接管專題計(jì)劃專題方案

1、 接管專題計(jì)劃專題方案企業(yè)自有物業(yè)管理企業(yè)接管軟件園A區(qū)物業(yè)管理工作方案針對北京中航大北物業(yè)管理（以下簡稱“大北物業(yè)”）和我企業(yè)簽署物業(yè)服務(wù)委托協(xié)議立即屆滿實(shí)際，結(jié)合客服部對大北物業(yè)北工大軟件園項(xiàng)目部十二個月來實(shí)際工作考評結(jié)果及綜合相關(guān)人員意見，制訂由我企業(yè)自有物業(yè)管理企業(yè)接管北京經(jīng)開工大軟件園A區(qū)物業(yè)管理工作接管策劃方案。一、接管理由及目標(biāo)和意義（一）理由現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)大量工作全部是在客服部督促、指導(dǎo)下完成，部分具體工作，完成也不是很理想。在督促、指導(dǎo)物業(yè)企業(yè)完成相關(guān)物業(yè)管理工作同時，客服部人員基礎(chǔ)上掌握了實(shí)施A區(qū)物業(yè)管理工作方法、技巧等，能從事現(xiàn)行相關(guān)物業(yè)管理工作。經(jīng)過十二個月來對大北物業(yè)

2、考評結(jié)果表明，除部分日常有具體工作能滿足園區(qū)管理需求外，對園區(qū)管理沒有預(yù)見性、對用戶反應(yīng)問題響應(yīng)速度慢，雖數(shù)次提出批評，但整改結(jié)果一直很不滿意。尤其是對部分設(shè)備、器材管理維護(hù)，不能從長久建設(shè)發(fā)展角度來整體進(jìn)行管理，造成設(shè)備、器材因?yàn)楣芾聿坏轿欢泳o破舊速度。如我們自己接管A區(qū)物業(yè)管理工作，能在一定程度上避免上述問題發(fā)生，尤其是對樓宇和相關(guān)設(shè)備、器材管理方面得到加強(qiáng)，自己物業(yè)管理自己資產(chǎn)能做到更放心、更有力度，更能有效地將企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)意圖落實(shí)落實(shí)到實(shí)際工作之中。從長久發(fā)展角度考慮，未來自己物業(yè)管理企業(yè)除能管理自己資產(chǎn)外，還可向外拓展部分業(yè)務(wù)工作，為企業(yè)取得最大經(jīng)濟(jì)效益，符合企業(yè)未來發(fā)展需要。（二）目

3、標(biāo)和意義企業(yè)自有物業(yè)管理企業(yè)已成立多年，經(jīng)過多年準(zhǔn)備和對現(xiàn)有物業(yè)管理企業(yè)工作督促、指導(dǎo)，摸清了物業(yè)管理工作基礎(chǔ)方法和技巧，含有了接管小區(qū)域物業(yè)管理工作能力，經(jīng)過接管小區(qū)域物業(yè)管理工作，逐步壯大隊(duì)伍，豐富工作經(jīng)驗(yàn)，增加工作能力，為接管大區(qū)域物業(yè)管理工作做準(zhǔn)備，為企業(yè)管理好自己資產(chǎn)，取得最大經(jīng)濟(jì)效益。二、接管方法及組織以企業(yè)為主體，全方面接管A區(qū)物業(yè)管理工作。為保障接管工作順利進(jìn)行，成立以下領(lǐng)導(dǎo)小組及相關(guān)組織機(jī)構(gòu)，明確責(zé)任分工，在短時間內(nèi)進(jìn)行接管。三、接管后經(jīng)營方法前2-3年以企業(yè)為主體進(jìn)行經(jīng)營。2-3年后，自主進(jìn)行經(jīng)營。前2-3年，以客服部現(xiàn)有些人員為主，對關(guān)鍵專業(yè)技術(shù)較強(qiáng)業(yè)務(wù)，采取分包為主，自

4、管為鋪方法進(jìn)行經(jīng)營。分包管理關(guān)鍵項(xiàng)目有：配電室管理和餐飲、保安、保潔、綠化及化糞池清運(yùn)等。2-3年后，以自主經(jīng)營為主，分包負(fù)責(zé)為輔進(jìn)行經(jīng)營，條件成熟情況下，向外拓展物業(yè)管理工作。四、接管后人員編制情況以企業(yè)為主體進(jìn)行經(jīng)營期間，企業(yè)現(xiàn)有些人員兼職內(nèi)部物業(yè)管理企業(yè)工作，在保持人員現(xiàn)有薪資、福利待遇不變。內(nèi)部物業(yè)企業(yè)自主進(jìn)行經(jīng)營后，全部些人員全部納入內(nèi)部物業(yè)企業(yè)進(jìn)行自主管理。人員編制：共編制各類崗位6個，其中5個崗位由現(xiàn)有5人兼職，另外1個崗位外聘專業(yè)工程及維修人員擔(dān)任。（一）設(shè)項(xiàng)目經(jīng)理1名。除全方面負(fù)責(zé)物業(yè)企業(yè)經(jīng)營外，關(guān)鍵負(fù)責(zé)用戶服務(wù)和物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)工作。（二）設(shè)綜合辦經(jīng)理1名，出納、庫管1名、客服

5、人員1名。負(fù)責(zé)A區(qū)客服、保潔、綠化、餐飲等管理服務(wù)及培訓(xùn)工作及物業(yè)企業(yè)日常行政管理工作。（三）設(shè)工程經(jīng)理1名。負(fù)責(zé)A區(qū)配電、熱力、消防等設(shè)備維修管理工作。（四）設(shè)安保經(jīng)理1名。負(fù)責(zé)A區(qū)保安、車場、中控室管理工作。五、接管后財(cái)務(wù)預(yù)算情況經(jīng)初步測算，接管A區(qū)物業(yè)管理工作后，月平均物業(yè)管理費(fèi)用約為每平方米元。具體以下：（一）大項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)明細(xì)表序號收費(fèi)項(xiàng)目收費(fèi)金額元/建筑面積月1管理費(fèi)2公共運(yùn)行維護(hù)費(fèi)3清潔衛(wèi)生費(fèi)4保安費(fèi)5管理費(fèi)0 6法定稅費(fèi)物業(yè)費(fèi)（二）各分項(xiàng)目費(fèi)用明細(xì)表1.管理服務(wù)人員工資及福利費(fèi)人員配置（人）工資 單位：元/人月福利費(fèi) 單位：元/人月月小計(jì) 單位：元/人月年累計(jì)單位：元備 注兼職人

6、員5此項(xiàng)，為5個人兼職薪資。項(xiàng)目經(jīng)理1人，綜合管理經(jīng)理1人，保安經(jīng)理1人，出納、庫管及客服各1人。工程部經(jīng)理1工程部領(lǐng)班1工程運(yùn)行、維修工8104400累計(jì)15費(fèi)用名稱人員配置單價(jià)年累計(jì)備注單位：人單位：元/人年單位：元辦公費(fèi)用節(jié)日裝飾、文化活動、電話費(fèi)、辦公耗材、會議招待費(fèi)等公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用人員服裝費(fèi)12冬裝和夏裝各2套累計(jì)第一項(xiàng)費(fèi)用累計(jì)2.物業(yè)公用部位、公用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用設(shè)備設(shè)施名稱數(shù)量單價(jià)費(fèi)用 單位：元/年避雷檢測費(fèi)用21070絕緣工具檢測費(fèi)用2500安全閥檢測10150熱力管線維護(hù)費(fèi)1電消檢1元/每平米空調(diào)維保5、9、15樓外墻清洗230000化糞池清掏費(fèi)用520XX維修材

7、料費(fèi)用123000公共能源費(fèi)用綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)累計(jì)3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用人員配置工資 單位：元/人月月小計(jì) 單位：元/人月年累計(jì) 單位：元保潔員8清潔物料累計(jì)8費(fèi)用名稱數(shù)量單價(jià)年累計(jì)（單位：元/年）垃圾清運(yùn)費(fèi)264累計(jì)第三項(xiàng)費(fèi)用累計(jì)4.物業(yè)管理區(qū)域保安費(fèi)用人員配置 單位：人工資 單位：元/人月月小計(jì) 單位：元/人月年累計(jì) 單位：元保安員8消防值機(jī)員8累計(jì)165.物業(yè)管理企業(yè)管理費(fèi)物業(yè)服務(wù)支出成本預(yù)算元利潤率5%企業(yè)利潤元6.法定稅費(fèi)物業(yè)服務(wù)成本元稅率%累計(jì)元六、接管后好處和缺點(diǎn)及對策（一）好處1.鍛煉隊(duì)伍，貯備人才。企業(yè)經(jīng)營范圍增加物業(yè)管理項(xiàng)目后，一直沒有正式從事過物業(yè)管理工作，經(jīng)過從接管小區(qū)

8、域自有物業(yè)管理工作入手，鍛煉一支從事物業(yè)管理工作專業(yè)隊(duì)伍，為以后實(shí)施大區(qū)域或向外拓展物業(yè)管理服務(wù)貯備人才。2.更有效地實(shí)施現(xiàn)有物業(yè)管理工作。成立維修中心、安保中心統(tǒng)一實(shí)施整個園區(qū)管理工作，將為園區(qū)用戶提供更周到、立即和優(yōu)質(zhì)服務(wù)。3.在物業(yè)管理服務(wù)上。從測算結(jié)果元看扣除我們兼職人員薪資、福利及管理酬金外，僅物業(yè)管理費(fèi)用從現(xiàn)行元收取可確保園區(qū)服務(wù)。4.緊跟企業(yè)建設(shè)發(fā)展，服務(wù)和企業(yè)發(fā)展需要。伴隨企業(yè)開發(fā)、建設(shè)不停深入，自有資產(chǎn)將不停增加，管理好企業(yè)資產(chǎn)將是未來發(fā)展迫切需要，自己資產(chǎn)自己管理，將愈加好地服務(wù)企業(yè)發(fā)展。5.可在管理自有資產(chǎn)基礎(chǔ)上，向外拓展業(yè)務(wù)。6.為以后處理人員分流問題。（二）缺點(diǎn)1.專業(yè)人才缺乏。2.經(jīng)營管理工作壓力較大。3.需要一定時間進(jìn)行調(diào)整。（三）對策1.采取按專業(yè)分包措施，處理目前人才缺乏問題。2.在管理方法上想措施，處理經(jīng)營管理壓力大問題。3.需要得到企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)大力支持。4.部分一時處理不了問題，可委托B區(qū)物業(yè)來進(jìn)行管理。5.加大對B、CD區(qū)物業(yè)監(jiān)管力度