房地產(chǎn)虛假廣告40張幻燈片

1、認(rèn)定要點(diǎn)與法律責(zé)任分析房地產(chǎn)虛假廣告主講人：兔子君CONTENTS01理論概述虛假廣告 02特征、性質(zhì)、法律責(zé)任房地產(chǎn)虛假廣告03對購房合同效力的影響房地產(chǎn)虛假廣告04處罰主體虛假廣告05相關(guān)法律法規(guī)CONTENTS01理論概述虛假廣告反不正當(dāng)競爭法第9條 經(jīng)營者不得利用廣告或者其他方法，對商品的質(zhì)量、制作成分、性能、用途、生產(chǎn)者、有效期限、產(chǎn)地等作引人誤解的虛假宣傳。廣告的經(jīng)營者不得在明知或者應(yīng)知的情況下，代理、設(shè)計(jì)、制作、發(fā)布虛假廣告。廣告法第4條 廣告不得含有虛假或者引人誤解的內(nèi)容，不得欺騙、誤導(dǎo)消費(fèi)者。廣告主應(yīng)當(dāng)對廣告內(nèi)容的真實(shí)性負(fù)責(zé)。1.1立法概況：1.2虛假廣告構(gòu)成要件行為人目的行

2、為方式行為后果廣告行為人是經(jīng)營者行為方式是在商品或者服務(wù)上作引人誤解的虛假宣傳廣告行為是出于市場競爭的目的行為后果會影響消費(fèi)者的市場選擇，并且損害其他經(jīng)營者的利益1.3“虛假廣告”和“虛假宣傳”概念辨析概念共性差異性CONTENTS02房地產(chǎn)虛假廣告案例：陳鳳妹訴深圳市宏發(fā)投資有限公司等商品房買賣合同案 原告陳某某Vs被告深圳投資公司新聞媒體的報道是否構(gòu)成房地產(chǎn)公司的宣傳廣告？ “公寓住宅”與“寫字樓”是否存在字面和字義上的根本區(qū)別？2.1 房地產(chǎn)廣告特征中華人民共和國廣告法第二條第二款規(guī)定，“本法所稱廣告，是指商品經(jīng)營者或者服務(wù)提供者承擔(dān)費(fèi)用，通過一定媒介和形式直接或者間接地介紹自己所推銷的

3、商品或者所提供的服務(wù)的商業(yè)廣告?！鄙虡I(yè)廣告：有償性與主觀性新聞報道：無償性與客觀真實(shí)性。新聞報道與商業(yè)廣告有本質(zhì)區(qū)別，新聞報道不屬于廣告。2.1 房地產(chǎn)廣告特征2.2房地產(chǎn)樣板房的性質(zhì)田紅與南京潤昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛上訴案 樣板房僅是一種具體的營銷手段，還是具體的權(quán)利義務(wù)的確定？ 商品房銷售管理辦法第三十一條： “房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。” 。交付房屋與樣板房不符，是否構(gòu)成虛假宣傳，主要看買賣合同中關(guān)于樣板房的規(guī)定 。曾桃英、吳學(xué)喜等31戶業(yè)主訴深圳市農(nóng)科房

4、地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同案售樓宣傳資料中的內(nèi)容，能否視為要約？2.3房地產(chǎn)廣告性質(zhì)最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第三條：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！睆V告性質(zhì)為要約邀請，但廣告的內(nèi)容明確、具體則視為要約。2.3房地產(chǎn)廣告性質(zhì)2.4發(fā)布虛假廣告的法律責(zé)任 民事責(zé)任刑事責(zé)任：虛假廣告罪行政責(zé)任2.4.1發(fā)布虛假廣告的

5、民事責(zé)任湖北潤海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與趙炎濤等虛假廣告糾紛上訴案 潤海房產(chǎn)公司發(fā)布的銷售廣告中是否含有虛假內(nèi)容？該廣告是否欺騙和誤導(dǎo)了消費(fèi)者與之簽訂購房合同？廣告法第四條：“廣告不得含有虛假的內(nèi)容，不得欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者?！睆V告法第三十八條：“違反本法規(guī)定，發(fā)布虛假廣告，欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者，使購買商品或者接受服務(wù)的消費(fèi)者的合法權(quán)益受到損害的，由廣告主依法承擔(dān)民事責(zé)任。”開發(fā)商在廣告中明確許諾，小區(qū)有3000平方米的中心花園及門衛(wèi)、停車場、商店、洗衣坊、維修部、健身房、茶坊、舞廳等多功能的服務(wù)設(shè)施。但開發(fā)商至今未能履行承諾，且因小區(qū)已全部對外出售，建造3000平方米的中心花園不可能再兌現(xiàn)，故認(rèn)定購房人

6、的合法權(quán)益因虛假廣告而受到損害。鑒于無法準(zhǔn)確地鑒定出該小區(qū)公共配套設(shè)施不到位部分的價格，考慮到本案開發(fā)商虛假廣告的過錯，結(jié)合當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平，法院酌定由開發(fā)商分別按買受人的購房款總額的7予以賠償。虛假廣告造成買受人權(quán)益受損，開發(fā)商應(yīng)賠償，賠償數(shù)額由法院裁量。2.4.1發(fā)布虛假廣告的民事責(zé)任案例分析2.4.2發(fā)布虛假廣告的行政責(zé)任hk.stock.hexun/2019-10-16/179880258.html?from=rss行政處罰案例： 2019年9月17日，泰州市靖江工商行政管理局處罰碧xx碧xx公司在對外宣傳中使用“3小時狂銷14億”、“中國房地產(chǎn)10強(qiáng)”進(jìn)行不真實(shí)的宣傳，直接影射其企

7、業(yè)的資質(zhì)以及開發(fā)樓盤的熱銷程度，誤導(dǎo)公眾，擾亂了市場競爭秩序，違反了中華人民共和國反不正當(dāng)競爭法關(guān)于“經(jīng)營者不得利用廣告或者其他方法，對商品的質(zhì)量、制作成分、性能、用途、生產(chǎn)者、有效期限、產(chǎn)地等作引人誤解的虛假宣傳”的規(guī)定，屬虛假宣傳；在廣告宣傳中使用“中國馳名商標(biāo)”字樣，違反了中華人民共和國商標(biāo)法關(guān)于“生產(chǎn)、經(jīng)營者不得將馳名商標(biāo)字樣用于商品、商品包裝或者容器上，或者用于廣告宣傳、展覽以及其他商業(yè)活動中”的規(guī)定，屬將“馳名商標(biāo)”字樣用于廣告宣傳的行為；2.4.2發(fā)布虛假廣告的行政責(zé)任行政處罰書在宣傳中使用“10分鐘便捷生活圈”廣告內(nèi)容違反了房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定關(guān)于“房地產(chǎn)中表現(xiàn)項(xiàng)目位置，應(yīng)以

8、從該項(xiàng)目到達(dá)某一具體參照物的現(xiàn)有交通干道的實(shí)際距離表示，不得以所需時間來表示距離”的規(guī)定，屬未按規(guī)定發(fā)布廣告的行為。據(jù)此，責(zé)令碧xx公司消除影響并改正，合并處以13萬元罰款。2.4.2發(fā)布虛假廣告的行政責(zé)任行政處罰書CONTENTS03對購房合同效力產(chǎn)生的影響房地產(chǎn)虛假廣告3.房地產(chǎn)虛假廣告對購房合同效力產(chǎn)生的影響案 例陳龍等人與福清市融隆房地產(chǎn)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛案法律依據(jù)誠實(shí)信用原則爭議焦點(diǎn)虛假廣告是否會導(dǎo)致買賣合同無效？ 可能結(jié)果合同變更、解除、撤銷、無效違反誠實(shí)信用原則有兩個主要的法律后果：合同的變更。通過變更合同的某些條款約定，達(dá)到清除因違背誠實(shí)信用原則所帶來的不公平結(jié)果，主要

9、方式有增減履行標(biāo)的、變更履行方式和期限等等。合同的撤銷或解除。如果通過變更合同的方式仍不能清除因違背誠實(shí)信用原則所帶來的不公平結(jié)果時，那么就可以通過撤銷或解除合同的方式來最終解決。合同無效。符合合同法52條規(guī)定的合同無效情形的，因虛假廣告訂立的合同無效。法理分析CONTENTS04的處罰主體虛假廣告虛假廣告的處罰主體廣告主ABCD廣告經(jīng)營者廣告發(fā)布者單位ABCD4.1案例：廣元市新程實(shí)業(yè)有限公司、毛洋、梁紹澤、楊開龍?zhí)摷購V告罪二審裁定法律依據(jù)：刑法第二百二十二條 廣告主、廣告經(jīng)營者、廣告發(fā)布者違反國家規(guī)定，利用廣告對商品或者服務(wù)作虛假宣傳，情節(jié)嚴(yán)重的，處二年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰

10、金4.1案例：廣元市新程實(shí)業(yè)有限公司、毛洋、梁紹澤、楊開龍?zhí)摷購V告罪二審裁定案例分析： 新程公司和毛某、梁某某作為廣告主、楊某某作為廣告發(fā)布者，無視社會主義市場經(jīng)濟(jì)條件下商品正當(dāng)?shù)慕灰谆顒雍透偁幓顒樱瑸槭狗课荼M快銷售和高價銷售，虛構(gòu)賽博數(shù)碼公司要在所銷售的房屋設(shè)立賽博數(shù)碼廣場的事實(shí)，向購房者進(jìn)行虛假宣傳，誘使購房者購房后無法實(shí)現(xiàn)銷售房屋前所宣傳的商業(yè)目的，給購房者造成了重大經(jīng)濟(jì)損失，出現(xiàn)了購房者上訪等社會不良后果，影響了正常的社會秩序，造成惡劣社會影響，情節(jié)嚴(yán)重，其行為均構(gòu)成虛假廣告罪。CONTENTS05及具體法律規(guī)定 相關(guān)部門法第4條 廣告不得含有虛假或者引人誤解的內(nèi)容，不得欺騙、誤導(dǎo)消費(fèi)

11、者。廣告主應(yīng)當(dāng)對廣告內(nèi)容的真實(shí)性負(fù)責(zé)。第9條 廣告不得有下列情形：（五）妨礙社會安定，損害社會公共利益；（六）危害人身、財(cái)產(chǎn)安全，泄露個人隱私；（七）妨礙社會公共秩序或者違背社會良好風(fēng)尚；（十一）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止的其他情形。5.1中華人民共和國廣告法 違反本法規(guī)定，發(fā)布虛假廣告的，由工商行政管理部門責(zé)令停止發(fā)布廣告，責(zé)令廣告主在相應(yīng)范圍內(nèi)消除影響，處廣告費(fèi)用三倍以上五倍以下的罰款，廣告費(fèi)用無法計(jì)算或者明顯偏低的，處二十萬元以上一百萬元以下的罰款；兩年內(nèi)有三次以上違法行為或者有其他嚴(yán)重情節(jié)的，處廣告費(fèi)用五倍以上十倍以下的罰款，廣告費(fèi)用無法計(jì)算或者明顯偏低的，處一百萬元以上二百萬元以下的罰款

12、，可以吊銷營業(yè)執(zhí)照，并由廣告審查機(jī)關(guān)撤銷廣告審查批準(zhǔn)文件、一年內(nèi)不受理其廣告審查申請。 5.1中華人民共和國廣告法 第55條廣告經(jīng)營者、廣告發(fā)布者明知或者應(yīng)知廣告虛假仍設(shè)計(jì)、制作、代理、發(fā)布的，由工商行政管理部門沒收廣告費(fèi)用，并處廣告費(fèi)用三倍以上五倍以下的罰款，廣告費(fèi)用無法計(jì)算或者明顯偏低的，處二十萬元以上一百萬元以下的罰款；兩年內(nèi)有三次以上違法行為或者有其他嚴(yán)重情節(jié)的，處廣告費(fèi)用五倍以上十倍以下的罰款，廣告費(fèi)用無法計(jì)算或者明顯偏低的，處一百萬元以上二百萬元以下的罰款，并可以由有關(guān)部門暫停廣告發(fā)布業(yè)務(wù)、吊銷營業(yè)執(zhí)照、吊銷廣告發(fā)布登記證件。5.1中華人民共和國廣告法 第55條第3條 房地產(chǎn)廣告必

13、須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確，不得欺騙、誤導(dǎo)消費(fèi)者。第4條 房地產(chǎn)廣告，房源信息應(yīng)當(dāng)真實(shí)，面積應(yīng)當(dāng)表明為建筑面積或者套內(nèi)建筑面積，并不得含有下列內(nèi)容:（一）升值或者投資回報的承諾；（二）以項(xiàng)目到達(dá)某一具體參照物的所需時間表示項(xiàng)目位置；（三）違反國家有關(guān)價格管理的規(guī)定；（四）對規(guī)劃或者建設(shè)中的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施以及其他市政條件作誤導(dǎo)宣傳。5.2房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定 第21條 違反本規(guī)定發(fā)布廣告，廣告法及其他法律法規(guī)有規(guī)定的，依照有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定予以處罰。法律法規(guī)沒有規(guī)定的，對負(fù)有責(zé)任的廣告主、廣告經(jīng)營者、廣告發(fā)布者，處以違法所得三倍以下但不超過三萬元的罰款；沒有違法所得的，處以一萬元以下的罰款。

14、5.2房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定 第經(jīng)營者不得利用廣告或者其他方法，對商品的質(zhì)量、制作成分、性能、用途、生產(chǎn)者、有效期限、產(chǎn)地等作引人誤解的虛假宣傳。廣告的經(jīng)營者不得在明知或者應(yīng)知的情況下，代理、設(shè)計(jì)、制作、發(fā)布虛假廣告。5.3中華人民共和國反不正當(dāng)競爭法-第九條 經(jīng)營者利用廣告或者其他方法，對商品作引人誤解的虛假宣傳的，監(jiān)督檢查部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令停止違法行為，消除影響，可以根據(jù)情節(jié)處以一萬元以上二十萬元以下的罰款。廣告的經(jīng)營者，在明知或者應(yīng)知的情況下，代理、設(shè)計(jì)、制作、發(fā)布虛假廣告的，監(jiān)督檢查部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，并依法處以罰款。5.3中華人民共和國反不正當(dāng)競爭法-第二十四條 第222條

15、廣告主、廣告經(jīng)營者、廣告發(fā)布者違反國家規(guī)定，利用廣告對商品或者服務(wù)作虛假宣傳，情節(jié)嚴(yán)重的，處二年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金。第231條單位犯本節(jié)第二百二十一條至第二百三十條規(guī)定之罪的，對單位判處罰金，并對其直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依照本節(jié)各該條的規(guī)定處罰。5.4中華人民共和國刑法 虛假廣告罪 第6條 當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則。第7條 當(dāng)事人訂立、履行合同，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)，尊重社會公德，不得擾亂社會經(jīng)濟(jì)秩序，損害社會公共利益。第15條 要約邀請是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。寄送的價目表、拍賣公告、招標(biāo)公告、招股說明書、商業(yè)廣告等為要約邀

16、請。商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約。5.5中華人民共和國合同法 第4條 經(jīng)營者與消費(fèi)者進(jìn)行交易，應(yīng)當(dāng)遵循自愿、平等、公平、誠實(shí)信用的原則。第20條 經(jīng)營者向消費(fèi)者提供有關(guān)商品或者服務(wù)的質(zhì)量、性能、用途、有效期限等信息，應(yīng)當(dāng)真實(shí)、全面，不得作虛假或者引人誤解的宣傳。 經(jīng)營者對消費(fèi)者就其提供的商品或者服務(wù)的質(zhì)量和使用方法等問題提出的詢問，應(yīng)當(dāng)作出真實(shí)、明確的答復(fù)。經(jīng)營者提供商品或者服務(wù)應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價。第45條 消費(fèi)者因經(jīng)營者利用虛假廣告或者其他虛假宣傳方式提供商品或者服務(wù)，其合法權(quán)益受到損害的，可以向經(jīng)營者要求賠償。5.6中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法 經(jīng)營者有下列情形之一，除承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任外，其他有關(guān)法律、法規(guī)對處罰機(jī)關(guān)和處罰方式有規(guī)定的，依照法律、法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行；法律、法規(guī)未作規(guī)定的，由工商行政管理部門或者其他有關(guān)行政部門責(zé)令改正，可以根據(jù)情節(jié)單處或者并處警告、沒收違法所得、處以違法所得一倍以上十倍以下的罰款，沒有違法所得的，處以五十萬元以下的