8203估價師協(xié)會網(wǎng)站cms案例分析

1、土地使用權(quán)抵押評估內(nèi)土地使用權(quán)抵押評防范風(fēng)險現(xiàn)場查勘選取參數(shù)隨的不斷活躍，利用土地進行抵押的經(jīng)濟活動已成市場經(jīng)濟不可缺少的重要組成因此土地使用權(quán)土地使用權(quán)抵押評估內(nèi)土地使用權(quán)抵押評防范風(fēng)險現(xiàn)場查勘選取參數(shù)隨的不斷活躍，利用土地進行抵押的經(jīng)濟活動已成市場經(jīng)濟不可缺少的重要組成因此土地使用權(quán)抵押估已成為土地估價師主要業(yè)務(wù)之一。土地使用權(quán)抵押評估業(yè)務(wù)是一項些本人在實踐工作中的一點看案例背景如下某商廈項目，位于C呼和浩特市中山路號，食公司依法取得該商廈下項（出讓土地使用權(quán)該公司因向中國申，擬以該商廈項目用地的國有土地使用權(quán)作為抵押，委托土地估價機構(gòu)對該項目用地的國有土地使用權(quán)的公開市場價值進行評估。該

2、土地位于呼和浩特市中山路號，土地使用權(quán)性質(zhì)為國有內(nèi)C食清楚權(quán)、擔(dān)保權(quán)、地役權(quán)等他項權(quán)利存接受委托，首先對該項目進行了詳細(xì)分析，經(jīng)分析總結(jié)土地使權(quán)抵押評估應(yīng)注意以下抵押標(biāo)。接受委托進行土地使用抵押評估首先待估宗地是否應(yīng)可以設(shè)定抵押，依法不得抵的，沒有抵押價值，依民城市房地產(chǎn)管理民擔(dān)權(quán)抵押評估應(yīng)注意以下抵押標(biāo)。接受委托進行土地使用抵押評估首先待估宗地是否應(yīng)可以設(shè)定抵押，依法不得抵的，沒有抵押價值，依民城市房地產(chǎn)管理民擔(dān)保法城市房地產(chǎn)抵押管理辦法及當(dāng)?shù)睾推渌嘘P(guān)規(guī)定進設(shè)定抵押的土地有：權(quán)屬有爭議的土地、用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的土地等，劃撥土地使鄉(xiāng)、村企業(yè)的（集體）土地使用權(quán)不得單獨抵押，

3、如果待估宗地屬于不可以設(shè)定抵押權(quán)的土地，則不可以進行評估，估價師應(yīng)從專業(yè)角度審視估價對象、他項權(quán)利狀況、可轉(zhuǎn)讓性、可抵押性登記生效性，這樣就上確保了抵押物的安全性，從基本條件上減少風(fēng)險。且不存本案例待估宗地為以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)糾紛，可以設(shè)定抵押權(quán)，故抵押標(biāo)的具。第二、對待估宗地的權(quán)屬應(yīng)進行查看估宗地的權(quán)屬是符合國家，是否存在權(quán)屬爭議，是否的有進行登記并取得了土地權(quán)，應(yīng)以土地出讓合有土地使用證體土地使用證等作為評估的基本依據(jù)。在實估價中經(jīng)常遇到權(quán)證使用權(quán)人名稱與委托人現(xiàn)名稱不符，權(quán)證上的定用途與實際用途不符等等，這些應(yīng)及時將意見反饋和委人，提出和商議依法解決的辦法，對屬于不合法的或其

4、他不得抵押的土地范的，應(yīng)促其解決，解決不了的只好不評。本案例，第三作為估應(yīng)高度認(rèn)識土地抵押權(quán)估價的風(fēng)險，只有（1）不具備合法抵押資格，如權(quán)屬有爭議或抵押權(quán)有瑕疵，不適合設(shè)定抵（2）場變動破裂造成市場價值下降就會形成預(yù)期風(fēng)險；另外抵不具備合法抵押資格，如權(quán)屬有爭議或抵押權(quán)有瑕疵，不適合設(shè)定抵（2）場變動破裂造成市場價值下降就會形成預(yù)期風(fēng)險；另外抵押地在估價時點的價值和現(xiàn)金流量與估價時運用收益和假設(shè)開發(fā)法價時預(yù)期的未來收益、開發(fā)完成后的價值和未來運營成本和續(xù)建費用不同，造成價值下降，也變成預(yù)期不確定性風(fēng)險，本案例待估在地為呼和浩特市，近兩年呼和浩特市房地產(chǎn)市場有過熱現(xiàn)象，房地產(chǎn)價格上漲幅度位居前列

5、，因此在估價時要特別謹(jǐn)慎估價，選用估價方法時盡量將成本法作法。對預(yù)期會降低估價對象價值要充分考慮，對預(yù)期不確定的收益或升較或不予考慮。因在特別事項中說作為抵押土地估價由于注重預(yù)期風(fēng)險，在估價時對預(yù)期不確定的收益或升較少考慮，收益法采取凈收益不變的公式計算。（3）市場變現(xiàn)風(fēng)險，估他房地產(chǎn)物業(yè)相比變現(xiàn)能力較弱在中以提請抵押人注意第四、應(yīng)對待估宗地進行現(xiàn)場查勘，全面了解待估宗地的使用況及周圍環(huán)境，同時了解其市場狀況在受理業(yè)務(wù)之后，對本例的土地進行了詳細(xì)的現(xiàn)場查勘，通過現(xiàn)場查勘了解本案例待估宗地位于呼和浩特市中山路商業(yè)中心，其周圍商業(yè)用地土地價值很高。現(xiàn)場查勘待估宗地屬三角形袋地，且其南側(cè)已建有 15 建筑因此影響其開發(fā)利用價值，其土地價值相當(dāng)于周圍土地的價值應(yīng)低，這一問題必須是估價師親自公正、合理進行現(xiàn)場勘察，了未來，對運用市場比較法進行評估時，應(yīng)注意選取的可比實例的可比性，在確定未來，對運用市場比較法進行評估時，應(yīng)注意選取的可比實例的可比性，在確定修正系未來現(xiàn)金流，確、未來開發(fā)完成后價值、折現(xiàn)率、續(xù)建費用時，應(yīng)保持客觀、謹(jǐn)慎的態(tài)度，取的參數(shù)要有理