房地產(chǎn)取得土地與合作開發(fā)的納稅風(fēng)險(xiǎn)化解之道一切以規(guī)避納稅義務(wù)的合作開發(fā)都是不能達(dá)到目的

1、房地產(chǎn)取得土地與合作開發(fā)的納稅風(fēng)險(xiǎn)化解之道一切以規(guī)避納稅義務(wù)的合作開發(fā)都是不能達(dá)到目的.合作開發(fā)基本認(rèn)識(shí)最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適(法釋20055號(hào))規(guī)定：用法律問題的解釋含作開發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，”共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。據(jù)此可知，合作開發(fā)需要符合以下幾個(gè)條件：必須以合作雙方名義辦理合建審批手續(xù)；辦理土地使用權(quán)變更登記；其中一方應(yīng)該具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)。房地產(chǎn)合作開發(fā)的基本問題房地產(chǎn)合作開發(fā)常見的三種模式：一是以簽署聯(lián)合經(jīng)營(yíng)協(xié)議的聯(lián)建模式二是組建具有獨(dú)立法人資格的項(xiàng)目公司聯(lián)營(yíng)開發(fā)模式三是

2、房屋參建模式。偽合作開發(fā)房地產(chǎn)合同”的認(rèn)定二、(1)名為合作開發(fā)房地產(chǎn)實(shí)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。擁有土地使用權(quán)的當(dāng)事人提供土地使用權(quán)，另一方是具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)商投入資金和技術(shù)并以其名義進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，項(xiàng)目完成后，開發(fā)商依合同約定的分配比例將房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給出地一方。這是一種雙方合作，單方負(fù)責(zé)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的合同，實(shí)質(zhì)上名為合作開發(fā)，實(shí)為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。解釋第二十四條規(guī)定：含作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定利益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土”地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。(2)名為合作開發(fā)房地產(chǎn)實(shí)為房屋買賣。解釋第二十五條規(guī)定：含作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)

3、營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只分配固定數(shù)量房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋”買賣合同。(3)名為合作開發(fā)房地產(chǎn)實(shí)為借款。擁有土地使用權(quán)的當(dāng)事人提供土地使用權(quán)，另一方當(dāng)事人投入資金或技術(shù)，以土地使用權(quán)人的名義進(jìn)行開發(fā)，待房屋建成后，依約定將房屋及土地使用權(quán)以轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓給投資方。這是一種以合作開發(fā)為名，吸收開發(fā)資金分享利益的合同。享有土地使用權(quán)的開發(fā)方負(fù)責(zé)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的運(yùn)作并承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，合作方只投入資金或技術(shù)，但不加名合作，也不參加經(jīng)營(yíng)及承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，只是享受固定的利潤(rùn)分成或獲取固定的房屋作為投資回報(bào)，這是名為合作建房，實(shí)為借貸的合同。解釋第二十六條規(guī)定：含作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定數(shù)額貨幣的，

4、應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為借款”合同。(4)名為合作開發(fā)房地產(chǎn)實(shí)為房屋租賃。解釋第二十四條規(guī)定：含作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應(yīng)當(dāng)”認(rèn)定為房屋租賃合同。(5)以合作開發(fā)名義出租資質(zhì)。擁有土地使用權(quán)的當(dāng)事人，以掛靠形式與具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書的開發(fā)商簽訂合作開發(fā)合同，掛靠方一般為非房地產(chǎn)開發(fā)公司，負(fù)責(zé)開發(fā)經(jīng)營(yíng)所需資金，被掛靠方為房地產(chǎn)開發(fā)公司，負(fù)責(zé)辦理合作項(xiàng)目的立項(xiàng)、批地、報(bào)建、簽訂銷售合同，辦理房地產(chǎn)權(quán)證，同時(shí)收取一定比例的管理費(fèi)或分取固定的利潤(rùn)。這種合作方式逃避了房地產(chǎn)開發(fā)的行政管理，降低了成本，其實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以合作開發(fā)為名出租房地產(chǎn)資質(zhì)證書以

5、獲取利益。三、合作建房中的營(yíng)業(yè)稅政策及實(shí)務(wù)應(yīng)用合作建房，是指由一方(以下簡(jiǎn)稱甲方)提供土地使用權(quán)，另一方(以下簡(jiǎn)稱乙方)提供資金，合作建房。合作建房第一種形式是純粹的以物易物”，即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，概括為項(xiàng)目合作雙方不成立合營(yíng)企業(yè)契約式合作建房，根據(jù)（國(guó)稅函發(fā)1995156號(hào)）規(guī)定，具體分為以下兩種交換方式：1 .土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了部分房屋的所有權(quán)。對(duì)甲方應(yīng)按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”征稅；對(duì)乙方應(yīng)按銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征稅。M【案例】地產(chǎn)公司2010年10月份與乙企業(yè)簽訂一份合作開發(fā)協(xié)議，協(xié)議規(guī)定M公司出資金，乙企業(yè)出地，M公司在乙企業(yè)擁有的土地上建

6、造居民住宅樓9棟，建成后4棟住宅樓歸乙企業(yè)所有，建筑面積為20000平方米，建筑成本為4000萬元，其余5棟住宅樓的所有權(quán)歸M公司所有。合作建房不成立合營(yíng)企業(yè)的稅務(wù)處理【案例分析】M公司與乙企業(yè)發(fā)生了以房換地”行為，換出房屋營(yíng)業(yè)額：若M公司10月份銷售的同類房屋的平均價(jià)格為每平方米4000元，（不含土地價(jià)值）那么換出的20000平方米房屋的營(yíng)業(yè)額為8000萬元（200000.4）。北京市海淀區(qū)地方稅務(wù)局對(duì)于含作建房怎樣繳納營(yíng)業(yè)稅”問題答復(fù)如下：采用一方出地皮，房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行開發(fā)的方式進(jìn)行建房，建好后，地產(chǎn)商將部分房屋作為報(bào)酬送給出土地皮的一方，地產(chǎn)商需對(duì)此部分房屋以市場(chǎng)價(jià)格按照轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)稅目

7、繳納營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)出地皮的一方以此部分房屋的市場(chǎng)價(jià)格按照轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)稅目繳納”營(yíng)業(yè)稅。因此，從簡(jiǎn)化征管角度出發(fā)，稅務(wù)機(jī)關(guān)并沒有考慮此房屋的市場(chǎng)價(jià)格是否已經(jīng)包含土地價(jià)值。合作建房不成立合營(yíng)企業(yè)的稅務(wù)處理【案例】某市地稅稽查局在對(duì)某事業(yè)單位納稅檢查時(shí)發(fā)現(xiàn)，該單位出地，A房地產(chǎn)公司出資600萬元合作建房，樓房建成后歸該事業(yè)但單位所有，A房地產(chǎn)公司可以優(yōu)先使用5年并每年支付租金5萬元?！痉治觥砍鲎馔恋厥褂脵?quán)換取房屋如何確定計(jì)稅營(yíng)業(yè)額？國(guó)稅函發(fā)1995156號(hào)：合作建房中以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取房屋所有權(quán)，是指一方（以下簡(jiǎn)稱甲方）提供土地使用權(quán)，另一方（以下簡(jiǎn)稱乙方）提供資金，甲方將土地使用權(quán)出租給乙方

8、若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經(jīng)營(yíng)過程中，甲方是以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取建筑物，發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為，對(duì)其按服務(wù)業(yè)一一租賃業(yè)”稅目征營(yíng)業(yè)稅。結(jié)論：1.該事業(yè)單位是以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取房屋所有權(quán)，應(yīng)按服務(wù)業(yè)一一租賃業(yè)”稅目征營(yíng)業(yè)稅，除將每年收取的5萬元租金列入營(yíng)業(yè)收入外，還應(yīng)將A房地產(chǎn)公司出資的600萬元按租賃期分?jǐn)偭腥朊磕?，作為?jīng)營(yíng)收入。2 .另外，由于樓房建成后，產(chǎn)權(quán)實(shí)際歸屬該事業(yè)單位，投資額應(yīng)視同本單位房產(chǎn)價(jià)值計(jì)征房產(chǎn)稅。委托代建，是指建設(shè)單位通過招標(biāo)等適當(dāng)方式，將建設(shè)工程項(xiàng)目委托給專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

9、由其建設(shè)實(shí)施，控制項(xiàng)目投資、質(zhì)量和工期，并在建成后移交給建設(shè)單位或投資主體指定的使用者或經(jīng)營(yíng)者。委托代建必須具備四個(gè)條件：以委托方的名義辦理立項(xiàng)手續(xù)和工程結(jié)算；與委托方不發(fā)生土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移；雙方簽訂委托代建合同；受托方不代墊資金。發(fā)票開給委托方。合作建房和委托代建主要區(qū)別有：（1）主體關(guān)系不同。合作建房中兩個(gè)主體之間是平等合作關(guān)系，委托代建中兩個(gè)主體是委托與受托的關(guān)系。（2）對(duì)外主體不同。合作建房辦理立項(xiàng)、工程結(jié)算及其他相關(guān)手續(xù)均以雙方成立的合營(yíng)主體名義開展，委托代建只能以建設(shè)單位名義對(duì)外開展。（3）權(quán)屬是否轉(zhuǎn)移不同。委托代建土地權(quán)屬歸屬于建設(shè)單位，不會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)移。合作建房不論是否成立合營(yíng)主體，土

10、地權(quán)屬都會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)移。對(duì)于房產(chǎn)企業(yè)吸收他人資金合作建房的營(yíng)業(yè)稅問題國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于合作建房營(yíng)業(yè)稅問題的批復(fù)國(guó)稅函20051003號(hào)對(duì)于海南省地方稅務(wù)局關(guān)于我省?？谧锨G花園合（瓊地稅發(fā)200557號(hào)）批復(fù)如下：鑒于作開發(fā)稅收問題的請(qǐng)示該項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中，土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人均為甲方，未發(fā)生中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅條例規(guī)定的轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的行為。因此，甲方提供土地使用權(quán)，乙方提供所需資金，以甲方名義合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的行為，不屬于合作建房，不適用國(guó)稅函發(fā)1995156號(hào)有關(guān)合作建房征收營(yíng)業(yè)稅的規(guī)定。四、合作建房土地增值稅處理財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通（財(cái)稅199548號(hào)

11、）第一條規(guī)定：知對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知（財(cái)稅200621號(hào)）規(guī)定：自2006年3月2日起，對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，均不適用財(cái)稅字199548號(hào)第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分

12、配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。土地增值稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間可以在獲取開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)時(shí)確認(rèn)。五、合作開發(fā)企業(yè)所得稅處理【案例】A單位準(zhǔn)備以2000萬元人民幣投資M房地產(chǎn)公司的某住宅開發(fā)項(xiàng)目，雙方不成立獨(dú)立法人項(xiàng)目公司，由M公司獨(dú)立開發(fā)，投資方案擬定如下：A單位按照投資比例分配開發(fā)產(chǎn)品，假定該投資項(xiàng)目單位住宅計(jì)稅成本45萬元，單位住宅銷售價(jià)格75萬元，A單位享有40套單位住宅。1.政策依據(jù)開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主國(guó)稅發(fā)200931號(hào)第三十六條規(guī)定：體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司的，凡開發(fā)

13、合同或協(xié)議中約定向投資各方（即合作、合資方）分配開發(fā)產(chǎn)品的，企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，如該項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)算計(jì)稅成本，其應(yīng)分配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本與其投資額之間的差額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計(jì)稅成本，則將投”資方的投資額視同銷售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。A單位收益A單位所享有的40套住宅計(jì)稅成本為1800萬元（45*0）,該住宅的正常銷售價(jià)格為3000萬元。根據(jù)以上規(guī)定，A單位相當(dāng)于以2000萬元購(gòu)入了40套成本價(jià)值為1800萬元的房產(chǎn)，銷售了價(jià)值為3000萬元的商品住宅。假設(shè)A單位已將40套房產(chǎn)銷售完畢，不考慮其他因素，其凈利（3000-2000）X（125）。潤(rùn)為750萬元一、招拍掛直

14、接購(gòu)買土地使用權(quán)的稅收處理第城市房地產(chǎn)管理法38條，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)符合下列條件：按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件；轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。二、拆遷方式取得土地問題（合作開發(fā)一種-以地?fù)Q房）a、貨幣補(bǔ)償入賬票據(jù)一一政府文件、協(xié)議、清單、收據(jù)b、拆遷補(bǔ)償收入的涉稅問題一一營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅c、實(shí)物補(bǔ)償一一拆一還一”，營(yíng)業(yè)稅、所得稅、土地增值稅如何確認(rèn)

15、？實(shí)物補(bǔ)償取得土地是否作為預(yù)售款”對(duì)待？國(guó)稅發(fā)200931號(hào)文第31條：換取的開發(fā)產(chǎn)品如為該項(xiàng)土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時(shí)暫不確認(rèn)其成本，待首次分出開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，再按應(yīng)分出開發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）的市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。如涉及補(bǔ)價(jià)，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。第37條：企業(yè)以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：企業(yè)應(yīng)在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購(gòu)入開發(fā)產(chǎn)品兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按應(yīng)從該項(xiàng)目取得

16、的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得的和以后應(yīng)取得的）的市場(chǎng)公允價(jià)值計(jì)算確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。案例：房地產(chǎn)開發(fā)公司投資3000萬元，工藝品廠提供自有土地一塊。建成后產(chǎn)權(quán)歸工藝品廠所有，房地產(chǎn)公司可20年內(nèi)承租經(jīng)營(yíng)該房產(chǎn)，每年交納租金250萬元。工藝品廠在房產(chǎn)竣工決算后作增加固定資產(chǎn)處理，當(dāng)年就所收租金250萬元繳納了營(yíng)業(yè)稅12.5萬元，但稅務(wù)機(jī)關(guān)要求其就房地產(chǎn)公司投資”的3000萬元補(bǔ)繳營(yíng)業(yè)稅，3000萬元的投資建房款”實(shí)質(zhì)為預(yù)交租金，而約定的年租金250萬元，其實(shí)質(zhì)則是補(bǔ)繳預(yù)交租金與正常市價(jià)的差額。因此，對(duì)房地產(chǎn)公司應(yīng)按銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)工藝品廠則按服務(wù)業(yè)-租賃業(yè)”征營(yíng)業(yè)稅。三、購(gòu)買股

17、權(quán)一一財(cái)稅199548號(hào)（股權(quán)溢價(jià)）例：某地產(chǎn)公司取得一宗土地，原價(jià)8000萬，轉(zhuǎn)讓方按12000萬作價(jià)，以購(gòu)入股權(quán)方式取得，土地成本如何確認(rèn)？股權(quán)轉(zhuǎn)讓是否征收土地增值稅？財(cái)稅（2006）21號(hào)對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，均不暫免征收土地增值稅的規(guī)定。疑難問題：,房地產(chǎn)有所1、轉(zhuǎn)讓100股權(quán)后原企業(yè)還存在（只保留空殼）有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移行為。不是整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而是出售轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為，應(yīng)該征收土地增值稅。，沒有房地產(chǎn)所2、轉(zhuǎn)讓100股權(quán)后原企業(yè)還存在（繼續(xù)經(jīng)營(yíng)）有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移行為，不征收土地增值稅。

18、，房地產(chǎn)（股權(quán)）價(jià)3、轉(zhuǎn)讓100股權(quán)后原企業(yè)不存在（注銷）值不增值，可以作為被合并業(yè)務(wù)計(jì)稅基礎(chǔ)延續(xù)，雖然房地產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，但是可以免征土地增值稅。4、股東將持有的企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓，企業(yè)土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅案例A公司和B公司分別出資1000萬元設(shè)立C公司，C公司C注冊(cè)資本2000萬元，公司以此2000萬元購(gòu)買土地使用權(quán)并自建建筑物及附著物。隨后，A公司和B公司分別將所擁有的C公司50的股份各作價(jià)1500萬元轉(zhuǎn)讓給D公司，應(yīng)當(dāng)如何繳納土地增值稅？A結(jié)論一：公司和B公司不是以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股C公司，不屬于土地增值稅的征稅范圍。結(jié)論二：假如A、B公司以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股

19、C公司，A、B公司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，作價(jià)入股的房地產(chǎn)屬于自行建造的商品房，應(yīng)當(dāng)屬于土地增值稅的征稅范圍。從事開發(fā)要交土地增值稅結(jié)論三：假如A、B公司以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股C公司，A、B公司為非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，但C公司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，如果進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，應(yīng)當(dāng)屬于土地增值稅的征稅范圍。結(jié)論四：假如A、B公司以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股C公司，A、B公司為非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，C公司也為非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不屬于土地增值稅的征稅范圍。四、租賃取得土地甲方將土地使用權(quán)出租給乙方XX年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經(jīng)營(yíng)過程中，乙方是以建筑物為

20、代價(jià)換得若干年的土地使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為，對(duì)其按銷售不動(dòng)產(chǎn)'稅目征營(yíng)業(yè)稅；甲方是以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取建筑物，發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為，對(duì)其按服務(wù)業(yè)一一租賃業(yè)”征營(yíng)業(yè)稅。五、合作開發(fā)一一項(xiàng)目投資，固定收益/或分配利潤(rùn)國(guó)稅發(fā)200931號(hào)第36條：凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項(xiàng)目利潤(rùn)的，應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行處理：企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)目形成的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一中報(bào)繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項(xiàng)目的利潤(rùn)。同時(shí)不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。投資方取得該項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)應(yīng)視同股息、紅利進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。我于合作開發(fā)的若干問題1、供地方申請(qǐng)立

21、項(xiàng)一一供地方辦理房屋初始登記時(shí)，分給出資方的房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，屬于銷售行為，應(yīng)繳納銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅。而出資方分得的房屋及其占用范圍內(nèi)的土地實(shí)際上是出資方用建設(shè)資金購(gòu)買的；取得固定收益（實(shí)際為債權(quán)性投資）一一按利息處理取得分配利潤(rùn)一一按股息紅利2、出資方申請(qǐng)立項(xiàng)一一在申請(qǐng)房屋產(chǎn)權(quán)登記前，應(yīng)辦理從供地方以轉(zhuǎn)讓方式獲得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)；3、合作雙方共同中請(qǐng)立項(xiàng)一一在辦理分配所得的房屋初始登記申請(qǐng)手續(xù)時(shí)，應(yīng)先辦理該房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。4、如何確定取得固定收益？最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適（法釋20055號(hào)）第24條：合作開發(fā)房地產(chǎn)合用法

22、律問題的解釋同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定利益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。5、合作開發(fā)的常見方式風(fēng)險(xiǎn)案例案例1:A房地產(chǎn)開發(fā)公司受讓了某破產(chǎn)企業(yè)的一宗土地，各項(xiàng)開發(fā)審批手續(xù)都已辦齊，但遲遲未能動(dòng)工。B建筑企業(yè)以3000萬元的價(jià)格將A公司一部分土地進(jìn)行開發(fā)。建筑公司以A公司的名義進(jìn)行開發(fā)，所以土地一直未辦理過戶手續(xù)。目前所開發(fā)的商品房也已開始預(yù)售。稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為：雖然開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓給建筑公司的土地未辦理過戶手續(xù)，但按照國(guó)稅函2007645號(hào)，土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對(duì)方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，土地使用者及其對(duì)方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。在此基礎(chǔ)上，檢查人員認(rèn)定：開發(fā)