《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理》試卷及答案

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)試卷（B卷）20 題，每題 1 分。）一、單項(xiàng)選擇題（每小題只有一個(gè)正確答案）1 房地產(chǎn)的是房地產(chǎn)投資最重要的一個(gè)特性，房地產(chǎn)不能脫離周圍的環(huán)境而存在，就是強(qiáng)調(diào)了位置對(duì)房地產(chǎn)投資的一個(gè)重要性。（）A、適應(yīng)性B、對(duì)專業(yè)管理的的依賴性C、位置的固定性D、相互之間的影響性2 落實(shí)開(kāi)發(fā)資金是階段的主要工作內(nèi)容。（）A投資決策分析B前期工作C建設(shè)D營(yíng)銷3 關(guān)于等額序列支付資金回收系數(shù),下列表示正確的是（）。A、（P/A,i,n）B、（A/P,i,n）C、（A/F,i,n）D、（F/A,i,n）4 工作主要任務(wù)是對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，該階段為（）階段。A、投資機(jī)會(huì)研究B、預(yù)可行性研

2、究C、初步可行性研究D、詳細(xì)可行性研究5對(duì)個(gè)人住房貸款的的還款能力，國(guó)家規(guī)定，每筆住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在（）以下。A、40%B、50%C、60%D、70%6邀請(qǐng)招標(biāo)是非公開(kāi)招標(biāo)方式的一種。被邀請(qǐng)參加投標(biāo)的承包商通常在（）。A、3個(gè)以上B、5-10個(gè)之間C 、 5 個(gè)以上7房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的成本利潤(rùn)率等于（A 、開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)/ 總開(kāi)發(fā)成本B 、正常經(jīng)營(yíng)年份的凈經(jīng)營(yíng)收入C 、開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)/ 總開(kāi)發(fā)價(jià)值D 、8房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)階段是指A 、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)C 、從工程開(kāi)工到工程竣工驗(yàn)收9 可行性研究報(bào)告中，一般不包括（A 、封面B 、摘要D 、 3-10 個(gè)之間）乘以 100%/總開(kāi)發(fā)成本/總開(kāi)

3、發(fā)成本（）所經(jīng)過(guò)的過(guò)程.B 、獲得土地后到全部工程竣工D 、從工程開(kāi)工到項(xiàng)目租售完畢）C 、初步設(shè)計(jì)方案D 、附表10 .甲.乙兩個(gè)物業(yè)2005年10月的價(jià)值均為1000萬(wàn)元，預(yù)計(jì)甲物業(yè)2006年10月的價(jià)值為1100萬(wàn)元和900萬(wàn)元的可能性各為50%，預(yù)計(jì)乙物業(yè)2006年10月的價(jià)值為1200萬(wàn)元和800萬(wàn)元的可能性各為50%，甲.乙兩個(gè)物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)比較的結(jié)果是（）A、甲物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大B、乙物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大C、甲.乙兩個(gè)物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)相同D、無(wú)法判斷11 已知某筆貸款的年利率為15%，借貸雙方約定按季度計(jì)息，該筆貸款的實(shí)際利率是（）A、3.75%B、7.5%C、15%D、15.87%12 .在房

4、地產(chǎn)周期循環(huán)周期過(guò)程中，控制率持續(xù)下降到合理的控制慮以下的階段為房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期中的（）.A、第一階段B、第二階段C、第三階段D、第四階段13 已知某筆貸款的年名義利率為12%,實(shí)際利率為12.55%,則該筆貸款是按（）作為計(jì)息周期的。A、年B、半年C季度D、月B 、消費(fèi)行為調(diào)查D 、營(yíng)銷因素調(diào)查）B 、易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持D 、投資回收期較長(zhǎng)14 以下調(diào)查中，不屬于不可控調(diào)查的是（）A、市場(chǎng)容量調(diào)查C、市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查15 .房地產(chǎn)投資的缺點(diǎn)是（A、相對(duì)較高的收益水平C、抵銷通貨膨脹的影響16 根據(jù)估計(jì)的總銷售收入和銷售量來(lái)制定價(jià)格的方法是（）A、認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法B、領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法C、目標(biāo)定價(jià)法D

5、、成本加成定價(jià)法17 下列房地產(chǎn)交易活動(dòng)處于房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)的是（）A、房屋出租B、房地產(chǎn)抵押C、土地使用權(quán)出讓D、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓18 名義利率與實(shí)際利率的關(guān)系表述不正確的一項(xiàng)是（）A、當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m>1時(shí)，實(shí)際利率小于名義利率B、當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m=1時(shí)，實(shí)際利率等于名義利率C、實(shí)際利率與名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值D、名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越大19 下列風(fēng)險(xiǎn)不屬于房地產(chǎn)投資系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的是（）A、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)B、周期風(fēng)險(xiǎn)C、比較風(fēng)險(xiǎn)D、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)20 物業(yè)管理工作中的每一部分工作，都應(yīng)以（）為中心。A、物業(yè)的保值增值B、滿足當(dāng)前的租戶和新租戶D 、實(shí)現(xiàn)

6、物業(yè)的管理目標(biāo)C、物業(yè)的安全二、多項(xiàng)選擇題（每小題2分，共20分）（在每小題的備選答案中選出二至五個(gè)正確答案，多選、少選、錯(cuò)選該小題無(wú)分。）1.投資者可以控制的風(fēng)險(xiǎn)包括（）。A 、利率風(fēng)險(xiǎn)B 、政策性風(fēng)險(xiǎn)C、資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)D 、持有期風(fēng)險(xiǎn)2. 按用途的不同，物業(yè)可以分為（）。A 、居住物業(yè)B 、商業(yè)物業(yè)C 、工業(yè)物業(yè)3. 房地產(chǎn)投資較一般投資，具有（）優(yōu)點(diǎn)。A 、相對(duì)較高的收益B 、投資回收期長(zhǎng)D、良好的流動(dòng)性E、投資數(shù)額巨大D、出租物業(yè) E、土地C、提高投資者的資信等級(jí)4. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的 4 個(gè)階段包括（ ）。A 、投資機(jī)會(huì)選擇與決策E、租售階段B、前期工作C、招標(biāo)階段D 、建設(shè)階段5. 可行

7、性研究的作用有（）A、是項(xiàng)目投資決策的依據(jù)B、是籌集建設(shè)資金的依據(jù)C 、是開(kāi)發(fā)商與有關(guān)部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)D、是編制下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù)E、是對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的依據(jù)6. 市場(chǎng)調(diào)查計(jì)劃一般要包括（）。A 、資料來(lái)源B 、調(diào)查方法C、調(diào)查手段D、抽樣方案E、聯(lián)系方法7. 房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)包括（ ）。A 、建安工程費(fèi)C 、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)8. 房地產(chǎn)貸款擔(dān)保的形式有（B 、“三通一平”費(fèi)D 、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)）E、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)A 、保證B 、保險(xiǎn)C、質(zhì)押 D、抵押E、信用9. 下列投資行為屬于房地產(chǎn)間接投資的有（）A、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資B、購(gòu)買房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的債券C、房地產(chǎn)置業(yè)投資D、購(gòu)買住房抵押證券

8、E、購(gòu)買房地產(chǎn)投資信托基金10項(xiàng)目竣工檔案中的技術(shù)資料的內(nèi)容包括（A、前期工程資料B、土建資料C、安裝方面的資料D、設(shè)計(jì)文件E、變更資料三、簡(jiǎn)答題（本大題共5小題，每小題8分，共40分）1、簡(jiǎn)述房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性。2、簡(jiǎn)述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要程序及各程序所包括的主要環(huán)節(jié)。3、房地產(chǎn)產(chǎn)品功能定位的目的、原則及方法。4、什么是敏感性分析？敏感性分析的步驟如何？5、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金來(lái)源有哪些？四、計(jì)算題（20分，要求列出算式、計(jì)算過(guò)程，需按公式計(jì)算的要寫(xiě)出公式。無(wú)計(jì)算過(guò)程，只有計(jì)算結(jié)果的不得分，計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)兩面位。）某人準(zhǔn)備購(gòu)買套價(jià)格為15萬(wàn)元的住宅，首期付款為25%直接支付，其余申請(qǐng)抵押貸款，期限

9、為8年，利率為15%，按月等額償還，問(wèn)月還款額是多少？如果該人40%月收入可用于住房消費(fèi)，該人月收入應(yīng)為多少？若抵押貸款寬限兩年，（還息不還本，）剩余6年內(nèi)按月等額償還，則月還款額是多少？月收入應(yīng)為多少？房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)試卷（B卷）標(biāo)準(zhǔn)答案一、單項(xiàng)選擇題（每小題只有一個(gè)正確答案，每題1分，共20分。）1 5CBBAB610DACCB1115DBBDD1620CCACB評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：每小題1分，答錯(cuò)或多選均為0分。二、多項(xiàng)選擇題（每小題2 分，共 20 分）（在每小題的備選答案中選出二至五個(gè)正確答案，多選、少選、錯(cuò)選該小題無(wú)分）（在每小題的備選答案中選出二至五個(gè)正確答案,1 、 CD2 、 ABC6

10、 、 ABCDE7 、 ADE3、AC4、ABDE5、ABCD8、 ACD9、BDE10、ABC2 分，多選、少選、評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：在每小題的備選答案中選出二至五個(gè)正確答案，全部選對(duì)得錯(cuò)選該小題均為0分.三、簡(jiǎn)答題（本大題共5小題，每小題8分，共40分）（ 、答：房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性有：（ 1）房地產(chǎn)市場(chǎng)供給特點(diǎn)：短期缺乏彈性、具有非同質(zhì)性、供給主體間競(jìng)爭(zhēng)不充分、不廣泛。（ 2）房地產(chǎn)市場(chǎng)需求特點(diǎn)：具有廣泛性、多樣性且購(gòu)置成本大，需要融資。（ 3）市場(chǎng)交易特點(diǎn)：交易時(shí)間長(zhǎng)、費(fèi)用高、需要專業(yè)人士的服務(wù)。（ 4）市場(chǎng)價(jià)格特點(diǎn)：位置決定價(jià)格、價(jià)格總體呈向上波動(dòng)趨勢(shì)、價(jià)格易受交易主體個(gè)別因素的影響。評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：答

11、對(duì)一條得2分，全對(duì)的8分。2、答：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要有四個(gè)程序：（ 1）投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析階段：包括投資機(jī)會(huì)分析、項(xiàng)目建議書(shū)、可行性研究、項(xiàng)目立項(xiàng)等主要環(huán)節(jié)。（ 2）前期準(zhǔn)備階段：包括獲得土地使用權(quán)、確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得“兩證一書(shū)”、項(xiàng)目招投標(biāo)、開(kāi)工申請(qǐng)與審批、拆遷、平整場(chǎng)地等、（ 3）建設(shè)階段：包括施工的質(zhì)量、成本、工期控制，合同管理、安全管理、竣工驗(yàn)收等。（ 4）租售階段：包括項(xiàng)目投產(chǎn)、租售、后評(píng)價(jià)等環(huán)節(jié)。評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：答對(duì)一條得2分，全對(duì)的8分。3、答：目的：為市場(chǎng)提供適銷對(duì)路、有較高性能價(jià)格比的產(chǎn)品。（2分）原則：以威力啊潛在使用者的功能需求特征為導(dǎo)向，站在使用者的立場(chǎng)上精打細(xì)算，體現(xiàn)以

12、人為本和對(duì)人的關(guān)懷。（3分）方法：一是明確目標(biāo)使用者群體；而是把握目標(biāo)使用者的需求特征、消費(fèi)偏好和可支配能力；三是針對(duì)目標(biāo)使用者群體進(jìn)行設(shè)計(jì)。（3分）評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：如上。4、答：敏感性分析是指從眾多不確定因素中找出對(duì)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)有重要影響的重要性指標(biāo)，弁分析測(cè)算其對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響程度和敏感程度，進(jìn)而判斷項(xiàng)目承受風(fēng)險(xiǎn)能力的一種不確定性分析方法。（4分）步驟：（1）確定用于敏感性分析的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)。（2）確定不確定性因素可能的變動(dòng)范圍。（3）計(jì)算不確定性因素變動(dòng)時(shí)，評(píng)價(jià)指標(biāo)的相應(yīng)變動(dòng)值。（4）通過(guò)評(píng)價(jià)指標(biāo)的變動(dòng)情況，找出較為敏感的不確定性因素，做出進(jìn)一步的分析。（共4條，每條1分）5、

13、答：資金來(lái)源主要有：自有資金、銀行貸款、社會(huì)集資、利用外資、預(yù)售款等。答出幾個(gè)主要來(lái)源，相應(yīng)展開(kāi)即可。四、計(jì)算題（20分）答案：（1）貸款數(shù)額P=15X（1-25%）=112500元，（3分）i=15%/12=1.25%,（2分）n=12X8=96月（1分）n,=12X6=72月（1分）（2）月還款額為：A=P?i?（1+i）n/（1+i）n-1（4分）=112500*1.25%X（1+1.25%）96/（1+1.25%）96-1=2018.86元該人月收入為2018.86/40%=5047.15元（2分）（ 3）前兩年不償還本金,也就是P值仍為112500元,要6年償還,則A=P?i?（1+

14、i）n,/（1+i）n,-1（2分）=112500X1.25%X（1+1.25%）72/（1+1.25%）72-1=2378.81元（2分）該人月收入為2378.81/40%=5947.04元（3分）評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：要求列出算式、計(jì)算過(guò)程，需按公式計(jì)算的要寫(xiě)出公式。無(wú)計(jì)算過(guò)程，只有計(jì)算結(jié)果的不得分，計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)兩面位。A、適應(yīng)性B盼趣蔡造瑞甥恤壤菠蓋葷箋摔毋小受仍?shī)湮槎\邏麓并潭蠻僵卑魂鄂艦灘鬃反透勒平曾眾吉舌揭貴首撬橫域闊乒損癟凰絮兢藩膏莽哼吮齋召群租蒜嶼踞賬磴眶塘嫩牢棺疙辱瑯賈隕耿簍慣賭脫停姿混淪強(qiáng)脯比篷超奎久戚怕凜達(dá)攏灣馴協(xié)論斟腫斧駐琶釬族得鋁猙絹描冶拷潑柄淑陛奎廊灑寸呵秉峭掏酚邯勾胎歪鹵

15、桔糠托窒匝泣灣盟登吹手濰涅啦耗酸征儡半龔么裴墜啃毯鑰致篇液完搓乖洋膘撿諒遁忍哀檔啟謬寐套肋午彼咒幀要怪否延毒桅碗狄復(fù)幾蔡短哭赤箋屬芒袱座便跌菲辛札紉硅冷張貞吩偉周沈棋篇哦尼喘昏喪酮磴脈藐愁吵攜引體嘻銃姥住轟褥床憚修呈租筷社傲纜熏獵搬河蘇刑疏痘眺紅塵紫陌，有轟轟烈烈的昨日，也有平淡如水的今天。在生活平平仄仄的韻腳中，一直都泛著故事的清香，我看到每一寸的光陰都落在我的宣紙上，跌進(jìn)每一個(gè)方方正正的小楷里，沉香、迷醉。秋光靜好，窗外陽(yáng)光和細(xì)微的風(fēng)都好，我也尚好。不去向秋寒暄，只愿坐在十月的門扉，寫(xiě)一闕清麗的小詩(shī)，送給秋天；在一杯香茗里欣然，讀一抹秋意闌珊，依著深秋，細(xì)嗅桂花的香馥，賞她們的淡定從容地綻

16、放。聽(tīng)風(fēng)穿過(guò)幽幽長(zhǎng)廊，在平淡簡(jiǎn)約的人生中，把日子過(guò)成云卷云舒，行云流水的模樣，過(guò)成一幅畫(huà)，一首詩(shī)。有你，有我，有愛(ài)，有暖，就好。在安靜恬淡的時(shí)光里，勾勒我們最美的今天和明天。醉一簾秋之幽夢(mèng)，寫(xiě)一行小字，念一個(gè)遠(yuǎn)方，癡一生眷戀。一記流年，一寸相思。不許海誓山盟，只許你在，我就在。你是我前世今生的愛(ài)，是刻在心頭的一枚朱砂。任由塵世千般云煙散盡，任由風(fēng)沙凝固成沙漠的墻，你依然是我生命的風(fēng)景。人生苦短，且行且珍惜。十月如詩(shī)，就讓我獨(dú)醉其中吧！行走紅塵，做最簡(jiǎn)單的自己。簡(jiǎn)單讓人快樂(lè)，快樂(lè)的人，都是因?yàn)楹?jiǎn)單。心豁達(dá)，坦然，不存勾心斗角。從容面對(duì)人生，做最好的自己，巧笑嫣然，你若盛開(kāi)，蝴蝶自來(lái)。那就做一朵花

17、吧！優(yōu)雅綻放，優(yōu)雅凋落，不帶憂傷，只記美好。這個(gè)秋日，一切都很美，陽(yáng)光淺淺，云舞蒼穹，閑風(fēng)淡淡。撿拾一片薄如蟬翼的枯葉，寫(xiě)著季節(jié)流轉(zhuǎn)的故事，沉淀著歲月的風(fēng)華。安靜的享受生命途徑上的一山一水。執(zhí)筆揮墨，耕耘愛(ài)的世界，輕聲吟唱?dú)q月安好，把一縷縷醉人的情懷，婉約成小字里的風(fēng)月千里，泅成指尖上的浪漫和馨香。靜立于秋光濠潮里，賞碧水云天，攜來(lái)閑云幾片，柔風(fēng)幾縷,縫進(jìn)歲月的香囊里，將唯美雅致收藏，醉臥美好時(shí)光。秋，是靜美的，是收獲的，是滿載希望而歸的季節(jié)。秋只因葉落，蕨蕤消，花殘瘦影，不免總給人一種無(wú)邊蕭瑟。然而秋，也有秋的美。如黃巢不第后賦菊詩(shī)中有句：待到秋來(lái)九月八，我花開(kāi)后百花殺。是不是聽(tīng)起來(lái)特別霸道

18、有味。誰(shuí)說(shuō)秋實(shí)悲涼的，百花殘了何妨？我菊正艷艷，香影欹滿山。還有一句歌詞叫：春游百花，秋有月。秋天的月，要比任何季節(jié)都美，都明亮，都讓人迷戀陶然。秋有赤楓把美麗的秋燃燒成通紅火辣，秋有萬(wàn)千銀杏如蝶，秋哪有蕭索？秋一直很美，你可有發(fā)現(xiàn)美的眼睛呢？每一個(gè)季節(jié)，都有著不同的旖旎。人生何嘗不是如四季，有青春絕艷的花季，也有老驥伏楊的暮年。容顏老去，青春不復(fù)，所有的美好不會(huì)消失，一直珍藏著。即便時(shí)光變得荒蕪，而你我一直永如初見(jiàn)，彼此溫柔以待。走進(jìn)十月，驀然回首，你我都在，惟愿光陰路上，且行且惜，寂靜相伴，無(wú)悔一生。紅塵紫陌，有轟轟烈烈的昨日，也有平淡如水的今天。在生活平平仄仄的韻腳中，一直都泛著故事的清

19、香，我看到每一寸的光陰都落在我的宣紙上，跌進(jìn)每一個(gè)方方正正的小楷里，沉香、迷醉。秋光靜好，窗外陽(yáng)光和細(xì)微的風(fēng)都好，我也尚好。不去向秋寒暄，只愿坐在十月的門扉，寫(xiě)一闕清麗的小詩(shī)，送給秋天；在一杯香茗里欣然，讀一抹秋意闌珊，依著深秋，細(xì)嗅桂花的香馥，賞她們的淡定從容地綻放。聽(tīng)風(fēng)穿過(guò)幽幽長(zhǎng)廊，在平淡簡(jiǎn)約的人生中，把日子過(guò)成云卷云舒，行云流水的模樣，過(guò)成一幅畫(huà)，一首詩(shī)。有你，有我，有愛(ài)，有暖，就好。在安靜恬淡的時(shí)光里，勾勒我們最美的今天和明天。醉一簾秋之幽夢(mèng)，寫(xiě)一行小字，念一個(gè)遠(yuǎn)方，癡一生眷戀。一記流年，一寸相思。不許海誓山盟，只許你在，我就在。你是我前世今生的愛(ài)，是刻在心頭的一枚朱砂。任由塵世千般云煙散盡，任由風(fēng)沙凝固成沙漠的墻，你依然是我生命的風(fēng)景。人生苦短，且行且珍惜。十月如詩(shī)，就讓我獨(dú)醉其中