北海市和安商港招商推廣策劃報(bào)告1644483698

1、北海市和安商港港招商推推廣策劃劃報(bào)告廣州凌峻峻房地產(chǎn)產(chǎn)策劃推推廣機(jī)構(gòu)構(gòu)20033年100月目 錄第一部分分：前言言第二部分分：招商商目標(biāo)第三部分分：招商商原則第四部分分：價(jià)格格策略第五部分分：招商商階段劃劃分與具具體執(zhí)行行策略第六部分分：推廣廣策略及及費(fèi)用預(yù)預(yù)算附：商場場常見業(yè)業(yè)態(tài)種類類第一部分分 前前 言言招商是商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)收益的的實(shí)現(xiàn)形形式，一一個(gè)商業(yè)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目運(yùn)作作成功與與否就看看是否能能按計(jì)劃劃成功完完成招商商目標(biāo)。因而，對于商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)商來說說，掌握握地產(chǎn)商商業(yè)的招招商特點(diǎn)點(diǎn)有利于于商業(yè)地地產(chǎn)項(xiàng)目目的運(yùn)作作成功。招商的的成敗關(guān)關(guān)系到項(xiàng)項(xiàng)目的是是否可以以順利開開業(yè)，優(yōu)優(yōu)質(zhì)的主主力商戶

2、戶是商場場長久發(fā)發(fā)展的中中流砥柱柱。隨著著商業(yè)地地產(chǎn)的發(fā)發(fā)展,招招商將會會扮演很很重要的的角色。我們認(rèn)認(rèn)為一個(gè)個(gè)商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目的真真正成功功是商場場日后持持續(xù)經(jīng)營營的長久久旺盛，而統(tǒng)一一招商就就是為商商場以后后經(jīng)營的的暢旺奠奠定堅(jiān)實(shí)實(shí)的基石石。我們積極極地為本本項(xiàng)目尋尋求最佳佳的贏利利模式與與整體招招商實(shí)戰(zhàn)戰(zhàn)策略，力爭使使本項(xiàng)目目實(shí)現(xiàn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益益、品牌牌效益與與社會效效益“三贏”，以及及將項(xiàng)目目持續(xù)做做旺，實(shí)實(shí)現(xiàn)贏利利的持久久化與最最大化。目前，北北海的商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)處于發(fā)發(fā)展的初初級階段段，在這這樣一個(gè)個(gè)充滿機(jī)機(jī)遇和風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的環(huán)環(huán)境下，本項(xiàng)目目必須采采用差異異化策略略，運(yùn)用用與眾不不同的實(shí)實(shí)戰(zhàn)戰(zhàn)略略

3、與技巧巧，才能能找到最最好的出出路，在在確定與與不確定定的元素素的圍殺殺中才能能沖出一一條血路路，早日日達(dá)到本本項(xiàng)目的的招商目目標(biāo)，確確保商場場的順利利開業(yè)，這份招招商報(bào)告告，供雙雙方討論論確認(rèn)與與執(zhí)行。第二部分分 招招商目標(biāo)標(biāo)一、和安安商港的的招商目目標(biāo)和安商港港的招商商不只是是簡單解解決商家家進(jìn)場經(jīng)經(jīng)營的問問題，而而是挑選選優(yōu)質(zhì)商商家促進(jìn)進(jìn)商場的的持續(xù)旺旺場。1、通過過前期鋪鋪墊工作作，保證證和安商商港的招招商到位位，爭取取達(dá)到最最大的進(jìn)進(jìn)場率，保證商商場的順順利開業(yè)業(yè)，力爭爭項(xiàng)目的的招商率率達(dá)到885以以上。2、通過過在北海海當(dāng)?shù)厥惺袌黾翱缈绲貐^(qū)的的巡回招招商會，進(jìn)一步步提高北北海和安安

4、商港的的知名度度，培育育市場的的美譽(yù)度度，實(shí)行行全部招招商與招招租，奠奠定項(xiàng)目目在北海海市場的的龍頭地地位。3、龍頭頭效應(yīng)。通過主主力商戶戶的進(jìn)駐駐，帶動(dòng)動(dòng)小商戶戶的進(jìn)駐駐經(jīng)營，為后續(xù)續(xù)的市場場持續(xù)走走旺帶來來保障作作用，實(shí)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)質(zhì)素的主主力商戶戶強(qiáng)勢加加入，為為本項(xiàng)目目以后的的招商工工作提供供一個(gè)信信心的保保證。二、目標(biāo)標(biāo)商家（品牌組組織）計(jì)計(jì)劃在和安商商港的招招商工作作和品牌牌組織計(jì)計(jì)劃中，應(yīng)充分分考慮北北海地區(qū)區(qū)消費(fèi)者者的消費(fèi)費(fèi)特性、消費(fèi)能能力和消消費(fèi)習(xí)慣慣，以個(gè)個(gè)別一、二線品品牌商戶戶帶動(dòng)三三、四線線商戶，吸引一一大批意意向經(jīng)營營商戶，從中選選擇優(yōu)質(zhì)質(zhì)客戶，實(shí)現(xiàn)品品牌店經(jīng)經(jīng)營、無無假

5、貨經(jīng)經(jīng)營，樹樹立和安安商港的的專業(yè)形形象。招商計(jì)劃劃先外后后內(nèi)，即即首先去去吸引在在國內(nèi)外外市場上上領(lǐng)先的的企業(yè)和和品牌，再選擇擇當(dāng)?shù)赜杏刑厣牡纳唐泛秃头?wù)項(xiàng)項(xiàng)目?，F(xiàn)現(xiàn)時(shí)執(zhí)行行：核心主力力店先行行，輔助助店隨后后的原則則；零售購物物項(xiàng)目優(yōu)優(yōu)先，輔輔助項(xiàng)目目配套的的原則。主力商戶戶：主要包括括大型超超市、百百貨商店店和西式式快餐店店。西式式快餐店店應(yīng)以一一線品牌牌商戶為為主，大大型超市市、百貨貨商店以以二線品品牌商戶戶為主，爭取引引進(jìn)一線線品牌商商戶。因?yàn)楸焙：３鞘械牡囊?guī)模不不大，人人口不多多，從消消費(fèi)承受受力方面面考慮，要直接接引進(jìn)招招商超大大型的連連鎖超市市與百貨貨商店的的難度是是很大，所

6、以，我們建建議，本本項(xiàng)目采采用合作作經(jīng)營或或連鎖加加盟方式式與一些些大型品品牌商家家合作經(jīng)經(jīng)營主力力商戶。項(xiàng)目要要以一些些比較優(yōu)優(yōu)惠的策策略去引引進(jìn)這類類型的主主力商家家，確保保項(xiàng)目對對中小型型商家的的招商更更有吸引引力。目標(biāo)客戶戶有：快餐店：肯德基基、麥當(dāng)當(dāng)勞、必必勝客超市：廣廣州家誼誼超市、島內(nèi)價(jià)價(jià)、好又又多、章章業(yè)萬貨貨百貨：廣廣州百貨貨、天貿(mào)貿(mào)南大百百貨、摩摩登百貨貨輔助商戶戶：由國內(nèi)外外品牌專專賣店與與本地部部分的零零星商戶戶組成，三、四四線商戶戶為主，這部分分商家也也是本項(xiàng)項(xiàng)目很重重要的客客戶群體體，同時(shí)時(shí)，他們們的加入入可以豐豐富商場場的購物物要求與與樂趣，令商場場變得更更加多元

7、元化。目標(biāo)客戶戶有：品牌服裝裝：例外外、江南南布衣、鱷魚服服裝、皚皚如、播播、時(shí)尚尚芭莎、天蘭、奧雪瑪瑪、皮爾爾卡丹、以純、黎人坊坊、藍(lán)豹豹西服、雷柏高高、萍果果、CYY、彬彬彬西服、報(bào)喜鳥鳥、左丹丹奴、SS&K、UU2、GG20000、真真維絲、保獅龍龍、班尼尼路、自自由鳥、李寧等等；皮具、鞋鞋類：高高卓皮具具、安迪迪皮具、永峻皮皮具、科科春得、百事流流行鞋、皮爾卡卡丹、老老人頭、鱷魚、沿岸在在線、阿阿迪達(dá)斯斯、信步步、皮匠匠世家、百麗、芭迪等等家電、手手機(jī)類：東澤電電器、順順電家電電、協(xié)享享手機(jī)城城、星之之光電器器城等美容化妝妝品類：雅芳、亮妝、羽西等等精品類：頂好飾飾品、神神話精品品廊、

8、激激潮流飾飾品、翁翁氏魔術(shù)術(shù)等珠寶類：六福珠珠寶、周周大福、點(diǎn)石珠珠寶等服務(wù)類：建設(shè)銀銀行、南南航票務(wù)務(wù)、旅游游公司、中國電電信、中中移動(dòng)、中聯(lián)通通等第三部分分 招招商原則則一、業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃現(xiàn)代購物物中心管管理運(yùn)營營的精髓髓就是要要把松散散的經(jīng)營營單位和和多樣的的消費(fèi)形形態(tài)，統(tǒng)統(tǒng)一到一一個(gè)經(jīng)營營主題和和信息平平臺上。不能統(tǒng)統(tǒng)一運(yùn)營營管理的的購物中中心，會會逐漸從從“購物中中心”蛻變成成“小商品品市場”，直至至最終完完全喪失失自己的的商業(yè)核核心競爭爭力。經(jīng)過經(jīng)營營定位、經(jīng)營品品項(xiàng)、服服務(wù)功能能設(shè)計(jì)、經(jīng)營規(guī)規(guī)劃布局局設(shè)計(jì)、建筑規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)、運(yùn)營營管理設(shè)設(shè)計(jì)、招招商設(shè)計(jì)計(jì)這些階階段后，購物中中心就可可

9、開始統(tǒng)統(tǒng)一招商商了。這這是開業(yè)業(yè)前最重重要的工工作，也也是能否否順利實(shí)實(shí)現(xiàn)前期期設(shè)計(jì)目目標(biāo)的關(guān)關(guān)鍵工作作。本報(bào)報(bào)告是以以和安安商港產(chǎn)產(chǎn)品策劃劃報(bào)告為出發(fā)發(fā)點(diǎn)，根根據(jù)它的的業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃，靈靈活安排排各類商商家。本項(xiàng)目的的初步業(yè)業(yè)態(tài)分布布如下：樓層經(jīng)營業(yè)態(tài)態(tài)負(fù)一層（自由港港）品牌連鎖鎖超市（主力商商戶）首層（品牌港港）品牌服裝裝形象店店、化妝妝品專柜柜、珠寶寶玉器、手機(jī)電電信、連連鎖快餐餐、大堂堂休閑吧吧（飲品品、小食食）、銀銀行、商商務(wù)中心心二層（潮流港港）特色服飾飾、潮流流服飾、皮具、鞋帽、內(nèi)衣、婚紗攝攝影、個(gè)個(gè)人用品品店、精精品首飾飾、修甲甲、運(yùn)動(dòng)動(dòng)1000體育廊廊、旅行行用品店店三層（數(shù)碼港

10、港）家電、音音響、數(shù)數(shù)碼產(chǎn)品品、高科科技展示示區(qū)、家家居、貼貼紙相、游戲機(jī)機(jī)中心、明星卡卡區(qū)、網(wǎng)網(wǎng)吧中心心、兒童童娛樂城城、童裝裝區(qū)、玩玩具城、如品牌牌雪糕屋屋二、商戶戶進(jìn)駐要要求（一）基基本要求求1、知名名商戶或或連鎖商商戶。知名品牌牌商戶的的進(jìn)駐能能有效提提升商場場的品位位、吸引引消費(fèi)人人流和提提供穩(wěn)定定的租金金收入，越多知知名品牌牌商戶進(jìn)進(jìn)駐，商商場形象象越佳，使和安安商港在在北海迅迅速樹立立起知名名度，可可謂未開開先紅。知名商戶戶的進(jìn)駐駐，一方方面對消消費(fèi)的核核心消費(fèi)者者形成吸吸引力，另一方方面，知知名商戶戶的形象象也能使使商場的的形象更更加深化化。2、個(gè)性性鮮明有有特色商商戶。商戶結(jié)

11、構(gòu)構(gòu)的組成成對全體體商戶都都是相輔輔相成的的，不同同的商戶戶會帶來來不同消消費(fèi)群，某些商商戶個(gè)性性鮮明、形象突突出，容容易給消消費(fèi)者留留下深刻刻印象，豐富了了商場整整體的經(jīng)經(jīng)營特色色。和安商港港定位鮮鮮明“北海海首個(gè)一一站式時(shí)時(shí)尚購物物樂園”，“購物樂樂園”是主要要特色，當(dāng)商港港正式開開業(yè)的時(shí)時(shí)候，公公眾都會會抱著這這樣一種種眼光：“有什么么特色？”、“樂在什什么地方方？”要真正正做到吸吸引消費(fèi)費(fèi)者，個(gè)個(gè)性鮮明明商戶的的引入，必不可可少。3、能吸吸引人流流量的商商戶。有一些商商戶不一一定付得得起很高高的租金金，卻能能吸引大大規(guī)模的的人流量量，帶動(dòng)動(dòng)商場購購物消費(fèi)費(fèi)增長，必須對對這些商商戶要實(shí)實(shí)

12、施重點(diǎn)點(diǎn)引進(jìn)，如大型型超市、知名快快餐店等等，他們們所帶動(dòng)動(dòng)的龐大大人流將將對整個(gè)個(gè)商場吸吸引人流流量有重重大貢獻(xiàn)獻(xiàn)。五樓的電電影城是是整個(gè)商商場最重重要的人人流匯聚聚點(diǎn)之一一，電影影城每天天將為商商場帶來來可觀的的人流量量，如果果可行，建議電電影城同同步開業(yè)業(yè)。（二）具具體要求求1、只招招名牌、品牌、優(yōu)質(zhì)、特色商商家進(jìn)場場。保證商場場的中高高檔定位位，在實(shí)實(shí)際的招招商過程程中，堅(jiān)堅(jiān)持招名名牌的商商家，拒拒絕哪些些小檔次次，無品品牌的小小商戶進(jìn)進(jìn)場。2、招大大租戶進(jìn)進(jìn)場。保證商家家經(jīng)營的的面積有有足夠的的展示空空間，規(guī)規(guī)定承租租商戶至至少要租租用200m2以上的的經(jīng)營面面積。和和安商港港要改變

13、變其他商商場的“市場經(jīng)經(jīng)營”格局。3、經(jīng)營營同類商商品的商商家不超超過200家。保證經(jīng)營營相同商商品的商商戶數(shù)量量不多，在提供供足夠選選擇空間間給顧問問的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，避避免商戶戶之間惡惡性競爭爭。4、統(tǒng)一一經(jīng)營，統(tǒng)一管管理。這是商場場良好運(yùn)運(yùn)作的重重要保證證。三、招商商總體策策略招商總體體策略是是招商工工作的核核心指導(dǎo)導(dǎo)思想，制定招招商總體體策略，旨在明明確招商商工作方方向。我我們認(rèn)為為必須將將招商總總體策略略確定為為：以品牌商商家為核核心，不不是簡單單地以租租戶為對對象目前北海海的商場場招商基基本上是是以商家家為重心心，而非非以品牌牌為重心心，不管管你經(jīng)營營的商品品檔次高高低，只只要你有有錢交

14、納納租金，就可進(jìn)進(jìn)場經(jīng)營營，這是是商場形形象、檔檔次低下下的重要要因素之之一。商商場定位位的確立立與業(yè)態(tài)態(tài)的劃分分，必然然與其經(jīng)經(jīng)營品種種、檔次次息息相相關(guān)，以以品牌為為核心開開展招活活動(dòng)，是是現(xiàn)代商商業(yè)的必必然趨勢勢。符合業(yè)態(tài)態(tài)劃分的的品牌，必須爭爭取其進(jìn)進(jìn)駐經(jīng)營營，甚至至要給予予必要的的扶持政政策和優(yōu)優(yōu)惠措施施；而對對于非品品牌的商商家，則則要限制制進(jìn)場，即使這這些商家家有經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)力，能支付付較高的的租金，如果與與商場定定位相抵抵觸，從從長遠(yuǎn)來來說必然然會影響響商場的的持久經(jīng)經(jīng)營，我我們必須須對這類類商家進(jìn)進(jìn)行限制制，限制制商家數(shù)數(shù)量和經(jīng)經(jīng)營規(guī)模模。四、商戶戶選擇原原則第一原則則：把握握業(yè)

15、態(tài)經(jīng)經(jīng)營比例例原則通過對國國際知名名與國內(nèi)內(nèi)成功的的大型購購物中心心的業(yè)態(tài)態(tài)經(jīng)營配配比進(jìn)行行深入的的研究分分析，針針對北海海的市場場具體情情況，和和安商港港的零售售、餐飲飲、娛樂樂產(chǎn)業(yè)經(jīng)經(jīng)營比例例必須滿滿足7：1：22，招商商時(shí)要注注意維護(hù)護(hù)和管理理好這個(gè)個(gè)經(jīng)營比比例（當(dāng)當(dāng)然不是是絕對的的）。第二原則則：統(tǒng)一一主題與與品牌形形象原則則購物中心心是一種種多業(yè)態(tài)態(tài)組合的的商業(yè)組組織模式式，但它它絕不是是一個(gè)無無序的大大雜燴，購物中中心必須須是一個(gè)個(gè)擁有明明確經(jīng)營營主題和和巨大創(chuàng)創(chuàng)造力的的品牌形形象企業(yè)業(yè)。招商商要始終終注意維維護(hù)和管管理好已已確定的的經(jīng)營主主題和品品牌形象象。必須須要有針針對性地地

16、引進(jìn)各各類商家家，切合合本項(xiàng)目目的主題題定位，有利于于本項(xiàng)目目的持續(xù)續(xù)發(fā)展與與良好運(yùn)運(yùn)作。第三原則則：同業(yè)業(yè)差異、異業(yè)互互補(bǔ)原則則同業(yè)差異異就是市市場有一一定承受受力，不不能盲目目招同一一品類的的店進(jìn)入入，如果果引進(jìn)商商戶過于于重疊，在經(jīng)營營上將造造成競爭爭的激烈烈，也有有損商場場的經(jīng)營營特色。譬如零售售業(yè)態(tài)的的核心主主力店招招商，就就不要同同時(shí)招來來兩家基基本上都都是經(jīng)營營食品和和日用品品的大型型超市；核心主主力店同同質(zhì)化無無差異更更是不能能想象的的。異業(yè)業(yè)互補(bǔ)的的目的就就是要滿滿足顧客客消費(fèi)的的選擇權(quán)權(quán)，并能能讓顧客客身心體體驗(yàn)變化化，提高高其消費(fèi)費(fèi)興趣與與欲望。譬如百百貨、超超市因?yàn)闉榻?jīng)

17、營業(yè)業(yè)種有異異，可以以互補(bǔ)；讓顧客客逛得疲疲勞的零零售店與與讓顧客客休息放放松的餐餐飲店可可以互補(bǔ)補(bǔ)等。第四原則則：經(jīng)營營方式的的選擇原原則購物中心心的經(jīng)營營方式基基本有三三種：自自營、聯(lián)聯(lián)營和租租賃。購物中心心畢竟是是一個(gè)以以零售為為主的商商業(yè)組織織形式，而零售售是一個(gè)個(gè)精細(xì)化化管理的的產(chǎn)業(yè)，精細(xì)化化管理要要求管理理者加強(qiáng)強(qiáng)經(jīng)營控控制力度度；另外外，相對對于非主主力零售售商戶的的招商條條件，核核心主力力零售店店必須引引入知名名度高的的大商家家，故核核心主力力零售店店的招商商較困難難且招商商條件放放得較寬寬，造成成核心主主力零售售店的提提成或租租金收入入偏低。我們建議議，在條條件容許許的情況況

18、下，核核心主力力零售店店的引進(jìn)進(jìn)采取加加盟或品品牌輸入入的合作作方式，盡量自自營一部部分或全全部，這這樣一可可以加強(qiáng)強(qiáng)經(jīng)營控控制力度度，有利利于購物物中心長長期經(jīng)營營；其次次可增強(qiáng)強(qiáng)其他商商戶與之之合作的的信心；第三可可以提高高非主力力零售店店的提成成或租金金收入。而非主主力零售售商盡量量以聯(lián)營營為主、租賃為為輔，這這樣可以以增強(qiáng)開開發(fā)商對對購物中中心的整整體控制制力度。第五原則則：核心心主力店店互動(dòng)原原則在大型購購物中心心的招商商方面來來講，理理論上遵遵從核心心主力店店先行，輔助店店隨后的的原則；零售購購物項(xiàng)目目優(yōu)先，輔助項(xiàng)項(xiàng)目配套套的原則則。根據(jù)據(jù)大型購購物中心心的磁石石效應(yīng)對對各類商商家

19、進(jìn)行行有機(jī)的的安排，以保證證商場整整體經(jīng)營營的均好好性。核心主力力店的招招商對整整個(gè)購物物中心的的運(yùn)營成成敗與否否，購物物中心輔輔助和配配套店的的引進(jìn)都都有重大大的影響響。一個(gè)個(gè)超級連連鎖店或或超級百百貨公司司的入駐駐，常常常能帶動(dòng)動(dòng)整個(gè)購購物中心心的順利利招商與與管理。另外核核心主力力店對于于人流也也起著關(guān)關(guān)鍵的作作用，其其布局直直接影響響到購物物中心的的形態(tài)。購物中中心特別別是大型型購物中中心的核核心主力力店適合合放在經(jīng)經(jīng)營軸線線（或線線性步行行街）的的端點(diǎn)，不宜集集中放置置在中間間，這樣樣才能達(dá)達(dá)到組織織人流的的效果。第六原則則：放水水養(yǎng)魚原原則購物中心心經(jīng)營具具有長期期性特點(diǎn)點(diǎn)，采用用

20、合理租租金與優(yōu)優(yōu)質(zhì)服務(wù)務(wù)，先將將整個(gè)購購物中心心造旺，然后根根據(jù)運(yùn)營營狀態(tài)，適當(dāng)穩(wěn)穩(wěn)步地調(diào)調(diào)整租金金，讓經(jīng)經(jīng)營商家家感到本本項(xiàng)目的的發(fā)展前前景是大大有空間間的。這這樣，開開發(fā)商與與商戶才才能一同同成長，實(shí)現(xiàn)共共贏。放放水養(yǎng)魚魚的原則則就是商商場“先做人人氣，再再做生意意”的戰(zhàn)略略。第四部分分 價(jià)價(jià)格策略略在營銷組組合中，定價(jià)是最具具挑戰(zhàn)性性與最危危險(xiǎn)的策策略。我我們是基基于和和安商港港專項(xiàng)市市場分析析報(bào)告與和和安商港港產(chǎn)品開開發(fā)策劃劃報(bào)告兩份方方案，根根據(jù)開發(fā)發(fā)商的成成本預(yù)算算與當(dāng)?shù)氐厥袌龅牡膶?shí)際租租金水平平情況，制定了了以下的的定價(jià)策策略供參參考。一、成本本控制的的價(jià)格方方法本項(xiàng)目的的租金價(jià)

21、價(jià)格定位位以開發(fā)發(fā)商的成成本為出出發(fā)點(diǎn)，成本導(dǎo)導(dǎo)向定價(jià)價(jià)指按開開發(fā)成本本和合理理的回報(bào)報(bào)周期確確定價(jià)格格，立足足于本項(xiàng)項(xiàng)目的開開發(fā)成本本、資金金成本、經(jīng)營成成本與招招商推廣廣成本費(fèi)費(fèi)用，在在預(yù)期回回報(bào)基礎(chǔ)礎(chǔ)上確定定租賃價(jià)價(jià)格，發(fā)發(fā)展商的的盈利目目標(biāo)是長長遠(yuǎn)的收收益，而而非短期期的租金金收益。盈虧平衡衡法和目目標(biāo)利潤潤法分別別從保本本不虧和和獲得預(yù)預(yù)期利潤潤兩個(gè)層層面計(jì)算算企業(yè)所所能承受受的價(jià)格格底限。由于它它們是以以預(yù)測的的租賃總總額為參參數(shù)，而而租賃總總額又是是價(jià)格的的函數(shù)，互動(dòng)的的兩種變變量很難難把握，以此制制定的價(jià)價(jià)格也難難以與顧顧客的要要求相適適應(yīng)。盈虧平衡衡法（成成本定價(jià)價(jià)）的計(jì)計(jì)算

22、方法法：例如：本本項(xiàng)目的的投資總總額為770000萬元，每年資資金成本本和經(jīng)營營成本分分別為投投資總額額10%，招商商成本5500萬萬元，預(yù)預(yù)計(jì)回收收期為110年，每年必必須回收收的成本本：每年成本本價(jià)=（70000萬元元+5000萬元元）/110年 x（11+100%+110%）=9000萬元每月成本本價(jià)=9900萬萬元/112=775萬元元按經(jīng)營面面積3770000平方米米計(jì)算，則每平平方米每每月的租租價(jià)約是是20.27元元（不包包含管理理成本費(fèi)費(fèi)用）。分解每層層均價(jià)租租金水平平：樓層面積（m2）租金系數(shù)數(shù)每年租金金（萬元）每年平均均租金（元/ m2）每月平均均租金（元/ m2）負(fù)一層60

23、0000.4119.34198.9016.557首層700001.0348.07497.2441.444二層600000.5149.17248.6220.772三層600000.355104.42174.0314.550四層600000.389.550149.1712.443五層600000.389.550149.1712.443合計(jì)370000900.0020.227二、市場場比較的的價(jià)格方方法（一）低低開高走走定價(jià)策策略其目的是是以較低低的價(jià)格格入市，通過價(jià)價(jià)格優(yōu)勢勢，最大大程度地地提高市市場的占有率率，并能能快速而而有效地地占據(jù)市市場的制制高點(diǎn)，從而成成為當(dāng)?shù)氐氐拿餍切菢潜P。此種定定價(jià)策

24、略略以高市市場占有有率為最最主要目目標(biāo)，營營銷利潤潤反而退退為次要要目標(biāo)。鑒于本本項(xiàng)目全全部招商商的出發(fā)發(fā)點(diǎn)，搶搶占市場場是本項(xiàng)項(xiàng)目上市市最重要要的手段段。（二）市市場先進(jìn)進(jìn)價(jià)格策策略結(jié)合當(dāng)?shù)氐厣虡I(yè)物物業(yè)市場場的發(fā)展展現(xiàn)狀與與趨勢，本項(xiàng)目目必須以以目前的的市場租租金水平平作為租租金制定定的準(zhǔn)繩繩，以市市場的發(fā)發(fā)展態(tài)勢勢為據(jù)點(diǎn)點(diǎn)，靈活活調(diào)整，制定出出一個(gè)迎迎合市場場的浮動(dòng)動(dòng)策略。在價(jià)格方方面上，實(shí)行優(yōu)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)價(jià)策略，提高商商戶準(zhǔn)入入門檻，樹立項(xiàng)項(xiàng)目中高高檔的市市場形象象。建議議和安商商港租金金的制定定比目前前市場租租金水平平要提高高1.22倍，以以良好的的租金水水平衡量量本項(xiàng)目目的高質(zhì)質(zhì)素。分解

25、每層層均價(jià)租租金水平平：樓層面積（m2）租金系數(shù)數(shù)先進(jìn)租金水平每月平均均租金（元/ m2）每月總租租金（萬元）負(fù)一層600000.41.248.00028.880首層700001.0120.0084.000二層600000.560.00036.000三層600000.35542.00025.220四層600000.336.00021.660五層600000.336.00021.660合計(jì)37000058.770217.20（注：以以當(dāng)?shù)厣躺虉鍪讓訉拥氖袌鰣鼍鶅r(jià)1100元/ m2月作基基準(zhǔn)。）在形形色色色的價(jià)價(jià)格策略略應(yīng)用中中，利用用樓盤本本身的條條件，結(jié)結(jié)合顧客客的心理理定價(jià)作作組合，并根據(jù)據(jù)

26、招商進(jìn)程程的變化化巧妙地地對租金金水平進(jìn)進(jìn)行調(diào)整整，這樣樣的價(jià)格格策略可可稱之為為“心理理定價(jià)突突破法”，是房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格策略略組合中中比較常常用而且且殺傷力力較強(qiáng)的的一種方方法。（三）參參照市場場價(jià)格策策略目前的市市場價(jià)格格是本項(xiàng)項(xiàng)目定價(jià)價(jià)的準(zhǔn)繩繩，我們們必須以以目前的的市場價(jià)價(jià)格作標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)確定定本項(xiàng)目目的價(jià)格格。這種種策略也也許會引引起市場場的熱烈烈追捧，因?yàn)檫@這樣就會會使本項(xiàng)項(xiàng)目的性性價(jià)比更更高，會會很大程程度地?cái)U(kuò)擴(kuò)大市場場的占有有率。但但對于開開發(fā)商的的租金回回收的效效果并不不是很明明顯。價(jià)格制定定如下（注：以以當(dāng)?shù)厣躺虉鍪讏鰣龅氖袌鰣鲎罡邇r(jià)價(jià)1000元/ m2月作基基準(zhǔn)）：層次面積（m

27、2）租金系數(shù)每月平均均租金（元/ m2）每年總租租金（萬元）負(fù)一層600000.440.00024.000首層700001.0100.0070.000二層600000.550.00030.000三層600000.35535.00021.000四層600000.330.00018.000五層600000.330.00018.000合計(jì)370000181.00三、租金金遞增建建議1、第113年這是的商商場開業(yè)業(yè)初期，是經(jīng)營營起動(dòng)階階段，不不論商戶戶還是管管理公司司，必然然都有一一定的經(jīng)經(jīng)營難度度，需要要共同進(jìn)進(jìn)行市場場培育，商場才才能逐步步做旺，建議第第13年的的商鋪?zhàn)庾饨鸩蛔髯鬟f增。2、第44年

28、開始始經(jīng)過3年年的市場場培育和和商場營營運(yùn)，隨隨著經(jīng)營營逐漸走走向正軌軌，商場場品牌的的確立，和安商商港開始始進(jìn)入新新的階段段。建議議商鋪?zhàn)庾饨饛牡诘?年開開始遞增增，第44、5年年租金標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)建議議每年遞遞增5%，第66年開始始才根據(jù)據(jù)北海商商業(yè)市場場的發(fā)展展?fàn)顩r，對商鋪鋪?zhàn)饨鹆砹碜髟u估估，確定定租金遞遞增幅度度。四、優(yōu)惠惠促租措措施1、減免免租金優(yōu)優(yōu)惠為了促進(jìn)進(jìn)各類商商家的盡盡快簽約約，早日日達(dá)到本本項(xiàng)目的的招商目目標(biāo)，在在短期內(nèi)內(nèi)形成熱熱租的場場面，在在保證開開發(fā)商基基本利潤潤的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，作作減免部部份租金金的優(yōu)惠惠。秒秒金計(jì)計(jì)劃為了吸引引商戶盡盡早達(dá)成成租賃協(xié)協(xié)議，建建議實(shí)施施越早租租賃

29、租金金優(yōu)惠越越高的“秒秒金金計(jì)劃”。先將將對外公公布的租租金水平平往上提提高一定定幅度，按照達(dá)達(dá)成承租租協(xié)議的的先后，制定相相應(yīng)的租租金優(yōu)惠惠比例，如：在20004年11月之前前達(dá)成承承租協(xié)議議，給商商戶予租租金9折折優(yōu)惠；在20004年22月之前前達(dá)成承承租協(xié)議議，給商商戶予租租金9.3折優(yōu)優(yōu)惠；在20004年33月之前前達(dá)成承承租協(xié)議議，給商商戶予租租金9.5折優(yōu)優(yōu)惠；在20004年44月之前前達(dá)成承承租協(xié)議議，給商商戶予租租金977折優(yōu)惠惠；具體優(yōu)惠惠比例和和時(shí)段在在招商時(shí)時(shí)另作確確定。首年半租租金先將公開開的租金金標(biāo)準(zhǔn)往往上提高高一定的的幅度，在招商商時(shí)為了了吸引商商戶，建建議以“首年

30、五五折租金金” 的優(yōu)優(yōu)惠方式式來引誘誘重點(diǎn)商商家的進(jìn)進(jìn)駐，表表面造成成是對各各個(gè)租戶戶大讓利利，讓租租戶在一一個(gè)短期期內(nèi)不知知不覺地地形成搶搶租的心心理。“半租金金”措施在在公開招招商前期期，規(guī)定定一個(gè)期期限內(nèi)（視具體體情況安安排）實(shí)實(shí)行首年年半租金金優(yōu)惠策策略。注：商鋪鋪?zhàn)饨饦?biāo)標(biāo)準(zhǔn)是和和安商港港的高度度機(jī)密，只能由由高層執(zhí)執(zhí)行人員員掌握，不可隨隨便向外外泄露。2、增加加商戶裝裝修期優(yōu)優(yōu)惠通常商場場都會給給予商戶戶免租裝裝修期，以便于于商戶裝裝修、辦辦理證照照等開業(yè)業(yè)籌備事事宜，越越大的商商戶裝修修期越長長，大型型超市和和百貨商商店的裝裝修期將將長達(dá)四四個(gè)月至至半年或或以上，小商戶戶也會要要求

31、給予予裝修期期一個(gè)月月。具體體裝修期期將視和和安的商商場裝修修程度而而定，在在招商前前根據(jù)大大小商戶戶，制定定標(biāo)準(zhǔn)的的免租裝裝修期限限。為了促進(jìn)進(jìn)商戶進(jìn)進(jìn)駐，建建議在招招商的中中、后期期，在給給予商戶戶裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)期的的基礎(chǔ)上上，根據(jù)據(jù)商戶的的知名度度及規(guī)模模，增加加一至兩兩個(gè)月的的免租期期，以刺刺激商戶戶的承租租。3、送廣廣告宣傳傳牌使用用權(quán)除了外立立面的幾幾幅大型型廣告牌牌外，商商場內(nèi)也也需設(shè)置置一定量量面積在在1.553平方方米的小小型廣告告牌，既既可活躍躍商場的的商業(yè)氣氣氛，也也可增加加收入。戶外大型型廣告牌牌只送給給主力商商戶（超超市、百百貨和快快餐店），其他他商戶有有需要須須另行租租

32、用或優(yōu)優(yōu)惠租用用；其他他品牌商商戶可贈贈送場內(nèi)內(nèi)小型廣廣告牌。廣告牌的的贈送只只是一定定時(shí)期的的使用權(quán)權(quán)，通常常為一年年，制作作費(fèi)用由由商戶負(fù)負(fù)責(zé)，和和安只提提供廣告告位置。4、試業(yè)業(yè)期減免免管理費(fèi)費(fèi)很多商戶戶對商場場開業(yè)前前期能否否做旺都都存有疑疑問，事事實(shí)上，大部分分商場在在開業(yè)后后的前一一、兩年年經(jīng)營均均處于發(fā)發(fā)展期，營業(yè)狀狀況有待待市場培培育。為為了打消消品牌商商戶的疑疑慮，建建議在試試業(yè)階段段（需根根據(jù)具體體情況確確定，可可將試業(yè)業(yè)期設(shè)為為三個(gè)月月或半年年）實(shí)施施減少或或免交管管理費(fèi)的的優(yōu)惠，以降低低商戶的的經(jīng)營風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，幫幫助商戶戶渡過經(jīng)經(jīng)營難關(guān)關(guān)。第五部分分 招招商階段段劃分與與具

33、體執(zhí)執(zhí)行策略略一、招商商的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)流程：為了便于于更好地地順利開開展本項(xiàng)項(xiàng)目的招招商工作作，我們們根據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目的推推進(jìn)并建建立了一一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的招商商執(zhí)行流流程，可可以讓我我們的招招商工作作可以有有步驟地地進(jìn)行。確定招商條件尋找目標(biāo)客戶客戶洽談條件談判招商定位、業(yè)態(tài)分布、商鋪面積、租金確定、年期確定尋找方式、圈定范圍客戶接觸、客戶意向談判手段、談判技巧合同細(xì)則簽署時(shí)間、定金數(shù)額客戶進(jìn)駐進(jìn)駐時(shí)間、裝修情況、交鋪標(biāo)準(zhǔn)、試業(yè)及開業(yè)時(shí)間試業(yè)、開業(yè)營業(yè)成功二、招商商管理控控制1、招商商人員質(zhì)質(zhì)素管理理，針對對招商人人員進(jìn)行行上崗前前崗位培培訓(xùn)；招招商分類類分級等等管理手手段都是是有效的的方式；2、招商商項(xiàng)目的

34、的質(zhì)量控控制，招招商并不不是越多多越好，而是要要有符合合項(xiàng)目的的目標(biāo)市市場定位位的合作作商；3、招商商項(xiàng)目的的風(fēng)險(xiǎn)控控制，對對有意向向的合作作商經(jīng)營營穩(wěn)定性性要進(jìn)行行一定的的調(diào)查分分析，優(yōu)優(yōu)先選擇擇經(jīng)營穩(wěn)穩(wěn)健、管管理有序序、行業(yè)業(yè)商譽(yù)好好的經(jīng)營營商作為為合作伙伙伴，避避免盲目目招商帶帶來的隱隱形風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)；4、招商商項(xiàng)目的的進(jìn)度控控制，項(xiàng)項(xiàng)目籌備備階段招招商工作作有別于于營業(yè)后后的調(diào)整整性招商商，要求求在有限限的時(shí)間間段內(nèi)完完成全部部招商項(xiàng)項(xiàng)目的880%以以上，商商場才能能順利開開張營業(yè)業(yè)。三、招商商階段劃劃分（一）籌籌備期 20003年年11月月前主要工作作：招商隊(duì)伍伍組建與與培訓(xùn)商鋪間隔隔租金

35、標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的確定定確定目標(biāo)標(biāo)商戶分別前往往北海、南寧、柳州、桂林、廣州、深圳等等地搜集集當(dāng)?shù)啬磕繕?biāo)商戶戶資料，廣州與與深圳的的搜集工工作由廣廣州凌峻峻總部同同事負(fù)責(zé)責(zé)進(jìn)行現(xiàn)場招商商中心開開放市場引導(dǎo)導(dǎo)系列報(bào)報(bào)道招商資料料準(zhǔn)備招商法律律文件準(zhǔn)準(zhǔn)備（二）意意向登記記期 20004年1月前本階段中中主要的的工作為為：對有有意向在在項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)營的商商家進(jìn)行行登記，為下優(yōu)優(yōu)質(zhì)商家家的篩選選奠定基基礎(chǔ)。同時(shí)，在在南寧、柳州、桂林、廣州、深圳等等地全面面開展商商家召集集（caall客客）工作作。前期期通過報(bào)報(bào)紙廣告告將和安安商港的的招商信信息發(fā)布布，通過過專人的的服務(wù)小小組進(jìn)行行跟蹤，促進(jìn)優(yōu)優(yōu)質(zhì)客戶戶的引進(jìn)進(jìn)工作

36、。和安商港港招商分分為兩步步進(jìn)行：第一步步是大客客戶招商商和外地地招商，確定主主要品牌牌商家和和主力店店，第二二步是一一般客戶戶的招商商引進(jìn)。1、大客客戶洽談?wù)劥_定與與外地招招商1）外地地招商對對象要求求不在于于大，而而在于精精，必須須是在廣廣西地區(qū)區(qū)有很好好的知名名度和美美譽(yù)度，屬于國國內(nèi)知名名品牌或或者國際際知名品品牌。2）大客客戶和知知名品牌牌商戶可可享有選選址優(yōu)先先權(quán)。大大客戶和和知名品品牌的經(jīng)經(jīng)營必須須考慮符符合業(yè)態(tài)態(tài)經(jīng)營的的原則，所選取取的鋪位位和經(jīng)營營種類必必須符合合已經(jīng)初初步預(yù)定定的功能能布局和和經(jīng)營范范疇。2、南寧寧、柳州州、桂林林招商工工作“走出出去、引引進(jìn)來”和安商港港的

37、在南南寧、柳柳州、桂桂林進(jìn)行行招商工工作，必必須采取取“走出去去、引進(jìn)進(jìn)來”的策略略。對于于當(dāng)?shù)氐牡钠放粕躺碳疫M(jìn)行行篩選，必須符符合和安安商港的的經(jīng)營業(yè)業(yè)態(tài)。并并在當(dāng)?shù)氐剡M(jìn)行廣廣告投放放、開招招商會等等活動(dòng)，發(fā)布和和安商港港在當(dāng)?shù)氐剡M(jìn)行招招商的信信息，或或?qū)⒄猩躺绦畔⒅敝苯余]寄寄給目標(biāo)標(biāo)品牌商商家。邀請當(dāng)?shù)氐氐钠放婆粕虘簦òㄊ率孪任唇咏佑|的商商家）參參與當(dāng)?shù)氐剡M(jìn)行的的和安商商港招商商說明會會，對有有意向且且符合和和安商港港業(yè)態(tài)定定位的商商家積極極地引進(jìn)進(jìn)。1）成立立三個(gè)專專門的服服務(wù)工作作組，每每組三、四人，分別進(jìn)進(jìn)行前往往南寧、柳州、桂林等等地開展展巡回招招商工作作，同時(shí)時(shí)宣傳和和安商港港

38、。外展展招商工工作組由由凌峻的的同事帶帶領(lǐng)。廣州及深深圳地區(qū)區(qū)的招商商主要是是針對主主力商戶戶、大商商戶和知知名商戶戶，在凌凌峻廣州州總部設(shè)設(shè)立和安安商港招招商聯(lián)絡(luò)絡(luò)處，一一方面便便于商家家聯(lián)系，另一方方面有助助提高在在南寧、柳州、桂林等等地招商商的號召召力。（在招商商手冊中中的聯(lián)系系方法，建議除除北海、廣州外外，更將將強(qiáng)盛在在香港的的寫字樓樓作為海海外聯(lián)系系點(diǎn)，以以擴(kuò)大和和安商港港在國內(nèi)內(nèi)外的號號召力）2）外地地招商需需要投放放一定量量的廣告告支持（見第六六部分和和安商港港招商推推廣策略略），并并配備招招商用具具如展板板、招商商手冊等等。工作程序序：工作組同同事收集集南寧、柳州、桂林的的品牌

39、商商家名單單，必須落實(shí)實(shí)到具體體地址、電話、聯(lián)系人人、經(jīng)營營項(xiàng)目種種類當(dāng)?shù)匕l(fā)布布招商廣廣告工作組同同事將和和安商港港招商的的資料通通過快件件形式郵郵寄給商商家工作組同同事進(jìn)行行電話回回訪，征征詢商家家意見，收集整整理意見見資料發(fā)送和安安商港舉舉行招商商說明會會請柬，基本確定定參加招招商說明明會的商商家名單單在南寧、柳州、桂林分分別召開開和安商商港招商商說明會會，爭取引入入實(shí)力商商家進(jìn)駐駐和安商商港。3、本地地商戶的的洽談與與甄別進(jìn)行數(shù)量量統(tǒng)計(jì)，明確其其經(jīng)營種種類、營營業(yè)面積積、所經(jīng)經(jīng)營品牌牌，并制制定詳細(xì)細(xì)的商場場區(qū)域分分布圖，加以標(biāo)標(biāo)識。對其經(jīng)營營能力、經(jīng)營實(shí)實(shí)力、經(jīng)經(jīng)營品牌牌的支持持力度進(jìn)

40、進(jìn)行分析析，制定定綜合實(shí)實(shí)力等級級分制度度，在正正式招商商和經(jīng)營營當(dāng)中，盡量滿滿足綜合合實(shí)力高高的本地地經(jīng)營客客戶；綜合實(shí)力力不足和和品牌實(shí)實(shí)力不夠夠者，進(jìn)進(jìn)行限制制進(jìn)入或或經(jīng)營年年限的限限制；對于有能能力本地地客戶，在滿足足其個(gè)性性化要求求的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，如如果存在在經(jīng)營類類型與和和安商港港的整體體經(jīng)營業(yè)業(yè)態(tài)有重重大出入入，必須須勸說其其同意調(diào)調(diào)整鋪位位位置，進(jìn)行經(jīng)經(jīng)營業(yè)態(tài)態(tài)的調(diào)整整。為保證經(jīng)經(jīng)營實(shí)力力和防止止投機(jī)，品牌商商自營時(shí)時(shí)，必須須進(jìn)入行行業(yè)3年以上上，同時(shí)時(shí)提供營營業(yè)執(zhí)照照復(fù)印件件和相關(guān)關(guān)證明才才可以進(jìn)進(jìn)入自營營。（三）經(jīng)經(jīng)營業(yè)態(tài)態(tài)的調(diào)整整根據(jù)前階階段的招招商準(zhǔn)備備工作和和客戶意意向登

41、記記工作情情況，重重新分析析目標(biāo)商商戶的可可行性，必須按按照市場場情況，在和安安商港定定位的基基礎(chǔ)上，對經(jīng)營營業(yè)態(tài)進(jìn)進(jìn)行適當(dāng)當(dāng)?shù)恼{(diào)整整，這種種調(diào)整在在整個(gè)招招商過程程都必須須快速反反應(yīng)、及及時(shí)進(jìn)行行。（四）承承租協(xié)議議1）有意意向承租租客戶在在招商選選鋪后，必須簽簽訂商商鋪經(jīng)營營/承租租意向書書，雙雙方確定定簽署正正式租賃賃合同的的期限；2）并必必須先交交納承租租定金550000100000元，定金數(shù)數(shù)額視商商戶承租租面積而而定，承承租面積積越大定定金越高高。3）在商鋪經(jīng)經(jīng)營/承承租意向向書確確定的簽簽約期限限，雙方方正式簽簽署商商鋪?zhàn)赓U賃合同，商戶戶必須交交納合同同保證金金。4）除主主力商戶

42、戶外的所所有商戶戶，在簽簽定承租租協(xié)議或或經(jīng)營合合同的同同時(shí)，必必須與物物業(yè)管理理公司簽簽訂委委托管理理合同和和和安商港港商戶公公約。商鋪經(jīng)經(jīng)營/承承租意向向書應(yīng)應(yīng)包括：商戶經(jīng)營營種類、經(jīng)營面面積、商商鋪具體體位置、租金標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、管管理費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)；經(jīng)營品牌牌情況介介紹，包包括品牌牌生產(chǎn)地地、銷售售情況、主營產(chǎn)產(chǎn)品、基基本售價(jià)價(jià)水平；提交品牌牌主的特特許權(quán)證證明和經(jīng)經(jīng)營許可可證。5）高低低保證金金制度在簽訂租租賃合同同時(shí)，由由管理公公司規(guī)定定繳納繳繳納保證證金制度度，建議議實(shí)行“高低保保證金制制度”。商家簽定定合同經(jīng)經(jīng)營的時(shí)時(shí)間長，則保證證金多，租金相相對比較較低。商家簽定定合同經(jīng)經(jīng)營的時(shí)時(shí)間短，則

43、保證證金少，租金相相對比較較高。四、招商商活動(dòng)的的組織為了有效效、快速速地促進(jìn)進(jìn)項(xiàng)目的的招商進(jìn)進(jìn)度，我我們建議議根據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目招商商階段的的推進(jìn)而而具體安安排一系系列的招招商活動(dòng)動(dòng)，目的的是為了了引爆和和安商港港的招商商熱潮促促進(jìn)招商商工作的的開展、提升項(xiàng)項(xiàng)目美譽(yù)譽(yù)度、為為項(xiàng)目培培育目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)群群體。招招商活動(dòng)動(dòng)將貫穿穿整個(gè)招招商過程程，并隨隨著招商商工作的的開展而而逐步舉舉行。（一）巡巡回招商商會組織項(xiàng)目目的專項(xiàng)項(xiàng)招商小小組，分分別到南南寧、柳柳州等地地開展招招商會，在當(dāng)?shù)氐嘏砂l(fā)招招商傳單單，并到到各大商商場或繁繁華的商商業(yè)街收收集當(dāng)?shù)氐氐钠放婆粕碳?，然后再再根?jù)具具體情況況的需要要，派出出招商

44、負(fù)負(fù)責(zé)人到到當(dāng)?shù)鼗蚧蚪M織有有意向的的客戶到到北海進(jìn)進(jìn)行業(yè)務(wù)務(wù)洽談。1、活動(dòng)動(dòng)意義1）為了了擴(kuò)大本本項(xiàng)目在在當(dāng)?shù)氐牡闹榷扰c影響響力，讓讓外地更更多的商商家可以以更深入入的了解解北海與與本項(xiàng)目目。2）擴(kuò)大大本項(xiàng)目目的招商商范圍，可以盡盡快達(dá)到到本項(xiàng)目目的招商商目標(biāo)。3）有利利于樹立立開發(fā)商商的知名名度與品品牌。2、活動(dòng)動(dòng)安排組織招商商小組到到預(yù)先選選定的外外地定點(diǎn)點(diǎn)城市，舉辦本本項(xiàng)目的的招商聯(lián)聯(lián)絡(luò)處，并在當(dāng)當(dāng)?shù)嘏砂l(fā)發(fā)本項(xiàng)目目的宣傳傳樓書或或單張和和安排招招商人員員到當(dāng)?shù)氐氐囊恍┬┢放粕躺碳疫M(jìn)行行拜訪。盡可能能可以基基本確定定當(dāng)?shù)厣躺碳业囊庖庀颉?、活動(dòng)動(dòng)時(shí)間（招商蓄蓄客期）。（二）外外地招商商

45、團(tuán)通過舉行行外展地地的招商商會，集集中有意意向的經(jīng)經(jīng)營商家家組成一一個(gè)看鋪鋪團(tuán)體，與旅行行社合作作，邀請請各商家家前往北北?？疾觳旌桶采躺谈叟c北北海的商商業(yè)環(huán)境境，讓有有意向在在北海開開拓市場場的品牌牌商家尋尋求一個(gè)個(gè)更好的的市場據(jù)據(jù)點(diǎn)。這這樣不但但有利于于建立開開發(fā)商在在各類商商家中的的知名度度與展現(xiàn)現(xiàn)開發(fā)商商雄厚的的實(shí)力，而且也也有利于于建立各各類商家家的入場場信心。1、活動(dòng)動(dòng)意義北海和安安商港針針對外地地企業(yè)進(jìn)進(jìn)行招商商團(tuán)的舉舉措無疑疑問是轟轟動(dòng)當(dāng)?shù)氐氐囊淮蟠笮侣勈率录?。招招商團(tuán)事事件不僅僅僅表明明了北海海商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目倍受受外界的的關(guān)注，而且也也開創(chuàng)了了北海這這一方面面的先河河，通過過招商

46、團(tuán)團(tuán)事件能能夠?yàn)轫?xiàng)項(xiàng)目的招招商增添添新的話話題，積積極推動(dòng)動(dòng)項(xiàng)目的的招商進(jìn)進(jìn)程。在招商團(tuán)團(tuán)事件全全過程，聯(lián)合北北海甚至至整個(gè)廣廣西的新新聞媒介介作全程程跟蹤采采訪，將將新聞與與項(xiàng)目的的宣傳有有機(jī)結(jié)合合，形成成持續(xù)不不斷的新新聞炒作作熱點(diǎn)。與此同同時(shí)，將將此新聞聞事件進(jìn)進(jìn)行大力力宣傳，形成異異地的宣宣傳與當(dāng)當(dāng)?shù)匦麄鱾骰?dòng)，為和安安商港在在廣州、深圳或或其他地地方的招招商起到到積極的的推動(dòng)作作用。2、活動(dòng)動(dòng)安排招商團(tuán)建建議安排排二、三三個(gè)場次次（視具具體情況況而定），廣西西區(qū)內(nèi)招招商團(tuán)、廣州與與深圳招招商團(tuán)等等各一次次。同時(shí)時(shí)，區(qū)內(nèi)內(nèi)招商團(tuán)團(tuán)到北海海后，和和安商港港組織“北海商商業(yè)發(fā)展展高峰論論談

47、”，將為為和安商商港的招招商起到到積極促促進(jìn)作用用。3、活動(dòng)動(dòng)時(shí)間（招商蓄蓄客期）。（三）北北海商業(yè)業(yè)發(fā)展高高峰研討討會通過集中中有意向向的商家家，邀請請北海政政府官員員、商業(yè)業(yè)局領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)、廣州州或深圳圳知名商商業(yè)專家家、商業(yè)業(yè)地產(chǎn)專專家等匯匯聚一堂堂，在酒酒店會議議室里舉舉行“北海商商業(yè)發(fā)展展高峰研研討會”，并邀邀請媒體體對此事事件進(jìn)行行跟蹤報(bào)報(bào)道，增增強(qiáng)本項(xiàng)項(xiàng)目的市市場影響響力，提提高和安安商港的的知名度度。1、活動(dòng)動(dòng)意義1）為和和安商港港品牌建建設(shè)造勢勢，樹立立良好形形象，擴(kuò)擴(kuò)大項(xiàng)目目知名度度和影響響力。過過政府相相關(guān)職能能部門、當(dāng)?shù)厣躺虡I(yè)權(quán)威威專家的的演講，樹立項(xiàng)項(xiàng)目的權(quán)權(quán)威、專專業(yè)性，

48、奠定經(jīng)經(jīng)營商家家的信心心。2）有利利于將本本地的品品牌商家家與開發(fā)發(fā)商進(jìn)行行面對面面的交流流，讓各各個(gè)商家家可以更更了解本本項(xiàng)目的的具體情情況與樹樹立開發(fā)發(fā)商的知知名度，堅(jiān)定經(jīng)經(jīng)營商家家的信心心，為項(xiàng)項(xiàng)目的招招商奠定定基礎(chǔ)。3）通過過研討會會可以更更有效地地鎖定有有關(guān)的商商家，為為各類商商家提供供一個(gè)信信息交流流的平臺臺。2、活動(dòng)動(dòng)安排邀請政府府領(lǐng)導(dǎo)、品牌商商家、著著名的經(jīng)經(jīng)濟(jì)人士士等目標(biāo)標(biāo)客戶群群參加，就北海海目前的的商業(yè)發(fā)發(fā)展與未未來的發(fā)發(fā)展趨勢勢舉辦一一個(gè)財(cái)富富論壇，并邀請請當(dāng)?shù)孛矫浇閷Υ舜耸录M(jìn)進(jìn)行跟蹤蹤報(bào)道。（四）特特許經(jīng)營營招商會會針對北海海商業(yè)市市場缺乏乏品牌商商戶、品品牌商業(yè)業(yè)

49、機(jī)構(gòu)則則對北海海商業(yè)市市場具有有明顯的的觀望態(tài)態(tài)度的情情況，為為了順利利引進(jìn)知知名品牌牌商戶，建議舉舉辦“特許經(jīng)經(jīng)營商業(yè)業(yè)北海研研討會”。研討會由由和安商商港聯(lián)合合北海商商業(yè)局、中國特特許經(jīng)營營顧問機(jī)機(jī)構(gòu)以及及眾多著著名商業(yè)業(yè)連鎖機(jī)機(jī)構(gòu)舉辦辦。我們們預(yù)先聯(lián)聯(lián)系多家家著名商商業(yè)連鎖鎖品牌，劃定商商鋪位置置作為該該品牌在在北海的的特許經(jīng)經(jīng)營店，通過研研討會邀邀請北海海有經(jīng)營營能力的的商家進(jìn)進(jìn)駐經(jīng)營營。達(dá)到到為品牌牌商業(yè)機(jī)機(jī)構(gòu)與本本地實(shí)力力商家掀掀線搭橋橋的目的的，爭取取吸引更更多知名名品牌進(jìn)進(jìn)駐。（五）封封頂儀式式為了增強(qiáng)強(qiáng)商家的的進(jìn)場信信心與建建立開發(fā)發(fā)商的信信譽(yù)度，同時(shí)，也有利利于商家家對工程

50、程進(jìn)度的的監(jiān)督。在封頂頂?shù)哪翘焯欤梢砸耘e辦一一個(gè)項(xiàng)目目的封頂頂儀式，有利于于商家與與開發(fā)商商面對面面的交談?wù)?，可以以?qiáng)化商商家進(jìn)駐駐的決心心。1、活動(dòng)動(dòng)意義1）為了了增強(qiáng)各各類商家家的入駐駐信心與與建立開開發(fā)商的的信譽(yù)度度。2）可以以促進(jìn)各各類商家家的入駐駐欲望。2、活動(dòng)動(dòng)安排在項(xiàng)目封封頂?shù)臅r(shí)時(shí)候，可可以舉辦辦項(xiàng)目的的封頂儀儀式，邀邀請有意意向的商商家參加加，讓各各個(gè)商家家可以進(jìn)進(jìn)行一次次較深入入的面對對面的溝溝通與交交流。令令各個(gè)商商家都可可以清楚楚地了解解到整個(gè)個(gè)工程的的進(jìn)度，可以讓讓商家監(jiān)監(jiān)督整個(gè)個(gè)工程的的進(jìn)度，加強(qiáng)商商家的入入駐信心心與建立立開發(fā)商商的信譽(yù)譽(yù)度。3、活動(dòng)動(dòng)時(shí)間（項(xiàng)目封

51、封頂當(dāng)天天）。（六）品品牌主力力店的簽簽約儀式式為了吸引引中小商商家的進(jìn)進(jìn)駐，與與品牌主主力店確確定進(jìn)駐駐意向后后，根據(jù)據(jù)招商進(jìn)進(jìn)度的情情況，組組織舉行行開發(fā)商商與品牌牌主力店店的簽約約儀式，并邀請請當(dāng)?shù)氐牡拿襟w參參加，進(jìn)進(jìn)行大力力的宣傳傳、報(bào)道道，擴(kuò)大大本項(xiàng)目目的知名名度。通通過開發(fā)發(fā)商與品品牌主力力商店的的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)聯(lián)合的組組合，給給各類商商家創(chuàng)造造經(jīng)營信信心的保保證。1、活動(dòng)動(dòng)意義通過本項(xiàng)項(xiàng)目與品品牌主力力商家的的簽約儀儀式，形形成強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的的組合強(qiáng)強(qiáng)勢，進(jìn)進(jìn)一步加加強(qiáng)中小小型商家家的入駐駐信心。2、活動(dòng)動(dòng)安排邀請意向向已定的的品牌主主力商家家與開發(fā)發(fā)商在項(xiàng)項(xiàng)目現(xiàn)場場舉行入入駐簽約約儀式，

52、讓各類類中小型型商家明明確地知知道本項(xiàng)項(xiàng)目已有有了品牌牌主力商商家進(jìn)駐駐，加強(qiáng)強(qiáng)持有觀觀望心態(tài)態(tài)的中小小型商家家的進(jìn)駐駐欲望與與提供信信心的保保證。第六部分分 推推廣策略略及費(fèi)用用預(yù)算一、傳播播策略全面撒網(wǎng)網(wǎng)，重點(diǎn)點(diǎn)捕捉利用媒介介媒體的的大力推推廣炒作作，廣撒撒魚網(wǎng)，捕捉盡盡可能多多的客戶戶商家，然后，經(jīng)過篩篩選，重重點(diǎn)選出出適合本本項(xiàng)目的的有效商商家，爭爭取早日日達(dá)到本本項(xiàng)目的的招商目目標(biāo)。立體推進(jìn)進(jìn)，全面面覆蓋招商推廣廣的形式式采用立立體交叉叉的方式式進(jìn)行，可以通通過新聞聞發(fā)布會會、報(bào)紙紙雜志、廣播電電視、行行業(yè)協(xié)會會等靈活活多樣的的方式，營造一一種集束束性的廣廣告轟炸炸效應(yīng)，搶奪各各大小

53、商商家的眼眼球，掀掀起當(dāng)?shù)氐鼗蚱渌貐^(qū)商商家的熱熱烈追捧捧的熱潮潮，樹立立本項(xiàng)目目的良好好形象。節(jié)奏配合合，引動(dòng)動(dòng)市場廣告是推推動(dòng)項(xiàng)目目進(jìn)程的的有力武武器，根根據(jù)本項(xiàng)項(xiàng)目招商商工作的的推進(jìn)，招商廣廣告活動(dòng)動(dòng)必須要要根據(jù)不不同的階階段進(jìn)行行安排、調(diào)度。不同的的階段要要具體安安排廣告告量的密密度與范范圍，爭爭取在短短期間內(nèi)內(nèi)引起最最大的轟轟動(dòng)效應(yīng)應(yīng)，引起起市場的的關(guān)注。二、品牌牌推廣一個(gè)公司司的品牌牌是企業(yè)業(yè)個(gè)性化化的標(biāo)志志，也是是企業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品搶占占市場的的一大殺殺手锏。它不僅僅代表企企業(yè)的形形象，代代表企業(yè)業(yè)的過去去發(fā)展歷歷程，它它還傳達(dá)達(dá)著企業(yè)業(yè)的某種種信息。對許多多企業(yè)，品牌甚甚至就是它們們

54、的生命命線。成功的大大企業(yè)，在品牌牌經(jīng)營上上有著執(zhí)執(zhí)著的追追求和深深刻的內(nèi)內(nèi)涵，廣廣告和形形象識別別系統(tǒng)等等只是其其外表形形式，創(chuàng)創(chuàng)造價(jià)值值才是其其追求的的核心。做品牌是是一個(gè)復(fù)復(fù)雜的系系統(tǒng)工程程，要建立立并長期期維護(hù)一一個(gè)品牌牌的形象象和價(jià)值值就必須須約束企企業(yè)及其其員工的的行為、控制產(chǎn)產(chǎn)品或服服務(wù)的質(zhì)質(zhì)量、持持久地維維護(hù)和創(chuàng)創(chuàng)造品牌牌提供的的價(jià)值承承諾。這這是在消消費(fèi)者無無所不在在的監(jiān)督督下實(shí)施施長期的的承諾?？梢哉f說，品牌牌實(shí)在是是企業(yè)背背上的一一個(gè)“金十字字架”，盡管管金光閃閃閃，如如果沒有有不斷地地努力，就很可可能會被被市場打打入“地獄”。根據(jù)本項(xiàng)項(xiàng)目的具具體情況況，針對對本項(xiàng)目目的

55、品牌牌推廣必必須從企企業(yè)與產(chǎn)產(chǎn)品兩個(gè)個(gè)方面出出發(fā)：延續(xù)企業(yè)業(yè)品牌，打造地地產(chǎn)先鋒鋒當(dāng)一個(gè)品品牌被消消費(fèi)者視視為一種種全方位位的經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)時(shí)，企企業(yè)的所所有行為為，包括括客戶服服務(wù)、公公共關(guān)系系等各方方面都必必須整合合為一個(gè)個(gè)相互關(guān)關(guān)聯(lián)，彼彼此支持持的整體體來傳達(dá)達(dá)一個(gè)完完整的品品牌形象象。因此此，品牌牌不僅僅僅是一個(gè)個(gè)廣告形形象，它它更是公公司的一一種長遠(yuǎn)遠(yuǎn)和全面面發(fā)展的經(jīng)經(jīng)營策略略。所以，我我們建議議在本項(xiàng)項(xiàng)目的推推廣活動(dòng)動(dòng)中，必必須要充充分地利利用本企企業(yè)的市市場口碑碑與品牌牌形象，讓商家家以及消消費(fèi)者可可以更深深層地了了解和安安商港就就是強(qiáng)盛盛集團(tuán)的的實(shí)力力力作，給給予各類類商家的的經(jīng)營信信

56、心。樹立項(xiàng)目目口碑，搶占市市場制高高點(diǎn)良好的市市場口碑碑是產(chǎn)品品在市場場中被熱熱烈追捧捧的重要要籌碼，樹立和和安商港港在北海海乃至廣廣西，甚甚至更廣廣區(qū)域的的市場形形象，良良好的市市場口碑碑有利于于本項(xiàng)目目搶占市市場的更更大份額額。我們們必須要要通過前前期的廣廣告炒作作宣傳，為本項(xiàng)項(xiàng)目在當(dāng)當(dāng)?shù)貥淞⒘⒁粋€(gè)標(biāo)標(biāo)新立異異的鮮明明形象。三、媒體體計(jì)劃（一）主主力媒體體選擇有效運(yùn)用用媒體，應(yīng)地制制宜是我我們在進(jìn)進(jìn)行宣傳傳渠道界界定的評評定標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，媒介介的良好好運(yùn)用，通常都都能讓我我們達(dá)到到事半功功倍之效效果。整合的才才是強(qiáng)勢勢的，全全面啟動(dòng)動(dòng)報(bào)紙、雜志、DM直直郵（商商務(wù)信函函）、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)和電電視媒體體進(jìn)

57、行有有力的整整合。1、招商商廣告以以報(bào)紙媒媒體為主主、雜志志為輔報(bào)紙媒體體在招商商過程中中舉足輕輕重，原原則上保保持連續(xù)續(xù)性的硬硬報(bào)紙廣廣告稿及及短篇軟軟文廣告告配合。媒體選選擇將側(cè)側(cè)重于影影響力較較大的媒媒體，宣宣傳內(nèi)容容主要以以招商為為主，并并結(jié)合招招商階段段性工作作。廣西區(qū)：北海日日報(bào)、北北海晚報(bào)報(bào)、南國國早報(bào)、柳州日日報(bào)、桂桂林日報(bào)報(bào)廣東省：廣州日日報(bào)、深深圳特區(qū)區(qū)報(bào)、南南方都市市報(bào)全國性：中國經(jīng)經(jīng)營報(bào)、中國服服裝報(bào)、南方航航空雜志志2、戶外外廣告戶外廣告告媒體是是一種效效果最持持續(xù)且費(fèi)費(fèi)用合理理的媒體體。建議議在高速速公路出出路口、項(xiàng)目周周邊、銀銀灘等地地，添加加相關(guān)招招商內(nèi)容容的戶

58、外外廣告牌牌或道旗旗。另，階段性性極強(qiáng)的的內(nèi)容，可以采采取跨街街橫幅的的形式。3、DMM直郵（商務(wù)信信函）DM直郵郵是最直直接且實(shí)實(shí)效的方方式。DDM直郵郵可直接接鎖定目目標(biāo)群客客戶，如如上屆陶陶博會參參展單位位、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)及黃頁頁上的陶陶瓷企業(yè)業(yè)廠家、還有一一些建材材城經(jīng)營營戶與服服裝城的的投資客客。物料配合合：招商商手冊或或階段性性宣傳海海報(bào)訴求內(nèi)容容：主要要圍繞項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)營營旺場之之保障、經(jīng)營實(shí)實(shí)惠便利利等。4、電視視媒體電視作為為立體、可視媒媒體，可可讓目標(biāo)標(biāo)群更為為直觀的的了解項(xiàng)項(xiàng)目情況況?？紤]慮到項(xiàng)目目特點(diǎn)與與北海的的市場情情況，不不適宜拍拍攝電視視廣告片片，建議議與北海海電視臺臺聯(lián)絡(luò)，

59、以電視視臺的專專題采訪訪報(bào)道形形式，定定期報(bào)道道項(xiàng)目的的工程進(jìn)進(jìn)展、項(xiàng)項(xiàng)目定位位與經(jīng)營營理念、先進(jìn)的的配套設(shè)設(shè)施、主主力商戶戶的進(jìn)駐駐，突出出強(qiáng)調(diào)先先租先贏贏之趨勢勢等。（二）市市場引導(dǎo)導(dǎo)系列報(bào)報(bào)道市場引導(dǎo)導(dǎo)系列報(bào)報(bào)道以北北海市目目前的商商場經(jīng)營營及商業(yè)業(yè)發(fā)展?fàn)顮顩r作為為基點(diǎn)，通過對對北海市市商業(yè)地地產(chǎn)的發(fā)發(fā)展現(xiàn)狀狀、趨勢勢、產(chǎn)品品的特性性、消費(fèi)費(fèi)模式、經(jīng)營管管理模式式等對市市場進(jìn)行行整體的的引導(dǎo)。市場引導(dǎo)導(dǎo)系列報(bào)報(bào)道題目目及主要要內(nèi)容綱綱要如下下：搶占北海海商業(yè)贏贏利的制制高點(diǎn)暢談國內(nèi)內(nèi)外商業(yè)業(yè)物業(yè)的的發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀與趨趨勢，介介紹先進(jìn)進(jìn)的國內(nèi)內(nèi)外商業(yè)業(yè)物業(yè)開開發(fā)經(jīng)營營管理模模式和先先進(jìn)經(jīng)營營管

60、理，并以專專家角度度分析北北海商業(yè)業(yè)市場發(fā)發(fā)展趨勢勢。解讀北海海的商業(yè)業(yè)發(fā)展軌軌跡通過對廣廣州等前前沿城市市的商業(yè)業(yè)分析，突出成成功商場場作為城城市的商商業(yè)窗口口與名片片及其商商業(yè)價(jià)值值；通過過前沿城城市商業(yè)業(yè)發(fā)展的的軌跡，指出并并說明北北海缺少少一個(gè)極極具代表表性的現(xiàn)現(xiàn)代化商商場。引領(lǐng)北海海購物中中心革命命先鋒針對北海海目前商商業(yè)的保保守形態(tài)態(tài)，分析析目前北北海的商商業(yè)物業(yè)業(yè)所存在在的缺陷陷，并與與前沿城城市作比比較，指指出北海海商業(yè)物物業(yè)將會會需要一一個(gè)怎么么樣的產(chǎn)產(chǎn)品、北北海商業(yè)業(yè)物業(yè)發(fā)發(fā)展將向向何處？開創(chuàng)北海海商業(yè)消消費(fèi)模式式先河對目前北北海的購購物環(huán)境境、傳統(tǒng)統(tǒng)業(yè)態(tài)等等產(chǎn)品特特性的解