碧海二期項(xiàng)目前期導(dǎo)入報(bào)告

1、一把鑰匙只能開一把鎖 科學(xué)營(yíng)銷 拒絕復(fù)制PAGE PAGE - 24 -碧海XX二期項(xiàng)目前期導(dǎo)入報(bào)告前言：貴陽(yáng)市位位于貴州州省中部部的云貴貴高原東東斜坡地地帶，東東、南與與黔南布布依族苗苗族自治治州的甕甕安、龍龍里、惠惠水、長(zhǎng)長(zhǎng)順4縣縣接壤，西靠安安順地區(qū)區(qū)的平壩壩縣和畢畢節(jié)地區(qū)區(qū)的織金金縣，北北鄰畢節(jié)節(jié)地區(qū)的的黔西、金沙兩兩縣和遵遵義市的的遵義縣縣。土地地總面積積80446平方方千米，占全省省面積的的4.556%。行政區(qū)區(qū)劃由三三城區(qū)（云巖、南明為為老城區(qū)區(qū)，小河河為新城城區(qū)）、三縣一一市一新新區(qū)組成成。為典典型喀什什特盆地地地形。自98年年國(guó)家房房改制度度開始實(shí)實(shí)施以來(lái)來(lái)，城市市化進(jìn)程程逐

2、年加加大，11998820004年年，商品品房累計(jì)計(jì)銷售面面積12272.68萬(wàn)萬(wàn)平方米米，年均均增長(zhǎng)335.116%，增速最最快的是是20000年達(dá)達(dá)62.25%。各年年商品房房銷售面面積分別別為：557.448、886.336、1141.37、1988.399、2004.551、2234.18和和3511.666萬(wàn)平方方米。其其中住宅宅占全部部商品房房屋累計(jì)計(jì)銷售面面積的992.119%。20004年商商品房銷銷售面積積為3551.666萬(wàn)平平方米，達(dá)到歷歷年最高高水平。在這這樣的前前提下，房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)由由城區(qū)逐逐步向近近郊及郊郊區(qū)發(fā)展展，顯著著表現(xiàn)是是小河板板塊和新新添板塊塊的崛起起。2

3、0002年年金陽(yáng)新新區(qū)正式式開始啟啟動(dòng)更是是標(biāo)志著著貴陽(yáng)城城市發(fā)展展模式由由“小壩子子”型盆地地發(fā)展向向“臺(tái)地式式”城市發(fā)發(fā)展的跨跨越。本項(xiàng)目作作為金陽(yáng)陽(yáng)板塊的的大型經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用住宅項(xiàng)項(xiàng)目，如如何著力力撬動(dòng)市市場(chǎng)，獲獲取最大大化的經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益益并促進(jìn)進(jìn)開發(fā)企企業(yè)的品品牌建設(shè)設(shè)為今后后項(xiàng)目開開發(fā)奠定定基礎(chǔ)是是報(bào)告所所要探討討的主要要問題。市場(chǎng)環(huán)境境研究：（一）市市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)結(jié)構(gòu)研研判：1、城市市概況：位置：貴貴陽(yáng)市位位于中國(guó)國(guó)西南云云貴高原原東部，內(nèi)陸城城市，高高原城市市。性質(zhì)：是是貴州省省省會(huì)及及政治、經(jīng)濟(jì)、科技、教育、文化中中心，我我國(guó)西南南地區(qū)重重要的交交通通訊訊樞紐，國(guó)家內(nèi)內(nèi)陸開放放城市之之

4、一。發(fā)展：220022年被評(píng)評(píng)為全國(guó)國(guó)林園綠綠化先進(jìn)進(jìn)城市，中日環(huán)環(huán)境合作作示范城城市、中中國(guó)優(yōu)秀秀旅游城城市、全全國(guó)衛(wèi)生生城市、全國(guó)科科教興市市先進(jìn)城城市。城市面積積：全市市面積880344平方千千米，貴貴州最大大，周邊邊省份省省會(huì)最小小。氣候：年年平均氣氣溫144.7，屬亞亞熱帶濕濕潤(rùn)溫和和氣候，夏無(wú)酷酷暑，冬冬無(wú)嚴(yán)寒寒，氣候候宜人。市內(nèi)林林地面積積2755萬(wàn)畝，森林覆覆蓋率達(dá)達(dá)34.8%，有“林城”之稱。人口：貴貴陽(yáng)市現(xiàn)現(xiàn)有六區(qū)區(qū)一市三三縣，是是一個(gè)以以漢族為為主的多多民族聚聚居的城城市，220022年末，全市總總?cè)丝?340.44萬(wàn)萬(wàn)人，其其中非農(nóng)農(nóng)業(yè)人口口1600.333萬(wàn)人，少數(shù)民

5、民族共有有37個(gè)個(gè)，占總總?cè)丝?15.44%。關(guān)鍵詞：內(nèi)陸省省會(huì)城市市2、社會(huì)會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境研究究（以官官方資料料為主）過(guò)去幾幾年間與與項(xiàng)目有有關(guān)的貴貴陽(yáng)市社社會(huì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展指指標(biāo)研究究：貴陽(yáng)市220033年全年年實(shí)現(xiàn)生生產(chǎn)總值值3800.922億元，增長(zhǎng)113.00%，高高于全國(guó)國(guó)平均33.9個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)；但是是從經(jīng)濟(jì)濟(jì)總量來(lái)來(lái)說(shuō)，卻卻都比周周邊省份份省會(huì)城城市低。20033年末，全市人人均GDDP為1109662元，比上年年增長(zhǎng)111.88%物價(jià)水水平：20033年年末末全年居居民消費(fèi)費(fèi)價(jià)格指指數(shù)為1100.8，比比上一年年增長(zhǎng)22.4個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)，居民民消費(fèi)已已經(jīng)成為為拉動(dòng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)長(zhǎng)的重要

6、要因素之之一，同同時(shí)由于于糧食和和一些生生產(chǎn)資料料價(jià)格的的上揚(yáng)也也會(huì)對(duì)本本項(xiàng)目在在建設(shè)和和擇項(xiàng)上上產(chǎn)生較較大影響響。居民消消費(fèi)價(jià)格格增長(zhǎng)指指數(shù)食品2.4%醫(yī)療保健健和個(gè)人人用品1.6%居住7.6%娛樂教育育文化用用品及服服務(wù)0.9%煙酒及用用品2.6%衣著6.2%交通和通通訊2.9%家庭設(shè)備備用品及及維修服服務(wù)4.7%貴陽(yáng)市市人口及及收入現(xiàn)現(xiàn)狀：年末全全市總?cè)巳丝跒?348.7萬(wàn)人人，比上上年增加加2.443萬(wàn)人人，增長(zhǎng)長(zhǎng)0.77%。人人口出生生率122，人口口死亡率率5.778，人口口自然增增長(zhǎng)率66.222。城鄉(xiāng)鄉(xiāng)居民收收入繼續(xù)續(xù)增加，生活水水平穩(wěn)步步提高。全年城城市居民民人均可可支配收收

7、入79985元元，比上上年增長(zhǎng)長(zhǎng)9.33%，扣扣除物價(jià)價(jià)因素，實(shí)際增增長(zhǎng)8.4%。農(nóng)民人人均純收收入25510元元，比上上年增長(zhǎng)長(zhǎng)6.77%，扣扣除物價(jià)價(jià)因素，實(shí)際增增長(zhǎng)6.4%。居民食食品消費(fèi)費(fèi)支出占占消費(fèi)性性支出的的比重（恩格爾爾系數(shù)）為388.7%。如圖圖所示3、宏觀觀房地產(chǎn)產(chǎn)背景總總結(jié)：商品住住宅價(jià)格格平穩(wěn)上上升1998820004年年期間，商品住住宅實(shí)際際平均價(jià)價(jià)格分別別為：114100、14429、14001、113644、14471、17004和117522元/平平方米，總體呈呈平穩(wěn)上上升態(tài)勢(shì)勢(shì)，其中中20000年和和20001年略略有下降降。從商商品住宅宅價(jià)格上上看，貴貴陽(yáng)市商

8、商品住宅宅的實(shí)際際平均價(jià)價(jià)格與西西部較發(fā)發(fā)達(dá)城市市很接近近，與全全國(guó)平均均水平比比較差距距也較小小，住宅宅整體價(jià)價(jià)格處于于比較合合理的范范圍。存量房房交易量量逐年遞遞增 20000年220044年，貴貴陽(yáng)市存存量房交交易面積積分別為為20.6、331.44、377.6、44、85.6萬(wàn)平平方米，年平均均增長(zhǎng)442.88%，到到20004年，全市存存量房交交易面積積累計(jì)達(dá)達(dá)到2119.22萬(wàn)平方方米，占占新商品品房交易易面積的的23.1%。 城市居居民居住住水平逐逐年提高高居住面積積逐年增增長(zhǎng)，居居住質(zhì)量量不斷提提高。220000年全市市城鎮(zhèn)人人均住房房使用面面積為113.33平方米米，到220

9、044年已達(dá)達(dá)到166.155平方米米，年平平均增長(zhǎng)長(zhǎng)0.771平方方米。 現(xiàn)房供供求關(guān)系系基本平平衡 19988年到220044年，貴貴陽(yáng)市房房屋銷售售面積分分別為：57.48、86.35、1400.100、1998.440、2204.50、2344.188和3551.666萬(wàn)平平方米，同年的的房屋竣竣工面積積分別為為：1000.115、1155.50、2000.500、2441.990、2238.20、2111.288、3228.338萬(wàn)平平方米。各年的的竣工面面積和銷銷售面積積的絕對(duì)對(duì)量波幅幅較小，本指標(biāo)標(biāo)比值情情況表明明，貴陽(yáng)陽(yáng)市的房房地產(chǎn)開開發(fā)已逐逐漸趨于于良性發(fā)發(fā)展階段段，空置置率

10、在逐逐步減少少；同時(shí)時(shí)，房開開商的投投資越來(lái)來(lái)越理性性?？傮w體來(lái)看，貴陽(yáng)房房商品房房的現(xiàn)房房供求關(guān)關(guān)系基本本趨于平平衡，市市場(chǎng)在逐逐步向著著成熟和和健康的的方向發(fā)發(fā)展。經(jīng)適房房和普通通商品房房供應(yīng)量量需加大大19988年至220044年，由由于房地地產(chǎn)本身身的特點(diǎn)點(diǎn)及貴陽(yáng)陽(yáng)市房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)仍然處處于發(fā)育育不完善善和市場(chǎng)場(chǎng)機(jī)制不不十分健健全的環(huán)環(huán)境下，還存在在一些問問題：房房地產(chǎn)供供應(yīng)結(jié)構(gòu)構(gòu)不夠合合理，經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房和普普通商品品房供應(yīng)應(yīng)量偏小??；商品品房?jī)r(jià)格格局部區(qū)區(qū)域偏高高，集中中反映在在主城區(qū)區(qū)商品房房?jī)r(jià)格偏偏高；房房地產(chǎn)一一級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)（土地地市場(chǎng)）供應(yīng)不不夠均衡衡，土地地出讓量量偏大、出讓

11、價(jià)價(jià)格較高高；物業(yè)業(yè)管理水水平較低低；住房房二、三三級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展較較緩慢，房屋租租賃、危危房改造造的規(guī)范范管理、政策措措施有待待加強(qiáng)；區(qū)域房房地產(chǎn)市市場(chǎng)發(fā)展展不平衡衡，差異異較大。 （二）政政策法規(guī)規(guī)背景及及市場(chǎng)發(fā)發(fā)展形勢(shì)勢(shì)：作為內(nèi)陸陸省會(huì)城城市，貴貴陽(yáng)市的的房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)發(fā)展也經(jīng)經(jīng)歷了幾幾個(gè)階段段：第一階段段：19998年年20002年年以19998年房房改政策策出臺(tái)為為界限，市場(chǎng)需需求在短短時(shí)間內(nèi)內(nèi)呈“井噴式式”發(fā)展，該階段段開發(fā)特特點(diǎn)以城城區(qū)見縫縫插針式式發(fā)展為為主，出出現(xiàn)了大大量的點(diǎn)點(diǎn)式小型型社區(qū)。同時(shí)兩兩個(gè)近郊郊區(qū)域開開始初現(xiàn)現(xiàn)雛形，小河新新區(qū)以榕榕筑鮮花花廣場(chǎng)為為開幕，鐵五建建旗下

12、興興隆城市市花園跟跟進(jìn)形成成了熱銷銷局面，其區(qū)域域火爆程程度可以以說(shuō)迄今今尚未突突破，大大營(yíng)坡新添板板塊則以以世紀(jì)中中天旗下下的中天天花園為為陣營(yíng)，得到了了初步發(fā)發(fā)展。關(guān)鍵詞：井噴 、促進(jìn)進(jìn)政策支持持：19998年年：城市市房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)條例例、關(guān)于進(jìn)進(jìn)一步深深化城鎮(zhèn)鎮(zhèn)住房制制度改革革，加快快住房建建設(shè)的通通知 20000年：對(duì)住房房公積金金貸款的的住房和和個(gè)人均均免稅 20001年：對(duì)于119988年以前前的商品品房、寫寫字樓、商業(yè)用用房免除除營(yíng)業(yè)稅稅、契稅稅、行政政事業(yè)性性收費(fèi)第二階段段：20002年年20004年年基于貴陽(yáng)陽(yáng)市場(chǎng)上上一階段段的開發(fā)發(fā)放量，城區(qū)大大盤更是是逐步減減少，近

13、近郊板塊塊的小河河區(qū)、大大營(yíng)坡新添板板塊得到到進(jìn)一步步發(fā)展，三橋板板塊和金金陽(yáng)新區(qū)區(qū)板塊逐逐步走上上舞臺(tái)。顯著表表現(xiàn)是小小河區(qū)以以漓江花花園、中中興世家家等項(xiàng)目目為代表表的遍地地開花形形勢(shì)，以以中天花花園為龍龍頭天嬌嬌豪園、水錦花花都為代代表的新新添板塊塊繼續(xù)發(fā)發(fā)展。三三橋板塊塊也出現(xiàn)現(xiàn)了以“智慧龍龍城”為代表表的開發(fā)發(fā)勢(shì)頭。這一階階段，金金陽(yáng)新區(qū)區(qū)正式確確定為貴貴陽(yáng)市新新城區(qū)，由政府府協(xié)調(diào)，世紀(jì)中中天、商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)、金龍龍地產(chǎn)、揚(yáng)升地地產(chǎn)等開開發(fā)團(tuán)隊(duì)隊(duì)開發(fā)碧碧?；▓@園一期。關(guān)鍵詞： 競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng) 、整整合、大大盤、新新區(qū)政策支持持：20002年年住房房公積金金管理?xiàng)l條例修修改后出出臺(tái) 20003年

14、66月“1211”號(hào)文件件。加強(qiáng)強(qiáng)房地產(chǎn)產(chǎn)信貸管管理，四四證齊全全后方能能辦理貸貸款，提提高購(gòu)買買第二套套住房首首付比例例等。 220044年4月月：對(duì)高高爾夫、大型商商業(yè)、別別墅區(qū)的的用地進(jìn)進(jìn)行清理理，控制制土地市市場(chǎng)，避避免房地地產(chǎn)投資資過(guò)快增增長(zhǎng)。 220044年122月：嚴(yán)嚴(yán)禁非法法壓低地地價(jià)進(jìn)行行招商。第三階段段：20005年年至今 小河河板塊、大營(yíng)新添板板塊開始始萎縮，金陽(yáng)方方向兩大大板塊三橋橋板塊、新區(qū)板板塊發(fā)展展逐步得得到提升升。顯著著表現(xiàn)是是小河板板塊除山山水黔城城、興隆隆二期外外，新開開項(xiàng)目逐逐步減少少。大營(yíng)營(yíng)新添添板塊由由于熟地地開發(fā)的的制約，受地圖圖限制較較大。官官房新

15、欣欣園、小小石城等等項(xiàng)目開開發(fā)結(jié)束束后無(wú)后后續(xù)開發(fā)發(fā)。而三三橋板塊塊受到前前幾個(gè)因因素的影影響，開開發(fā)量逐逐步走高高，出現(xiàn)現(xiàn)了智慧慧龍城、貴龍園園、貝地地奴加諾諾、水晶晶園等項(xiàng)項(xiàng)目。金金陽(yáng)板塊塊的開發(fā)發(fā)也是如如火如荼荼。碧海?；▓@一一期熱銷銷、明誠(chéng)誠(chéng)景怡園園開始建建設(shè)。政策支持持：20005年年3月，最低首首付由22成提高高至3成成。 20005年33月，舊舊“國(guó)八條條”出臺(tái)，將房?jī)r(jià)價(jià)漲幅與與官員升升遷掛鉤鉤 20005年44月：新新“國(guó)八條條”打擊炒炒房和炒炒地，超超過(guò)一年年未開發(fā)發(fā)征收閑閑置金，超過(guò)兩兩年的無(wú)無(wú)償收回回。 20005年66月：個(gè)個(gè)人購(gòu)房房不足兩兩年的，征收營(yíng)營(yíng)業(yè)稅 2000

16、6年66月：“國(guó)六條條”出臺(tái)，90平平米以下下占700，調(diào)調(diào)整市場(chǎng)場(chǎng)結(jié)構(gòu)。關(guān)鍵詞：競(jìng)爭(zhēng) 理性 炒房 國(guó)六條條（三）區(qū)區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)回顧及及市場(chǎng)趨趨勢(shì)判斷斷：金陽(yáng)板板塊概況況：金陽(yáng)新區(qū)區(qū)位于貴貴陽(yáng)市中中心區(qū)西西北面，距中心心區(qū)122公里，時(shí)空距距離100-155分鐘，是與中中心區(qū)聯(lián)聯(lián)系最便便捷的片片區(qū)。東東臨黔靈靈山脈，南接三三橋馬王王廟，西西靠百花花山脈，北與白白云區(qū)相相接。發(fā)發(fā)達(dá)的航航空港、鐵路、公路等等各種交交通設(shè)施施為金陽(yáng)陽(yáng)新區(qū)提提供了優(yōu)優(yōu)越的外外部交通通條件。新區(qū)屬屬亞熱帶帶濕潤(rùn)溫溫和型氣氣候，夏夏無(wú)酷暑暑，冬無(wú)無(wú)嚴(yán)寒，陽(yáng)光充充足，雨雨水充沛沛，氣候候溫和，四季宜宜人，年年平均溫溫度155

17、攝氏度度 。77月中旬旬為最熱熱天氣，最高溫溫度為332攝氏氏度；11月上旬旬為最冷冷天氣，最低溫溫度為零零下5攝攝氏度。年平均均降雨為為12000毫米米。此外外，這里里的天氣氣環(huán)境質(zhì)質(zhì)量保持持國(guó)家二二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，聲環(huán)環(huán)境質(zhì)量量達(dá)一類類標(biāo)準(zhǔn)。金陽(yáng)板板塊出臺(tái)臺(tái)背景：貴陽(yáng)市中中心區(qū)每每平方公公里人口口密度已已達(dá)2.5萬(wàn)人人，城市市建設(shè)田田地僅446.22平方米米人，19886年國(guó)國(guó)務(wù)院批批準(zhǔn)的貴陽(yáng)市市城市總總體規(guī)劃劃就明明確提出出把城區(qū)區(qū)西北部部地區(qū)作作為城市市發(fā)展備備用地。后于貴陽(yáng)市市城市總總體規(guī)劃劃更更加明確確地提出出“城市今今后的發(fā)發(fā)展方向向，是在在城區(qū)西西北部的的金華、陽(yáng)關(guān)一一帶建設(shè)設(shè)一個(gè)城

18、城市新區(qū)區(qū)，來(lái)改改善城市市中心區(qū)區(qū)人口稠稠密、交交通擁擠擠、環(huán)境境質(zhì)量差差的現(xiàn)狀狀”。金陽(yáng)板板塊規(guī)劃劃時(shí)間表表：階段劃分分時(shí)間界限限規(guī)劃任務(wù)務(wù)實(shí)施建建設(shè)區(qū)19988年-220100年規(guī)劃城市市建設(shè)用用地177平方公公里，規(guī)規(guī)劃人口口18萬(wàn)萬(wàn)人，是是金陽(yáng)新新區(qū)落實(shí)實(shí)城市總總體規(guī)劃劃用地布布局的建建設(shè)區(qū)域域。規(guī)劃控制制區(qū)20111年-220200年規(guī)劃城市市建設(shè)用用地400平方公公里，規(guī)規(guī)劃人口口40萬(wàn)萬(wàn)人，是是實(shí)施建建設(shè)區(qū)規(guī)規(guī)劃布局局形態(tài)的的協(xié)調(diào)區(qū)區(qū)，滿足足規(guī)劃管管理對(duì)用用地的控控制要求求遠(yuǎn)景控制制區(qū)20200年至221世紀(jì)紀(jì)中葉規(guī)劃城市市建設(shè)用用地1006平方方公里，規(guī)劃人人口500萬(wàn)人，為整

19、個(gè)個(gè)金陽(yáng)新新區(qū)的環(huán)環(huán)境容量量和人口口容量控控制指標(biāo)標(biāo)金陽(yáng)板板塊房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展階階段劃分分：序號(hào)階段劃分分時(shí)間界限限市場(chǎng)表現(xiàn)現(xiàn)形成結(jié)果果其它影響響因素一雛形期碧?；▓@園大型住住區(qū)開始始建設(shè)市政配套套基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施等同同步開始始建設(shè)二成型期碧?；▓@園住區(qū)竣竣工市政配套套基本成成型，部部分物業(yè)業(yè)入住形形成人氣氣基礎(chǔ)公交線路路進(jìn)駐金金陽(yáng)，市市級(jí)機(jī)關(guān)關(guān)進(jìn)駐金金陽(yáng)三發(fā)展期外資及大大型開發(fā)發(fā)商拿地地，就行行開發(fā)準(zhǔn)準(zhǔn)備區(qū)域配套套進(jìn)一步步成熟，房?jī)r(jià)也也必然提提高前期商業(yè)業(yè)設(shè)施投投入使用用，人氣氣氛圍進(jìn)進(jìn)一步提提升四成熟期三個(gè)大盤盤為基礎(chǔ)礎(chǔ)結(jié)合碧碧海花園園住區(qū)城市形成成按照城市市標(biāo)準(zhǔn)就就行正常常運(yùn)作，房?jī)r(jià)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)

20、域域激烈而而合理市場(chǎng)環(huán)境境研究結(jié)結(jié)論：貴陽(yáng)市場(chǎng)場(chǎng)對(duì)住宅宅產(chǎn)品的的需求依依舊旺盛盛，但是是消費(fèi)能能力限制制較大，尤其是是城區(qū)價(jià)價(jià)格普遍遍較高的的情況下下，近郊郊及郊區(qū)區(qū)項(xiàng)目得得到了較較大的發(fā)發(fā)展空間間。對(duì)于各個(gè)個(gè)近郊及及郊區(qū)板板塊，金金陽(yáng)板塊塊受到城城市發(fā)展展戰(zhàn)略的的影響，在政府府行為大大力拉動(dòng)動(dòng)下，將將會(huì)獲得得更大關(guān)關(guān)注，關(guān)關(guān)注帶來(lái)來(lái)的必然然結(jié)果是是市場(chǎng)機(jī)機(jī)會(huì)。金陽(yáng)板塊塊除上述述第二點(diǎn)點(diǎn)帶來(lái)的的市場(chǎng)機(jī)機(jī)會(huì)外，還有兩兩個(gè)因素素可以利利用。一一是基礎(chǔ)礎(chǔ)：碧海?；▓@的的開發(fā)和和成功銷銷售；二二是機(jī)會(huì)會(huì)：即將將開發(fā)的的三個(gè)高高價(jià)大盤盤，金龍龍國(guó)際、金元新新城、新新世界地地塊。盡盡管三個(gè)個(gè)項(xiàng)目上上市時(shí)間

21、間不同，但是只只要其中中一個(gè)上上市便足足以轟動(dòng)動(dòng)市場(chǎng)，對(duì)金陽(yáng)陽(yáng)的房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境是是一個(gè)非非常有益益的提升升。開發(fā)策策略及入入市技巧巧：走差異化化路線，做火車車頭而不不做火車車廂：金金陽(yáng)板塊塊現(xiàn)在已已經(jīng)加入入了大盤盤博弈時(shí)時(shí)代，今今年即將將上市的的金龍國(guó)國(guó)際新城城既是其其中一員員，由于于這三個(gè)個(gè)項(xiàng)目定定位非常常相似。公司實(shí)實(shí)力也較較為相當(dāng)當(dāng)，故它它們之間間必有一一戰(zhàn)。這這一戰(zhàn)的的結(jié)果必必然是整整個(gè)板塊塊對(duì)購(gòu)房房者的吸吸引力更更強(qiáng)，板板塊關(guān)注注度即會(huì)會(huì)升高，且我們們?nèi)绮扇∪〔町惢?jìng)爭(zhēng)策策略，做做和他們們不一樣樣的產(chǎn)品品，必然然能夠獲獲得連鎖鎖收益。所以建建議：項(xiàng)項(xiàng)目做火火車廂，不做火火車頭。

22、第三部分分、項(xiàng)目目定位項(xiàng)目SWWOT分分析模型型的建立立及價(jià)值值挖掘：優(yōu)勢(shì)：依托已經(jīng)經(jīng)成型并并有一定定入住率率的大型型住區(qū)，享受完完備的居居住配套套。臨街項(xiàng)目目視野開開闊三、經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房的價(jià)格格優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)：項(xiàng)目所處處位置近近深過(guò)大大，交通通位置欠欠佳待售項(xiàng)目目體量較較小，難難以以大大盤形象象吸引市市場(chǎng)。推推廣中過(guò)過(guò)多強(qiáng)調(diào)調(diào)已經(jīng)形形成的體體量，難難免留下下“尾盤”的映象象。戶型配比比略微偏偏大，經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房的客客戶群受受到一定定限制。機(jī)會(huì)：區(qū)域關(guān)注注度高，市場(chǎng)潛潛力大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手規(guī)模大大，定位位單一，差異化化不足國(guó)家對(duì)高高房?jī)r(jià)打打壓下，潛在客客戶的購(gòu)購(gòu)房心理理使之對(duì)對(duì)價(jià)格適適中的產(chǎn)產(chǎn)品接受受度更

23、高高威脅：市場(chǎng)對(duì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房的認(rèn)認(rèn)可度競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手的強(qiáng)大大攻勢(shì)政策法規(guī)規(guī)的限制制對(duì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房開發(fā)商商利潤(rùn)的的限制，必然帶帶來(lái)產(chǎn)品品力打造造上的經(jīng)經(jīng)濟(jì)投入入影響。其它住宅宅開發(fā)板板塊的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)定位系統(tǒng)統(tǒng)：可以看出出，本項(xiàng)項(xiàng)目欲贏贏得激烈烈市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)關(guān)鍵點(diǎn)在在于，取取得與其其它競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)目的的異質(zhì)性性。而支支撐這種種異質(zhì)性性的關(guān)鍵鍵在于兩兩大大價(jià)價(jià)值點(diǎn)，價(jià)格、品質(zhì)。項(xiàng)目定定位依據(jù)據(jù)為：在在市場(chǎng)實(shí)實(shí)際、政政策背景景、項(xiàng)目目實(shí)際三三大因素素下的巧巧取平衡衡，尋找找最佳結(jié)結(jié)合點(diǎn)，同時(shí)該該項(xiàng)目屬屬于xxxxx之之二期產(chǎn)產(chǎn)品，因因此在定定位上的的考慮要要處理好好和一期期咯組團(tuán)團(tuán)的關(guān)系系，既要要延續(xù)一一期

24、的定定位風(fēng)格格，又要要高于一一期的定定位，源源于一期期，高于于一期。市場(chǎng)定位位：市場(chǎng)場(chǎng)逆向差差異化產(chǎn)產(chǎn)品， 解析：市市場(chǎng)逆向向差異化化產(chǎn)品是是一個(gè)戰(zhàn)戰(zhàn)略層面面的定位位，由若若干個(gè)分分定位組組成：項(xiàng)目品質(zhì)質(zhì)的差異異化，：貴陽(yáng)市市同類經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用住宅的的頂級(jí)換換代產(chǎn)品品解析：貴貴陽(yáng)市已已經(jīng)出現(xiàn)現(xiàn)過(guò)眾多多的經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用住住宅，但但是從以以往經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用住住宅的操操作手法法來(lái)看，普遍采采用“低質(zhì)低低價(jià)”的操作作模式，開發(fā)商商一方面面沒有獲獲得較高高的利潤(rùn)潤(rùn)和品牌牌積累，另一方方面也造造成了潛潛在購(gòu)房房群體對(duì)對(duì)經(jīng)濟(jì)適適用房的的不佳印印象。周周而復(fù)始始形成了了非良性性循環(huán)。因此，作為商商業(yè)放開開而言完完全可以

25、以借助對(duì)對(duì)原始概概念的顛顛覆，樹樹立項(xiàng)目目的高端端形象實(shí)實(shí)現(xiàn)“高利潤(rùn)潤(rùn)，高品品牌支撐撐積累“的目標(biāo)標(biāo)。項(xiàng)目風(fēng)格格的差異異化： 一切以以“平實(shí)生活活”為出發(fā)發(fā)點(diǎn)的純純生活居居所解析：我我們明確確了新區(qū)區(qū)市場(chǎng)的的潛在競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手，這三三個(gè)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手中中有兩個(gè)個(gè)是以“國(guó)際”“異域風(fēng)風(fēng)情”為推廣廣主題的的高檔商商品住宅宅，也就就是我們們所稱為為的“豪宅”，然而而結(jié)合我我們項(xiàng)目目的實(shí)際際情況，考慮當(dāng)當(dāng)前潛在在客戶的的購(gòu)房心心理及我我們的客客戶定位位?！胺雌涞赖蓝兄笔俏覀儌?nèi)俚牡年P(guān)鍵，對(duì)手推推“豪宅”我們?cè)谠诓町惢闹赖浪枷胂孪拢茝V廣“生活化化的意境境”，推廣廣主題是是平實(shí)又又不失品品質(zhì)的境

26、境界。項(xiàng)目銷售售方式的的差異化化：高質(zhì)質(zhì)不等同同于高價(jià)價(jià)，房地地產(chǎn)消費(fèi)費(fèi)理性回回歸時(shí)代代的代表表作產(chǎn)品訴求求的差異異化：在在貴陽(yáng)市市場(chǎng)及金金陽(yáng)板塊塊普遍宣宣傳高品品質(zhì)、豪豪宅的背背景下，訴求點(diǎn)突突出：生生活化、平實(shí)化化。客戶定位位：大眾眾化客戶戶定位，主要方方向?yàn)橐砸越Y(jié)婚為為目的的的置業(yè)者者以及以以改善居居住環(huán)境境在新區(qū)區(qū)買房為為目的的的置業(yè)者者。價(jià)格定位位：經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用住住宅產(chǎn)品品中的高高端產(chǎn)品品。采用用同類產(chǎn)產(chǎn)品市場(chǎng)場(chǎng)領(lǐng)跑價(jià)價(jià)的定價(jià)價(jià)策略如何尋找找上述因因素的交交集？總定位（推廣形形象定位位）：xxxxx二期水云間間城中中央，純純生活總定位支支撐點(diǎn)：產(chǎn)品線：周邊市政政設(shè)施特特征：項(xiàng)項(xiàng)目周邊邊

27、規(guī)劃配配套有大大學(xué)城和和體育中中心。這這些設(shè)施施具備非非常顯著著的“文化”特征，富于詩(shī)詩(shī)意的形形象可以以與這些些特征相相得益彰彰。周邊自然然環(huán)境資資源：項(xiàng)項(xiàng)目周邊邊規(guī)劃有有公園一一處（十十二灘公公園），同時(shí)享享有將軍軍山這一一寶貴的的自然資資源，有有山有水水適合世世外桃源源式的生生活模式式。一期產(chǎn)品品風(fēng)格偏偏重中間間路線：從甲方方提供的的資料分分析，項(xiàng)項(xiàng)目一期期采用的的坡屋頂頂設(shè)計(jì)，體現(xiàn)中中式建筑筑韻味，如采取取“萊茵陽(yáng)陽(yáng)光”、“檸檬城城”、“香榭美美舍”等形象象定位，固然有有良好的的詩(shī)意訴訴求，但但是與整整體風(fēng)格格相去甚甚遠(yuǎn)。項(xiàng)目實(shí)際際交通位位置：項(xiàng)項(xiàng)目SWWOT模模型中已已強(qiáng)調(diào)項(xiàng)項(xiàng)目交通通

28、位置目目前來(lái)看看與新區(qū)區(qū)主干道道有一定定近深距距離，因因此過(guò)于于現(xiàn)代和和時(shí)尚的的形象與與項(xiàng)目定定位并不不相符，只能讓讓人產(chǎn)生生不信任任感。如如“城市之之光”、“華彩大大道”等，用用“水云間間”做定位位形象，恰可凸凸顯項(xiàng)目目的優(yōu)勢(shì)勢(shì)。項(xiàng)目今后后在規(guī)劃劃中的地地位：金金陽(yáng)是新新區(qū)，是是新區(qū)的的中央?！俺侵醒胙搿比肿阕銐虮憩F(xiàn)現(xiàn)。項(xiàng)目目整體推推廣的差差異化戰(zhàn)戰(zhàn)略要求求必須突突出“生活化化”存生活活足夠表表現(xiàn)。而而且，根根據(jù)傳播播學(xué)的一一般規(guī)律律，在傳傳遞同等等信息量量的情況況下，字字?jǐn)?shù)越少少，傳播播效果越越好。推廣線：符合項(xiàng)目目品質(zhì)差差異化的的要求：貴陽(yáng)市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)過(guò)去出現(xiàn)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用住住宅

29、普遍遍不重視視自身項(xiàng)項(xiàng)目定位位與外在在表現(xiàn)，尤其不不重視項(xiàng)項(xiàng)目形象象的塑造造，以“xx小小區(qū)”“XX園園”作為自自身形象象定位。實(shí)質(zhì)上上，在我我們實(shí)際際操盤中中發(fā)現(xiàn)，不樹立立良好的的項(xiàng)目形形象往往往是潛在在購(gòu)房者者對(duì)購(gòu)買買經(jīng)濟(jì)適適用住宅宅的一大大心理障障礙，因因?yàn)榻?jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房能滿足足其經(jīng)濟(jì)濟(jì)開支預(yù)預(yù)期，但但是卻不不能滿足足其置業(yè)業(yè)的心理理要求。作為經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用住宅的的領(lǐng)跑產(chǎn)產(chǎn)品，必必須改變變這種觀觀點(diǎn)。樹樹立高形形象是打打造高品品質(zhì)產(chǎn)品品的市場(chǎng)場(chǎng)要求。符合產(chǎn)品品風(fēng)格差差異化的的需求：前面我我們明確確了新區(qū)區(qū)市場(chǎng)的的潛在競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手，這三三個(gè)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手中中有兩個(gè)個(gè)是以“國(guó)際”“異域風(fēng)風(fēng)情”為推

30、廣廣主題的的高檔商商品住宅宅，也就就是我們們所稱為為的“豪宅”，然而而結(jié)合我我們項(xiàng)目目的實(shí)際際情況，考慮當(dāng)當(dāng)前潛在在客戶的的購(gòu)房心心理及我我們的客客戶定位位?！胺雌涞赖蓝兄笔俏覀儌?nèi)俚牡年P(guān)鍵，對(duì)手推推“豪宅”我們?cè)谠诓町惢闹赖浪枷胂孪拢茝V廣“生活化化的意境境”，推廣廣主題是是平實(shí)又又不失品品質(zhì)的境境界。對(duì)對(duì)手推廣廣極有個(gè)個(gè)性的異異域風(fēng)情情，我們們就推“中庸”的生活活格調(diào)?！八崎g間城中中央 純純生活”就能夠夠滿足這這個(gè)要求求。生活活意境美美，“城中央央是放在在大規(guī)劃劃區(qū)域下下的客觀觀事實(shí)”我們需需要的就就是：“平靜而而堅(jiān)定”的王者者姿態(tài)。符合產(chǎn)品品銷售風(fēng)風(fēng)格差異異性的要要求：“

31、高質(zhì)不不等同于于高價(jià)，房地產(chǎn)產(chǎn)消費(fèi)理理性回歸歸時(shí)代的的代表作作”，理性性回歸的的基本態(tài)態(tài)度是什什么？是是理性？理性的的要求和和外在表表現(xiàn)是什什么？是是不張揚(yáng)揚(yáng)中所表表現(xiàn)出來(lái)來(lái)的“淡定天天下”的氣質(zhì)質(zhì)訴求。滿足上述述支撐點(diǎn)點(diǎn)的其它它備選形形象定位位： 11、云淡淡風(fēng)清陽(yáng)光光有多散散 生生活有多多懶 2、 石石上清泉泉 潺潺而而來(lái)的幸幸福 3、 高山流流水 城城市柔情情山水名名宅 4、飛地地峰景城市第第一生活活高地第四部分分、定位位指導(dǎo)下下的產(chǎn)品品建設(shè)提提要一、規(guī)劃劃概念建建議：組團(tuán)劃分分：組團(tuán)團(tuán)根據(jù)總總體定位位要求，劃分為為兩個(gè)部部分：美美廬、雅雅舍。與一期的的關(guān)系傳傳承：由由于是二二期升級(jí)級(jí)產(chǎn)

32、品，為了體體現(xiàn)這種種差別，創(chuàng)造銷銷售條件件，建議議二期項(xiàng)項(xiàng)目與一一期做適適當(dāng)分隔隔，以突突出產(chǎn)品品特殊性性。關(guān)于于分隔方方式能夠夠利用自自然高差差固然最最好，如如無(wú)此條條件則可可以用植植物墻等等做軟性性分隔。園林風(fēng)格格建議：由于項(xiàng)項(xiàng)目本身身定位偏偏于中式式風(fēng)格，故園林林規(guī)劃建建議如下下：從甲方提提供圖紙紙上看，綠化面面積不大大，因此此不建議議做水系系。一是是因?yàn)樽髯鞑怀鰵鈿鈩?shì)二是是費(fèi)用較較高三是是管理難難度大，有條件件的話可可以考慮慮做硬性性水井小小品，如如小型音音樂噴泉泉等。植物搭配配上可以以作出較較大面積積的草地地，草地地上設(shè)置置社區(qū)常常見的健健身設(shè)備備，配之之以部分分灌木及及高大喬喬木植

33、物物即可。高達(dá)喬喬木植物物建議選選擇香樟樟、廣玉玉蘭等植植物。如果條件件允許，可以在在院內(nèi)開開辟“業(yè)主樂樂園”通過(guò)業(yè)業(yè)主認(rèn)養(yǎng)養(yǎng)甚至親親自栽種種牡丹、杜鵑、茶花等等小喬木木來(lái)加強(qiáng)強(qiáng)園林的的參與性性。提供供“營(yíng)銷噱噱頭”。配套設(shè)施施建議：24小時(shí)時(shí)便利店店；銀行行等金融融設(shè)施背景景音樂及及消防緊緊急廣播播系統(tǒng) 電視信信息傳播播系統(tǒng)：在一樓樓電梯廳廳和會(huì)所所等處設(shè)設(shè)置，提提供時(shí)事事新聞和和大樓公公共信息息。 應(yīng)急小小診所；上述部部分為創(chuàng)創(chuàng)新部分分，其余余的按照照建筑規(guī)規(guī)范就行行基本配配置即可可。強(qiáng)調(diào)調(diào)“平實(shí)”。二、建筑筑概念建建議建筑風(fēng)格格以簡(jiǎn)明明快捷為為主，以以新型良良好的材材料為基基礎(chǔ)，能能充分

34、的的突出本本項(xiàng)目在在房地產(chǎn)產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的的實(shí)力?！吧倬褪鞘嵌唷焙?jiǎn)潔并并不是簡(jiǎn)簡(jiǎn)單，簡(jiǎn)簡(jiǎn)潔的表表現(xiàn)在材材料的品品質(zhì)，設(shè)設(shè)計(jì)風(fēng)格格、線條條的合理理運(yùn)用。力求與與目標(biāo)客客戶定位位心理所所需要的的俊朗、飄逸相相互呼應(yīng)應(yīng)，與“頂級(jí)換換代”產(chǎn)品定定位相吻吻合，能能夠大力力促進(jìn)最最終銷售售。三、戶型型配比建建議：據(jù)現(xiàn)有資資料，項(xiàng)項(xiàng)目戶型型分別為為D戶型1145平平米、BB戶型1150平平米、CC戶型1168平平米、AA戶型1173平平米。所所占比例例基本相相當(dāng)。從戶型面面積分布布來(lái)看，面積相相對(duì)偏大大，會(huì)太太高一定定的置業(yè)業(yè)門檻，不過(guò)在在現(xiàn)有市市場(chǎng)情況況下來(lái)看看尚不足足以影響響整體銷銷售；從戶型結(jié)結(jié)構(gòu)來(lái)看看，分布

35、布合理，并考慮慮到勒入入戶花園園等建筑筑賣點(diǎn)的的設(shè)計(jì)；十字型型分布均均好性也也較好。這些都都是促進(jìn)進(jìn)銷售的的有力條條件。但是我們們發(fā)現(xiàn)一一個(gè)問題題就是面面積相近近的戶型型，布局局基本一一致，只只是個(gè)別別不為尺尺寸有些些差異，就這一一點(diǎn)而言言，可能能會(huì)造成成大面積積戶型的的滯銷。畢竟作作為客戶戶而言的的話，多多付出一一至二萬(wàn)萬(wàn)元購(gòu)買買入戶花花園不是是每個(gè)客客戶都能能接受的的。如條條件允許許的情況況下是否否可以加加以設(shè)計(jì)計(jì)調(diào)整。如不具具備調(diào)整整的條件件，我們們也可以以從營(yíng)銷銷手段上上加以解解決?？偟膩?lái)講講，項(xiàng)目目戶型設(shè)設(shè)計(jì)部分分基本不不存在影影響銷售售的因素素。四、物業(yè)業(yè)管理建建議：作作為本項(xiàng)項(xiàng)目

36、而言言，物管管只要能能夠涵蓋蓋保安、保潔、綠化及及公共設(shè)設(shè)施維護(hù)護(hù)即可，有條件件的話可可以加設(shè)設(shè)小區(qū)學(xué)學(xué)童統(tǒng)一一接送、老人陪陪護(hù)等收收費(fèi)項(xiàng)目目即可。關(guān)鍵在在于物管管隊(duì)伍的的素質(zhì)過(guò)過(guò)硬。第五部分分：項(xiàng)目目推廣控控制提示示營(yíng)銷賣點(diǎn)點(diǎn)梳理項(xiàng)目的營(yíng)營(yíng)銷賣點(diǎn)點(diǎn)不是各各個(gè)點(diǎn)的的簡(jiǎn)單羅羅列，而而是一個(gè)個(gè)有機(jī)系系統(tǒng)的科科學(xué)組合合：由下下列幾個(gè)個(gè)部分組組成： 硬件件 經(jīng)濟(jì)適適用住宅宅的頂級(jí)級(jí)換代產(chǎn)產(chǎn)品 USP 舒適適人生 （項(xiàng)目核核心賣點(diǎn)點(diǎn)）軟件 平實(shí)的的生活 推廣核核心策略略定位 本項(xiàng)目策策劃與營(yíng)營(yíng)銷的關(guān)關(guān)鍵，在在于跳出出一般競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)的層層面，避避免拼配配置、拼拼檔次、拼裝修修，而應(yīng)應(yīng)以“頂級(jí)換換代”的高度度和

37、眼界界俯視一一切，才才能跳出出競(jìng)爭(zhēng)圈圈，拉開開與其他他項(xiàng)目的的距離，找到目目標(biāo)客戶戶接受的的說(shuō)話方方式與推推廣手法法。從而而，營(yíng)造造無(wú)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手的的市場(chǎng)環(huán)環(huán)境，贏贏得目標(biāo)標(biāo)客戶的的認(rèn)同與與購(gòu)買。形象賣點(diǎn)點(diǎn)（虛）：經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用住住宅的頂頂級(jí)換代代產(chǎn)品 1、我的的固執(zhí)平實(shí)實(shí)生活 虛賣賣點(diǎn)與實(shí)實(shí)賣點(diǎn)的的轉(zhuǎn)換： 2、世世人向左左，我向向右產(chǎn)品賣點(diǎn)點(diǎn)（實(shí)）： 規(guī)規(guī)模賣點(diǎn)點(diǎn)：金陽(yáng)陽(yáng)絕版成成熟大盤盤之升級(jí)級(jí)版（作作為目前前近郊盤盤，大規(guī)規(guī)模賣點(diǎn)點(diǎn)是需要要的，但但是基于于本項(xiàng)目目定位指指導(dǎo)，此此賣點(diǎn)可可以弱化化處理） 建建筑賣點(diǎn)點(diǎn)：入戶戶陽(yáng)臺(tái)、免干擾擾布局、三面通通透（雙雙電梯等等未作為為賣點(diǎn)，優(yōu)點(diǎn)不不是賣點(diǎn)點(diǎn)

38、，賣點(diǎn)點(diǎn)一定是是獨(dú)有的的優(yōu)點(diǎn)） 環(huán)環(huán)境賣點(diǎn)點(diǎn)：超大大園林（園林賣賣點(diǎn)可以以配合園園林方案案選找噱噱頭確定定） 服服務(wù)賣點(diǎn)點(diǎn)：物業(yè)業(yè)管理創(chuàng)創(chuàng)新服務(wù)務(wù)內(nèi)容綜合賣點(diǎn)點(diǎn)（虛實(shí)實(shí)結(jié)合）：性價(jià)價(jià)比：品品質(zhì)描述述二、營(yíng)銷銷節(jié)奏控控制及賣賣點(diǎn)安排排由于經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用住住宅項(xiàng)目目銷售管管理的特特殊性及及本項(xiàng)目目的定位位指導(dǎo)，一般常常見的：“內(nèi)部認(rèn)認(rèn)購(gòu)開盤強(qiáng)銷持銷清盤 ”并不適適合本項(xiàng)項(xiàng)目。建議本項(xiàng)項(xiàng)目營(yíng)銷銷節(jié)奏控控制按照照如下方方法進(jìn)行行序號(hào)階段目標(biāo)賣點(diǎn)推廣廣1形象建立立期（蓄蓄勢(shì)）形成樓市市話題，引起市市場(chǎng)關(guān)注注。同時(shí)時(shí)開始接接受客戶戶登記虛賣點(diǎn)2開盤銷售售期（強(qiáng)強(qiáng)銷）確定開盤盤購(gòu)買時(shí)時(shí)間（如如一個(gè)月月），將將代

39、售房房源分成成三個(gè)部部分。前前十日購(gòu)購(gòu)買的，給予多多少折扣扣（明扣扣暗扣待待定），第二十十日購(gòu)買買的，給給予折扣扣相應(yīng)減減少，但但是這部部分客戶戶中抽取取10依然按按照前十十日折扣扣優(yōu)惠，第三十十日開始始購(gòu)買的的，折扣扣再次減減少，也也抽取110享享受第二二輪優(yōu)惠惠，5參與的的一輪優(yōu)優(yōu)惠。實(shí)賣點(diǎn)、虛實(shí)結(jié)結(jié)合賣點(diǎn)點(diǎn)3促銷期（清盤）炒作熱銷銷情況，吸引買買家購(gòu)買買，折扣扣采用暗暗折形式式 虛虛實(shí)結(jié)合合這樣安排排的目的的給予項(xiàng)項(xiàng)目定價(jià)價(jià)方式的的考慮（高開高高走，詳詳細(xì)原因因見后面面章節(jié)專專門講述述），以以緊湊的的市場(chǎng)節(jié)節(jié)奏確保保項(xiàng)目的的快速銷銷售，不不給潛在在客戶及及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手時(shí)間間。避免免時(shí)間拉拉

40、長(zhǎng)受其其它三個(gè)個(gè)項(xiàng)目的的擠壓。三、產(chǎn)品品價(jià)格策策略本項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)格策略略制定考考慮三個(gè)個(gè)方面的的因素：一是經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用住住宅的銷銷售價(jià)格格審批規(guī)規(guī)定；二二是定價(jià)價(jià)方法；三是價(jià)價(jià)格調(diào)整整策略第一個(gè)因因素，我我們建議議一個(gè)市市場(chǎng)能夠夠接受的的最高價(jià)價(jià)，由甲甲方和政政府主管管部門進(jìn)進(jìn)行溝通通，決定定最終定定價(jià)第二個(gè)因因素：我我們建議議按照項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)的定位位指導(dǎo)思思想，采采用“市場(chǎng)領(lǐng)領(lǐng)跑價(jià)”就行定定價(jià)，即即價(jià)格高高于同類類經(jīng)濟(jì)適適用住宅宅項(xiàng)目的的均價(jià)，又低于于可比區(qū)區(qū)域類似似項(xiàng)目銷銷售均價(jià)價(jià)。確定定本項(xiàng)目目的市場(chǎng)場(chǎng)空間。第三個(gè)因因素：建建議按照照高開高高走的辦辦法進(jìn)行行定價(jià)。原因在在于本項(xiàng)項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)接受難

41、難度不大大，同時(shí)時(shí)整個(gè)均均價(jià)在區(qū)區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)內(nèi)偏低低加之政政策因素素考慮，若采用用最常見見的“低開高高走”策略，前期利利潤(rùn)損失失過(guò)大，必然會(huì)會(huì)導(dǎo)致后后期銷售售壓力增增大。這這也是前前一章節(jié)節(jié)關(guān)于“營(yíng)銷節(jié)節(jié)奏”控制的的編制理理由。關(guān)關(guān)于各類類定價(jià)方方法的優(yōu)優(yōu)劣勢(shì)對(duì)對(duì)比見下下表：現(xiàn)現(xiàn)行四種種定價(jià)方方式之特特點(diǎn)：序號(hào)方式與之適合合的市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境與之適合合的產(chǎn)品品定位及及特點(diǎn)優(yōu)劣式1低開高走走市場(chǎng)狀況況不好或或市場(chǎng)發(fā)發(fā)展趨向向不明朗朗。房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目綜合合素質(zhì)較較高，但但初期優(yōu)優(yōu)勢(shì)不明明顯易取得市市場(chǎng)認(rèn)同同。但損損失前期期利潤(rùn)2低開低走走市場(chǎng)狀況況不好或或市場(chǎng)發(fā)發(fā)展趨向向不明朗朗房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目綜合合素質(zhì)一一般

42、，但但初期優(yōu)優(yōu)勢(shì)不明明顯風(fēng)險(xiǎn)小，回報(bào)低低3高開低走走市場(chǎng)狀況況一般，競(jìng)爭(zhēng)又又較為激激烈房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目綜合合素質(zhì)高高從利潤(rùn)獲獲取上講講，高品品質(zhì)產(chǎn)品品首先推推向市場(chǎng)場(chǎng)獲得高高價(jià)，低低品質(zhì)產(chǎn)產(chǎn)品后推推向市場(chǎng)場(chǎng)獲得低低價(jià)，最最優(yōu)的利利潤(rùn)獲取取策略。2、高高品質(zhì)產(chǎn)產(chǎn)品高價(jià)價(jià)先推向向市場(chǎng)，低品質(zhì)質(zhì)產(chǎn)品低低價(jià)后推推向市場(chǎng)場(chǎng)，有利利于資金金的回籠籠效率4高開高走走市場(chǎng)狀況況好，目目標(biāo)市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不不激烈項(xiàng)目品質(zhì)質(zhì)好定位位高最優(yōu)的利利潤(rùn)獲取取策略，風(fēng)險(xiǎn)大大綜合上述述因素，我們建建議：xxxxxx2期 水云云間的市市場(chǎng)接受受最高值值預(yù)計(jì)為為2600元元/平米米。說(shuō)明：該該價(jià)格是是初步定定價(jià)，如如本方案案基本思思路甲

43、方方認(rèn)可后后，我們們會(huì)通過(guò)過(guò)成本核核算及詳詳細(xì)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查提提供更為為詳細(xì)的的定價(jià)建建議。來(lái)源于于網(wǎng)絡(luò)的的參考信信息：物業(yè)名稱稱 物業(yè)業(yè)地址 物業(yè)類類別 物物業(yè)價(jià)格格 開發(fā)發(fā)商 銷銷售證 售樓電電話 金龍國(guó)際際花園 neww 金陽(yáng)陽(yáng)行政中中心旁 花園洋洋房 不不詳 貴貴陽(yáng)金龍龍房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限公司司 （20006）筑筑商房預(yù)預(yù)字第0058號(hào)號(hào) 799899999 798877777 金陽(yáng)乾圖圖中心廣廣場(chǎng) nnew 金陽(yáng)金金陽(yáng)大道道八匹馬馬 其它它 不詳詳 金陽(yáng)陽(yáng)房開 833307777 碧波波苑 nnew 金陽(yáng)觀觀山西路路與云潭潭南路(原金西西大道)交匯處處 普通通住宅 24000元/平方米米

44、 高 貴州天天波地產(chǎn)產(chǎn) 133511195444588 133511195444688 碧海海乾圖 金陽(yáng)興興筑西路路、誠(chéng)信信路交匯匯處 普普通住宅宅 23350元元/平方方米 均均 貴州州乾圖房房地產(chǎn)開開發(fā)公司司 833307777 833307778 天下下金街 金陽(yáng)金金陽(yáng)大道道與觀山山大道交交匯處(八匹馬馬西南方方向) 商鋪 44441元/平方米米 均 貴陽(yáng)金金龍房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公公司 008511-799800068 472227880 景怡怡東苑 金陽(yáng)金金陽(yáng)南路路 經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房 25560元元/平方方米 均均 貴陽(yáng)陽(yáng)明誠(chéng)房房地產(chǎn)開開發(fā)有限限公司 200051126 47223777

45、3/4472005000 明誠(chéng)誠(chéng)景怡苑苑 金陽(yáng)陽(yáng)新區(qū)金金陽(yáng)南路路4號(hào)車車站 普普通住宅宅 23300元元/平方方米 起起 貴陽(yáng)陽(yáng)明誠(chéng)房房地產(chǎn)開開發(fā)有限限公司 472205000/4472337333 陽(yáng)光光香榭 金陽(yáng)誠(chéng)誠(chéng)信南路路 普通通住宅 不詳 貴陽(yáng)白白云泰億億房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限公司司 2200440111 碧水水云天 金陽(yáng)金金陽(yáng)大道道 經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房 不詳詳 貴陽(yáng)陽(yáng)金品房房地產(chǎn)開開發(fā)有限限公司 200040012 寶安安松景閣閣 金陽(yáng)陽(yáng)金陽(yáng)南南路 經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房 115000元/平平方米 均 貴貴州寶安安房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限公司司 2200440566 577860057/581187773 金翠翠灣 金金陽(yáng)金陽(yáng)陽(yáng)南路貴貴陽(yáng)1中中對(duì)面 商住樓樓 16602元元/平方方米 均均 貴州州麒龍房房地產(chǎn)開開發(fā)有限限公司 200040057 472216665 麗陽(yáng)陽(yáng)天下 金陽(yáng)金金陽(yáng)南路路(八匹匹馬西南南) 經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房 115144元/平平方米 均 貴貴陽(yáng)金龍龍房地產(chǎn)