項(xiàng)目規(guī)劃構(gòu)思（課堂PPT）

1、1項(xiàng)目規(guī)劃構(gòu)思（初案）鳳凰新城2013年4月1日2區(qū)位及交通：區(qū)位及交通：項(xiàng)目位于金牛區(qū)，三環(huán)路以北，川陜路（蓉都大道）以東，距川陜立交約700米；屬于地鐵一號(hào)線和三號(hào)線沿線，距離地鐵三號(hào)線最近出口不到1公里。地鐵一號(hào)線地鐵三號(hào)線項(xiàng)目用地川陜路三環(huán)路北新大道鳳凰立交川陜立交鳳凰山公園機(jī)場(chǎng)富森美家居地鐵口區(qū)域規(guī)劃分析：區(qū)域規(guī)劃分析：概念規(guī)劃顯示項(xiàng)目屬于“鳳凰山商業(yè)商務(wù)片區(qū)”，受鳳凰山中心輻射。熊貓大道一、區(qū)位研究一、區(qū)位研究3項(xiàng)目用地4 已打圍 已打圍項(xiàng)目用地鳳凰山機(jī)場(chǎng)軍管區(qū)域棚戶坡地新干休所三環(huán)路川陜路北側(cè)臨街鋪面雷劍廣場(chǎng)棚戶區(qū)北側(cè)街道西北側(cè)路口西側(cè)沿街倉庫機(jī)場(chǎng)軍管區(qū)域坡地（林地）西南沿街商鋪

2、公交通行道行政區(qū)劃界限三環(huán)綠道富森美家居打圍區(qū)域打圍區(qū)域熊貓大道地鐵施工二、場(chǎng)地分析二、場(chǎng)地分析5昭覺寺車站北新大道三環(huán)路川陜立交鳳凰立交川陜路熊貓大道擁軍路700m500m61.8km4.2km5.0km1.3km5.8km2.2km東風(fēng)渠生態(tài)區(qū)1.9km7主要規(guī)劃指標(biāo)依據(jù)用地面積用地面積 85畝（56695平方米）容積率容積率4.5建筑密度建筑密度22%建筑層數(shù)建筑層數(shù)30層及以上沿街商業(yè)：沿街商業(yè)：從沿街商業(yè)價(jià)值分析，不考慮集中布局商業(yè)，做滿沿街商業(yè)面。該布局思路深化形成方案A和方案B。方案方案A：商業(yè)與住宅相結(jié)合，即做高層裙房。方案方案B：商業(yè)與住宅分離，形成獨(dú)立商業(yè)街。方案A方案B方

3、案C方案D主要規(guī)劃指標(biāo)依據(jù)用地面積用地面積 85畝（56695平方米）容積率容積率4.5建筑密度建筑密度22%（方案D為25%左右）建筑層數(shù)建筑層數(shù)30層及以上集中商業(yè)：集中商業(yè)：不考慮做滿沿街面，將商業(yè)集中布局，形成獨(dú)立或半獨(dú)立商業(yè)街區(qū)。該布局思路深化形成方案C和方案D。方案方案C：商業(yè)與住宅完全分離，形成內(nèi)外街及廣場(chǎng)。方案方案D：商業(yè)與住宅不完全分離，局部結(jié)合高層裙房。三、初步方案三、初步方案8方案A主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)用地面積用地面積 85畝（56695M）住宅70畝商業(yè)15畝地上建筑面積地上建筑面積255422M住宅建筑面積住宅建筑面積245536M商業(yè)建筑面積商業(yè)建筑面積

4、9886M商業(yè)占比商業(yè)占比3.9%地下建筑面積地下建筑面積94535M車位數(shù)車位數(shù)2554個(gè)容積率容積率綜合：4.5住宅4.33商業(yè)0.17建筑密度建筑密度平均：22%住宅13.6%商業(yè)8.3%分地塊16.5%分地塊47%建筑層數(shù)建筑層數(shù)住宅29、30F商業(yè)2-3F沿街商業(yè)住宅29F29F29F30F30F30F30F30F30F30F30F30F30F30F30F30F30F2F3F2F2F特點(diǎn)：特點(diǎn)：常規(guī)做法，住宅部分最好布局，并以組團(tuán)形式呈現(xiàn)了集中綠化，間距較為開闊，較易形成品質(zhì)感。缺點(diǎn)：缺點(diǎn)：采用住宅底商形式，節(jié)約了部分建筑密度指標(biāo)；但底商對(duì)上蓋物業(yè)有影響，降低了臨街部分住宅品質(zhì)。商業(yè)

5、占比不高，主要做裙樓2層，局部做3層；僅作滿足社區(qū)配套考慮。9空間分析日照分析結(jié)果：日照分析結(jié)果：未滿足日照要求的住宅比例為19.6%。日照分析10方案B主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)用地面積用地面積 85畝（56695M）住宅65畝商業(yè)20畝地上建筑面積地上建筑面積253863M住宅建筑面積住宅建筑面積238896M商業(yè)建筑面積商業(yè)建筑面積14967M商業(yè)占比商業(yè)占比5.9%地下建筑面積地下建筑面積87815M車位數(shù)車位數(shù)2509個(gè)容積率容積率綜合：4.5住宅4.2商業(yè)0.3建筑密度建筑密度平均：22%住宅13.3%商業(yè)8.7%分地塊17.4%分地塊37%建筑層數(shù)建筑層數(shù)住宅30、32F商

6、業(yè)3F特點(diǎn)：特點(diǎn)：商業(yè)與住宅分離，商業(yè)價(jià)值和住宅品質(zhì)均得到相應(yīng)提高，僅住宅主入口人流與商業(yè)人流局部少許干擾。沿街布局3層商鋪，形成商業(yè)街，并局部形成廣場(chǎng)，便于停車和人流集散。沿街商業(yè)住宅3F3F3F30F30F30F32F32F32F32F32F32F32F32F32F32F32F32F缺點(diǎn)：缺點(diǎn)：由于獨(dú)立開辟商業(yè)街區(qū)，住宅用地相應(yīng)縮減，住宅之間間距有所減少，居住組團(tuán)更顯緊湊。11日照分析結(jié)果：日照分析結(jié)果：未滿足日照要求的住宅比例為19.6%?？臻g分析日照分析12方案C主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)用地面積用地面積 85畝（56695M）住宅65畝商業(yè)20畝地上建筑面積地上建筑面積2538

7、63M住宅建筑面積住宅建筑面積238896M商業(yè)建筑面積商業(yè)建筑面積14967M商業(yè)占比商業(yè)占比5.9%地下建筑面積地下建筑面積87815M車位數(shù)車位數(shù)2509個(gè)容積率容積率綜合：4.5住宅4.2商業(yè)0.3建筑密度建筑密度平均：22%住宅13.3%商業(yè)8.7%分地塊17.4%分地塊37%建筑層數(shù)建筑層數(shù)住宅30、32F商業(yè)3F特點(diǎn)：特點(diǎn)：住宅與商業(yè)分開，商業(yè)獨(dú)立集中布局，形成內(nèi)、外商業(yè)街和內(nèi)廣場(chǎng)模式，增加了商業(yè)集中度。住宅與商業(yè)分區(qū)布置，動(dòng)線互相無干擾。技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與方案B一致，但商業(yè)布局更為集中。集中商業(yè)住宅30F30F30F32F32F32F32F32F32F32F32F32F32F32F

8、32F3F3F缺點(diǎn)：缺點(diǎn)：由于建筑密度限制，無法做滿所有沿街面，犧牲了部分沿街面商業(yè)價(jià)值。13日照分析結(jié)果：日照分析結(jié)果：未滿足日照要求的住宅比例為16.7%?？臻g分析日照分析14方案D主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)用地面積用地面積 85畝（56695M）住宅60畝商業(yè)25畝地上建筑面積地上建筑面積253878M住宅建筑面積住宅建筑面積230832M商業(yè)建筑面積商業(yè)建筑面積23046M商業(yè)占比商業(yè)占比9%地下建筑面積地下建筑面積87815M車位數(shù)車位數(shù)2509個(gè)容積率容積率綜合：4.48住宅4.07商業(yè)0.41建筑密度建筑密度平均：25.5%住宅12%商業(yè)13.5%分地塊17%分地塊46%建

9、筑層數(shù)建筑層數(shù)住宅30、31、33F商業(yè)3F特點(diǎn)：特點(diǎn)：集中商業(yè)街區(qū)和沿街商業(yè)相結(jié)合，放大商業(yè)占比，集中商業(yè)部分不考慮廣場(chǎng)集散人流，而是采用內(nèi)街形式導(dǎo)入人流。住宅局部和商業(yè)復(fù)合（底商裙樓），充分做滿沿街面商業(yè)。集中商業(yè)沿街商業(yè)住宅30F30F30F31F30F30F31F31F30F30F31F33F33F33F33F3F3F3F3F3F3F3F缺點(diǎn)：缺點(diǎn)：建筑密度超過22%，約達(dá)到25%左右。商業(yè)基地占比較大，對(duì)住宅品質(zhì)或有影響。15日照分析結(jié)果：日照分析結(jié)果：未滿足日照要求的住宅比例為16.7%。空間分析日照分析16規(guī)劃布局比較綜合評(píng)價(jià)綜合評(píng)價(jià)得分得分強(qiáng)調(diào)強(qiáng)調(diào)商業(yè)商業(yè)商業(yè)占比商業(yè)占比方案D

10、方案C=方案B方案A方案A=1；方案B=3；方案C=3；方案D =4商業(yè)集中度商業(yè)集中度方案D方案C方案B方案A方案A=1；方案B=2；方案C=3；方案D =4商業(yè)輻射面商業(yè)輻射面方案D方案B方案A方案C方案A=2；方案B=3；方案C=1；方案D =4強(qiáng)調(diào)強(qiáng)調(diào)住宅住宅住宅占比住宅占比方案A方案B=方案C方案D方案A=4；方案B=3；方案C=3；方案D =1居住品質(zhì)居住品質(zhì)方案B方案C方案A方案D方案A=2；方案B=4；方案C=3；方案D =1商住干擾商住干擾(干擾越小得分越高干擾越小得分越高)方案C方案B方案A方案D方案A=2；方案B=3；方案C=4；方案D =1選取以上指標(biāo)綜合分析四種方案，將各項(xiàng)指標(biāo)對(duì)應(yīng)評(píng)價(jià)由高到低進(jìn)行排列，并分別記以4分、3分、2分、1分，各方案得