某樓盤項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(doc 55)

1、現(xiàn)代花園園可行性性研究報(bào)報(bào)告目 錄錄TOC o 1-1 h z u HYPERLINK l _Toc50787366 一、總 論論 PAGEREF _Toc50787366 h 1 HYPERLINK l _Toc50787367 二、市場(chǎng)場(chǎng)預(yù)測(cè) PAGEREF _Toc50787367 h 5 HYPERLINK l _Toc50787377 三、建設(shè)設(shè)規(guī)模與與產(chǎn)品方方案 PAGEREF _Toc50787377 h 10 HYPERLINK l _Toc50787378 四、選址址方案 PAGEREF _Toc50787378 h 13 HYPERLINK l _Toc50787379 五

2、、節(jié)能能節(jié)水措措施 PAGEREF _Toc50787379 h 16 HYPERLINK l _Toc50787380 六、環(huán)境境影響評(píng)評(píng)價(jià) PAGEREF _Toc50787380 h 19 HYPERLINK l _Toc5077873381 七、勞勞動(dòng)安全全衛(wèi)生與與消防 PAGEREF _Toc50787381 h 22 HYPERLINK l _Toc50787382 八、組織織機(jī)構(gòu)與與人力資資源配置置 PAGEREF _Toc50787382 h 24 HYPERLINK l _Toc50787383 九、項(xiàng)目目實(shí)施進(jìn)進(jìn)度 PAGEREF _Toc50787383 h 28 HYP

3、ERLINK l _Toc50787384 十、投資資估算 PAGEREF _Toc50787384 h 28 HYPERLINK l _Toc50787385 十一、融融資方案案 PAGEREF _Toc50787385 h 31 HYPERLINK l _Toc50787386 十二、財(cái)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)價(jià) PAGEREF _Toc50787386 h 33 HYPERLINK l _Toc50787387 十三、社社會(huì)評(píng)價(jià)價(jià) PAGEREF _Toc50787387 h 34 HYPERLINK l _Toc50787388 十四、風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)分析析 PAGEREF _Toc50787388 h 36

4、HYPERLINK l _Toc50787389 十五、研研究結(jié)論論與建議議 PAGEREF _Toc50787389 h 38 HYPERLINK l _Toc50787390 十六、附附圖、附附表 PAGEREF _Toc50787390 h 41 HYPERLINK l _Toc50787391 十七、組組員評(píng)價(jià)價(jià) PAGEREF _Toc50787391 h 55一、總 論論一項(xiàng)目目背景1.項(xiàng)目目名稱:現(xiàn)代花花園2.承辦辦單位概概況承辦單位位是蒲氏氏房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)集集團(tuán)公司司，注冊(cè)冊(cè)資本330000萬元，開發(fā)資資質(zhì)為一一級(jí)。公公司經(jīng)營(yíng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、商品房房銷售、物業(yè)

5、管管理等。公司實(shí)實(shí)行規(guī)劃劃、開發(fā)發(fā)、管理理、銷售售、服務(wù)務(wù)一體化化，一貫貫秉承誠(chéng)信、合作、卓越、創(chuàng)新的經(jīng)營(yíng)營(yíng)理念，開拓進(jìn)進(jìn)取。蒲氏房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)集團(tuán)公公司的經(jīng)經(jīng)營(yíng)宗旨旨是：為客戶創(chuàng)創(chuàng)造生活活-提提供高質(zhì)質(zhì)量的住住宅產(chǎn)品品和服務(wù)務(wù)，讓人人們的生生活更加加簡(jiǎn)便、高效、豐富多多彩；為社會(huì)創(chuàng)創(chuàng)造價(jià)值值-服服務(wù)社會(huì)會(huì)，創(chuàng)造造文明進(jìn)進(jìn)步的生生活方式式，充分分實(shí)現(xiàn)蒲蒲氏房地地產(chǎn)集團(tuán)團(tuán)的社會(huì)會(huì)價(jià)值；為員工創(chuàng)創(chuàng)造機(jī)會(huì)會(huì)-創(chuàng)創(chuàng)造發(fā)展展空間，提升員員工價(jià)值值，提高高蒲氏集集團(tuán)人的的工作生生活質(zhì)量量；為股東創(chuàng)創(chuàng)造回報(bào)報(bào)-以以長(zhǎng)遠(yuǎn)利利益回報(bào)報(bào)蒲氏集集團(tuán)股東東。3.可行行性研究究報(bào)告編編制依據(jù)據(jù)（1）項(xiàng)項(xiàng)目建議議書及其其

6、批復(fù)文文件（2）國(guó)國(guó)家及武武漢市頒頒布的相相關(guān)法律律、法規(guī)規(guī)、政策策（3）武武漢市國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)濟(jì)和社會(huì)會(huì)發(fā)展“十五”計(jì)劃和和遠(yuǎn)景目目標(biāo)綱要要（4）武武漢市220011、20002年年國(guó)民經(jīng)經(jīng)濟(jì)和社社會(huì)發(fā)展展統(tǒng)計(jì)公公報(bào)（5）武武漢市城城市總體體規(guī)劃大大綱（22000020220年）（6）東東湖高新新技術(shù)開開發(fā)區(qū)的的經(jīng)濟(jì)和和社會(huì)發(fā)發(fā)展規(guī)劃劃（7）房房地產(chǎn)開開發(fā)機(jī)構(gòu)構(gòu)發(fā)布的的工程建建設(shè)方面面的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、規(guī)范范、定額額（8）武漢市市市區(qū)基基準(zhǔn)地價(jià)價(jià)（9）武武漢市及及項(xiàng)目周周邊地區(qū)區(qū)市場(chǎng)調(diào)調(diào)研和現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)勘察察資料（10）投資項(xiàng)項(xiàng)目方簽簽定的協(xié)協(xié)議書或或意向書書（11）編制報(bào)告的委托托合同（12）其他有有關(guān)依據(jù)

7、據(jù)資料4.項(xiàng)目目提出的的理由與與過程房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)是國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)濟(jì)的重要要組成部部分，是是國(guó)民經(jīng)經(jīng)濟(jì)的重重要支柱柱之一。發(fā)展房房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)有利利于加快快我國(guó)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)和消費(fèi)費(fèi)結(jié)構(gòu)的的調(diào)整，從而促促進(jìn)國(guó)民民經(jīng)濟(jì)健健康持續(xù)續(xù)發(fā)展。現(xiàn)在房房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)（尤尤其住宅宅經(jīng)濟(jì)）是我國(guó)國(guó)新的經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)長(zhǎng)點(diǎn)，發(fā)發(fā)展房地地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)，可以以拉動(dòng)一一系列行行業(yè)發(fā)展展?，F(xiàn)今今，國(guó)家家為拉動(dòng)動(dòng)經(jīng)濟(jì)，滿足廣廣大人民民群眾的的住房需需求，提提倡大力力發(fā)展房房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)。我我們公司司為了響響應(yīng)國(guó)家家的安居居工程，決定規(guī)規(guī)劃、開開發(fā)現(xiàn)代代花園。東湖高新新技術(shù)開開發(fā)區(qū)是是首披國(guó)國(guó)家高新新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開發(fā)發(fā)區(qū)之一一，是華華中人才才、技術(shù)

8、術(shù)、高新新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的源源頭，享享有“中華光光谷”的美譽(yù)譽(yù)。目前前開發(fā)區(qū)區(qū)產(chǎn)值上上億元的的企業(yè)已已達(dá)355所，并并已形成成通信、電子信信息、生生物技術(shù)術(shù)三大支支柱產(chǎn)業(yè)業(yè)和機(jī)電電一體化化、新材材料、激激光三大大優(yōu)勢(shì)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)礎(chǔ)。關(guān)東東科技工工業(yè)園是是東湖開開發(fā)區(qū)招招商引資資，發(fā)展展高新技技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)的主要要基地。近兩年來來，東湖湖開發(fā)區(qū)區(qū)管委會(huì)會(huì)認(rèn)真總總結(jié)了十十年創(chuàng)業(yè)業(yè)的經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)和新區(qū)區(qū)建設(shè)中中存在的的問題，明確提提出了超超前規(guī)劃劃、拓展展發(fā)展空空間、創(chuàng)創(chuàng)建面向向21世世紀(jì)的集集產(chǎn)、學(xué)學(xué)、研、居為一一體，產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)達(dá)、環(huán)境境優(yōu)美、居住舒舒適的武武漢科技技新城的的奮斗目目標(biāo)?，F(xiàn)代花園園選擇此此處規(guī)劃劃

9、、開發(fā)發(fā)，等項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)施施后，將將有利于于啟動(dòng)?xùn)|東湖高新新熱電公公司集中中供熱的的初步形形成，完完善科技技工業(yè)園園“產(chǎn)、學(xué)學(xué)、研、居”為一體體的總體體規(guī)劃，并極大大改善東東湖開發(fā)發(fā)區(qū)的面面貌。二項(xiàng)目目概況1.擬建建地點(diǎn)擬建于關(guān)關(guān)東科技技工業(yè)園園內(nèi)，東東臨關(guān)山山三路，南接大大黃村，西連武武漢鼓風(fēng)風(fēng)機(jī)廠、市消聲聲器廠，北靠武武黃路，路對(duì)面面是原武武漢城建建學(xué)院、馬鞍山山森林公公園。2.建設(shè)設(shè)規(guī)模與與目標(biāo)自有資金金為30000萬萬元，現(xiàn)現(xiàn)代花園園項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃總用用地100萬平方方米，建建筑面積積12.9萬平平方米，其中住住宅111.6萬萬平方米米，公建建1.33萬平方方米?？偪偩幼魬魯?shù)9996戶，規(guī)劃

10、總總居住人人口31187人人，容積積率1.29，綠化覆覆蓋率445%。小區(qū)內(nèi)內(nèi)設(shè)幼兒兒園、配配套有會(huì)會(huì)所、文文化中心心、商業(yè)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、集貿(mào)市市場(chǎng)、居居委會(huì)、派出所所等設(shè)施施。我國(guó)已經(jīng)經(jīng)進(jìn)入小小康社會(huì)會(huì)，人們們生活水水平穩(wěn)步步提高，我們公公司超前前思想，規(guī)劃、開發(fā)“現(xiàn)代花花園”，致力力于為在在東湖高高新技術(shù)術(shù)工業(yè)園園區(qū)工作作的白領(lǐng)領(lǐng)階層周周邊高校校院所的的知識(shí)分分子，入入住華中中光谷的的從業(yè)人人員，及及其他知知識(shí)層次次較高、家庭收收入較好好的市民民家庭提提供一個(gè)個(gè)優(yōu)美、舒適的的居住環(huán)環(huán)境。整個(gè)花園園小區(qū)現(xiàn)現(xiàn)代中不不乏溫馨馨，溫馨馨伴隨著著現(xiàn)代。溫馨是一一種感覺覺，是人人生美好好的向往往溫馨馨是一種

11、種品位，是人生生獨(dú)到的的見解溫馨是家家的元素素，是人人生永恒恒的主題題溫馨馨來自情情感的交交流、理理智的選選擇，蒲蒲氏集團(tuán)團(tuán)人對(duì)于于溫馨的的認(rèn)知，是源于于對(duì)生活活細(xì)節(jié)完完美的追追求。讓讓蒲氏集集團(tuán)人的的“真誠(chéng)、勤奮、和諧、求精”為您營(yíng)營(yíng)造溫馨馨的家。3.主要要建設(shè)條條件1. 供供水在鼓風(fēng)小小區(qū)東側(cè)側(cè)有現(xiàn)狀狀DN110000mm上水水管線，本項(xiàng)目目上水可可從上述述干線引引入。2. 雨雨水、污污水排放放武黃路大大街現(xiàn)有有現(xiàn)狀DDN21100毫毫米的雨雨水管線線和DNN18000毫米米的污水水管線，可以就就進(jìn)排入入。3. 供供熱擬從武黃黃路新敷敷設(shè)的供供熱干線線接入。4. 供供電擬采用雙雙路供電電，

12、一路路從鼓風(fēng)風(fēng)機(jī)廠開開閉站引引一條110千伏伏電纜，接入小小區(qū)內(nèi)配配電室；另一路路可由東東鑫三五五飯店配配電室引引入?？伎紤]留有有余地，變壓器器容量為為80000千伏伏安。5. 供供氣已由魯磨磨路引入入了天然然氣高壓壓線，已已建成了了天然氣氣高中壓壓調(diào)壓站站。通過過天然氣氣中壓管管向區(qū)內(nèi)內(nèi)送氣。本項(xiàng)目目住宅區(qū)區(qū)前后的的道路、綠化以以及所需需的各種種市政條條件及基基礎(chǔ)設(shè)施施配套，均由武武漢宏達(dá)達(dá)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公公司統(tǒng)一一開發(fā)，各種設(shè)設(shè)施接口口均至本本項(xiàng)目紅紅線內(nèi)。目前，本項(xiàng)目目建設(shè)場(chǎng)場(chǎng)地以達(dá)達(dá)到“三通一一平”，其他他配套設(shè)設(shè)施將與與住宅建建設(shè)同步步進(jìn)行。6. 電電信本項(xiàng)目預(yù)預(yù)計(jì)需裝裝機(jī)容量量為82

13、20門的的程控交交換機(jī)，擬由洪洪山區(qū)電電話局從從8311開設(shè)下下屬分局局解決。4.項(xiàng)目目投入總總資金及及效益情情況 本本項(xiàng)目投投入自有有資金330000萬元，貸款550022.611萬元，再加上上房屋預(yù)預(yù)售款，共投入入總資金金148828.67萬萬元。 本本項(xiàng)目完完成后，預(yù)計(jì)銷銷售收入入為231885.992萬元元，扣除除成本，減去銷銷售（營(yíng)營(yíng)業(yè)）稅稅金及附附加12247.54萬萬元、所所得稅223466.211萬元、提取法法定盈余余公積金金及公益益金8557.443萬元元后，預(yù)預(yù)計(jì)累計(jì)計(jì)未分配配利潤(rùn)為為39006.008萬元元。5.主要要技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)技 術(shù) 經(jīng) 濟(jì)濟(jì) 指 標(biāo)項(xiàng)目單位數(shù)量占

14、地總面積平方米100000總建筑面積平方米129000居住建筑面積平方米116460公共建筑面積平方米13000居住居數(shù)戶996平均每戶建筑面積平方米130平均每戶居住人數(shù)人3.2容積率1.29綠化率%45住宅棟數(shù)棟45平均層數(shù)層6.53地下車庫面積平方米4820停車位個(gè)240三問題題與建議議考慮到現(xiàn)現(xiàn)代花園園建成后后，其用用戶多數(shù)數(shù)為擁有有較高文文化層次次和收入入的白領(lǐng)領(lǐng)階層，結(jié)合他他們的消消費(fèi)心理理和消費(fèi)費(fèi)結(jié)構(gòu)，要特別別注意其其附屬設(shè)設(shè)施的建建設(shè)，如如停車場(chǎng)場(chǎng)，娛樂樂中心及及安保措措施。另另外，在在住宅的的戶型的的選擇上上，要充充分調(diào)查查，選擇擇適合不不同住戶戶需求的的多種戶戶型，避避免單

15、一一，同時(shí)時(shí)，該項(xiàng)項(xiàng)目的建建設(shè)很大大程度上上依賴于于光谷的的發(fā)展，因而，在建設(shè)設(shè)的過程程中，要要時(shí)時(shí)注注意政府府的各種種政策。而且要要重視該該項(xiàng)目的的社會(huì)效效益。二、市場(chǎng)場(chǎng)預(yù)測(cè)一市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查據(jù)20002年武武房指數(shù)數(shù)報(bào)告顯顯示:房地產(chǎn)產(chǎn)綜合物物業(yè)價(jià)格格為29968.76元元/m22,住宅宅平均價(jià)價(jià)格為220177.311元/m22寫字樓樓平均價(jià)價(jià)格為441499.166元/m22從市場(chǎng)場(chǎng)形態(tài)來來看,全市各各區(qū)樓盤盤銷售量量是上升升趨勢(shì)。目前武漢漢市住宅宅市場(chǎng)供供應(yīng)上,住宅面面積在1100mm2以下下的占總總量的44%,住住宅面積積在10011200的占總總量的332%,1211-1140占占總量

16、的的45%,14411600的占總總量的55%,11611880占總總量的110%,1800以上的的占總量量的4%。從以以上統(tǒng)計(jì)計(jì)結(jié)果看看,1200m21440m22的住宅宅面積目目前是武武漢市住住宅市場(chǎng)場(chǎng)上供應(yīng)應(yīng)的主力力,市場(chǎng)接接受程度度最高。購(gòu)房者能能承受多多高的房房?jī)r(jià),是房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)上最為為關(guān)心的的問題,根據(jù)我我們這次次調(diào)查結(jié)結(jié)果,購(gòu)房者者對(duì)購(gòu)房房總價(jià)格格的承受受能力如如下:承受總總價(jià)格在在20萬以以下的占占33%,承受受總價(jià)格格在211-330萬之之間的占占30.5%承承受總價(jià)價(jià)格在33140萬萬的占224.550%承承受總價(jià)價(jià)格在441-550萬的的占8%,承受受總價(jià)格格在500萬

17、以上上的占44%。以上調(diào)查查結(jié)果顯顯示,武漢市市購(gòu)房者者所能承承受的價(jià)價(jià)格在220-330萬之之間，比比例占到到總量的的60%以上,可見是是主要購(gòu)購(gòu)買力的的承受范范圍。另外，重重點(diǎn)調(diào)查查了我們們的項(xiàng)目目所在的的洪山區(qū)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)及及項(xiàng)目周周邊的主主要樓盤盤銷售狀狀況。在在20002年第第四季度度洪山區(qū)區(qū)住宅價(jià)價(jià)格指數(shù)數(shù)為14488.67點(diǎn)點(diǎn)，比上上季度上上漲了336.992點(diǎn)；住宅平平均價(jià)格格為23325.85元元/平方方米，比比上季度度上漲了了57.68元元/平方方米，漲漲幅為22.544%。洪山區(qū)住住宅價(jià)格格指數(shù)季度洪山區(qū)指指數(shù)20011第四季季度11455.39920022第一季季度1

18、2733.52220022第二季季度13277.12220022第三季季度14511.75520022第四季季度14888.677 20022年第四四季度武武珞路沿沿線樓盤盤銷售均均價(jià)在330000元/平平方米左左右，且且銷售情情況良好好：書香香門第售售罄，均均價(jià)在332000元/平平方米左左右的兆兆富國(guó)際際大廈取取得了330000平方米米以上的的銷量。究其原原因，一一是有良良好的地地理位置置，交通通方便；二是該該區(qū)域樓樓盤有充充足的消消費(fèi)群體體高高校教職職工和成成長(zhǎng)中的的新小企企業(yè)、個(gè)個(gè)人投資資者，如如書香門門第住宅宅主要針針對(duì)的是是高校教教師和博博士、研研究生等等。從市市場(chǎng)現(xiàn)狀狀看，武武珞

19、路沿沿線地處處城市中中心，土土地成本本比較高高，因此此開發(fā)的的項(xiàng)目多多為高層層的商務(wù)務(wù)寫字樓樓或商住住樓。在楚雄大大道沿線線聚集了了名都花花園、尚尚文創(chuàng)業(yè)業(yè)城、華華城新都都、當(dāng)代代光谷智智慧城等等多個(gè)住住宅項(xiàng)目目，除了了名都花花園價(jià)格格達(dá)到229000元/平平方米以以外，其其他樓盤盤均價(jià)在在19440元/平方米米上下浮浮動(dòng)，該該區(qū)域高高校眾多多，有較較好的自自然環(huán)境境與人文文環(huán)境，購(gòu)房者者多以高高校教職職工為主主。華城城新都本本季度銷銷售量在在1萬平平方米以以上；當(dāng)當(dāng)代光谷谷智慧城城本季度度銷量也也保持在在50000平方方米左右右?？傮w體而言，楚雄大大道沿線線樓盤體體本季度度價(jià)格都都有所提提高

20、。楚雄大道道以南沿沿珞獅南南路聚集集了麗島島花園、新開盤盤的明澤澤半島島尊邸和和南湖山山莊。麗麗島花園園往南樓樓盤由于于均價(jià)逐逐漸降低低，取得得了較好好的銷售售業(yè)績(jī)，本季度度新開盤盤的明澤澤半島島尊邸取取得了開開門紅，銷量在在40000平方方米左右右。該區(qū)區(qū)域樓盤盤呈現(xiàn)別別墅化、大戶型型化發(fā)展展的趨勢(shì)勢(shì)。坐落在洪洪山區(qū)的的“中國(guó)國(guó)光谷”所在區(qū)區(qū)域本季季度又推推出了學(xué)學(xué)府佳園園三期，平均價(jià)價(jià)格在220000元/平平方米左左右。湯湯遜湖版版塊在本本季度銷銷售平穩(wěn)穩(wěn)，東林林外廬二二期項(xiàng)目目均價(jià)為為16000元/平方米米，仍保保持著較較好的銷銷售勢(shì)頭頭；銀河河灣均價(jià)價(jià)為17700元元/平方方米，銷銷量

21、達(dá)到到1.44萬平方方米左右右；均價(jià)價(jià)在23300元元/平方方米的玉玉龍島花花園別墅墅本季也也銷售了了40000多平平方米；水藍(lán)郡郡經(jīng)過66月底的的暫停銷銷售后于于8月重重新登場(chǎng)場(chǎng)，呈良良好態(tài)勢(shì)勢(shì)。二產(chǎn)品品供需預(yù)預(yù)測(cè)根據(jù)調(diào)查查，目前前武漢市市房地產(chǎn)產(chǎn)投資大大幅增加加，20001年年上半年年武漢完完成住宅宅建設(shè)投投資399.477億元，比去年年同期增增長(zhǎng)477.177%，施施工面積積達(dá)到9958.2萬平平方米。20002年總總投資額額為1332.55億元，同比增增長(zhǎng)144.9%。其中中住宅投投資999.399億元，同比增增長(zhǎng)155.4%，占總總投資的的75%，經(jīng)濟(jì)濟(jì)房開發(fā)發(fā)投資113.665億元

22、元，占總總投資的的10.3%.從銷售售投資比比率來看看，988年銷售售額只占占到投資資額的443.778%，99年年上升到到60%，在20002年，全市銷銷預(yù)售總總面積為為7599.322萬（其中住住宅銷售售面積3393.13萬萬）同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)17.17%；總銷銷售額為為1188.555億元，同比增增長(zhǎng)266.622%。虹虹景花園園、華城城花園、康居園園等一批批商品住住宅的良良好銷量量，再結(jié)結(jié)合入住住武漢光光谷的高高科技公公司的不不斷增多多，白領(lǐng)領(lǐng)階層以以及周邊邊高校教教師對(duì)中中高檔住住房的需需求一定定會(huì)更大大，另外外國(guó)家對(duì)對(duì)居民購(gòu)購(gòu)買住宅宅的金融融政策支支持（貸貸款）將將加大力力度，居居民購(gòu)

23、房房能力將將大大提提高。據(jù)據(jù)此分析析，我們們此時(shí)開開發(fā)商品品房，是是迎合市市場(chǎng)需求求，銷售售前景良良好。三價(jià)格格預(yù)測(cè)據(jù)調(diào)查，今年武漢市還還將陸續(xù)續(xù)推出一一系列的的中高檔檔項(xiàng)目，整體項(xiàng)項(xiàng)目水平平與20002年年項(xiàng)目相相比，這這些項(xiàng)目目無論在在質(zhì)量，還是在在規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)上，都將會(huì)會(huì)再上一一個(gè)檔次次，從而而拉動(dòng)武武漢市房房?jī)r(jià)繼續(xù)續(xù)走高。今年武武漢市基基礎(chǔ)建設(shè)設(shè)將要快速速發(fā)展。幾處大大型房屋屋拆遷改改造工程程，使得得大量居居民重新新置業(yè)，為武漢漢市商品房房的銷售售提供了了契機(jī)，這將導(dǎo)導(dǎo)致武漢漢市商品房?jī)r(jià)價(jià)格出現(xiàn)現(xiàn)上漲趨趨勢(shì)。今今年武漢漢市房?jī)r(jià)價(jià)升幅在在10%左右，其中適適用房升升幅達(dá)220%，從原因因上

24、看，主要有有四：1.在政政府土地地供應(yīng)政政策與方方式變化化的情況況下，地地價(jià)上升升。住宅宅集中區(qū)區(qū)地段周周邊開發(fā)發(fā)項(xiàng)目的的增多，形成“扎堆”效應(yīng)，帶動(dòng)地地價(jià)上升升。2.需求求量大。從目前前我市房房地產(chǎn)的的消費(fèi)市市場(chǎng)來看看，有884.66%的消消費(fèi)者都都采用了了商業(yè)貸貸款或組組合貸款款的方式式進(jìn)行購(gòu)購(gòu)房置業(yè)業(yè)，而且且更多的的人因貸貸款利率率較低則則更希望望采用公公積金貸貸款；還還有居民民的福利利性住房房觀念已已經(jīng)開始始向商品品化轉(zhuǎn)變變，使得得市場(chǎng)積積累的需需求量在在短時(shí)期期內(nèi)釋放放出來。3.購(gòu)買買力的增增強(qiáng)，按按揭的作作用。我我市城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民的的人均可可支配收收入的增增加，使使居民購(gòu)購(gòu)買力有有所增

25、強(qiáng)強(qiáng)，再加加上不少少“持幣幣觀望”者的加加入，銀銀行按揭揭到位，國(guó)家對(duì)對(duì)居民購(gòu)購(gòu)買住宅宅的金融融政策支支持（貸貸款）將將加大力力度，居居民購(gòu)房房能力將將大大提提高，致致使房?jī)r(jià)價(jià)上漲。4.住宅宅品質(zhì)的的提高，也成為為了房市市升溫。因?yàn)殡S隨著經(jīng)濟(jì)濟(jì)的發(fā)展展，居民民對(duì)住宅宅的選擇擇與選擇擇能力大大大增強(qiáng)強(qiáng)，居民民以十分分挑剔的的目光審審視、評(píng)評(píng)判選擇擇住宅，對(duì)住宅宅的品質(zhì)質(zhì)以及物物業(yè)管理理服務(wù)的的要求的的提高。最終導(dǎo)導(dǎo)致價(jià)格格上揚(yáng)。5.競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)激烈，由于房房地產(chǎn)市市場(chǎng)供銷銷了兩旺旺，大量量外地開開發(fā)企業(yè)業(yè)紛紛入入駐武漢漢以爭(zhēng)奪奪市場(chǎng)，帶來了了激烈的的競(jìng)爭(zhēng)。由于武武漢市人人口眾多多，消費(fèi)費(fèi)市場(chǎng)巨巨大，加

26、加上房地地產(chǎn)發(fā)展展水平相相對(duì)較低低，外地地企業(yè)紛紛紛進(jìn)入入武漢。深圳萬萬科、浙浙江耀江江、廣州州保利、南京三三金等國(guó)國(guó)內(nèi)著名名房地產(chǎn)產(chǎn)商的到到來，使使武漢房房地產(chǎn)市市場(chǎng)的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)更為為激烈化化。綜上所述述，再結(jié)結(jié)合我們們公司的的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)實(shí)力，初初步可以以確定該該小區(qū)內(nèi)內(nèi)房屋銷銷售大約約每平方方米1880022000元。四競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力分析析外地企業(yè)業(yè)紛紛進(jìn)進(jìn)入武漢漢。由于于武漢市市人口眾眾多，消消費(fèi)市場(chǎng)場(chǎng)巨大，加上房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展水平平相對(duì)較較低，致致使大量量外地開開發(fā)企業(yè)業(yè)紛紛入入駐武漢漢以爭(zhēng)奪奪市場(chǎng)。深圳萬萬科、浙浙江耀江江、廣州州保利、南京三三金等國(guó)國(guó)內(nèi)著名名房地產(chǎn)產(chǎn)商的到到來，使使武漢房房地產(chǎn)市市

27、場(chǎng)的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)更為為激烈化化，在激激烈競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)的同時(shí)時(shí)也會(huì)提提高整體體的開發(fā)發(fā)水平和和住宅的的質(zhì)量。另外知名名企業(yè)得得到追捧捧。品牌牌的魅力力在房地地產(chǎn)業(yè)中中已經(jīng)顯顯現(xiàn)，目目前在武武漢市居居民購(gòu)房房消費(fèi)中中，企業(yè)業(yè)知名度度已經(jīng)成成為重要要的參考考因素。無論是是開發(fā)公公司還是是規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)、中中介代理理等企業(yè)業(yè)，知名名度和美美譽(yù)度較較高的都都受到了了購(gòu)房消消費(fèi)者的的青睞，尤其是是國(guó)內(nèi)知知名的地地產(chǎn)商和和外域、外省的的著名規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)公司，以其先先進(jìn)的理理念推出出的樓盤盤都收到到了良好好的市場(chǎng)場(chǎng)效果。鑒于本公公司實(shí)力力雄厚信信譽(yù)良好好，我們們可以依依托本公公司的知知名度，根據(jù)不不同市民民的不同同需求，推出

28、具具有先進(jìn)進(jìn)理念的的樓盤；再加上上我們開開發(fā)的地地段位于于“光谷”，靠近近東湖和和馬鞍山山森林公公園，環(huán)環(huán)境優(yōu)美美，周邊邊又有多多所高校校，具有有濃厚的的人文氣氣息；高高收入階階層的市市民較多多。而周周邊地段段由于武武漢近年年來的高高速發(fā)展展，致使使周邊居居民住房房比較擁擁擠，與與此同時(shí)時(shí)居民的的購(gòu)買力力增強(qiáng)，所以該該地區(qū)市市場(chǎng)上住住房供應(yīng)應(yīng)小于需需求，具具有巨大大的市場(chǎng)場(chǎng)潛力，為此項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)帶來了了無限的的商機(jī)。據(jù)此我我們有理理由相信信我們開開發(fā)的商商品房有有較強(qiáng)的的競(jìng)爭(zhēng)力力。五市場(chǎng)場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分分析1.該居居民小區(qū)區(qū)主要居居住對(duì)象象為在東東湖高新新科技工工業(yè)園區(qū)區(qū)工作的的白領(lǐng)階階層，周周邊高校

29、校院所的的知識(shí)分分子，入入駐華中中硅谷的的電腦從從業(yè)人員員，以及及其他知知識(shí)層次次較高，家庭收收入較好好的市民民家庭。由于他他們：1）職業(yè)業(yè)穩(wěn)定：改革開開放以來來,教職職工的職職業(yè)相對(duì)對(duì)來說比比較穩(wěn)定定，同時(shí)時(shí)隨著經(jīng)經(jīng)濟(jì)水平平的不斷斷提高，人們對(duì)對(duì)文化的的追求也也提高到到了新的的位置，隨之而而來的是是教職工工的收入入水平也也逐步的的提高。2）收入入穩(wěn)定：教職工工的收入入水平在在穩(wěn)定中中逐步提提高。東東湖高新新科技工工業(yè)園區(qū)區(qū)工作的的白領(lǐng)階階層，入入駐華中中硅谷的的電腦從從業(yè)人員員，他們們都屬于于高收入入階層。3）文化化水平較較高：他他們的年年齡的大大多在335445歲之之間，人人到中年年是單位

30、位的骨干干力量，年富力力強(qiáng)，工工作緊張張，需要要一個(gè)好好的投資資環(huán)境。4）對(duì)家家庭居室室的要求求較高：除對(duì)住住宅的舒舒適性.安全性性的要求求以外，由于工工作的原原因，他他們要求求居住地地能上班班方便，同時(shí)在在家也可可順利開開展工作作，對(duì)小小區(qū)環(huán)境境的要求求，對(duì)住住宅品位位的要求求，對(duì)戶戶型的設(shè)設(shè)計(jì)要求求也比較較高。這就意味味著該項(xiàng)項(xiàng)目的變變現(xiàn)性較較好，比比較容易易出手，這也是是項(xiàng)目投投資本金金安全性性的保證證。所以以投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)會(huì)太大.2.通貨貨膨脹的的防護(hù)能能力：在在市場(chǎng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)條件件下，通通貨膨脹脹的影響響是長(zhǎng)期期存在的的，而對(duì)對(duì)于房地地產(chǎn)投資資而言，是本身身具有對(duì)對(duì)通貨膨膨脹的防防護(hù)能力

31、力，這是是由房地地產(chǎn)本身身具有升升值能力力來決定定的，這這就減少少了通貨貨膨脹對(duì)對(duì)該項(xiàng)目目的影響響，同時(shí)時(shí)對(duì)該項(xiàng)項(xiàng)目的投投資采取取了相對(duì)對(duì)保守的的措施，這就為為該項(xiàng)目目的投資資減輕了了風(fēng)險(xiǎn)。3.房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)受政府府行為影影響較大大，同樣樣也受銀銀行利率率影響，假如依依照目前前政府政政策，風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)較小小。三、建設(shè)設(shè)規(guī)模與與產(chǎn)品方方案建設(shè)規(guī)模模與產(chǎn)品品方案研研究是在在市場(chǎng)預(yù)預(yù)測(cè)和資資源評(píng)價(jià)價(jià)的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，論論證比選選擬建項(xiàng)項(xiàng)目的建建設(shè)規(guī)模模和產(chǎn)品品方案，作為確確定項(xiàng)目目技術(shù)方方案、設(shè)設(shè)備方案案、工程程方案、原材料料燃料供供應(yīng)方案案及投資資估算的的依據(jù)。一建設(shè)設(shè)規(guī)?？紤]到自自有資金金的有限限（3000

32、0萬萬元），現(xiàn)代花花園項(xiàng)目目規(guī)劃總總用地110萬平平方米，建筑面面積122.9萬萬平方米米，其中中住宅111.66萬平方方米，公公建1.3萬平平方米?？偩幼∽魯?shù)9996戶戶，規(guī)劃劃總居住住人口331877人，容容積率11.299，綠化化覆蓋率率45%。小區(qū)區(qū)內(nèi)設(shè)幼幼兒園、配套有有會(huì)所、文化中中心、商商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)、集貿(mào)貿(mào)市場(chǎng)、居委會(huì)會(huì)、派出出所等設(shè)設(shè)施。(小區(qū)基基本規(guī)劃劃簡(jiǎn)圖見見附圖22)二產(chǎn)品品方案1. 戶戶型選擇擇小區(qū)規(guī)劃劃以中檔檔多層住住宅為主主，配以以少量高高檔帶電電梯小高高層住宅宅。在規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)及建筑筑風(fēng)格上上充分體體現(xiàn)“以人為為本”的設(shè)計(jì)計(jì)理念。注重環(huán)環(huán)境的營(yíng)營(yíng)造并賦賦予其濃濃郁的

33、文文化內(nèi)涵涵，充分分體現(xiàn)221世紀(jì)紀(jì)科技新新城高品品質(zhì)住宅宅區(qū)的風(fēng)風(fēng)貌?，F(xiàn)代花園園項(xiàng)目主主要居住住對(duì)象為為在東湖湖高新科科技工業(yè)業(yè)園區(qū)工工作的白白領(lǐng)階層層，周邊邊高校院院所的知知識(shí)分子子，入駐駐華中硅硅谷的電電腦從業(yè)業(yè)人員，以及其其他知識(shí)識(shí)層次較較高，家家庭收入入較好的的市民家家庭。根據(jù)以上上多種消消費(fèi)對(duì)象象的不同同品位和和要求，故選擇擇了多種種戶型，見下表表：戶 型 分 配配 表樓型戶型格 式面積（）數(shù)量（套套）A3室2廳廳2衛(wèi)11廚1陽陽臺(tái)128.5264B3室2廳廳2衛(wèi)11廚2陽陽臺(tái)131.2264C2室2廳廳1衛(wèi)11廚1陽陽臺(tái)90.00880D3室2廳廳2衛(wèi)11廚3陽陽臺(tái)168.448

34、0E4室2廳廳3衛(wèi)11廚2陽陽臺(tái)1書書房181.2690F3室2廳廳3衛(wèi)11廚2陽陽臺(tái)1書書房165.8290G3室1廳廳1衛(wèi)11廚1陽陽臺(tái)90.779264H2室1廳廳1衛(wèi)11廚1陽陽臺(tái)81.4442642. 技技術(shù)設(shè)備備條件1) 室室外1.外墻墻：采用用高級(jí)進(jìn)進(jìn)口外墻墻涂料，局部面面磚裝飾飾。2.屋面面：現(xiàn)澆澆平屋面面、屋頂頂花園。2) 室室內(nèi)：1.內(nèi)墻墻：廳、房為乳乳膠漆。廚房高高級(jí)瓷磚磚到頂。2.頂棚棚：廳、房為乳乳膠漆。廚房鋁鋁合金扣扣板吊頂頂。3.地面面：廳、房為水水泥砂漿漿拉毛。廚房、陽臺(tái)地地面鋪設(shè)設(shè)高級(jí)防防滑磚。4.窗：戶外窗窗用彩鋁鋁窗。5.門：分戶門門為高級(jí)級(jí)防盜、防火門門

35、，陽臺(tái)臺(tái)門為彩彩鋁門。6.廚房房：贈(zèng)送送套裝櫥櫥柜（吊吊柜、地地柜、洗洗菜盆、水龍頭頭）、抽抽油煙機(jī)機(jī)。7.衛(wèi)生生間：公公衛(wèi)：內(nèi)內(nèi)墻高級(jí)級(jí)瓷磚到到頂，頂頂棚鋁合合金扣板板吊頂，地面鋪鋪設(shè)高級(jí)級(jí)防滑磚磚。贈(zèng)送送淋浴間間、冷熱熱水龍頭頭及花灑灑、柱盆盆、冷熱熱水柱盆盆龍頭、玻璃鏡鏡、節(jié)水水馬桶、預(yù)留熱熱水器接接口位。其余衛(wèi)衛(wèi)生間：預(yù)留給給、排水水管道；地、墻墻面水泥泥砂漿拉拉毛。8.樓梯梯間：墻墻面乳膠膠漆，地地面及踏踏步為高高級(jí)防滑滑地面磚磚。3) 配配套設(shè)備備：1.電梯梯：6層層以上商商品房均均配置高高檔名牌牌電梯。2.電視視、電話話、電訊訊系統(tǒng)：有線電電視插口口、電話話插口、寬帶高高速上網(wǎng)網(wǎng)

36、，報(bào)裝裝后可立立即使用用。3.電氣氣配置：開關(guān)、照明、插座、電表各各一個(gè)。4.煤氣氣：煤氣氣管道安安裝到廚廚房。5.給水水：變頻頻式供水水系統(tǒng)，每戶獨(dú)獨(dú)立水表表。6.排水水：有組組織排水水，預(yù)設(shè)設(shè)空調(diào)機(jī)機(jī)專用冷冷凝水排排水管。4) 智智能化系系統(tǒng)：1.安全全防范系系統(tǒng)：家家庭緊急急報(bào)警系系統(tǒng)、紅紅外探測(cè)測(cè)、可視視對(duì)講防防盜門、24小小時(shí)電子子巡更系系統(tǒng)、車車庫管理理系統(tǒng)等等。2.“一一卡通” 智能能系統(tǒng)：IC卡卡門禁、小區(qū)內(nèi)內(nèi)停車、消費(fèi)“一卡通通”。3.信息息服務(wù)系系統(tǒng)：小小區(qū)局域域網(wǎng)（可可接入IInteerneet）、背景音音樂、視視頻點(diǎn)播播等。3. 道道路系統(tǒng)統(tǒng)道路為小小區(qū)主干干道和組組團(tuán)

37、內(nèi)部部道路兩兩極。主主干道把把小區(qū)中中心、四四個(gè)組團(tuán)團(tuán)和幼托托串在一一起，形形成“樹枝狀狀”道路系系統(tǒng)。4. 小小區(qū)建筑筑小品入口：區(qū)區(qū)內(nèi)設(shè)保保安。入入口處有有寬廣的的地下停停車場(chǎng)指示牌：居住區(qū)區(qū)設(shè)置各各種指示示牌，如如指示公公共服務(wù)務(wù)設(shè)施位位置、公公共建筑筑以及管管理處等等方便居居民使用用。庭院燈：保證居居住區(qū)夜夜間行人人車和公公共次序序安全、既有安安全保護(hù)護(hù)功能、又可美美化環(huán)境境。座椅板凳凳：設(shè)在在廣場(chǎng)、水邊，既綠化化又方便便使用。欄桿：起起安全保保護(hù)作用用。兒童童活動(dòng)場(chǎng)場(chǎng)地以塑塑料欄桿桿為主。居住區(qū)區(qū)地形又又高低變變化時(shí)，可設(shè)臺(tái)臺(tái)階和擋擋土墻，方便排排水。宣傳欄：設(shè)在人人流集中中必經(jīng)之之

38、地。大大小高度度適宜，便以觀觀看。垃圾桶：在公共共區(qū)域等等人流較較多的地地方、居居住樓旁旁設(shè)置。廣場(chǎng)：社社交游憩憩公共場(chǎng)場(chǎng)所，附附設(shè)游樂樂設(shè)施。附表：技 術(shù) 經(jīng) 濟(jì)濟(jì) 指 標(biāo)項(xiàng) 目目單 位位數(shù) 量量居住戶數(shù)數(shù)戶996居住人數(shù)數(shù)人31877戶均人口口人3.2總建筑面面積萬12.991.住宅宅建筑面面積萬11.662.公建建面積萬1.3住宅平均均層數(shù)層6.533容積率1.299綠地率%45 用 地 平 衡衡 表項(xiàng) 目目單 位位數(shù) 量量小區(qū)規(guī)劃劃用地萬101.住宅宅用地萬4.3772.公建建用地萬2.1333.道路路用地萬1.0994.公共共綠地萬2.0其他用地地萬0.411四、選址址方案眼下人們們

39、買房，不光看看房型、地段、朝向，還要看看小區(qū)的的環(huán)境、園林設(shè)設(shè)計(jì)、信信息網(wǎng)絡(luò)絡(luò)等是否否到位。本著節(jié)節(jié)約用地地，少占占耕地，減少拆拆遷移民民有利于于場(chǎng)區(qū)合合理布置置和安全全運(yùn)行幾幾有利于于保護(hù)環(huán)環(huán)境和生生態(tài)，有有利于保保護(hù)風(fēng)景景區(qū)和文文物古跡跡的原則則，依據(jù)據(jù)1、造造就武漢漢市建設(shè)設(shè)規(guī)劃的的要求。2、適適應(yīng)小區(qū)區(qū)投資項(xiàng)項(xiàng)目的要要求。33、適應(yīng)應(yīng)小區(qū)房房屋用途途的要求求。4、擁有便便利的交交通條件件。5、滿足土土地的地地質(zhì)條件件，市政政基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施等因因素需要要。我們們選定三三個(gè)位置置(詳見見附圖11：場(chǎng)址址位置圖圖)。選址位置置一：擬建于魯魯巷廣場(chǎng)場(chǎng)西南。小區(qū)北北靠雄楚楚大街、東接民民院路，西臨湖

40、湖北經(jīng)濟(jì)濟(jì)管理大大學(xué)，南南至南湖湖。選址位置置二：擬建于關(guān)關(guān)東科技技工業(yè)園園內(nèi)，東東臨關(guān)山山三路，南接大大黃村，西連武武漢鼓風(fēng)風(fēng)機(jī)廠、市消聲聲器廠，北靠武武黃路，路對(duì)面面是原武武漢城建建學(xué)院、馬鞍山山森林公公園。選址位置置三：擬建于華華中科技技大學(xué)西西一門外外，北接接中國(guó)地地質(zhì)大學(xué)學(xué)，西臨臨魯磨路路，南靠靠華中科科技大學(xué)學(xué)紫菘公公寓。三個(gè)方案案各有千千秋，但但經(jīng)過比比選優(yōu)化化，最終終選擇“選址位位置二”。其理理由：通過收集集資料、走訪調(diào)調(diào)查、查查閱資料料及抽樣樣調(diào)查，運(yùn)用科科學(xué)方法法整理和和分析相相關(guān)的信信息資料料，茲對(duì)對(duì)項(xiàng)目選選址的科科學(xué)性、可行性性作以下下評(píng)述。一項(xiàng)目目概況1. 自自然條件

41、件通過對(duì)該該地塊的的構(gòu)成成成分、結(jié)結(jié)構(gòu)形式式、資源源狀況、承載力力的情況況進(jìn)行勘勘測(cè)和研研究，發(fā)發(fā)現(xiàn)該地地塊地質(zhì)質(zhì)好，屬屬于四類類土（沙沙礫堅(jiān)土土），地地基強(qiáng)度度好，適適用于鋼鋼筋混凝凝土基礎(chǔ)礎(chǔ)，建造造10萬萬平方米米的房地地產(chǎn)才不不會(huì)超過過土地承承載力。該地塊塊自然條條件良好好，不會(huì)會(huì)影響到到土地平平整、開開挖土石石方、道道路鋪設(shè)設(shè)、基礎(chǔ)礎(chǔ)施工及及地下工工程排水水。2. 城城市的基基礎(chǔ)設(shè)施施條件政府部門門通過開開發(fā)項(xiàng)目目征收環(huán)環(huán)境配套套費(fèi)，已已為項(xiàng)目目提供了了排水、電力、燃?xì)?、供熱、交通等等基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施。項(xiàng)項(xiàng)目與城城市基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)連接接點(diǎn)較近近，不需需要建造造水處理理系統(tǒng)。同時(shí)經(jīng)經(jīng)該樓盤盤

42、有十余余條公交交線路，五條過過江航線線，即將將修建的的漢口常常青至武武昌森林林公園地地鐵線路路其始就就在這里里，交通通方便。周邊學(xué)學(xué)校、醫(yī)醫(yī)院、購(gòu)購(gòu)物、娛娛樂場(chǎng)所所和公園園綠地完完善齊備備，為居居民日常常生活提提供便捷捷。珞瑜瑜路這幾幾年的變變化日新新月異，一改昔昔日的荒荒涼，成成為今天天武昌地地區(qū)一塊塊黃金地地段開發(fā)發(fā)熱土。該街區(qū)區(qū)各項(xiàng)目目配套設(shè)設(shè)施正在在不斷完完善。如如菜場(chǎng)、超市、郵局、銀行、隨著著大量居居民入住住和光谷谷的利用用開發(fā)，該街區(qū)區(qū)的發(fā)展展前景將將一片樂樂觀。3. 周周邊環(huán)境境條件小區(qū)擬建建于關(guān)東東科技工工業(yè)園內(nèi)內(nèi)，北靠靠武黃路路，路對(duì)對(duì)面是原原武漢城城建學(xué)院院。由原原城建學(xué)學(xué)

43、院向北北為東湖湖自然風(fēng)風(fēng)景區(qū)，東湖是是全國(guó)最最大的市市內(nèi)湖淡淡水湖之之一，水水域開闊闊，風(fēng)光光宜人，環(huán)湖路路綠樹紅紅花掩映映，曲轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)回折，是武漢漢市民周周末休閑閑度假的的理想去去處。東東北面的的武昌自自然環(huán)境境保護(hù)區(qū)區(qū)馬鞍鞍山森林林公園，步行55分鐘就就可到達(dá)達(dá)。整個(gè)個(gè)小區(qū)有有山有水水，樹木木繁密，綠地完完善齊備備，污染染小，空空氣清新新，環(huán)境境幽雅。湛藍(lán)的天天、清澈澈的水是其引引以為傲傲的亮點(diǎn)點(diǎn)，郁郁郁蔥蔥的的松林、芳草茵茵茵的綠綠地讓你你在藍(lán)與與綠的交交響中感感受大自自然的氣氣息、享享受返樸樸歸真的的美麗。獨(dú)特的的地理位位置，賦賦予了小小區(qū)更深深刻的內(nèi)內(nèi)涵。小區(qū)地處處光谷，且處在在武漢重重

44、點(diǎn)教育育基地位位置，周周圍有上上10所所高等學(xué)學(xué)府，學(xué)學(xué)術(shù)氛圍圍濃厚，匯集大大量高素素質(zhì)的人人才，形形成一流流人文環(huán)環(huán)境。與與書為鄰鄰，以德德為友，讓人盡盡情享受受私密化化的個(gè)人人空間。項(xiàng)目選址址區(qū)域附附近人口口密度適適中，居居住人口口都是從從事高新新技術(shù)人人員，受受教育程程度高，文化素素養(yǎng)好，消費(fèi)能能力可靠靠，具有有很強(qiáng)的的夠房能能力。此地浸染染著聞名名全國(guó)的的武漢高高校風(fēng)景景區(qū)的書書香墨秀秀。山水水環(huán)抱，人杰地地靈。云云集的高高校帶來來濟(jì)濟(jì)人人才。故故選擇此此地的人人士同時(shí)時(shí)也為下下一代選選擇了一一個(gè)良好好的文化化和教育育環(huán)境。二開發(fā)發(fā)地址的的獲取與與開發(fā)1. 該該地塊土土地使用用權(quán)以出出

45、讓方式式取得，土地開開發(fā)實(shí)行行“統(tǒng)一規(guī)規(guī)劃、合合理布局局、綜合合開發(fā)、配套建建設(shè)”的方針針。該項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)設(shè)用地按按如下程程序進(jìn)行行：(1)申申請(qǐng)選址址。向土土地管理理部門提提出用地地申請(qǐng)，經(jīng)同意意后進(jìn)行行選址。(2)制制訂方案案。由土土地管理理部門組組織用地地單位、被征地地單位及及有關(guān)部部門，對(duì)對(duì)選址范范圍的人人口、土土地和房房屋等進(jìn)進(jìn)行調(diào)查查研究制制定補(bǔ)償償方案。(3)申申請(qǐng)批準(zhǔn)準(zhǔn)。向武武漢市人人民政府府正式申申請(qǐng)審批批，批準(zhǔn)準(zhǔn)后的征征地方案案，由城城市規(guī)劃劃部門核核定“紅線圖圖”，發(fā)出出規(guī)劃許許可用地地通知。(4)發(fā)發(fā)布用地地通告：由城市市土地管管理部門門發(fā)出具具有法律律效力的的用地通通告

46、。(5)簽簽定補(bǔ)償償、安置置合同：由用地地單位的的法人代代表與土土地所有有者或原原有土地地使用者者或他們們的委托托人，按按平等互互利、等等價(jià)有償償和協(xié)商商一致的的原則簽簽定合同同或協(xié)議議，并經(jīng)經(jīng)土地管管理機(jī)關(guān)關(guān)簽證。(6)發(fā)發(fā)證：由由土地管管理部門門簽發(fā)準(zhǔn)準(zhǔn)許使用用土地的的證明。2. 對(duì)對(duì)該地塊塊開發(fā)成成本主要要包括拆拆遷安置置費(fèi)和土土地批租租費(fèi)(詳詳見投資資開發(fā)方方案中的的項(xiàng)目的的總投資資估算表表)。三建設(shè)設(shè)條件1. 供供水在鼓風(fēng)小小區(qū)東側(cè)側(cè)有現(xiàn)狀狀DN110000mm上水水管線，本項(xiàng)目目上水可可從上述述干線引引入。2. 雨雨，污水水排放武黃路大大街現(xiàn)有有現(xiàn)狀DDN21100毫毫米的雨雨水管

47、線線和DNN18000毫米米的污水水管線，可以就就進(jìn)排入入。3. 供供熱擬從武黃黃路新敷敷設(shè)的供供熱干線線接入。4. 供供電擬采用雙雙路供電電，一路路從鼓風(fēng)風(fēng)機(jī)廠開開閉站引引一條110千伏伏電纜，接入小小區(qū)內(nèi)配配電室；另一路路可由東東鑫飯店店配電室室引入。考慮留留有余地地，變壓壓器容量量為80000千千伏安。5. 供供氣已由魯磨磨路引入入了天然然氣高壓壓線，已已建成了了天然氣氣高中壓壓調(diào)壓站站。通過過天然氣氣中壓管管向區(qū)內(nèi)內(nèi)送氣。本項(xiàng)目目住宅區(qū)區(qū)前后的的道路、綠化以以及所需需的各種種市政條條件及基基礎(chǔ)設(shè)施施配套，均由武武漢宏達(dá)達(dá)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公公司統(tǒng)一一開發(fā)，各種設(shè)設(shè)施接口口均至本本項(xiàng)目紅紅線內(nèi)

48、。目前，本項(xiàng)目目建設(shè)場(chǎng)場(chǎng)地以達(dá)達(dá)到“三通一一平”，其他他配套設(shè)設(shè)施將與與住宅建建設(shè)同步步進(jìn)行。6. 電電信本項(xiàng)目預(yù)預(yù)計(jì)需裝裝機(jī)容量量為8220門的的程控交交換機(jī)，擬由洪洪山區(qū)電電話局從從8311開設(shè)下下屬分局局解決。四建設(shè)設(shè)規(guī)模總占地面面積100萬平方方米，總總建筑面面積122.9萬萬平方米米（其中中公建面面積約11.3萬萬平方米米），總總戶數(shù)9996戶戶，地下下停車場(chǎng)場(chǎng)48220平方方米，綠綠化面積積近4.5萬平平方米，容積率率1.33。小區(qū)區(qū)內(nèi)部規(guī)規(guī)劃“一中心心四組團(tuán)團(tuán)”，中心心區(qū)天然然山石人人工瀑布布，周邊邊四個(gè)組組團(tuán)各成成體系、各具特特色。小小區(qū)內(nèi)有有托兒所所、小商商場(chǎng)、銀銀行五環(huán)境境

49、保護(hù)1. 大大氣制冷擬采采用溴化化鋰裝置置，取消消了制冷冷劑氟里里昂的使使用，有有利于保保護(hù)臭氧氧層。餐餐飲以煤煤氣為燃燃料，所所以應(yīng)在在操作間間設(shè)計(jì)通通風(fēng)排氣氣裝置，且排氣氣煙囪避避開其它它環(huán)境敏敏感地段段。地下下停車場(chǎng)場(chǎng)廢氣主主要為汽汽車尾氣氣，再次次安裝通通風(fēng)排氣氣裝置。2. 污污水處理理本項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)生 的的污水主主要有餐餐飲廢水水，生活活廢水和和洗浴污污水。生生活廢水水和餐飲飲廢水經(jīng)經(jīng)隔油，沉淀處處理后排排入下水水道。五、節(jié)能能節(jié)水措措施一節(jié)能能措施現(xiàn)代花園園小區(qū)建建筑熱環(huán)環(huán)境和能能源系統(tǒng)統(tǒng)的設(shè)計(jì)計(jì)應(yīng)貫徹徹國(guó)家和和地方有有關(guān)節(jié)約約能源的的法規(guī)和和政策，嚴(yán)格執(zhí)執(zhí)行夏夏熱冬冷冷地區(qū)居居住建筑

50、筑節(jié)能設(shè)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。保保證舒適適，健康康的室內(nèi)內(nèi)熱環(huán)境境基礎(chǔ)上上，采取取有效的的節(jié)能措措施，改改善建筑筑的熱工工性能，降低建建筑全年年能耗；積極采采用對(duì)環(huán)環(huán)境污染染小的可可再生能能源，并并提高采采暖、空空調(diào)等耗耗能系統(tǒng)統(tǒng)的效率率；最大大限度地地減少建建筑對(duì)能能源的需需求和對(duì)對(duì)空氣污污染的破破壞，以以實(shí)現(xiàn)可可持續(xù)發(fā)發(fā)展的目目標(biāo)。1、建筑筑節(jié)能技技術(shù)該工程維維護(hù)結(jié)構(gòu)構(gòu)的保溫溫材料選選擇和構(gòu)構(gòu)造方案案如下：屋面：選選用1550mmm厚水泥泥聚苯保保溫板做做保溫層層，材料料密度2280-3000kg/m3.屋面?zhèn)鱾鳠嵯禂?shù)數(shù)=0.60WW/(m2.k)外墻：普普通內(nèi)墻墻抹灰，2400厚粉煤煤灰燒結(jié)結(jié)磚，

51、外外貼400厚聚苯苯板，外外飾面系系統(tǒng)涂層層，外墻墻傳熱為為k=00.777W/(m2.k)門窗：選選用產(chǎn)品品要求其其抗風(fēng)性性能屬標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)GBB71006第2級(jí)，空空氣滲透透性能屬屬標(biāo)準(zhǔn)GGB71108第第3級(jí)，雨雨水滲透透性能屬屬標(biāo)準(zhǔn)GGB71108第第4級(jí)，外外墻窗均均為塑鋼鋼雙玻，其傳熱熱系數(shù)為為k=22.566W/(m2.k),采用保保溫分戶戶門，其其傳熱系系數(shù)為kk=1.70WW/(mm2.kk)樓梯間：普通內(nèi)內(nèi)墻抹灰灰，2440厚粉粉煤灰燒燒結(jié)磚，靠樓梯梯間一側(cè)側(cè)加抹220厚保保溫砂漿漿，其傳傳熱系數(shù)數(shù)為k=1.667W/(m22.k)2、采暖暖系統(tǒng)的的保溫節(jié)節(jié)能措施施小區(qū)供熱熱采用

52、高高熱效率率的299MW的的熱水鍋鍋爐(熱熱效率為為80%)、APPV湍流流技術(shù)高高換熱系系數(shù)的換換熱器、高度聚聚乙烯保保溫管(熱效率率達(dá)900%)、自力式式流量控控制器等等措施，達(dá)到了了供熱系系統(tǒng)部分分節(jié)能的的要求。小區(qū)內(nèi)內(nèi)熱交換換站采用用變頻循循環(huán)泵和和流量自自動(dòng)調(diào)節(jié)節(jié)系統(tǒng)，可根據(jù)據(jù)設(shè)定的的流量極極值和室室外溫度度的變化化自動(dòng)調(diào)調(diào)節(jié)流量量。小區(qū)區(qū)內(nèi)管網(wǎng)網(wǎng)敷設(shè)中中，采用用高密度度聚乙烯烯直埋保保溫管和和聚氨脂脂發(fā)泡劑劑，有效效避免了了在管網(wǎng)網(wǎng)傳送中中的熱量量損失。供暖系統(tǒng)統(tǒng)采用上上供下回回雙管式式。系統(tǒng)統(tǒng)布置簡(jiǎn)簡(jiǎn)單，水水路通暢暢，安裝裝檢修方方便。最最大優(yōu)點(diǎn)點(diǎn)是可以以實(shí)現(xiàn)各各組散熱熱器的單單

53、獨(dú)調(diào)節(jié)節(jié)而不影影響其他他散熱器器的熱力力工作情情況，并并為將來來安裝熱熱表計(jì)量量收費(fèi)創(chuàng)創(chuàng)造了條條件。每每組散熱熱器進(jìn)水水管安裝裝丹佛斯斯溫控閥閥。該閥閥門可隨隨室外氣氣溫變化化自動(dòng)調(diào)調(diào)節(jié)室內(nèi)內(nèi)溫度達(dá)達(dá)到恒定定溫度，克服了了雙管系系統(tǒng)垂直直失調(diào)的的弊病。采暖系系統(tǒng)按單單元設(shè)置置，各熱熱力出口口均安裝裝差壓控控制器?？杀苊饷馑ζ狡胶庹{(diào)節(jié)節(jié)的困難難，并為為外網(wǎng)自自動(dòng)調(diào)節(jié)節(jié)創(chuàng)造了了條件。房間散散熱器選選用鋁合合金暖氣氣片。3、建筑筑節(jié)能技技術(shù)、材材料、工工藝的應(yīng)應(yīng)用除了在保保溫節(jié)能能做法及及措施中中介紹的的新技術(shù)術(shù)外，在在現(xiàn)代還還原的建建設(shè)過程程中，應(yīng)應(yīng)大量應(yīng)應(yīng)用四新新技術(shù)，為住宅宅產(chǎn)業(yè)化化及帶動(dòng)動(dòng)

54、其他產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展起到到一定的的作用。地基處理理采用CCFG樁樁復(fù)合地地基；地地下室地地面及外外墻采用用聚氨脂脂涂料防防水技術(shù)術(shù)；排水水管采用用UPVVC管件件；水嘴嘴采用瓷瓷片水嘴嘴；坡屋屋面聚苯苯板保溫溫技術(shù)；屋面防防水全部部采用SSBS防防水做法法；塑鋼鋼門窗采采用單框框雙層中中空玻璃璃；單元元分門戶戶采用高高檔實(shí)木木及鋼制制三防門門；樓道道照明采采用紅外外線光控控開關(guān)；樓梯間間入口采采用防盜盜對(duì)講系系統(tǒng)；燃燃?xì)獠捎糜肞GMM2.551磁卡卡燃?xì)獗肀恚浑姳肀頌镈DDY-117磁卡卡電表；水表采采用ZSS-2遠(yuǎn)遠(yuǎn)程控制制裝置；GRCC隔墻板板、硅美美輕質(zhì)隔隔墻板應(yīng)應(yīng)用技術(shù)術(shù)；變壓壓式通風(fēng)風(fēng)

55、道；采采用高效效有機(jī)硅硅廚廁防防水技術(shù)術(shù)。二節(jié)水水措施1、小區(qū)區(qū)水環(huán)境境合理規(guī)劃劃和建設(shè)設(shè)小區(qū)水水環(huán)境，提供安安全。有有效的供供水、污污水處理理、日用用系統(tǒng)，節(jié)約用用水。實(shí)實(shí)現(xiàn)水資資源的可可持續(xù)發(fā)發(fā)展和利利用，改改善小區(qū)區(qū)生態(tài)環(huán)環(huán)境。建建立完善善的給水水系統(tǒng)，保證供供水水質(zhì)質(zhì)符合衛(wèi)衛(wèi)生要求求，水量量穩(wěn)定，水壓可可靠；建建立完善善的排水水系統(tǒng)；雨水或或生活污污水經(jīng)處處理后回回用作生生活雜用用水等各各種用途途時(shí)，水水質(zhì)應(yīng)達(dá)達(dá)到國(guó)家家規(guī)定的的相應(yīng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，以以保障回回用水的的安全和和適用。對(duì)小區(qū)用用水水量量和水質(zhì)質(zhì)進(jìn)行估估算與評(píng)評(píng)價(jià)，提提供詳盡盡的居民民用水量量估算資資料。提提出合理理用水分分配計(jì)劃劃

56、、水質(zhì)質(zhì)和水量量保證方方案。最最大限度度地有效效利用水水資源，減少小小區(qū)污水水的排放放量，實(shí)實(shí)現(xiàn)小區(qū)區(qū)用水的的良性循循環(huán)。以以足夠的的水量和和水壓向向所有的的用戶不不間斷地地供應(yīng)符符合衛(wèi)生生要求的的飲用水水、消防防用水和和其它生生活用水水；及時(shí)時(shí)將小區(qū)區(qū)內(nèi)的污污水和雨雨水排放放收集到到指定場(chǎng)場(chǎng)所。收集雨水水用以在在一定范范圍內(nèi)補(bǔ)補(bǔ)充小區(qū)區(qū)用水，完善小小區(qū)屋頂頂和地表表徑流規(guī)規(guī)劃，避避免雨水水淹漬、沖刷給給環(huán)境帶帶來的破破壞。充充分利用用雨水，減少市市政供水水。收集集后的雨雨水經(jīng)適適當(dāng)處理理后回用用做小區(qū)區(qū)雜用水水。2、綠化化景觀用用水節(jié)水水保障小區(qū)區(qū)綠化、景觀用用水，改改善小區(qū)區(qū)用水分分配，提

57、提高景觀觀用水水水質(zhì)和效效率。 景觀用水水應(yīng)設(shè)置置循環(huán)系系統(tǒng)，并并應(yīng)結(jié)合合中水系系統(tǒng)進(jìn)行行優(yōu)化設(shè)設(shè)計(jì)以保保證水質(zhì)質(zhì)，提高高用水效效率。提提倡營(yíng)造造少灌或或免灌綠綠化群落落，減少少草坪面面積，尤尤其是冷冷地型草草坪面積積。綠化用水水應(yīng)利用用雨水或或生活污污水回用用作為綠綠化用水水，以利利于節(jié)水水及利用用自然滲滲透補(bǔ)充充地下水水。3、節(jié)水水器具應(yīng)應(yīng)用大力推廣廣使用節(jié)節(jié)水型器器具，不不斷提高高用水效效益。不不使用耗耗水9升和9升以上的的座便器器。龍頭：(1)不使使用螺旋旋升降式式鑄鐵水水嘴。(2)根據(jù)據(jù)用水場(chǎng)場(chǎng)合的不不同，可可選用延延時(shí)自動(dòng)動(dòng)關(guān)閉(延時(shí)自自閉)式式、水力力式、光光電感應(yīng)應(yīng)式和電電容感

58、應(yīng)應(yīng)式等類類型水龍龍頭；手手壓、腳腳踏、肘肘動(dòng)式水水龍頭；停水自自動(dòng)關(guān)閉閉(停水水自閉)式水龍龍頭；陶陶瓷片防防漏水龍龍頭等節(jié)節(jié)流水龍龍頭。淋浴器具具：冷、熱水混混合器具具(水溫溫調(diào)節(jié)器器)；電電磁式淋淋浴節(jié)水水裝置；節(jié)水噴噴頭等。節(jié)水型用用水家用用電器：采用高高效節(jié)水水洗衣機(jī)機(jī)，洗碗碗機(jī)等節(jié)節(jié)水型家家電。六、環(huán)境境影響評(píng)評(píng)價(jià)一環(huán)境境條件調(diào)調(diào)查現(xiàn)代花園園提出“綠色生生態(tài)社區(qū)區(qū)”的概念念。在當(dāng)當(dāng)前的房房地產(chǎn)開開發(fā)過程程中，講講究園藝藝設(shè)計(jì)，提倡健健康住宅宅已是大大勢(shì)所趨趨，但目目前國(guó)內(nèi)內(nèi)的景觀觀設(shè)計(jì)多多采用噴噴泉、廣廣場(chǎng)等“硬質(zhì)景景觀”，較少少采用有有生命力力的活生生生的“軟質(zhì)景景觀”，只注注重

59、視覺覺效果，而沒有有營(yíng)造整整體氣氛氛，”形成了了層次分分明的景景觀體系系，同時(shí)時(shí)設(shè)計(jì)師師還十分分注意尺尺度感，通過小小型景質(zhì)質(zhì)將人的的視線從從高大的的建筑物物上轉(zhuǎn)移移，從而而減少了了人的壓壓抑感。45%的綠化化率保證證了周圍圍良好的的環(huán)境，建成后后注重人人文環(huán)境境和只人人化控制制，污染染較少。自然景景觀優(yōu)越越、空氣氣清新、濕度適適宜，夏夏季涼爽爽，遠(yuǎn)離離鬧市區(qū)區(qū)的魯巷巷，周邊邊高校分分布極廣廣，綠地地面積率率大。遠(yuǎn)遠(yuǎn)離重工工業(yè)區(qū)，工業(yè)污污染小。 二施工工期環(huán)境境影響分分析1.施工工期污染染源(1)施施工期噪噪聲污染染源 施工期的的噪聲主主要來源源于包括括施工現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)的各各類機(jī)械械設(shè)備和和物料運(yùn)運(yùn)

60、輸?shù)慕唤煌ㄔ肼暵?。施工工?chǎng)地噪噪聲主要要是施工工機(jī)械設(shè)設(shè)備噪聲聲，物料料裝卸碰碰撞噪聲聲及施工工人員的的活動(dòng)噪噪聲，各各施工階階段的主主要噪聲聲源及其其聲級(jí)見見表。聲聲級(jí)最大大的是電電鉆，可可達(dá)1115dBB(A)。物料料運(yùn)輸?shù)牡慕煌ㄔ朐肼曋饕歉魇┦┕るA段段物料運(yùn)運(yùn)輸車輛輛引起的的噪聲，各階段段的車輛輛類型及及聲級(jí)見見表。本本項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)輸車輛輛安排時(shí)時(shí)盡量避避開居民民樓。各施工階階段主要要噪聲源源狀況施工階段段聲源聲級(jí)施工階段段聲源聲級(jí)土石方階階段挖土機(jī)78-996裝修、安安裝階段段電鉆100-1155沖擊機(jī)95電錘100-1055空壓機(jī)75-885手工鉆100-1055打樁機(jī)95-1105