技術(shù)管理成本控制研究概述ppt課件

1、本錢(qián)控制研討-技術(shù)管理領(lǐng)域結(jié)合工程，有的放矢2021/09 -2-研討框架一、理 念 設(shè)計(jì)階段本錢(qián)控制二、規(guī) 劃 設(shè)計(jì)階段本錢(qián)控制三、方 案 設(shè)計(jì)階段本錢(qián)控制四、施工圖 設(shè)計(jì)階段本錢(qián)控制五、景 觀 設(shè)計(jì)階段本錢(qián)控制六、室 內(nèi) 設(shè)計(jì)階段本錢(qián)控制-3-一、本錢(qián) 理念 控制目的中心原那么淺笑曲線 控制手段抓住重點(diǎn)實(shí)施方法 二、規(guī)劃 階段 開(kāi)發(fā)時(shí)序停車(chē)目的公建配套交通組織場(chǎng)地豎向綜合管線小區(qū)景觀建筑高度樣 板 區(qū)三、方案 階段土方平衡設(shè)備用房建筑高度構(gòu)造合理性體形系數(shù)建筑層高開(kāi)窗比例戶型平面架 空 層頂部構(gòu)架地下車(chē)庫(kù)貯藏空間贈(zèng)送空間立面資料建筑部品標(biāo) 準(zhǔn) 化 -4-五、景 觀 階段重點(diǎn)分配軟硬比例 水

2、景比例苗木種類(lèi)標(biāo) 準(zhǔn) 化 六、室 內(nèi) 階段 裝修范圍資料選擇標(biāo) 準(zhǔn) 化 四、施工圖階段構(gòu)造優(yōu)化管 井隔 墻節(jié)能計(jì)算構(gòu)造做法精 裝 修設(shè) 備設(shè)計(jì)變卦標(biāo) 準(zhǔn) 化 一、本錢(qián)控制理念本錢(qián)控制研討-6-一、本錢(qián)控制理念 淺笑曲線 控制目的 中心原那么 控制手段 抓住重點(diǎn) 實(shí)施方法本錢(qián)控制 研討 - 控制理念-7-本錢(qián)控制理念 - 淺笑曲線自創(chuàng)產(chǎn)業(yè)研討，價(jià)值的來(lái)源，錢(qián)花在那里？ 淺笑曲線就是一條闡明產(chǎn)業(yè)附加價(jià)值的曲線，從橫軸來(lái)看，由左至右代表產(chǎn)業(yè)的上中下游，左邊是研發(fā)，中間是制造，右邊是營(yíng)銷(xiāo)；縱軸那么代表附加價(jià)值的高低。淺笑曲線-8-本錢(qián)控制理念 - 淺笑曲線小區(qū)規(guī)劃建筑方案施工圖景觀設(shè)計(jì)室內(nèi)設(shè)計(jì)建立“全

3、過(guò)程設(shè)計(jì)本錢(qián)控制理念-9-本錢(qián)控制理念 - 控制目的思索：價(jià) 值 + 附加價(jià)值 - 成 本 = 利 潤(rùn)利潤(rùn)最大化，更好的掙錢(qián)。會(huì)花錢(qián)，才有能夠會(huì)掙錢(qián)走遠(yuǎn)了，忘記了出發(fā)的目的-10-本錢(qián)控制理念 - 中心原那么產(chǎn)品與作品的區(qū)別？ 向制造業(yè)學(xué)習(xí)！“客戶體驗(yàn)是衡量本錢(qián)控制能否合理的最中心原那么本錢(qián)控制理念 - 中心原那么不是建筑師、銷(xiāo)售員、老板等等的衡量規(guī)范-11-客戶體驗(yàn)分析：一、外部要素二、內(nèi)部要素本錢(qián)控制理念 - 中心原那么區(qū)域交通教育商業(yè)景觀醫(yī)療合計(jì)25-3020-2220-2210-1510-128-10100%價(jià)格戶型口碑景觀物業(yè)樣板區(qū)質(zhì)量規(guī)劃立面合計(jì)40-5010-1510-1510-

4、138-108-105-84-63-5100%決議客戶購(gòu)房的體驗(yàn)分析客戶體驗(yàn)因檔次、城市有別-12-13-本錢(qián)控制理念 - 控制手段思索：如何協(xié)調(diào)本錢(qián)與質(zhì)量之間的矛盾？-14-4控制手段資源分配 - 質(zhì)量和本錢(qián)的平衡競(jìng)品對(duì)標(biāo) - 擊敗競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手本錢(qián)控制研討 - 理念階段先分析開(kāi)發(fā)，其次建安，再次？-15-本錢(qián)控制理念 - 控制手段1 “資源分配處理質(zhì)量與本錢(qián)之間矛盾的控制手段！有限資源合理分配，本身分配-16-本錢(qián)控制理念 - 控制手段-17-本錢(qián)控制理念 - 控制手段2 “競(jìng)品對(duì)標(biāo)在本錢(qián)上擊敗競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的手段就是對(duì)標(biāo)！好鋼花在刀刃上，類(lèi)別間分配-18-對(duì) 標(biāo) 表訴求分析本錢(qián)控制理念 - 控制手段

5、2-19-實(shí)施方法 標(biāo) 準(zhǔn) 化 - 70%，減少錯(cuò)誤的奉獻(xiàn) 規(guī)范深度 - 部品or建筑規(guī)范化 規(guī)范復(fù)制 - 還是需求設(shè)計(jì)優(yōu)化組裝機(jī)還是品牌機(jī)？ 買(mǎi)規(guī)范零件還是買(mǎi)輛整車(chē)？ 本錢(qián)控制研討 - 理念階段二、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段本錢(qián)控制本錢(qián)控制研討-21-二、規(guī)劃設(shè)計(jì) 階段本錢(qián)控制 開(kāi)發(fā)時(shí)序 小區(qū)停車(chē) 公建配套 交通組織 場(chǎng)地豎向 樣 板 區(qū)建筑高度小區(qū)景觀綜合管線本錢(qián)控制研討-22-思索：戰(zhàn)略層面的開(kāi)發(fā)時(shí)序和財(cái)務(wù)本錢(qián)親密相關(guān)！規(guī)劃設(shè)計(jì)也對(duì)其影響！置信本人，他也可以當(dāng)。本錢(qián)控制 研討 - 規(guī)劃階段-23-1、開(kāi)發(fā)時(shí)序 首期資金 - 投入和本錢(qián) 首期速度 - 規(guī)模和高度 開(kāi)工規(guī)模 - 規(guī)模和標(biāo)段土方挖填 - 挖

6、填結(jié)合 首期到位 - 管線設(shè)備 交付時(shí)序 - 交叉投入 分期規(guī)劃 - 規(guī)劃層次本錢(qián)控制研討 - 規(guī)劃階段-24-1、開(kāi)發(fā)時(shí)序 首期資金 - 投入和本錢(qián) 首期速度 - 規(guī)模和高度先開(kāi)發(fā)1期B區(qū)位置中等待開(kāi)發(fā)2期C區(qū)抬高價(jià)錢(qián)最好開(kāi)3期A區(qū)位置最差樣板區(qū)無(wú)地庫(kù)，周期短 1期小高層區(qū)，周期短 1期規(guī)模較小，出籠統(tǒng)本錢(qián)控制研討 - 規(guī)劃階段1期 B區(qū)小高層+別墅2期 C區(qū)高層+別墅3期 A區(qū)高層+小高層+別墅-25-1、開(kāi)發(fā)時(shí)序 開(kāi)工規(guī)模 - 招標(biāo)約 10萬(wàn) 標(biāo)段約5-6萬(wàn) 標(biāo)段明晰，防止交叉 土方挖填 - 挖填結(jié)合 B1地塊小高層規(guī)模 9.7萬(wàn) B2地塊的別墅規(guī)模 4.7萬(wàn) 與招標(biāo)、施工標(biāo)段規(guī)模匹配

7、理想的土方平衡 小高層地塊挖土 抬高別墅區(qū)場(chǎng)地本錢(qián)控制研討 - 規(guī)劃階段B區(qū)2標(biāo)小高層B區(qū)1標(biāo)小高層B區(qū)4標(biāo)小高層+別墅B區(qū)3標(biāo)別 墅-26-1、開(kāi)發(fā)時(shí)序 首期到位 - 設(shè)備，管網(wǎng)、用房、智能化等分期、提早投入 交付時(shí)序 - 防止反復(fù)、交叉投入本錢(qián)控制研討 - 規(guī)劃階段物業(yè)用房、機(jī)房消防、電信、智能化首先滿足一期交付管網(wǎng)分期、一致-27-2、小區(qū)停車(chē) 事業(yè)部和常州工程地庫(kù)比例機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位缺乏，非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位閑置。本錢(qián)控制研討 - 規(guī)劃階段-28-2、小區(qū)停車(chē)機(jī)動(dòng)車(chē)地下車(chē)庫(kù)面積 ：地上建筑面積 約 20-25%高度注重！深化研討！嚴(yán)厲控制！本錢(qián)控制研討 - 規(guī)劃階段-29-2、小區(qū)停車(chē)機(jī)動(dòng)車(chē) 有

8、效的場(chǎng)地 ：減少邊角場(chǎng)地 地上or地下 ：10%的比例 未來(lái)的需求 ：0.6、0.8的配比1.0、1.2的需求 公建的停車(chē) ：沒(méi)有地下配比，盡量地面處理本錢(qián)控制研討 - 規(guī)劃階段-30-2、小區(qū)停車(chē)非機(jī)動(dòng)車(chē)非機(jī)動(dòng)車(chē) 停車(chē)配比：2.0 輛 / 戶非機(jī)動(dòng)車(chē) 地下停車(chē)：不 便 利非機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)設(shè)計(jì)嚴(yán)重浪費(fèi)！大有潛力可挖！國(guó)家政策和現(xiàn)實(shí)生活：滯后、時(shí)機(jī)本錢(qián)控制研討 - 規(guī)劃階段-31-2、小區(qū)停車(chē)非機(jī)動(dòng)車(chē) 理想位置 ：地面架空層、停車(chē)棚、就近、地下集中管理 多余目的 ：地面非機(jī)動(dòng)車(chē)位變機(jī)動(dòng)車(chē)位 多余空間 ：贈(zèng)送貯藏間、物業(yè)運(yùn)用以客戶為導(dǎo)向，合理分配資源。本錢(qián)控制研討 - 規(guī)劃階段-32-3、公 建 配 套

9、物業(yè)管理的不稱心能否與開(kāi)發(fā)的技術(shù)管理問(wèn)題？本錢(qián)控制研討 - 規(guī)劃階段-33-3、公 建 配 套 思索：小區(qū)變?cè)O(shè)置數(shù)量能否到達(dá)極限？物管用房如何設(shè)置最合理？與后期物管本錢(qián)能否關(guān)聯(lián)？物業(yè)管理也和規(guī)劃設(shè)計(jì)親密相關(guān)！本錢(qián)控制研討 - 規(guī)劃階段-34-3、公 建 配 套 配套商業(yè) ：比例和位置 物管用房 ：位置和規(guī)模 物管本錢(qián) ：規(guī)劃和運(yùn)營(yíng) 居 委 會(huì) ：位置和規(guī)模 小 區(qū) 變 ：位置、數(shù)量 組團(tuán)大堂 ：方式和規(guī)模 本錢(qián)控制研討 - 規(guī)劃階段-35-3、公 建 配 套組團(tuán)大堂 ：方式和規(guī)模本錢(qián)控制研討 - 規(guī)劃階段常州工程一期B區(qū)組團(tuán)大堂常州工程三期A區(qū)組團(tuán)大堂-36-4、交 通 組 織小區(qū)交通系統(tǒng)也關(guān)

10、乎本錢(qián)！本錢(qián)控制研討 - 規(guī)劃階段-37-4、交 通 組 織 出 入 口 ：數(shù)量和物業(yè) 消防車(chē)道 ：長(zhǎng)度和本錢(qián)小區(qū)主入口：人班小區(qū)次入口：人班保安：工資吃住管理本錢(qián)年萬(wàn)本錢(qián)控制研討 - 規(guī)劃階段-38-5、場(chǎng) 地 豎 向 思索：土方量控制如何做到最優(yōu)化？ 土方開(kāi)挖+外運(yùn)的單價(jià)普通在25-50元/m3土石平衡：計(jì)算：24600 x 1米 x 30元/ =73.8萬(wàn)/米 條件：10萬(wàn)小區(qū)、1000戶、0.8輛/戶、2.0輛非/戶 結(jié)果：每抬高1.0米，建筑一方節(jié)省73.5元/ 方法：抬高場(chǎng)地、土方平衡基坑支護(hù)：根底方式：場(chǎng)地排水：物業(yè)贊揚(yáng)集中在地下室灌水、屋面漏水、窗口漏水場(chǎng)地持力層 場(chǎng)地抬高 地

11、下室計(jì)容本錢(qián)控制研討 - 規(guī)劃階段-39-6、樣 板 區(qū) 思 考：售樓處規(guī)模、樣板區(qū)規(guī)模占工程規(guī)模比例 ？ 售樓處：投入本錢(qián)=6000+4000 元/ 維護(hù)本錢(qián)= 8-10 人 樣板區(qū)：景觀本錢(qián) = 800-1000 元/ 維護(hù)人員= 4- 6 人 樣板區(qū)：維護(hù)本錢(qián)= 4.0-5.0萬(wàn) 元/人、年小區(qū)規(guī)模1010-2020-4040備注售樓處0.12-0.150.15-0.180.18-0.200.20-0.25單位：萬(wàn)樣板區(qū)0.500.600.751.0成 本2000240027503500單位：萬(wàn)元有限資金投入適當(dāng)?shù)囊?guī)模。售樓處1200減少100裝修本錢(qián)提高900元/；減少200裝修本錢(qián)提

12、高2000元/本錢(qián)控制研討 - 規(guī)劃階段-40-7、建 筑 高 度 思索：住宅經(jīng)濟(jì)高度、層數(shù)是少？9層、11層、18層、80米7-11F12-18F19-33F備注建安成本建筑面積95.197.5100.0使用面積78得 房 率82.080.078.0%得 戶 率105110251000戶建設(shè)周期假設(shè)10萬(wàn)，每戶運(yùn)用面積78，不同層數(shù)，得到戶數(shù)不同本錢(qián)控制研討 - 規(guī)劃階段-41-8、小 區(qū) 景 觀 軟硬比例 ：綠地3：7 到 龍湖1：9？ 水景面積 ：檔次與面積的關(guān)系 苗木種類(lèi) ：9、綜 合 管 線 分期和整體本錢(qián)控制研討 - 規(guī)劃階段-42-前至開(kāi)發(fā)時(shí)序后至物業(yè)管理均與規(guī)劃設(shè)計(jì)親密有關(guān)均與

13、本錢(qián)控制親密聯(lián)絡(luò)本錢(qián)控制 研討 - 規(guī)劃階段三、建筑設(shè)計(jì)階段本錢(qián)控制本錢(qián)控制研討-44-建筑風(fēng)格戶型平面構(gòu)造優(yōu)化得 房 率建筑高度設(shè)備用房體形系數(shù)開(kāi)窗比例架 空 層頂部構(gòu)架地下車(chē)庫(kù)貯藏空間贈(zèng)送空間立面資料建筑部品標(biāo) 準(zhǔn) 化三、建筑設(shè)計(jì) 階段本錢(qián)控制 -45-1、建筑風(fēng)格客戶體驗(yàn)成本難易度備注現(xiàn) 代-風(fēng)格新古典-風(fēng)格地中海-風(fēng)格ARDECO-風(fēng)格英 式-風(fēng)格法 式-風(fēng)格本錢(qián)控制研討 - 建筑設(shè)計(jì)階段 -46-2、建筑戶型綜合影響：構(gòu)造優(yōu)化 、 得 房 率 、 開(kāi)窗比例 、 體形系數(shù) 本錢(qián)控制研討 - 建筑設(shè)計(jì)階段 -47-本錢(qián)控制研討 - 建筑設(shè)計(jì)階段 常州A區(qū)戶型平面圖萬(wàn)科7個(gè)本錢(qián)目的所帶來(lái)的

14、經(jīng)濟(jì)效益 7 項(xiàng)目的發(fā)揚(yáng)經(jīng)濟(jì)效益后，一方本錢(qián)減少145-260元/M2 按開(kāi)發(fā)量 500萬(wàn)計(jì)，那么本錢(qián)降低額約為10億元！-48-3、構(gòu)造優(yōu)化 選型比選 ：框架、框剪、剪力墻 平面規(guī)整 ：程度向、垂直向 裝飾構(gòu)件 ：構(gòu)造構(gòu)件、裝飾構(gòu)件本錢(qián)控制研討 - 建筑設(shè)計(jì)階段 常州A區(qū)、#樓14萬(wàn)的戶型平面圖-49-4、得 房 率 交 通 核 ：影響得房率 得 房 率 ：多層 85%、小高層 82%、大高層 78-80% 贈(zèng)送空間 ：陽(yáng)臺(tái)、飄窗、入戶花園、花池、設(shè)備平臺(tái)。 檔次、售價(jià)和贈(zèng)送比例 ?本錢(qián)控制研討 - 建筑設(shè)計(jì)階段 常州A區(qū)戶型平面圖-50-6、設(shè)備用房 設(shè)備用房 ：輻射范圍、位置 管線長(zhǎng)度

15、：鋪設(shè)長(zhǎng)度、 分期實(shí)施 ：滿足一期、結(jié)合整體 用房功能 ：水 泵 房、配 電 房、煤氣調(diào)壓站 消控中心、電信機(jī)房本錢(qián)控制研討 - 建筑設(shè)計(jì)階段 常州A區(qū) 設(shè)備用房規(guī)劃表示-51-7、體形系數(shù) - 體形與效果平衡 構(gòu)造本錢(qián) ：構(gòu)造用量 能耗計(jì)算 ：保溫厚度、門(mén)窗方式 外外表積 ：裝飾面積、保溫面積本錢(qián)控制研討 - 建筑設(shè)計(jì)階段 常州A區(qū)和鎮(zhèn)江戶型平面圖分析-52-建筑設(shè)計(jì)階段本錢(qián)控制建筑層數(shù)控制：建筑層數(shù)會(huì)影響構(gòu)造體系的經(jīng)濟(jì)性，也會(huì)影響設(shè)備的配置要求，規(guī)劃中應(yīng)盡量防止為難的層數(shù)。7層要設(shè)電梯/12層要設(shè)兩部電梯/19層要設(shè)剪刀梯6層底部架空要留意“頂層入戶離地小于16米11層、18層底部架空高度

16、應(yīng)小于4.5m-53-建筑設(shè)計(jì)階段本錢(qián)控制建筑層高控制：在確定層高時(shí)，應(yīng)綜合市場(chǎng)取向，產(chǎn)品本身的定位，選擇適宜的層高。層高每添加0.1m造價(jià)添加該層造價(jià)的3-5% ，剪刀樓梯當(dāng)層高大于3150時(shí)，要添加休憩平臺(tái)，添加公攤面積。-54-8、開(kāi)窗比例 降低能耗 ：外圍護(hù)能耗最大處為窗 保溫性能 ：提高窗保溫性能，本錢(qián)提高很大 窗墻本錢(qián) ：窗/墻=330-550 /150 元/平方米 外 遮 陽(yáng) ：隨窗面積添加 330 元/平方米 護(hù)窗欄桿 ：有無(wú)護(hù)窗欄桿 100 元/米本錢(qián)控制研討 - 建筑設(shè)計(jì)階段 窗地比例列表-55-9、架 空 層 控制比例 ：適度采用、測(cè)算比例 空間通透 ：結(jié)合上部構(gòu)造，不宜

17、構(gòu)造轉(zhuǎn)換 結(jié)合檔次 ：比例結(jié)合定位 控制高度 ：就是控制本錢(qián) 底部4m左右高架空層，一方面積含鋼量提高約2kg本錢(qián)控制研討 - 建筑設(shè)計(jì)階段 -56-10、頂部構(gòu)架 控制比例 ：適度采用、測(cè)算比例 建筑效果 ：效果平衡本錢(qián) 結(jié)合檔次 ：比例結(jié)合定位 控制高度 ：高度帶來(lái)本錢(qián) 頂部3m左右高架空層，一方面積含鋼量提高約2kg本錢(qián)控制研討 - 建筑設(shè)計(jì)階段 -57-11、地下車(chē)庫(kù)機(jī)動(dòng)車(chē) 停車(chē)的效率 ：35到28平方米/輛的奉獻(xiàn) 單層or雙層 ：有條件下，地庫(kù)比較 地庫(kù)的埋深 ：坡道長(zhǎng)度，抗拔樁 柱網(wǎng)or層高 ：5.4 、7.8 、8.1m 柱網(wǎng) 3.6、 3.7、4.2m 層高 采光or照明 ：物

18、業(yè)本錢(qián) 設(shè) 備 用房 ：位置、效率 消 防 車(chē)道 ：荷載、柱位本錢(qián)控制研討 - 建筑設(shè)計(jì)階段 -58-11、地下車(chē)庫(kù)非機(jī)動(dòng)車(chē) 停車(chē)效率 ：2.5到2.0平方米/輛的區(qū)別 車(chē)庫(kù)位置 ：地下一 or 地下二、坡道 機(jī)械停車(chē) ：非機(jī)動(dòng)車(chē)的機(jī)械停車(chē) 車(chē)庫(kù)采光 ：運(yùn)用本錢(qián)、溫馨度本錢(qián)控制研討 - 建筑設(shè)計(jì)階段 -59-12、貯藏空間 控制比例 ：適度采用、測(cè)算比例 后期變卦 ：部分可不砌筑 本錢(qián)控制研討 - 建筑設(shè)計(jì)階段 -60-13、贈(zèng)送空間 平 衡 點(diǎn) ：售價(jià)大于造價(jià) 控制比例 ：適度采用、可售比例 結(jié)合檔次 ：比例結(jié)合定位本錢(qián)控制研討 - 建筑設(shè)計(jì)階段 送到什么程度為止！-61-14、立面資料 頭

19、 部 ：平 頂、小坡頂、大坡頂 墻 身 ：涂 料、劈開(kāi)磚、干掛石材 基 座 ：多彩石、文化石、干掛石材 門(mén) 頭 ：劈開(kāi)磚、干掛石材本錢(qián)控制研討 - 建筑設(shè)計(jì)階段 比較常州B、C、A區(qū)別墅立面14、立面資料- 常州A區(qū)別墅立面調(diào)整本錢(qián)控制研討 - 建筑設(shè)計(jì)階段 比較常州B、C、A區(qū)別墅立面123561784 1、屋檐及腰線線腳優(yōu)化 5、信報(bào)箱及可視對(duì)講位置 2、窗套優(yōu)化，橫向分割取消 6、分戶墻降低，改用綠籬分隔 3、入戶門(mén)頭強(qiáng)化處置 7、頂層寶瓶取消，改為門(mén)頭上方 4、一層除門(mén)頭石材改多彩石 8、屋面水泥瓦改油氈瓦-62-63-15、建筑部品 - 對(duì)標(biāo)電 梯 ：進(jìn) 戶 門(mén) ：門(mén) 窗 ：?jiǎn)?元 門(mén) ：外 遮 陽(yáng) ：太 陽(yáng) 能 ：雨 棚 ：欄 桿 ：裝飾線條 ：防火木門(mén) ：本錢(qián)控制研討 - 建筑設(shè)計(jì)階段 四、施工圖設(shè)計(jì)階段本錢(qián)控制本錢(qián)控制研討-65-四、施工圖 設(shè)計(jì)階段本錢(qián)控制構(gòu)造優(yōu)化管 井隔 墻節(jié)能計(jì)算構(gòu)造做法精 裝 修設(shè) 備設(shè)計(jì)變卦標(biāo) 準(zhǔn) 化本錢(qián)控制研討 - 施工圖階段-66-施工圖設(shè)計(jì)階段本錢(qián)控制建筑設(shè)備管井的設(shè)置：盡量減少管線入戶的長(zhǎng)度，管井的面積控制到夠用即可。管井位置盡量設(shè)置在不影響視覺(jué)感受的位置，減少管井外的美化裝修-67-施工圖設(shè)計(jì)階段本錢(qián)控制毛坯交付用房?jī)?nèi)部墻體優(yōu)化：毛坯交付的住宅對(duì)部分后期住戶有能夠改動(dòng)的隔墻在土建工程中可以