論中國城鄉(xiāng)保障體制建設(shè)

1、杭州精英在線教育科技有限公司論中國城鄉(xiāng)保障體制建設(shè)同期聲資料前言各位下午好，很高興在這里根大家分享我們的一個很初步的研究成果。那我演講的題目就是我國城鄉(xiāng)住房保障體制建設(shè)，我覺得非常榮幸的是跟前面好幾位包括梁老師，還有幾位非常相像的也是在討論這個城市和農(nóng)村的住房的問題。我的匯報分五個部分：一個是意義，一個是現(xiàn)狀和反映出來的問題，還有一個就是對問題原因的一個思考，最后是一個初步的設(shè)想和結(jié)論。城鄉(xiāng)保障體制建設(shè)的意義（一）城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展是社會經(jīng)濟的發(fā)展背景最大的這個意義應該是這幾個方面，一個是城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展是我們國家這幾年提出的一個大的社會經(jīng)濟的一個發(fā)展背景。面臨這個背景，就是住房制度，現(xiàn)在的城市和農(nóng)村是

2、一個相對分割的住房制度和保障體系。那應該是要積極的應對這個大的體制的變革，這是一個意義。（二）住房保障體系應該有利于城鄉(xiāng)共同發(fā)展還一個就是城市構(gòu)造統(tǒng)一的住房保障體系應該有利于城市的住房的發(fā)展，也有利于農(nóng)村的住房的發(fā)展。（三）流動人口問題亟待解決最后一個意義就是現(xiàn)在的流動人口問題，已經(jīng)到了亟待解決的地步了。我們的思路應該是統(tǒng)籌考慮城鄉(xiāng)的問題，給出探索一條呢能夠解決這樣一個的道路。城鄉(xiāng)保障體制建設(shè)的現(xiàn)狀簡要的回顧一下現(xiàn)狀，這可能在座的各位朋友都比較熟悉了，那我就很快的過一下，我從城市的、農(nóng)村的、還有主要的問題回顧一下。（一）城市住房保障體制建設(shè)現(xiàn)狀不容樂觀從城市這些年的建設(shè)來說，住房的建設(shè)量是在大

3、量的增加。但是問題是保障型住房建設(shè)，還不容樂觀。比如說從投資量上來說，就北京而言，保障型住房只占到10到13，投資量應該占到3到13。從建設(shè)量上來說，保障型住房相比經(jīng)濟適用房只占到10到17，所以就是說還是存在著供需矛盾的問題?？偟膹木幼∶娣e來說，從解放以來，特別是改革開放的七八年，三十年以來城鄉(xiāng)的住房面積都在增加。城市從當時的不到10平米，現(xiàn)在增加到人均28平米。但是比較嚴重的問題就是城市低收入群體的住房條件，我在這里邊把低收入群體的分層是分成兩個部分：一個是本身的城市的居民，我覺得這一塊經(jīng)過政府若干年的努力解決的還是不錯。這個方面的調(diào)查研究已經(jīng)非常多了，但是目前還沒有特別完整的一個情況，我

4、這里面也只是借鑒。一個是住建部，他們在06年的一個調(diào)查，就是外來務工人員大概90%都靠自己用人單位來解決住房。還有一個就是有解決的住房的情況的人里面，住房條件也是很差。比如說有的是在集體宿舍，有的是沒有設(shè)施。如果我們再看一下相片也許大家印象就更深，這就是民工的集體宿舍。有的人工作確實辛苦，但是在城市的居住條件確實要比城市里面已有的居民要差，所以這塊是low income他的這個居住條件。（二）農(nóng)村住房質(zhì)量和環(huán)境較不理想那么農(nóng)村來看，人均的住房面積應該是沒有太大的問題。但是最重要的就是他的住房的質(zhì)量和環(huán)境問題。這是北京的一城郊，其實非常近，朝陽區(qū)。我們大概的把農(nóng)村的兩個住房從這個兩個方面來看，這

5、也是依據(jù)北京的一個統(tǒng)計資料。一個是住房類型，主要是平房。就北京為例，我們在這個除了北京四城區(qū)以外，十四個區(qū)縣大概有98%都是住的平房。那些是外貌，大家看里面有的家庭就是內(nèi)部的一個情況。還有一個最嚴重的就是居住的環(huán)境，因為這個農(nóng)村的基礎(chǔ)設(shè)施是最差的，這個是更嚴重的。這個調(diào)查數(shù)據(jù)顯示比方說sui測是24.5%，這個是現(xiàn)象或者是直觀反映出來的一些問題。那么暴露出來的深層次的問題可以納為這幾個方面。一個就是組外的結(jié)構(gòu)性的供求的一個問題，就一方面是困難，一方面還有空置。第二個是居住，當?shù)氐木幼∪丝诘臄?shù)量和竣工或者住房的建設(shè)量這兩個并不匹配。還有一個就是一種趨勢，就是在異地居住和購房的趨勢在增加。城鄉(xiāng)保障

6、體制建設(shè)的現(xiàn)有問題分別來看一下，從剛才提到的住房供求的不匹配上其實應該反映到以下四個方面，包括城鄉(xiāng)之間相對的，比如說農(nóng)村要困難一些城市要富裕一些，這個剛才已經(jīng)提到了我就不細說了。重點來說一下結(jié)構(gòu)性的空置和結(jié)構(gòu)性住房困難的這個問題。（一）住房供求問題嚴重第一個，這里面我們同樣用北京的數(shù)據(jù)來看一下。從供給來看，大家可以看到從03年到07年基本都是在1000萬平方米空置量。大家對比一下建設(shè)量，能夠達到建設(shè)面積的將近50%。就是同時在新建同時還有大量的在空置，這本身就是一個問題。從需求上來看，用我們北京市的數(shù)據(jù)人均可支配收入，我們按最高的就是年將近收入的6倍就是國際人均收入最高的一個倍數(shù)了。我們來核算

7、就是， 98年和07年的，按這個98年的人均可支配收入，我們每戶只能購到30平米的住房。07年的能購到42。所以人均的應該是10和12，就低于現(xiàn)在實際的平均數(shù)水平，就是說從購買力還有房價比相對來說就是比較低。所以這就是結(jié)構(gòu)供求的一個問題。（二）住房人口與新建住房比例不協(xié)調(diào)還有一個就是新的住房的人口和新增加人口和新建住房量比就可以反映的另外一個問題就是當?shù)刈》咳丝诤托陆ㄗ》勘龋@個我用數(shù)據(jù)來說。這個我們也做了一個核算，就是98年到07年用常住人口和居住人口的增加量分別和與當年的竣工量來做對比。實際上每年給當?shù)厝耍褪墙o北京人蓋的房子大概核下來50平米到700平米。就是說如果就北京來說當?shù)亟o北京市

8、蓋的房子是足夠用了，不考慮其他因素的話。所以后面揭示了一個什么問題，像北京這樣一個城市有大量的外來人口，外來人口在這個市場里面，在分享這個市場，這是城市。其實農(nóng)村也有這樣一個現(xiàn)象，就是農(nóng)村這里邊也有這樣一個數(shù)據(jù)，從97年，因為這個居住面積就到這樣一個建設(shè)部的這樣一個居民點面積呢就到04年，所以我們這個數(shù)據(jù)就是沒有再往后的新數(shù)據(jù)。就總的這個農(nóng)村人口實際上是下降的，但是這個人均的居民點的面積卻是在增加。所以這也說明可能會反映或者顯現(xiàn)一個什么樣的問題，就是說人少了，但是面積還多。那么還有一個就是在農(nóng)村會不會有空置和閑置。所以我也把他強調(diào)到我的主題里面，城市和農(nóng)村應該要統(tǒng)籌考慮，如果我們單考慮城市或者

9、單考慮農(nóng)村，這個問題應該都不會有一個徹底的或者最終的解決。（三）外來人口異地購房已成一種趨勢還有一個就是異地購買住房的這樣一個趨勢，這也是北京的一個不包括近城區(qū)的數(shù)據(jù)，主要是14個近郊和遠郊區(qū)。大概這樣一個數(shù)據(jù)就反映出來最低的外地人口已經(jīng)達到10%，這是在延慶。就是在調(diào)查里邊外來人口已經(jīng)占到10%。導致城鄉(xiāng)保障體制建設(shè)的現(xiàn)有問題的原因以及對他的思考。（一）左右城鄉(xiāng)統(tǒng)籌構(gòu)建的原因那再深入思考一下可能導致這些問題的，或者是左右我們構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的住房制度和保障制度的深層次的原因，可能會有這樣幾個方面。1、城鄉(xiāng)收入差距日益增大第一個方面就是眾所周知的城鄉(xiāng)收入差距的問題，現(xiàn)在是越來越大。2、城鄉(xiāng)住房制度

10、和土地制度有差異還有一個，因為我們是研究住房的土地問題的，我們更關(guān)注的是土地制度和住房制度的差異問題。就住房制度來說，城市我們是有保障型住房制度，包括經(jīng)濟適用房和廉租房。但是最大的問題這個保障型住房的使用條件就是你必須在這個城市，像北京是拿到北京戶口要3年以上，所以對農(nóng)民工和很多的外來人口，這個是很難享受到的待遇。但是在農(nóng)村里邊，宅基地是能夠保障的。他的程序達到條件就可以向集體申請，然后在有關(guān)部門的同意下他就可以獲得，自己去建房子。其實程序很簡單，相對來說管理也比較寬松，他這個地和房子是無償?shù)?，現(xiàn)在多數(shù)省是無償?shù)倪€有它難以流動。就說如果我人離開這個地了，離開這個屬地，離開農(nóng)村，他到城市生活和居

11、住了，我這個房子，可不可以去轉(zhuǎn)讓或者是出售？沒有，現(xiàn)在沒有這個規(guī)定。所以就是會出現(xiàn)如果農(nóng)村人口減少或者進城了，但是農(nóng)村的房子還是閑置或者空置在里面。這也是資源的一種浪費。這是我們顯著住房制度的一個障礙。那土地制度這邊的問題是更大了，大家都知道現(xiàn)在城鄉(xiāng)的土地市場從農(nóng)業(yè)用地到建設(shè)用地唯一的途徑就是土地的征收。在有些試點的地方有集體土地的流轉(zhuǎn)，但在其他地方?jīng)]有，所以基本上兩個地方市場是分割的是相對獨立的。3、在城市擴張的背景下農(nóng)地轉(zhuǎn)非農(nóng)地有巨大的利益利差最大的一個問題就是這里邊比如說在城市擴張的背景下，農(nóng)地轉(zhuǎn)非農(nóng)地有一個巨大的利益利差。很多的集體就有可能不斷的把農(nóng)地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，比如說宅基地。然后這

12、個宅基地再以私下的各種方式進入市場，這也是非常嚴重的一個問題。比如說像現(xiàn)在大家眾所周知的小產(chǎn)權(quán)房，或者實際上是無產(chǎn)權(quán)房大量存在的導致了這樣一個問題。（三）對現(xiàn)有原因的思考我們的觀點就是與其讓他自身的無序的在發(fā)展在泛濫，還不如我們有序的有目的的有目標的整合起來或者統(tǒng)籌起來管理。這是我們非常初步的研究的一個設(shè)想，就是原則和這個框架還有這個運行的機制。這個圖片就是甘肅的蘭州，大家可能熟悉。這里面這個房子大家可能看不清楚，高一點的這個樓是城市里開發(fā)商給城市居民開發(fā)的住房，那個白樓就是給農(nóng)村的居民?；蛟S這也是一種統(tǒng)籌的模式吧，這個大家就是可以看一看。1、城鄉(xiāng)保障體制建設(shè)要滿足社會經(jīng)濟發(fā)展從這個原則上來說

13、，那應該要滿足整個社會經(jīng)濟的發(fā)展，還有一個就是符合我們國家城鎮(zhèn)化和城市化的一個發(fā)展目標，這個我就不細說了。因為城市化也有這樣一個定義就說我們城市向外擴張城市化，城鎮(zhèn)化，農(nóng)村就地城市化叫城鎮(zhèn)化，也有這樣一個區(qū)分。所以這里邊我們也做了一個城市化和城鎮(zhèn)化的方向。2、要同時提高改善城市與農(nóng)村居民的居住條件第二個原則應該是不僅提高城市居民的居住條件，也要改善農(nóng)村居民的居住條件。這個里面其實有很多問題，我們在其他地方調(diào)查的時候也提到，就是說如果要，像那個連老師說的流動人口的40%，如果他們放到城市來會不會有更多的人來到城市，就說怎樣控制這么一個。更多的人來到城市，城市居民的資源是不是一種剝奪，他肯定是分享

14、他會不會剝奪城市的資源。比如我們提到的他農(nóng)村的房子還有，在城市里又享受保障型住房，他雙倍的保障型住房，就是他比城市的人還要富有，所以這里邊還有很多的問題要研究。所以有一個原則就是說呢要共同提高，就是說共同的應該改善。初步設(shè)想及結(jié)論這里邊我就用了一下鄉(xiāng)村的人口流動的模型，像我們中國這樣一個城鄉(xiāng)巨大的差異，其實這樣一個問題的存在是回避不了的是規(guī)避不了的。我們只能去面對，只能去解決。那么當然初步一個我們的框架就是說，大概有這么三步，非常初步的研究成果。（一）將部分農(nóng)民工納入住房保障一個是，對部分的農(nóng)民工能不能把他納入到住房保障，我是同意，不知道是不是40，但是肯定要考慮這部分人。否則這些人在城市里邊

15、就是居無定所，或者他就是會造成新的城中村，就是這個問題，新的問題，這個不僅僅是經(jīng)濟問題，社會問題是相當嚴重的，包括那個農(nóng)民工的二代。就這個城市的發(fā)展是非常嚴重的，所以必須有序的部分把他納入住房保障。（二）統(tǒng)一城鄉(xiāng)住房管理制度第二個是能不能實現(xiàn)城鄉(xiāng)住房，比如說我們宅基地或者建設(shè)用地的置換，就是質(zhì)量統(tǒng)一土地和住房的一些管理的政策和制度?，F(xiàn)在是分割的是各是各的，能不能逐漸的就把統(tǒng)一起來。如果農(nóng)民確實是整個房子已經(jīng)多少年不用了已經(jīng)閑置，能不能給他一個后比化，讓他價值的體現(xiàn)然后支持他在城里去購房。（三）構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)籌一體化的保障體系最后當然最終的目的了，構(gòu)建一個城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的一體化的住房保障體系，具體運行的機制我們也要考慮，一個是政府，是最大的一個。政府呢，當然我們也做了一個成本和效益分析，就是短期的成本和效益他是不吸收，拒絕這個農(nóng)民工。如果從長遠的發(fā)展來看，拒絕農(nóng)民工