中海_蘇州中海獨(dú)墅島項(xiàng)目案例研究_89頁(yè)_XXXX年_同致行

1、中海獨(dú)墅島項(xiàng)目案例研究本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用，在獲得同致行書面許可之前，本報(bào)告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。2011.7第一部分 城市解讀 城市概述 宏觀經(jīng)濟(jì)分析 城市規(guī)劃 小結(jié)第二部分 樓市格局 市場(chǎng)格局 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目小結(jié)第三部分 項(xiàng)目分析項(xiàng)目概況項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目核心價(jià)值梳理項(xiàng)目定位客戶分析營(yíng)銷策略分析結(jié)構(gòu)：第一部分 城市解讀 城市概述 宏觀經(jīng)濟(jì)分析 城市規(guī)劃 小結(jié)蘇州，古稱吳、吳都、吳中、東吳、吳門，現(xiàn)簡(jiǎn)稱“蘇”。蘇州自有文字記載以來(lái)的歷史已有4000多年，公元前514年建城，是中國(guó)首批24個(gè)歷史文化名城之一，中國(guó)重點(diǎn)風(fēng)景旅游城市，也是4個(gè)中國(guó)重點(diǎn)環(huán)境保護(hù)城市之一、長(zhǎng)江三角洲重要的中心城

2、市之一。蘇州是江蘇省的經(jīng)濟(jì)、對(duì)外貿(mào)易、工商業(yè)和物流中心，也是重要的文化、藝術(shù)、教育和交通中心。蘇州城市風(fēng)光蘇州城市風(fēng)光蘇州是中國(guó)歷史文化名城之一，長(zhǎng)三角重要中心城市之一；蘇州位于江蘇省東南部，太湖之濱，地處長(zhǎng)江三角洲中心，距離上海84.7公里、嘉興6.2公里、杭州126.2公里、無(wú)錫40.3公里、南通81.5公里、南京189.8公里，地理位置四通八達(dá)。126.2公里84.7公里81.5公里40.3公里189.8公里63.2公里蘇州位于長(zhǎng)三角洲中心，地理位置四通八達(dá)；蘇州全市面積8488平方公里，其中市區(qū)面積1650平方公里。2010年末全市戶籍總?cè)丝?37.66萬(wàn)人，其中市區(qū)242.48萬(wàn)人。

3、蘇州市下轄吳中區(qū)、相城區(qū)、平江區(qū)、滄浪區(qū)、金閶區(qū)，以及蘇州工業(yè)園區(qū)和蘇州高新區(qū)（虎丘區(qū)），張家港市、常熟市、太倉(cāng)市、昆山市、吳江市。其中平江區(qū)、滄浪區(qū)、金閶區(qū)統(tǒng)稱為古城區(qū)。蘇州市行政區(qū)劃圖蘇州中心城區(qū)包括古、吳、相、高、工五區(qū)； 第一部分 城市解讀 城市概述 宏觀經(jīng)濟(jì)分析 城市規(guī)劃 小結(jié)數(shù)據(jù)來(lái)源：蘇州統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站蘇州市將把率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化作為“十二五”發(fā)展的總抓手，年蘇州經(jīng)濟(jì)保持快速增長(zhǎng)，總生產(chǎn)值達(dá)到9000億元，排行全國(guó)前五名，人均達(dá)到萬(wàn)美元，昆山則超過(guò)萬(wàn)美元，與香港相當(dāng)。2010年蘇州經(jīng)濟(jì)保持高位快速增長(zhǎng)，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值突破9000億元，名列全國(guó)前五位并與香港相當(dāng)； 2010年蘇州固

4、定資產(chǎn)投資總額為3617.82億元，占全市GDP總額的40%；2010年蘇州社會(huì)消費(fèi)品零售總額為2407.89億元，保持19%的年增長(zhǎng)勢(shì)頭，城市消費(fèi)水平和消費(fèi)能力快速提升。數(shù)據(jù)來(lái)源：蘇州統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站蘇州歷年GDP與固定資產(chǎn)投資走勢(shì)蘇州歷年消費(fèi)品零售總額（億元）蘇州固定資產(chǎn)投資平穩(wěn)增長(zhǎng)，社會(huì)消費(fèi)水平快速提升； 蘇州歷年戶籍人口走勢(shì)（萬(wàn)人）蘇州歷年城鎮(zhèn)人口可支配收入（萬(wàn)元）2010年年末全市戶籍總?cè)丝?37.66萬(wàn)人（其中市區(qū)戶籍人口242.48萬(wàn)人），城鎮(zhèn)人口人均可支配收入已經(jīng)突破2.9萬(wàn)元。蘇州人口總量穩(wěn)步增長(zhǎng)，人均可支配收入保持快速增長(zhǎng)頭； 數(shù)據(jù)來(lái)源：蘇州統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站2010年蘇州私家車數(shù)量為9

5、7.97萬(wàn)輛（2010年杭州私家車數(shù)量為99.30萬(wàn)輛）；2010年私營(yíng)企業(yè)量18.26萬(wàn)家，與上年相比增長(zhǎng)14%（杭州2010年的私營(yíng)企業(yè)量是19.3萬(wàn)家）；蘇州雖為二線城市，但高端奢侈品已陸續(xù)進(jìn)駐，如Hermes、 LV、Gucci等。數(shù)據(jù)來(lái)源：蘇州統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站蘇州歷年私營(yíng)企業(yè)數(shù)量（萬(wàn)家）蘇州歷年私家車擁有量走勢(shì)蘇州城市消費(fèi)力持續(xù)增強(qiáng)，高端奢侈品將成為蘇南地區(qū)品牌“高地”；蘇州作為一個(gè)工業(yè)城市，屬于典型的外向型經(jīng)濟(jì)，城市以制造業(yè)為主，二產(chǎn)比重占主導(dǎo)地位；蘇州第三產(chǎn)業(yè)仍落后長(zhǎng)三角其他主要城市，從其毗鄰上海的地緣優(yōu)勢(shì)而言，未來(lái)蘇州第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)幅度將加快。優(yōu)勢(shì)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Χa(chǎn)占據(jù)主導(dǎo)，第三產(chǎn)業(yè)在

6、整個(gè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中仍有較大的發(fā)展空間，未來(lái)辦公物業(yè)需求大；數(shù)據(jù)來(lái)源：蘇州統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈已成為國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)總量最大且極具發(fā)展?jié)摿Φ囊粋€(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)體，蘇州與上海、杭州共同構(gòu)成長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)的“三極”；經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，外向型經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)突出，消費(fèi)品市場(chǎng)充滿潛力，帶來(lái)商辦物業(yè)的繁榮，給蘇州商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)巨大商機(jī)。城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)、發(fā)展快，成為長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈“三極”之一；地區(qū)全市總?cè)丝贕DP（億元）人均GDP（美元）財(cái)政總收入（億元）進(jìn)出口總額（億美元）實(shí)際利用外資（億美元）全社會(huì)固定資產(chǎn)投資（億元）全社會(huì)消費(fèi)品零售總額(億元）城鎮(zhèn)居民可支配收入（元）2009年2009年總地方上海常：1921.3籍：1379.41490

7、0.9117332540.32777.3105.45273.35172.928838北京常：175511865.9100702026.82147.661.24858.45309.926738天津1228.2（794）7500.891361805639.490.25006.32430.821430杭州810（424.3）5098.792921019.4520.8404.240.12291.71804.926864無(wú)錫619.6（268）4992118851062.0415.9439.532.02387.61651.423605南京629.8（546.0）4230.38089901.2434.53

8、37.523.92668.01961.625504寧波571.0（221.8）4214.68653966.2432.8608.122.12004.21434.427368蘇州633.297740174601620.8745.182014.582.229672026.8426300溫州772.0(143.8)2527.94604360.7195.6132.82.62837.71264.728021紹興437.72375.57447298.5160.4204.98.111055.0717.926874臺(tái)州578.5（153.8）2025.55157263.2136.0120.31.88834.18

9、17.924429注：由于2010年各城市經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)未全部發(fā)布， 暫以2009年數(shù)據(jù)作為分析依據(jù)。蘇州與其他城市主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)比較（2009年）外向型經(jīng)濟(jì)消費(fèi)品市場(chǎng)外向型經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)突出，消費(fèi)品市場(chǎng)充滿潛力；第一部分 城市解讀 城市概述 宏觀經(jīng)濟(jì)分析 城市規(guī)劃 小結(jié)古城區(qū)與高新區(qū)合力成為主城區(qū)；東部（園區(qū)）為蘇州首要發(fā)展方向，形成與主城區(qū)地位相稱的東部新城?！爸泻酥鞒恰保汗懦菂^(qū)與高新區(qū)合力成為主城區(qū)；主要承擔(dān)城市生活服務(wù)中心和市域政治、文化中心職能；“東進(jìn)滬西”：打造聯(lián)系上海的長(zhǎng)三角次級(jí)商務(wù)辦公和總部中心，建設(shè)蘇州未來(lái)新城；蘇州東部新城承擔(dān)市域和長(zhǎng)三角次級(jí)商務(wù)中心職能； “北拓平相”：規(guī)劃建設(shè)北部

10、新城；“南優(yōu)松吳”：主要是優(yōu)化環(huán)境，建設(shè)成宜居城市；“西控太湖”：主要是保護(hù)太湖區(qū)域的生態(tài)環(huán)境，發(fā)展高端旅游。蘇州“雙城格局”導(dǎo)向 一體兩翼，雙城核心； 蘇州城市軌道交通遠(yuǎn)期線網(wǎng)由1-4號(hào)線四條線路組成，線路總長(zhǎng)135.3公里，車站105座。一號(hào)線26.1公里，24站，建設(shè)中，預(yù)計(jì)2012年通車；二號(hào)線27公里，22站，預(yù)計(jì)2014年通車；三號(hào)線43.5公里，31站，預(yù)計(jì)2015-2016年通車；四號(hào)線31.2公里，22站，預(yù)計(jì)2015-2016年通車。蘇州地鐵規(guī)劃圖蘇州地鐵開(kāi)通將擴(kuò)大城市規(guī)模,縮短區(qū)與區(qū)之間的距離； 第一部分 城市解讀 城市概述 宏觀經(jīng)濟(jì)分析 城市規(guī)劃 小結(jié)蘇州位于長(zhǎng)江三角洲

11、經(jīng)濟(jì)發(fā)展核心地帶，屬上海經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極所產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)空間擴(kuò)散的第一圈層。滬寧高鐵園區(qū)站作為沿線第三大站點(diǎn)，將帶動(dòng)園區(qū)城市格局與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展、轉(zhuǎn)型。上海蘇州無(wú)錫湖州上海后花園南京： 呼應(yīng)上海 輻射周邊杭州：接軌上海 錯(cuò)位發(fā)展無(wú)錫：融入一體化 謀求新發(fā)展蘇州：近水樓臺(tái) 四沿布局半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈同城效應(yīng)滬寧城鐵的開(kāi)通，進(jìn)一步拉近長(zhǎng)三角各城市之間的時(shí)空距離，迎來(lái)“同城化”時(shí)代。蘇州城市新定位從替補(bǔ)到首發(fā)的華麗晉級(jí) 從“蘇州制造”到“蘇州創(chuàng)造”的歷史轉(zhuǎn)型第二部分 樓市格局 市場(chǎng)格局 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目小結(jié)吳中區(qū)古城區(qū)園區(qū)新區(qū)相城區(qū)昆山市吳江市項(xiàng)目周邊客源數(shù)量有限，客源外拓成為必然；區(qū)位和交通距離為客戶置業(yè)首要因素

12、，項(xiàng)目首要面對(duì)的將是吳中區(qū)區(qū)域市場(chǎng)的項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)；距離項(xiàng)目較近的吳江、以及古城區(qū)、新區(qū)的房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)也將對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生影響；園區(qū)、相城區(qū)作為蘇州樓市的主要供給區(qū)域，對(duì)獨(dú)墅島影響同樣不可小覷；昆山、常熟、張家港等縣市樓盤也對(duì)客源流向產(chǎn)生作用。目前蘇州市區(qū)樓市格局分為5大板塊，其中直轄市分為2大板塊； 蘇州別墅市場(chǎng)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)主要集中在吳中區(qū)、園區(qū)及新區(qū)； 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)能力評(píng)級(jí) 核心競(jìng)爭(zhēng)區(qū) 邊緣競(jìng)爭(zhēng)區(qū) 泛競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域吳中區(qū)五縣市區(qū)相成區(qū)域園區(qū)、松陵古城區(qū)域新區(qū)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力度趨勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)力度趨勢(shì)強(qiáng)弱弱經(jīng)過(guò)對(duì)各個(gè)板塊的對(duì)比分析，本項(xiàng)目由于自身的大盤屬性，競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域要從大蘇州來(lái)考量。未來(lái)別墅項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)主要以吳中區(qū)是最為核心的競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域，

13、園區(qū)、新區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)力度也很大，相成區(qū)、古城區(qū)對(duì)本項(xiàng)目的客源將會(huì)形成部分的分流。第二部分 樓市格局 市場(chǎng)格局 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目小結(jié)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目確定：星島仁恒御湖熙岸 國(guó)賓一號(hào)仁恒雙湖灣保利獨(dú)墅西岸平門府招商小石城星嶼仁恒御湖熙岸平門府招商小石城國(guó)賓一號(hào)仁恒雙湖灣保利獨(dú)墅西岸獨(dú)墅島項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)樓盤主要集中在金雞湖與獨(dú)墅湖周邊； 星島仁恒： 基本介紹星島仁恒位于獨(dú)墅島西岸，占據(jù)得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)資源； 星島仁恒位于雙湖板塊的獨(dú)墅湖西岸，項(xiàng)目朝東面向11.52平方公里獨(dú)墅湖，地塊三面環(huán)水，呈島狀分布，私屬臨湖岸線長(zhǎng)達(dá)1.5公里，占地約258畝，規(guī)劃為350套聯(lián)排及雙拼別墅，并從220平米起至300平米設(shè)計(jì)多種風(fēng)格不同的戶型

14、，以闊達(dá)8.5米至10米的面寬。 物業(yè)管理附加信息:3.8元/平米月開(kāi)發(fā)商:蘇州鷹漢房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資商:新加坡仁恒置地集團(tuán)物業(yè)管理公司:仁恒物業(yè)管理有限公司中國(guó)別墅鑒藏級(jí)作品 讓生活更美好,星島仁恒3期,榮耀上市 二期入市星島仁恒： 營(yíng)銷推廣以島與水景為主要賣點(diǎn)，走的是資源景觀訴求路線； 星島仁恒營(yíng)銷推廣分析：市場(chǎng)定位：城市雙湖，島嶼別墅主廣告語(yǔ)：世界再大，也要回到我的島上星島仁恒是離我們最近的主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，也是獨(dú)墅湖第一個(gè)啟動(dòng)的別墅項(xiàng)目，以中高檔別墅定位入市，現(xiàn)代簡(jiǎn)約主義風(fēng)格，以島與水景為主要賣點(diǎn)，走的是資源景觀訴求路線，強(qiáng)調(diào)的是資源的獨(dú)占性，入市期形象給人耳目一新，但后續(xù)明顯乏力，推

15、廣上也試圖立于產(chǎn)品資源上有生活方式營(yíng)造的突破，但實(shí)際執(zhí)行沒(méi)有到位，沒(méi)有建立獨(dú)特的品牌個(gè)性，媒體投放量較大，主要集中為戶外+報(bào)紙的組合形式，活動(dòng)與線下?tīng)I(yíng)銷做得不錯(cuò)，但依托品牌、景觀資源與產(chǎn)品綜合素質(zhì)銷售較理想，目前已基本售完，剩余17套1300萬(wàn)總價(jià)以上的類獨(dú)棟，推廣對(duì)價(jià)位支撐明顯不足，銷售不佳。優(yōu)點(diǎn)：推廣思路清晰，以資源與產(chǎn)品主義立市場(chǎng)，銷售取得了不錯(cuò)成績(jī)；不足：除了產(chǎn)品沒(méi)有建立附加價(jià)值，當(dāng)市場(chǎng)低谷時(shí)銷售明顯遇阻。推廣中強(qiáng)調(diào)資源的占據(jù)性，但在推廣對(duì)價(jià)位支撐明顯不足； 星島仁恒與獨(dú)墅島競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系：產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)：基于星島仁恒基于銷售完畢，對(duì)獨(dú)墅島無(wú)法形成實(shí)際競(jìng)爭(zhēng)，后續(xù)17套 類獨(dú)棟，由于前期形象無(wú)法支撐

16、價(jià)位，并數(shù)量有限，后續(xù)也很難對(duì)獨(dú)墅島成威脅，獨(dú)墅島的產(chǎn)品將全面超越對(duì)手。形象競(jìng)爭(zhēng)：星島仁恒是片區(qū)內(nèi)第一個(gè)啟動(dòng)別墅項(xiàng)目，此前一直是片區(qū)的領(lǐng)導(dǎo)品牌項(xiàng)目，但影響力有限，尤其對(duì)高端客戶的吸引力不夠。關(guān)鍵結(jié)論：獨(dú)墅島要成為片區(qū)產(chǎn)品與形象上的全面超越者。星島仁恒項(xiàng)目基本售完，后續(xù)對(duì)獨(dú)墅島項(xiàng)目很難形成威脅； 中海御湖熙岸為2005年蘇州地王，位于金雞湖與李公堤旁邊占據(jù)優(yōu)質(zhì)資源； 中海御湖熙岸： 基本介紹中海御湖熙岸為2005年蘇州地王，位于金雞湖與李公堤旁邊，地塊總占地面積約26萬(wàn)平米，目前規(guī)劃有頂級(jí)獨(dú)棟別墅、雙拼別墅、townhouse聯(lián)排別墅、高級(jí)公寓，總?cè)莘e率1，車位比大于1：1，整個(gè)項(xiàng)目是原創(chuàng)歐式風(fēng)

17、格；項(xiàng)目由西向東分3幅地塊進(jìn)行開(kāi)發(fā)。物 業(yè) 費(fèi)： 2.95元/平米月 車位信息物業(yè)公司： 中海物業(yè)有限公司 開(kāi) 發(fā) 商： 中海發(fā)展（蘇州）有限公司中海御湖熙岸： 營(yíng)銷推廣中海豪宅推廣路線，基于中海高端品牌與地段占有之上的訴求； 推廣口號(hào)：中國(guó)豪宅的蘇州方式中海主流豪宅推廣路線，基于中海高端品牌與地段占有之上的身份訴求，首批別墅推廣面市建立了別墅標(biāo)桿地位，后期著重于公寓推廣影響了品牌的統(tǒng)一性，后續(xù)重點(diǎn)為資源最為優(yōu)秀的183頂級(jí)別墅推廣。優(yōu)點(diǎn)：高端占位，身份訴求；不足：形象重疊，忽略產(chǎn)品。推廣中建立了別墅標(biāo)桿地位，后期著重于公寓推廣影響了品牌的統(tǒng)一性；推廣分析：中海御湖熙岸與獨(dú)墅島競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系：產(chǎn)品競(jìng)

18、爭(zhēng)：主力產(chǎn)品總價(jià)上存在競(jìng)爭(zhēng)，后續(xù)頂級(jí)產(chǎn)品與獨(dú)墅島獨(dú)棟存在客群競(jìng)爭(zhēng)。形象競(jìng)爭(zhēng)：御湖熙岸已建立了園區(qū)第一高端別墅的形象地位，對(duì)高端人群有較強(qiáng)的吸引力。關(guān)鍵結(jié)論：御湖熙岸與獨(dú)墅島是一個(gè)硬幣的兩面，同出一門，產(chǎn)品總價(jià)段存在重疊，但購(gòu)買動(dòng)機(jī)上完全不同，獨(dú)墅湖更偏向于別墅體驗(yàn)，而御湖熙岸偏向地段收藏，因此，后續(xù)項(xiàng)目核心價(jià)值建立上要形成區(qū)隔。產(chǎn)品總價(jià)段存在重疊，但購(gòu)買動(dòng)機(jī)上完全不同；【簡(jiǎn)介】占地34萬(wàn)平方米，容積率0.6，由九龍倉(cāng)于2006年12月競(jìng)得， 樓面地價(jià)6225元/平方米。【戶數(shù)】 58層的多層物業(yè)（約3.8萬(wàn)平方米，270套），獨(dú)棟和雙拼別墅（約16萬(wàn)平方米，284套），總戶數(shù)554戶?！緫粜汀?/p>

19、大獨(dú)棟800900平方米（12套），小獨(dú)棟450650平方米（84套），雙拼290340平方米（188套），多層公寓140平方米左 右（270套 ）?！緝r(jià)格】項(xiàng)目定位高端，預(yù)計(jì)別墅單價(jià)在2.5萬(wàn)元/平方米以上，別墅總價(jià)在700萬(wàn)元以上；公寓單價(jià)超過(guò)1.5萬(wàn)元/平方米，公 寓總價(jià)200萬(wàn)元以上。九龍倉(cāng)國(guó)賓路一號(hào)國(guó)賓路一號(hào)為九龍倉(cāng)在蘇州第一個(gè)項(xiàng)目，項(xiàng)目定位高端；仁恒雙湖灣【簡(jiǎn)介】占地36.5萬(wàn)平方米，容積率0.9，由仁恒地產(chǎn)于2007年6月競(jìng)得，樓面地價(jià)6579元/平方米?！緫魯?shù)】獨(dú)棟別墅16套，聯(lián)體別墅270套，高層住宅496套，酒店式公寓448套，花園洋房300套，電梯洋房220套。【價(jià)格】別

20、墅單預(yù)計(jì)在2.2萬(wàn)元/平方米，精裝公寓15000元/平方米左右。地塊劃分七個(gè)地塊，呈現(xiàn)出國(guó)際新江南水鎮(zhèn)格局，整個(gè)地塊自然景觀優(yōu)越；保利獨(dú)墅西岸： 項(xiàng)目介紹保利獨(dú)墅西岸定位為湖景島嶼高尚居住社區(qū)，將充分利用獨(dú)墅湖島嶼的罕見(jiàn)景觀資源優(yōu)勢(shì)；保利獨(dú)墅西岸，位于獨(dú)墅湖的西岸、于2009年8月5日以19.9億元拍得，項(xiàng)目為一線湖景純住宅高端社區(qū)，總占地439畝，總建筑面積約26.3萬(wàn)平米，地塊隸屬吳中區(qū)，緊鄰園區(qū)。保利獨(dú)墅西岸定位為湖景島嶼高尚居住社區(qū)，將充分利用獨(dú)墅湖島嶼的罕見(jiàn)景觀資源優(yōu)勢(shì)，通過(guò)島嶼內(nèi)部水系引入及臨湖景觀綠化帶的建設(shè)，全面提高項(xiàng)目品質(zhì)。開(kāi) 發(fā) 商： 蘇州保利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司整合推廣:世

21、聯(lián)房地產(chǎn)營(yíng)銷特色：注重借勢(shì)“保利”品牌，提升項(xiàng)目形象，重視對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)的宣傳；拍國(guó)寶，展開(kāi)文化營(yíng)銷創(chuàng)名牌（保利博物館）；保利以精品為基礎(chǔ)、以文化為主線的營(yíng)銷模式； 保利獨(dú)墅西岸以精品為基礎(chǔ)、以文化為主線的營(yíng)銷模式；保利在品牌策略及營(yíng)銷思路上，有許多與中海較為相似的做法，要實(shí)現(xiàn)超越保利、領(lǐng)先保利的目標(biāo)，我們必須在策略的制定上占據(jù)最高點(diǎn)，樹(shù)立保利無(wú)法或難以超越的高度：形象上，突破傳統(tǒng)豪宅表現(xiàn)形式，創(chuàng)新一種表現(xiàn)手法，引領(lǐng)市場(chǎng)，突顯項(xiàng)目形象的高端性、尊貴感和私密感！推廣策略上，多維度控制，出其不意，有效對(duì)話潛在客戶。以先發(fā)優(yōu)勢(shì)，搶占市場(chǎng)客戶資源。保利與獨(dú)墅島競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系：保利獨(dú)墅西岸在營(yíng)銷策略上與獨(dú)墅島項(xiàng)目

22、相似，突出形象、尊貴感和私密感；華潤(rùn)平門府： 項(xiàng)目介紹華潤(rùn)平門府觀北寺塔、鄰拙政園，嵌于環(huán)護(hù)城河風(fēng)貌帶中，絕佳的地段成就其藏品級(jí)價(jià)值；華潤(rùn)平門府觀北寺塔、鄰拙政園，嵌于環(huán)護(hù)城河風(fēng)貌帶中，距離蘇州繁華中心-觀前街僅1.8公里，絕佳的地段成就其藏品級(jí)價(jià)值。 華潤(rùn)平門府擁有近14畝的中央景觀園林，借北寺塔景入園；為確保園林景觀完整、宜游，平門府創(chuàng)新地上行人、地下行車的人車分層系統(tǒng)，通過(guò)地下行車系統(tǒng)直接入戶。系出名門，古城孤品巨作來(lái)自巨子 你和他們是同一種人 6.28華潤(rùn)平門府 實(shí)景樣板區(qū) 見(jiàn)你所未見(jiàn) 營(yíng)銷推廣：典型的傳統(tǒng)中式豪宅路線，項(xiàng)目著重訴求古城人文與古城別墅的稀缺性；推廣口號(hào)：古城世襲 獨(dú)棟別

23、墅典型的傳統(tǒng)中式豪宅路線，項(xiàng)目著重訴求古城人文與古城別墅的稀缺性，營(yíng)造當(dāng)代大宅門的厚生與尊貴感，項(xiàng)目雖幾經(jīng)調(diào)整，歷經(jīng)了一年多的形象期，但整體推廣是到位的，且后期銷售也非常不錯(cuò)，一期已基本銷售完畢。優(yōu)點(diǎn)：定位高端，人文濃厚，形象清晰不足：文化符號(hào)無(wú)法落地，附加價(jià)值不夠突出項(xiàng)目定位高端，人文濃厚，形象清晰，但附加值不夠突出；推廣分析：華潤(rùn)平門府與獨(dú)墅島競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系：產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)：高端價(jià)位產(chǎn)品上會(huì)形成客群競(jìng)爭(zhēng)，中低端產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)不大。形象競(jìng)爭(zhēng)：古城第一別墅形象已經(jīng)初成，高端別墅地位已建立，地段的人文優(yōu)勢(shì)得到挖掘。關(guān)鍵結(jié)論：平門府與獨(dú)墅島的競(jìng)爭(zhēng)是一種不斷被權(quán)衡的價(jià)值坐標(biāo)，獨(dú)墅島的高端產(chǎn)品要形成與平門府的競(jìng)爭(zhēng)，為客

24、戶提供古城外的高端新選擇。高端價(jià)位產(chǎn)品上會(huì)形成客群競(jìng)爭(zhēng)，但獨(dú)墅島項(xiàng)目為客戶提供古城外的高端選擇；招商小石城： 項(xiàng)目介紹一期招商小石城占據(jù)優(yōu)越資源，項(xiàng)目的打造別墅、多層、公寓、商業(yè)為一體的大型綜合；招商小石城位于吳中勝境小石湖生態(tài)區(qū)，緊鄰國(guó)際教育園人文書香，西眺石湖風(fēng)景區(qū)、1500畝國(guó)家森林公園，與30萬(wàn)方小石湖公園無(wú)縫對(duì)接?？偨ㄖ娣e約120萬(wàn)方，是集別墅、多層、公寓、商業(yè)為一體的大型綜合項(xiàng)目。 社區(qū)規(guī)劃有全內(nèi)置的大型生活社區(qū)、景觀商業(yè)街、體育中心、生活館及三所專業(yè)幼兒園、專業(yè)老年陪護(hù)中心等各類完善配套。隨著小石城的建成，必將使該片區(qū)打造成為尺度宜人、交通便捷、環(huán)境優(yōu)美的蘇州市民心中高品質(zhì)居住

25、區(qū)。 569天的歷練 成就今天的藏品 293位生活鑒賞家 都是我的好鄰居 335平米締造院落別墅的空間觀 典藏12米寬景大宅 絕色山水一覽無(wú)余 營(yíng)銷推廣招商小石城項(xiàng)目推廣走的是依托于品牌的產(chǎn)品訴求路線；市場(chǎng)定位：120萬(wàn)方藝術(shù)生態(tài)城主廣告語(yǔ)：心賞藝墅，領(lǐng)馭未來(lái)項(xiàng)目推廣走的是依托于品牌的產(chǎn)品訴求路線，120萬(wàn)方的建筑規(guī)模、現(xiàn)代江南建筑風(fēng)格、精致的別墅空間與較高性價(jià)比是項(xiàng)目的最大賣點(diǎn)，畫面表現(xiàn)配合項(xiàng)目走的是簡(jiǎn)約精致路線，突出產(chǎn)品的實(shí)銷性，以效果圖、實(shí)景圖為主要表現(xiàn)元素，媒體投放量較大，但注意節(jié)省成本，以半版、頭版通欄為主要投放版式，首次開(kāi)盤趕上市場(chǎng)回升，前期銷售理想。優(yōu)點(diǎn)：客群清晰，定位明確不足：

26、對(duì)于大盤缺乏生活方式與品牌訴求，后期無(wú)法建立項(xiàng)目溢價(jià)。推廣分析：在營(yíng)銷推廣上客戶清晰，定位也較為明確，但缺乏對(duì)大盤的生活方式及品牌訴求；招商小石城與獨(dú)墅島競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系：產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)：此項(xiàng)目以經(jīng)濟(jì)型別墅為主，屬于區(qū)域性消化樓盤，對(duì)獨(dú)墅島的競(jìng)爭(zhēng)不形成明顯競(jìng)爭(zhēng)。形象競(jìng)爭(zhēng)：其全市性生態(tài)別墅城的形象已經(jīng)建立，但其影響力受限于區(qū)位劣勢(shì)。關(guān)鍵結(jié)論：小石城與獨(dú)墅島物理距離與形象距離都較遠(yuǎn)，不構(gòu)成正面競(jìng)爭(zhēng)，需要爭(zhēng)取的是全市第一純別墅的大盤地位。小石城與獨(dú)墅島項(xiàng)目物理距離與形象距離都較遠(yuǎn)，不構(gòu)成正面競(jìng)爭(zhēng)；第二部分 樓市格局 市場(chǎng)格局 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目小結(jié)蘇州別墅項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)來(lái)源于本區(qū)域內(nèi)；片區(qū)別墅供應(yīng)量大、高端項(xiàng)目云集；一線大品牌開(kāi)

27、發(fā)商云集，品牌號(hào)召力強(qiáng)，競(jìng)爭(zhēng)激烈；區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目未建立起較為明顯的品牌形象及區(qū)隔；絕大部分企業(yè)仍未大規(guī)模啟動(dòng)項(xiàng)目宣傳；產(chǎn)品上，經(jīng)濟(jì)型別墅仍是市場(chǎng)空白點(diǎn)；競(jìng)爭(zhēng)小結(jié)：第三部分 項(xiàng)目分析項(xiàng)目概況項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目核心價(jià)值梳理項(xiàng)目定位客戶分析營(yíng)銷策略分析項(xiàng)目鳥(niǎo)瞰圖：中海獨(dú)墅島項(xiàng)目位于獨(dú)墅湖南、墅浦塘東側(cè)小島之上，盡享園區(qū)、古城區(qū)雙CBD繁華與舒適。小區(qū)與外界僅以兩座橋相連，私密感強(qiáng)。島上直面11.52平方公里獨(dú)墅湖湖面，湖景怡人。進(jìn)可得城市繁華，退可享宜人生態(tài)，“獨(dú)特島形態(tài)、稀缺湖資源”更為蘇州高尚住宅罕見(jiàn)。 項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：用地性質(zhì)居住總用地面積（）344643.2總建筑面積（）351290其中計(jì)容積率

28、建筑面積（）275714主體（）270450公共服務(wù)（）5264其他（）0不計(jì)容積率建筑面積（）75576地上（）800架空（）0（半）地下（）74776容積率0.8建筑密度22%綠地率37%最大建筑高度（m）100單位（戶/座/間）1668底層占地面積（）75821機(jī)動(dòng)車位1845其中：地上停車：395 地下停車：1450非機(jī)動(dòng)車位1400其中：地上停車：100 地下停車：1300老城區(qū):1、東南環(huán)轉(zhuǎn)東方大道2、地面道路轉(zhuǎn)東方大道3、南環(huán)延伸段星港街轉(zhuǎn)星港街or通達(dá)路吳中區(qū):1、東環(huán)路轉(zhuǎn)東方大道2、東方大道3、由郭巷往北直達(dá)園區(qū):1、通園路轉(zhuǎn)東方大道2、通達(dá)路轉(zhuǎn)東方大道3、星港街轉(zhuǎn)通達(dá)路4、

29、星港街直走5、獨(dú)墅湖隧道轉(zhuǎn)星港街外省市進(jìn)入獨(dú)墅島，直接由蘇嘉杭高速、滬寧高速進(jìn)入蘇州工業(yè)園區(qū)或老城，再由園區(qū)或老城區(qū)抵達(dá)項(xiàng)目交通情況：獨(dú)墅島第三部分 項(xiàng)目分析項(xiàng)目概況項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目核心價(jià)值梳理項(xiàng)目定位客戶分析營(yíng)銷策略分析規(guī)劃主題：文藝復(fù)興后的歐式中產(chǎn)階級(jí)私享住區(qū)；項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)策略示意圖： 山水lavie將現(xiàn)代舒適的生活觀念與歐洲傳統(tǒng)符號(hào)完美結(jié)合，形成了獨(dú)特的法蘭西風(fēng)格。向西傾斜15度，超長(zhǎng)采光時(shí)間,令居室更加陽(yáng)光明媚，建筑材料采用三新技術(shù)，領(lǐng)先將國(guó)際先進(jìn)的三層中空充惰氣玻璃斷橋鋁合金窗運(yùn)用于社區(qū)建筑中。通過(guò)法式古典園林造園風(fēng)格，突出園林的尊貴大氣；在空間組合上加強(qiáng)軸線的運(yùn)用，插入雕塑和裝飾，在細(xì)

30、節(jié)上合理利用每一處空間，使之與建筑協(xié)調(diào)。一期：法式風(fēng)格；傳承新派英式建筑精髓，以全面景觀化的思想指導(dǎo)建筑設(shè)計(jì)理念，在建筑外觀設(shè)計(jì)上追求“造景”的效果通過(guò)布局的進(jìn)退變化、建筑高度的錯(cuò)落、立面風(fēng)格間的差異，使建筑成為設(shè)計(jì)景觀的一部分在內(nèi)外關(guān)系處理中，引入“親景”思想，退臺(tái)、下沉式庭院、入戶花園的設(shè)計(jì)，使建筑充分親近景觀關(guān)于建筑內(nèi)部，遵循“觀景”原則，擴(kuò)大內(nèi)部空間景觀面二期：英式風(fēng)格；三期：帕拉蒂奧風(fēng)格；傳統(tǒng)的美學(xué)的嚴(yán)謹(jǐn)規(guī)范是在每個(gè)細(xì)節(jié)都擁有典雅、端莊的氣質(zhì)廊與柱的對(duì)稱線條的起伏強(qiáng)調(diào)雕塑的立體感這種風(fēng)格瑰麗而非浮華嫵媚卻不失端莊它已成為一種理念一種完美生活的衡量標(biāo)準(zhǔn)和一個(gè)美學(xué)范濤新帕拉蒂奧風(fēng)格如同帕

31、拉蒂奧本人一樣追求完美的一種結(jié)果令人欣喜的是這種完美并不是遙不可及而是藝術(shù)與生活的渾然一體項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)基本思路：“以優(yōu)勢(shì)資源帶動(dòng)劣勢(shì)物業(yè)”基本指導(dǎo)下，以差異化的競(jìng)爭(zhēng)策略發(fā)展項(xiàng)目，利用區(qū)域標(biāo)簽價(jià)值、產(chǎn)品錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)、一線臨湖概念、特色景觀設(shè)置等概念引導(dǎo)項(xiàng)目發(fā)展，搶奪市場(chǎng)高點(diǎn)。由北向南開(kāi)發(fā)，以優(yōu)質(zhì)中端和高端物業(yè)帶動(dòng)項(xiàng)目品牌樹(shù)立，以別墅帶動(dòng)高層， 以獨(dú)棟帶動(dòng)聯(lián)排。 做好內(nèi)部景觀和大力打造臨湖綠化帶，以優(yōu)勢(shì)資源形成項(xiàng)目亮點(diǎn)和核心競(jìng) 爭(zhēng)力，帶動(dòng)劣勢(shì)物業(yè)銷售。以差異化的競(jìng)爭(zhēng)策略發(fā)展項(xiàng)目，利用區(qū)域標(biāo)簽價(jià)值、產(chǎn)品錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)、一線臨湖概念、特色景觀設(shè)置等概念引導(dǎo)項(xiàng)目發(fā)展；項(xiàng)目整體戶型配比：項(xiàng)目戶型配置中，以190-2

32、35平米經(jīng)濟(jì)型別墅占主力，以低總價(jià)高品質(zhì)形象入市，是利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)的主體。一線沿湖地區(qū)排布部分雙拼及類獨(dú)棟物業(yè)，以提升項(xiàng)目形象，塑造高端物業(yè)品質(zhì)為主。經(jīng)濟(jì)型別墅占主力，以低總價(jià)高品質(zhì)形象入市，是利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)的主體；第三部分 項(xiàng)目分析項(xiàng)目概況項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目核心價(jià)值梳理項(xiàng)目定位客戶分析營(yíng)銷策略分析品牌價(jià)值中海地產(chǎn)，中國(guó)第一品牌開(kāi)發(fā)商主流豪宅締造者蘇州第一品牌開(kāi)發(fā)商土地價(jià)值開(kāi)發(fā)者別墅生活推動(dòng)者核心提煉：品質(zhì)保證，值得信賴；中海地產(chǎn)，09重要作品五年之后的別墅超越之作獨(dú)墅湖啟勢(shì)之作蘇州第一純別墅大盤之作項(xiàng)目品牌核心提煉：高素質(zhì)，高升值前景；區(qū)域發(fā)展：距老城區(qū)最近的唯一一塊原生態(tài)城市地塊，西側(cè)沿獨(dú)墅湖區(qū)域?qū)⒔ǔ芍懈?/p>

33、檔居住 區(qū)和商業(yè)集中區(qū)，獨(dú)墅湖島及西側(cè)區(qū)域規(guī)劃為濱水商住區(qū)，與環(huán)金雞湖商圈毗鄰，共享城市 繁華，未來(lái)城市新核心雛形已現(xiàn)；三面環(huán)水，直面11.52平米公里原生獨(dú)墅湖，煙波浩蕩，水清林綠；私家島嶼，僅兩座橋與城市相連，私密性無(wú)與倫比； 金雞湖一橋之隔，距古城區(qū)僅4公里，距獨(dú)墅湖高教區(qū)僅幾分鐘車程；交通便利，入古城，到園區(qū)、上滬寧高速、環(huán)城快線十分方便；地塊價(jià)值核心提煉：城市性與生態(tài)性兼得，是城市別墅的精華之地，它處難作此享；產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)社區(qū)規(guī)劃以優(yōu)化城市、島嶼、湖泊關(guān)系，加強(qiáng)湖泊視覺(jué)開(kāi)放度為基本原則，以地中海風(fēng)情小島 為主題，打造特色組團(tuán)群落。聯(lián)排、獨(dú)棟10大戶型，面積段分布190-400平米，產(chǎn)品類

34、型豐富、稀缺度高，全覆蓋客群需。 超大棟距，更享私密、居住更舒適；景觀價(jià)值：凸顯社區(qū)湖島資源特點(diǎn)，生態(tài)共享、打造“容心之境”。戶型價(jià)值：產(chǎn)品設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)戶型采光與通透性、居住舒適性，無(wú)論是多套房、全套房設(shè)計(jì)，超大、 全明通透實(shí)用性地下室設(shè)計(jì)，都體現(xiàn)了對(duì)客戶居住體驗(yàn)的考量。核心提煉：私密性與豐富性兼得，是別墅中的精華社區(qū)；景觀價(jià)值外部景觀： 一條景觀大道東方大道，一個(gè)城市地標(biāo)吳中塔遙相呼應(yīng)，構(gòu)成項(xiàng)目的外在主體景觀。城市發(fā)展的定位，讓社區(qū)與城市生態(tài)共生，打造生態(tài)居所。內(nèi)部景觀： 以強(qiáng)調(diào)“依水而居”的“綠居”理念。通過(guò)設(shè)置沿湖生態(tài)景觀長(zhǎng)廊，形成錯(cuò)落有致的向湖空間，使整個(gè)沿湖綠帶收放有致，空間更富于變化和

35、充滿情趣：健身步道、水上高爾夫、沙石灘濕地生態(tài)展示區(qū)、兒童活動(dòng)區(qū)、獨(dú)墅湖生態(tài)教育展示區(qū)的設(shè)置，為連續(xù)的沿湖步道創(chuàng)造了親近一線湖景的機(jī)會(huì)。 網(wǎng)狀濕地系統(tǒng)，充分利用水軸，打開(kāi)湖景視線，最大化的展示湖景資源，在中央水軸兩側(cè)布置了人行步道，引導(dǎo)人們?nèi)ンw驗(yàn)一線湖景公園。 在每個(gè)組團(tuán)入口通過(guò)特色鋪地，景觀墻等形式處理，強(qiáng)化了每個(gè)入口的特征。植物群落在空間和形態(tài)上，注重人在不同空間場(chǎng)所中的心理體驗(yàn)與感受的變化。核心提煉：創(chuàng)意景觀，展現(xiàn)生活的原生態(tài)；戶型展示A+B戶型：A戶型：190 三房?jī)蓮d三衛(wèi)經(jīng)濟(jì)型實(shí)用性別墅，地下室：52.9特點(diǎn)：1、全明、通透地下室空間，滿足功能性需求；B戶型：220 四房?jī)蓮d四衛(wèi)端戶

36、，地下室：60特點(diǎn)：1、全明、通透地下室空間，滿足功能性需求；A戶型地下室B戶型地下室5.7米面寬，南北通透；入戶平臺(tái)設(shè)計(jì)，過(guò)度室內(nèi)外空間；2.6*4.9m超大廚房設(shè)計(jì)；4.8米面寬客廳設(shè)計(jì)；餐廳雙層挑空設(shè)計(jì)，提升居住品質(zhì)；地面停車面寬6.8米，三面采光、通透、陽(yáng)光四角餐廳設(shè)計(jì)，生活更多趣味；3.2*3.8m超大廚房，方正舒適；4.8米大面寬客廳設(shè)計(jì)；入戶平臺(tái)設(shè)計(jì)，過(guò)度室內(nèi)外空間；地面雙車位；A戶型一層B戶型一層可變套房設(shè)計(jì)，滿足個(gè)性需求；臥室+露臺(tái)設(shè)計(jì)，提升居住舒適度；客臥含書房設(shè)計(jì)，提升功能性配置；可變套房設(shè)計(jì)；臥室+露臺(tái)設(shè)計(jì)，提升居住舒適度；A戶型二層B戶型二層A戶型三層B戶型三層5.1

37、*4.5m主臥設(shè)計(jì)、滿足主人居住舒適度需求11、超大露臺(tái)設(shè)計(jì)，可變陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，預(yù)留更多空間；超豪華主臥南向配置，大面寬，更舒適南北大露臺(tái)設(shè)計(jì)，盡享陽(yáng)光與無(wú)敵湖景；戶型價(jià)值提煉：通透陽(yáng)光實(shí)用型地下空間；雙套房、可變多套房設(shè)計(jì)；大廚房、大主臥、大客廳設(shè)計(jì)；端戶創(chuàng)意四角、八角空間設(shè)計(jì)；北向大露臺(tái)，覽無(wú)敵湖景；南花園、北入戶設(shè)計(jì)；低總價(jià)戶型面積控制；核心提煉：舒適性、尊貴性、無(wú)敵景觀、人性化；項(xiàng)目核心價(jià)值提煉：城市獨(dú)墅湖生態(tài)私密島無(wú)敵湖景中海品牌第三部分 項(xiàng)目分析項(xiàng)目概況項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目核心價(jià)值梳理項(xiàng)目定位客戶分析營(yíng)銷策略分析胸懷、沉淀私屬、占有、身份繁華、財(cái)富、榮耀純凈、寧?kù)o、生命、綠色品質(zhì)、細(xì)節(jié)、鑒賞、

38、家庭、責(zé)任懂得、珍惜產(chǎn)品價(jià)值譯讀：湖獨(dú)島城市自然別墅稀有=收藏中海獨(dú)墅島產(chǎn)品資源的價(jià)值觀溝通城市性生態(tài)性外部?jī)?nèi)部豐富性私密性項(xiàng)目屬性定位：城市獨(dú)墅島 私人別墅領(lǐng)域地段 獨(dú)墅湖島嶼 建筑 您在蘇州的島項(xiàng)目廣告語(yǔ)：第三部分 項(xiàng)目分析項(xiàng)目概況項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目核心價(jià)值梳理項(xiàng)目定位客戶分析營(yíng)銷策略分析類型總價(jià)付款類型首付月還款經(jīng)濟(jì)型別墅300萬(wàn)一次性付款300萬(wàn)按揭90萬(wàn)10080元/30年21210元/10年舒適型別墅500萬(wàn)一次性付款500萬(wàn)按揭150萬(wàn)16800元/30年35350元/10年高舒適型1200萬(wàn)一次性付款1200萬(wàn)按揭360萬(wàn)40320元/30年84840元/10年工作年齡10-15年，

39、35-40歲左右經(jīng)過(guò)多年打拼，事業(yè)已有所成，蘇州的主流財(cái)富精英階層大多為別墅的首次置業(yè)，人生的三次置業(yè)者擁有現(xiàn)金100萬(wàn)以上，年收入40萬(wàn)以上以項(xiàng)目最低端產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)型別墅作為項(xiàng)目潛在客戶的入門門檻：蘇州本地：85%物流、金融、工廠制造、個(gè)體經(jīng)營(yíng)行業(yè)，集中于工業(yè)園區(qū)、吳中經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，包括世界500強(qiáng)企業(yè)高級(jí)主管及領(lǐng)導(dǎo)、金融證券業(yè)高級(jí)主管及領(lǐng)導(dǎo)，開(kāi)發(fā)區(qū)小私營(yíng)業(yè)主、臺(tái)商老板；新興盈利行業(yè)或技術(shù)高門檻行業(yè)，集中于高新區(qū)、工業(yè)園區(qū)，包括動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)老板、軟件行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者、律師事務(wù)所高管及領(lǐng)導(dǎo)、自由職業(yè)者；具有某些優(yōu)勢(shì)資源的掌握能力，包括政府高級(jí)公務(wù)員，銀行、石化等壟斷行業(yè)高級(jí)領(lǐng)導(dǎo)，醫(yī)院、高校等事業(yè)單位主管領(lǐng)導(dǎo)；其他：擁有多套房產(chǎn)的拆遷戶、投資客?？蛻魜?lái)源分布： 其它地區(qū)：15%上海、蘇州地區(qū)（昆山、盛澤）亦是本項(xiàng)目需要主動(dòng)開(kāi)發(fā)的外區(qū)市場(chǎng)，雖不是主力購(gòu)買客群，但這些市