寫字樓項目策劃方案資料

1、精選寫字樓市場的活躍是整個城市經(jīng)濟活動的重要晴雨表，上海寫字樓的發(fā)展亦印證了這一事實. 1999年財富論壇、 2001 年 APEC 會議、2010 年世博會等這些極具影響的國際性經(jīng)濟集會也將其會場設在上海種種跡象表明，經(jīng)過近 10 年的快速發(fā)展，上海已成為中國經(jīng)濟發(fā)展的龍頭，其經(jīng)濟地位無論在國內(nèi)還是在國際都得到了很大提升，并吸引著越來越多國內(nèi)外投資商和企業(yè)的目光。孕育在這樣一個國際化大都市中，上海寫字樓市場有著得天獨厚的優(yōu)勢?；仡櫳虾懽謽鞘袌龅陌l(fā)展歷程，其經(jīng)歷了膨脹、鼎盛和衰退，當前正處于繁榮復蘇的時期。中原以期通過本報告能令產(chǎn)品的規(guī)劃更好地為營銷服務，從而使產(chǎn)品特色鮮明，更具典范效應。同

2、時也為本案的營銷工作開展之步驟與方式作事先提點。目 錄定位篇 TOC o 1-5 h z 一、項目定位 4 HYPERLINK l bookmark13 o Current Document 二、目標客戶定位 7三、價格定位 9營銷篇一、銷售推廣策略確定13二、市場推廣19三、產(chǎn)品與現(xiàn)場完善建議21定位篇一、項目定位項目概況?所處區(qū)域：徐匯區(qū)?地理位置：東安路50弄18號?基地面積：5868平方米?總建筑面積：68562平方米?產(chǎn)品形態(tài)：甲級涉外寫字樓?建筑形狀：海螺狀?可售面積：28535平方米（517層）根據(jù)本案的自身特征，產(chǎn)品屬性定義為：區(qū)域內(nèi)5A級智能化地標性甲級涉外寫字樓詮釋：從本案

3、所處區(qū)域和特性分析來看，其在本區(qū)域內(nèi)的定位相對來說較高，必然導致開發(fā)商營建成本提高，租金價格也隨之提高，最 終是否受市場所認可，直接關系到本案的最終銷售狀況。但是，一個寫 字樓是否得到市場的認可，一方面取決于物業(yè)的先天條件，如所處位置、 交通便利情況、周邊配套等條件；另一方面需要物業(yè)品質(zhì)的提高、市場 的稀缺以及產(chǎn)品的推廣造勢。所以，中原認為：在提高物業(yè)品質(zhì)同時，可以充分利用中原的專業(yè)經(jīng)驗、對市場的敏銳以及先進的營銷理念對本物業(yè)進行包裝于推廣，將其優(yōu)勢充分體現(xiàn)出來， 從而淡化其不利因素，把本案提高成一個高檔寫字樓。定位依據(jù)優(yōu)勢分析地段公共交通線路繁多，出行非常便捷；周邊商業(yè)配套設施齊全，辦公配套

4、條件較好；由于生活環(huán)境成熟，中高檔的住宅市場為高檔寫字樓市場提供生存空間；本案周邊的寫字樓供應量尚未飽和，還有較大的需求空間；開發(fā)商實力較強，其品牌優(yōu)勢在未來的市場推廣中會起到很積極作用；劣勢分析本區(qū)域的寫字樓入住率相對于徐家匯商圈周邊寫字樓較低， 是因為本區(qū)域的地理位置與其相比沒有優(yōu)勢可言， 要吸引大公司的入住必須在營建標準上有所提高；本案所處的位置并不是傳統(tǒng)意義上的商務區(qū)， 所以國內(nèi)外大公司對本案的接受度可能會不是很高， 如何提高本案對打公司的吸引力將是我們今后推廣中的重點；從目前的寫字樓市場來看，作為 5A 級甲級涉外寫字樓一般只租不售，因為如果銷售的話， 可能會導致客戶層次降低以及給管

5、理帶來不便， 從而影響大公司的入住；由于本案建設周期較長，導致市場形象不好；市場分析本區(qū)域是上海傳統(tǒng)的西部高尚居住地段，而徐家匯商圈中匯金、匯聯(lián)、港匯、美羅城、東方商廈、第六百貨、太平洋百貨等構成上海西部最熱鬧的次商業(yè)中心，其直接影響到寫字樓的分布于租金價格?？偟膩碚f， 徐家匯寫字樓分布比較散， 主要以美羅大廈、 上海實業(yè)大廈為代表。徐家匯商圈近幾年寫字樓的租金價格起伏較大，平均租金在9697年達到高峰，然后開始下滑，19992000年最低0.35USD/m2仄,2001年重新上揚至0.45USD/m2/天，隨著經(jīng)濟形勢的不斷好轉，租金有進一步的上升空間。而本案處于徐家匯區(qū)域邊緣，其租金價格相

6、對于商圈內(nèi)的租金價格低20%左右，所以，徐家匯商圈內(nèi)寫字樓的租金價格直接關系到本案最終租金價格和銷售價格的確定。市場機會點? 上海寫字樓整體市場回暖，甲級寫字樓需求旺盛，且出售寫字樓比例增加；? 甲級寫字樓需求激增，購買行為增加，空置率大幅下降；? 本區(qū)域內(nèi)目前的供應量不大，在未來的一到兩年內(nèi)市場的需求量不會飽和，尚有一定的發(fā)展空間，但隨著徐匯區(qū)政府“辦公在徐匯”等政策相繼出臺，預計在未來的 2004 年2008年將會有很大的供應量，所以本案要抓緊目前開發(fā)時機，盡快入市，在最短的時間內(nèi)快速去化，獲得利潤的最大化。? 本區(qū)域地標性寫字樓相對比較缺乏；? APEC 及 WTO 將給上海寫字樓市場帶

7、來良好的需求機遇；市場威脅? 辦公樓市場競爭激烈， 徐家匯商圈周邊的甲級寫字樓是本案今后長期和強有力的競爭對手；? 大樓外立面尚未裝修， 給客戶沒有直接的直觀效果， 加上今后的施工， 可能會造成周邊環(huán)境影響；? 大樓周邊人氣不旺， 商務辦公的氛圍一般， 由于建設期較長， 樓盤空置時間相對較長，可能會影響本案在市場中的印象；附：近年來上海市寫字樓市場區(qū)域供應走勢營業(yè)性辦公樓的供應量、占用量、空置量 單位平方米近年來上海市寫字樓空置率變化情況營業(yè)性辦公樓空置率變化單位:綜上所述，雖然本案所處的區(qū)域不是傳統(tǒng)意義上的高檔辦公區(qū)域，但是一個物 業(yè)在市場中所處的位置以及它被市場所認同，是取決于多方面的，我

8、們不能因為其 某一方面的欠缺，就把它保守定位。所以，中原認為：在本案的推廣過程中，要在 提高物業(yè)自身品質(zhì)的基礎上，利用先進的銷售經(jīng)驗、銷售理念以及獨樹一幟的推廣 手段，一定會使本案在區(qū)域內(nèi)高檔寫字樓中占據(jù)重要的位置。二、目標客戶定位從區(qū)域寫字樓內(nèi)行業(yè)分布情況來看，徐家匯周邊的寫字樓入住的行業(yè)以企業(yè)管 理機構為主，所以，中原將本案客戶依據(jù)兩種情況分別定為如下：徐家匯企業(yè)性質(zhì)國內(nèi)外知名企業(yè)和辦事機構行業(yè)分類IT、電子信息、電信、金融、貿(mào)易、法律等行業(yè)鎖定目標客戶注重相對較有吸引力的價格；較高的利用率， 取決于辦公樓可利用面積與總建筑面積的比值， 一般要達到65%70%；辦公空間要具有延展性， 先進

9、企業(yè)發(fā)展較快， 員工隊伍不斷擴大， 辦公樓空間要有發(fā)展余地，可以免去日后搬遷的麻煩；合適的地理位置， 臨近交通路線或地鐵、商業(yè)區(qū)、星級酒店等， 這樣對客戶往來可以提供方便；大樓的外觀要有較好的形象， 辦公樓的形象就是公司的形象， 這樣容易給客戶留下好的印象；較為完善的物業(yè)管理和商務配套；三、 價 格 定 位租售價格確定租賃價格：US$0.42/m2/天或RMB3.5元/m2/天銷售價格：US$1700/m2 或 RMB14000 元/m2價格定位支持：支持一：市場價格比較法周邊個案銷售價格比較周邊個案租賃價格示意 （單位：US$M米/天）口伊泰大廈煤科大廈口亞太企業(yè)中心華泰大廈怡甸大廈坤陽國際

10、商務中心美羅大廈上海實業(yè)中心輕工大廈金鐘大廈工冏大廈比較價格定位A:伊泰利大廈B:煤科大廈C:亞太企業(yè)中心D：華泰大廈E：怡甸大廈0.3+ 0.934 = 0.330.3+ 0.9525=0.320.45+ 1.065= 0.420.28+ 0.88 = 0.320.4+ 1.006 = 0.40F:坤陽國際商務中心0.5+ 1.12 = 0.45G:美羅大廈H:上海實業(yè)中心I：輕工大廈J:金鐘大廈K:工商大廈L:歐江大廈0.65+ 0.934 =0.520.6+ 0.934 = 0.490.35+ 0.9715 =0.360.32+0.9475=0.340.35+ 0.964 = 0.370

11、.30+ 0.9375=0.32擬定各比較對象參考系數(shù)為:A: 5% B: 5%C:15% D: 5%比較項目權重伊泰利大廈煤科大廈業(yè)無企業(yè)干心華泰大廈怡甸大廈珅陽國蘇司務干心大亨大廈上滿頭業(yè)干心轉上大廈金鐘大廈商司大廈歐江大廈擬合程度比較系致以合程度匕較系數(shù)取合程度匕較系效;以合程度匕牧系效以合程度比較系致擬合程度比較系致擬合程度比較系致擬臺程反比較系致領針程展比校系緲擬合程度比校系專擬合程氏比校系緲擬合程度比較系致地埋住直251050.26251100.275950.2375950.23751000.251000.251200.31200.31000.251000.2510(0.25100

12、0.25卜觀形象10900.09900.091000.1850.085950.0951000.11200.121100.11900.09900.09950.095950.095導與停7850.0595900.0631000.07850.05951000.071200.0841100.0771100.077950.0665900.0631000.07900.063樓層凈高51000.051000.05950.0475950.04751000.051100.0551100.0551100.055950.0475950.04751000.05950.0475日梯8900.072900.0721100

13、.099900.072950.0761200.0961200.0961200.096950.076900.072950.0722900.072訊訊設備5900.045950.04751100.099900.0451000.051100.0551200.061200.06950.0475900.045950.0475900.045*調(diào)系統(tǒng)15950.1425950.14251000.15850.12751100.1651200.181300.1951300.1951000.15950.1425950.1425850.1275物管公司13850.1105850.11051000.13800.104

14、1000.131200.1561300.1691300.1691000.13950.1235950.1235950.1235配套設施12850.102850.1021100.132850.1021000.121200.1441400.1681400.168950.114950.114950.114950.114子計1000.9340.95251.0650.881.0061.121.241.230.97150.94750.96470.9375機金價格比較價格租金價格比較價格租金價格匕較價格回金價格:匕較價格也金價格比較價格租金價格比較價格柑金價找比較價格租金價格比較價格柑金價彳生匕較價年祖金杯產(chǎn)

15、比較析彳迪金價而比較價揩租金價格比較價格0.30.330.30.320.450.420.280.320.40.40.50.450.650.520.60.490.350.360.320.340.350.370.30.32J: 5%K:5% L: 5%E:10% F: 30% G:5% H: 5%I:5%綜合評價：0.33 x 5% + 0.32 x 5% + 0.42 x 15% + 0.32 x 5%+ 0.40 x 10%+ 0.45 x 20%+ 0.52 x 10%+ 0.49 x 10%+ 0.36 x 5%+ 0.34 x 5%+ 0.37x 5% + 0.32 x 5% = US$

16、 0.412/平方米通過市場價格比較法，本案租金定位為：US$0.42/平方米銷售價格確定由于目前市場上甲級涉外寫字樓銷售較少，所以在銷售價格定位上，中原通過 對周邊個案租金價格的比較，獲得本案的平均租賃價格，在依據(jù)目前市場上銷售、 租賃價格的一般關系，從而得出銷售價格。從目前寫字樓投資市場來看，投資開發(fā)寫字樓的開發(fā)商一般要求：寫字樓的投 資回報周期為1015年，即每年的投資回報率為：6.5%10%。即：銷售價格二（租金價格*30*12） +每年的投資回報率所以中原依據(jù)銷售價格與租賃價格的這一關系，得出本案的銷售價格為（本案擬定每年的投資回報率為8.5%）:銷售價格=（0.4*30*12 ）

17、+ 8.5 % = 1780US$/M2考慮到給租賃者一個實惠的利潤空間（物超所值的感覺），中原建議本案的最終 銷售價格為：US$1700/M2 即 RMB14000/M2支持二：成本價格核算法以中原對本案周邊和全市寫字樓開發(fā)成本的了解，可以推算出本案開發(fā)單位成 本約為116000元/平方米，其中包括4600元/平方米的熟地地價，建安、建筑成本（包 括設備、電梯、內(nèi)外裝修）7000元/平方米。目前房地產(chǎn)市場盈利率一般在15%25%之間。所以，以目前市場較為接受的市盈率 20%估算，本案的銷售價格為：11600 x （1+20% = 14000 元/平方米通過成本核算法本案價格定位為：14000

18、元/平方米支持三：區(qū)域租金價格走勢徐家匯區(qū)域寫字樓租金價格走勢分析精選從本案的營建標準和所屬的市場地位來看，金匯大廈租金應略高于區(qū)域的平均水平，考慮本案在未來市場中的高競爭力；加之，本案由于建設周期較長，導致其市場形象受到影響等多方因素的影響， 所以，中原建議本案的平均租賃價格為： US$0.42/ 平方米營銷篇一、 銷售推廣策略確定銷售模式的選擇從目前寫字樓市場銷售模式來看，主要分為以下幾種方式：寫字樓銷售一般方法這種方法在較好產(chǎn)品力，以及銷售道具、媒體宣傳配合下去化穩(wěn)定，資金回籠較快。帶租約出售先租后售，帶租約銷售，吸引投資客入伙，由于要先租后售，所以物業(yè)去化較慢，且資金回籠也不及時。保證

19、固定投資回報出售在寫字樓銷售的一般方法的基礎上，采取返租的形式，即與客戶簽訂（如 4 年總共 20%固定投資回報率）合同，這種銷售方法具有較大的吸引力，特別是一部分投資客，且資金回籠較快，但開發(fā)商的風險相對來說較大。股份轉讓采用股份轉讓的形式，與大的集團共同經(jīng)營本物業(yè)，從而獲得資金的快速回籠。綜上所分析，中原建議本案的銷售采用以一般的銷售方法為基礎，依據(jù)市場對 本案的接受情況，輔以其他的銷售模式，如保證固定回報出售或股份轉讓的方法進 行銷售，達到快速去化的效果，獲得資金的快速回籠。時間各銷售段銷售率（）階段平均價格2002 年 10- 12 月前期引導期020 （預定）135002003 年

20、1 4 月開盤強銷期2065140002003 年 5 7 月持續(xù)階段6590145002003 年 8 9 月清盤階段9010014000價格策略本案總體的價格策略應是遵循低開高走，在銷售前期以有震撼力的價格迅速吸 引市場注意與聚集人氣；在銷售的中期價格在逐步上漲.全案的價格區(qū)間預計在 12500 15000 元均價在14000 元/.在銷售的預定階段，建議 10 樓以下的單元以13500元以下的價格（暫定）的統(tǒng)一價面世.分階段價格控制前期引導期：在本案預定階段，以限量發(fā)售讓利形式推出，公布均價為13500元/M2,（銷售面積為：5700平方米，預售達20%開盤強銷期：公布均價為14000元

21、/nf,（銷售達65% 持續(xù)階段：單位價格上浮500元，公布均價為14500元/M2。（銷售達90%清盤階段：單位價格下浮500元，成交價格為14000元/ M2（銷售達100%銷售策略建議現(xiàn)統(tǒng)一價的銷售策略在銷售初期，建議10樓以下實行統(tǒng)一價13500元/褶（暫定）的銷售方式，以迅速積累市場人氣；在項目處于尾盤期，同樣可以采用統(tǒng)一價銷售。租代售的銷售策略對部分小客戶，他們可能會采用商業(yè)貸款的付款方式。對于首付款，可以采取以租代售的方式。即客戶支付10 萬元購房押金，二成剩余的房款（首付款）部分必須在 18 24 個月內(nèi)付清，未能按時付清，視為違約， 10 萬元押金不再返還。營銷推廣策略. 開

22、盤時機的選擇開盤時機根據(jù)本案的現(xiàn)狀和裝修施工進度， 對于力求成為地標性寫字樓的本案來說，在一切銷售鋪墊及市場蓄勢均未形成的情況下，中原建議將開盤日期放于明年年的 1 月上旬，而待售樓處交付后專案銷售人員可提前1 至 2 個月進駐，開展銷售引導并進行PR活動造勢，待到正式開盤后力爭一舉驚爆市場。銷售時間段預估2002 年 3 月上旬為正式開盤時間，銷售周期為 10 個月左右，此期間去化100%。.分階段銷售執(zhí)行計劃科學的銷售控制將提升利潤空間， 使銷售進程良性發(fā)展。 根據(jù)銷售案場的信息收集， 其反饋可能會對設計的調(diào)整與優(yōu)化有一定的指導作用， 合理的銷售控制使方案調(diào)整更具可行性， 保持在售物業(yè)的產(chǎn)

23、品力優(yōu)勢。 中原認為銷售控制主要體現(xiàn)在銷售時間節(jié)點的控制上， 必須努力完成各銷售階段的目標任務； 并在規(guī)定的銷售周期內(nèi)完成銷售目標引導期： （ 2002 年 10 月初 2003 年 12 月底）主旨：本期希望售樓處裝修完畢并開放接待， 如果售樓處尚未裝修好， 建議設立一個臨時接待處，同時配合新聞發(fā)布會及軟廣告、網(wǎng)絡等媒體推廣，吸引人氣參觀、預訂，另外，通過中原龐大的銷售網(wǎng)絡（各分行） 、以往積累的客戶，以及均瑤集團自己所掌握的客戶使得較大客戶入伙，以促進其他中小客戶的加入，并依據(jù)不同的客戶采取相應的銷售策略，從而達到一定量的客戶積累，通過本階段吸納一定量的開盤買勢，為開盤是入強銷期作好良好的

24、市場輔墊。條件：? 制作本案的模型置于售樓處。? 投放少量的告知性的媒體廣告配合。? 開盤在即之新聞發(fā)布會舉辦。? 銷售印刷品完成。? 現(xiàn)場布置完成目標：本期預計完成銷售總量的 20%的預訂。工作：? 業(yè)務員培訓并進場接待、拜訪客戶。? 客戶信息積累與跟蹤。? SP 活動通知及開盤期告知。? 接受預訂及系列政策咨詢等。開盤暨強銷期（ 2003 年 1 月上旬 2003 年 4 月底）主旨：在本階段進行全面銷售攻勢的展開， 將銷售推向高潮， 集中成交。這一階段媒體推廣要 “軟硬兼施” ，通過頻繁的見報率（基本上是每周 1 次的見報率）來強化客戶對本案的熟悉度，以及相應的炒作獲得市場認可，加之一些

25、 SP 活動，相應的銷 售策略進行調(diào)整，已達到銷售速度與利潤最優(yōu)化的狀態(tài)。條件：? 外立面的裝飾基本完成。? 設備處于準運作狀態(tài)，內(nèi)部裝飾正處于進行當中。? 廣告攻勢全面出擊，SP及媒體硬性訴求全面展開。? 銷售資料進行適度更新目標：本期預計完成銷售總量的 65%左右（含上期預計客戶成交） 。工作：? 預定客戶集中回訪，并針對幾個集中的辦公聚集區(qū)，設置燈箱、看板，并對其入住公司，派送本案的宣傳單頁；? 促銷活動配合開展；? 強大媒體攻勢輔助；? 力求客戶盡快集中成交；? 進行銷售策略及廣告策略的總結與適度調(diào)整；持續(xù)期（ 2002 年 5 月初 2003 年 7 月底）主旨：進行銷售的中段各項調(diào)

26、整，此間以軟廣告訴求為主，硬廣告市場保溫為輔，繼續(xù)消化上階段攻勢下產(chǎn)生的買勢。條件：內(nèi)外裝修已基本完成，設備已處于預運作狀態(tài)，客戶可以進入開始各自的個性化裝修。目標：本階段預計完成銷售總量的25%左右。工作：業(yè)務員強銷、 SP 活動、參加房展會、老客戶回訪結案期（清盤階段） （2003年 8月初 2003年 9月底）主旨：9 月份結束本案的銷售，余量等日后低調(diào)去化。目標：本期預計完成銷售總量的10%左右，差不多全部去化。工作：? 銷售資料、文件整理、歸檔。? 客戶資料整合、歸檔。? 剩余客戶的最后成交。 由此，則本案將在一年內(nèi)基本完成銷售總量的全部去化。銷售注意點售樓處是客戶對一個樓盤的第一印

27、象， 所以，售樓處務必要做得美觀、精致 且富有時代感，讓客戶耳目一新，對樓盤品質(zhì)有一種的先入為主的感覺。在實施不同的銷售策略時，首先在銷售引導階段，通過客戶的不同反應，以 市場接受度以及利潤最大化的原則選擇相應的銷售策略，并不定時地進行相 應的調(diào)整。本案在銷售推廣的初期階段，大客戶的積累時非常重要的，是否有知名企業(yè)的入伙會直接影響到本案在今后的銷售以及租賃是否能夠迅速去化的關鍵所在，而且較大客戶的一般都是整層或者半層購買， 其對本案的檔次的提高和今后物業(yè)管理都有較大的幫助。3.資金回籠預測假設上述分階段行銷策略中各階段銷售比例之各類產(chǎn)品去化速度同等，則全程 資金回籠預計如下。銷售時間段銷售率銷

28、售價格回籠資金（萬兀）2002年10月初2002年12月底預定20%13500元/2003年1月上旬2003年4月底45%14000 元/itf25681.72003年5月初2003年7月底25%14500 元/itf10343.942003年8月初2003年9月底10%14000 元/itf3994.9總計100%14025 元/itf （均價）40020.54市場推廣2.1 廣告策略1、廣告總精神廣告宣傳的原則是以直接銷售為主，以廣告宣傳為輔。廣告應以寫文章、評論等軟廣告為主，加強社會影響和知名度，配以戶外廣告輔助宣傳，在強銷期開始時可以刊登一些硬廣告用來沖擊市場、吸引客戶。2、廣告訴求訴

29、求一（位置訴求） ：徐家匯商務辦公區(qū)域優(yōu)越的地理位置，是開展商務活動的理想選擇鉆石位置、鉆石地位訴求二（客戶訴求） ：金匯大廈是國內(nèi)外商界精英的搖籃訴求三（價格、服務訴求） ：金匯大廈讓您花三 A 級的錢享受五 A 級的服務超值價格、超值享受2.2 推廣費用與媒體選擇1、推廣費用預算對本案而言，銷售周期比較短，為達到預期的銷售效果或期望值，迅速傳播產(chǎn)品價值，在最短的時間里取得市場的認同，必須對有限的市場推廣預算進行合理的分配和使用，努力爭取廣告效益的最大化。中原認為，提取總銷金額的 1 %即 400萬元作為市場推廣費用是較為合理的。2.推廣媒介選擇本案產(chǎn)品不同于住宅產(chǎn)品，因而在媒介的選擇與組合

30、上應更富特色和針對性。媒體廣告以投資分析報 、 國際金融報 、 上海證券報 、 IT 時報 、 經(jīng)濟觀察報CHINA DAIL將 以及航空雜志為主。戶外橫幅廣告戶外橫幅廣告價格低， 但效果卻很明顯， 將在本案的銷售中將起到重要的作用。戶外橫幅的主要懸掛地點為本案附近 （如肇家浜路、 東安路、 高安路） ； 虹橋路沿線、漕溪路沿線、等聯(lián)結市內(nèi)外的輻射范圍廣的路段。派單與DM郵寄針對目標客戶相對集中的區(qū)域，如徐家匯、打浦橋等地進行派單或DM郵寄。利用網(wǎng)絡發(fā)布信息在經(jīng)濟網(wǎng)站和門戶網(wǎng)站上發(fā)布中商大廈公開消息，同時可以通過高檔物業(yè)代理商的互聯(lián)網(wǎng)主頁進行宣傳，這是接觸企業(yè)客戶的重要途徑。在INTERNET

31、S上設立中商大廈網(wǎng)址，內(nèi)有物業(yè)地段、周邊環(huán)境、套內(nèi)格局、租售客戶現(xiàn)場實景等錄音帶，并配音，令上網(wǎng)者詳細了解該物業(yè)，在這方面，香港中原作為最大之專業(yè)地產(chǎn)代理商，在香港目前是唯一建立國際INTERNET：聯(lián)網(wǎng)的代理機構，可直接將物業(yè)信息送上網(wǎng)。中原中介分行網(wǎng)絡上海中原公司目前在上海已有9 間分行在分布在全市各個重要區(qū)域， 例如古北、黃埔、打浦橋、鎮(zhèn)寧路、南丹路以及浦東等區(qū)域，透過分行內(nèi)部之溝通聯(lián)絡例如內(nèi)聯(lián)網(wǎng)及傳真等可將項目資料發(fā)至各分行之銷售部。相信各區(qū)域內(nèi)有一定潛力買家對此項目有興趣可透過我司各地分行網(wǎng)絡轉介而產(chǎn)生銷售。3、推廣費用總體分布報刊類占總體廣告費用的 50% 計，即約 200 萬：房

32、地產(chǎn)推廣中不可或缺的推廣手段。 樓盤需要通過報刊傳達信息、 造勢、 創(chuàng)造來電量與來人量。戶外類費用占總體廣告費用的 20% 計，即約 80 萬：一方面，考慮到在目標客戶集中地區(qū)如徐家匯周邊沿線等處設置燈箱廣告， 另一方面， 考慮到本案推廣中的實際情況， 即周邊開發(fā)項目眾多， 而戶外廣告可以吸引周邊高層次看房客戶，可能成為我們的目標客戶，且此類廣告最為經(jīng)濟、實效。制作類與派單占總體廣告費用的 10% 計，即約 40 萬SP 活動占總體廣告費用的 20% 計，即約 80 萬：在項目市場銷售期通過適當?shù)?SP 活動， 擴大樓盤市場影響力， 加深目標客戶對本案的了解， 增強 購買信心。三、 產(chǎn)品與現(xiàn)場

33、完善建議3.1 產(chǎn)品完善建議 1、由于 1 4 層的裙房商鋪租賃對象對于整幢大廈的品質(zhì)定性和形象輔助有巨大的影響，所以中原建議一樓裙房應以銀行和商務中心為佳，配以大堂簡潔而高檔。二樓裙房應以娛樂和健身中心為佳。三樓裙房應以餐飲中心為佳。四樓裙房應以會議和展覽中心為佳。在首批客戶入駐后， 需忍受必要的成本犧牲或進行合理的成本控制， 必須將大樓必要部分試投運行，以滿足客戶基本需求并打響大廈品牌，做到承諾兌現(xiàn)。、中央空調(diào)在第一年運行中可以延長運行時間，9:0022:00，不追加收費；另外在商務配套和信息傳遞配套上需完整齊全，為客戶達到最高的工作效率。在大廈原有的建設標準上力求更上一層樓， 向高檔的甲

34、級寫字樓靠近， 不僅在硬件上，更體現(xiàn)在軟件上。硬件上需特別注意大堂、電梯、隔板等公共部位的裝修品位。軟件上強調(diào)的就是 “服務 ”。5、知名物業(yè)管理公司介入，提供最先進的商務服務和管理理念，讓業(yè)主賓至如歸。例如：戴德梁行、怡高物業(yè)、FPD、仲量行等。3.2. 現(xiàn)場完善售樓處盡快交付使用，至遲11 月中旬，售樓處還可以作為本案專門的租賃處，以方便客戶租買；進行樣板商務房的設計與裝修，至遲11 月底完成專設一部看房專用電梯大樓主入口和低層環(huán)境注意整治物業(yè)管理服務跟進，至少增加兩名專職保安1、售樓處的內(nèi)部包裝售樓處內(nèi)部的布局和裝潢應遵循實用和個性兩大原則。力求營建一種溫馨、祥和、輕松的氛圍，盡量消除客戶進售樓處的“被推銷”的心理障礙。所謂實用原則就是一切以服務與銷售作業(yè)為宗旨。由此，室內(nèi)主要物件應包括用于客戶洽談的洽談桌椅，樓盤模型、展現(xiàn)樓盤的燈箱和看板等。在布置這些物件的時候，一是要注意安排客戶進出的線路，使其在入座以前，能隨著銷售人員的引導和講解，對室內(nèi)有益布置的展現(xiàn)樓盤賣點的物件有個大致的瀏覽。二是要創(chuàng)造一個良好的洽談環(huán)境。在