā)展方向向期望均價開工順序……2、當?shù)卣咭?guī)規(guī)范3、開發(fā)商訴求求4、市場調(diào)研5、項目定位1、地塊資料第80頁講了那么多市場也好定位也好主要是想說明明也是想讓大家家針對自己的的項目認識到項目到底是什什么?。?！賣點賣點賣點點！?。?chuàng)新創(chuàng)新創(chuàng)新新?。?！了解項目必須須把項目本身項目區(qū)域項目競品研究透第84頁開發(fā)商到底想想怎樣?。。?！利潤利潤利潤潤！??！客戶客戶客戶戶?。?！重要的事說三三遍，謝謝??！87產(chǎn)品策劃體系系內(nèi)容對開發(fā)商的判判斷：擁有成熟的產(chǎn)產(chǎn)品體系且在在異地快速復(fù)復(fù)制的某些大大型開發(fā)商（（如萬科、龍龍湖、星河灣灣等）、對自自身產(chǎn)品十分分自信的某些些中小型開發(fā)發(fā)商（如潤豐豐等），只需需經(jīng)紀公司提提供當?shù)厥袌鰣鲂畔?、項目目定位及營銷銷計劃。對產(chǎn)品策劃的的要求往往局局限于開發(fā)商商既有方案的的局部修改，，如某一戶型型的室內(nèi)布局局調(diào)整、銷售售動線的重新新安排等。如果是太過全全面深入的產(chǎn)產(chǎn)品策劃往往往是事倍功半半，乃至產(chǎn)生生一些負面影影響。因此需要各分分支機構(gòu)預(yù)先先準確判斷開開發(fā)商的實際際需求。注意產(chǎn)品策劃體系89綜述產(chǎn)品策劃體系系分為六部分分內(nèi)容。地塊價值分析析規(guī)劃設(shè)計原則則總體規(guī)劃建議議戶型設(shè)計建議議建筑及園林風風格建議附加值提升建建議90產(chǎn)品策劃體系地塊價值分析析規(guī)劃設(shè)計原則則總體規(guī)劃建議議戶型設(shè)計建議議建筑及園林風風格建議附加值提升建建議地塊價值分析析A4-1地塊居住價值高高品質(zhì)的純居住區(qū)

A4-3/4地塊教育配套用地高端品牌教育資源

A4-7地塊公園配套用地項目價值點之一

A4-10地塊混合用地商業(yè)價值較高居住價值一般東側(cè)配建廉租房A4-8地塊混合用地居住價值高于商業(yè)價值地塊價值分析析地塊價值分析析：判斷各地地塊之間、同同一地塊各方方位之間的居住價值和商商業(yè)價值?；诘貕K屬性性及內(nèi)外部情情況案例：廣渠路15號地92地塊價值分析析地塊價值分析析：判斷各地地塊之間、同同一地塊各方方位之間的居住價值和商商業(yè)價值。居住價值：東東地塊>西地塊東部＞＞東地塊西部部商業(yè)價值：中中間規(guī)劃路>兩側(cè)影響因素：京京九鐵路>建材城>京開高速>城中村改善因素：東東側(cè)綠地>西側(cè)綠地西側(cè)綠化隔離帶東側(cè)綠化隔離帶東側(cè)居住地塊塊西側(cè)居住地塊塊N京九鐵路噪聲影響京開高速噪聲影響建材市場綜合影響待拆遷城中村綜合影響150米綠帶改善環(huán)境降低噪聲100米綠帶改善環(huán)境基于地塊內(nèi)外部情況案例：黃土崗崗項目93地塊價值分析析地塊價值分析析：綜合體公公寓類項目，，則要判斷不同樓層之間間，同一樓層之間間不同朝向的居住價值。。案例：蘇州某某高端公寓項項目基于地塊內(nèi)外部情況94產(chǎn)品策劃體系地塊價值分析析規(guī)劃設(shè)計原則則總體規(guī)劃建議議戶型設(shè)計建議議建筑及園林風風格建議附加值提升建建議規(guī)劃設(shè)計原則則95規(guī)劃設(shè)計原則則規(guī)劃設(shè)計原則則：確定規(guī)劃劃方向，如容積率的拆分分，各地塊的容積率和建筑筑類型，戶型分配等西側(cè)綠化隔離帶東側(cè)綠化隔離帶東側(cè)居住地塊西側(cè)居住地塊NR=2.9-3.1R=2.6-2.8R=1.9-2.1總建筑面積做做滿，實現(xiàn)總總體2.5容積率；適度拆分總體體容積率；拔高西地塊容容積率指標，，做足高度，，降低東地塊塊容積率；西地塊一分為為二，西側(cè)安安排政策房，，盡量減少占占地面積，剩剩余部分排商商品房；所有商品住宅宅均為南北通通透的板式建建筑，舒適性性較高；案例：xx項目基于地塊價值值分析、規(guī)劃劃指標、項目目定位等96產(chǎn)品策劃體系地塊價值分析析規(guī)劃設(shè)計原則則總體規(guī)劃建議議戶型設(shè)計建議議建筑及園林風風格建議附加值提升建建議總體規(guī)劃建議議97總體規(guī)劃建議議概念規(guī)劃圖總規(guī)圖樓體鳥瞰圖日照測算圖……交通組織圖消防通道圖單元入口圖地下車庫圖……戶型配比表總規(guī)指標表交通組織戶型配比總規(guī)布局98總體規(guī)劃建議議|總規(guī)布局概念規(guī)劃圖總規(guī)圖樓體鳥瞰圖日照測算圖……交通組織圖消防通道圖單元入口圖地下車庫圖……戶型配比表總規(guī)指標表交通組織戶型配比總規(guī)布局99概念規(guī)劃圖：：對地塊進行行初步劃分，，確定各類型型產(chǎn)品的大致致布局，用不同色塊進行行區(qū)分。案例：黃土崗崗項目基于地塊價值值分析、規(guī)劃劃指標、項目目定位等西側(cè)綠化隔離帶東側(cè)綠化隔離帶東側(cè)居住地塊西側(cè)居住地塊N中高端商品住宅區(qū)中端商品住宅區(qū)公租房限價房景觀公園總體規(guī)劃建議議|總規(guī)布局由西向東排布布：政策房-中端商品房-中高端商品房房100總體規(guī)劃建議議|總規(guī)布局總規(guī)圖：各物物業(yè)類型的樓座排布、朝向、、建筑形式、、標準層面積積、單元數(shù)等詳細指標。。案例：黃土崗崗項目101總體規(guī)劃建議議|總規(guī)布局樓體鳥瞰圖：：三維視角的圖片，加深深直觀印象。。案例：xx項目西南角視角東南角視角社區(qū)內(nèi)部視角102總體規(guī)劃建議議|總規(guī)布局日照測算圖：：日照測算軟軟件生成的圖圖片，表示總總規(guī)布局符合相關(guān)建筑筑規(guī)范。案例：黃土崗崗項目103總體規(guī)劃建議議|交通組織概念規(guī)劃圖總規(guī)圖樓體鳥瞰圖日照測算圖……交通組織圖消防通道圖單元入口圖車位圖表……戶型配比表總規(guī)指標表交通組織戶型配比總規(guī)布局104總體規(guī)劃建議議|交通組織交通組織圖：：社區(qū)內(nèi)外主主要道路，出出入口（車行行、人行）位位置案例：黃土崗崗項目105總體規(guī)劃建議議|交通組織消防通道圖：：消防車行車車路線，保證證符合相關(guān)消消防規(guī)范案例：黃土崗崗項目106總體規(guī)劃建議議|交通組織單元入口圖：：各樓座單元元的地上入戶戶方向案例：黃土崗崗項目107總體規(guī)劃建議議|交通組織車位圖表：地地下車庫或地地面車位分布布區(qū)域示意，，各車庫的出出入口位置，，車位統(tǒng)計表表案例：黃土崗崗項目108總體規(guī)劃建議議|戶型配比概念規(guī)劃圖總規(guī)圖樓體鳥瞰圖日照測算圖……交通組織圖消防通道圖單元入口圖地下車庫圖……戶型配比表總規(guī)指標表交通組織戶型配比總規(guī)布局109總體規(guī)劃建議議|戶型配比總規(guī)指標表：：根據(jù)總規(guī)布布局，整個項項目的規(guī)劃指指標核算。案例：黃土崗崗項目110產(chǎn)品策劃體系地塊價價值分分析規(guī)劃設(shè)設(shè)計原原則總體規(guī)規(guī)劃建建議戶型設(shè)設(shè)計建建議建筑及及園林林風格格建議議附加值值提升升建議議戶型設(shè)設(shè)計建建議111戶型設(shè)設(shè)計建建議樓座標標準層層戶型型組合合建議議案例：：黃土土崗項項目112戶型設(shè)設(shè)計建建議單套戶戶型設(shè)設(shè)計方方向案例：黃土崗項目中高端案例：沈陽某高端高層項目113產(chǎn)品策劃體系地塊價價值分分析規(guī)劃設(shè)設(shè)計原原則總體規(guī)規(guī)劃建建議戶型設(shè)設(shè)計建建議建筑及及園林林風格格建議議附加值值提升升建議議114建筑及及園林林風格格建議議建筑風風格建建議：：根據(jù)據(jù)項目目定位位及客客群分分析得得出。。案例：：黃土土崗項項目規(guī)劃意見書要求，政策房的外立面材質(zhì)須與商品房保持一致115建筑及及園林林風格格建議議園林風風格建建議：：根據(jù)據(jù)建筑筑風格格及客客群分分析得得出，，同時時會對對某些些重要節(jié)節(jié)點給出概概念性性指導(dǎo)導(dǎo)建議議。案例：：黃土土崗項項目116產(chǎn)品策劃體系地塊價價值分分析規(guī)劃設(shè)設(shè)計原原則總體規(guī)規(guī)劃建建議戶型設(shè)設(shè)計建建議建筑及及園林林風格格建議議附加值值提升升建議議附加值值提升升建議議117附加值值提升升建議議精裝修修標準準精裝修修價格格精裝修修風格格常規(guī)設(shè)設(shè)備設(shè)設(shè)施新技術(shù)術(shù)運用用精裝修修設(shè)備設(shè)設(shè)施會所商業(yè)幼兒園園……服務(wù)等等級服務(wù)內(nèi)內(nèi)容社區(qū)配配套物業(yè)服服務(wù)118附加值值提升升建議議|精裝修修精裝修修標準準精裝修修價格格精裝修修風格格常規(guī)設(shè)設(shè)備設(shè)設(shè)施新技術(shù)術(shù)運用用精裝修修設(shè)備設(shè)設(shè)施會所商業(yè)幼兒園園……服務(wù)等等級服務(wù)內(nèi)內(nèi)容社區(qū)配配套物業(yè)服服務(wù)119附加值值提升升建議議|精裝修修確定項項目是是否采采用精精裝修修交房房是否采采用精精裝修修？開發(fā)商商要求求（萬萬科、、星河河灣））項目定定位（（高單單價項項目，，如商商務(wù)公公寓、、高端端住宅宅）120附加值值提升升建議議|精裝修修精裝修修標準準和價價格：：根據(jù)據(jù)項目目定位位及對對銷售售均價價的預(yù)預(yù)期，，確定定交房標標準和成本價價格、、對外外報價價。常規(guī)項項目：：墻面面、地地面裝裝修，，送廚廚房家家具、、衛(wèi)浴浴，報報價3000元/㎡之內(nèi)案例：：萬科科項目目121附加值值提升升建議議|精裝修修精裝修修標準準和價價格：：根據(jù)據(jù)項目目定位位及對對銷售售均價價的預(yù)預(yù)期，，確定定交房標標準和成本價價格、、對外外報價價。高端項項目：：墻面、、地面面裝修修，送送廚衛(wèi)衛(wèi)全套套家具具家電電，智智能家家居系系統(tǒng)，，報價價5000元/㎡以上案例：：北京京遠洋洋公館館122附加值值提升升建議議|精裝修修精裝修修標準準和價價格：：根據(jù)據(jù)項目目定位位及對對銷售售均價價的預(yù)預(yù)期，，確定定交房標標準和成本價價格、、對外外報價價。公寓類類項目目：““拎包包入住住”，，墻面面、地地面裝裝修，，送全全套家家具家家電燈燈飾，，報報價5000元/㎡以上案例：：北京京霄云云里8號123附加值值提升升建議議|精裝修修精裝修修風格格：根根據(jù)客群定定位、、戶型型特點點及建建筑風風格確定合合適的的裝修修風格格。案例：：xx項目124附加值值提升升建議議|精裝修修精裝修修風格格：根根據(jù)客群定定位、、戶型型特點點及建建筑風風格確定合合適的的裝修修風格格。案例：：蘇州州項目目125附加值值提升升建議議|設(shè)備設(shè)設(shè)施精裝修修標準準精裝修修價格格精裝修修風格格常規(guī)設(shè)設(shè)備設(shè)設(shè)施新技術(shù)術(shù)運用用精裝修修設(shè)備設(shè)設(shè)施會所商業(yè)幼兒園園……服務(wù)等等級服務(wù)內(nèi)內(nèi)容社區(qū)配配套物業(yè)服服務(wù)126附加值值提升升建議議|設(shè)備設(shè)設(shè)施根據(jù)項目定定位及及規(guī)劃劃意見見書要求確確定設(shè)設(shè)備設(shè)設(shè)施的的選用用標準準。標準配配置居住區(qū)區(qū)安防防系統(tǒng)統(tǒng)增強外外保溫溫結(jié)構(gòu)構(gòu)系統(tǒng)統(tǒng)太陽能能光電電系統(tǒng)統(tǒng)樓板輻輻射采采暖制