房地產(chǎn)市場-綿陽一達(dá)舶人ppt課件

1、第二章 房地產(chǎn)市場第一節(jié) 房地產(chǎn)市場概述市場是社會(huì)消費(fèi)分工和商品交換的產(chǎn)物，是維系商品經(jīng)濟(jì)的紐帶。市場有兩重含義：一是指買賣雙方買賣的場所；二是是買賣活動(dòng)發(fā)生的過程。房地產(chǎn)市場是指房地產(chǎn)買賣活動(dòng)的總和，是買賣雙方相互作用的一種機(jī)制。 一、房地產(chǎn)市場的類型對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)展分類，可以從用途、發(fā)育程度、覆蓋范圍、層次、買賣對(duì)象、供貨方式、權(quán)益讓渡方式、法律原那么、供求情況等不同角度劃分。1、按照用途劃分有：住宅市場、寫字樓市場、商業(yè)用房市場、工業(yè)廠房市場、倉庫市場、特殊用途房地產(chǎn)市場。1、按照用途劃分有：住宅市場、寫字樓市場、商業(yè)用房市場、工業(yè)廠房市場、倉庫市場、特殊用途房地產(chǎn)市場。2、按照發(fā)育程度

2、劃分有：房地產(chǎn)萌芽市場、發(fā)育市場、成熟市場。 3、按照覆蓋影響范圍劃分有：國際性房地產(chǎn)市場如東京寫字樓市場、全國性房地產(chǎn)市場、地域性房地產(chǎn)市場杭州房地產(chǎn)市場等。 4、按照層次劃分有：一、二、三級(jí)房地產(chǎn)市場。一級(jí)房地產(chǎn)市場是指國家出讓土地給房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地出讓批租市場；二級(jí)房地產(chǎn)市場是指房地產(chǎn)開發(fā)公司與房地產(chǎn)消費(fèi)者之間進(jìn)展房地產(chǎn)買賣的市場新房買賣；三級(jí)房地產(chǎn)市場指房地產(chǎn)消費(fèi)者之間的買賣市場二手房買賣； 二、房地產(chǎn)市場構(gòu)造從現(xiàn)實(shí)意義上看，房地產(chǎn)市場應(yīng)該包括地產(chǎn)市場和房產(chǎn)市場兩塊。但是，從本質(zhì)上看，地產(chǎn)可以獨(dú)立于房產(chǎn)而成為市場，房產(chǎn)卻不能獨(dú)立于地產(chǎn)，故不能夠有獨(dú)立意義的房產(chǎn)市場。房地產(chǎn)市場可以由

3、地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)物業(yè)市場兩部分構(gòu)成。一地產(chǎn)市場1 、土地一級(jí)市場。是指以讓渡一定時(shí)期土地運(yùn)用權(quán)為主要內(nèi)容的地產(chǎn)市場。這里的讓渡一定時(shí)期土地運(yùn)用權(quán)，是指期滿即要收回，且讓渡是有償?shù)?，讓渡的期限隨土地詳細(xì)用途的不同而不同。國內(nèi)目前的土地運(yùn)用權(quán)出讓最高年限按用途確定規(guī)范為：居住用地 70年工業(yè)用地 50年教育、科技、衛(wèi)生、文化、體育用地 50年 商業(yè)、旅游、文娛用地 40年 綜合或其它用項(xiàng)式 50年國內(nèi)目前的土地一級(jí)市場又可分為土地批租市場和土地租賃市場。 土地批租市場是指國家將城市閑置的存量土地、拆遷土地或征用土地的運(yùn)用權(quán)，在明確規(guī)定用途、運(yùn)用年限和其他要求條件下，以批租的方式有償出讓給房地產(chǎn)開發(fā)

4、企業(yè)或土地運(yùn)用者，土地運(yùn)用者向國家一次性支付出讓金。土地租賃市場是指國家將城市閑置的存量土地、拆遷土地或征用土地的運(yùn)用權(quán)租賃給土地運(yùn)用者，土地運(yùn)用者按規(guī)定每年向國家交納一定數(shù)量的地租。2、土地二級(jí)市場 土地二級(jí)市場是指土地或房地產(chǎn)開發(fā)市場，即已獲得批租土地運(yùn)用權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)者或土地運(yùn)用者，將已開發(fā)好的土地即建筑地段生地變成熟地的運(yùn)用權(quán)，按批租合同規(guī)定的用途和其它運(yùn)用要求，有償轉(zhuǎn)讓給其他土地運(yùn)用者，或直接建造商品房出賣、出租所構(gòu)成的市場。 3、土地三級(jí)市場 三級(jí)市場是指土地運(yùn)用者將本人擁有的土地運(yùn)用權(quán)，在批租合同的期限內(nèi)，按合同要求，或在補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)，補(bǔ)交地價(jià)后再橫向進(jìn)展轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租或進(jìn)展抵押。土

5、地三級(jí)中，買主和賣主都是不確定的，其轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租或抵押的價(jià)錢也是在市場中自在構(gòu)成的。 二房地產(chǎn)物業(yè)市場 1、房地產(chǎn)投資開發(fā)市場。該市場主體為房地產(chǎn)開發(fā)商或開展商，其開發(fā)活動(dòng)的目的主要是為了獲取盈利。房地產(chǎn)投資開發(fā)活動(dòng)從開發(fā)選址和承租土地開場，經(jīng)過對(duì)土地及土地上建筑物和其它附著物投資開發(fā)的謀劃、建造、運(yùn)用，直到拆毀的全過程。 2、房地產(chǎn)建筑施工市場 市場主體為建筑商，其主要任務(wù)是各類建筑物的建造與施工。在這一市場上，房地產(chǎn)開發(fā)商與建筑商由于開發(fā)工程的招招標(biāo)及簽署有關(guān)工程承發(fā)包合同而發(fā)生聯(lián)絡(luò)。該市場買賣的商品是房地產(chǎn)開發(fā)工程的承包合同。建筑商只承當(dāng)物業(yè)的建立義務(wù)，按合同興建各種物業(yè)后交給開發(fā)商，并依

6、此獲得施工費(fèi)。與土地的獲取及房地產(chǎn)商品的售出或出租無關(guān)。 3 、房地產(chǎn)物業(yè)買賣租賃市場 房地產(chǎn)物業(yè)買賣租賃市場主要包括物業(yè)出賣和出租兩個(gè)市場，其市場主體是房地產(chǎn)開發(fā)商或房地產(chǎn)代理商，其主要業(yè)務(wù)是出賣或出租辦公樓、寫字樓、商業(yè)用房、工業(yè)用房、住宅及其它地上附著物。 房地產(chǎn)物業(yè)買賣租賃市場主要功能已開發(fā)的房地產(chǎn)物業(yè)經(jīng)過該市場實(shí)現(xiàn)其價(jià)值，開發(fā)商經(jīng)過買賣租賃市場收回投資及獲取投資利潤；這一市局面臨眾多的物業(yè)需求者，產(chǎn)生大量的信息。開發(fā)商可經(jīng)過這一市場的信息，了解掌握市場的需求，進(jìn)展協(xié)助指點(diǎn)各種要素的流向和開發(fā)運(yùn)營活動(dòng)；這一市場能以多種出賣和出租方式如分期付款、銀行按揭、賣期房、售出返租等直接為消費(fèi)者提

7、供消費(fèi)及生活所需的活動(dòng)空間，滿足不同層次的消費(fèi)者。 4、房地產(chǎn)金融市場房地產(chǎn)金融市場是房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營活動(dòng)過程中進(jìn)展貨幣資金融通的場所，它貫穿于地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)開發(fā)市場、建筑施工市場、物業(yè)買賣租賃市場等多個(gè)環(huán)節(jié)，且是與上述各個(gè)環(huán)節(jié)開展的需求相配套而派生出來和一種效力性市場。后面有專門章節(jié)討論 5、房地產(chǎn)中介效力市場 由房地產(chǎn)物業(yè)市場中，為供求雙方提供代理、經(jīng)紀(jì)及咨詢等各種效力的中介機(jī)構(gòu)所構(gòu)成的市場，可以說是房地產(chǎn)商品供求雙方溝通的橋梁。本章第四節(jié)6、物業(yè)管理市場 其市場主體是物業(yè)管理公司，主要業(yè)務(wù)是對(duì)已開工投入運(yùn)用的房地產(chǎn)物業(yè)，包括各類房屋建筑、附屬設(shè)備、場地及物業(yè)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境，實(shí)

8、施一致的專業(yè)化管理與維涵養(yǎng)護(hù)，并為業(yè)主或物業(yè)運(yùn)用者提供綜合性效力。物業(yè)管理的效力為有償效力，在法律法規(guī)的指引下，已構(gòu)成一定的行業(yè)準(zhǔn)那么與市場規(guī)模。物業(yè)管理市場是房地產(chǎn)開發(fā)、出賣與出租市場的延續(xù)，并對(duì)上流市場構(gòu)成一定的作用。 三、房地產(chǎn)市場的特點(diǎn) 1、地域性。因房地產(chǎn)的不可挪動(dòng)性，某一地域房地產(chǎn)供求失衡時(shí)，不能夠經(jīng)過對(duì)其它地域同類商品的調(diào)撥來處理，故有很強(qiáng)的區(qū)域性。這種地域性甚至在一個(gè)城市的不同區(qū)位也會(huì)有所表現(xiàn)。房地產(chǎn)市場的地域性會(huì)使得房地產(chǎn)商品的價(jià)錢決議、供求情況、買賣數(shù)量與其它商品有極大的不同。 2、供應(yīng)調(diào)理滯后性。房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，從懇求立項(xiàng)到建成出賣，需求一年甚至數(shù)年的時(shí)間，因此在市場

9、供不應(yīng)求時(shí)，供應(yīng)的添加需求較長的時(shí)間。又由于房地產(chǎn)商品的耐耗性，在市場供大于求時(shí)，多余的供應(yīng)亦需求相當(dāng)長的時(shí)間來消化。所以，房地產(chǎn)市場需求變動(dòng)時(shí)，供應(yīng)的相應(yīng)調(diào)理需求相當(dāng)一段時(shí)間，才干使供需到達(dá)平衡。 3、壟斷競爭性。房地產(chǎn)買賣價(jià)錢和買賣信息多為非公開的，且因房地產(chǎn)商品的異質(zhì)性，使得買賣雙方較難了解到真實(shí)的市場行情，這使得房地產(chǎn)市場具有較強(qiáng)的壟斷競爭性。4、投機(jī)性。房地產(chǎn)市場的地域性、供求調(diào)理滯后性、壟斷競爭性都決議了房地產(chǎn)是一種很好的投機(jī)對(duì)象。從各個(gè)國家和地域的房地產(chǎn)市場開展歷史來看，房地產(chǎn)市場的投機(jī)性僅次于金融市場。 5、買賣方式多樣性。房地產(chǎn)買賣有土地運(yùn)用權(quán)出讓及轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)買賣、租賃、抵

10、押、典當(dāng)、房地產(chǎn)開發(fā)工程轉(zhuǎn)讓等多種方式。溫州炒房團(tuán)從買商品房到買商鋪到做工程6、買賣復(fù)雜性。房地產(chǎn)買賣從有買賣意向到買賣完成，需求進(jìn)展尋求買方或賣方、現(xiàn)場調(diào)查、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍資料查閱、討價(jià)討價(jià)、簽定契約、資金到位、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等活動(dòng)，繼續(xù)時(shí)間較長，且涉及到許多專業(yè)性質(zhì)的問題，涉及眾多中介角色，如律師、價(jià)錢評(píng)價(jià)師、經(jīng)紀(jì)人、銀行、管理部門等。 7、受金融市場的高度影響性。房地產(chǎn)商品總值較大，其買賣對(duì)信貸的依賴性較強(qiáng)，金融政策及市場利率的變動(dòng)，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)買賣的數(shù)量、價(jià)錢產(chǎn)生很大的影響。1993年北海、海南等地的房地產(chǎn)市場在政府緊縮銀根的調(diào)控政策出臺(tái)后，一夜之間從“火山跌入“冰川。8、市場效率低。這由房地產(chǎn)商品

11、的異質(zhì)性、買賣方式多樣性和復(fù)雜性，以及房地產(chǎn)商品總值較大且為長期耐用商品等特性引出。房地產(chǎn)商品的市場效率較低，流通性遠(yuǎn)差于金融商品，如股票債券。 9、政府干涉性。因房地產(chǎn)在國計(jì)民生中的特殊位置，各國政府對(duì)房地產(chǎn)市場均有較強(qiáng)的干涉約束。政府經(jīng)過財(cái)政金融政策、土地利用政策如城市規(guī)劃環(huán)境維護(hù)等手段，根據(jù)詳細(xì)情況，鼓勵(lì)或限制房地產(chǎn)開發(fā)或轉(zhuǎn)讓。杭州市2003年底出臺(tái)的房產(chǎn)新政 四、房地產(chǎn)市場的功能1、聯(lián)接房地產(chǎn)商品供求雙方的紐帶與橋梁的功能。房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)的信息中心，是聯(lián)接房地產(chǎn)開發(fā)與需求的紐帶與橋梁。房地產(chǎn)市場這種功能表達(dá)在展現(xiàn)行情、傳送信息，從而溝通供需、促成買賣。當(dāng)然，房地產(chǎn)市場信息功

12、能發(fā)揚(yáng)的效率高低取決于市場體系的完好程度。 2、優(yōu)化房地產(chǎn)配置，提高房地產(chǎn)運(yùn)用效益的功能。房地產(chǎn)市場中，經(jīng)過房地產(chǎn)商品價(jià)錢的調(diào)理，使具有不同級(jí)差收益的土地產(chǎn)生不同的的能差效益，即經(jīng)過讓具有高增值才干的土地、房產(chǎn)更多地流向能產(chǎn)出更高級(jí)差收益的行業(yè)，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)資源的合理配置，提高運(yùn)用效益。 3、交換功能。交換功能是一切市場機(jī)制的根本功能，房地產(chǎn)市場的交換功能比普通的市場的交換功能覆蓋面更廣，它不僅產(chǎn)生于消費(fèi)者和消費(fèi)者之間，也產(chǎn)生在消費(fèi)者與消費(fèi)者之間如以作為消費(fèi)資料的房地產(chǎn)資源作抵押獲得運(yùn)營資金，及消費(fèi)者與消費(fèi)者之間如房屋運(yùn)用權(quán)的交換。 4、調(diào)理與再分配國民收入的功能。房地產(chǎn)市場調(diào)理與再分配國民

13、收入的功能主要是經(jīng)過房地產(chǎn)價(jià)錢的上漲和下跌來調(diào)理房地產(chǎn)開發(fā)者、投資者及房地產(chǎn)運(yùn)用者之間的收益流向來完成的。 5、優(yōu)化消費(fèi)構(gòu)造的功能。住房是人類生活必不可少的消費(fèi)資料，住房消費(fèi)支出在居民消費(fèi)總支出中應(yīng)該占有較大的比重。一個(gè)體系完備的房地產(chǎn)市場能提供多層次的房地產(chǎn)商品，滿足各個(gè)層次的需求，進(jìn)而使住房消費(fèi)比重上升，到達(dá)合理的消費(fèi)構(gòu)造。 第二節(jié) 房地產(chǎn)市場的運(yùn)轉(zhuǎn)機(jī)制房地產(chǎn)買賣關(guān)系的完成必需具備必要的要素，即房地產(chǎn)買賣主體、客體和媒介。 房地產(chǎn)買賣主體，即從事房地產(chǎn)買賣活動(dòng)的當(dāng)事人。房地產(chǎn)買賣主體相當(dāng)廣泛，它既可以是國有土地運(yùn)用權(quán)的法人代表，又可以是房地產(chǎn)開發(fā)商、建筑商，也可以是普通金融機(jī)構(gòu)、企業(yè)及居民

14、個(gè)人。房地產(chǎn)買賣客體，即房地產(chǎn)商品，可以是土地或物業(yè)。房地產(chǎn)買賣的媒介那么是貨幣。貨幣是房地產(chǎn)買賣的根底，是房地產(chǎn)買賣勝利的關(guān)鍵所在。這是由于房地產(chǎn)買賣客體和媒介都具有或代表著一定價(jià)值。 在房地產(chǎn)投資開發(fā)和流經(jīng)過程中，上述要素相互聯(lián)絡(luò)和相互作用的結(jié)合，構(gòu)成房地產(chǎn)市場的運(yùn)轉(zhuǎn)機(jī)制。 (一)房地產(chǎn)市場的動(dòng)力機(jī)制 房地產(chǎn)的商品化及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是房地產(chǎn)市場買賣的主體，決議了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營的直接目的是追求利潤最大化。而動(dòng)力機(jī)制就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的動(dòng)力與經(jīng)濟(jì)利益之間相互制約和相互協(xié)調(diào)的一種內(nèi)在聯(lián)絡(luò)。動(dòng)力機(jī)制的構(gòu)成要以明晰的產(chǎn)權(quán)界定，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有確定的財(cái)富和獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)利益為前提條件。

15、 (二)房地產(chǎn)市場的供求機(jī)制和價(jià)錢機(jī)制 根據(jù)商品的價(jià)值規(guī)律，在房地產(chǎn)市場上，房地產(chǎn)供求關(guān)系的變化必會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)錢的變化而房地產(chǎn)價(jià)錢的變化又會(huì)反過來影響房地產(chǎn)的供求關(guān)系，這種相互作用、相互影響的關(guān)系就構(gòu)成一種供求機(jī)制和價(jià)錢機(jī)制。房地產(chǎn)市場的供求機(jī)制是指供求關(guān)系與價(jià)錢高低之間相互制約和相互協(xié)調(diào)的內(nèi)在聯(lián)絡(luò)。供求機(jī)制的構(gòu)成必需具備二個(gè)條件，其一，房地產(chǎn)供求和價(jià)錢能在市場上經(jīng)過競爭自發(fā)構(gòu)成，只需這樣，房地產(chǎn)市場才干為房地產(chǎn)買賣主體提供可靠的市場信息；其二，房地產(chǎn)市場買賣主體有根據(jù)市場信號(hào)調(diào)理供應(yīng)或需求的才干和充分的自主權(quán)，這樣買賣主體才干對(duì)市場所提供的信息及時(shí)作出正確的反響，而不是一種扭曲的反響。 房

16、地產(chǎn)市場價(jià)錢機(jī)制那么是指價(jià)錢構(gòu)成及其變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)商品消費(fèi)、消費(fèi)和供求關(guān)系等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的調(diào)理和影響的自發(fā)過程與方式，是市場機(jī)制的主體內(nèi)容和中心。價(jià)錢機(jī)制包括：價(jià)錢構(gòu)成的方式、影響價(jià)錢構(gòu)成的要素及其價(jià)錢的制約作用；價(jià)錢方式的采用和各種價(jià)錢之間的關(guān)系；價(jià)錢體系的產(chǎn)生和變動(dòng)；價(jià)錢構(gòu)造與商品的比價(jià)關(guān)系；各種商品的價(jià)錢和價(jià)錢總程度的運(yùn)動(dòng)及其制約要素；市場價(jià)錢的制定、調(diào)整和管理，以及價(jià)錢管理中經(jīng)濟(jì)手段、法律手段、行政手段的相互聯(lián)絡(luò)；價(jià)錢與其它經(jīng)濟(jì)杠桿的聯(lián)絡(luò)以及對(duì)社會(huì)再消費(fèi)的調(diào)理，等等。房地產(chǎn)供求機(jī)制和價(jià)錢機(jī)制的功能在于優(yōu)化房地產(chǎn)資源配置。 (三)房地產(chǎn)市場的競爭機(jī)制 各房地產(chǎn)買賣主體為了獲取最大限制的利潤，在

17、房地產(chǎn)市場上為爭奪客戶、買者而展開猛烈的競爭,對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營構(gòu)成一種強(qiáng)大的外在壓力。這種外在的壓力迫使房地產(chǎn)開發(fā)商和建筑商干方百計(jì)開發(fā)市場上供不應(yīng)求的或賣價(jià)、租金較高的房地產(chǎn)商品，想方設(shè)法采用新技術(shù)，改善運(yùn)營管理，提高勞動(dòng)消費(fèi)率，降低開發(fā)本錢和建筑造價(jià)，以求在猛烈的競爭中取勝，進(jìn)而構(gòu)成一種競爭機(jī)制。競爭機(jī)制是競爭與房地產(chǎn)供求關(guān)系、價(jià)錢、利潤之間相互制約和相互協(xié)調(diào)的內(nèi)在聯(lián)絡(luò)。其功能在于對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生一種強(qiáng)大的外在壓力，使供求機(jī)制和價(jià)錢機(jī)制的功能得以充分發(fā)揚(yáng)。 四、房地產(chǎn)市場的利益與風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制 利益風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制是指房地產(chǎn)市場買賣雙方必需單獨(dú)承當(dāng)市場買賣中的利益與風(fēng)險(xiǎn)，并能按照經(jīng)濟(jì)效益的原那么，根

18、據(jù)收益與風(fēng)險(xiǎn)調(diào)理本身的行為。在市場經(jīng)濟(jì)的環(huán)境中，房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營企業(yè)都面臨著盈利、虧損甚至破產(chǎn)的能夠，都必需承當(dāng)相應(yīng)的利益風(fēng)險(xiǎn)。同樣，房地產(chǎn)消費(fèi)者也面臨著購入的房地產(chǎn)商品升值或貶值的能夠，一旦貶值，因房地產(chǎn)商品的高價(jià)值性，能夠會(huì)給家庭或企業(yè)帶來較大的損失，對(duì)未來的生活、任務(wù)、開展都有較大的影響。 風(fēng)險(xiǎn)也有積極的作用，它會(huì)迫使房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營企業(yè)發(fā)奮努力、銳意進(jìn)取，不斷提高管理效率，更新技術(shù)，使產(chǎn)品更大程度地貼近市場需求。對(duì)房地產(chǎn)投資者來說，風(fēng)險(xiǎn)存在的同時(shí)，也帶來潛在的高收益。 資料：2003年，我省人均出賣自有住房的投資收益到達(dá)103元，同比增長7.84倍。按我省城鎮(zhèn)居民總?cè)藬?shù)2250萬計(jì)算，居民

19、的賣房收益高達(dá)23.175億元。2003年，我省城鎮(zhèn)居民人均出租住房收入達(dá)102元，同比增長26.8%。另有數(shù)聽闡明，截至去年，我省已有13.2%的家庭擁有2套及以上的住房，其中有半數(shù)家庭選擇出租。因此，今后住房出租收入在家庭收入中所占的比重將會(huì)變大。 房地產(chǎn)運(yùn)轉(zhuǎn)機(jī)制的特點(diǎn) 第一，我國房地產(chǎn)市場的動(dòng)力機(jī)制與普通商品市場的動(dòng)力機(jī)制有所不同。這主要是由于我國的城市土地為國家一切，沒有土地一切權(quán)的出賣，只需土地運(yùn)用權(quán)的讓渡，只存在縱向的由國家壟斷的一級(jí)地產(chǎn)市場，不存在橫向的開放的一級(jí)市場。第二，房地產(chǎn)市場的供求機(jī)制和價(jià)錢機(jī)制與普通商品市場的供求機(jī)制和價(jià)錢機(jī)制也有所不同。房地產(chǎn)的稀缺性與人們對(duì)其需求的

20、無限性，決議了房地產(chǎn)市場的開展趨勢是供不應(yīng)求而不是供過于求。 第三，房地產(chǎn)的競爭機(jī)制是不充分的。這是由于房地產(chǎn)在地理位置上具有固定性，不能挪動(dòng)，是一種不動(dòng)產(chǎn)，具有一定的壟斷性。 第三節(jié) 房地產(chǎn)市場的需求和供應(yīng)一、房地產(chǎn)市場需求1、房地產(chǎn)需求的概念。和其它的商品需求定義相仿，房地產(chǎn)需求是指一定時(shí)期內(nèi)，在一定的價(jià)錢條件下，消費(fèi)者情愿購買和承租的房地產(chǎn)商品的數(shù)量。 2、房地產(chǎn)需求的層次。房地產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)需求。這是消費(fèi)者當(dāng)期可以實(shí)現(xiàn)的需求。當(dāng)期沒有實(shí)現(xiàn)的需求稱為志愿沉淀需求。當(dāng)需求的添加能帶來相應(yīng)量的供應(yīng)時(shí)，稱為有效需求。房地產(chǎn)的能夠需求。它是借助于貨幣方式所構(gòu)成的總需求。能夠需求不能夠全部轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)需求

21、，有一部分會(huì)成為志愿沉淀需求。曾經(jīng)實(shí)現(xiàn)的需求。這是需求運(yùn)動(dòng)的終點(diǎn)，已實(shí)現(xiàn)需求的表現(xiàn)方式應(yīng)該是成交量。從現(xiàn)實(shí)需求到已實(shí)現(xiàn)需求，中間有一個(gè)買賣過程。房地產(chǎn)的邊沿需求。 3、房地產(chǎn)需求主體居民。居民是房地產(chǎn)市場的最大的需求者，消費(fèi)住宅為主。企事業(yè)單位。土地及各種非居住用房，如廠房、倉庫、辦公樓、商店等，是企事業(yè)單位從事消費(fèi)運(yùn)營活動(dòng)，開展業(yè)務(wù)不可短少的物質(zhì)條件。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。開發(fā)商是土地市場的最大需求者。涉外房地產(chǎn)商品需求者。例：2004年開工的美國駐華新使館占地4萬平方米，將耗資2.75億美圓。 美國北京新使館在其海外使館中是最大的，但它在北京并不是最大的，由于，俄羅斯駐華使館占地16萬平方米，是

22、美國新使館的4倍。聽說俄羅斯駐華使館也是世界上面積最大的使館。 4、影響房地產(chǎn)需求的主要要素 城市人口數(shù)量的構(gòu)造的變化。 房地產(chǎn)的價(jià)錢程度。 家庭收入程度。 政策要素。 需求者對(duì)經(jīng)濟(jì)情勢的預(yù)期。 金融學(xué)院學(xué)生2005年暑期問卷調(diào)查結(jié)果：購房主要目的535, 44%302, 25%34, 3%188, 16%96, 8%44, 4%滿足本人住房需求二次購房,為了改善本人的居住條件為父母購買住房為子女購買住房主要為了投資收益其他被調(diào)查者現(xiàn)有住房情況：二、房地產(chǎn)供應(yīng)1、 房地產(chǎn)供應(yīng)的概念房地產(chǎn)供應(yīng)和房地產(chǎn)需求是相對(duì)應(yīng)的概念，是指在一定時(shí)期內(nèi)，在一定價(jià)錢條件下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)情愿消費(fèi)并銷售的房地產(chǎn)商品

23、的數(shù)量。全社會(huì)的房地產(chǎn)供應(yīng)分為市場買賣供應(yīng)和非市場買賣供應(yīng)二部分。市場買賣房地產(chǎn)供應(yīng)，是指經(jīng)過一定的交換關(guān)系，經(jīng)過必要的市場買賣程序，以貨幣手段實(shí)現(xiàn)供他人消費(fèi)或運(yùn)用的房地產(chǎn)商品。非市場買賣房地產(chǎn)供應(yīng)，是指經(jīng)過劃撥、配給手段滿足社會(huì)需求的房地產(chǎn)，以及新舊體制摩擦導(dǎo)致的，具有部分價(jià)值交換方式而不經(jīng)過市場買賣方式完成的房地產(chǎn)供應(yīng)。2、 房地產(chǎn)供應(yīng)的主體政府。 在以國家壟斷土地一切權(quán)為根底的土地一級(jí)市場中，國家是獨(dú)一的土地供應(yīng)者；政府向房地產(chǎn)市場提供的公有住房，成為“房改房的主要來源；“安居工程使政府成為一種特殊的供應(yīng)者 房地產(chǎn)開發(fā)公司 。居民 。3、土地供應(yīng)的特性 土地一級(jí)市場的供應(yīng)主體是國家，土地

24、運(yùn)用權(quán)進(jìn)入市場是由國家這個(gè)獨(dú)一的主體壟斷的，所以，市場中土地供應(yīng)總量最終取決于國家出讓土地的數(shù)量；由于土地資源的有限性，土地的自然供應(yīng)是剛性的。土地的經(jīng)濟(jì)供應(yīng)是指投入勞動(dòng)進(jìn)展開發(fā)后，成為直接用于人類生活、消費(fèi)的土地供應(yīng)。它隨著土地用途的成效、經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)對(duì)土地需求情況的變化而變化，因此土地的經(jīng)濟(jì)供應(yīng)是彈性的。但由于遭到自然供應(yīng)的剛性限制，這種彈性又是不充分的。 3、土地供應(yīng)的特性續(xù)在土地供應(yīng)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租三種方式中，出讓價(jià)錢首先遵照地租規(guī)律，其次也引入市場競爭機(jī)制 。土地供應(yīng)有時(shí)間上的滯后性。 杭州地產(chǎn)出讓9月呈現(xiàn)低調(diào) 推地節(jié)拍放緩9月份的杭州土地市場，總共只推出兩宗住宅用地，均勝利出讓。

25、這兩宗土地總面積僅為116.9畝，可供建筑面積為16.8萬平方米。雖然在7月15日至7月27日，杭州市國土資源局曾經(jīng)在其網(wǎng)站上預(yù)告了下一階段即將推出17宗土地，合計(jì)約875畝，但到目前為止，正式推出的土地僅為9月份勝利出讓的這兩宗土地和10月即將掛牌的浙大湖濱校區(qū)地塊。4、房產(chǎn)供應(yīng)的特性 房產(chǎn)供應(yīng)的短期價(jià)錢彈性不充分 ，長期供應(yīng)彈性較高。房產(chǎn)供應(yīng)滯后性。這主要由房產(chǎn)的消費(fèi)周期長而決議的。 標(biāo)的物多樣性。這里的多樣性包括房產(chǎn)地域、外觀、功能、順應(yīng)面等多方面的多樣性 。5、影響房地產(chǎn)供應(yīng)的要素 價(jià)錢。房地產(chǎn)投資來源及數(shù)量。企業(yè)素質(zhì)。房地產(chǎn)買賣條件。開發(fā)本錢。稅收及非市場要素的轉(zhuǎn)軌。 三、房地產(chǎn)供求

26、平衡分析和其它商品一樣，房地產(chǎn)的需求量與價(jià)錢成反比，供應(yīng)量與價(jià)錢成正比，在一定的市場條件下，房地產(chǎn)供求到達(dá)平衡，當(dāng)然，這種平衡是短期的、相對(duì)的。需求與供應(yīng)曲線及供求平衡如下圖。虛線部分表示需求或供應(yīng)條件發(fā)生變化時(shí)，市場的平衡價(jià)錢及平衡量的變化。 杭州房價(jià)漲幅回落至個(gè)位數(shù) 退居全國第六 7月份，杭州市房價(jià)同比上漲8.6%，在全國35個(gè)大中城市中漲幅位次從今年第二季度的第一位(12.5%)退至第六位。省統(tǒng)計(jì)局的任務(wù)人員說，自2004年以來杭州市房屋銷售價(jià)錢同比漲幅不斷在雙位數(shù)運(yùn)轉(zhuǎn)，這次漲幅的明顯回落主要是受近期政策調(diào)控影響。杭州7月份住宅類價(jià)錢同比上漲8.1%，比二季度低4.5個(gè)百分點(diǎn)。環(huán)比(和上

27、月相比)價(jià)錢明顯回落，下降0.3個(gè)百分點(diǎn)。非住宅類房產(chǎn)價(jià)錢同比上漲9.5%，比二季度低2.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，辦公樓、商業(yè)文娛用房和其他用房同比漲幅分別為14.1%、3.0%和7.8%；辦公樓價(jià)錢比上月下跌0.8%。接前頁二手房價(jià)錢同比上漲8.8%，比二季度漲幅低3.9個(gè)百分點(diǎn)。二手房環(huán)比價(jià)錢近兩年來初次出現(xiàn)小幅下跌景象，價(jià)錢比上月下降0.5%，其中多層住宅價(jià)錢降幅最大，比上月下降1.3%。7月份全國房屋銷售價(jià)錢比上年同期上漲6.4%，杭州、寧波房價(jià)漲幅分別為8.6%和6.1%，分別比全國漲幅高2.2個(gè)百分點(diǎn)和低0.3個(gè)百分點(diǎn)，在全國35個(gè)大中城市中位列第六位和第十七位。上海房價(jià)漲幅比上年同期上

28、漲8.1%，居全國第九位。全國僅有呼和浩特、青島和太原三個(gè)城市的房價(jià)漲幅在兩位數(shù)程度，其漲幅分別為12.3%、11.4%和11.1%。來源： 今日早報(bào) 黃淼君2005年08月17日 四、房地產(chǎn)供求的消費(fèi)市場與資本市場關(guān)系分析1、租金及物業(yè)市場與資本市場的關(guān)系 租金是企業(yè)或家庭運(yùn)用物業(yè)的本錢，或是為了獲得房屋的運(yùn)用權(quán)所需的年度支出額。租金是根據(jù)物業(yè)市場上的空間運(yùn)用情況而定的，而不是根據(jù)資產(chǎn)市場上的一切權(quán)價(jià)值確定的。在物業(yè)市場上，運(yùn)用空間的供應(yīng)量是一定的(來源于房地產(chǎn)資產(chǎn)市場)。對(duì)物業(yè)的需求取決于租金和諸如公司的消費(fèi)程度、收入程度或者家庭數(shù)量等一些其他的外在經(jīng)濟(jì)要素 。在其他要素堅(jiān)持不變的情況下，

29、當(dāng)家庭數(shù)量添加或企業(yè)擴(kuò)展消費(fèi)規(guī)模時(shí)，空間的運(yùn)用需求就會(huì)上升。在供應(yīng)固定的情況下，租金就會(huì)上漲。 2、物業(yè)市場與資本市場的關(guān)系在資產(chǎn)市場和物業(yè)市場之間有兩個(gè)接合處。第一，物業(yè)市場上構(gòu)成的租金程度是決議房地產(chǎn)資產(chǎn)需求的關(guān)鍵要素。畢竟，在獲得一項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)，投資者實(shí)踐上是在購買當(dāng)前或未來的收益流量，因此，物業(yè)市場上的租金變化會(huì)立刻影響到資產(chǎn)市場上的一切權(quán)需求。第二，兩個(gè)市場在開發(fā)或者建立部分也有接合點(diǎn)。假設(shè)新建立量添加且資產(chǎn)的供應(yīng)量也隨之增長的話，不僅會(huì)使資產(chǎn)市場上的價(jià)錢下滑，而且也會(huì)使物業(yè)市場上的租金隨之下調(diào)。 3、四象限分析模型 我們將四個(gè)相互作用，并表示或影響供求關(guān)系的要素租金R、市場存量S視作供

30、應(yīng)、新開發(fā)建立量C和房地產(chǎn)物業(yè)價(jià)錢P作為坐標(biāo)的四個(gè)方向的軸。每根軸都從原點(diǎn)出發(fā)，數(shù)據(jù)均為正值，越往外值越大。 四象限分析模型第四節(jié) 房地產(chǎn)中介效力機(jī)構(gòu) 一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)與中介一經(jīng)紀(jì)、經(jīng)紀(jì)人的含義。1、經(jīng)紀(jì)與經(jīng)紀(jì)人。經(jīng)紀(jì)活動(dòng)和經(jīng)紀(jì)人在世界各地的市場早而有之，如民間俗稱的掮客，牙行。在市場上撮合買賣雙方，使之達(dá)成買賣的行為謂之經(jīng)紀(jì)。為買賣雙方牽線說合、促成買賣而收取傭金的人即為經(jīng)紀(jì)人或中介人Broker。從完好的法律意義來了解，經(jīng)紀(jì)人是指在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，以收取傭金為目的，享有民事權(quán)益，獨(dú)立承當(dāng)民事責(zé)任，為促成他人買賣而進(jìn)展居間、信息效力以及委托代理等活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人。 2、經(jīng)紀(jì)人的主要特征經(jīng)濟(jì)認(rèn)識(shí)

31、強(qiáng) 信息靈通 社會(huì)活動(dòng)和任務(wù)才干較強(qiáng) 二房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是指具備經(jīng)紀(jì)人條件，經(jīng)工商行政管理部門核準(zhǔn)登記并領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的組織和個(gè)人。 房地產(chǎn)的資歷要求有嚴(yán)厲的限制，且而經(jīng)過一定的考核，獲得相關(guān)證書后，方可從事經(jīng)紀(jì)任務(wù)。三房地產(chǎn)中介房地產(chǎn)中介是指在房地產(chǎn)市場中專門提供房地產(chǎn)信息進(jìn)展技術(shù)和政策法規(guī)咨詢效力，從事房地產(chǎn)謀劃、評(píng)價(jià)代理業(yè)務(wù)，為房地產(chǎn)買賣牽線搭橋，促成買賣，并協(xié)助辦理有關(guān)手續(xù)從而收取傭金的行為。 房地產(chǎn)中介效力市場的效力范圍主要包括：房地產(chǎn)投資運(yùn)營、房地產(chǎn)買賣、轉(zhuǎn)讓、租賃、資產(chǎn)評(píng)價(jià)、工程謀劃、工程代理、地籍丈量、招標(biāo)拍賣代理、物業(yè)管理、法律咨詢、訴訟代理、人才培

32、訓(xùn)、信息交流等等。 詳細(xì)地看，房地產(chǎn)中介效力市場所提供的效力包括增量房地產(chǎn)的代理銷售、出租和中介咨詢；及存量房地產(chǎn)的估價(jià)、咨詢和置換。 二、房地產(chǎn)中介效力體系 房地產(chǎn)中介效力市場主要包括房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)價(jià)錢評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)買賣所、咨詢公司、顧問公司、丈量行、估價(jià)事務(wù)所等。 1、房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)咨詢主要是應(yīng)投資者、消費(fèi)者和房地產(chǎn)出賣、出租者的要求，就投資環(huán)境、市場信息、工程評(píng)價(jià)、質(zhì)量鑒定、丈量估價(jià)、購房手續(xù)、法律法規(guī)、政策及技術(shù)方面提供的咨詢效力。 2、房地產(chǎn)價(jià)錢評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)價(jià)錢評(píng)價(jià)也稱房地產(chǎn)估價(jià)是指對(duì)現(xiàn)有的房地產(chǎn)或擬投資開發(fā)的房地產(chǎn)的價(jià)錢進(jìn)展評(píng)審估算的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，是房

33、地產(chǎn)中介的重要組成部分。房地產(chǎn)估價(jià)的主要業(yè)務(wù)范圍有：國有土地有償出讓、轉(zhuǎn)讓中地價(jià)的評(píng)價(jià)；有關(guān)房地產(chǎn)買賣、租賃、交換、拆遷補(bǔ)償、分割、贈(zèng)與等價(jià)錢的評(píng)價(jià)；金融、借貸、保險(xiǎn)業(yè)務(wù)對(duì)房地產(chǎn)抵押、貸款、投保等所必需的價(jià)錢評(píng)價(jià)；企業(yè)合股、合資運(yùn)營、兼并、破產(chǎn)清算中的房地產(chǎn)價(jià)錢評(píng)價(jià)；住房出賣等的價(jià)錢評(píng)價(jià)；房地產(chǎn)糾紛仲裁、法律訴訟的價(jià)錢評(píng)價(jià)；有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)錢評(píng)價(jià)的政策、價(jià)錢咨詢等。 3、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)主要從事房地產(chǎn)買賣、租賃、互換、抵押、典當(dāng)、信托等居間活動(dòng)及代理業(yè)務(wù)。所謂代理，是指代理人在代理權(quán)限內(nèi)以被代理人的名義進(jìn)展民事活動(dòng)，由此產(chǎn)生的權(quán)益和義務(wù)直接對(duì)被代理人發(fā)生效能的一種法律行為。 代理因授權(quán)不同，可以分為全權(quán)代理、普通代理和特殊代理。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)中的代理屬于特殊代理。 租一天也行