試論我國商品房買賣合同的違約責(zé)任

1、.：.；試論我國商品房買賣合同的違約責(zé)任內(nèi)容摘要：商品房買賣HYPERLINK lunwentianxia/class_free/188_1.shtml合同締約人訂立合同的目的是為了使本人的合法利益得到最大維護(hù)和實(shí)現(xiàn)，而締約一方當(dāng)事人的違約行為能夠使得對方當(dāng)事人的利益得不到實(shí)現(xiàn)。因此，研討商品房買賣合同中的違約行為及其救援方法，對于維護(hù)合同當(dāng)事人有著重要意義。本文經(jīng)過對商品房買賣合同中違約行為、違約責(zé)任的論述，概括引見了商品房買賣合同違約責(zé)任的概念、特點(diǎn)、歸責(zé)原那么、責(zé)任形狀、免責(zé)條件以及違約責(zé)任的承當(dāng)方式等問題，論述了我國、及中關(guān)于商品房買賣合同違約責(zé)任的規(guī)定。關(guān)鍵詞：商品房 買賣合同 違約

2、責(zé)任隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛開展和住房制度改革的不斷深化，隨著全國人民生活程度的不斷提高、家庭HYPERLINK lunwentianxia/class_free/3_1.shtml經(jīng)濟(jì)購買才干的不斷加強(qiáng)，購買適宜本人家庭生活的商品房隨時(shí)都被列入千家萬戶的議事日程。然而，目前，我國的不動產(chǎn)立法仍不甚完善，HYPERLINK lunwentianxia/class_free/79_1.shtml市場機(jī)制仍需健全，商品房買賣行為尚不規(guī)范，特別是一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)嚴(yán)重違反老實(shí)信譽(yù)原那么，利用商品房買賣合同欺詐買受人的景象時(shí)有發(fā)生，而諸多購房者對我國商品房買賣的相關(guān)法律缺乏根本的了解，以致于商品房買受人對如

3、何維護(hù)本人的合法權(quán)益及在合法權(quán)益遭到損害時(shí)如何自我維權(quán)感到茫然無措。在消費(fèi)者協(xié)會的HYPERLINK lunwentianxia/class_free/115_1.shtml統(tǒng)計(jì)資料中，商品房買賣糾紛曾被列為十大贊揚(yáng)熱點(diǎn)之一，成為HYPERLINK lunwentianxia/class_free/15_1.shtml社會關(guān)注的焦點(diǎn)。商品房買賣合同糾紛只是房地產(chǎn)糾紛中的一類案件，其涉及的領(lǐng)域中存在的問題方方面面，在此，筆者結(jié)合本人所親歷親見的一些實(shí)踐案例，立足于實(shí)際討論之初衷與目的，僅就我國現(xiàn)行法律規(guī)定的關(guān)于商品房買賣合同中的違約責(zé)任制度加以論述，以期和大家共同窗習(xí)、共同討論、共同提高。一、

4、商品房買賣合同的違約責(zé)任的內(nèi)涵界定及其特點(diǎn)商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已開工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋一切權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。商品房買賣合同當(dāng)事人因違反商品房買賣合同義務(wù)依法該當(dāng)承當(dāng)?shù)呢?zé)任，即為商品房買賣合同中的違約責(zé)任。就合同違約責(zé)任而言，在英美法中違約責(zé)任通常被稱為違約的補(bǔ)救 remedies for breach of contract，而在大陸法中那么被包括在HYPERLINK lunwentianxia/class_free/72_1.shtml債務(wù)不履行的責(zé)任之中，或者被視為債的效能的范疇。商品房買賣合同中的違約責(zé)任制度是保證商品房買賣合同債務(wù)主體

5、實(shí)現(xiàn)債務(wù)及債務(wù)主體履行債務(wù)的重要措施，它與合同義務(wù)有親密聯(lián)絡(luò)，商品房買賣合同義務(wù)是其違約責(zé)任產(chǎn)生的前提，其違約責(zé)任那么是合同義務(wù)不履行的結(jié)果。商品房買賣合同的違約責(zé)任具有以下特點(diǎn):第一，該違約責(zé)任是合同當(dāng)事人違反合同義務(wù)所產(chǎn)生的責(zé)任。這里包含兩層意思:其一，該違約責(zé)任產(chǎn)生的根底是雙方當(dāng)事人之間存在合法有效的商品房買賣合同關(guān)系,假設(shè)當(dāng)事人之間不存在此合同關(guān)系,那么無商品房買賣違約責(zé)任可言；其二，該違約責(zé)任是以違反當(dāng)事人雙方商品房買賣合同義務(wù)為前提,沒有違反該合同義務(wù)的行為,便不存在該違約責(zé)任。第二，該違約責(zé)任具有相對性。商品房買賣合同違約責(zé)任的相對性,是指違約責(zé)任只能在簽署商品房買賣合同的雙方當(dāng)

6、事人之間發(fā)生,合同關(guān)系以外的第三人,不負(fù)違約責(zé)任。第三，該違約責(zé)任將補(bǔ)償性與懲罰性相結(jié)合，注重對守約方及弱勢方的維護(hù)。違約責(zé)任,主要是一種財(cái)富責(zé)任。普通合同違約責(zé)任的主要目的在于補(bǔ)償合同當(dāng)事人中守約方因違約方的違約行為所蒙受的損失。從違約責(zé)任承當(dāng)方式來看,無論是強(qiáng)迫實(shí)踐履行,還是支付違約賠償金,或者采用其他補(bǔ)救措施,無不表達(dá)出其彌補(bǔ)損失的補(bǔ)償性。然而，在商品房買賣合同的違約責(zé)任中，我國特別規(guī)定了在多種情況下，違約責(zé)任具有懲罰性。第四，該違約責(zé)任的可商定性。根據(jù)我國中的合同自愿原那么,商品房買賣合同當(dāng)事人可以在合同中商定違約責(zé)任承當(dāng)?shù)姆绞?、違約金的數(shù)額等,但這并不否認(rèn)違約責(zé)任的強(qiáng)迫性,由于這種商

7、定應(yīng)限制在法律答應(yīng)的范圍內(nèi)。二、 商品房買賣合同的違約責(zé)任歸責(zé)原那么以嚴(yán)厲責(zé)任作為普通歸責(zé)原那么，以過錯(cuò)責(zé)任為特殊規(guī)定。同樣，商品房買賣合同普通亦應(yīng)適用嚴(yán)厲責(zé)任原那么，僅在法律法規(guī)等有特別規(guī)定的情況下，適用過錯(cuò)責(zé)任原那么。1如：開發(fā)商逾期協(xié)助業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的違約責(zé)任，根據(jù)最高人民法院第十八條規(guī)定，由于出賣人的緣由，買受人在以下期限屆滿未能獲得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊商定外，出賣人該當(dāng)承當(dāng)違約責(zé)任：一商品房買賣合同商定的辦理房屋一切權(quán)登記的期限；二商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付運(yùn)用之日起90日；三商品房買賣合同的標(biāo)的物為已開工房屋的，自合同訂立之日起90日。該條司法解

8、釋中，如何了解“由于出賣人的緣由，此條司法解釋采用的歸責(zé)原那么是嚴(yán)厲責(zé)任還是過錯(cuò)責(zé)任？依筆者了解，此處為過錯(cuò)責(zé)任原那么，由于：嚴(yán)厲責(zé)任原那么是不分緣由，只需有違約就有責(zé)任，除非是由于不可抗力。而此處“由于出賣人的緣由，顯然不包括由于第三人的緣由，如與開發(fā)商有土地運(yùn)用權(quán)出轉(zhuǎn)讓合同關(guān)系的第三人的緣由。該條解釋規(guī)定的是法定違約責(zé)任，筆者以為，此處即是嚴(yán)厲責(zé)任的例外，其采取的歸責(zé)原那么為過錯(cuò)責(zé)任原那么。三、 商品房買賣合同的違約責(zé)任形狀綜合我國及，筆者以為商品房買賣合同的違約形狀主要有以下幾種：第一，預(yù)期違約。這是從英美法的概念。我國商品房買賣合同的預(yù)期違約形狀與普通合同根本一致，可分為兩種詳細(xì)類型：

9、1、預(yù)期回絕履行，指合同有效成立后至合同商定的履行期屆至前，一方當(dāng)事人以言辭或行為向另一方當(dāng)事人表示其將不按商定履行合同義務(wù)。如：開發(fā)商在商定的交房期限屆至前因房價(jià)上漲等緣由明確表示不愿賣房，即構(gòu)成預(yù)期回絕履行，其應(yīng)承當(dāng)相應(yīng)的違約責(zé)任；2、預(yù)期不能履行，指在合同履行期屆至前，有情況闡明或一方當(dāng)事人根據(jù)客觀現(xiàn)實(shí)發(fā)現(xiàn)另一方當(dāng)事人屆時(shí)不能履行合同義務(wù)。如：商品房買賣合同訂立后，出賣人又將房屋出賣給第三人，導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)的違約。我國第108條對預(yù)期回絕履行做了規(guī)定，而第68條關(guān)于不安抗辯權(quán)的規(guī)定，那么兼含有以上兩種類型的詳細(xì)表現(xiàn)行為。在中，那么更有針對性的反映了商品房買賣合同預(yù)期違約的諸種形狀。

10、第二，實(shí)踐違約。主要包括商品房買賣合同當(dāng)事人屆期不能履行債務(wù)和屆期回絕履行債務(wù)兩種。此處不能履行和回絕履行均發(fā)生在履行期屆滿后，其最終反映方式為遲延履行或不履行。遲延履行包括債務(wù)人遲延履行和債務(wù)人遲延履行。根據(jù)的規(guī)定,債務(wù)人遲延履行的,應(yīng)承當(dāng)遲延履行的違約責(zé)任,承當(dāng)對遲延后因不可抗力呵斥的損害的賠償責(zé)任。債務(wù)人遲延履行表現(xiàn)為債務(wù)人對于債務(wù)人的履行該當(dāng)接受而無正當(dāng)理由拒不接受,即遲延受領(lǐng)。我國第十一條條二款明確規(guī)定了買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由回絕接納的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付運(yùn)用之日起由買受人承當(dāng)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人人另有商定的除外。而不履行，那么是當(dāng)

11、事人不履行任何合同義務(wù)的表示，在此情況下，違約方應(yīng)依嚴(yán)厲責(zé)任原那么承當(dāng)違約責(zé)任。第三，不適當(dāng)履行。即指雖有履行但履行房屋質(zhì)量、面積不符合合同商定或法律規(guī)定的違約情形。房屋質(zhì)量不適當(dāng)履行包括瑕疵履行和加害給付兩種情形。瑕疵履行是指房屋存在質(zhì)量問題的商品房買賣HYPERLINK lunwentianxia/class_free/188_1.shtml合同違約情形。在此情況下，債務(wù)人可依法要求對方承當(dāng)修繕的違約責(zé)任，除了以承當(dāng)違約責(zé)任方式處理合同糾紛外，守約方亦可要求依法解除商品房買賣合同以處理商品房買賣合同糾紛。加害給付,是指HYPERLINK lunwentianxia/class_free/7

12、2_1.shtml債務(wù)人因交付的房屋的質(zhì)量缺陷而呵斥他人的人身、財(cái)富損害的行為。根據(jù)第112條,債務(wù)人由于交付的標(biāo)的物內(nèi)在缺陷而給債務(wù)人呵斥人身或合同標(biāo)的物以外的其他財(cái)富的損害時(shí),債務(wù)人還應(yīng)承當(dāng)損害賠償責(zé)任，根據(jù)我國第十二條、十三條的規(guī)定，違約方亦應(yīng)承當(dāng)相應(yīng)賠償責(zé)任。房屋面積不適當(dāng)履行是指所交付房屋的面積與合同商定的房屋面積不一致。此種情形，可根據(jù)第十四條之規(guī)定依法處置。第四，其它違約行為。是指除上述違約情形外的其他履行附隨義務(wù)時(shí)存在的違約行為。購房合同中違約多數(shù)由開發(fā)商引起，實(shí)際當(dāng)中，最為覺的開發(fā)商違約責(zé)任形狀主要包括：逾期交房、面積出現(xiàn)誤差、設(shè)備及裝修不符合合同商定、變卦規(guī)劃設(shè)計(jì)、房屋質(zhì)量

13、不合格、未按期辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)等，我國及對上述違約情形均作出了較為詳細(xì)明確、便于操作的規(guī)定。 四、 商品房買賣合同違約責(zé)任的免責(zé)事由所謂商品房買賣合同違約責(zé)任的免責(zé)事由，是指在商品房買賣合同中，免除違反合同義務(wù)的債務(wù)人承當(dāng)違約責(zé)任的緣由和理由。1詳細(xì)包括法定的免責(zé)事由和商定的免責(zé)事由。詳細(xì)內(nèi)容如下：一不可抗力。根據(jù)我國，不可抗力是指不能預(yù)見、不能防止并不能抑制的客觀情況。對于因不可抗力導(dǎo)致的商品房買賣合同不能履行，該當(dāng)根據(jù)不可抗力的影響程度，部分或全部免除有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。我國現(xiàn)行房屋預(yù)售合同或現(xiàn)房銷售合同中普通都規(guī)定了不可抗力條款，有些甚至把施工單位逾期交工、政府批文遲延下達(dá)也商定為不可抗力

14、。并且，只需是不可抗力呵斥的損失，一概免除開發(fā)商的責(zé)任，這種規(guī)定對于買方極為不利。另外，在HYPERLINK lunwentianxia/class_free/11_1.shtml法律另有規(guī)定時(shí)，即使發(fā)生不可抗力也不能免除責(zé)任，在此主要是指遲延履行后的責(zé)任。即：一方遲延履行債務(wù)之后，應(yīng)對在逾期履行期間發(fā)生的不可抗力所致的損害擔(dān)任。例如一棟房屋，按照合同規(guī)定去年七一交房，結(jié)果到了十一還不見動靜。結(jié)果，在某天因刮臺風(fēng)，呵斥損壞。由于臺風(fēng)是明確商定的不可抗力條款，所以開發(fā)商以為買家應(yīng)該自認(rèn)倒霉，然而，根據(jù)法律規(guī)定，由于開發(fā)商逾期交房，在逾期履行期間發(fā)生的臺風(fēng)所致?lián)p害是應(yīng)由開發(fā)商承當(dāng)責(zé)任的。此外，對于

15、不可抗力免責(zé)，還有一些必要條件，即發(fā)生不可抗力導(dǎo)致履行不能之時(shí)，債務(wù)人須及時(shí)通知債務(wù)人，還須將經(jīng)有關(guān)機(jī)關(guān)證明的文書作為有效證明提交債務(wù)人。二其他法定免責(zé)事由守約一方未采取適當(dāng)措施，導(dǎo)致?lián)p失擴(kuò)展的，債務(wù)人對擴(kuò)展的損失部分免責(zé)，我國第119條對此有所規(guī)定。此外，當(dāng)事人還可協(xié)議商定其他免責(zé)事由，但必需符合我國相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。五、 商品房買賣合同的違約責(zé)任的承當(dāng)方式商品房買賣合同的違約責(zé)任的承當(dāng)方式，是指商品房買賣合同當(dāng)事人按照法律法規(guī)等的規(guī)定及合同商定，在出現(xiàn)違約行為時(shí)該當(dāng)接受的制裁方式。商品房買賣合同的簽約雙方，尤其是買受人在簽署合同時(shí)應(yīng)該留意，在合同中一定要注明雙方的違約責(zé)任內(nèi)容及承當(dāng)方式，

16、這樣，一旦日后發(fā)生糾紛，守約方即可以此為根據(jù)較為有力的維護(hù)本人的合法權(quán)益。另外，違約責(zé)任并不是一定不變的，商品房買賣合同當(dāng)事人亦可在違約以后，再行商定采取適宜的補(bǔ)救措施。1我國規(guī)定的承當(dāng)違約責(zé)任的方式有：繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施、賠償損失、修繕、改換、重作、退貨、減少價(jià)款或報(bào)酬、雙倍返還定金、支付違約金等。而根據(jù)，在處置商品房買賣合同糾紛案件中，違約方承當(dāng)違約責(zé)任的方式主要有如下幾種：一實(shí)踐履行。又稱強(qiáng)迫履行，是指在合同違約方不履行合同時(shí)，守約方可以要求人民法院強(qiáng)迫違約方按照合同商定履行合同債務(wù)的違約責(zé)任承當(dāng)方式。其構(gòu)成要件有：1存在違約方的違約行為；2必需有守約方懇求違約方繼續(xù)履行合同債務(wù)的行

17、為；3必需是違約方可以繼續(xù)履行合同。舉例來說：王先生與某公司簽署認(rèn)購協(xié)議，購買由該公司開發(fā)的一幢商業(yè)用房。認(rèn)購協(xié)議中雙方商定：房屋價(jià)錢為9000元/平方米；王先生為表示認(rèn)購誠意，先預(yù)付人民幣100萬作為購房定金；房屋構(gòu)造封頂，符合預(yù)售條件時(shí)雙方即按商定價(jià)錢簽署房屋預(yù)售合同；除不可抗力要素，某公司不得將該房屋再出賣給第三人。認(rèn)購協(xié)議簽署后，某公司專門對該房屋進(jìn)展了施工設(shè)計(jì)以符合王先生要求。此時(shí)，房屋的施工設(shè)計(jì)都是按王先生的要求進(jìn)展的，認(rèn)購應(yīng)不存在開發(fā)商違約的風(fēng)險(xiǎn)，王先生只需靜候公司獲得預(yù)售答應(yīng)證后再與其簽署正式的購房合同了。然而，后該房屋主體施工根本完成時(shí)，公司獲得預(yù)售答應(yīng)證后，王先生卻收到了一

18、份某公司的HYPERLINK lunwentianxia/class_free/110_1.shtml律師函，函稱：鑒于目前情況變化，公司不再履行認(rèn)購協(xié)議，并將根據(jù)協(xié)議中的違約責(zé)任條款，處理本糾紛。律師函中，公司表示不再履行協(xié)議的緣由是“鑒于目前情況變化，實(shí)踐緣由是因房價(jià)普遍大幅上漲，王先生所認(rèn)購的房屋價(jià)錢更是漲得厲害，毫無疑問，某公司此舉的目的是為了能將房屋升值部分經(jīng)過毀約的方式據(jù)為己有。根據(jù)第五條規(guī)定，商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人曾經(jīng)按照商定收受購房款的，該協(xié)議該當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。在此情況下，王先生可以要求某公司繼續(xù)履行認(rèn)購協(xié)議所商定事

19、項(xiàng)，在公司不履行時(shí)，王先生可經(jīng)過訴訟途徑要求人民法院強(qiáng)迫某公司履行合同義務(wù)。另外，我國規(guī)定了在多種情況下，商品房買賣中的買受人可以選擇要求對方以繼續(xù)履行合同的方式承當(dāng)違約責(zé)任，亦可要求與對方解除合同并賠償損失。如該司法解釋的第十四條第二項(xiàng)。二采取補(bǔ)救措施。主要包括：1、修復(fù)。根據(jù)第十三條第二款規(guī)定：“交付運(yùn)用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人該當(dāng)承當(dāng)修復(fù)責(zé)任；出賣人回絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間呵斥的其他損失由出賣人承當(dāng)。2、返討價(jià)款。根據(jù)上述司法解釋第十四條第二款之規(guī)定，當(dāng)交付的房屋面積誤差比絕對值超出3%，買受人贊同繼續(xù)履行合同時(shí)

20、，出賣人該當(dāng)承當(dāng)相應(yīng)的返討價(jià)款的責(zé)任，基于公平原那么，當(dāng)房屋實(shí)踐面積大于合同商定面積的，買受人該當(dāng)補(bǔ)足誤差在3%以內(nèi)的房屋價(jià)款。三賠償損失。即商品房買賣合同中違約方因不履行合同義務(wù)給守約方呵斥損失的，該當(dāng)依法賠償守約方因違約行為所受損失的責(zé)任。我國合同法上的賠償損失是指金錢賠償，即使包括實(shí)物賠償，也限于以合同標(biāo)的物以外的物品予以賠償。其責(zé)任構(gòu)成如下：1違約行為；2損失；3違約行為與損失之間有因果關(guān)系；4違約一方?jīng)]有免責(zé)事由。我國第一百零七條規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合商定的，該當(dāng)承當(dāng)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。第一百一十二條規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義

21、務(wù)或者履行HYPERLINK lunwentianxia/class_free/188_1.shtml合同義務(wù)不符合商定的，在履行義務(wù)或者采取補(bǔ)救措施后，對方還有其他損失的，該當(dāng)賠償損失。詳細(xì)到履行商品房買賣合同過程中的違約行為，違約方該當(dāng)對因其違約給守約方呵斥的損失承當(dāng)賠償損失的違約責(zé)任。四定金：第四條規(guī)定：“出賣人經(jīng)過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，假設(shè)因當(dāng)事人一方緣由未能訂立商品房買賣合同，該當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處置；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人該當(dāng)將定金返還買受人。由于定金而引發(fā)的糾紛，是近年來商品房買賣糾紛

22、中的一個(gè)重點(diǎn)，在房地產(chǎn)訴訟案件中也占很大比重。在實(shí)際中，購房者在交付定金后會發(fā)現(xiàn)：開發(fā)商提供的商品房買賣合同中的違約責(zé)任條款早已由開發(fā)商一方面做好規(guī)定了，甚至有的規(guī)定有嚴(yán)重的不公平乃至違法的內(nèi)容。開發(fā)商這種做法是不符合我國民法及HYPERLINK lunwentianxia/class_free/106_1.shtml合同法規(guī)定的公平、老實(shí)信譽(yù)原那么的，購房者有權(quán)回絕這種一方面規(guī)定的不公平條款，經(jīng)過與開發(fā)商的自在協(xié)商方式達(dá)成一致意見后再簽署正式的買賣合同。當(dāng)然，由于多種復(fù)雜要素的影響，在目前的房地產(chǎn)HYPERLINK lunwentianxia/class_free/79_1.shtml市場中，簽約的自動性往往較多地掌握在開發(fā)商手中，所以購房者往往要作出一定的退讓，但這種退讓應(yīng)和購房的風(fēng)險(xiǎn)綜合思