項目未來遠景規(guī)劃報告

1、* 廣場未來遠景規(guī)劃報告一、前言二、前期工作成果三、未來遠景規(guī)劃四、結語一、前言* 廣場商圈位于 * 市中心，臨進火車站、汽車站，人流大、 車流密；因地處老城區(qū)，街道窄、人行道等公共配套設施形同虛設。工程面積跨度大，受街道別離，加上開放式設計，零散式銷售，管理上需要投入更多的人力、物力、財力，加上只有三、四線城市物 業(yè)效勞收費標準，空置率過高，必將影響工程正常運作。結合前期我公司對該物業(yè)區(qū)域的了解， 根據工程實際情況， 我們 將統(tǒng)籌制定工程規(guī)劃、實施、管理綱要，和行之有效的管理制度和服 務理念，確保該中心商圈能夠持續(xù)、穩(wěn)固開展。鑒于前期雙方合作的根底上， 我們對所做的工作成果進行了一次 總結，

2、并對未來合作方向做出遠景規(guī)劃，期待真誠合作，共赴共贏之 路。二、前期工作成果2022年 9月 15日依據?* 物業(yè)委托效勞協議? 入住* 以來，秉承“互利 共贏 創(chuàng)立和諧社區(qū)的經營理念，對數據整理 分析、費用管控、內部管理、感觀品質提升等方面做出了大量工作， 取得了很大改進，總結如下：一數據方面1住宅、商業(yè)房屋數據梳理。每棟樓安排一名樓管員對每一戶 數據信息進行屢次核對， 并核對客戶手中數據信息， 確保收費數據完 整有效。根據數據噴繪房屋動態(tài)一覽表，樓棟房屋動態(tài)清晰。2財務數據核對。局部賬目是金蝶系統(tǒng)臺賬，局部賬目是手工 開票，為核準收費賬目，安排專人核對一個多月， 才將賬目理出頭緒。3設施設

3、備數據。設施設備沒有完善的臺賬，不便于管理，我 司利用“大干三十天契機，對轄區(qū)所有設施設備進行統(tǒng)計，建立設 施設備臺賬。根據臺賬統(tǒng)籌設備養(yǎng)護、 維保方案，能使物業(yè)保值增值。4水電表臺賬建立。水電表臺賬沒有系統(tǒng)建立，不利于后期對 水電表核查，管控。連續(xù)兩個月對所有住宅、商戶水電表進行統(tǒng)計、 排除，補裝水表 12 塊，水表損壞 28塊，有效杜絕了公司損失。 二費用管控1. 水電費管控。 8-9 月份電費合計 77萬，水費 19萬，接管后， 對漏洞進行排查，無計量、出處的用戶全部關停，經過管控， 9-10 月份電費合計 39萬中央空調關閉有一定影響 ，水費 15 萬。之后 申請對自來水用水性質進行調

4、整 由全部非工業(yè)用水調整為局部非工業(yè)用水、局部居民用水 ，預計調整后月節(jié)約水費 3 萬元2. 物料采購管控。物業(yè)公司本著一心為業(yè)主效勞，既滿足各部 門需求，又不鋪張浪費，材料采購貨比三家，通過市場考察，擇優(yōu)選 用，材料采購本錢管控有顯據成效。3. 電梯維保費管控。從 90 臺電梯年維保費 62 萬元大包，配 件費約 10萬/年，經過市場考察，現在按 90 臺電梯年維保費約 40 萬元包 200元以內配間，大件預計 10萬/年，總費用在 50 萬元以 內。三工作開展1. 人員優(yōu)化。 通過引進、提拔、培訓對原有崗位人員進行優(yōu)化， 淘汰了一批工作能力差、思想不堅決、執(zhí)行力不強的職工；培訓、教 育、提

5、升了一批愿意學、肯吃苦的職工；引進了一批有經驗、有頭腦 的管理層職工。整體隊伍戰(zhàn)斗力穩(wěn)步上升。2. 制度建設。通過對現場情況摸底，結合原有制度流程，重新 梳理制定了一套符合工程實際運作的體系文件， 導入實施后可形成制 度約束崗位。3. 廣場環(huán)境。廣場是我們的臉面， 通過對廣場外墻小廣告清理， 下雨時機對廣場步行街沖洗， 又購置洗地車、 掃地車補充廣場清潔的 力量，利用現代化設備取代傳統(tǒng)人工清洗。 又對廣場安裝廣告牌進行 撤除，整個廣場環(huán)境及視野開闊不少。4. 樓層整治。通過開展“大干三十天活動，對樓宇徹底清理， 樓宇小廣告、消火栓箱、天臺等公共部位進行清理，清理出的垃圾清運了約 35 車不含正

6、常裝修垃圾5遺留問題處理。1隨著易生活物業(yè)公司介入，協調實業(yè)公 司對房屋滲漏水 300 多處進行排查，發(fā)現并解決了 40余處，其余滲 漏點是之前維修過未聯系業(yè)主確認或聯系不上客戶。 2住宅業(yè)主更 換刷卡式智能電表， 有效解決墊付住宅電費情況， 更換過程中發(fā)現有 多戶 1 年多、甚至多年未交過電費的情況。 3排污泵缺失、損壞 31 臺之多，排污靠排污車抽，增加了人工本錢，經過協調，與廠家 直接對接采購，減少中間環(huán)節(jié)。 4公共部位存在多處平安隱患，例 如：大堂側門無門禁、天臺女兒墻高度缺乏等問題，各部門集思廣益 尋找解決方案，消除隱患。6消防演練。組織 3次預演， 4次消防演練，邀請大局部商戶 參

7、加，同時邀請消防隊、社區(qū)、派出所參入演練與觀摩。受到廣闊業(yè) 主/客戶的一致好評。7、“大干三十天活動開展。通過大干三十天活動，對現場客 戶反映比擬強烈的衛(wèi)生差、 通道燈不亮、消防通道占用等感觀問題， 充分調動所有職工開展為期 30 天的整理整頓，獲得了大局部客戶 的好評，得到了大局部業(yè)主的肯定。三、未來遠景規(guī)劃物業(yè)市場與房地產市場一樣， 正經歷生死存亡大戰(zhàn)， 前不久傳出 萬達物業(yè)拋售的傳聞， 可想而知， 國內巨頭都想著如何在經濟低迷的 市場保存自己獨有的優(yōu)勢， 將弱勢資源推入滾滾波濤中重新洗牌。 作 為三、四線城市的我們，更應該把握時機審時度勢，充分挖掘周邊市場潛力，整合資源，不斷革新，打造一

8、個整潔、舒適、平安的多元化 社區(qū)。一 查漏洞、控本錢、找盈利，實現盈虧平衡 1自來水。自來水屬公共資源，市場供水收費規(guī)律為市政直供 水由自來水公司直接向住戶收費， 屬物業(yè)二次加壓供水按樓層不同加 收二次加壓供水費。長期以來，未收取二次加壓供水費，該費用由物 業(yè)公司承當。2供電。因區(qū)域范圍廣、用戶多，加上局部線路需過專有局部， 存在偷用、錯接、混用現象，排查起來極其困難，需要上下一心，逐 一排查，公共部位增設分支電表，確保使用有計量，每月總表與分表 匯總分析。3空調。中央空調使用方便、美觀，但住宅、商鋪戶數多，跨 度大，管路長，末端設備監(jiān)管難度大需要進戶 ，甚至局部用戶從 使用至今都未能進入檢查

9、，存在極大漏洞。每戶建立巡查電子臺賬， 每次巡檢、維修均需憑派工單進行，有效管控，禁止職工私自檢查、 診斷、維修，杜絕干私活現象。4消防。消防問題是本工程的一塊最大弊病，系統(tǒng)分散，無竣 工驗收，長期無維保，很多設備老化、損毀嚴重，從長遠角度考慮， 短期投資一筆費用將系統(tǒng)整合，減少后期維護、人員本錢，有利于項 目管理。5區(qū)域性水電獨立。春天小街、名吃廣場、義烏商品城、流行前線、 16號商業(yè)樓、 13-14 號商業(yè)樓等較大型商業(yè)區(qū)實施水電獨立核 算，實行誰使用、誰管理、誰受益、誰負責的管理制度，可一定程度 上節(jié)約人力本錢，設施設備維修養(yǎng)護本錢。6停車場。隨著車輛不斷增加， 停車場管理漏洞也需不斷完

10、善。 現有系統(tǒng)升級， 制定符合工程實際情況的收費系統(tǒng)和監(jiān)管系統(tǒng)， 用科 技和人員相結合的管理手段有效管控。7排污。整個排污系統(tǒng)采用車抽人撈模式運作，排水泵損壞得 不到修理，管網設置不科學，致使過多的人力、物力本錢投入；修復 和增設排水 / 污泵，局部管網改造接入市政管網，減輕排污壓力，精 簡隊伍或在同行業(yè)實現市場化運作。8充分利用廣場活動、 樓宇外墻廣告位等資源， 開展多種經營， 積極創(chuàng)收，彌補物業(yè)管理費缺乏。9利用火車站、汽車站特有優(yōu)勢，開展房屋租賃、代訂票務、 商務接待、特色效勞等，通過微信平臺推廣到縣區(qū)，為信陽及周邊縣 區(qū)人群提供效勞，實現盈利。只有意識到危機， 不斷向全體職工灌輸漏洞危

11、害、本錢管控、集 體開動腦筋，樹立主人翁意識，才能實現群防群堵、共同節(jié)約、實現 持續(xù)盈利。二夯實物業(yè)根底效勞1. 不斷完善根底制度。根底制度是一個公司運作的奠基石，只有 根底堅實、穩(wěn)固，公司壯大開展才不會在云中漂浮。根底制度、根本 效勞需重新梳理，根據工程特性梳理一套符合工程需求的制度。2. 對內實施“精細化管理，對外實施“人性化管理，對客戶 實施“大愛管理。物業(yè)效勞大都通過細節(jié)效勞來表達，精細化效勞 就是對細節(jié)效勞的詮釋。精是做精，把事情做到精準、精致、最優(yōu)； 細就是做細，把工作、流程、效勞做到細致入微；化就是標準化，流 程標準、效勞標準、管理標準，形成標準化、標準化文件執(zhí)行。3. 分門別類

12、建立樓宇、公共建筑、設施設備、車庫車位、臨建倉 庫/門面房等臺賬，梳理出各類型建筑動態(tài)、使用情況、維護情況、 年限、存在問題等，根據各類問題分別出解決措施，確保各項根本數 據完備，消除后續(xù)管理隱患。4. 消防、監(jiān)控是根底管理至關重要的局部，除建立臺賬外，還需 聘請有專業(yè)資質的維保單位對系統(tǒng)進行診斷、 修整，納入到日常重點 工作事項管理。聯合消防隊、派出所、社區(qū)對重點戶進行排查，借助 職能部門力量消除拒不配合、疑難戶平安隱患問題。5. 車：主要位置增設多層非機動車停車位，把立體空間利用上， 減輕路面停車擁堵；貨：路面設置貨流引導裝置， 標準商戶上貨時間、 路線，確保人流大的時候看不到商戶上貨；通

13、過對根底設施規(guī)劃，使 商圈環(huán)境提升，以配合大商圈升級。6. 與客戶建立良好溝通。通過樓管對入住、非入住、本地、異地 客戶均實施拜訪，發(fā)送節(jié)日祝福語，針對業(yè)主拜訪記錄將客戶分類， 實施二次或屢次拜訪，建立業(yè)主信息庫，同時與業(yè)戶取得良好溝通， 讓在家的業(yè)戶感受到實際行動， 在外工作的人感受到家鄉(xiāng)的溫暖， 構 建和諧社區(qū)。7. 人員素質提升。人是一切事務的根本，通過高密度培訓教育、 引導、幫帶，使大局部職工素質得到提升，同時引進有先進管理經驗 的人才，以滿足公司開展的需要，應對市場各種需求。8. 開展多種經營活動。利用傳統(tǒng)春節(jié)、元宵節(jié)、中秋節(jié)等節(jié)日氛 圍，開展多種經營活動，把業(yè)戶的積極性帶動起來，參

14、與和諧社區(qū)建 設。9. 各種職能單位關系維護。通過對已建立聯系的各職能單位加強 交流，同時對有關聯的職能單位邀請到工程指導工作， 通過職能單位 幫帶，扎實業(yè)務知識，夯實根底效勞。同時也可建立工作關系，解決 公司開展所需。根底工作扎實了，業(yè)務熟練了，人員充分了，才能更好地推行各 項增值創(chuàng)收工程。三城市中心商圈升級1. 對步行街臨鋪進行整治 必要時撤除臨鋪 ，標準路面商戶門頭 廣告、招牌，打造一條或多條人員流動路線，每條客流路線有主題， 有內容，帶動動線上的商戶，降低空置率，提高商戶收益。2. 整合現有廣場停車、展銷、廣告資源，結合市場受歡迎品牌調 查，引進具有特色的優(yōu)質工程， 拉動商圈客流及消費， 同時將各優(yōu)質 商家整合到網絡平臺上，實現線上訂單、線下效勞的成效。3. 調整一些位置，支持當今最時尚、 流行的電子商務、物流配送、 物品倉儲等企業(yè)落戶本商圈， 為商圈內商家提供時時刻刻不在下樓的 便利。4. 局部物業(yè)空置率高的， 通過置換、補償、參股等方式統(tǒng)一資源， 打造以兒童早教、 專業(yè)培訓游泳、跆拳道、書法、考前輔導、武術 等機構組成的具有專業(yè)市場的商圈氣氛。 逐步將整個商圈升級為購物 休閑、美食廣場、酒吧街、電子物流、專業(yè)培訓、電玩一條街、賓館 網吧等主題圈，改變現有交叉品類、參差不齊的局面，才