房屋的拆遷補償估價換算方法案列

1、房屋的拆遷補償估價換算方法案列案例一案例背景：某某區(qū)二級舊里私有住房。委估對象系未出租自住房屋；式樣：舊式樓 房；部位：二層統(tǒng)間；朝向：東；建筑面積50平方米。水、電、管道煤氣齊全，無 衛(wèi)生。進行房屋拆遷補償估價。1、單位基準價格的確定:按照居住房屋的建筑類型、建造年代、建筑結構、設備、 房屋戶型及功能的完整性等因素，在同一房屋類別內(nèi)確定典型房屋，對該二層舊里 住宅進行評估。取臥室朝南、底層前間戶型為樣本，運用市場比較法評估，確定單 位建筑面積基準價格（按產(chǎn)權計）為3700元/平方米。2、確定朝向、層次、其他因素的修正系數(shù)和評估單價臥室朝東，朝向修正系數(shù)為 一2%;評估對象位于2層，層次修正系

2、數(shù)為+4%;經(jīng)現(xiàn)場查勘考慮采光、通風等條件 較好，確定其他因素修正系數(shù)為+1%，評估單價=基準單價x （1 +朝向修正系數(shù)） x （1 +層次修正系數(shù)）x （1+其他因素修正系數(shù)）=3700 x （12%） x （1+4%） x（1 + 1%）=3809元/平方米3、補償單價的確定：根據(jù)上海市城市房屋拆遷管理實施細則及有關規(guī)定，該 區(qū)域的最低補償單價為4009元/平方米，價格補貼系數(shù)為20%。該戶屬未出租的私 有自住房屋，因其評估單價低于最低補償單價，故按最低補償單價計算。對產(chǎn)權所 有人補償單價的計算公式為：補償單價=最低補償單價x100%+價格補貼x20% = 4009x 100%+4009

3、x20 %= 4811 元/平方米4、拆遷補償總額：拆遷補償總額=補償單價x建筑面積=4811x50. 00=24. 06 （萬 元）案例二 案例背景：某某區(qū)普通假三層新式里弄，委估對象為公有住房租賃戶；部位：二層 前樓；朝向南；居住面積25平方米。廚房、小衛(wèi)生均為三戶合用。進行房屋拆遷補 償估價。1、單位基準價格的確定：按照居住房屋的建筑類型、建造年代、建筑結構、設備、 房屋戶型及功能的完整性等因素，在同一房屋類別內(nèi)確定典型房屋，對該假三層新 里住宅進行評估。取底層前間、朝南的一室戶型為樣本，運用市場比較法評估，確 定單位建筑面積基準價格（按產(chǎn)權計）為4100元/平方米。2、確定朝向、層次、

4、其他因素的修正系數(shù)和評估單價：臥室朝南，朝向修正系數(shù) 為0；評估對象位于二層，層次修正系數(shù)為+4%;經(jīng)現(xiàn)場查勘，考慮采光、通風等條件 相仿，確定其他因素修正系數(shù)為0 ;評估單價=基準單價x （1 +朝向修正系數(shù)）x（1 +層次修正系數(shù)）x （1+其他因素修正系數(shù)）=4100 x （1+0） x （1+4%） x （1 +0）=4264元/平方米3、補償單價的確定：根據(jù)上海市城市房屋拆遷管理實施細則及有關規(guī)定，該 區(qū)域的最低補償單價為4009元/平方米，價格補貼系數(shù)為20%。市場評估單價高于 最低補償單價，公有住房承租人的補償價格計算公式為：補償單價=評估單價x80% +價格補貼=評估單價x80

5、%+（最低補償單價x2 評估單價）x20%= 4264x80% + （4009x2-4264） x20%=3411. 2+750. 8=4162 元 / 平方米4、建筑面積的換算：根據(jù)上海市房屋土地資源管理局有關規(guī)定，新里住宅面積換 算系數(shù)為1. 82。則：建筑面積=居住面積x換算系數(shù)=25x1. 82=45. 50平方米5、拆遷補償總額：拆遷補償總額=補償單價x建筑面積=4162x45. 50=18. 94 （萬 元）案例三案例背景：某某區(qū)六層混合結構新工房。式樣：成套。委估對象為售后產(chǎn)權房；部 位：4層；房型：一室半；朝向：南；建筑面積45平方米。進行房屋拆遷補償估價。1、單位基準價格的確

6、定：按照居住房屋的建筑類型、建造年代、建筑結構、設備、 房屋戶型及功能的完整性等因素，在同一房屋類別內(nèi)確定典型房屋，對該新工房住 宅進行評估。取底層、臥室朝南的一室戶型為樣本，運用市場比較法評估，確定單位建筑面積基準價格（按產(chǎn)權計）為4565元/平方米。2、確定朝向、層次、其他因素的修正系數(shù)和評估單價：臥室朝南，朝向修正系數(shù) 為0；評估對象位于4層，層次修正系數(shù)為+4%；經(jīng)現(xiàn)場查勘，考慮采光、通風等 條件較好，確定其他因素修正系數(shù)為+2%，評估單價=基準單價乂 （1 +朝向修正系 數(shù)）x （1+層次修正系數(shù)）x （1+其他因素修正系數(shù)）=4565x （1+0） x （1+4%） x （1+2%

7、）=4843 元 / 平方米3、補償單價的確定：根據(jù)上海市城市房屋拆遷管理實施細則及有關規(guī)定，該 區(qū)域的最低補償單價為4009元/平方米，價格補貼系數(shù)為20%。市場評估單價高于 最低補償單價，自住產(chǎn)權房屋所有人的補償價格計算公式為：補償單價=評估單價 +價格補貼=評估單價+（最低補償單價x2評估單價）x20%= 4843+（ 4009x2 -4843） x20%= 4843 + 635 = 5478 元 / 平方米4、拆遷補償總額：拆遷補償總額=補償單價x建筑面積=5478x45. 00=24. 65 （萬 元）案例四案例背景：某某區(qū)四層混合結構新工房。式樣：不成套；委估對象為公有住房租賃 戶

8、；部位：3層；房型：一室戶；朝向：西、南；居住面積15平方米。廚房衛(wèi)生間 均合用。進行房屋拆遷補償估價。1、單位基準價格的確定：按照居住房屋的建筑類型、建造年代、建筑結構、設備、 房屋戶型及功能的完整等因素，在同一房屋類別內(nèi)確定典型房屋，對該新工房住宅 進行評估。取2層、臥室朝西的一室戶型為樣本，運用市場比較法評估，確定單位 建筑面積基準價格（按產(chǎn)權計）為4150元/平方米。2、確定朝向、層次、其他因素的修正系數(shù)和評估單價：臥室朝西、南，朝向修正 系數(shù)取+1%；評估對象位于3層，層次修正系數(shù)取+4%；經(jīng)現(xiàn)場查勘，考慮采光、 通風等條件相仿，確定其他因素修正系數(shù)為0。評估單價=基準單價x（1 +朝向修正系數(shù)）x （1 +層次修正系數(shù)）x （1+其他因素修正系數(shù)）=4150X （1 + 1%） x （1+4%） x （1+0）=4360 元 / 平方米3、補償單價的確定：根據(jù)上海市城市房屋拆遷管理實施細則及有關規(guī)定，該 區(qū)域的最低補償單價為4009元/平方米，價格補貼系數(shù)為20%。公有住房承租人的 補償價格計算公式為：補償單價=評估單價x80%+價格補貼=評估單價x80%+ （最 低補償單價x2 評估單價）x20%=4360 x80%+（4009x2-4360） x20%=3488 + 731. 6=4220元/平