物業(yè)管理行業(yè)系列報告之四：功不唐捐未來可期物管企業(yè)的增值服務探索

1、目 錄 HYPERLINK l _TOC_250015 引言5 HYPERLINK l _TOC_250014 春華秋，中物管業(yè)增值務氣漸成5 HYPERLINK l _TOC_250013 非業(yè)主增值服務：開發(fā)商向，受母公司影響較大6 HYPERLINK l _TOC_250012 社區(qū)增值服務：改善社區(qū)境，聚焦業(yè)主生活品質10 HYPERLINK l _TOC_250011 中外典物管業(yè)增服務發(fā)探索14 HYPERLINK l _TOC_250010 北美和日本物管企業(yè)的增服務探索之路14 HYPERLINK l _TOC_250009 FirstSerivce北美龍住宅物業(yè)管理公司14

2、HYPERLINK l _TOC_250008 NihonHousing日領先的公寓物業(yè)管理公司16 HYPERLINK l _TOC_250007 中國物管企業(yè)的增值服務索之路19 HYPERLINK l _TOC_250006 綠城服務中國物管業(yè)增值服務先行者20 HYPERLINK l _TOC_250005 雅生活服務從單一值服務走向多元化、全方位24 HYPERLINK l _TOC_250004 戰(zhàn)略視與資視角的物管值服務25 HYPERLINK l _TOC_250003 增值服務對于物管企業(yè)的義：弱化地產(chǎn)周期影響，拓展新增長點25 HYPERLINK l _TOC_250002

3、 合理的增值服務對于估值提振作用26 HYPERLINK l _TOC_250001 投資建：看龍頭發(fā)商系物管業(yè)和增值服領軍業(yè)26 HYPERLINK l _TOC_250000 風險提示27圖表目錄圖1：物管百強增值服務業(yè)務表現(xiàn)5圖2：雅生活服務的案場協(xié)銷服務占非業(yè)主增值服務比重5圖3：開發(fā)各階段物業(yè)公司可提供的服務范疇6圖4：港股主要上市物業(yè)公司非業(yè)主增值服務的毛利率7圖5：碧桂園服務的非業(yè)主增值服務中來自碧桂園的收入占比持續(xù)降低8圖6：綠城服務的案場協(xié)銷收入占非業(yè)主增值服務比重9圖7：雅生活服務的案場協(xié)銷服務占非業(yè)主增值服務比重9圖8：綠城的“綠聯(lián)盟”模式10圖9：雅生活服務的“雅管家聯(lián)

4、盟”10圖10：綠城管理咨詢服務占業(yè)主增值服務比重10圖雅生活協(xié)銷外增值服務占非業(yè)主增值服務比重10圖12：社區(qū)增值服務主要范疇圖13：主要物管企業(yè)社區(qū)增服務毛利率圖14：保利物業(yè)旗下養(yǎng)老品“和悅會”13圖15：長城物業(yè)引入國際居養(yǎng)老服務商護明德13圖16：FirstService業(yè)務架構15圖17：FirstService發(fā)展變和重大事件15圖18：Firstservice增值服收入占比逐漸提高16圖19：Firstservice的回報穩(wěn)中有進16圖20：NihonHousing業(yè)務構17圖21：NihonHousing的收變化18圖22：Nihon Housing的服范圍18圖23：Nih

5、onHousing的自現(xiàn)金流與盈利能力19圖24：中國物管企業(yè)增值服發(fā)展歷程：20圖25：綠城服務的社區(qū)服務系20圖26：雅生活旗下所形成的業(yè)服務體系24圖27：雅生活增值服務收入成及毛利率25圖28：雅生活服務收入結構25圖27：中國物業(yè)行業(yè)主演監(jiān)政策變化25表1：物業(yè)公司主要增值服務業(yè)務類型5表2：典型物業(yè)公司的非業(yè)主增值服務內(nèi)容7表3：主要社區(qū)生活服務內(nèi)容12表4：部分物管企業(yè)資產(chǎn)管理業(yè)務概況12表5：綠城服務在教育和養(yǎng)老領域的布局13表6：FirstService的并購歷程16表7：Nihon Housing的主要購事件18表8：綠城服務的增值服務收入 單位：千元21表9：綠城服務增值

6、服務變遷21表10：港股主要物管企業(yè)估情況26引言管理行業(yè)的增值服務，這類業(yè)務更多地代表未來。要。熟物管企業(yè)增值服務的演進歷程，借此描繪中國物管企業(yè)增值服務的發(fā)展現(xiàn)狀及未來藍圖。春華秋實，中國物管企業(yè)增值服務氣候漸成2018 44.3%5 家物管公司看，占26.3%（2017 18.5%），30%40%之間。圖1：物管百強增值服務業(yè)務表現(xiàn)圖2：雅生活服務的案場協(xié)銷服務占非業(yè)主增值服務比重2015年2016年2017年2018年增值服務收入占比均值增值服務利潤占比均值60.0%33.5%37.0%33.5%37.0%39.0%26.3%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%51.9%數(shù)

7、據(jù)來源：中指院、 數(shù)據(jù)來源：公司年報、 通過梳理各家中國上市物管企業(yè)的增值服務業(yè)務，我們根據(jù)收益來源主體的不同將物管企業(yè)的增社區(qū)工程服務等。表 1：物業(yè)公司主要增值服務業(yè)務類型服務種類服務細分內(nèi)容非業(yè)主增值服務案場協(xié)銷服務銷售現(xiàn)場及樣板房保潔、保安巡查及維護、停車、接待指引、客戶咨詢、餐飲、物流調(diào)度等服務等咨詢服務詢服務等代理銷售服務房屋尾盤及車位代理銷售等房屋檢驗服務房屋交付前現(xiàn)場驗收及風險評估服務等工程服務自動化及其他硬件設備安裝、智能樓宇改造服務等社區(qū)增值服務社區(qū)空間服務出租公共區(qū)域廣告位，組織社區(qū)活動并收取贊助費，停車費等社區(qū)產(chǎn)品及生活服務1）2）3）4）輛共享等其他定制服務等資產(chǎn)管理

8、服務二手房交易、租賃中介、房地產(chǎn)投資咨詢等教育養(yǎng)老服務幼兒園早教，養(yǎng)老保健服務等數(shù)據(jù)來源： 圖 3：開發(fā)各階段物業(yè)公司可提供的服務范疇數(shù)據(jù)來源：公開資料整理、 20%50%2018 48.1%47.7%值服務毛利率為38.0%25.5%和216%。40%+30%+20%+圖 4：港股主要上市物業(yè)公司非業(yè)主增值服務的毛利率綠城服務碧桂園服務雅生活服務新城悅服務永升生活服務2015201620172018數(shù)據(jù)來源：公司年報、 表 2：典型物業(yè)公司的非業(yè)主增值服務內(nèi)容公司非業(yè)主增值服務內(nèi)容碧桂園服務咨詢服務、案場輔助人員培訓、交付前開荒清潔及其他服務。雅生活服務協(xié)銷、物業(yè)代理、房屋檢驗服務、廣告。綠

9、城服務管理咨詢服務、在建物業(yè)服務（案場輔助人員培訓）。新城悅服務案場協(xié)助銷售服務、設計咨詢、現(xiàn)場驗收、交付前驗房。永升生活服務協(xié)銷服務、額外專項定制服務、房修服務、交付前驗收服務、前期規(guī)劃及設計咨詢。數(shù)據(jù)來源：公司年報、 自身實力擴大市場份額，更大程度上實現(xiàn)獨立增長。以碧桂園為例，其非業(yè)主增值服務的收入中， 來自碧桂園的收入占比從 2015 年的 95.4%下降至 2017 年的 69.5%。圖 5：碧桂園服務的非業(yè)主增值服務中來自碧桂園的收入占比持續(xù)降低非業(yè)主增值服務收入（萬元）來自碧桂園的收入（百元）350300250200150100500201520162017數(shù)據(jù)來源：公司招股說明書

10、、 務做比較詳細的介紹。（1- 2 年）有助于后續(xù)獲得其物業(yè)管理合同。案場協(xié)銷服務與傳統(tǒng)物業(yè)管理服務類似，毛利率相近，以雅生活服務為例，2016 99.7%24.8%24.9%2018 圖6：綠城服務的案場協(xié)銷收入占非業(yè)主增值服務比重圖7：雅生活服務的案場協(xié)銷服務占非業(yè)主增值服務比重0案場協(xié)銷（百萬元）增幅占比100%80%60%40%20%0%201420152016201720180案場協(xié)銷（百萬元）增幅占比120%100%80%60%40%20%0%-20%20142015201620172018數(shù)據(jù)來源：公司年報、 數(shù)據(jù)來源：公司年報、 2018 50 20 付評估和單位驗房服務，幫助

11、客戶規(guī)避風險，提升業(yè)主滿意度和物業(yè)交付率。公司開發(fā)商和中小型地方物管公司為主。高品質物管企業(yè)通過自身品牌優(yōu)勢向物業(yè)開發(fā)商提供物夠享受平臺提供的社區(qū)服務。圖8：綠城的“綠聯(lián)盟”模式圖9：雅生活服務的“雅管家聯(lián)盟”數(shù)據(jù)來源：公司官網(wǎng)、 數(shù)據(jù)來源：公司官網(wǎng)、 圖10：綠城管理咨詢服務占業(yè)主增值服務比重圖雅生活協(xié)銷外增值服務占非業(yè)主增值服務比重0管理咨詢服務收入（百元）占2014201520162017201817%16%15%14%13%12%0其他外延增值服務（百萬元）占2014201520162017201860%50%40%30%20%10%0%數(shù)據(jù)來源：公司年報、公司招股說明書、 數(shù)據(jù)來源：

12、公司年報、公司招股說明書、 1.2 社區(qū)增值服務：改善社區(qū)環(huán)境，聚焦業(yè)主生活品質app app （即房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務教育等服務只有部分企業(yè)有所涉及。圖 12：社區(qū)增值服務主要范疇數(shù)據(jù)來源： 2018 數(shù)據(jù)，普遍能達到 40%平保持在 90%2018 25.5%。圖 13：主要物管企業(yè)社區(qū)增值服務毛利率120%綠城服務彩生活碧桂園服務 雅生活服務新城悅服務永升生活服100%80%60%40%20%0%2015201620172018數(shù)據(jù)來源：公司年報、公司招股說明書、 服務做比較詳細的介紹。app 渠道傭金抽成。表 3：主要社區(qū)生活服務內(nèi)容服務種類服務內(nèi)容服務方式購物協(xié)助app 自營/第三方拎包入

13、住自營/第三方物業(yè)維修及保養(yǎng)包括家電、門窗屋頂、管道設施的維修保養(yǎng)自營/第三方家政清潔包括家居洗護、衣物洗護、家電清潔、室內(nèi)外保潔等自營/第三方汽車保養(yǎng)汽車及內(nèi)飾的清理、漆面護理、打蠟等第三方出行服務機票、酒店、短租公寓預定第三方社區(qū)金融理財產(chǎn)品、保險購買第三方醫(yī)療健康健康檢查、掛號預約第三方其他送水、綠化養(yǎng)護、除甲醛、搬家服務、保姆月嫂等第三方數(shù)據(jù)來源：公開資料整理、 o2o o2o o2o 2012-2013 app （app 通過自營的房地產(chǎn)經(jīng)紀辦事處或者向第三方物業(yè)代理轉介進行銷售和租賃，從中賺取固定比例的 7.243.5%4CAGR63%，201820.2%。表 4：部分物管企業(yè)資產(chǎn)

14、管理業(yè)務概況物管企業(yè)運營模式2018 收入3 年 CAGR綠城服務通過自營房地產(chǎn)經(jīng)紀平臺“綠城置換”提供經(jīng)紀服務，賺取傭金719.074.5%碧桂園服務通過在管物業(yè)的社區(qū)租售服務中心提供經(jīng)紀服務，賺取傭金106.023.7%永升生活服務通過子品牌“租售中心”和各地的物業(yè)管理辦事處網(wǎng)絡提供經(jīng)紀服務，賺取傭金43.7152.9%彩生活向第三方物業(yè)代理轉介個案收取渠道費用146.660.7%數(shù)據(jù)來源：公司年報、公司招股說明書、 群的生活需求，構建完善的社區(qū)生活場景。5：綠城服務在教育和養(yǎng)老領域的布局時間方式標的領域占股簡介價格2019收購MAG早幼教育56%澳洲注冊公司，主要業(yè)務為以蒙特梭利教學方式

15、提供早幼教育及幼兒教育6720.4 萬澳元2018收購Tuotuo音樂教育47.7%app 品1090.7 萬美元2018投資余樂投資養(yǎng)老領域投資40%主要參與養(yǎng)老地塊建設及養(yǎng)老服務體系的落地2000 萬元數(shù)據(jù)來源：公司公告、 圖14：保利物業(yè)旗下養(yǎng)老品“和悅會”圖15：長城物業(yè)引入國際居養(yǎng)老服務商護明德數(shù)據(jù)來源：公司官網(wǎng)、 數(shù)據(jù)來源：互聯(lián)網(wǎng)、 中外典型物管企業(yè)增值服務發(fā)展探索的屬性使得物管企業(yè)仍然高度重視增值業(yè)務的發(fā)展。如何選擇合適的增值服務發(fā)展路徑將是企業(yè)程：1）2）O2O 嘗試；3）值服務板塊。FirstSerivce北美龍頭住宅物業(yè)管理公司FirstService 1989 30 Fi

16、rstService 將老公司拆分成為高力國際和新的 FirstService Corporation ，其中高力國際專注于商業(yè)地產(chǎn)的交易咨詢和運營管理，而FirstSerivce 則主要向住宅物業(yè)提供服務。FirstSerivce 主要分為 FirstSerivce Residential 和FirstService Brands 2018 19 8500 170 FirstSerivce Residential （2018 65%0.9 億美元。FirstService Brands 是北美最大的物業(yè)服務提供商，主要通過特許經(jīng)營的方式向客戶提供特定的1800 營門店。2018 6.8 35

17、%0.5 圖 16：FirstService 業(yè)務架構數(shù)據(jù)來源：公司年報、 發(fā)展模式上，F(xiàn)irstService 1995 年上市以來，公司前后進行了超過40 次外延并購（），2018 100 25 3 （18 California Closet 9 Paul Davis Restoration 門店進行自營。圖 17：FirstService 發(fā)展變化和重大事件數(shù)據(jù)來源：Bloomberg、 表 6：FirstService 的并購歷程收購時間公司服務內(nèi)容1997Paul Davis Restoration房屋災后清理、整修及重建1998California Closets定制櫥柜及收納解決

18、方案2003Floor Coverings地板設計及鋪裝2003Pillar to Post房屋檢驗2006Service America（停止運營）空調(diào)供暖及通風2006PCG Valuaiton房屋評估2006Handyman Connection房屋維修及改造2007Field Asset Service房屋檢驗、保值及維護2016Century Fire Protection火災防護2019Global Restoration Holdings房屋整修及重建數(shù)據(jù)來源：公司年報、Bloomberg、 FirstService 23 CAGR 19%5 CAGR 13%FirstServi

19、ce Brands 2014 年18%2018 35%，增值服務對收入的貢獻在不斷加大。在其他財務指標上公司同樣表現(xiàn)良好，毛利率、凈利率、ROE 近幾年不斷改善。公司表現(xiàn)出強運營的特點，杠桿率和凈利率都比較低，但依靠強運營帶來的高周轉率提高凈資產(chǎn)回報率。圖18：Firstservice增值服收入占比逐漸提高圖19：Firstservice的回報穩(wěn)中有進物業(yè)服務收入增值服務收入同比增速2520%2015%1510%1055%35%30%25%20%15%10%5%ROE毛利率凈利率（右軸5.0%4.0%3.0%2.0%1.0%00%201420152016201720180%2014201520

20、1620170.0%數(shù)據(jù)來源：公司年報、 數(shù)據(jù)來源：公司年報、 NihonHousing日本領先的公寓物業(yè)管理公司Nihon Housing 1958 臺灣、越南、新加坡亦設有子公司，2018 448774 555443 1131 54.2%45.8%。圖 20：Nihon Housing 業(yè)務架構數(shù)據(jù)來源：公司年報、 2017 Kimilite 9555 448774 及大樓的綜合管理，2018 593 棟。公環(huán)境質量。圖21：NihonHousing的收變化圖22：Nihon Housing的服范圍020142015201620172018公寓管理維修工程大廈管不動產(chǎn)管理同比增速12%10

21、%8%6%4%2%0%數(shù)據(jù)來源：公司年報、 數(shù)據(jù)來源：公司公告、 經(jīng)紀類公司來提升服務質量，多元化服務種類。表 7：Nihon Housing 的主要并購事件時間事件相關公司主營業(yè)務1958創(chuàng)立富士建筑工業(yè)-1970承接第一個公寓管理合同-1973設立第一家營業(yè)所仙臺營業(yè)所-1987成立 Katerina Building物業(yè)管理1989成立日本社區(qū)有限公司設備維修清洗、學童教育1993管理公寓超過 10 萬戶-1997在大連及臺灣設立合資公司物業(yè)管理2002東京證券交易所上市-2011收購犬井商事株式會社 100%股份保潔員、公寓管理人派遣2012收購 Sanko Engineering70

22、%股份空調(diào)、衛(wèi)生設備制造2014收購 Surf Co.，Ltd.52.4%股份建筑翻新、涂裝、放水、室內(nèi)裝飾2015收購亞洲通用防災有限公司 100的股份消防、電器設備制造及檢查2016收購越南 PAN SERVICES 80的股份樓宇物業(yè)管理2017收購了 Kosan Building Service Co.，Ltd.100的股份建筑運營代理、房地產(chǎn)經(jīng)紀、房地產(chǎn)咨詢2017收購新加坡 PROPELL INTEGRATED PTE LTD80的股份設備維修2018收購伊藤株式會社 90的股份建筑大型維修、建造、裝修工程2018收購彩虹株式會社 33.4%股份建筑維修數(shù)據(jù)來源：公司公告、 24%

23、3.0%ROE 12%12 圖 23：Nihon Housing 的自由現(xiàn)金流與盈利能力自由現(xiàn)金流（十億日元）毛利率凈利率2014201520162017201830%25%20%15%10%5%0%數(shù)據(jù)來源：公司公告、 1990-2000 以外的可能性。我們將物管企業(yè)增值服務發(fā)展分為三個階段：平臺建設階段（2012-2016）：o2o和智慧社區(qū)的概念開始興起，各家企業(yè)紛紛開始app 2013E裝修，2014EE資源集中于物業(yè)運營和智能服務建設，保證了其增值服務極高的毛利率。（2017服務種類進一步擴大。圖 24：中國物管企業(yè)增值服務發(fā)展歷程：數(shù)據(jù)來源：公開資料整理、 2007 2014 年提

24、出智慧園區(qū)概念，當年即O2O 云門禁、云監(jiān)控、云停車等都是智慧社區(qū)的一部分。2018 5 轉向銷售商品或提供服務獲利。圖 25：綠城服務的社區(qū)服務體系數(shù)據(jù)來源：公司官網(wǎng)、 2018 （13.1 45.5%務收入的主要來源，2018 表 8：綠城服務的園區(qū)增值服務收入 單位：千元20142015201620172018園區(qū)產(chǎn)品及服務40,862105,023113,338186,361241,914增幅18.6%157.0%7.9%64.4%29.8%家居生活服務84.503145,69164,62071,07584,432增幅22.4%72.4%-55.6%10.0%18.8%園區(qū)空間服務16

25、,18826.26458,816121,486228,654增幅15.7%62.2%123.9%106.6%82%物業(yè)資產(chǎn)管理服務-236,171500,986719,020增幅-112.1%43.5%112.1%43.5%文化教育服務-11,08520,16535,738增幅-81.9%77.2%園區(qū)服務合計141,553276,978464,030900,0731,309,758增幅20.5%95.7%74.8%86.0%45.5%數(shù)據(jù)來源：公司年報、 弱化 O2O 2014 1）SKU 2）3）調(diào)整的業(yè)務中，明顯可以看到有 7 項是作為平臺收取渠道費的 O2O 模式，反映出綠城服務弱化O

26、2O 模式的導向。與大型電商平臺匹敵，提供的商品在品類和價格上均無優(yōu)勢；2）物管企業(yè)通常只能覆蓋所管理項目的住戶，客群數(shù)量不足支撐起平臺生態(tài)。供需兩端的特點決定了物管企業(yè)做平臺難以形成網(wǎng)絡效應而取得成功。表 9：綠城服務增值服務變遷服務類型啟動時間是否存續(xù)服務內(nèi)容盈利模式是否盈利園區(qū)服務及產(chǎn)品平臺（2015）園區(qū)產(chǎn)品和服務綠城精選2014調(diào)整銷售第三方商戶提供的精作為平臺收未披露選食品雜貨、零食、營養(yǎng)保取渠道費健品、家電以及本地特色食品幸福系列2017是主要銷售大米、生鮮、禮盒銷售商品盈是產(chǎn)品如粽子等利生鮮前置倉2017是利用服務中心的空間放置冷柜或者熱柜，儲存生鮮銷售服務盈利否線下生鮮店20

27、17是在社區(qū)內(nèi)銷售生鮮產(chǎn)品銷售商品盈利否免稅商店2014否機食品銷售商品盈利未披露園區(qū)超市2014是方便買賣的商品銷售商品盈利是出游服務2014否公司與中青旅聯(lián)合提供的預訂出游服務作為平臺收取渠道費未披露干洗及洗衣服務2014調(diào)整公司與地方商戶合作作為平臺收取渠道費是汽車維護2014否公司與地方商戶合作作為平臺收取渠道費未披露家居裝飾2014調(diào)整公司與地方商戶合作作為平臺收取渠道費是拎包入住2014是為在管物業(yè)業(yè)主和住戶提供設計及采購服務，連同一站式的拎包入住打包服務。通過整合供應商資源、集中采購、協(xié)助在管物業(yè)業(yè)主和住戶裝修寓所、配備及購買家具、家電及配件。公司預先收取商定的百分比費用或定額費

28、用作為平臺收取渠道費。Y是租車服務2014否公司與康迪電動合作，提供場地供汽車停放及充電設施的安放，并向每筆交易收取傭金作為平臺收取渠道費未披露出行服務2015否幸福綠城平臺和滴滴出行應用對接，對通過平臺與滴滴出行成功進行的交易收取傭金作為平臺收取渠道費未披露物業(yè)資產(chǎn)管理服務房屋返租服務2015是公司在平臺上將向業(yè)主租入的空置公寓出租獲取租金差價否公寓預訂服2015是公司與途家網(wǎng)、攜程網(wǎng)合銷售服務盈否務流。利新房銷售代理2015是為開發(fā)商新盤提供銷售代銷售服務盈利視行情二手房經(jīng)紀2015是為二手房的銷售和租賃提供經(jīng)紀服務，收取約定的傭金銷售服務盈利視行情車位銷售2017是6 向小業(yè)主進行銷售銷

29、售商品盈利是家居生活服務物業(yè)維修及保養(yǎng)服務2015調(diào)整銷售服務盈利是家政服務2015是公司與專業(yè)的家政服務供應商進行合作，提供家政類服務作為平臺收取渠道費是健康及康樂2015是公司先期提供免費的基本檢查，如業(yè)主或住戶希望做進一步的健康檢查，則轉介予簽訂有合作協(xié)議的醫(yī)院， 轉介成功則公司收取中介費作為平臺收取渠道費是園區(qū)空間服務出租廣告空間2015是協(xié)助業(yè)主及開發(fā)商出租廣告空間，并就提供該服務收取服務費銷售服務盈利是園區(qū)會所2015否經(jīng)營園區(qū)會所，為住戶提供便利的社交和休閑設施，并從提供各項設施中產(chǎn)生收入銷售服務盈利未披露文化教育服務早教服務2017是通過自營或合作的方式經(jīng)營教育點銷售服務盈利否

30、新零售綠橙2017否開設無人便利店銷售商品盈利未披露數(shù)據(jù)來源：公司年報、 雅生活服務從單一增值服務走向多元化、全方位雅生活服務是以中高端物業(yè)為主的物業(yè)管理服務供應商，2017 司的開發(fā)商增值服務快速發(fā)展，2018 14.6 222.7%2016 99.7%， 2016-2017 2018 7.9 505.6%， 53.9%，增長速度非常迅猛。由于 2017 年雅生活才開始提供代理銷售、房屋檢驗等服務，同時開始承接綠地控股的協(xié)銷業(yè)務委2017-2018 2019 27.9%53.6%2018 務收入占比達到43.%2019 年上半年占比下降至6%。48%的高水平上。圖 26：雅生活旗下所形成的物

31、業(yè)服務體系數(shù)據(jù)來源：2018 年度環(huán)境、社會及管制報告、 圖27：雅生活增值服務收入成及毛利率圖28：雅生活服務收入結構0案場協(xié)銷服務銷售代理、房屋檢驗等服務毛利率 60% 50%40%30%20%10%0%2015201620172018物業(yè)管理服務開發(fā)商增值服務業(yè)主增值服務2015201620172018數(shù)據(jù)來源：公司年報、 數(shù)據(jù)來源：公司年報、 戰(zhàn)略視角與資本視角下的物管增值服務新增長點圖 29：中國物業(yè)行業(yè)主演監(jiān)管政策變化數(shù)據(jù)來源：公開資料整理、 業(yè)而言，發(fā)展增值服務的戰(zhàn)略意義在于：1）弱化地產(chǎn)周期的影響；2）開啟新的業(yè)務增長點；3） 提高利潤率水平。2030 （開發(fā)商潛在儲備多元增值

32、服務（潛在可獲取管理面積務為首的龍頭企業(yè)還在積極尋找可持續(xù)發(fā)展和提供穩(wěn)定盈利的增值服務業(yè)務。表 10：港股主要物管企業(yè)估值情況公司市盈率（2019E）毛利率在 管 面 積 （億平米）（億平米）開發(fā)商碧桂園服務4238%2.173.67碧桂園綠城服務3718%1.842.07綠城中國、中交地產(chǎn)永升生活服務2928%0.490.37旭輝控股集團中海物業(yè)2920%1.42-中國海外發(fā)展新城悅服務2529%0.440.88新城控股雅生活服務2438%2.111.13雅居樂集團、綠地控股彩生活935%3.651.99-數(shù)據(jù)來源：Wind、公司年報、 11服務領軍企業(yè)1）大股東實力較強的中航善達(000043，未評級)、碧桂園服務未評級)(2669)(1995，未評級社區(qū)增值服務領軍者綠城服務(2869，未評級)。公司名稱公司代碼2019/10/21EPSPE（2019）201921 年業(yè)績 CAGRPEG市值（億）股價（元）2018A2019E2020E2021E綠城服務2869.HK2308.280.170.220.280.373729%0.9碧桂園服