抵押權(quán)的法律特征

1、抵押權(quán)的法法律特征(一) 抵押權(quán)權(quán)是擔(dān)保物物權(quán)。抵押押權(quán)是針對對財產(chǎn)的交交換價值而而設(shè)定的一一種物權(quán)，它它本質(zhì)上是是價值權(quán)，其其目的在于于以擔(dān)保財財產(chǎn)的交換換價值確保保債權(quán)得以以清償。故故從抵押權(quán)權(quán)的性質(zhì)和和目的的角角度來看，抵抵押權(quán)是擔(dān)擔(dān)保物權(quán)。(二) 抵押權(quán)權(quán)是在債務(wù)務(wù)人或第三三人的特定定財產(chǎn)上設(shè)設(shè)定的擔(dān)保保物權(quán)債權(quán)權(quán)人無須為為了自己債債權(quán)的清償償而在自己己的財產(chǎn)上上設(shè)定抵押押權(quán)，抵押押權(quán)是為擔(dān)擔(dān)保債權(quán)的的清償而設(shè)設(shè)定的，它它只能存在在于債權(quán)人人以外的債債務(wù)人或者者愿意提供供財產(chǎn)為債債務(wù)人履行行債務(wù)作擔(dān)擔(dān)保的第三三人。(三) 抵押權(quán)權(quán)屬約定擔(dān)擔(dān)保物權(quán)而而非法定擔(dān)擔(dān)保物權(quán)根根據(jù)物權(quán)權(quán)法第11

2、81條、185條條以及擔(dān)擔(dān)保法第第33條、38條至至43條規(guī)規(guī)定，抵押押權(quán)系由當(dāng)當(dāng)事人的抵抵押合意而而設(shè)定。當(dāng)當(dāng)事人可以以自由地就就抵押財產(chǎn)產(chǎn)、抵押期期限、抵押押擔(dān)保范圍圍以及當(dāng)事事人認(rèn)為需需要約定的的其他事項項進(jìn)行約定定，并在抵抵押合同或或者主債權(quán)權(quán)合同中的的抵押條款款中予以明明確。(四) 抵押權(quán)權(quán)是不轉(zhuǎn)移移標(biāo)的物占占有的物權(quán)權(quán)抵押權(quán)的的公示主要要是登記，抵抵押權(quán)的成成立與存續(xù)續(xù)，只需登登記即可，不不必轉(zhuǎn)移標(biāo)標(biāo)的物的占占有。(五) 抵押權(quán)權(quán)的內(nèi)容是是變價處分分權(quán)和優(yōu)先先受償權(quán)抵抵押權(quán)的內(nèi)內(nèi)容有兩項項：一是抵抵押財產(chǎn)的的標(biāo)價處分分權(quán);二是是就抵押財財產(chǎn)賣得價價金的優(yōu)先先受償權(quán)。對抵押財財產(chǎn)的變

3、價價處分權(quán)是是指當(dāng)債務(wù)務(wù)人屆期不不履行債務(wù)務(wù)時，抵押押權(quán)人有權(quán)權(quán)以合法方方式拍賣、變賣抵押押財產(chǎn)或者者與抵押人人協(xié)議以抵抵押財產(chǎn)折折價抵充債債務(wù)。就抵抵押財產(chǎn)賣賣得價金的的優(yōu)先受償償權(quán)系指：(1)有有抵押權(quán)擔(dān)擔(dān)保的債權(quán)權(quán)，債權(quán)人人能就抵押押財產(chǎn)賣得得的價金優(yōu)優(yōu)先于債務(wù)務(wù)人的普通通債權(quán)人而而受清償;(2)就就抵押財產(chǎn)產(chǎn)賣得價金金的優(yōu)先受受償權(quán)還表表現(xiàn)在兩物物權(quán)之間，即即如果同一一抵押物上上設(shè)定兩個個以上的抵抵押權(quán)，先先次序之抵抵押權(quán)人優(yōu)優(yōu)先于后次次序抵押權(quán)權(quán)人而受清清償;(33)抵押權(quán)權(quán)人在債務(wù)務(wù)人破產(chǎn)等等程序中享享有別除權(quán)權(quán)，即抵押押財產(chǎn)應(yīng)從從債務(wù)人的的破產(chǎn)財產(chǎn)產(chǎn)中除去，抵抵押權(quán)人對對此別除出

4、出來的抵押押財產(chǎn)賣得得的價金有有優(yōu)先受償償權(quán)。法定抵抵押權(quán)的特特征及實現(xiàn)現(xiàn)合同法法第2866條明確規(guī)規(guī)定“發(fā)包包人未按照照約定支付付價款的，承承包人可以以催告發(fā)包包人在合理理期限內(nèi)支支付價款。發(fā)包人逾逾期不支付付的，除按按照建設(shè)工工程的性質(zhì)質(zhì)不宜折價價、拍賣的的以外，承承包人可以以與發(fā)包人人協(xié)議將工工程折價，也也可以申請請人民法院院將工程依依法拍賣。建設(shè)工程程的價款就就該工程折折價或者拍拍賣的價款款優(yōu)先受償償。”在我我國法律首首次確立了了法定抵押押權(quán)，有效效地制約了了承攬合同同中的違約約行為，切切實保護(hù)了了承包人的的合法權(quán)益益。一、法法定抵押權(quán)權(quán)的特征。所謂法法定抵押權(quán)權(quán)，是指當(dāng)當(dāng)事人依照照法

5、律的規(guī)規(guī)定，直接接取得的抵抵押權(quán)，它它具有以下下特征：1、權(quán)權(quán)利法定性性。(1)主體是法法定的，即即只限于承承攬合同中中的建設(shè)工工程合同的的承包人，其其他承攬合合同的承攬攬人依法可可享有動產(chǎn)產(chǎn)的留置權(quán)權(quán)，但不享享有法定抵抵押權(quán);(2)成立立的形式是是法定的，即即建設(shè)工程程的承包人人與發(fā)包人人在簽訂建建設(shè)工程承承包合同時時法定抵押押權(quán)就產(chǎn)生生，無需當(dāng)當(dāng)事人另行行再簽訂抵抵押合同;(3)權(quán)權(quán)利實現(xiàn)的的時間是法法定的，即即在所建工工程竣工驗驗收合格之之后，發(fā)包包人逾期不不支付工程程款時才能能行使，如如果工程驗驗收不合格格或發(fā)包人人已如數(shù)支支付了價款款的，均不不得行使法法定抵押權(quán)權(quán);(4)抵押權(quán)的的范

6、圍是法法定的，即即抵押權(quán)的的客體：一一是指建筑筑工程合同同約定的建建筑物。二二是有償取取得的基地地使用權(quán)，但但如果基地地是劃撥的的，基地使使用權(quán)不包包括在內(nèi)。三是建設(shè)設(shè)工程與裝裝璜工程屬屬同一承包包人承攬時時，抵押權(quán)權(quán)的效力及及于裝璜而而增值的部部分，如果果裝璜工程程系不同的的承包主體體，則應(yīng)將將這部分價價值排除在在外。(33)權(quán)利行行使的方式式是法定的的，即：一一是承包人人與發(fā)包人人協(xié)議將該該工程折價價;二是承承包人申請請人民法院院將工程依依法拍賣，承承包人無權(quán)權(quán)自己直接接折價或拍拍賣，否則則就構(gòu)成侵侵權(quán)。2、無無須公示性性。法定抵抵押權(quán)屬于于物權(quán)范疇疇，是否應(yīng)應(yīng)貫徹公示示原則，即即是否應(yīng)進(jìn)

7、進(jìn)行登記才才能成立，各各國和地區(qū)區(qū)立法并不不相同，德德國民法規(guī)規(guī)定應(yīng)進(jìn)行行登記，法法國民法規(guī)規(guī)定無須進(jìn)進(jìn)行登記，我我國臺灣地地區(qū)民法也也規(guī)定不須須登記就可可成立。根根據(jù)我國合合同法2886條之規(guī)規(guī)定，法定定抵押權(quán)無無須登記就就可成立。我們認(rèn)為為這一規(guī)定定是可取的的，其理由由：(1)以法定抵抵押權(quán)成立立時間看，承承包人無法法進(jìn)行登記記，因為法法定抵押權(quán)權(quán)是于建設(shè)設(shè)工程合同同同時成立立，但這一一權(quán)利的成成立，不等等于承包人人必然會行行使，具有有不確定性性。那時承承包人無法法預(yù)計在工工程竣工后后發(fā)包人能能否支付價價款，如果果發(fā)包人能能夠全額支支付價款，則則承包人的的法定抵押押權(quán)就應(yīng)自自然消滅，不不得

8、行使，故故對這種不不確定權(quán)利利的登記也也就無法進(jìn)進(jìn)行。(22)從法定定抵押權(quán)人人實現(xiàn)權(quán)利利的時間看看，登記并并無意義，因因它屬于一一種事后追追溯的權(quán)利利，且成立立時抵押權(quán)權(quán)的范圍是是不確定的的，因發(fā)包包人在支付付價款的問問題上完全全可能出現(xiàn)現(xiàn)幾種情況況：一是大大部分工程程款未付，二二是少部分分工程款未未付，三是是全部工程程款均由承承包人墊付付。如果事事先要求在在登記時就就明確抵押押權(quán)的范圍圍，顯然是是不現(xiàn)實的的。(3)這種抵押押權(quán)并非有有當(dāng)事人自自己協(xié)商確確定，而是是由法律明明確規(guī)定，其其實際上已已具有不言言而喻的公公示作用和和效果，所所以也就無無須再由當(dāng)當(dāng)事人登記記。3、權(quán)權(quán)利競合性性。(1

9、)數(shù)個法定定抵押權(quán)的的競合，即即在同一建建設(shè)工程中中，由于勘勘察、設(shè)計計、建筑和和安裝分包包給幾個承承包人，這這時就會出出現(xiàn)幾個法法定抵押權(quán)權(quán)的競合，實實踐中最常常見的是建建筑與裝璜璜的承包人人法定抵押押權(quán)的競合合。(2)一個或數(shù)數(shù)個法定抵抵押權(quán)與一一個或數(shù)個個約定抵押押權(quán)的競合合。實踐中中發(fā)包人將將工程發(fā)包包之后，一一方面要承承包人墊支支，另一方方面即以在在建工程抵抵押，甚至至多次向數(shù)數(shù)個銀行貸貸款，這樣樣就形式了了法定抵押押權(quán)與約定定抵押權(quán)折折競合。(3)法定定抵押權(quán)與與債權(quán)的沖沖突。如果果建設(shè)工程程為商品房房，發(fā)包人人在竣工之之前就將在在建房屋進(jìn)進(jìn)行預(yù)售，分分別與消費費者訂立房房屋買賣合

10、合同。一旦旦發(fā)包人不不能按期交交付價款就就會出現(xiàn)承承包人的法法定抵押權(quán)權(quán)、銀行的的約定抵押押權(quán)、消費費者要求發(fā)發(fā)包人履行行合同的債債權(quán)之間競競合和沖突突。二、法法定抵押權(quán)權(quán)的效力。所謂抵抵押權(quán)的效效力，是指指抵押權(quán)人人就抵押物物在其擔(dān)保保債權(quán)范圍圍內(nèi)優(yōu)先受受償?shù)男Яα皩ζ湄斬敭a(chǎn)的限制制和影響力力。它包括括抵押權(quán)范范圍的效力力、抵押物物的效力、優(yōu)先受償償?shù)男Я?，而而法定抵押押?quán)的效力力，關(guān)鍵是是優(yōu)先受償償?shù)男ЯΑ７ǘǖ盅貉簷?quán)優(yōu)先受受償?shù)男Яα?，是指建建設(shè)工程竣竣工驗收合合格之后，發(fā)發(fā)包人未按按約定支付付價款，承承包人可以以與發(fā)包人人協(xié)議或請請求人民法法院以該工工程折價、拍賣的價價款受償，實實踐

11、中應(yīng)注注意以下幾幾點：1、優(yōu)優(yōu)先受償?shù)牡男Я坝谟谠摴こ痰牡募s定抵押押。這效力力表現(xiàn)為一一種溯及力力，也就是是說發(fā)包人人將該建設(shè)設(shè)工程向其其他債權(quán)人人進(jìn)行抵押押時，無須須征得抵押押權(quán)人(承承包人)的的同意。但但一旦工程程竣工驗收收合格后，發(fā)發(fā)包人未按按約定付清清工程款，此此時承包人人享有優(yōu)先先受償?shù)男Я坝诎l(fā)發(fā)包人與第第三人約定定的抵押權(quán)權(quán)。2、優(yōu)優(yōu)先受償?shù)牡男Я坝谟谠摴こ痰牡霓D(zhuǎn)讓。這這效力同樣樣表現(xiàn)為一一種溯及力力，即發(fā)包包人(開發(fā)發(fā)商)可將將在建工程程進(jìn)行出售售、轉(zhuǎn)讓，無無須征得承承包人的同同意。它不不同于一般般抵押權(quán)，抵抵押人轉(zhuǎn)讓讓抵押物必必須征得抵抵押權(quán)人同同意。但是是，法定抵抵押

12、權(quán)的抵抵押權(quán)人(承包人)所享有的的優(yōu)先受償償?shù)臈l件一一旦成就，其其效力及于于所出售、轉(zhuǎn)讓的房房屋。3、優(yōu)優(yōu)先受償?shù)牡男Я坝谟谄飘a(chǎn)企業(yè)業(yè)的財產(chǎn)。根據(jù)我國國破產(chǎn)法(試行)第第28條第第二款規(guī)定定“已作為為擔(dān)保物的的財產(chǎn)不屬屬于破產(chǎn)財財產(chǎn)”的規(guī)規(guī)定，如果果發(fā)包人發(fā)發(fā)生破產(chǎn)，作作為法定抵抵押權(quán)的“該工程”也應(yīng)排除除在破產(chǎn)財財產(chǎn)之外。三、法法定抵押權(quán)權(quán)的實現(xiàn)。1、實實現(xiàn)的方式式。根據(jù)合合同法第2286條規(guī)規(guī)定，首先先應(yīng)進(jìn)行催催告，即工工程竣工后后，發(fā)包人人未按照約約定支付價價款的，承承包人應(yīng)向向發(fā)包人催催告，限定定發(fā)包人在在一定期限限內(nèi)支付價價款，如果果未經(jīng)過催催告，直接接向法院申申請拍賣的的，人民法

13、法院不應(yīng)受受理。其次次是協(xié)商，即即發(fā)包人逾逾期不支付付的，雙方方可以進(jìn)行行協(xié)商將該該工程折價價歸承包人人，但這里里應(yīng)注意：一是該工工程不宜折折價的除外外，所謂“不 宜”是指所建建工程的性性質(zhì)和作用用“不宜”，如機場場、港口、軍事設(shè)施施及影響國國計民生的的重點工程程等，而不不能理解為為發(fā)包人“不愿”。二是法條條規(guī)定是可可以協(xié)商，而而不是必經(jīng)經(jīng)程序，它它不同于催催告是必經(jīng)經(jīng)的，有一一方不愿協(xié)協(xié)商的就可可向人民法法院申請拍拍賣。再次次是申請拍拍賣程序，即即承包人經(jīng)經(jīng)催告仍不不能取得工工程款的，即即可以與發(fā)發(fā)包人協(xié)商商，也可直直接申請人人民法院將將該工程進(jìn)進(jìn)行拍賣，從從中優(yōu)先受受償。但一一旦承包人人向

14、法院提提出申請后后，法院又又該如何進(jìn)進(jìn)行操作?法條并未未規(guī)定，立立法時也未未作詳盡的的考慮。這這種申請是是否要經(jīng)過過訴訟程序序，還是直直接進(jìn)入執(zhí)執(zhí)行程序?如果不經(jīng)經(jīng)過訴訟程程序，實踐踐中存有二二大難題：一是法定定抵押權(quán)的的權(quán)利范圍圍如果確定定，實踐中中承建人與與發(fā)包人對對工程款的的結(jié)算，往往往是有分分歧的，必必然要委托托有關(guān)部門門鑒定或?qū)弻徲?，這種種鑒定(審審計)結(jié)論論未經(jīng)質(zhì)證證，顯然有有悖程序公公正。二是是如果直接接進(jìn)入執(zhí)行行程序，法法院的執(zhí)行行依據(jù)是什什么?當(dāng)事事人的申請請書顯然不不能作為執(zhí)執(zhí)行依據(jù)，如如由法院執(zhí)執(zhí)行庭應(yīng)直直接下裁定定，結(jié)論又又根據(jù)什么么下。所以以我們認(rèn)為為，這里的的“申請

15、”，應(yīng)先由由當(dāng)事人向向人民法院院提起確認(rèn)認(rèn)之訴，經(jīng)經(jīng)法院審理理后作出裁裁判，爾后后進(jìn)入執(zhí)行行程序進(jìn)行行拍賣。2、實實現(xiàn)的順序序。法定抵抵押權(quán)與約約定抵押權(quán)權(quán)何為優(yōu)先先，在理論論上存有三三種觀點，一一是法定抵抵押權(quán)優(yōu)先先說;二是是約定抵押押優(yōu)先說;三是同等等效力按比比例受償說說。筆者認(rèn)認(rèn)為合同法法之所以規(guī)規(guī)定法定抵抵押權(quán)的目目的，就在在于其優(yōu)先先于約定抵抵押權(quán)。所所以當(dāng)法定定抵押權(quán)與與約定抵押押權(quán)競合時時，應(yīng)先保保證法定抵抵押權(quán)的實實現(xiàn)。如果果同一工程程有數(shù)個法法定抵押權(quán)權(quán)競合時，應(yīng)應(yīng)分別按其其自己設(shè)定定的抵押物物進(jìn)行拍賣賣、優(yōu)先受受償。如同同一抵押物物有數(shù)個法法定抵押權(quán)權(quán)，應(yīng)按比比例受償。法定

16、抵抵押權(quán)與消消費者的債債權(quán)發(fā)生沖沖突時何為為先的問題題也存有爭爭議，有的的學(xué)者認(rèn)為為“消費者者屬于生存存利益應(yīng)當(dāng)當(dāng)優(yōu)先，承承包人屬于于經(jīng)營利益益應(yīng)退居其其次”。筆筆者認(rèn)為這這一觀點值值得商榷，因因為：(11)承包人人所享有的的法定抵押押權(quán)，未必必全是“經(jīng)經(jīng)營利益”，這里面面包含大量量的職工工工資、雇工工的報酬，同同樣有“生生存利益”，況且，承承包人墊支支投入的材材料或設(shè)備備，在發(fā)包包人未付清清價款之前前，所有權(quán)權(quán)未必已全全部轉(zhuǎn)移，對對某一些事事先有約定定在未付清清價款之前前，該物所所有權(quán)不發(fā)發(fā)生轉(zhuǎn)移的的，對這一一部分財產(chǎn)產(chǎn)還有一個個物上請求求權(quán)的問題題。(2)法定抵押押權(quán)有可能能難以實現(xiàn)現(xiàn)，如

17、果所所建工程全全部是商品品房，而且且發(fā)包人已已全部進(jìn)行行預(yù)售。這這樣承包人人完全可能能因“退居居其次”，而而無法實現(xiàn)現(xiàn)法定抵押押權(quán)，這顯顯然有悖立立法的初衷衷。(3)特殊保護(hù)護(hù)消費者的的利益，不不應(yīng)損害第第三人的合合法權(quán)益。特別是在在發(fā)包人尚尚未交房或或雖交房但但尚未辦理理產(chǎn)權(quán)過戶戶，該房屋屋仍屬發(fā)包包人所有的的情況下，承承包人的法法定抵押權(quán)權(quán)應(yīng)優(yōu)于消消費者的債債權(quán)請求權(quán)權(quán)。至于消消費者權(quán)益益的保護(hù)，可可另行向發(fā)發(fā)包人(開開發(fā)商)進(jìn)進(jìn)行索賠，并并追究其違違約責(zé)任。否則眾多多的職工、雇工的工工資、報酬酬不能兌現(xiàn)現(xiàn)，會直接接影響社會會穩(wěn)定。土地使使用權(quán)抵押押權(quán)設(shè)定登登記的法律律特征(一)土地使用用

18、權(quán)的抵押押權(quán)設(shè)定受受范圍限制制根據(jù)有有關(guān)法律、法規(guī)和相相關(guān)文件精精神，用于于抵押的土土地使用權(quán)權(quán)必須是通通過有償出出讓或轉(zhuǎn)讓讓方式取得得，并已辦辦理土地登登記手續(xù)的的土地使用用權(quán)。可以用用于抵押的的土地使用用權(quán)有(1)以出讓方方式獲得的的土地使用用權(quán)。(2)經(jīng)市、縣縣人民政府府土地行政政主管部門門和房產(chǎn)管管理部門批批準(zhǔn)，并符符合下列條條件的劃撥撥國有土地地使用權(quán)：1土地地使用者為為公司、企企業(yè)、其他他經(jīng)濟(jì)組織織和個人。2領(lǐng)有有國有土地地使用證。本文網(wǎng)3具有有合法的地地上建筑物物、其他附附著物產(chǎn)權(quán)權(quán)證明(3)抵押人依依法承包并并經(jīng)發(fā)包方方同意抵押押的“四荒荒”土地使使用權(quán)。(4)以鄉(xiāng)(鎮(zhèn)鎮(zhèn))，村

19、企企業(yè)的廠房房等建筑物物抵押的，其其占用范圍圍內(nèi)的土地地使用權(quán)同同時抵押。鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)業(yè)的土地使使用權(quán)不得得單獨抵押押。2.不不得設(shè)定抵抵押權(quán)的財財產(chǎn)根據(jù)中華人民民共和國擔(dān)擔(dān)保法第第三十七條條規(guī)定，下下列財產(chǎn)不不得抵押：(1)土地所有有權(quán)。(2)耕地、宅宅基地、自自留地、自自留山等集集體所有的的土地使用用權(quán)。(3)學(xué)校、幼幼兒園、醫(yī)醫(yī)院等以公公益為目的的的事業(yè)單單位、社會會團(tuán)體的教教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生生設(shè)施和其其他社會公公益設(shè)施。(4)所有權(quán)、使用權(quán)不不明或者有有爭議的財財產(chǎn)。(5)依法查封封、扣押、監(jiān)管的財財產(chǎn)。(6)依法不得得抵押的財財產(chǎn)。(二)當(dāng)?shù)厣洗娲嬖诜课莸鹊冉ㄖ锘蚧蚱渌ㄖ飼r，土土地使用權(quán)權(quán)抵押時，其其地上建筑筑物及其他他定著物隨隨之抵押;地上建筑筑物及其他他附著物抵抵押時，其其使用范圍圍內(nèi)的土地地使用權(quán)也也隨之抵押押。(三)土地使用用權(quán)抵押權(quán)權(quán)設(shè)定本身身并不發(fā)生