長(zhǎng)沙市奧林匹克商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃和布局報(bào)告

商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃和布局報(bào)告一．工程定位結(jié)論 21.工程總體定位 22.總體功能定位 23.物業(yè)功能配比 3二．工程平面布局規(guī)劃 41.布局原那么 42.空間形式 53.交通組織 74.內(nèi)部動(dòng)線(xiàn)及人流組織 8三．商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃 81.商業(yè)定位 82.商業(yè)功能結(jié)構(gòu) 83.商業(yè)組合原那么 94．商業(yè)業(yè)態(tài)組合 95.消費(fèi)行為動(dòng)機(jī)研究 106.工程差異化設(shè)計(jì) 107.工程業(yè)態(tài)規(guī)劃分析 128．分層業(yè)態(tài)布局 149．招商資源及策略 15四．建筑景觀籌劃及主題風(fēng)格建議 161．案例借鑒 162．工程主題文化的創(chuàng)造和渲染 163．建筑風(fēng)格意向 164.外觀 165.入口 166.中庭 177.內(nèi)部綠化景觀 178.商業(yè)燈光照明 179.內(nèi)街的處理 1710.環(huán)境控制 18五．商業(yè)招商政策及原那么 201.招商政策 202.招商原那么 20一．工程定位結(jié)論1.工程總體定位工程定位奧林匹克城市綜合體購(gòu)物中心(含面向中等收入顧客為主的購(gòu)物中心)，打造長(zhǎng)株潭地區(qū)首家集合購(gòu)物、休閑游覽、餐飲、奧林匹克文化中心、演藝娛樂(lè)等多元功能為一體的奧林匹克文化體驗(yàn)式購(gòu)物公園，通過(guò)折扣百貨、奧特萊斯業(yè)態(tài)與東南亞風(fēng)情購(gòu)物街的建設(shè)爭(zhēng)取成為市級(jí)購(gòu)物中心，搶占商業(yè)創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)的制高點(diǎn)。長(zhǎng)沙惟一性權(quán)威性不易模仿性運(yùn)動(dòng)體驗(yàn)休閑購(gòu)物顧客群體重視５公里半徑人群消費(fèi)特征，先抓住區(qū)域人群，兼顧吸引５公里半徑圈外的人群2.總體功能定位整體功能定位及目標(biāo)高檔次城市商務(wù)綜合建筑體，工程的商業(yè)、酒店、公寓、寫(xiě)字樓幾個(gè)主要功能之間，應(yīng)形成運(yùn)轉(zhuǎn)良好的互動(dòng)作用，整體以商業(yè)為主要功能，利用高星級(jí)酒店帶動(dòng)，公寓配合寫(xiě)字樓作為對(duì)二者功能的補(bǔ)充和完善，同時(shí)借助奧林匹克強(qiáng)大的品牌效應(yīng)，形成1+1大于2的合力效應(yīng)，最終能夠以較強(qiáng)的綜合實(shí)力參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，成為長(zhǎng)沙南城獨(dú)特的高品質(zhì)綜合性地標(biāo)工程。商業(yè)一期商業(yè)以shoppingmall為根本形態(tài)，融合超級(jí)市場(chǎng)、特色百貨、電器專(zhuān)業(yè)店、運(yùn)動(dòng)主題體驗(yàn)店、餐飲、娛樂(lè)業(yè)態(tài)，主力店通過(guò)步行街相連，搶占南城商業(yè)核心制高點(diǎn)，同時(shí)為區(qū)域內(nèi)根本的政府高收入群體、企業(yè)白領(lǐng)家庭提供全方位效勞，逐步擴(kuò)大商圈影響力。二期商業(yè)配合五星級(jí)酒店、甲級(jí)寫(xiě)字樓高端商務(wù)群體設(shè)置名品廊，主營(yíng)高端品牌系列。公寓一期根據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)需求熱點(diǎn)和配合shoppingmall內(nèi)品牌店和白領(lǐng)需求開(kāi)發(fā)小戶(hù)型效勞公寓，同時(shí)實(shí)現(xiàn)與奧林匹克花園大戶(hù)型的錯(cuò)位；二期結(jié)合五星級(jí)酒店，開(kāi)發(fā)白金國(guó)際公寓，效勞于高端商務(wù)人士。辦公物業(yè)一期順應(yīng)產(chǎn)品線(xiàn)檔次和人群，開(kāi)發(fā)社會(huì)時(shí)尚一族、自由工作者和小型個(gè)體單位的SOHO產(chǎn)品，同時(shí)也增加了shoppingmall消費(fèi)人群。二期根據(jù)片區(qū)商務(wù)分為成熟度，配合五星酒店，開(kāi)發(fā)甲級(jí)寫(xiě)字樓，重點(diǎn)效勞中大型企業(yè)。3.物業(yè)功能配比根據(jù)前期對(duì)綜合體案例的研究，我們得出其核心功能的比例值，作為工程功能劃分的參考指標(biāo)：名稱(chēng)總規(guī)模寫(xiě)字樓比例酒店比例公寓比例商業(yè)比例均值62.2532%18%23%27%考慮到酒店的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性及回報(bào)周期長(zhǎng)，寫(xiě)字樓市場(chǎng)目前需求有限，工程需要以商業(yè)〔含餐飲、休閑娛樂(lè)〕作為驅(qū)動(dòng)，應(yīng)適當(dāng)加大商業(yè)和公寓〔滿(mǎn)足居住、投資市場(chǎng)需求，資金回收需求〕的比例，降低工程市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，形成以下根本方案：方案一：指標(biāo)商業(yè)酒店公寓S0HO寫(xiě)字樓合計(jì)總建筑面積135602.6434010.4629332.443988828603.02267436.6各類(lèi)所占比例50.70%12.72%10.97%14.91%10.70%方案二：指標(biāo)商業(yè)酒店公寓S0HO寫(xiě)字樓合計(jì)總建筑面積136556.256684.167515.7817240.6438711.7316708.4各類(lèi)所占比例43.12%17.90%21.32%5.44%12.22%限高60米方案：指標(biāo)商業(yè)酒店公寓S0HO寫(xiě)字樓合計(jì)總建筑面積136556.222910.2255549.0817240.6440082.34272338.5各類(lèi)所占比例50.14%8.41%20.40%6.33%14.72%二．工程平面布局規(guī)劃1.布局原那么〔1〕核心主力店的布局。A.核心主力店的招商對(duì)整個(gè)購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)成敗，購(gòu)物中心輔助和配套店的引進(jìn)都有重大的影響。一個(gè)超級(jí)連鎖店或超級(jí)百貨公司的入駐，常常能帶動(dòng)整個(gè)購(gòu)物中心的順利招商與管理。B.核心主力店對(duì)于人流也起著關(guān)鍵的作用，其布局直接影響到購(gòu)物中心的形態(tài)。所以核心主力店適合放在經(jīng)營(yíng)軸線(xiàn)的端點(diǎn)，不宜集中放置在中間，這樣才能到達(dá)組織人流的效果?！?〕布局原那么1〕以點(diǎn)帶面：這個(gè)“點(diǎn)〞是指品牌商家。無(wú)論哪個(gè)業(yè)態(tài)，都會(huì)有自己的幾個(gè)"名牌"，由于這些名牌在管理上和商品上都有自己的獨(dú)到之處，因此能吸引很多客源，也能使周邊的小品牌沾光。好的品牌可以將影響力幅射較廣。2〕以大帶?。?/p>

根據(jù)業(yè)態(tài)布局，本工程的商業(yè)局部一般分成幾個(gè)大塊，每一塊都要有一個(gè)相對(duì)的熱點(diǎn)或重點(diǎn)。這個(gè)點(diǎn)可能是大，也可能是強(qiáng)，也可能是主，但它一定具有一定的代表性，可以稱(chēng)之為局部主力店。根據(jù)它的特點(diǎn)，周邊安排兼容的小型店。3〕以強(qiáng)帶弱：

強(qiáng)，是指在銷(xiāo)售上有自己的強(qiáng)勢(shì)，品牌可能不大，管理也可能不是那么盡善盡美，但由于它的銷(xiāo)售好，能夠吸引很多消費(fèi)者，能為整個(gè)工程帶來(lái)人氣。4〕以主帶次：

主是指主要業(yè)態(tài)?，F(xiàn)在的商業(yè)工程的主要業(yè)態(tài)一般是餐飲、酒吧、特色精品和時(shí)尚服裝服飾。次是指相對(duì)次要業(yè)態(tài)：美容美發(fā)、珠寶首飾、化裝品、煙酒茶葉專(zhuān)賣(mài)店、鐘表、工藝品、照片沖印、洗衣店、藥店、旅游產(chǎn)品、鞋類(lèi)、體育用品、家居家飾、數(shù)碼產(chǎn)品、照相器材、健身護(hù)膚、鐘表眼鏡、寵物店、汽車(chē)用品等。

次要業(yè)態(tài)的安排與主要業(yè)態(tài)的安排要做到相容的原那么。2.空間形式本工程可以采用以下四種空間形式：

1〕室內(nèi)大開(kāi)間。無(wú)街道，商鋪間沒(méi)有完全隔絕。

2〕露天步行街。上空無(wú)頂棚，空間開(kāi)敞的步行街；

3〕回廊式步行街。步行街的兩側(cè)或一側(cè)為回廊，步行街局部遮蓋；

4〕室內(nèi)步行街。步行街在室內(nèi)，完全遮蓋；

由于步行街是一種線(xiàn)狀的建筑空間，能更利于消費(fèi)者的購(gòu)物、休閑、交流、娛樂(lè)，更能感受到繁榮的商業(yè)氣氛，也利于工程的經(jīng)營(yíng)管理，因此，步行街購(gòu)物中心是最受歡送的空間形式。在追求寬敞舒適的空間的同時(shí)，對(duì)實(shí)際使用面積率K〔實(shí)際使用面積/銷(xiāo)售面積〕也要控制，不能過(guò)小。室外步行街購(gòu)物中心的K能到達(dá)75——80%，室內(nèi)購(gòu)物中心K要小得多，因中庭、過(guò)道〔街道〕、休閑區(qū)等等共用面積的不同而不同，一般在45%——65%之間。在建筑設(shè)計(jì)時(shí)，實(shí)際使用面積率K是很重要的評(píng)價(jià)空間形式合理性的指標(biāo)。3.交通組織工程必須具有易達(dá)性。需要有合理交通組織和足夠的停車(chē)位，使購(gòu)物者在交通上花費(fèi)的時(shí)間和精力最少。根據(jù)交通工具的不同，應(yīng)有不同的交通組織和停車(chē)方式：

1〕自行車(chē)，是我國(guó)絕大多數(shù)城市市民的交通工具，必須配足夠的自行車(chē)停車(chē)區(qū)域。

2〕公交車(chē)，適合步行出行的消費(fèi)者，可以借用公交站點(diǎn)或向當(dāng)?shù)毓还芾砉旧暾?qǐng)站點(diǎn)。

3〕家庭小轎車(chē)。在美國(guó)等汽車(chē)國(guó)家，購(gòu)物中心按照100平方米建筑面積配4.5——5.5個(gè)的停車(chē)位的標(biāo)準(zhǔn)修建。國(guó)內(nèi)的汽車(chē)保有量與國(guó)外相比還很小，購(gòu)物中心不能套用汽車(chē)國(guó)家的停車(chē)位標(biāo)準(zhǔn)，但目前國(guó)內(nèi)家庭車(chē)的開(kāi)展也很快，從中長(zhǎng)期來(lái)看，國(guó)內(nèi)的購(gòu)物中心也必須要預(yù)留足夠的汽車(chē)停車(chē)位。

4〕出租車(chē)。購(gòu)物中心在主要出入口要預(yù)留出租車(chē)的上下客區(qū)域，方便消費(fèi)者搭乘出租車(chē)。4.內(nèi)部動(dòng)線(xiàn)及人流組織動(dòng)線(xiàn)組織要求引導(dǎo)性動(dòng)線(xiàn)規(guī)劃方案是在總體上考慮了商業(yè)業(yè)態(tài)的總體平衡，使通過(guò)所有承租戶(hù)的人流通行量到達(dá)最大，到達(dá)本工程的整體人氣平衡。

1〕以主力店引導(dǎo)人流。一般將主力店的出入口安排在動(dòng)線(xiàn)終端，盡可能的延長(zhǎng)購(gòu)物中心的人流通過(guò)線(xiàn)；

2〕以局部的造景、中廳引導(dǎo)人流；

3〕以餐飲休閑娛樂(lè)區(qū)引導(dǎo)人流；

4〕出入口數(shù)量和位置的設(shè)置調(diào)節(jié)人流量均衡；

5〕無(wú)障礙設(shè)計(jì)。要為輪椅使用殘疾人提供使用的便利設(shè)施對(duì)整個(gè)商場(chǎng)的規(guī)劃布局的制定根底，是如何有效設(shè)置商家、消費(fèi)者的場(chǎng)內(nèi)行走路線(xiàn)，以讓客流能夠最大限度的平均分布。因此在橫向上，規(guī)劃各區(qū)之間，兩兩相通、相互兼顧，人流通道相接，合理布局公共洗手間的位置；縱向上利用梯道功能劃分，將客流進(jìn)行有效引導(dǎo)貫穿，形成一條客流“黃金流動(dòng)線(xiàn)〞，使工程內(nèi)交通更為通暢、便捷。三．商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃1.商業(yè)定位延續(xù)奧林匹克品牌精髓，以運(yùn)動(dòng)休閑為主題，以購(gòu)物公園和高尚商務(wù)功能為依托，打造集購(gòu)物、主題休閑娛樂(lè)、餐飲、教育為一體的區(qū)域型購(gòu)物中心。2.商業(yè)功能結(jié)構(gòu)購(gòu)物功能休閑娛樂(lè)功能餐飲功能文化旅游功能商務(wù)辦公功能3.商業(yè)組合原那么商店組合的原那么：

1〕經(jīng)營(yíng)種類(lèi)的相似性；

2〕經(jīng)營(yíng)種類(lèi)的互補(bǔ)性；

3〕同類(lèi)商品價(jià)格的相近與差異；

4〕主流商品定位的明確性；4．商業(yè)業(yè)態(tài)組合大型綜合超市功能：滿(mǎn)足根本生活類(lèi)消費(fèi)大型綜合超市對(duì)人流的帶動(dòng)作用極為明顯，可以為shoppingmall中其他業(yè)態(tài)帶來(lái)人流。代表商家：沃爾瑪、家樂(lè)福、家潤(rùn)多等專(zhuān)業(yè)電器商城功能：滿(mǎn)足家庭生活類(lèi)消費(fèi)專(zhuān)業(yè)化日常消費(fèi)，總體形象較好，補(bǔ)充shoppingmall的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)。代表商家：國(guó)美、蘇寧、通程等特色百貨功能：增強(qiáng)工程吸引力和競(jìng)爭(zhēng)力的特定業(yè)態(tài)，表達(dá)工程差異化根據(jù)市場(chǎng)反響，建議引入中高檔品牌折扣百貨。運(yùn)動(dòng)主題體驗(yàn)店功能：增強(qiáng)工程吸引力和競(jìng)爭(zhēng)力，表達(dá)工程差異化和文化主題建議引進(jìn)耐克城。真冰滑冰場(chǎng)功能：增強(qiáng)體驗(yàn)性消費(fèi)，市場(chǎng)空白，表達(dá)工程文化主題體驗(yàn)式書(shū)城功能：考慮周邊消費(fèi)者構(gòu)成特點(diǎn)和區(qū)域市場(chǎng)空白特色化餐飲功能：增強(qiáng)工程的聚客能力，增強(qiáng)消費(fèi)體驗(yàn)，突出檔次和私密需求建議突出餐飲的層次，考慮本地湘菜、中式酒樓、美食廣場(chǎng)為主。健身中心、SPA生活館、兒童娛樂(lè)城功能：滿(mǎn)足日常運(yùn)動(dòng)健身需求，增強(qiáng)體驗(yàn)，突出主題文化。5.消費(fèi)行為動(dòng)機(jī)研究必須：日常用品、食物等。奢侈：高級(jí)服飾、裝飾品等。文化：文具、圖書(shū)等。低價(jià)：折扣品、廉價(jià)品、量販商品。精致：首飾珠寶、手表等。紀(jì)念：禮品。沖動(dòng)：低價(jià)位食物、用品等。休閑：電影、游樂(lè)器材等。健康：運(yùn)動(dòng)器材、服裝等。隨機(jī)：進(jìn)入購(gòu)物中心前無(wú)消費(fèi)念頭。根據(jù)消費(fèi)行為動(dòng)機(jī)研究，我們做業(yè)態(tài)間、商品間和客層間的互補(bǔ)規(guī)劃，異業(yè)互補(bǔ)的目的就是要滿(mǎn)足顧客消費(fèi)的選擇權(quán)，并能讓顧客心身體驗(yàn)變化，提高其消費(fèi)興趣。6.工程差異化設(shè)計(jì)A.業(yè)態(tài)規(guī)劃方案思路5萬(wàn)平方米類(lèi)似日本伊勢(shì)丹百貨(優(yōu)先考慮折扣百貨)3．5萬(wàn)平方米白領(lǐng)百貨＋1萬(wàn)平方米電器＋星巴克＋名品俱樂(lè)部＋麥當(dāng)勞得來(lái)速發(fā)揮高檔酒店和寫(xiě)字樓優(yōu)勢(shì)，設(shè)立高級(jí)培訓(xùn)中心，吸引企業(yè)家和高級(jí)職業(yè)經(jīng)理人前來(lái)培訓(xùn)0．8萬(wàn)平方米奧林匹克文化運(yùn)動(dòng)專(zhuān)賣(mài)店與運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地的結(jié)合體―――運(yùn)動(dòng)城１．2萬(wàn)平方米歐洲風(fēng)格白領(lǐng)和國(guó)內(nèi)時(shí)尚白領(lǐng)風(fēng)格專(zhuān)賣(mài)店2萬(wàn)平方米風(fēng)情休閑娛樂(lè)為主帶有東南亞風(fēng)情“邦薩BANGSAR：〔開(kāi)派對(duì)的地方〕〞的文字性包裝。咖啡吧，餐館，藝術(shù)畫(huà)廊，酒吧，雪茄廊(有許多上好的雪茄煙，美味進(jìn)口葡萄酒，純麥威士忌酒，可口小吃)的引入。輔助性的以西式搖滾酒吧與中式餐飲街區(qū),放在購(gòu)物中心高層空間1.2萬(wàn)平方米大賣(mài)場(chǎng)8000平方米健身中心、泰式按摩，SPA，足療,泰拳館、一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的滑冰場(chǎng)放在四層五層高層空間,需要兩層高度；B.業(yè)態(tài)差異化思路(1)

.突出工程的經(jīng)營(yíng)方向和經(jīng)營(yíng)特征，為投資者營(yíng)造出美好的遠(yuǎn)景，從而表達(dá)出工程的投資價(jià)值和升值潛力

(2)

.商業(yè)形象上的高檔次性與住宅局部定位相吻合，既保持其整體性，又可發(fā)揮相輔相成的互利作用。

(3)

.白領(lǐng)百貨以及運(yùn)動(dòng)城的定位在一定程度上表達(dá)出奧林匹克購(gòu)物中心的核心競(jìng)爭(zhēng)力，在增強(qiáng)投資者信心的同時(shí)，有利于塑造開(kāi)展商品牌。在長(zhǎng)沙人的消費(fèi)習(xí)慣、特性和文化的根底上，并加以?shī)W林匹克與東南亞風(fēng)情的結(jié)合，找到商業(yè)與地產(chǎn)相互融合的切入點(diǎn)，最終實(shí)現(xiàn)共盈，從而打造商業(yè)地產(chǎn)品牌。差異化業(yè)態(tài)主題百貨：引入具有品牌號(hào)召力的時(shí)尚品牌百貨，結(jié)合工程整體定位做進(jìn)一步溝通，在品牌結(jié)構(gòu)，景觀設(shè)計(jì)〔熱帶叢林，椰子樹(shù)林，珊瑚礁,室內(nèi)瀑布〕和異域文化〔大皮影戲〕上使之與工程整體定位相互融合。將文化主題進(jìn)行到底?！捕常L(fēng)情小吃的引入：整合長(zhǎng)沙市人氣旺盛的東南亞小吃，加以篩選引入本工程；〔三〕．風(fēng)情休閑娛樂(lè)帶有東南亞風(fēng)情“邦薩BANGSAR：〔開(kāi)派對(duì)的地方〕〞的文字性包裝?？Х劝?，餐館，藝術(shù)畫(huà)廊，酒吧，雪茄廊(有許多上好的雪茄煙，美味進(jìn)口葡萄酒，純麥威士忌酒，可口小吃)的引入。泰式按摩，SPA，足療〔四〕．娛樂(lè)性健身1.在泰國(guó)最刺激和流行的泰拳，可設(shè)立泰拳館。2．運(yùn)動(dòng)體驗(yàn)館：運(yùn)動(dòng)專(zhuān)賣(mài)店與與運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地的完美結(jié)合―――運(yùn)動(dòng)城，建議以運(yùn)動(dòng)專(zhuān)賣(mài)店包圍運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地的圓形布局為宜，極限運(yùn)動(dòng)滑板，輪滑，賽車(chē)等可在運(yùn)動(dòng)城中庭做專(zhuān)用場(chǎng)地此方案的優(yōu)勢(shì)〔1〕運(yùn)動(dòng)品類(lèi)產(chǎn)品先天性人氣缺乏，從而為其拉動(dòng)了人氣〔2〕視覺(jué)刺激效果強(qiáng)烈，通透性極強(qiáng)，消費(fèi)者很容易進(jìn)行品牌的比擬，有了比擬自然就產(chǎn)生了消費(fèi)的欲望；〔3〕符合我們的體驗(yàn)式消費(fèi)主題?！?〕富有活力，具有欣賞性――奧林匹克購(gòu)物公園動(dòng)感地帶〔五〕．長(zhǎng)沙人注重享受快樂(lè)至上，喜歡尋求刺激，可考慮引入冒險(xiǎn)運(yùn)動(dòng)，如在某些城市新興的潛水運(yùn)動(dòng)?！擦常梢臌湲?dāng)勞汽車(chē)餐廳――得來(lái)速〔drive-through的英譯，即指不下車(chē)便可以購(gòu)用餐店的一種快餐效勞。顧客可以駕車(chē)在門(mén)口點(diǎn)菜，然后繞過(guò)餐廳，在出口處取餐?！晨梢允瓜M(fèi)者體驗(yàn)駕車(chē)購(gòu)物，突出了我們的口號(hào)――體驗(yàn)式消費(fèi)。得來(lái)速在中國(guó)屈指可數(shù)，由于本工程的自身區(qū)位優(yōu)勢(shì)，交通便捷，周邊中高收入消費(fèi)群體的天然優(yōu)勢(shì)，根本符合得來(lái)速的選址要求，〔“得來(lái)速〞在選址上傾向于高速公路或汽車(chē)大量通過(guò)的地區(qū)，而非核心商圈，但同時(shí)周?chē)簿哂幸欢ǖ南M(fèi)水平?！案疽笫敲刻燔?chē)流量達(dá)2萬(wàn)輛，周邊人均年收入超過(guò)1萬(wàn)元〞〕通過(guò)商家的選擇實(shí)現(xiàn)了工程劣勢(shì)到強(qiáng)勢(shì)的轉(zhuǎn)變，同時(shí)完成了工程業(yè)態(tài)定位的差異化。差異化經(jīng)營(yíng)模式：一體化娛樂(lè)休閑7.工程業(yè)態(tài)規(guī)劃分析〔1〕業(yè)態(tài)功能A.主力百貨店――白領(lǐng)百貨、奧特萊斯1.具有很強(qiáng)的號(hào)召力，聚客能力強(qiáng)2.提升物業(yè)價(jià)值3.吸引白領(lǐng)階層，鮮明的主題特色。4.輻射半徑大B.大賣(mài)場(chǎng)1.社區(qū)性效勞能力強(qiáng)，聚客能力強(qiáng)2.消費(fèi)者以日常消費(fèi)為主，光臨頻率高。3.較高的光臨頻率對(duì)隨機(jī)性和沖動(dòng)性消費(fèi)都一定的積極影響。C.運(yùn)動(dòng)城與極限運(yùn)動(dòng)1：運(yùn)動(dòng)品類(lèi)產(chǎn)品先天性人氣缺乏，從而為其拉動(dòng)了人氣2：視覺(jué)刺激效果強(qiáng)烈，通透性極強(qiáng)，消費(fèi)者很容易進(jìn)行品牌的比擬，有了比擬自然就產(chǎn)生了消費(fèi)的欲望；3.符合我們的體驗(yàn)式消費(fèi)主題。4.奧林匹克購(gòu)物公園動(dòng)感地帶D.特色餐飲――麥當(dāng)勞得來(lái)速1.可以使消費(fèi)者體驗(yàn)駕車(chē)購(gòu)物，突出了我們的口號(hào)――體驗(yàn)式消費(fèi)。通過(guò)商家的選擇實(shí)現(xiàn)了工程劣勢(shì)到強(qiáng)勢(shì)的轉(zhuǎn)變，同時(shí)完成了工程業(yè)態(tài)定位的差異化。2.成為有車(chē)族關(guān)注的飲食焦點(diǎn)。3.工程標(biāo)志性快餐E.東南亞風(fēng)情街――邦薩BANGSAR1.長(zhǎng)沙首家東南亞文化街。2.豐富市民的夜生活3.吸引青年一族，打造活力之街襯托工程的奧林匹克文化定位。4.全客型消費(fèi)F.健身中心、美容美發(fā)、SPA、咖啡廳、料理、畫(huà)廊、1.滿(mǎn)足講究生活品質(zhì)白領(lǐng)人群2.區(qū)域性消費(fèi)性強(qiáng)。3.有分流客層的作用。G.電玩、網(wǎng)吧、溜冰場(chǎng)、兒童樂(lè)園、KTV、電影院1.次主力店的集群式消費(fèi)，形成人流的盤(pán)旋。2.活力型業(yè)態(tài)可帶動(dòng)了連鎖性消費(fèi)3.口碑宣傳度高H.配套型業(yè)態(tài)：藥店、通訊機(jī)構(gòu)、圖片社、24小時(shí)銀行等1.豐富了業(yè)態(tài)組合2.滿(mǎn)足了一定人群的消費(fèi)需求3.區(qū)域型消費(fèi)I．商業(yè)街局部―白領(lǐng)服飾專(zhuān)賣(mài)店、特色店、家居店、汽車(chē)用品店人流引導(dǎo)塑造性高，動(dòng)線(xiàn)的設(shè)計(jì)至關(guān)重要〔2〕業(yè)態(tài)間的互補(bǔ)協(xié)調(diào)我們可將以上業(yè)態(tài)分為三中類(lèi)型：名牌吸引型〔通過(guò)商戶(hù)自己的經(jīng)營(yíng)努力所獲得的業(yè)務(wù)。商店自己的商品定位、效勞管理和宣傳推廣都會(huì)對(duì)自己的業(yè)務(wù)產(chǎn)生影響〕主力百貨店、大賣(mài)場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)城、特色快餐、溜冰場(chǎng)、教育機(jī)構(gòu)、東南亞風(fēng)情街、電影院、兒童樂(lè)園、SPA、健身中心、KTV、咖啡廳、料理、西餐客源分享性〔指因鄰近商店的集客力而獲得的業(yè)務(wù)量。消費(fèi)者主要受到鄰近商店的吸引，順便來(lái)店看看而產(chǎn)生的生意?！硸|南亞風(fēng)情街、電玩、24小時(shí)銀行、圖片社、藥店、電影院、網(wǎng)吧、家居店、汽車(chē)用品店、美容美發(fā)、畫(huà)廊、咖啡廳、料理、西餐誘發(fā)沖動(dòng)型〔指消費(fèi)者從事其它活動(dòng)時(shí)，由于受到受到商品某一特點(diǎn)的吸引而來(lái)店購(gòu)物所產(chǎn)生的沖動(dòng)式消費(fèi)。〕極限運(yùn)動(dòng)、冒險(xiǎn)運(yùn)動(dòng)、東南亞風(fēng)情街、特色快餐、運(yùn)動(dòng)村、特色店、溜冰場(chǎng)東南亞風(fēng)情街、運(yùn)動(dòng)村、特色快餐、溜冰場(chǎng)、電影院、咖啡廳、料理、西餐具有一定的雙重性，可見(jiàn)在工程的業(yè)態(tài)規(guī)劃和布局中的作用非常重要，該業(yè)態(tài)做為客流引導(dǎo)的區(qū)間樞紐！〔3〕業(yè)態(tài)規(guī)劃要點(diǎn)A.主力百貨店和大賣(mài)場(chǎng)做為集客龍頭，建議分別分布在工程主路口；B.得來(lái)速可作車(chē)流的引導(dǎo)與停車(chē)場(chǎng)做互動(dòng)；C.溜冰場(chǎng)績(jī)效較低建議設(shè)在地下較高樓層，與休閑業(yè)態(tài)組合互補(bǔ)；D.極限運(yùn)動(dòng)、冒險(xiǎn)運(yùn)動(dòng)建議在運(yùn)動(dòng)城中庭，形成獨(dú)特的城市動(dòng)感景觀，形成人流的盤(pán)旋；E.東南亞風(fēng)情街可設(shè)置在工程頂層帶動(dòng)人流上升；F.健身中心、美容、電玩可設(shè)置在工程相對(duì)死角位置。8．分層業(yè)態(tài)布局為使工程的主題更加細(xì)致鮮明，將工程一期商業(yè)體分為五大主題區(qū)：奧特萊斯、白領(lǐng)館、運(yùn)動(dòng)城、邦薩、電器〔名稱(chēng)另定〕一.奧特萊斯地下：超市、主題餐廳、簡(jiǎn)單快餐、藥店、通訊機(jī)構(gòu)、書(shū)店、影像、食品專(zhuān)賣(mài)，24小時(shí)銀行，票務(wù)中心，商務(wù)中心，報(bào)刊專(zhuān)賣(mài)，

快遞效勞中心，圖片社，旅行社，畫(huà)廊1到4層：奧特萊斯二.白領(lǐng)館：1層：箱包、鞋、化裝品、黃金珠寶、名表2層：流行女裝、內(nèi)衣3層：名品男裝、男士配件、茶藝館、藝術(shù)畫(huà)廊4層：健身中心、SPA、美容美發(fā)、咖啡廳、料理、西餐、三.運(yùn)動(dòng)城中庭做運(yùn)動(dòng)區(qū)〔極限運(yùn)動(dòng)、籃球場(chǎng)、演藝〕極限運(yùn)動(dòng)〔不作為盈利性質(zhì)，吸引年輕人，增加廣場(chǎng)的活力氣氛設(shè)備建議與相關(guān)組織溝通引進(jìn)〕、1層：運(yùn)動(dòng)品牌專(zhuān)賣(mài)、運(yùn)開(kāi)工廠直銷(xiāo)店2層：運(yùn)動(dòng)、戶(hù)外品牌專(zhuān)賣(mài)3層：泰拳館、跆拳道、溜冰場(chǎng)、兒童樂(lè)園、休閑驛站、電玩4層：風(fēng)情小吃、網(wǎng)吧、KTV、電影院四.東南亞風(fēng)情－邦薩〔菱形建筑〕1層：主題餐廳2層：咖啡吧3層：雪茄廊(有許多上好的雪茄煙，美味進(jìn)口葡萄酒，純麥威士忌酒，可口小吃)4層：酒吧五．電器1－3層：電器4層：酒吧9．招商資源及策略例如國(guó)外百貨伊勢(shì)丹、西武百貨；韓國(guó)新世界百貨、樂(lè)天百貨，美國(guó)折扣百貨KOHL。國(guó)內(nèi)百貨王府井百貨、第一八百伴百貨、東方商廈、茂業(yè)百貨、金鷹百貨、平和堂等作為重點(diǎn)招商目標(biāo)對(duì)象。建議重點(diǎn)設(shè)置在商業(yè)街區(qū)，考慮國(guó)際二線(xiàn)品牌作為替代對(duì)象。酒店：希爾頓花園酒店、洲際酒店、香格里拉、萬(wàn)豪酒店、凱悅、法國(guó)索飛亞酒店、戴思由于本工程酒店臨近省政府機(jī)關(guān)和會(huì)議展覽中心,今后商務(wù)顧客的效勞是一個(gè)重點(diǎn)。希爾頓花園酒店的定位四星級(jí)酒店三星級(jí)價(jià)格,比擬有競(jìng)爭(zhēng)力。如果成功引進(jìn)該品牌酒店,酒店建筑面積4萬(wàn)平方米就滿(mǎn)足了要求。主要接待游客和商務(wù)人士為主,面向中產(chǎn)階級(jí)。凱悅大飯店定位在五星級(jí),團(tuán)體會(huì)議接待比擬有特色,對(duì)會(huì)議人群吸引較大。次要主力店：麥當(dāng)勞,KFC招商策略１．整體經(jīng)營(yíng)方案提升工程價(jià)值吸引商家２．招商宣傳和籌劃實(shí)現(xiàn)商戶(hù)前來(lái)３．集中舉辦大型活動(dòng)四．建筑景觀籌劃及主題風(fēng)格建議1．案例借鑒2．工程主題文化的創(chuàng)造和渲染建議：將主通道以及分支通道以希臘神話(huà)人物命名,如卡俄斯、烏拉諾斯、克羅諾斯、宙斯、波塞冬、雅典娜等，并加以雕像。3．建筑風(fēng)格意向A:一期希臘風(fēng)情建筑B：二期商業(yè)街局部東南亞風(fēng)情建筑4.外觀5.入口¨功能區(qū)分：

整個(gè)內(nèi)部空間的意想焦點(diǎn)處在建筑物內(nèi)部動(dòng)線(xiàn)交匯點(diǎn)——入口大廳，其中心地位造成其功能需求的多樣化。功能設(shè)計(jì)如下：

1展覽

2問(wèn)訊、指路

3存物

4公用

5表演

6促銷(xiāo)

7大屏幕演播

8點(diǎn)播

9文化涵義：在以下三方面加以表達(dá)A.工程主題：奧林匹克文化在此升華

B.商業(yè)的后現(xiàn)代的、興旺的商業(yè)文化(具有非常的煽動(dòng)性和感染力)

C.自然、回歸人本(都市生活中最具長(zhǎng)久吸引力的時(shí)尚)6.中庭以中庭為中心，用中庭將步行街與各層平面組織聯(lián)系起來(lái)，使購(gòu)物廣場(chǎng)空間得以融會(huì)貫穿，產(chǎn)生強(qiáng)烈的空間比照效果，這既為商家創(chuàng)造出一種共榮共生的環(huán)境，也使顧客獲得了一個(gè)帶有自然光的休閑空間，滿(mǎn)足了顧客對(duì)休閑功能的要求，中庭的設(shè)計(jì)還可以融入奧林匹克文化與互動(dòng)的理念，從而提高了整個(gè)購(gòu)物廣場(chǎng)的藝術(shù)品位，增強(qiáng)了其空間的藝術(shù)魅力和文化氣氛，使其經(jīng)營(yíng)可以到達(dá)“文化搭臺(tái)，經(jīng)濟(jì)唱戲〞的高超的管理境界。

功能設(shè)計(jì)：1.展覽2.表演7.內(nèi)部綠化景觀豐富的綠化能創(chuàng)造舒適休閑的購(gòu)物空間和溫馨氣氛，給購(gòu)物者購(gòu)物賞景的感覺(jué)，自然的事物是最吸引人的。室內(nèi)瀑布種植花樹(shù)需考前須知：室內(nèi)瀑布平安防患種植花樹(shù)的荷載的考慮、與空調(diào)出入口的關(guān)系、現(xiàn)場(chǎng)植被的圍護(hù)、澆灌系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、防止強(qiáng)光光源的影響等因素。8.商業(yè)燈光照明商業(yè)燈光照明對(duì)創(chuàng)造舒適的購(gòu)物環(huán)境極其重要。如突出商品立體感和質(zhì)感的重點(diǎn)照明；注重情調(diào)表現(xiàn)，用在餐飲、娛樂(lè)、休閑等效勞區(qū)域的裝飾照明等等。良好亮度的商業(yè)燈光照明還能明顯改善空間感。在室內(nèi)空間感較小的購(gòu)物中心尤其要采用良好的燈光照明，使室內(nèi)空間顯得寬敞。要到達(dá)良好的購(gòu)物中心室內(nèi)燈光效果，在設(shè)計(jì)時(shí)要處理好照明的色溫、照度、顯色性與室內(nèi)裝修的質(zhì)感、色彩的關(guān)系，使燈光和裝飾相映生輝。9.內(nèi)街的處理1.空間的節(jié)奏

處理內(nèi)街的各個(gè)節(jié)點(diǎn)和節(jié)點(diǎn)間的關(guān)系，創(chuàng)造有抑有揚(yáng)、有張有弛的空間序列

2.穿插和流動(dòng)

打破直上直下的開(kāi)洞方式，豐富多層空間的融合，保證視