超市連鎖各大賣場店鋪的選址要求

1、 各大賣場店鋪的選址要求興萬家超市一、社區(qū)購物中心商圈要求：消費者步行到達店址所需時間在10分鐘以內(nèi)的范圍為核心商圈，所需10-30分鐘的范圍為邊際商圈，商圈內(nèi)具有固定住所的常住人口為主體的現(xiàn)有及潛在人口總數(shù)，要求在15-20萬人，且周邊人口具有一定的增長趨勢物業(yè)要求：面積在10000-20000平方米之間，樓層不超過三層，層高以米為最佳，凈高不低于3.2米，柱距以8米8米為宜，物業(yè)縱深以30-50米為佳二、社區(qū)型綜合超市商圈要求：消費者步行到達店址所需時間在20分種以內(nèi)的商圈范圍，商圈內(nèi)具有固定住所的常住人口及潛在增長人口總數(shù)要求在5-8萬人，且周邊人口具有一定的增長趨勢物業(yè)要求：面積在20

2、00-6000平方米之間，以單層面積不少于2000平方米，樓層數(shù)不超過兩層為最佳，層高以5米為宜凈高不低于3。2米，柱間距以8米*8米為宜，物業(yè)縱深要求以30-40米為佳 北京物美超市一、便利店和便利超市1、立地：臨交通主動線，可視性佳（50米以外易見），無進店障礙2、商圈：流動人口量4000人次天-8000人次/天3、物業(yè)：面積80平方米-500平方米，地上一層布局方正為佳二、綜合超市1、立地：臨交通主動線交匯處，把角為佳，容易發(fā)現(xiàn)2、商圈：以半徑1。2公里的商圈中有2萬戶居發(fā)為宜。3、物業(yè)：單層面積1500平方米-6000平方米以上，不超過2層，以一層為佳，賣場以方形最好。三、大賣場1、立

3、地：臨交通主動線交匯處，客流車流量大，人流車流易進出2、商圈：以3公里為半徑，內(nèi)有居民30萬人3、物業(yè)：單層面積8000平方米-30000平方米以上，層高5米，柱距8米，以一層最佳，不超過二層，可停車300輛 沃爾瑪超市一、對商圈的要求1、在項目1.5公里范圍內(nèi)人口達到10萬以上為佳，2公里范圍內(nèi)常住人口可達到12-15萬人2、須臨近城市交通主干道，至少雙向四車道，且無綠化帶，立交橋，河流，山川等明顯阻隔為佳3、商圈內(nèi)人口年齡結構以中青年為主，收入水平不低于當?shù)仄骄?、項目周邊人口暢旺，道路與項目銜接性比較順暢，車輛可以順暢的進出停車場5、核心商圈內(nèi)（距項目1.5公里）無經(jīng)營面積超過500

4、0平方米的同類業(yè)態(tài)為佳二、對物業(yè)的要求1、物業(yè)縱深在50米以上為佳，原則上不能低于40米，臨街面不低于70米2、層高不低于5米，對于期樓的層高要求不低于6米凈高在4.5米以上（空調(diào)排風口至地板的距離）3、樓板承重在800KG/平方米以上，對期樓的要求在1000KG/平方米以上4、柱距間要求9米以上，原則上不能低于8米5、正門至少提供2個主出入口，免費外立面廣告至少3個6、每層有電動扶梯相連，地下車庫與商場之間有豎向交通連接7、商場要求有一定面積的廣場三、對停車場的要求1、至少提供300個以上地上或地下的顧客免費停車位2、必須為供應商提供20個以上的免費貨車停車位3、如商場在社區(qū)邊緣需做到社區(qū)居

5、民和商場客流分開，同時為商場供貨車輛提供物流專用場地，40尺貨柜車轉彎半徑18米四、其它1、市政電源為雙回呼或環(huán)網(wǎng)供電或其它當?shù)卣鷾实墓╇姺绞剑傆秒娏繎獫M足商場營運及司標廣告等設備的用電需求，備用電源應滿足應急照明，收銀臺，冷庫，冷柜，監(jiān)控，電腦主機等的用電需求，并提供商場獨立使用的高低壓配電系統(tǒng)，電表，變壓器，備用發(fā)電機，強弱電井道及各回路獨立開關箱2、配備完善的給排水系統(tǒng)，提供獨立給排水接駁口并安裝獨立水表，給水系統(tǒng)應滿足商場及空調(diào)系統(tǒng)日常用水量及水壓使用要求，儲水滿足市政府停水一天的商場用水需求3、安裝獨立的中央空調(diào)系統(tǒng)，空調(diào)室內(nèi)溫度要求達到24度正負度標準4、物業(yè)租賃期限一般為2

6、0年或20年以上，不低于15年并提供一定的免租期 歐尚大買場選址標準：A、 單層不小于8000平方米，凈高5.5米左右，柱距99米，承載量8001000千克/平方米B、位于2條具有4車道的主干道的交叉口C、2.53公里內(nèi)常住人口達到2530萬 銘可達超市基本要求指標1、區(qū)域：泛珠江三角洲、深圳（布吉、龍華、沙頭角、松崗）、福建、長沙、重慶、廣州。 2、面積：主力店3000M2-5000M2，社區(qū)店1000-15003、位置：繁華商圈（優(yōu)先）及可培養(yǎng)的市場4、租金：根據(jù)項目商談5、管理費：根據(jù)項目商談6、裝修期：主力店90天，社區(qū)店60天7、免租期：3個月1年8、營業(yè)時間：9：00AM10：00

7、PM工程建筑要求指標1、樓層凈高：3.8米以上2、結構：500KG/M23、電力：主力店300KW，社區(qū)店100KW 4、水：無特別要求5、空調(diào)：中央空調(diào)6、消防：提供合格的批文7、支柱跨度：6米8米8、商業(yè)停車場：200300個車位9、簽約年限：繁華商圈8年，可培養(yǎng)市場10年 百聯(lián)集團大買場選址標準：A、 城市主干道，社區(qū)人口密集區(qū)B、單層面積4000平方米以上開店計劃：3家左右 人人樂商業(yè)集團大買場選址標準：A、單層面積4000平方米以上，四層以內(nèi)B、社區(qū)人口密集區(qū)，交通便利開店計劃：23家 易初蓮花大買場選址標準：總面積2萬平方米左右，社區(qū)密集區(qū)，交通便利 新一佳大買場選址標準：A、成都

8、市方圓300公里內(nèi)的縣區(qū)城市，社區(qū)居民密集區(qū)或一類商圈B、 總面積4000平方米以上不等，4.5米以上的層高 易初蓮花建筑標準指導要求編號 內(nèi)容 較大的店 較小的店 業(yè)主意見No Item Big（Sales area10000M） Small（Sales area10000M） Opinion of Landlord1 地塊 地塊形狀：矩形或梯形臨街面至少80米;通道不小于80米; 深度宜為120250米;地塊面積宜為25000sq.m.以上. 2 柱距 專用獨立建筑：鋼筋混凝土結構，柱網(wǎng)距離為10.8mx10.8m;若鋼結構，柱網(wǎng)距離至少為10.8mx10.8m. 若Lotus店租用下層，

9、業(yè)主在上層，單層店的柱網(wǎng)距離應保持在10.8mx10.8m；若Lotus租用多層，柱網(wǎng)距離應保持在8.4x8.4m （見附件圖號1) 3 樓層層高 平頂建筑：賣場凈高不小于5.3M5.5M，后倉凈高不小于6.8M,不大于7.5M.斜頂建筑：邊部梁下凈高4.54.8米，頂部梁下凈高6米.后倉凈高不小于6.8M. (附件圖號2) 4 墻 外墻為實墻面，抹灰后，可噴涂料或鋪瓷磚。盡量減少使用玻璃幕墻 5 樓板荷載 賣場 800kg/平方米, 后倉與冷庫 10001200kg/平方米；鋼筋砼地面（200厚C30內(nèi)配12150雙向雙層，賣場區(qū)及出租區(qū)耐磨粉3kg/，后倉區(qū)耐磨粉5kg/,平整度要求為6m

10、2mm）鋼筋砼樓面(70厚C30內(nèi)配6150雙向，含耐磨面層，賣場區(qū)及出租區(qū)耐磨粉3kg/，后倉區(qū)耐磨粉5kg/，平整度要求為6m2mm)地板表面：倉庫及生鮮后倉通道硬化耐磨，賣場及出租區(qū)內(nèi)鋪PVC地板，辦公區(qū)及設備用房鋪瓷磚, 生鮮加工間鋪瓷磚。 6 卸貨區(qū) 考慮2或3輛40呎35噸集卡和4輛小卡車滿載重量及回車空間，集卡旋轉半徑15米，斜坡道坡度參見(附件圖號3) 7 停車面積(數(shù)量) 400600 車位(上海,北京,廣州)150300車位(上海,北京,廣州以外)每個車位約需22平方米6001000自行車位 8 貨梯 兩層：2部5噸貨梯 三層：2部5噸貨梯，1部3噸貨梯。如果有地下室，必須

11、有一部貨梯直達地下室。 自動人行步道 11。二層：2部，三層：46部。（如有地下室或樓面停車場，則必須有上下的自動人行步道） 9 供水 200（小店）250（大店）噸/天 10 供氣 通常320m/h（不包括空調(diào)用氣） 11 排水 配有化糞池、隔油池、排油煙裝置等，并符合國家及當?shù)貥藴?，并能最終通過當?shù)仳炇?12 消防 滿足易初蓮花的營運要求，同時符合國家及當?shù)貥藴?，并能最終通過當?shù)仳炇眨ㄓ蓸I(yè)主負責），要求設置煤氣報警與聯(lián)動裝置 13 空調(diào)通風 管道式分體空調(diào)（60KW）還是中央式空調(diào)要根據(jù)當?shù)厍闆r確定。賣場正氣壓，賣場和出租區(qū)的新風，排煙要符合消防要求。溫度要求：夏天4度；冬天度。 14 電

12、話 100對通局電纜到交換機房，并開通36門直線,2條數(shù)據(jù)線,其中中繼線16條,交換機容量128門 15 環(huán)保 符合國家及當?shù)貥藴?，并能最終通過當?shù)仳炇眨ㄓ蓸I(yè)主負責）16 綠化 符合國家及當?shù)貥藴始耙壮跎徎ǖ囊?，并能最終通過當?shù)仳炇?17 店招Signage 免費廣告牌位置分配：高炮占用2個位置；門頭占用2個位置。業(yè)主負責所有審核及執(zhí)照申請。(參見附件：概念設計立面圖） 18 出租區(qū)域 7,000(max) 4,000(max) 19 后倉 上海、北京、廣州：8001,000m2其它地方：1,0001,200m220 噪音 General 45dB(A) 1 meter radium; ut

13、ility area75dB(A) 1 meter radium(max) 21 供電方式及變壓器 2of2500KVAdry transformers干式變壓器,10/0.4kv Dyn11 50hz雙電源雙回路供電 2 of 1250KVA dry transformers干式變壓器,10/0.4kv Dyn11 50hz雙電源雙回路供電 22 發(fā)電機容量 1000kw 油罐容量可持續(xù)1.5天或6噸，業(yè)主需提供油罐位置 800kw 油罐容量可持續(xù)1.5天或6噸業(yè)主需提供油罐位置 23 室外場地 重載路面（承重35噸）、停車場、綠化樹種、景觀等須按照易初蓮花的要求或提供的圖紙施工 24 人防

14、要求 符合國家及當?shù)貥藴始耙壮跎徎ǖ囊?，并能最終通過當?shù)仳炇?25 建設用地規(guī)劃文件 須由業(yè)主負責在租賃協(xié)議簽約前提供 備注：要求業(yè)主提供當?shù)厮?、電、氣、汽的價格。 倉儲式超市建筑要求1、 建筑面積：1000020000平方米，最好一層，最高兩層；建筑凈高5米以上，進深最少60米；柱距8.7米左右；2、 地面荷載：1500公斤/平方米，面層為耐磨硬化劑地面；3、 用電荷載：2800KVA,雙回路用電；4、 照明: 照度不小于600lux；5、 用水:主要以生活用水和生鮮冷凍用水為主,日用水量40噸；6、 冬季采暖:18攝氏度20攝氏度；7、 夏季制冷: 24攝氏度26攝氏度；8、 通訊: 一

15、條DDN數(shù)據(jù)專線積20門電話(應有一條中繼線)；9、 收貨區(qū):應有8個左右火車停車位,可滿足40尺集裝箱卸貨及轉彎半徑的要求；10、進出口：顧客進出應與車輛進出分開；11、 停車場：機動車停車位不少于300個，自行車位不少于400個。 9 供水 200（小店）250（大店）噸/天 10 供氣 通常320m/h（不包括空調(diào)用氣） 11 排水 配有化糞池、隔油池、排油煙裝置等，并符合國家及當?shù)貥藴?，并能最終通過當?shù)仳炇?12 消防 滿足易初蓮花的營運要求，同時符合國家及當?shù)貥藴?，并能最終通過當?shù)仳炇眨ㄓ蓸I(yè)主負責），要求設置煤氣報警與聯(lián)動裝置 13 空調(diào)通風 管道式分體空調(diào)（60KW）還是中央式空調(diào)

16、要根據(jù)當?shù)厍闆r確定。賣場正氣壓，賣場和出租區(qū)的新風，排煙要符合消防要求。溫度要求：夏天4度；冬天度。 14 電話 100對通局電纜到交換機房，并開通36門直線,2條數(shù)據(jù)線,其中中繼線16條,交換機容量128門 15 環(huán)保 符合國家及當?shù)貥藴剩⒛茏罱K通過當?shù)仳炇眨ㄓ蓸I(yè)主負責） 16 綠化 符合國家及當?shù)貥藴始耙壮跎徎ǖ囊?，并能最終通過當?shù)仳炇?17 店招Signage 免費廣告牌位置分配：高炮占用2個位置；門頭占用2個位置。業(yè)主負責所有審核及執(zhí)照申請。(參見附件：概念設計立面圖） 18 出租區(qū)域 7,000(max) 4,000(max) 19 后倉 上海、北京、廣州：8001,000m2其

17、它地方：1,0001,200m220 噪音 General 45dB(A) 1 meter radium; utility area75dB(A) 1 meter radium(max) 21 供電方式及變壓器 2of2500KVAdry transformers干式變壓器,10/0.4kv Dyn11 50hz雙電源雙回路供電 2 of 1250KVA dry transformers干式變壓器,10/0.4kv Dyn11 50hz雙電源雙回路供電 22 發(fā)電機容量 1000kw 油罐容量可持續(xù)1.5天或6噸，業(yè)主需提供油罐位置 800kw 油罐容量可持續(xù)1.5天或6噸業(yè)主需提供油罐位置

18、23 室外場地 重載路面（承重35噸）、停車場、綠化樹種、景觀等須按照易初蓮花的要求或提供的圖紙施工 24 人防要求 符合國家及當?shù)貥藴始耙壮跎徎ǖ囊螅⒛茏罱K通過當?shù)仳炇?25 建設用地規(guī)劃文件 須由業(yè)主負責在租賃協(xié)議簽約前提供 備注：要求業(yè)主提供當?shù)厮?、電、氣、汽的價格。 倉儲式超市建筑要求1、 建筑面積：1000020000平方米，最好一層，最高兩層；建筑凈高5米以上，進深最少60米；柱距8.7米左右；2、 地面荷載：1500公斤/平方米，面層為耐磨硬化劑地面；3、 用電荷載：2800KVA,雙回路用電；4、 照明: 照度不小于600lux；5、 用水:主要以生活用水和生鮮冷凍用水為主

19、,日用水量40噸；6、 冬季采暖:18攝氏度20攝氏度；7、 夏季制冷: 24攝氏度26攝氏度；8、 通訊: 一條DDN數(shù)據(jù)專線積20門電話(應有一條中繼線)；9、 收貨區(qū):應有8個左右火車停車位,可滿足40尺集裝箱卸貨及轉彎半徑的要求；10、進出口：顧客進出應與車輛進出分開；11、 停車場：機動車停車位不少于300個，自行車位不少于400個。 大型倉儲式超市的基本場地要求和建設標準標準大致如下：一、面積要求：1、 占地面積：約20000平方米；2、 賣場面積：單層約10000平方米,如達不到, 單層不低于5000平方米,總經(jīng)營面積10000-15000均可；3、 停車場面積：提供約10000

20、平方米獲200個地上專用免費車位；4、 房屋：主體由鋼結構或混凝土框架結構建設均可；5、 賣場：賣場臨街面與進深（即長寬）標準比例為7：4，柱距8-10米，在當?shù)叵啦块T及設計允許的情況下盡量減少承重墻，令營業(yè)面積最大化；6、 層高：凈高不低于3.54米；7、 地面：鋪設象牙白活淺色工業(yè)超市專用磚；8、 內(nèi)墻：白墻耍如嬌氣；9、 照明：配知識和大型超市及賣場要求兩度的照明設施（具體參考使用方工程部施工圖紙）；10、坡梯:賣場多于一層的每層須配置兩部自動扶梯(不超過12度的)；11、貨梯和卸貨區(qū)：兩部3噸以上的貨梯，地面一層不少于500平米的專用卸貨區(qū)，本商場周邊需有環(huán)形車道以方便購物車及貨車進

21、出；12、標及招牌：提供本商廈正面及側面顯著位置或屋頂設置店標及招牌。二、房屋及場地的建筑配置要求：甲方向乙方移交的房屋和場地要滿足下述的條件：1、按乙方設計方案要求和乙方書面確認的施工圖紙反映的設計要求完成房屋和買場地的建造工程；2、房屋建筑主體結構堅實、防水、保溫。各類電力、照明、供熱、中央空調(diào)、給排水、消防、天然氣和電訊系統(tǒng)等使用狀態(tài)良好，且均符合中國和當?shù)氐慕ㄖ藴?、環(huán)境保護法的規(guī)定和設計要求，施工質(zhì)量達到優(yōu)良；3、照明系統(tǒng)的安裝、衛(wèi)生間的建造等；4、房屋已建好變配電室并配備雙路低壓電力供給14001600千伏安（不含空調(diào)用電）5、房屋配備給水供應150噸/日，完成全部給、排水系統(tǒng)及設

22、施；6、配置消防系統(tǒng)及設施，包括：防火分區(qū)設施、噴淋、監(jiān)控報警、控制室等；7、范圍場地室內(nèi)設計溫度：夏季27攝氏度、冬季1618攝氏度，完成可以獨立控制的中央空調(diào)系統(tǒng)及設施，自控系統(tǒng)等；8、房屋已配備獨立的水、電、天然氣計量表；9、房屋中已配備可不少于40條電話之嫌；10、完成符合設計要求的各類儲水池、隔油池、化糞池等；11、取得當?shù)赜嘘P主管部門頒發(fā)的建筑結構驗收合格證書和各項裝修、改造工程驗收合格證書；12、按設計規(guī)劃完成室外道路和停車場，并已獲有關部門批準可投入使用；13、完成各類室外管線工程；14、完成路燈和綠化等室外工程；15、取得室外工程驗收合格證書。 銅鑼灣廣場（CMALL 摩爾）

23、選址標準：1、一、二、三類城市；2、城市人口60萬以上；3、城市年GDP在500億元人民幣以上；4、項目建筑面積：65000以上；5、合作期限：2025年；6、交通便利，在交通要道交匯處，有大嶺大量停車位；7、技術制表另行提供。 銅鑼灣百貨店選址標準：1、 地理位置：城市的核心商圈商業(yè)中心內(nèi)或商業(yè)新區(qū)，附近又超市、飲食、娛樂等商業(yè)項目配套，交通便利；2、 面積：20000 2-45000 2以上；3、 單層面積：6000 2以上；4、 合作期限：18-25年；5、 標準層高：首層層高不低于5.5 m,二層以上層高不低于5 m；6、 樓板承重：不低于450kg/；7、 柱距：不小于8 m8 m；

24、8、 配套設施：扶梯、貨梯、中央空調(diào)、防火分區(qū)、卸貨區(qū)等；9、 停車為：200個以上。 國美電器3C店3C店類型規(guī)劃一、商業(yè)街店 -臨街商鋪（一層）。 處于市級商圈、區(qū)級商圈。二、店中店 -在具有較大商流的大型商場或大型超市內(nèi)，處于或接近電器商品銷售區(qū)或日用消費品區(qū)。 處于市級商圈、區(qū)級商圈。三、社區(qū)店 -位于可輻射多個高消費社區(qū)的商業(yè)區(qū)域，緊鄰主要大型社區(qū)，社區(qū)人口10萬人左右（一層）。四、特定市場店-手機、IT一條街（一層）。市級手機、IT一條街。五、交通樞紐店-位于地鐵、機場、車站、碼頭交通樞紐等處且已形成一定規(guī)模的商圈。 3C店規(guī)模要求一、小型店：3050平米。二、中型店：80120平

25、米、160240平米。三、大型店：260320平米。四、旗艦店：400平米左右。原則上小型店只經(jīng)營3C商品，中型店和大型店根據(jù)店址所處商圈特點可選擇和音像共同經(jīng)營。商業(yè)街店和店中店及交通樞紐店以開設小型店和中型店為主，社區(qū)店以開設中型店為主，特定市場店以開設中型店和大型店為主。 五星電器選址標準：A、 總面積30006000平方米左右不等B、 地段較為成熟，有一定的競爭力 永樂電器選址標準：A、總租賃面積2500平方米以上不等，層高不低于3米B、交通便利，有足量停車位 蘇寧電器連鎖發(fā)展選址要求隨著蘇寧電器在全國的連鎖擴張，在全國不同地區(qū)和級別的城市均需要符合開設商場條件的商業(yè)物業(yè)。具體區(qū)域要求

26、如下：市場類別 要求 開店區(qū)位 店面規(guī)模副省級以上城市 直轄市、省會城市、副省級城市 核心商圈 5000平米以上區(qū)域商圈 4000平米以上大型社區(qū) 3000平米以上地級城市 市區(qū)人口50萬以上，具有一定的購買能力 商業(yè)中心 3000平米以上縣級市場 江蘇、浙江、廣東等地的縣級市內(nèi)陸省份發(fā)展較快的縣級市（百強縣優(yōu)先）副省級以上城市的較發(fā)達的郊區(qū)縣 核心商圈核心位置 3000平米以上蘇寧電器連鎖店選址標準如下：產(chǎn)權：獨立、清晰的產(chǎn)權區(qū)位：位于城市或某區(qū)域的商業(yè)中心，人流量大，交通便利面積：3000平方米以上樓層：從一樓開始，地級市場樓層不超過四樓，縣級市場樓層不超過三樓廣場：物業(yè)距街道的距離在6米

27、以上，有開闊的停車場地和門前廣場設施：合格并正常使用的消防系統(tǒng)、合格并正常使用的供水供電系統(tǒng)，空調(diào)系統(tǒng)、扶梯和貨梯（兩層以上）銅鑼灣百貨店選址標準：2007-08-14 17:24銅鑼灣百貨店選址標準： 1、商圈基本要求 1）、城市的商業(yè)中心、規(guī)劃中大型商業(yè)地塊：參照物主要有大中型超市、購物中心、大賣場、專賣店、銀行、干洗店、沖印店等服務設施。凡上述類型的設施集中的地段可作為考慮的備選點； 2）、交通便利性：公交車、小車、摩托車、自行車等交通工具來往暢通，使得顧客便利通達店址； 3）、城市人口：40萬以上。 2、物業(yè)基本要求 1）、項目建筑面積： 單層店面積：15,000以上（首層）； 多層店

28、面積：20,00030,000(每層面積：4,000以上)； 2）、樓高三層以上，首層層高5m，二層以上層高4.5m； 3）、樓板承重：450kg/； 4）、柱距：8m8m； 5）、配套設施：扶梯、貨梯、中央空調(diào)、消防分區(qū)、卸貨區(qū)； 6）、廣場面積：門前廣場面積至少1,000； 7）、中庭面積：中庭面積(包含電梯井)至少500； 8）、停車位：100個/10000。 銅鑼灣廣場(C MALL)選址標準： 1、商圈基本要求： 1）、大型商業(yè)地塊：屬于城市現(xiàn)有的和規(guī)劃的大型商業(yè)地塊； 2）、交通便利性：臨近城市主干道，道路通達物業(yè)所在地點的數(shù)量多、級別高，使得顧客可便利通達店址； 3）、城市人口：

29、80萬以上。 2、物業(yè)基本要求 1）、項目建筑面積：30,000以上； 2）、樓高三層以上，首層層高5m，二層以上層高4.5m； 3）、樓板承重：450kg/； 4）、柱距：8m8m； 5）、配套設施：扶梯、貨梯、中央空調(diào)、消防分區(qū)、卸貨區(qū)； 6）、廣場面積：門前廣場面積至少1,000； 7）、中庭面積：中庭面積(包含電梯井)至少500； 8）、停車位：100個/10000。百度首頁 | 百度空間 | 登錄 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃思想庫長期致力長三角地產(chǎn)營銷（商業(yè)地產(chǎn)、復合地產(chǎn)、時尚地產(chǎn)）理論研究和操盤實踐 主頁博客相冊|個人檔案 |好友 查看文章 各商業(yè)業(yè)態(tài)的選址要求2007-08-14 17:2

30、1商業(yè)店面選址要求目錄： 一、經(jīng)濟型酒店二、咖啡店三、超市四、火鍋店五、普通餐廳連鎖快餐廳六、面館七、一般精品店、服飾、運動品牌專賣店八、酒吧、茶餐廳等九、電器賣場十、國美電器十一、KFC麥當勞十二、便利店一、經(jīng)濟型酒店選址要求：1、區(qū)位要求：鄰近主要公路（或高速公路）的交叉道口，交通便利，有通往商業(yè)區(qū)及機場、火（汽）車站的公交線路；市郊結合部。2、建筑要求：獨棟，周邊有停車場。3、面積租期：建筑面積30006000平方米，基本年限10年以上。4、合作方式主要有三種：特許經(jīng)營、租賃、共同投資。二、咖啡店選址要求：1、商圈要求：商住樓、高檔住宅區(qū)、飲食街、大酒店附近，人流充足。2、建筑要求：層高

31、4米以上，要有適合裝修的招牌位及廣告懸掛點，排污、排煙管道鋪設方便。有充足的停車位，至少10個以上。3、面積和租期要求：一般在300500平米之間。房租控制在4.5元-5.5元/平米/天，租房年限5年以上，一般至少7到9年。三、超市選址要求：1、商圈要求：市口較好，位于市中心，新老城區(qū)結合部或大型住宅小區(qū)內(nèi)的門面房；對于大型超市消費者步行到達店址所需時間在10分鐘以內(nèi)的范圍為核心商圈，所需10-30分鐘的范圍為邊際商圈，商圈內(nèi)具有固定住所的常住人口為主體的現(xiàn)有及潛在人口總數(shù)，要求在15-20萬人，且周邊人口具有一定的增長趨勢；社區(qū)型綜合超市商圈要求：消費者步行到達店址所需時間在20分種以內(nèi)的商

32、圈范圍，商圈內(nèi)具有固定住所的常住人口及潛在增長人口總數(shù)要求在5-8萬人，且周邊人口具有一定的增長趨勢。物業(yè)要求：2、建筑形態(tài)：最好框架結構，期房、現(xiàn)房都可。樓層不超過三層，層高凈高不低于3.2米，柱距以8米8米為宜，物業(yè)縱深以30-50米為佳；3、面積和租期：便利店面積80120平方米、標準超市面積8002000平方米、社區(qū)店面積20005000平方米、大型賣場面積500020000平方米；購買用房面積一般為10000-20000平方米。4、合作方式：租賃、聯(lián)建、購買四、火鍋店選址要求：1、商圈選擇：選址于人口不少于5萬人的居住區(qū)域或社區(qū)型、區(qū)域型、都市型商圈。2、建筑要求：框架式建筑，廚房可

33、小于餐廳營業(yè)面積的三分之一，其余同餐廳。樓上商鋪亦可。3、面積和租期：150500平方米，租期至少2年。五、普通餐廳、快餐連鎖等。1、商圈選擇：商務型的普通餐廳以商務酬賓為銷售對象，一般選址在商務區(qū)域或繁華街市附近，或其他有知名度的街市；大眾餐廳以家庭、個人消費為主，一般選址在社區(qū)型或便利型商業(yè)街市。而快餐連鎖一般選址在客流繁忙之處，如繁華商業(yè)街市、車站、空港碼頭，以及消費水平中等以上的區(qū)域型商業(yè)街市或特別繁華的社區(qū)型街市。2、建筑要求：一般連鎖餐飲要求框架結構，層高不低于4.5米。配套設施：電力不少于20千瓦/100平方米，有充足的自來水供應，有油煙氣排放通道，有污水排放、生化處理裝置，位置

34、在地下室或一、二、三樓均可，但忌分布數(shù)個樓面。而普通餐廳因餐廳為個性化裝飾、布置，各種建筑結構形式均適合開設餐廳，但剪力墻或承重墻擋門、擋窗除外，餐廳門前須有相應的停車場。3、面積和租期：一般要求不得少于三年，面積快餐店要求200500平方米；大眾型餐廳80200平方米，商務型餐廳15010000平方米。六、面館1、商圈選擇：面館是中式普通快餐的經(jīng)營形態(tài)，原料加工半工廠化，制面、和面、切面等工序在工廠里完成。面館以切面半成品加工成商品，大大縮短了生產(chǎn)時間，滿足人們速食的要求。面館宜選擇交通支道、行人不少于每分鐘通過10人次的區(qū)域。2、建筑要求：同餐廳3、面積租期要求：80200平方米。2年以上

35、。七、一般服飾、禮品、運動品牌等專賣店選址要求：1、商圈選擇：商業(yè)氣氛濃厚，客流量大，人氣旺的高檔綜合商場附近；知名度及客流量佳的高業(yè)街(客流需滿足目標顧客群特征)；知名度高的店鋪附近(如：麥當勞、肯德基附近)；大規(guī)模住宅區(qū)附近；2、建筑要求：商店可見度強，格局是淺方型最佳，門面不少于3米寬，且越寬越佳，櫥窗位置及寬度需面向街道，越寬越佳，近期無城建規(guī)劃。3、面積和租期：租期至少一年。面積15平方米到80平方米。一般40平米到80平方米為最佳。八、茶坊、酒吧1、商圈選擇：消費者進入茶坊、酒吧、咖啡館的動機是休閑或是非正式的輕松談話，這與進入其他餐飲業(yè)的動機不同。該業(yè)態(tài)是以文化、情調(diào)、特色，以及

36、舒適和愉悅來吸引消費者的，其選址往往是高雅路段，具有清凈、優(yōu)雅的環(huán)境，消費對象具有一定的消費能力和文化修養(yǎng)。2、建筑要求茶坊、酒吧、咖啡館的布置和裝飾有個性化與藝術化要求，但對建筑結構形式無特殊要求，視投資者創(chuàng)意、設想而異。層高不低于2.8米，電力按每100平方米10千瓦配置，有自來水供應。如與居民相鄰，最好設置隔音層。3、面積、租期要求：50400平方米。2年以上。九、電器連鎖（蘇寧、五星等）1、商圈選擇：位于城市或某區(qū)域的商業(yè)中心，人流量大，交通便利的副省級以上城市直轄市、省會城市、副省級城市核心商圈；地級城市市區(qū)人口50萬以上，具有一定的購買能力商業(yè)中心；縣級市場江蘇、浙江、廣東等地的縣

37、級市，內(nèi)陸省份發(fā)展較快的縣級市（百強縣優(yōu)先），副省級以上城市的較發(fā)達的郊區(qū)縣核心商圈。2、建筑要求：獨立、清晰的產(chǎn)權。樓層從一樓開始，地級市場樓層不超過四樓，縣級市場樓層不超過三樓；物業(yè)距街道的距離在6米以上，有開闊的停車場地和門前廣場；有正常使用的消防系統(tǒng)、合格并正常使用的供水供電系統(tǒng)，空調(diào)系統(tǒng)、扶梯和貨梯（兩層以上）3、面積和租期：副省級以上城市直轄市、省會城市、副省級城市核心商圈5000平米以上；區(qū)域商圈4000平米以上；大型社區(qū)3000平米以上；地級城市市區(qū)人口50萬以上，具有一定的購買能力商業(yè)中心3000平米以上；縣級市場江蘇、浙江、廣東等地的縣級市內(nèi)陸省份發(fā)展較快的縣級市（百強縣優(yōu)

38、先）副省級以上城市的較發(fā)達的郊區(qū)縣核心商圈核心位置3000平米以上。租期10年以上。十、國美電器1、商圈要求：1）商業(yè)街店-臨街商鋪（一層）。處于市級商圈、區(qū)級商圈。2）店中店-在具有較大商流的大型商場或大型超市內(nèi)，處于或接近電器商品銷售區(qū)或日用消費品區(qū)。處于市級商圈、區(qū)級商圈。3）社區(qū)店-位于可輻射多個高消費社區(qū)的商業(yè)區(qū)域，緊鄰主要大型社區(qū)，社區(qū)人口10萬人左右（一層）。4）特定市場店-手機、IT一條街（一層）。市級手機、IT一條街。5）交通樞紐店-位于地鐵、機場、車站、碼頭交通樞紐等處且已形成一定規(guī)模的商圈。3C店規(guī)模要求2、建筑要求：獨立、清晰的產(chǎn)權；樓層從一樓開始，樓層不超過四樓，樓層

39、不超過三樓非店中店要有開闊的停車場地和門前廣場；使用的消防系統(tǒng)、合格并正常使用的供水供電系統(tǒng)，空調(diào)系統(tǒng)、扶梯和貨梯（兩層以上）3、面積租期要求：1）小型店：3050平米。2）中型店：80120平米、160240平米。3）大型店：260320平米。四、旗艦店：400平米左右。4、開店原則：小型店只經(jīng)營3C商品，中型店和大型店根據(jù)店址所處商圈特點可選擇和音像共同經(jīng)營。商業(yè)街店和店中店及交通樞紐店以開設小型店和中型店為主，社區(qū)店以開設中型店為主，特定市場店以開設中型店和大型店為主。十一、KFC、麥當勞1、商圈要求：城市一類商圈的繁華地段，有一定的消費支持2、建筑要求：1）樓板到梁底高度，不得低于3米

40、。；2）樓板承重：乙方廚房區(qū)樓板負荷為450kg/，餐廳區(qū)活荷載為250kg/；3）供電：甲方提供空調(diào)及200KW的用電量，并提供一條185銅芯電纜于甲方配電室引至乙方指定位置，乙方自設配電盤，并獨立安裝電表；4）供水：甲方提供25噸水/天，供水管徑為2.5/3.0英寸，水壓不小于2.5/2，并具有相應的用水指標；5）排水：甲方提供相應的排水管線位置，排水管徑不小于6英寸；6）隔油池：在餐廳附近區(qū)域應提供適宜位置，供餐廳制作隔油池，該位置將不導致爭議或影響相鄰關系；7）化糞池：甲方提供與化糞池相連的管道至乙方租賃區(qū)域；8）排煙：提供室外相應的排放油煙管道位置，該位置將不導致爭議或相鄰關系。排煙

41、管道的截面積為500mm700mm；8）招牌：在門臉上方提供招牌安裝位置；9）空調(diào)：甲方提供冷暖空調(diào)應保證使用時間自早8：00至晚11：00，其制冷量廚房應不小于450卡/小時，用餐區(qū)應不小于350卡/小時。餐廳溫度冬天應不低于15度，夏天不高于25度，春秋季應在20-25度之間。（如KFC自設甲方提供室外機位置）；10）設備總重：冷庫、排油煙機、汽水機、制冰機的室外機全部放置樓頂，設備總重3噸，下設槽鋼可將設備均勻擺放，使樓頂均勻受力；11）卸貨車位：甲方提供臨時卸貨車位；12）乙方按照肯德基統(tǒng)一標準對餐廳內(nèi)部及外部進行裝修。13）消防系統(tǒng)：乙方自設消防系統(tǒng)并與甲方連通；14）電話：甲方提供

42、兩條電話線路。3、面積租期：首層，350平方米（使用面積），門面12米。租期要求10年以上至少。十二、便利店連鎖便利店的發(fā)展戰(zhàn)略與百貨公司和大型連鎖超市不同，它在進入某個目標市場之前先劃分商圈，再根據(jù)既定的原則，在商圈范圍內(nèi)選擇合適的店址。1商圈劃分商圈的劃分不是以服務半徑為原則，而是以便利性為原則，即以住宅小區(qū)為商圈的重心，根據(jù)街區(qū)和主干道的自然走向確定商圈范圍。商圈確定后，便要根據(jù)既定的選址原則，在商圈范圍內(nèi)尋找合適的鋪面，然后再根據(jù)已確定的鋪面位置和面積，決定該商圈內(nèi)的便利店數(shù)量。2.選址的原則(1)居民區(qū)入口處或主要交通道路。便利店的目標顧客為穩(wěn)定的居民，應考慮居民出入小區(qū)的路線。(2

43、)面積限制在50200平方米以內(nèi)。這個面積限制是便利店的最佳面積范圍，既不會因面積太大而導致投入(例如便利店的設備和裝修等)和費用(例如租金與人工費用等)太高，又可以保證有足夠的商品陳列面擺放所需的商品。(3)便利店應保證在建設物的底層開設店鋪，一般不要設在夾層或二層，樓層間高度保證在3米以上。(4)足夠的配電功率，完善的水電和消防設施等。1150米半徑內(nèi)居民不少于1萬人，其中200米半徑內(nèi)不少于2000戶；2、位于社區(qū)商業(yè)中心街道（動線上）。東西走向街道最好座北朝南；南北走向街道最好座西朝東，盡可能位于十字路口的西北拐角；3、與超市、商廈、飯店、24小時藥店、咖啡店、茶藝館、酒吧、學校、銀行

44、、郵局、洗衣店、沖印店、社區(qū)服務中心、社區(qū)文化體育活動中心等集客力較強的品牌門店和公共場所相鄰；4、獨立商鋪或樓房底層，門面展開寬度不少于6米；5、門窗可改裝為落地式大玻璃結構；6、店鋪產(chǎn)權清晰且至少可使（租）用6年；7、有正常排水排污通訊五臺空調(diào)主機位；8、店前空地不少于店內(nèi)經(jīng)營面積，可停放20輛以上自行車及摩托車。店前或附近50米內(nèi)可停放2輛以上小汽車；9、店面、店側及店前可發(fā)布（安裝）30平方米以上的廣告牌；10、社區(qū)居民文明素質(zhì)較高，治安狀況良好；11、社區(qū)交通方便、通暢，與過街天橋、過街地下通道、公共汽車站、地鐵站口、輕軌站口等人流量較大的公共交通設施相鄰；12、社區(qū)地方政府執(zhí)法文明

45、，注重社區(qū)文化建設。從以上12個條件可以看出，連鎖店的選址不但考慮到了人流數(shù)量，比如規(guī)定半徑內(nèi)的居民數(shù)量，還考慮到了有效人流，比如規(guī)定最好在超市、學校等音像文化消費者集中的地方開店。它還考慮到了交通、治安、宣傳、朝向等各個細節(jié)，這些規(guī)定盡可能的保證了店鋪的選址科學化、正規(guī)化。開店地點周圍住戶的情形，亦即所謂的居民居住條件，其范圍有以下幾類：1住宅的種類：分為單身住宅,普通小區(qū)住宅(分大、中型),公寓(分電梯大樓、普通公寓),高級住宅區(qū)。以上的住宅種類都適于開設便利店，但貧民區(qū)、老人住宅區(qū)則不太適合。2住戶的構成。便利店的客戶群以10至30歲的青壯年為主，單身男女尤其重要。如以職業(yè)類別來看，司機

46、、工廠上班者等藍領及白領階層以及服務業(yè)人員，都是比較理想的對象。圈團內(nèi)有助于便利店設立的設施有下列幾種：中小型企業(yè)(內(nèi)部沒有餐廳),中大型醫(yī)院,大學、專科院校及高中職校,24小時工作的大、中型工廠(三班制),消防隊、警察局、市政府,公園及廣場,車站附近,大型集中住宅區(qū)。商圈未來發(fā)展的具體考慮如下：地區(qū)內(nèi)人口及戶數(shù)的增加,新設車站的計劃,學校的建設計劃,馬路新設、增設及拓寬計劃,小區(qū)住宅的興建計劃,商圈內(nèi)的競爭性。商圈內(nèi)的競爭性，指的是城區(qū)內(nèi)有大型店、同類店或商戶聚集較多時，要先確定是否還有設店的空間。家樂福選址實例分析2007-08-14 17:13一個“空降兵”“每次家樂福進入一個新的地方，

47、都只派1個人來開拓市場。進臺灣家樂福只派了1個人，到中國內(nèi)地也只派了1個人?！?月11日，家樂福的企劃行銷部總監(jiān)羅定中用這句令記者吃驚不已的話做他的開場白。羅解釋說，這第一個人就是這個地區(qū)的總經(jīng)理，他所做的第一件事就是招一位本地人做他的助理。然后，這位空投到市場上的光桿總經(jīng)理，和他惟一的員工做的第一件事，就是開始市場調(diào)查。他們會仔細地去調(diào)查當時其它商店里的有哪些本地的商品出售，哪些產(chǎn)品的流通量很大，然后再去與各類供應商談判，決定哪些商品會在將來家樂福店里出現(xiàn)。一個龐大無比的采購鏈，完完全全從零開始搭建。這種進入市場的方式粗看難以理解，但卻是家樂福在世界各地開店的標準操作手法。這樣做背后的邏輯是

48、，一個國家的生活形態(tài)與另一個國家生活形態(tài)經(jīng)常是大大不同的。在法國超市到處可見的奶酪，在中國很難找到供應商；在臺灣十分熱銷的檳榔，可能在上海一個都賣不掉。所以，國外家樂福成熟有效的供應鏈，對于以食品為主的本地家樂福來說其實意義不大。最簡單有效的方法，就是了解當?shù)?，從當?shù)亟M織采購本地人熟悉的產(chǎn)品。1995年進入中國市場后，短時間內(nèi)家樂福便在相距甚遠的北京、上海和深圳三地開出了大賣場，就是因為他們各自獨立地發(fā)展出自己的供應商網(wǎng)絡。根據(jù)家樂福自己的統(tǒng)計，從中國本地購買的商品占了商場里所有商品的95以上，僅2000年采購金額就達15億美元。除了已有的上海、廣東、浙江、福建、及膠東半島等各地的采購網(wǎng)絡，家

49、樂福還會在今年年底分別在中國的北京、天津、大連、青島、武漢、寧波、廈門、廣州及深圳開設區(qū)域化采購網(wǎng)絡。十字路口的商圈這個“空降兵”的落點注定是十字路口，因為Carrefour的法文意思就是十字路口，而家樂福的選址也不折不扣地體現(xiàn)這一個標準所有的路都開在了路口，巨大的招牌500米開外都可以看得一清二楚。而一個投資幾千萬的店，當然不會是拍腦袋想出的店址，其背后精密和復雜的計算，常令行業(yè)外的人士大吃一驚。根據(jù)經(jīng)典的零售學理論，一個大賣場的選址需要經(jīng)過幾個方面的詳細測算：第一就是商圈內(nèi)的人口消費能力。中國目前并沒有現(xiàn)有的資料（GIS人口地理系統(tǒng)）可資利用，所以店家不得不借助市場調(diào)研公司的力量來收集這方

50、面的數(shù)據(jù)。有一種做法是以某個原點出發(fā)，測算5分鐘的步行距離會到什么地方，然后是10分鐘步行會到什么地方，最后是15分鐘會到什么地方。根據(jù)中國的本地特色，還需要測算以自行車出發(fā)的小片、中片和大片半徑，最后是以車行速度來測算小片、中片和大片各覆蓋了什么區(qū)域。如果有自然的分隔線，如一條鐵路線，或是另一個街區(qū)有一個競爭對手，商圈的覆蓋就需要依據(jù)這種邊界進行調(diào)整。（參見上圖）然后，需要對這些區(qū)域進行進一步的細化，計算這片區(qū)域內(nèi)各個居住小區(qū)的詳盡的人口規(guī)模和特征的調(diào)查，計算不同區(qū)域內(nèi)人口的數(shù)量和密度、年齡分布、文化水平、職業(yè)分布、人均可支配收入等等許多指標。家樂福的做法還會更細致一些，根據(jù)這些小區(qū)的遠近程

51、度和居民可支配收入，再劃定重要銷售區(qū)域和普通銷售區(qū)域。第二，就是需要研究這片區(qū)域內(nèi)的城市交通和周邊的商圈的競爭情況。如果一個未來的店址周圍有許多的公交車，或是道路寬敞，交通方便。那么銷售輻射的半徑就可以大為放大。上海的大賣場都非常聰明，例如家樂福古北店周圍的公交線路不多，家樂福就干脆自己租用公交車定點在一些固定的小區(qū)間穿行，方便這些離得較遠的小區(qū)居民上門一次性購齊一周的生活用品。當然未來潛在銷售區(qū)域會受到很多競爭對手的擠壓，所以家樂福也會將未來所有的競爭對手計算進去。傳統(tǒng)的商圈分析中，需要計算所有競爭對手的銷售情況，產(chǎn)品線組成和單位面積銷售額等情況，然后將這些估計的數(shù)字從總的區(qū)域潛力中減去，未

52、來的銷售潛力就產(chǎn)生了。但是這樣做并沒有考慮到不同對手的競爭實力，所以有些商店在開業(yè)前索性把其它商店的短板摸個透徹，以打分的方法發(fā)現(xiàn)他們的不足之處，比如環(huán)境是否清潔，哪類產(chǎn)品的價格比較高，生鮮產(chǎn)品的新鮮程度如何等，然后依據(jù)這種精確制導的調(diào)研結果進行具有殺傷力的打擊。當然一個商圈的調(diào)查并不會隨著一個門店的開張大吉而結束。家樂福自己的一份資料指出，顧客中有60的顧客在34歲以下，70是女性，然后有28的人走路，45通過公共汽車而來。所以很明顯，大賣場可以依據(jù)這些目標顧客的信息來微調(diào)自己的商品線。能體現(xiàn)家樂福用心的是，家樂福在上海的每家店都有小小的不同。在虹橋門店，因為周圍的高收入群體和外國僑民比較多，其中外國僑民占到了家樂福消費群體的40，所以虹橋店里的外國商品特別多，如各類葡萄酒，各類泥腸，奶酪和橄檻油等，而這都是家