房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理辦法

1、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理辦法第一章總則第一條 為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為，加強房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理，保障和促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法XX省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理辦法等法律、法規(guī)，結合本市實際，制定本辦法。第二條 在本市行政區(qū)域內(nèi)城市、縣城、鎮(zhèn)總體規(guī)劃確定的國有建設用地上從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營實施監(jiān)督管理，適用本辦法。第三條 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營應當堅持經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設。第四條 市、區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的監(jiān)督管理，具體工作由房地產(chǎn)綜合開發(fā)管理機構承擔。市、區(qū)縣

2、房產(chǎn)管理機構按照職責，依法承擔房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作。發(fā)展改革、經(jīng)濟和信息化、國土資源、規(guī)劃、工商、物價、水利、城市管理行政執(zhí)法、人防、公用事業(yè)、文化廣電新聞出版等有關部門和金融監(jiān)管機構按照各自職責，依法做好房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理的相關工作。第五條 房地產(chǎn)開發(fā)應當遵守文物保護和風景名勝區(qū)管理等法律、法規(guī)，保護歷史文化遺產(chǎn)和生態(tài)環(huán)境。第六條 鼓勵開發(fā)建設綠色建筑、裝配式建筑、成品住宅、海綿型建筑和小區(qū)、綠色智慧住區(qū)，推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化。第二章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)第七條 依法設立并取得資質證書的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，方可從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照國家和省有關規(guī)定，承擔與其資質等級相應的房地產(chǎn)開發(fā)項

3、目。第八條 新設立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應當按照規(guī)定向市住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門申請暫定資質。市住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門應當自受理申請之日起七個工作日內(nèi)，向符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核發(fā)暫定資質證書。暫定資質證書有效期為一年。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在暫定資質證書有效期屆滿三十日前，向市住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門提出延續(xù)申請或者核定資質等級申請。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自領取暫定資質證書之日起一年內(nèi)，未取得國有建設用地使用權出讓合同或者劃撥決定書的，其暫定資質證書有效期不得延續(xù)。第九條 被依法吊銷、注銷資質證書的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，尚有在建、在售項目的，可以向市住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門申請核發(fā)暫定資質證書。暫定資質證書應

4、當注明僅用于在建、在售項目的開發(fā)經(jīng)營，不得用于開發(fā)經(jīng)營其他項目。第十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的名稱、住所、法定代表人等發(fā)生變更的，應當在辦理工商變更登記后三十日內(nèi)，到市住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門辦理資質證書變更手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程技術、經(jīng)營、財務、統(tǒng)計等業(yè)務負責人發(fā)生變更的，應當在變更后三十日內(nèi)持資格證書、勞動合同、社會保險繳納憑證和住房公積金繳存證明到市房地產(chǎn)綜合開發(fā)管理機構辦理人員變更手續(xù)。第十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分立、合并、終止的，應當在辦理相應工商登記后三十日內(nèi)，到市住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門重新申請核定資質等級或者辦理資質證書注銷手續(xù)。第十二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當建立健全售后服務制度，設

5、立商品房售后服務機構，辦理咨詢、投訴、協(xié)調等服務事項，并建立售后服務檔案。第十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照規(guī)定及時向住房城鄉(xiāng)建設、統(tǒng)計等部門和房產(chǎn)管理機構報送統(tǒng)計資料。報送的統(tǒng)計資料應當真實、準確、完整。第十四條 市住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門應當XX有關部門建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用信息檔案，并納入市公共信用信息平臺。信用信息檔案應當記載企業(yè)守法守信、社會監(jiān)督與評價、獎懲等信息。市住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門應當定期對企業(yè)信用狀況進行評價，并向社會公布。第十五條 建立房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營嚴重失信企業(yè)名單制度，健全聯(lián)動響應和約束懲戒機制。對列入嚴重失信名單的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和企業(yè)法定代表人、主要負責人以及對失信行

6、為負有直接責任的從業(yè)人員，在市場準入、行政許可、融資行為、優(yōu)惠政策、日常監(jiān)管、業(yè)績考核、綜合評價、評優(yōu)評先表彰等方面予以限制。具體辦法由市人民政府制定。第三章房地產(chǎn)開發(fā)建設第十六條 國土資源部門應當根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃、城市基礎設施和公共服務設施配套建設情況以及市場供求狀況，編制年度國有建設用地供應計劃，合理確定房地產(chǎn)開發(fā)用地年度供應規(guī)模、布局和時序。第十七條 用于房地產(chǎn)開發(fā)的國有建設用地使用權出讓或者劃撥前，市、區(qū)縣人民政府應當組織發(fā)展改革、經(jīng)濟和信息化、國土資源、住房城鄉(xiāng)建設、規(guī)劃、水利、公用事業(yè)、文化廣電新聞出版等部門以及供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳

7、輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營單位，確定項目用地的城市基礎設施的建設內(nèi)容、建設主體、建設時序，作為國有建設用地使用權出讓或者劃撥的依據(jù)。已確定建設時序的城市基礎設施應當如期完成；不能如期完成的，由監(jiān)察部門追究相關責任主體的責任。第十八條 房地產(chǎn)開發(fā)建設用地使用權出讓或者劃撥前，市、縣規(guī)劃行政主管部門應當提出規(guī)劃條件；市、區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門應當提出建設條件意見。規(guī)劃條件、建設條件意見應當納入國有建設用地使用權出讓合同的約定內(nèi)容或者劃撥決定書的規(guī)定內(nèi)容。規(guī)劃條件應當明確地塊位置、使用性質、開發(fā)強度以及基礎設施和公共服務設施配置等內(nèi)容；建設條件意見應當明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質等級、項目建設周期、基礎設施和公共

8、服務設施建設、代建保障性住房、住宅全裝修、建筑節(jié)能以及住宅性能認定等要求。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照規(guī)劃條件、建設條件意見進行開發(fā)建設。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照有關規(guī)定配套建設社區(qū)服務中心用房。第十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當根據(jù)經(jīng)審定的建設工程設計方案和建設條件意見，制定項目開發(fā)建設方案，并于項目開工前報房地產(chǎn)綜合開發(fā)管理機構備案。分期開發(fā)的項目應當制定分期開發(fā)建設方案。項目開發(fā)建設方案應當載明項目開發(fā)期數(shù)、開工竣工時間、開發(fā)進度以及基礎設施和公共服務設施建設時序、交付使用時間等內(nèi)容。項目開發(fā)建設方案調整的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當將調整后的方案報送房地產(chǎn)綜合開發(fā)管理機構備案。第二十條 房地產(chǎn)開發(fā)項目應當建

9、立資本金制度。資本金用于項目工程建設，繳存比例應當符合國家規(guī)定。資本金具體管理辦法由市人民政府制定。第二十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在項目開工前，持國有土地使用權證明、建設工程規(guī)劃許可證到住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門領取房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權證明和項目管理手冊。開發(fā)項目配套建設的非經(jīng)營性房屋建筑應當在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權證明中載明。第二十二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當將項目開發(fā)建設方案實施情況、審查處理意見、住宅產(chǎn)業(yè)化技術使用情況等開發(fā)經(jīng)營過程中的主要事項如實記載于房地產(chǎn)開發(fā)項目管理手冊，并定期報送房地產(chǎn)綜合開發(fā)管理機構備案。第二十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)建設過程中不得擅自變更建設工程設計方案和項目性質。確需變更

10、的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當依法報經(jīng)規(guī)劃、國土資源部門批準，并向住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門申請換發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權證明。第二十四條 房地產(chǎn)開發(fā)項目的基礎設施和公共服務設施應當與主體建筑同步設計、同步建設、同步交付使用。第二十五條 項目開工前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當與供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營單位進行對接，明確專業(yè)經(jīng)營設施圖紙設計、建設內(nèi)容和時序、配套建設合同簽訂時間等事項，專業(yè)經(jīng)營單位應當予以配合。第二十六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當與專業(yè)經(jīng)營單位分別簽訂配套建設合同。合同應當明確建設范圍及內(nèi)容、容量配置及建設標準、建設期限、配套費金額及支付方式、提供驗收合格證明文件或者投入

11、使用證明等權利義務、違約責任等內(nèi)容。專業(yè)經(jīng)營單位應當于配套建設合同簽訂之日起十日內(nèi)報其管理部門備案。專業(yè)經(jīng)營單位應當根據(jù)開發(fā)項目整體進度，按照合同約定時限完成專業(yè)經(jīng)營設施建設，并向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供證明文件或者投入使用證明。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當提供專業(yè)經(jīng)營設施施工的必要條件。必要時，專業(yè)經(jīng)營單位管理部門、房地產(chǎn)綜合開發(fā)管理機構應當予以協(xié)調。第二十七條 開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當組織項目竣工綜合驗收。分期開發(fā)的項目可以進行分期驗收。竣工綜合驗收合格應當達到以下條件：（一）按照經(jīng)審定的建設工程設計方案開發(fā)建設；（二）按照建設條件意見開發(fā)建設；（三）按照國有建設用地出讓合同或者劃撥決定書約定使

12、用土地；（四）基礎設施和公共服務設施達到使用條件；（五）取得房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表；（六）符合住宅產(chǎn)業(yè)化技術要求；（七）已辦理前期物業(yè)管理備案手續(xù)；（八）具有完整的工程技術檔案和施工管理資料；（九）法律、法規(guī)等規(guī)定的其他條件。第二十八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當自開發(fā)項目竣工綜合驗收合格之日起十五日內(nèi)，將竣工綜合驗收報告報住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門備案。開發(fā)項目達到第二十七條第二款規(guī)定條件的，由住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門出具竣工綜合驗收備案證明；達不到規(guī)定條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當重新組織竣工綜合驗收。開發(fā)項目取得竣工綜合驗收備案證明后，方可交付使用。第二十九條 房地產(chǎn)開發(fā)項目交付

13、五日前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當書面告知房地產(chǎn)綜合開發(fā)管理機構和房產(chǎn)管理機構，并在交房現(xiàn)場醒目位置公示開發(fā)項目竣工綜合驗收備案證明，以及符合本辦法第二十七條第二款規(guī)定的證明材料。公示期限不得少于三十日。房地產(chǎn)綜合開發(fā)管理機構應當對房地產(chǎn)開發(fā)項目交付條件和公示情況進行監(jiān)督檢查。第三十條 鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申報商品住宅性能認定，創(chuàng)建國家康居示范工程，提升房地產(chǎn)開發(fā)項目建設質量和水平。第四章房地產(chǎn)經(jīng)營第三十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉讓開發(fā)項目應當符合下列條件：（一）轉讓人已支付全部土地使用權出讓金并取得不動產(chǎn)權證書；（二）轉讓人已支付應繳納的稅費；（三）按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開

14、發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件；（四）受讓人具備相應的房地產(chǎn)開發(fā)資質；（五）受讓人具有項目剩余資本金繳存能力；（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。房地產(chǎn)開發(fā)項目轉讓應當簽訂書面合同。轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續(xù)辦理完畢之日起三十日內(nèi)，持項目轉讓合同到房地產(chǎn)綜合開發(fā)管理機構備案。第三十二條 商品房預售實行許可制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房，應當向房產(chǎn)管理機構申請預售許可，取得商品房預售許可證。未取得預售許可的，不得預售商品房，不得以定金、預付款等形式向買受人收取預售房款。第三十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請商品房預售許可前，應當選擇監(jiān)管銀行

15、名錄內(nèi)的商業(yè)銀行開立商品房預售資金監(jiān)管專用賬戶，并與監(jiān)管銀行、房產(chǎn)管理機構簽訂預售資金監(jiān)管協(xié)議。商品房預售資金應當全部存入監(jiān)管賬戶，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得直接收存房價款。當資金總額達到既定監(jiān)管額度后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)方可自行提取監(jiān)管額度以外的資金，并優(yōu)先用于預售項目工程建設。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收備案證明后，預售資金監(jiān)管終止。房產(chǎn)管理機構可以根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用狀況、資質等級等情況，按照有關規(guī)定降低商品房預售監(jiān)管資金留存比例。第三十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和商品房承銷機構，應當在商品房銷售場所向買受人明示房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質證書、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權證明、不動產(chǎn)權證書、建設工程規(guī)劃許可

16、證、建筑工程施工許可證、商品房預售許可證、經(jīng)審定的建設工程設計方案總平面圖以及業(yè)主臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)服務合同和商品房買賣合同示范文本等材料。商品房承銷機構代理銷售的，應當公示有權銷售商品房的備案證明和商品房銷售委托書。第三十五條 在銷售取得預售許可或者已經(jīng)辦理現(xiàn)售備案的商品房時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和商品房承銷機構應當一次性公開全部銷售房源、明碼標價、一套一標。第三十六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和商品房承銷機構發(fā)布商品房銷售廣告和宣傳資料，內(nèi)容應當合法、真實、準確。發(fā)布商品房銷售廣告，應當明示房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名稱、商品房承銷機構名稱、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權證明號、商品房預售許可證號、商品房現(xiàn)售備案證號。廣播、電

17、視、報刊、網(wǎng)絡等媒體發(fā)布商品房銷售廣告應當依法查驗前款規(guī)定的相關證明材料。第三十七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房，應當通過網(wǎng)簽系統(tǒng)與買受人簽訂商品房買賣合同，并向房產(chǎn)管理機構和不動產(chǎn)登記機構備案。商品房買賣合同應當采用XX省新建商品房買賣合同示范文本。禁止通過變通、刪減條款或者利用補充條款侵害買受人的合法權益。第三十八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房現(xiàn)房前，應當按規(guī)定向住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門備案。第三十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用之日起九十日內(nèi)，將需要由其提供的辦理不動產(chǎn)權屬首次登記的資料報送不動產(chǎn)登記機構。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照商品房買賣合同約定，協(xié)助買受人辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)。第四十

18、條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付商品房，應當向買受人提供商品住宅使用手冊。商品住宅使用手冊應當包括住宅使用說明書和住宅質量保證書，由市住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門統(tǒng)一監(jiān)制。第五章法律責任第四十一條 違反本辦法第七條規(guī)定，未取得資質等級證書或者超越資質等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門責令限期改正，處五萬元以上十萬元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。第四十二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反本辦法第十條第一款規(guī)定未辦理資質證書變更手續(xù)的，違反第二款規(guī)定未辦理人員變更手續(xù)的，由市住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門責令限期改正；逾期未改正的，處五千元以上一萬元以下罰款。第四十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企

19、業(yè)違反本辦法規(guī)定，有下列情形之一的，由住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，按照以下規(guī)定處以罰款：（一）未設立商品房售后服務機構或者售后服務機構未開展售后服務的，處一萬元以上五萬元以下罰款；（二）未按照規(guī)定報送統(tǒng)計資料的，處五千元以上一萬元以下罰款；（三）未在交房現(xiàn)場醒目位置公示開發(fā)項目竣工綜合驗收備案證明以及符合本辦法第二十七條第二款規(guī)定的證明材料的，處五萬元以上十萬元以下罰款。第四十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反本辦法第十九條規(guī)定，未辦理項目開發(fā)建設方案備案手續(xù)的，或者擅自變更項目開發(fā)建設方案的，由住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門責令限期改正，處五萬元以上十萬元以下罰款。第四十五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反本辦法第三十一條第二款規(guī)定，未辦理項目轉讓合同備案的，由住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門責令限期改正，并對轉讓人和受讓人分別處五萬元以上十萬元以下罰款。第四