商城品牌推廣策劃方案

1、某商業(yè)城城定位、市市場數(shù)據(jù)據(jù)分析及及經(jīng)營方方式策劃劃案目 錄TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc418607334 某商業(yè)城 PAGEREF _Toc418607334 h 1 HYPERLINK l _Toc418607335 定位、市場數(shù)據(jù)分析及經(jīng)營方式策劃案 PAGEREF _Toc418607335 h 1 HYPERLINK l _Toc418607336 一、某商業(yè)城周邊市場分析 PAGEREF _Toc418607336 h 1 HYPERLINK l _Toc418607337 （一）周邊商鋪行業(yè)分析 PAGEREF _Toc418607337 h

2、1 HYPERLINK l _Toc418607338 （二）周邊購物商圈的覆蓋 PAGEREF _Toc418607338 h 2 HYPERLINK l _Toc418607339 （三）行業(yè)競爭分析 PAGEREF _Toc418607339 h 3 HYPERLINK l _Toc418607340 （四）某商業(yè)城與其他商鋪的優(yōu)勢對比 PAGEREF _Toc418607340 h 4 HYPERLINK l _Toc418607341 （五）某商業(yè)城周邊交通、學(xué)校及小區(qū)的情況分析 PAGEREF _Toc418607341 h 10 HYPERLINK l _Toc418607342

3、 （六）潛在客戶背景資料 PAGEREF _Toc418607342 h 16 HYPERLINK l _Toc418607343 二、某商業(yè)城的市場定位 PAGEREF _Toc418607343 h 19 HYPERLINK l _Toc418607344 三、某商場城定位參考 PAGEREF _Toc418607344 h 20 HYPERLINK l _Toc418607345 （一）某商業(yè)城定位參考 PAGEREF _Toc418607345 h 20 HYPERLINK l _Toc418607346 （二）某商業(yè)城定位參考 PAGEREF _Toc418607346 h 23 H

4、YPERLINK l _Toc418607347 （三）某商業(yè)城定位參考 PAGEREF _Toc418607347 h 32 HYPERLINK l _Toc418607348 四、某商業(yè)城的產(chǎn)品特點 PAGEREF _Toc418607348 h 33 HYPERLINK l _Toc418607349 五、聯(lián)營與自營模式的對比分析 PAGEREF _Toc418607349 h 34 HYPERLINK l _Toc418607350 六、采用自營模式某商業(yè)城需要考慮的問題 PAGEREF _Toc418607350 h 44 HYPERLINK l _Toc418607351 七、某商

5、業(yè)城業(yè)態(tài)布局規(guī)劃參考 PAGEREF _Toc418607351 h 45 HYPERLINK l _Toc418607352 （一）業(yè)態(tài)規(guī)劃的目的 PAGEREF _Toc418607352 h 45 HYPERLINK l _Toc418607353 （二）業(yè)態(tài)規(guī)劃的原則 PAGEREF _Toc418607353 h 45 HYPERLINK l _Toc418607354 （三）商業(yè)區(qū)域的劃分（需根據(jù)商場周邊各種數(shù)據(jù)分析后得出最終的準(zhǔn)確結(jié)果） PAGEREF _Toc418607354 h 46 HYPERLINK l _Toc418607355 （四）主要業(yè)態(tài)劃分說明 PAGEREF

6、 _Toc418607355 h 49 HYPERLINK l _Toc418607356 （五）相關(guān)注意事項（未完成） PAGEREF _Toc418607356 h 51 HYPERLINK l _Toc418607357 （六）業(yè)態(tài)控制和調(diào)整 PAGEREF _Toc418607357 h 52 HYPERLINK l _Toc418607358 八、商品陳列 PAGEREF _Toc418607358 h 52一、某商商業(yè)城周周邊市場場分析某商業(yè)城城地處于金紡小小區(qū)前身身，金色色陽光小小區(qū)對面面，臨近近渤海街街與五一一路交叉叉口，身身處于居住住小區(qū)入口口處，地理環(huán)境具備備一定的的優(yōu)勢，

7、由于周邊邊的小區(qū)區(qū)多數(shù)為老老城區(qū)，長年積積累了許許多老住戶與與社區(qū)商鋪鋪，如小型雜雜貨店、小型生活商場場、鞋店、化妝品品、小吃店鋪鋪等等，周周邊多數(shù)的老老住戶對對常去商鋪鋪買賣的的依賴已已經(jīng)形成成，對于他們們而言可以說是是十分便捷捷，更不需需要到別別處遠的的商場進進行采購購，這也也是市場場經(jīng)營中很常見的一一種現(xiàn)象象。我方對某某商業(yè)城城周邊商商鋪及商商圈進行了調(diào)研研，并總結(jié)結(jié)了以下的分分析及意見。（一）周周邊商鋪鋪行業(yè)分析析在某商業(yè)業(yè)城金紡紡與金色色陽光兩兩小區(qū)之之前，有有近百家家不同類類型的市市場及商商鋪，其其中小型型購物超超市有10家以上，所經(jīng)營營的產(chǎn)品品多數(shù)為為：飲料料、小食食品、煙煙酒、

8、生生活用品品（香皂皂、毛巾巾、牙刷等），其還包包括了一一家綜合合農(nóng)貿(mào)封封閉市場場。由于周邊邊的商鋪鋪較多，但整體體的布局局比較分分散，不不論是從從環(huán)境上上、種類上上、物品品的品質(zhì)質(zhì)上、還還是在價價格方面面，都沒沒有一個個比較規(guī)規(guī)范的經(jīng)經(jīng)營模式式，住戶戶通常是是需要在在不同的的店鋪中中做出比較較。（二）周周邊購物物商圈的的覆蓋以某商業(yè)業(yè)城位置置為圓點，方圓1公里范范圍內(nèi)有有近200家中小型型百貨商商場，多多數(shù)分布布在不同所處處小區(qū)內(nèi)內(nèi)，且分分流了部部分客源源，并造造成了商商場銷售售局限性性，以致覆覆蓋的范范圍縮小小。其他購物物商場的分分布（三）行行業(yè)競爭分分析分析對手手與顧客客競爭對手手：缺少少

9、顧客忠忠誠度與與商場鄰近近的小區(qū)區(qū)肉菜市市場、小小型貨倉倉商場，都可能能成為其其競爭對對手。（一）某某商業(yè)城城競爭對對手分析析1、周邊邊肉菜市市場屬于以生生鮮、果果疏、沖沖調(diào)為主主要經(jīng)營營內(nèi)容的的集貿(mào)市市場，其其主要特特征有：（1）價價位很低低，是低低收入消消費群體體的首選選賣場；（2）肉肉菜類商商品品類類豐富。以攤位位租賃為為主要經(jīng)經(jīng)營形式式，較好好地實現(xiàn)現(xiàn)了肉菜菜類商品品品類的的豐滿度度和可挑挑選度；（3）整整體服務(wù)務(wù)水平偏偏低。市市場從業(yè)業(yè)人員主主要來自自都市村村莊及郊郊區(qū)的農(nóng)農(nóng)民，文文化水平平和整體體素質(zhì)不不高，服服務(wù)意識識淡??；（4）肉肉菜質(zhì)量量令人擔(dān)擔(dān)憂，衛(wèi)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)難以達達標(biāo)。市

10、市場內(nèi)出出售的肉肉菜商品品多為初初級農(nóng)產(chǎn)產(chǎn)品，未未經(jīng)過任任何清洗洗、殺菌菌處理，往往因因泥土不不凈、農(nóng)農(nóng)藥殘留留而危及及人體健健康。 2、小型型貨倉商商場小型型貨倉商商場是以以小百貨貨、日常常家居易易耗品為為主要經(jīng)經(jīng)營內(nèi)容容的平價價賣場，其主要特特征有：（1）價價格較低低，適合合中低消消費群日日常購買買的需要要；（2）商商品品類類相對豐豐富，但但往往因因缺乏生生鮮果蔬蔬而難以以提供一一站式購購足服務(wù)務(wù)；（3）品品牌結(jié)構(gòu)構(gòu)匱乏：小型貨貨倉商場場因標(biāo)榜榜價低，其經(jīng)營營商品多多為中型型商品乃乃至不入入流品牌牌；（4）競競爭手法法低級，促銷活活動單一一，缺乏乏文化底底蘊，難難以滿足足中高消消費群追追求

11、卓越越品位和和高質(zhì)量量生活的的消費需需求。兩兩者競爭爭對手受受業(yè)態(tài)特特征和經(jīng)經(jīng)營觀念念的束縛縛。倘若若小區(qū)內(nèi)內(nèi)出現(xiàn)一一家肉菜菜價為低低、服務(wù)務(wù)環(huán)境好好的新賣賣場，消消費者光光顧原肉肉菜市場場的頻率率定會減減少，而而只有新新賣場里里出現(xiàn)了了新品牌牌、知名名品牌，中高收收入群的的品位生生活之夢夢方能實實現(xiàn)。（二）消消費者：需求特特征不同同不同年年齡、不不同職業(yè)業(yè)、不同同收入水水平的消消費者，有著不不同的購購物習(xí)慣慣和消費費需求。 1、高收收入消費費群的銷銷售行為為和心里里特征： （1）品品牌偏好好明顯；（2）購購買數(shù)量量較大，購買頻頻次較少少。高收收入群體體忙于工工作而在在生活上上表現(xiàn)出出極大地地

12、不規(guī)則則性，除除周末外外，很少少逛街購購物； （3）購購物期望望值較高高。高收收入住戶戶受社會會地位的的影響，在購物物時也期期望商家家能給與與特殊的的關(guān)照。 2、低收收入消費費群的消消費行為為及心里里特征： （1）注注重價格格； （2）注注重質(zhì)量量；下崗工工人的消消費習(xí)慣慣不同于于農(nóng)村消消費者。他們都都是都市市里曾令令人羨慕慕的工薪薪一族，即使他他們?yōu)榱肆斯?jié)約而而去購買買肉菜市市場里的的低價肉肉菜，但但他們?nèi)匀跃哂休^較強的自自我保護護意識和和對健康康生活、營養(yǎng)飲飲食的追追求； （3）購購物數(shù)量量少，購購買頻次次多。（四）某某商業(yè)城城與其他他商鋪的的優(yōu)勢對比比對于賣場場而言，顧客就就是自己己的“

13、上上帝”，是掌握握自己生生死大權(quán)權(quán)的人。誰贏得得了顧客客，也就就贏得了了市場，誰就能能在激烈烈的市場場競爭中中生存下下去。為為此，任任何一個個賣場都都不能忽忽視對顧顧客滿意意度的調(diào)調(diào)查，并并將其視視為賣場場的頭等等大事來來抓。而而如何贏贏得顧客客的認(rèn)可可和青睞睞，也就就成了眾眾賣場需需要思考考的問題題。顧客滿意意度也就就是顧客客在賣場場的消費費獲得消消費體驗驗的心理理評價。它并不不是由賣賣場單方方面的專專業(yè)度決決定的，而是取取決于顧顧客在賣賣場購物物體驗的的綜合評評價。顧顧客對賣賣場的滿滿意度越越高，賣賣場的人人氣越高高，創(chuàng)造造的利潤潤也越大大。反之之，顧客客對賣場場的滿意意度越低低，賣場場的

14、人氣氣越差，隨之創(chuàng)創(chuàng)造的利利潤也越越小，甚甚至?xí)故官u場瀕瀕臨破產(chǎn)產(chǎn)。因此，要要想獲得得較高的的顧客滿滿意度，就必須須投其所所好，抓抓住顧客客的消費費心理。事實表表明，對對于消費費群體來來說，“顧客滿滿意度”是一個個十分感感性的評評價，就就像是我我們對一一個自己己并不熟熟悉的人人所做出出的第一一印象的的評價一一樣。在在人前建建立起別別人對自自己的初初步好感感并不難難，怎樣樣在初步步的好感感基礎(chǔ)上上，抓住住對方的的心更難難。從很大程程度上講講，顧客客在賣場場的消費費屬于感感性消費費，決定定顧客購購買的因因素有很很多，但但最終起起決定作作用的因因素卻往往往只有有兩個購物物氛圍和和服務(wù)。畢竟，對于消

15、消費者來來說，這這是一種種最直觀觀、最切切身的購購物感受受。在一一個購物物環(huán)境好好、服務(wù)務(wù)質(zhì)量高高，令人人身心愉愉悅的購購物環(huán)境境中購物物，消費費者購物物的沖動動會自然然被激發(fā)發(fā)起來。對于顧客客群體來來說，對對賣場的的滿意度度通常由由以下幾幾方面要要素組成成：優(yōu)勢對比比：某商業(yè)城城VS其其他商鋪鋪購物環(huán)境境在周邊地地區(qū)多數(shù)的購購物商鋪鋪都是以臨臨街的形形式進行行經(jīng)營，由于是是住宅老區(qū)區(qū)，較大的空空氣質(zhì)量量與嗓音音污染，以及物物品沒有有章法的的擺放，都直接接影響到了了店鋪的的經(jīng)營與與成交量，打打造好的的購物環(huán)環(huán)境是建建設(shè)商場場的發(fā)啟者者們共同同的目標(biāo)標(biāo)之一，也是老老百姓較較為期待待的理想想購物場

16、所所。某商業(yè)城城的建立立填補了了這一現(xiàn)現(xiàn)象的不不足，周邊所所設(shè)商鋪鋪的結(jié)構(gòu)構(gòu)布局，怡怡體現(xiàn)現(xiàn)了某商業(yè)城城的環(huán)境境優(yōu)越性，購物環(huán)環(huán)境是賣賣場提供供給消費費者的另另一種利利益形式式。在一一個好的的購物環(huán)環(huán)境中購購物，會會讓人覺覺得身心心愉悅，產(chǎn)生更更多的購購物欲望望。簡單說就就是“來來了不想想走，走走了還想想再來”。因此此，近幾幾年許多多賣場都都在想方方設(shè)法提提高自己己的購物物舒適度度，盡量量擴大內(nèi)內(nèi)部空間間，加寬寬購物通通道，增增加照明明，提供供優(yōu)美的的音樂，增加內(nèi)內(nèi)部通風(fēng)風(fēng)功能設(shè)設(shè)施等等等。其目目的就是是希望顧顧客在購購物時得得到一種種享受，將購物物休閑化化。交通便利利賣場的位位置是否否在居民

17、民區(qū)和購購物中心心附近，往往是是決定消消費人群群是否愿愿意光顧顧的一個個重要條條件。因因此，賣賣場周邊邊的自然然客流量量常常是是決定該該賣場選選址的一一個重要要因素之之一。某某商業(yè)城城臨近主主干道，有近115條不不同公交交途經(jīng)商商場附近近，因此此，商場場在交通便利利方面有有著相當(dāng)強強的競爭爭優(yōu)勢。商品充足足賣場商品品的充足足與多樣樣化，常常常被消消費者視視為賣場場競爭實實力的象象征。賣賣場的商商品種類類越是豐豐富，消消費者對對其的認(rèn)認(rèn)可度越越高，反反之則越越低。因因此，幾幾乎所有有賣場都都在想方方設(shè)法滿滿足消費費者對商商品的多多樣化需需求，讓讓消費者者盡量能能夠體驗驗一站式式購物。店內(nèi)特色色賣

18、場的店店內(nèi)特色色，往往往是讓消消費者對對賣場形形成印象象的一個個決定性性因素。要想讓讓顧客形形成對自自己賣場場的特殊殊印象，就必須須抓住特特色來做做文章，通俗地地說就是是打造店店內(nèi)風(fēng)格格和特性性。購物積分分商場本身身擁有完完善的積積分體系系，購買買客戶可以通通過辦理會員員卡在商商場每次購物物后都能能采用積積分累積，每逢商場場的優(yōu)惠惠活動，會員可以通過過積分到到服務(wù)臺臺進行獎獎品兌換換，或在在購物期期間享受受打折優(yōu)優(yōu)惠，激激勵消費費者的購購物熱潮潮與消費次次數(shù)?；顒觾?yōu)惠惠商場在特特定的周周末及法法定假日日，將推推出一系系列的優(yōu)優(yōu)惠活動動，在活活動期間間凡在商商場消費費的顧客客都可以以享受到到商場

19、所所饋贈給消費者者的精美美禮品、優(yōu)惠抵抵值劵、消消費返現(xiàn)現(xiàn)等形式式的優(yōu)惠惠，商場場所發(fā)啟啟的活動動，不僅僅是一種種商場品品牌宣傳傳的營銷銷手段，更能補充租賃賃商鋪商家家客源不足足的問題，實現(xiàn)利利益雙贏贏的營銷銷目的。購物價位位某商業(yè)城城所有商商品價位位均接近近小區(qū)同同類產(chǎn)品的報報價，如如商場舉辦辦活動，部分產(chǎn)品品還可以享享受到更更低廉的價格，某商業(yè)城城的定位位標(biāo)準(zhǔn)就就是以周周邊居住住群體的的消費標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)準(zhǔn)繩，真真正實現(xiàn)了平平價商場場的經(jīng)營營特點。在大多數(shù)數(shù)消費者者看來，價格永永遠是其其做出購購買判斷斷的首要要因素。生活中中，我們們經(jīng)常會會看到一一些中型型商場在在海報上上寫著“驚爆價價”等購購

20、物信息息。也正正是這些些驚爆價價，起到到了吸引引人氣的的作用。因此，價格常常常是商商家慣用用的吸引引人氣的的方法之之一。那那些能夠夠與其他他賣場相相區(qū)分，又屬于于大眾消消費的產(chǎn)產(chǎn)品，尤尤其能夠夠吸引消消費者的的眼球。這就要要求賣場場能夠根根據(jù)其他他賣場的的價格體體系，對對自己的的商品價價格進行行調(diào)整，爭取付付出較小小的代價價，吸引引較多的的賣場人人氣。衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)眾多新聞聞、報紙上上曾經(jīng)報道過過有關(guān)食品品出現(xiàn)質(zhì)量量問題而導(dǎo)導(dǎo)致的中中毒事件件，因此對食品品的采購與與商場引引進食品品質(zhì)量成為為了大眾眾消費者者長期關(guān)注的問題，某商業(yè)城城注重品品質(zhì)保證證，所引引進的奶奶質(zhì)品，生生、熟肉肉等都是是通過國家

21、家檢疫中中心合格格的優(yōu)質(zhì)質(zhì)食品，并由固固定的供供應(yīng)商進進行發(fā)貨貨，調(diào)貨貨，經(jīng)過商商場檢查查合格方可可進入商商場柜臺臺。嚴(yán)格的產(chǎn)品把把關(guān)，是是某商業(yè)城城的責(zé)任與企業(yè)宗宗旨。安全系數(shù)數(shù)對于綜合合商場來來說,商商品的種種類是非非常繁多多的,而而購物環(huán)環(huán)境的安安全性對對消費者者選擇購購買目的的地有較較大的影影響,且且國家的的現(xiàn)行規(guī)規(guī)范中也也以安全全性作為為設(shè)計的的先決條條件。因因此,首首先,要要考慮設(shè)設(shè)備安裝裝設(shè)計的的安全性性;其次次,空間間設(shè)計中中要 避避免可能能對顧客客造成傷傷害的系系列問題題。第三三，設(shè)計時時避免顧顧客心理理恐懼和和不安全全的因素素。在商商場內(nèi)部部必要位位置應(yīng)有有對顧客客的提示示

22、性標(biāo)志志,如安安全提醒醒、兒童童提醒；商品分分區(qū)合理理,防止止來自商商品之間間的交叉叉污染;垃圾及及污水處處理應(yīng)得得當(dāng)?shù)取?yōu)質(zhì)服務(wù)務(wù)賣場提供供的優(yōu)質(zhì)質(zhì)服務(wù)，往往是是讓顧客客感到貼貼心的地地方，也也是讓顧顧客對賣賣場產(chǎn)生生感性認(rèn)認(rèn)識的地地方。從從某種意意義上講講，賣場場服務(wù)做做得好不不好，在在消費者者滿意度度中占很很大比重重。當(dāng)然然，賣場場能夠提提供給消消費者的的服務(wù)有有很多，并不僅僅僅局限限于購物物之中的的服務(wù)，還包括括購物前前、購物物后的服服務(wù)。一一個賣場場服務(wù)意意識的強強弱，很很大程度度上體現(xiàn)現(xiàn)在其對對一些細細節(jié)的處處理上，如收銀銀時顧客客等候的的時間、零幣的的調(diào)換等等等。（五）某某商業(yè)城

23、城周邊交交通、學(xué)學(xué)校及小小區(qū)的情情況分析析大連金州州某商業(yè)城城金紡店店，位于于大連市市金州區(qū)區(qū)先進街街道渤海海街766號，交交通便利利，環(huán)境境潔凈，周邊密密集分布布大量小小區(qū)居民民樓，中中小學(xué)等等，固定定客流和和流動客客流數(shù)量量較大，擁有巨巨大的商商業(yè)潛力力。（一）金金州某商業(yè)城城的交通通情況金州某商商業(yè)城周周圍的交交通情況況四通八八達，有有快軌和和公交車車多項選選擇，屬屬于金州州區(qū)的交交通樞紐紐之一。其中，途經(jīng)的的公交車車多達近近20條線線路，非非常便捷捷。無論論從金州州體育場場、一一一七中學(xué)學(xué)、燒傷傷醫(yī)院到到某商業(yè)城城，還是是從金紡紡小區(qū)、萬科城城、金海海嘉園、七里到到某商業(yè)城城，近在在腳

24、下的的公家車車仿佛私私家車一一般，讓讓您輕松松抬腿、快捷到到達金州州某商業(yè)城城愉快購購物?？燔壘€路路快軌三號號線九里里支線東山山路快軌軌站 1公里里公交線路路（以下下為公交交站點名名稱及步步行至大大連某商業(yè)城城金紡店店的距離離）1）金紡紡商業(yè)城城 550米途徑公交交車：金金州1006路2）金紡紡 1141米米途徑公交交車：昌赫8002路昌赫8002路加加車昌赫赫8033路昌赫8005路昌赫8006路金州-大大孤山金金州-得勝金州州-董家溝溝金州-金石灘灘金州-開發(fā)區(qū)區(qū)金州1005路金州1005路加加車金州州1055路支線線金州1111路區(qū)區(qū)間3）金海海嘉園 2251米米途徑公交交車：金州100

25、5路金州1005路加加車金州州1055路支線線金州1008路金州1008路加加車金州州1111路金州1111路區(qū)區(qū)間4）萬科科城 3442米途徑公交交車：昌赫8002路昌赫8002路加加車昌赫赫8033路昌赫8005路昌赫8006路金州-大大孤山金金州-得勝5）康居居小區(qū) 3345米米途徑公交交車：金金州1006路金州1008路金州1008路加加車金州州1111路6）七里里 4416米米途徑公交交車：金金州1111路區(qū)區(qū)間7）自然然天城 4450米米途徑公交交車：金金州1005路金州1005路加加車金州州1055路支線線8）七里里公園 6622米米途徑公交交車：金金州1111路區(qū)區(qū)間9）一一一

26、七中學(xué)學(xué) 6627米米途徑公交交車：金金州1006路金州1008路金州1008路加加車金州州1111路10）左左岸陽光光 7767米米途徑公交交車：昌赫8002路昌赫8002路加加車昌赫赫8033路昌赫8005路昌赫8006路金州-大孤山山金州-得勝金州州-董家溝溝金州-金金石灘金金州-開發(fā)區(qū)區(qū)11）金金潤物業(yè)業(yè) 8870米米途徑公交交車：金金州1008路金州1008路加加車12）八八里 8778米途徑公交交車：昌赫8002路昌赫8002路加加車昌赫赫8033路昌赫8005路昌赫8006路金州1005路金州1005路加加車金州州1055路支線線13）臨臨時站 8893米米途徑公交交車：金金州1

27、111路區(qū)區(qū)間14）盛盛濱小區(qū)區(qū) 9958米米途徑公交交車：金州1003路金州1003路加加車金州州1055路金州1005路加加車金州1005路支支線金州州1077路金州1007路工工業(yè)區(qū)金金州1007路加加車金州1007路金金發(fā)地金金州1007路南南山莊金金州1007路支支線15）東東山路 11公里途徑公交交車：金金州1006路金州1111路16）金金潤小區(qū)區(qū) 11公里途徑公交交車：金金州1008路金州1008路加加車17）金金潤小學(xué)學(xué) 11.1公公里途徑公交交車：金金州1008路金州1008路加加車18）于于洼小區(qū)區(qū) 11.2公公里途徑公交交車：金州1003路金州1003路加加車金州州10

28、77路金州1007路工工業(yè)區(qū)金州1007路金金發(fā)地金金州1007路南南山莊19）于于洼子 11.2公公里途徑公交交車：昌昌赫8005路昌赫8006路金州-得勝金州州-董家溝溝20）康康元燒傷傷醫(yī)院 11.2公公里途徑公交交車：金州1003路金州1003路加加車金州州1077路金州1007路工工業(yè)區(qū)金州1007路加加車金州州1077路金發(fā)發(fā)地金州州1077路南山山莊金州州1077路支線線21）東東風(fēng)村 11.3公公里途徑公交交車：金金州1008路加加車22）東東山小區(qū)區(qū) 11.5公公里途徑公交交車：金金州1006路加加車23）金金州體育育場 1.6公里里途徑公交交車：昌赫8002路昌赫8002路

29、加加車金州州-大孤山山金州-開發(fā)區(qū)區(qū)金州1002路金州1002路加加車金州州1044加車金州州1044路金州1005路金州1005路加加車金州州1055路支線線金州1008路金州1008路加加車金州州1111路金州1111路區(qū)區(qū)間金州州1122路金州2001路金州2001路加加車金州州2022路金州2002路區(qū)區(qū)間（二）金金州某商業(yè)城城的周邊邊學(xué)校金州某商商業(yè)城的的周邊設(shè)設(shè)有中小小學(xué)、醫(yī)醫(yī)院、文文化公園園等公共共服務(wù)設(shè)設(shè)施用地地。這些些皆是便便利生活活的保證證，也是是人流大大量聚集集的地方方。有人人的地方方，就有有購物的的需求，學(xué)校更更是如此此，學(xué)生生是一個個很大的的消費群群體，同同時學(xué)生生家

30、長們們接送孩孩子時拉拉動消費費，力證證商場的的所在必必不可少少、勢不不可擋。下面是是關(guān)于金金州某商業(yè)城城周邊的的學(xué)校情情況（以以及學(xué)校校和商場場之間的的距離）。中學(xué)1）、大大連市一一一八中中學(xué) 4421米米2）、大大連市一一一七中中學(xué) 6622米米職業(yè)高中中及?？瓶茖W(xué)校1）、北北京經(jīng)貿(mào)貿(mào)職業(yè)學(xué)學(xué)院大連連基礎(chǔ)部部 3622米2）、大大連機電電中等職職業(yè)技術(shù)術(shù)學(xué)校 3382米米3）、山山東益都都衛(wèi)生學(xué)學(xué)校分校校(聯(lián)勝街街) 1.4公里里4）、航航空服務(wù)務(wù)學(xué)院大大連基礎(chǔ)礎(chǔ)部372米5）、站站前街道道擁軍社社區(qū)科普普學(xué)校11.6公公里6）、金金州區(qū)商商務(wù)中等等職業(yè)技技術(shù)專業(yè)業(yè)學(xué)校教教學(xué)部 3396米米

31、3、小學(xué)學(xué)1）、新新華小學(xué)學(xué)(五一路路) 2114米2）、八八里小學(xué)學(xué) 1.11公里3）、大大連市金金州區(qū)先先進小學(xué)學(xué) 1.22公里4、幼兒兒園1）、喜喜洋洋幼幼兒園 886米2）、新新華幼兒兒園 2224米米3）、陽陽光幼兒兒園(金紡醫(yī)醫(yī)院東南南) 2238米米4）、康康居雙語語幼兒園園 2766米5）、金金寶兒幼幼兒園 2283米米6）、憶憶馨雙語語幼兒園園 3533米7）、藍藍天雙語語幼兒園園 3622米8）、寶寶兒育樂樂園 4225米9）、舞舞韻幼兒兒園 4880米10）、金鑫幼幼兒園4492米米11）、領(lǐng)航托托管中心心 5899米12）、大連金金州新區(qū)區(qū)愛兒堡堡幼兒園園 5944米1

32、3）、育苗幼幼兒園 8860米米14）、盛濱幼幼兒園 11公里15）、媽咪幼幼兒園 11.2公公里16）、站前幼幼兒園11.3公公里17）、金搖籃籃雙語幼幼稚園 11.4公公里18）、鑫星幼幼兒園11.5公公里（三）金金州某商業(yè)城城的周邊邊小區(qū)金州某商商業(yè)城的的周邊，密集分分布許多多居民樓樓和住戶戶小區(qū)，諸如萬萬科城、金海嘉嘉園、金金星公寓寓、康居居小區(qū)、聚鑫小小區(qū)、金金色陽光光小區(qū)等等中型小區(qū)區(qū)。小區(qū)區(qū)住戶和和周邊居居民是當(dāng)當(dāng)?shù)氐某３Ｗ∪丝诳?，則代代表著他他們是前前往商場場購物消消費的主主力軍。發(fā)揮商商場的優(yōu)優(yōu)勢，吸吸引周邊邊居民長長期前來來購物消消費極其其重要，可按周周邊小區(qū)區(qū)的分布布路線

33、開開設(shè)商場場免費接接送車，輻射面面積盡可可能大一一些，強強力匯聚聚人氣、拉動消消費。下下面是關(guān)關(guān)于金州州某商業(yè)城城周邊的的小區(qū)情情況，主主要包括括分布和和間距兩兩個部分分。1、金星星公寓 1555米金州五五一路近近渤海街街2、金鼎鼎尚城 2100米金州亮亮甲店街街道3、鑫海海陽光 2255米金州五五一路輕輕軌東山山路旁4、康居居小區(qū) 2644米金州東東山路輕輕軌站旁旁5、金海海嘉園 3244米金州先先進街道道五一路路6、金紡紡馨公寓寓 3255米金州先先進街道道（金紡紡醫(yī)院北北）7、金元元小區(qū) 6388米金州先先進街道道五一路路8、聚鑫鑫小區(qū) 6466米金州五五一路9、書香香苑小區(qū)區(qū) 6566

34、米金州五五一路10、金金星小區(qū)區(qū) 7766米金州東東山路與與金水路路交匯處處11、金金潤小區(qū)區(qū) 7966米金州金金潤小區(qū)區(qū)12、金金潤花園園 9044米金州新新區(qū)東山山路與金金水路交交匯13、建建興花園園 9533米金州解解放路與與五一路路交匯北北側(cè)14、盛盛濱花園園 1.11公里金州州火車站站廣場以以東15、金金舍嘉苑苑 1.22公里金州州站前街街道友好好街16、金金源花園園小區(qū) 11.3公公里金州州友好街街17、聯(lián)聯(lián)勝小區(qū)區(qū) 1.44公里金州州聯(lián)勝街街780018、冠冠軍大廈廈 1.44公里金州州五一路路與斯大大林路交交匯處 700219、金金紡20、金金色陽光光600021、萬萬科城64

35、220戶據(jù)不完全全統(tǒng)計，以某商業(yè)城城為中心心，方圓圓一公里里范圍內(nèi)內(nèi)共有小小區(qū)211個，除萬萬科城大大體量的的入住人人口外，平均均每個小小區(qū)的住住戶至于于達到6600人人，也就是說說20個小小區(qū)固定居居住人口口數(shù)達到到了1220000人，流動人口口數(shù)量較少少，基數(shù)數(shù)可達到到6000110000人次 /天，在萬科科城全部竣工后，全部人口口數(shù)能達達到220000人。（六）潛潛在客戶戶背景資資料1、性別別分布：調(diào)查的的受訪者者中男性性占400.6%，女性性占599.4%。結(jié)果果表明，女性消消費者占占據(jù)絕對對優(yōu)勢。2、個人人月收入入分布：受訪者者中，個個人月收收入主要要集中在在0-335000元，占占

36、比為559.006%。結(jié)果表表明，受受訪者的的個人月月收入情情況與其其年齡、職業(yè)相相符合，具備一一定的經(jīng)經(jīng)濟實力力和購買買力。3、每月月平均購購物次數(shù)數(shù)（包括括其他商商場）。本次參參與調(diào)查查的人群群中，每每月平均均購物次次數(shù)以22-5次次居多，購物次次數(shù)在110次以以上人群群占比較較小，僅僅為1.1%。4、婚否否分布：調(diào)查的的受訪者者中未婚婚占388.2%，已婚婚占611.8%。結(jié)果果表明，主要消消費者為為已婚者者，并且且具備一一定經(jīng)濟濟實力的的中端人群群。5、平均均每次的的購物金金額：本次參參與調(diào)查查的人群群中，平平均每次次購物金金額主要要集中在在10003300元元，占554.112%。6

37、、年齡齡分布：參與調(diào)調(diào)查的人人群主要要集中在在19-39歲歲、400-555歲、555-770歲這這三個年齡齡段。結(jié)結(jié)果表明明，定位位于中端客戶戶群的百百貨商場場，這部部分客戶戶年齡基基本上都都在中青青年和中中老年階階段。7.職業(yè)業(yè)分布：本次調(diào)調(diào)查的受受訪者中中職業(yè)主主要分布布在學(xué)生、公司司職員、公務(wù)員員和退休休人員。結(jié)果表表明，受受訪者基基本上都都是一些些職業(yè)穩(wěn)穩(wěn)定、收收入相對對中等的購購買人群群。以下為對對開業(yè)后周邊邊人群的的一個市市場調(diào)研研，如開業(yè)后后，消費費者對某商業(yè)城城的消費費態(tài)度。市場分析析隨著社會會發(fā)展，人們生生活水平平逐步提提高，加加上外來來高素質(zhì)質(zhì)人口涌涌入，消消費要求求層次

38、不不斷提升升，令金金州的商商業(yè)在近近十年間間發(fā)展蓬蓬勃。消消費模式式發(fā)生改改變，各類商商業(yè)場所所大量涌涌現(xiàn)，大大小不一一的綜合合性商場場、專業(yè)業(yè)市場紛紛紛進入入市場，使市場場趨向飽飽和，供供需關(guān)系系發(fā)展改改變，市市民由需需求消費費變?yōu)檫x選擇消費費。金州的商商業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)經(jīng)過多多年的發(fā)發(fā)展及調(diào)調(diào)整，現(xiàn)現(xiàn)時中、高端消消費群體體與大眾眾型消費費群體的的消費需需求基本本已得到到滿足。高端消消費層市市場空間間有限，大連作作為國際際大都市市，已吸吸引到相相當(dāng)一批批國際名名牌進駐駐，另外外，高端端的消費費群一方方面較多多的前往往國外消消費，另另一方面面此類人人群的占占有比例例亦不大大。因此此，現(xiàn)時時的商業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)

39、基基本滿足足這部分分人士的的需求。中低端端的大眾眾型消費費為生活活的基本本消費，隨著經(jīng)經(jīng)濟的發(fā)發(fā)展，人人們已解解決基本本的物質(zhì)質(zhì)需求，市場上上的中低低消費品品也出現(xiàn)現(xiàn)供大于于求的關(guān)關(guān)系，故故該類市市場消費費亦已得得到滿足足。中高端的的個性消消費嚴(yán)重重不足。部分消消費者對對消費的的要求越越來越高高，尤其其是處于于中間階階層的中中高端型型的消費費者，可可選擇的的消費空空間不大大。當(dāng)本本地商家家無法滿滿足這批批消費者者的消費費欲望或或迎合他他們的消消費形態(tài)態(tài)時，消消費者多多數(shù)尋求求異地消消費，例例如前往往香港、上海等等地購物物，使本本地市場場流失了了龐大的的一批消消費力較較強的顧顧客。從上述的的分析

40、可可得知，現(xiàn)時金金州的商商業(yè)現(xiàn)狀狀可歸結(jié)結(jié)為：數(shù)數(shù)量龐大大的中端端/中高高端個性性消費嚴(yán)嚴(yán)重不足足 社會的的商業(yè)發(fā)發(fā)展飛速速進行中中，供求求關(guān)系的的杠桿必必然要求求將此局局面打破破 傳統(tǒng)的的營商模模式越來來越難以以滿足消消費者的的消費觀觀的改變變 舊有的的市場格格局已達達到飽和和狀態(tài)，各路商商家正尋尋求突破破口 新的的經(jīng)營模模式呼之之欲出，關(guān)鍵是是誰先打打開新局局面。某商業(yè)城城，20015因因運而生生。二、某商商業(yè)城的的市場定定位市場定位位中低端端時尚的的百貨商商場，潮潮流、特特色匯聚聚一身的的中高端端休閑、放松、體驗、娛樂場場所。生生活型定定位，以以休閑生活活需求滿滿足為定定位的百百貨店。這

41、種定定位是面面向最廣廣大的主主流消費費群體，這類消消費群體體一般收收入水平平中等，對所信信任的零零售商忠忠誠度高高。目標(biāo)消費費群定位位：本地地居民、外地游游客、年年輕潮流流群體、悠閑群群體。主要四大大功能：購物、休閑、娛樂、服務(wù)。某商業(yè)城城定位為為中端時時尚百貨貨商場，目標(biāo)顧顧客為追追求生活活品位的的人群。主要針針對的客客戶群為為25歲歲至655歲之間間注重生生活品質(zhì)質(zhì)的中等等品味人人士及118-225歲之之間時尚尚流行摩摩登女性性。某商業(yè)城城把優(yōu)質(zhì)質(zhì)的服務(wù)務(wù)作為企企業(yè)發(fā)展展的王牌牌，不斷斷使服務(wù)務(wù)更加趨趨于超前前性、情情感性以以及多樣樣化、個個性化和和信息化化。商場招商商劃分思思路：以以產(chǎn)品

42、風(fēng)風(fēng)格劃分分樓層或或區(qū)域服務(wù)：區(qū)區(qū)別其他他商場的的差異化化服務(wù)定定位。三、某商商場城定定位參考（一）某某商業(yè)城定位位參考某商業(yè)城城進行商商場定位位對商場進進行定位位，可以以在經(jīng)營營上滿足足多方面面的需要要，其中中最為重重要的一一點是滿滿足市場場競爭的的需要。大連地地區(qū)零售售市場在在經(jīng)歷了了改革開開放初期期的商品品短缺階階段之后后，早已已進入合合理利潤潤的經(jīng)營營階段，激烈的的市場競競爭使任任何一家家商場都都難以在在不同檔檔次、不不同類別別的商品品經(jīng)營上上均保持持競爭優(yōu)優(yōu)勢，于于是，近近幾年來來，大連連地區(qū)零零售市場場出現(xiàn)不不斷細分分的趨勢勢，零售售商場日日趨專業(yè)業(yè)化。在在這種競競爭環(huán)境境中，一一

43、個商業(yè)業(yè)項目要要在經(jīng)營營上取得得成功，必須根根據(jù)自身身的特點點和競爭爭優(yōu)勢，選擇市市場定位位，集中中力量針針對某一一特定的的目標(biāo)市市場開展展經(jīng)營活活動，以以求揚長長避短，避免在在自己的的弱勢市市場上與與強有力力的競爭爭對手全全面競爭爭，使手手中資源源得以集集中，并并發(fā)揮最最大經(jīng)濟濟效益。（一）目目標(biāo)市場場定位1、目標(biāo)標(biāo)區(qū)域定定位，即即周邊商商圈區(qū)域域范圍的的分析。所謂商商圈范圍圍就是商商場吸引引顧客的的空間范范圍。2、目標(biāo)標(biāo)消費群群定位。在商圈圈范圍確確定之后后，便可可對整個個輻射商商圈的消消費者進進行市場場細分，并確定定目標(biāo)消消費群。如果從從消費特特征來劃劃分，可可以有以以下群體體：（二）功

44、功能定位位商場的基基本功能能無疑是是提供商商品的零零售服務(wù)務(wù)，但隨隨著人們們消費水水平的提提高，單單純的購購物服務(wù)務(wù)已難以以滿足顧顧客的需需要，利利用雙休休日和節(jié)節(jié)假日進進行休閑閑、娛樂樂型購物物消費已已成為一一種趨勢勢，因此此，不少少商場在在主營零零售業(yè)的的基礎(chǔ)上上，往往往有必要要引入餐餐飲、娛娛樂及其其他服務(wù)務(wù)行業(yè)以以方便顧顧客，帶帶旺商場場。（三）經(jīng)經(jīng)營特色色定位1、一個個商場要要在經(jīng)營營上取得得成功，并非一一定要走走特色化化經(jīng)營路路線。大大眾化的的經(jīng)營定定位與特特色化的的經(jīng)營定定位本身身并無孰孰優(yōu)孰劣劣之分，而要視視乎商場場所處的的經(jīng)營環(huán)環(huán)境來定定。如果果商場所所處的商商圈內(nèi)擁擁有足夠

45、夠數(shù)量的的穩(wěn)定消消費群，而且周周邊沒有有過于強強大的競競爭對手手，那么么，采用用大眾化的經(jīng)營營定位，往往可可以取得得較為穩(wěn)穩(wěn)定的收收益，經(jīng)經(jīng)營風(fēng)險險相對小小很多。不過，縱觀目目前大連連地區(qū)商商業(yè)市場場，這樣樣的區(qū)域域性商業(yè)業(yè)空白點點已不多多見，絕絕大部分分的區(qū)域域已是商商家林立立，競爭爭激烈。尤其是是96年年以來，國際中中型零售售企業(yè)大大舉進軍軍大連地地區(qū)，擴擴張勢頭頭一直有有增無減減，而本本地一些些中型零售售企業(yè)亦亦紛紛居居安思危危，奮起起直追，一方面面修養(yǎng)內(nèi)內(nèi)功，增增強實力力，另一一方面也也加快新新開分店店的步伐伐。一時時間，大大連地區(qū)區(qū)的零售售市場被被這些商商業(yè)大鱷鱷瓜分得得七零八八落，

46、越越來越多多的商場場，尤其其是新建建商場，將不得得不面臨臨這樣的的選擇：要么與與一些經(jīng)經(jīng)驗豐富富、實力力強大、客戶基基礎(chǔ)廣闊闊的商業(yè)業(yè)企業(yè)合合作，以以某種形形式共同同經(jīng)營；要么走走特色化化經(jīng)營路路線，另另覓一番番天地。2、商場場特色化化定位可可以體現(xiàn)現(xiàn)在許多多方面，但有兩兩個方面面往往是是最主要要的，一一是商品品特色，可以體體現(xiàn)在品品類選擇擇、檔次次高低等等，二是是服務(wù)特特色。（四）經(jīng)經(jīng)營方式式定位商場所采采用的經(jīng)經(jīng)營方式式主要有有以下幾幾種：1、自營營：1）購銷銷：商場場自行進進貨，自自行銷售售，自擔(dān)擔(dān)經(jīng)營風(fēng)風(fēng)險。2）保底底抽傭：商場將將場內(nèi)一一定面積積的鋪位位或?qū)９窆窠挥蓪崒嶋H用家家經(jīng)營，

47、商場按按該鋪位位或?qū)９窆皲N售額額的一定定比例定定期抽取取傭金，同時雙雙方約定定最低銷銷售保底底額，當(dāng)當(dāng)銷售額額低于該該保底額額時，商商場仍按按保底額額的一定定比例抽抽取傭金金。3）純分分成，商商場將場場內(nèi)一定定面積的的鋪位或或?qū)９窠唤挥蓪嶋H際用家經(jīng)經(jīng)營，商商場按該該鋪位或或?qū)９皲N銷售額的的一定比比例定期期抽取傭傭金，雙雙方不約約定最低低銷售保保底額，共同經(jīng)經(jīng)營，共共當(dāng)風(fēng)險險。2、招租租：商場場將場內(nèi)內(nèi)一定面面積的鋪鋪位或?qū)９癯鲎庾馀c實際際用家，商場獲獲租金收收益，鋪鋪位或?qū)９竦膶崒嶋H用家家負(fù)責(zé)經(jīng)經(jīng)營，獲獲取經(jīng)營營收益，承當(dāng)經(jīng)經(jīng)營風(fēng)險險。此外，還還可委托托管理公公司進行行經(jīng)營管管理。（五）業(yè)

48、業(yè)態(tài)定位位目前，大大連地區(qū)區(qū)市的商商業(yè)類型型主要有有以下幾幾種：1、綜合合性百貨貨商場，如友誼誼城百貨貨、國際際商場、天安商商場、國國貿(mào)商場場、歲寶寶百貨、免稅商商場、深深房百貨貨、世貿(mào)貿(mào)商場、興華商商場、大大江南商商場等，其特點點是經(jīng)營營規(guī)模較較大、經(jīng)經(jīng)營品種種較為豐豐富，主主要包括括服裝、皮具、化妝品品、首飾飾、精品品等，客客流量通通常低于于中型超市市，但毛毛利率相相對較高高，多采采用專柜柜經(jīng)營的的方式。2、主題題性商場場，如女女人世界界、男人人世界、兒童世世界、免免稅珠寶寶世界、順電家家居廣場場、新楚楚源、銘銘可達、統(tǒng)球家家電、香香江家私私、金海海馬家私私、好百百年家居居廣場、賽格、佳和

49、電電子城、愛華電電腦城、華強電電腦世界界等，其其特點是是經(jīng)營品品種限于于一定的的主題。3、超市市，其特特點是采采用開放放式貨架架經(jīng)營的的方式，經(jīng)營品品種主要要是家庭庭日常必必需品，通常毛毛利率較較低，但但顧客購購物頻率率高于其其它業(yè)態(tài)態(tài)的商場場，因此此客流量量相對較較高。（1）中中型超市市，其特特點是單單店規(guī)模模較大、品種齊齊全，以以當(dāng)?shù)鼐泳用駷橹髦饕?wù)務(wù)對象，滿足顧顧客日常常生活一一站式購購物的需需要，如如沃爾瑪瑪、家樂樂福、新新一佳、人人樂樂、好又又多等。（2）便便民式超超市，其其特點是是單店規(guī)規(guī)模較小小、分店店較多，主要經(jīng)經(jīng)營食品品和日常常生活必必需品，如民潤潤、華潤潤萬方、惠康金金田

50、、百百佳等。4、百貨貨與超市市相結(jié)合合的業(yè)態(tài)態(tài)，如萬萬佳、天天虹、茂茂業(yè)等。這是大大連地區(qū)區(qū)近年來來發(fā)展較較為迅速速的一種種商業(yè)類類型，其其特點是是在同一一商場內(nèi)內(nèi)同時引引入百貨貨與超市市兩種業(yè)業(yè)態(tài)，以以超市來來提高客客流量，以百貨貨來確保保商場整整體毛利利率，從從而把兩兩者的優(yōu)優(yōu)勢有機機地結(jié)合合起來。5、連鎖鎖專賣（專業(yè)）店，主主要是服服裝、醫(yī)醫(yī)藥等，如經(jīng)典典故事、一致、萬澤、中聯(lián)等等。6、個體體經(jīng)營的的獨立街街鋪。從以上分分析可以以看出，目前大大連地區(qū)區(qū)尚缺乏乏類似香香港太古古城、廣廣州天河河城這種種真正意意義上的的中型SHHOPPPINGG MAALL。不過，隨著大大連地區(qū)區(qū)城市建建設(shè)的

51、大大力推進進及人口口規(guī)模的的不斷擴擴大，相相信在不不久的將將來便會會出現(xiàn)這這種以中中型百貨貨商場和和中型超市市為旗艦艦店，集集購物、娛樂、餐飲、休閑為為一體的的超大規(guī)規(guī)模的商商業(yè)服務(wù)務(wù)場所。（六）經(jīng)經(jīng)營規(guī)模模定位一般來講講，商場場的規(guī)模模越大，它所能能覆蓋的的商圈范范圍就越越大，但但商場單單店的規(guī)規(guī)模也并并非越大大越好，而是要要受到一一下因素素的制約約：1、顧客客購物疲疲勞度對對商場單單店規(guī)模模的制約約。一般般情況下下，顧客客在商場場購物的的時間不不會超過過3小時時，超過過這個時時間就容容易處于于疲勞狀狀態(tài)。顧顧客購物物休閑的的步速一一般是330-440米/分鐘，瀏覽購購物的步步行距離離一般不

52、不超過775000米。由由此可大大致測算算，顧客客對商場場單店營營業(yè)面積積的最大大承受能能力在22.5萬萬平方米米左右。如果單單店面積積超過這這一規(guī)模模，則超超出部分分的營業(yè)業(yè)面積，在通常常情況下下需要考考慮引入入購物以以外的其其他商業(yè)業(yè)用途，如餐飲飲、娛樂樂、休閑閑等服務(wù)務(wù)型消費費場所。2、商圈圈購買力力對單店店規(guī)模的的制約：簡單測測算，單單店的極極限規(guī)模模約等于于商圈購購買力減減去圈內(nèi)內(nèi)競爭店店分流的的購買力力，再除除以商場場單位面面積的保保本銷售售額。一方面，商場的的購買力力取決于于商圈人人口及其其消費水水平，商商圈人口口通常包包括圈內(nèi)內(nèi)居住人人口，市市內(nèi)過客客及外地地游客；消費水水平往

53、往往與其收收入水平平和消費費習(xí)慣有有關(guān)；競競爭店分分流的購購買力往往往與競競爭各方方在規(guī)模模、檔次次、經(jīng)營營能力、經(jīng)營范范圍等方方面的差差異程度度有關(guān)；另一方面面，商場場單位面面積的保保本銷售售額與其其經(jīng)營成成本和經(jīng)經(jīng)營毛利利率有關(guān)關(guān)。3、產(chǎn)品品品種對對商場規(guī)規(guī)模的制制約：目前我我國現(xiàn)有有的商品品品種約約70萬萬種，實實際上一一個商場場所能經(jīng)經(jīng)營的品品種往往往只占很很小的比比例，即即使是一一些超大大規(guī)模的的商場，其經(jīng)營營的品種種也不超超過十幾幾萬種，而對于于走特色色化經(jīng)營營路線的的商場，可供選選擇的商商品種類類就更少少。如果果商場規(guī)規(guī)模過大大，勢必必造成品品種重復(fù)復(fù)經(jīng)營，降低商商場單位位面積銷

54、銷售額，從而影影響整體體經(jīng)營效效益。（七）商商場形象象定位商場形象象定位實實質(zhì)上是是一種企企業(yè)的形形象定位位，因此此可以借借助CIIS系統(tǒng)統(tǒng)來加以以塑造并并傳達給給消費者者。有關(guān)關(guān)CISS系統(tǒng)本本文不予予贅述，在此要要著重分分析的是是如何表表現(xiàn)商場場的形象象定位：（1）通通過商場場的建筑筑外觀來來表現(xiàn)，如建筑筑形狀、結(jié)構(gòu)、顏色等等。（2）通通過顧客客對賣場場購物氣氣氛的感感受來表表現(xiàn)，如如場內(nèi)購購物環(huán)境境、賣場場布局設(shè)設(shè)計、櫥櫥窗設(shè)計計、形象象展示、POPP廣告等等。（3）通通過產(chǎn)品品價格、質(zhì)量、服務(wù)、促銷策策略等形形式來表表現(xiàn)。（二）某某商業(yè)城定位位參考商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項目市市場定位位分析研研究市

55、場定位位是商業(yè)業(yè)項目及及產(chǎn)品成成敗的關(guān)關(guān)鍵。產(chǎn)產(chǎn)品市場場就像喜喜馬拉雅雅山，底底闊頂尖尖，價格格因素劃劃分出等等高線，處于不不同等高高線的產(chǎn)產(chǎn)品同植植物一樣樣，具有有不同的的生態(tài)環(huán)環(huán)境。雪雪蓮必需需在冰原原，蔓草草則必喜喜溫好陰陰，植物物只有在在合適的的生態(tài)環(huán)環(huán)境中才才能生存存茁壯。商業(yè)項目目定位是是預(yù)測、策劃與與決策的的統(tǒng)一，是利用用市場及及技術(shù)預(yù)預(yù)測的結(jié)結(jié)果，通通過資源源整合及及策略創(chuàng)創(chuàng)新等策策劃手段段，形成成的具有有充分可可操作性性、可控控制性的的企業(yè)發(fā)發(fā)展決定定?！緫?zhàn)略定定位】【商業(yè)定定位】一、業(yè)態(tài)態(tài)定位所謂商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)是是指針對對特定消消費者的的特定需需要，按按照一定定的戰(zhàn)略略目標(biāo)，有

56、選擇擇地運用用商品經(jīng)經(jīng)營結(jié)構(gòu)構(gòu)、店鋪鋪位置、店鋪規(guī)規(guī)模、店店鋪形態(tài)態(tài)、價格格政策、銷售方方式、銷銷售服務(wù)務(wù)等經(jīng)營營手段，提供銷銷售和服服務(wù)的類類型化經(jīng)經(jīng)營形態(tài)態(tài)。業(yè)態(tài)是為為滿足不不同的消消費需求求而形成成的不同同的零售售經(jīng)營形形式。而而業(yè)態(tài)定定位即對對商業(yè)項項目做成成什么形形式的商商業(yè)確定定定位。業(yè)態(tài)定位位模式項目整整體功能能組合設(shè)設(shè)計、單單層功能能組合設(shè)設(shè)計從商圈圈的融合合性上對對業(yè)態(tài)合合理選擇擇搭配從項目目整體需需求上對對業(yè)態(tài)合合理定位位從控制制內(nèi)耗的的角度上上對業(yè)態(tài)態(tài)合理界界定從各業(yè)業(yè)態(tài)商家家對樓層層、位置置、進深深、面寬寬等要求求上對業(yè)業(yè)態(tài)合理理調(diào)整從各商商家經(jīng)營營特點上上對業(yè)態(tài)態(tài)合理

57、調(diào)調(diào)整以需求界界定業(yè)態(tài)態(tài)功能組組合模式式從經(jīng)營營商家需需求界定定業(yè)態(tài)組合合定位有有許多選選擇。但但任何選選擇都必必須考慮慮大量的的細節(jié)，內(nèi)置步步行街商商鋪的開開間、進進深和購購物動線線寬度應(yīng)應(yīng)該多少少為宜，商鋪面面積如何何劃分才才利于招招商又利利于經(jīng)營營，公攤攤面積多多少方易易為經(jīng)營營商接受受，所有有這些細細節(jié)都必必須與項項目的業(yè)業(yè)態(tài)組合合定位“精準(zhǔn)”吻合。從消費費群需求求上界定定業(yè)態(tài)功能能組合必必須尊重重客戶的的購物習(xí)習(xí)慣，方方便客戶戶購物，引導(dǎo)客客戶在商商場里停停留得更更久，使使客戶產(chǎn)產(chǎn)生強烈烈的購買買欲，保保證人流流的良性性循環(huán)，使客戶戶在商場場里逗留留更長時時間，保保證消費費者在這這一

58、微環(huán)環(huán)境中保保持愉快快的心態(tài)態(tài)和較高高的興致致。從市場場競爭上上界定根根據(jù)操盤盤經(jīng)驗，中型商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)態(tài)定定位，主主要考慮慮如下幾幾個因素素：盡可能能引進符符合項目目實際需需要的新新業(yè)態(tài)，以造成成對原有有業(yè)態(tài)的的強烈沖沖擊，顛顛覆舊有有商業(yè)格格局，同同時，所所確定的的業(yè)態(tài)必必須有足足夠大的的規(guī)模，以至于于355年內(nèi)無無人能出出其右，形成規(guī)規(guī)模上的的強勢地地位，將將要造成成新的商商業(yè)中心心；要有主主流業(yè)態(tài)態(tài)和核心心店，保保證項目目開業(yè)后后對周邊邊商業(yè)物物業(yè)形成成競爭態(tài)態(tài)勢，銷銷售力強強，以吸吸引人氣氣，但又又強調(diào)多多業(yè)態(tài)經(jīng)經(jīng)營，以以使各業(yè)業(yè)態(tài)之間間優(yōu)勢互互補，降降低整體體經(jīng)營成成本，提提高利

59、潤潤率，預(yù)預(yù)防鳳險險；現(xiàn)代百百貨公司司和中型型綜合超超市比較較適合作作為主流流業(yè)態(tài)引引進，但但二者之之間存在在競爭關(guān)關(guān)系，要要注意它它們的錯錯位經(jīng)營營；首層和和二層盡盡可能采采用產(chǎn)權(quán)權(quán)清晰、便于日日后管理理的內(nèi)置置步行街街業(yè)態(tài)，即使引引進現(xiàn)代代百貨或或綜合超超市作為為核心店店，也必必須考慮慮采用適適合進行行產(chǎn)權(quán)分分割的辦辦法，將將項目化化整為零零進行銷銷售，確確保回籠籠開發(fā)資資金；中型綜綜合超市市能夠有有效地形形成商氣氣，對確確保項目目運營成成功有利利，但其其要求租租金相對對較低，容易形形成“租租售”矛矛盾；現(xiàn)代百百貨公司司以時尚尚和女性性消費為為主，可可以承受受較高的的租金，但該業(yè)業(yè)態(tài)必須須

60、從首層層開始配配置，公公攤面積積最少440%。其與中中型綜合合超市相相似，將將在一定定程度上上導(dǎo)致部部分潛在在客戶群群不愿投投資此類類業(yè)態(tài)；二、主題題定位確定獨特特的主題題理念，是項目目后期招招商的靈靈魂。在在信息化化社會，顧客的的購物方方式發(fā)生生了很大大變化，購物的的多元化化、個性性化與情情感化的的傾向越越來越明明顯。因因此，根根據(jù)所在在商圈顧顧客的購購物需要要、消費費心理特特點、區(qū)區(qū)域文化化，參考考綜合性性商城的的不同流流派，確確定商城城的主題題，而后后在空間間處理、環(huán)境塑塑造、形形象設(shè)計計等方面面對商業(yè)業(yè)主題進進行一致致性表現(xiàn)現(xiàn)，真正正起到商商業(yè)文化化信息中中心的作作用。三、目標(biāo)標(biāo)市場定