某地房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)分析

1、PAGE PAGE 20昆山房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)分析昆山城市概覽地理位置：昆山是江蘇省蘇州市下屬的一個(gè)縣級(jí)市，它地處江蘇省東南部、上海與蘇州之間。北至東北與常熟、太倉(cāng)兩市相連，南至東南與上海嘉定、青浦兩區(qū)接壤，西與吳江、蘇州交界。人口：統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2004年昆山戶籍人口63.72萬(wàn)人，外來(lái)人口62.53萬(wàn)人，外來(lái)人口占到本地居民數(shù)的98%。其中，來(lái)自臺(tái)灣、日本、韓國(guó)及歐美國(guó)家的境外人士達(dá)到4萬(wàn)人左右。交通：滬寧高速公路、312國(guó)道穿越昆山市，至上海虹橋機(jī)場(chǎng)約半小時(shí)車(chē)程，至上海浦東機(jī)場(chǎng)約1小時(shí)車(chē)程。至蘇州市約25分鐘車(chē)程。宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境：表1 2004年昆山市若干宏觀指標(biāo)GDP570億元24.5%

2、人均GDP9.07萬(wàn)元位居全國(guó)同等級(jí)城市之首，是上海市同類(lèi)指標(biāo)的1.65倍城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15011元15.2%是上海市同類(lèi)指標(biāo)的0.90倍上年全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣（市）評(píng)比名次順德居首位資料來(lái)源：2004年昆山市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)。值得一提的是，昆山的外來(lái)投資十分密集。截至2004年，該市實(shí)際利用外資突破90億美元。其中，臺(tái)資的比例最高，占到半數(shù)以上。目前，昆山的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)主要集中在以IT產(chǎn)業(yè)為主的通信設(shè)備、計(jì)算機(jī)及其他電子業(yè)。昆山房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展回顧近年來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資快速增長(zhǎng)注：2004年數(shù)值為預(yù)測(cè)值。資料來(lái)源：昆山統(tǒng)計(jì)局。圖1 2001-2004年昆山市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額走勢(shì)供需情況來(lái)看

3、，市場(chǎng)供給和需求均逐年快速上升，且需求增速明顯高于供給注：缺少2004年的預(yù)售面積和空置面積。資料來(lái)源：昆山統(tǒng)計(jì)局。圖2 2001-2004年昆山市商品房供需指標(biāo)走勢(shì)需求結(jié)構(gòu)來(lái)看，銷(xiāo)售規(guī)模以住宅為主體，但商業(yè)房產(chǎn)的需求增長(zhǎng)顯著資料來(lái)源：昆山統(tǒng)計(jì)局。圖3 2001-2003年昆山市各類(lèi)商品房銷(xiāo)售面積構(gòu)成分析價(jià)格角度來(lái)看，近年來(lái)商品房售價(jià)逐年快速上升資料來(lái)源：昆山統(tǒng)計(jì)局。圖4 2001-2004年昆山市商品房售價(jià)走勢(shì)基于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的強(qiáng)勢(shì)表現(xiàn)，全國(guó)知名的房地產(chǎn)企業(yè)紛紛進(jìn)軍昆山表2 進(jìn)入昆山的部分知名房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)名稱(chēng)進(jìn)入時(shí)間(年)運(yùn)作項(xiàng)目項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目總建面(萬(wàn)平方米)項(xiàng)目總占地(萬(wàn)平方米)萬(wàn)科集

4、團(tuán)2004萬(wàn)科高爾夫別墅昆山市陽(yáng)澄路、馬鞍山路34 57 世茂集團(tuán)2004昆山世茂新城昆山城南130 72 綠地集團(tuán)2003/2004綠地國(guó)際家園昆山市花橋鎮(zhèn)600 267 中原地產(chǎn)2003/2004華城美地(代理)昆山市長(zhǎng)江北路、鑫茂路56 -資料來(lái)源：網(wǎng)上搜索。未來(lái)3年昆山房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展預(yù)測(cè)預(yù)測(cè)結(jié)果顯示，未來(lái)3年內(nèi)昆山市商品房銷(xiāo)售將穩(wěn)步增長(zhǎng)現(xiàn)采集1999-2004年昆山市主要宏觀指標(biāo)及房地產(chǎn)供需指標(biāo)，回歸分析結(jié)果發(fā)現(xiàn)：昆山市商品房銷(xiāo)售均價(jià)=0.02119*昆山市人均GDP+0.09971（R2=0.998）昆山市商品房銷(xiāo)售面積=957.66*昆山市商品房銷(xiāo)售均價(jià)-105.337（R2=0.

5、808）基于此，可以計(jì)算得到2005-2007年昆山市商品房銷(xiāo)售均價(jià)和銷(xiāo)售面積，詳見(jiàn)表2。表3 2005-2007年昆山市部分指標(biāo)預(yù)測(cè)625.98687.46754.9865.4867.6570.149.5610.1610.760.300.320.33184.15196.36208.58* 昆山城市總體規(guī)劃(2002-2020)，2010年昆山市GDP預(yù)計(jì)達(dá)到1000億元，假設(shè)2006-2010年年均遞增速度均為9.8%。* 人口預(yù)測(cè)采用二階多項(xiàng)式自回歸分析結(jié)果（R20.994）。資料來(lái)源：2004年昆山市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)。值得一提的是，商品房預(yù)售面積與銷(xiāo)售面積一樣，也直接影響了市場(chǎng)

6、供需平衡，而在預(yù)售增長(zhǎng)迅猛的昆山市（參見(jiàn)圖2），這部分需求對(duì)市場(chǎng)的影響是十分重要的。但是，由于筆者目前缺乏相應(yīng)的預(yù)售數(shù)據(jù)，因而暫時(shí)無(wú)法將這部分需求考慮進(jìn)去。市場(chǎng)供給來(lái)看，近期的施工面積達(dá)到較高的水平，已基本滿足未來(lái)3年的銷(xiāo)售面積需求資料來(lái)源：昆山統(tǒng)計(jì)局。圖5 2001-2004年昆山市商品房施工面積走勢(shì)昆山市房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)投資機(jī)會(huì)分析住宅市場(chǎng)中，高檔物業(yè)存在明顯的投資機(jī)會(huì)20012003年，住宅銷(xiāo)售面積年均遞增58.59%，而高檔物業(yè)（包括別墅、高檔公寓）年均遞增152.29%，且連續(xù)三年供需基本平衡。表4 2001-2003年昆山市不同檔次住宅供需指標(biāo)對(duì)比單位：萬(wàn)平方米年份高檔住宅普通住宅竣

7、工面積銷(xiāo)售面積二項(xiàng)之差竣工面積銷(xiāo)售面積二項(xiàng)之差2001年3.72 3.89 -0.17 47.59 54.45 -6.86 2002年10.08 9.90 0.18 73.02 67.44 5.58 2003年28.54 24.76 3.78 145.80 121.97 23.83 * 高檔住宅包括別墅和高檔公寓。* 普通住宅是指除高檔住宅外的所有住宅。資料來(lái)源：昆山統(tǒng)計(jì)局。酒店式公寓市場(chǎng)具有較大的開(kāi)發(fā)投資潛力長(zhǎng)期旅居當(dāng)?shù)氐木惩馊耸考巴獾馗呤杖肴后w是酒店式公寓的主要消費(fèi)群體。目前，昆山市約有62.53萬(wàn)外來(lái)人口，其中有4萬(wàn)名境外人士。即使只考慮境外人士對(duì)酒店式公寓的需求，參考上海市境外人士入住

8、酒店式公寓的數(shù)字（2003年底約為6.7%），則昆山市酒店式公寓的市場(chǎng)需求至少有2700套。市場(chǎng)供應(yīng)角度看，截至2004年9月昆山市幾乎沒(méi)有建成的酒店式公寓。然而，目前至少有6個(gè)酒店式公寓項(xiàng)目已經(jīng)啟動(dòng)，預(yù)計(jì)將在2-3年內(nèi)建成，總供應(yīng)套數(shù)在1300-1500套，尚無(wú)法滿足市場(chǎng)需求。表5 目前昆山市已開(kāi)盤(pán)的酒店式公寓項(xiàng)目摩天.星光酒店公寓未開(kāi)盤(pán)資料來(lái)源：網(wǎng)上搜索。寫(xiě)字樓市場(chǎng)、特別是高檔寫(xiě)字樓市場(chǎng)具有明顯的投資機(jī)會(huì)近年來(lái)寫(xiě)字樓需求十分旺盛，空置面積逐年快速降低。表6 2001-2003年昆山市寫(xiě)字樓空置面積變化年份商品房空置面積(萬(wàn)平方米)#同比增長(zhǎng)其中：寫(xiě)字樓空置面積(萬(wàn)平方米)#同比增長(zhǎng)2001年23.16 -0.64 -2002年19.56-15.54%0.33-48.44%2003年13.70-29.96%0.27-18.18%資料來(lái)源：昆山市統(tǒng)計(jì)局。昆山市現(xiàn)有的大部分寫(xiě)字樓建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)都比較低，最高標(biāo)準(zhǔn)的樓盤(pán)相當(dāng)于上海的乙級(jí)寫(xiě)字樓。然而，該地區(qū)迅猛發(fā)展的金融、咨詢(xún)、傳媒、設(shè)計(jì)等為代表的第三產(chǎn)業(yè)，對(duì)中高檔寫(xiě)字樓的需求目前無(wú)法得到滿足。商業(yè)物業(yè)發(fā)展前景較佳目前，昆山市人均商業(yè)面積僅為0.8平方米，低于上海及周?chē)蟛糠殖鞘腥司虡I(yè)面積1平方米左右的水平。由于缺乏商業(yè)設(shè)施，本地區(qū)的很大一部分消費(fèi)力量、特別是中高檔消費(fèi)需求被分流到上海