城市規(guī)劃原理實(shí)踐4(吉安市)

1、南昌大學(xué)城市規(guī)劃原理實(shí) 踐 課 程 姓名： 宋健 學(xué)號(hào)： 018412300098 專業(yè)班級(jí)：工程造價(jià)管理2013年10月27日吉安市城區(qū)現(xiàn)狀商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃社區(qū)商業(yè)的商圈的輻射范圍遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于商業(yè)街和大型購物中心，其商圈的范圍更傾向于以點(diǎn)為核心的集中性輻射，以店鋪?zhàn)湮恢孟蛲庋由煲欢ň嚯x而形成的一個(gè)方圓范圍。顧客的購買便利、店鋪的經(jīng)營水平、區(qū)域中的有效客源和零售網(wǎng)點(diǎn)的集中化程度構(gòu)成了社區(qū)商業(yè)的商圈空間。最易于到達(dá)店鋪的顧客群體構(gòu)成了社區(qū)商業(yè)的核心商圈，通常50-70%的顧客來自于這個(gè)區(qū)域，店鋪銷售額的60-70%也來源于這個(gè)區(qū)域。核心商圈的衡量除了傳統(tǒng)意義上的地理因素外，主要以顧客到達(dá)店鋪所需時(shí)

2、間為依據(jù)：步行5分鐘（大約500米范圍）基本構(gòu)成店鋪的核心商圈；步行10分鐘（大約1000米范圍）構(gòu)成次要商圈；步行15-20分鐘（大約2000米范圍）構(gòu)成邊緣商圈。社區(qū)商業(yè)的選址除了關(guān)注區(qū)域內(nèi)消費(fèi)群體的數(shù)量外，更要關(guān)注區(qū)域內(nèi)消費(fèi)群體的消費(fèi)水平和消費(fèi)行為習(xí)慣。要想做到選址成功，必須對(duì)那些制約店鋪日后經(jīng)營發(fā)展的相關(guān)因素仔細(xì)分析和研究。這些因素可以初步歸納為以下幾個(gè)方面： 1、人口規(guī)模和增長潛力 社區(qū)商業(yè)的選址決策是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，任何一個(gè)環(huán)節(jié)的疏忽都關(guān)系到店鋪日后經(jīng)營的損益。社區(qū)商業(yè)店鋪的選址是為了最大限度地滿足所屬區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者的商業(yè)需求。一個(gè)聚集大量常住人口并具有較高消費(fèi)水平的地點(diǎn)，其商業(yè)價(jià)值是

3、不言而喻的。衡量一個(gè)社區(qū)商圈內(nèi)的人口規(guī)模，除了查閱現(xiàn)有居民的戶籍資料外，計(jì)算區(qū)域人口的增長速度也是必要的方法。從中國城市發(fā)展的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，如果一個(gè)區(qū)域內(nèi)人口的年增長率低于1%時(shí)，可以判斷該地區(qū)可能處于停滯發(fā)展區(qū)域。如果區(qū)域人口的年增長率超過3%時(shí)，則表明該區(qū)域處于人口快速發(fā)展階段。如果單純依據(jù)社區(qū)人口規(guī)模來判斷店鋪日后的經(jīng)營狀況，對(duì)不同經(jīng)營業(yè)態(tài)來講，差別很大。這里提出一個(gè)新的衡量指標(biāo)：人口流動(dòng)密度，該指標(biāo)是指不同經(jīng)營時(shí)間內(nèi)店鋪核心商圈內(nèi)的人口流動(dòng)狀況。對(duì)于社區(qū)商業(yè)經(jīng)營來講，按照一天的經(jīng)營時(shí)間分為早上（6點(diǎn)-9點(diǎn)）、白天（10點(diǎn)17點(diǎn)）、晚上（18點(diǎn)-21點(diǎn)）三個(gè)經(jīng)營時(shí)段。早、晚時(shí)段和白天的人

4、口流動(dòng)密度明顯不同，因次，社區(qū)商業(yè)的選址應(yīng)根據(jù)不同時(shí)段人口流動(dòng)特征和自身經(jīng)營方式進(jìn)行雙向分析。 2、消費(fèi)人群的構(gòu)成特征 社區(qū)商業(yè)所在區(qū)域內(nèi)不同年齡、不同性別、不同職業(yè)、不同家庭組成對(duì)商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)有著重要的制約作用。不同年齡段的消費(fèi)者對(duì)商業(yè)需求是不同的。一般說來，以中青年為主的社區(qū)具有最大的消費(fèi)潛力。對(duì)于社區(qū)商業(yè)的選址來講，衡量區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)潛力可以從三個(gè)方面考慮：首先，區(qū)域內(nèi)年輕白領(lǐng)人群的聚集程度；其次，家庭年均收入水平及增長幅度；最后，區(qū)域內(nèi)人群的消費(fèi)心理和習(xí)慣。社區(qū)商業(yè)的消費(fèi)群體的工作狀況也很重要，社區(qū)中工作的人群越多，則消費(fèi)潛力越大。不同人群的教育文化背景同樣會(huì)影響他們的消費(fèi)觀念，教育程度

5、較高社區(qū)對(duì)于時(shí)尚用品、兒童教育、文化商品等有較強(qiáng)的購買欲望和消費(fèi)能力，他們更重視經(jīng)營的特色和品味，對(duì)價(jià)格的敏感程度不是很高。消費(fèi)群體的家庭組成情況，對(duì)于社區(qū)商業(yè)或服務(wù)的需求也會(huì)有不同的偏好，家庭在不同的周期內(nèi)，會(huì)由于孩子的出生、人口的增加、老人的贍養(yǎng)等問題影響其消費(fèi)水平。 3、交通的干擾程度 交通狀況對(duì)于店鋪的經(jīng)營非常重要，店鋪在追求最大銷售業(yè)績的原則下，應(yīng)保證顧客到達(dá)店鋪的便利和舒適。社區(qū)商業(yè)在選址時(shí)必須要調(diào)查店鋪周圍的交通情況，該地點(diǎn)的公交汽線路是否便捷，店鋪地點(diǎn)距離交通站點(diǎn)的遠(yuǎn)近、道路狀況都是重要的因素。同時(shí)，店鋪周邊機(jī)動(dòng)車、自行車及步行的通行便利程度和停車場的情況也應(yīng)考慮。通過我們的觀

6、察，對(duì)于社區(qū)商業(yè)的選址有幾個(gè)需要注意的細(xì)節(jié)也應(yīng)引起注意：店鋪門前的步行通道，門前最好有3米以上的步行通道，既可以保證顧客合理的步行空間，又利于店鋪開展促銷活動(dòng)；機(jī)動(dòng)車的穿行速度，在汽車非快速行駛區(qū)域，顧客有更多的時(shí)間注意你的店鋪；門前的交通干擾，交通護(hù)攔、立交橋、禁止停車區(qū)域這些交通設(shè)施都會(huì)影響顧客到達(dá)你的店鋪。 4、社區(qū)商業(yè)的集中化程度 “集中才安全”是很多店鋪在選址時(shí)總結(jié)的經(jīng)驗(yàn)。社區(qū)商業(yè)不同于傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)：商圈規(guī)模普遍較??；流動(dòng)消費(fèi)群體比例較少；理性購買者居多。但社區(qū)商業(yè)也有其自身優(yōu)勢：消費(fèi)群體穩(wěn)定；購買便利；消費(fèi)頻率較高。因此，社區(qū)商業(yè)在選址時(shí)，應(yīng)采取適當(dāng)集中的策略：首先，多種經(jīng)營業(yè)態(tài)的集

7、中，多種經(jīng)營業(yè)態(tài)有效組合，相互之間互補(bǔ)，消費(fèi)群體共享；其次，向?qū)W校、公共設(shè)施、辦公設(shè)施等人群流通大的區(qū)域集中，可以最大限度的增加顧客的購買幾率；最后，向社區(qū)出入口、公交站點(diǎn)等交通繁華區(qū)域集中，可以有效增加顧客購買的便利性。 5、區(qū)域內(nèi)競爭狀況 社區(qū)商業(yè)在選址時(shí)必須分析區(qū)域中現(xiàn)有店鋪的數(shù)量、規(guī)模及分布情況。特別是不同店鋪的日常經(jīng)營狀況，社區(qū)商業(yè)過少和飽和都是不利的因素。店鋪過少，很難滿足區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者的多樣化需求；店鋪過多，會(huì)導(dǎo)致每家店鋪經(jīng)營利潤下降。我們可以借用消費(fèi)飽和指數(shù)來分析區(qū)域內(nèi)商業(yè)的競爭程度，同時(shí)也可以比較預(yù)租店鋪成本的高低。消費(fèi)飽和指數(shù)的計(jì)算公式為：飽和指數(shù)=消費(fèi)需求/經(jīng)營面積。舉一個(gè)

8、餐館例子：假如根據(jù)市場調(diào)研，社區(qū)內(nèi)共有常住戶數(shù)1000戶，每戶平均每周在外用餐金額為50元，區(qū)域內(nèi)共有10家餐館，經(jīng)營面積共有800平米，通過計(jì)算可以得出：1000*50/800=62.5元。數(shù)字說明區(qū)域內(nèi)餐飲業(yè)每周單平米的營業(yè)額大約為62.5元，每月大約250元。如果再增加一個(gè)餐館，經(jīng)營面積大約為60平米，則區(qū)域餐飲業(yè)每周單平米的營業(yè)額大約為58元，每月餐館的營業(yè)額大約14000元，按照50%成本計(jì)算，餐館每月的成本支出為7000元，按照租金占成本的20-30%計(jì)算，該餐館最高可承受的租金為每月2100元。 當(dāng)然，飽和指數(shù)只是告訴我們一個(gè)區(qū)域中某種商品或服務(wù)的需求飽和程度，顯示了區(qū)域內(nèi)商業(yè)競

9、爭的激烈程度，沒有考慮店鋪?zhàn)陨斫?jīng)營的差異化程度。 6、城市發(fā)展帶來的影響 社區(qū)商業(yè)的選址明顯受到城市建設(shè)、城市規(guī)劃等方面的影響，在進(jìn)行前期調(diào)研時(shí)應(yīng)充分考慮城市未來的規(guī)劃要求。城市和所在區(qū)域中、長期發(fā)展規(guī)劃必須清楚和了解，如果選擇城市中心的社區(qū)，則要考慮到未來城市中心區(qū)的改造對(duì)社區(qū)規(guī)模和人口帶來的影響。在合理評(píng)估社區(qū)商業(yè)價(jià)值的過程中，既要分析現(xiàn)有的市場情況，又要結(jié)合城市或區(qū)域未來發(fā)展規(guī)劃。一些我們看好的熱點(diǎn)位置，可能由于區(qū)域改造、道路建設(shè)、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移等問題變冷；一些我們平時(shí)忽略的位置也可能成為未來的熱點(diǎn)。城市的產(chǎn)業(yè)調(diào)整和未來區(qū)域定位都會(huì)影響社區(qū)商業(yè)的潛在價(jià)值。例如，城市的工業(yè)外遷，會(huì)帶來大量的企業(yè)

10、職工和家屬的居住區(qū)改變，原來商業(yè)擁有的穩(wěn)定消費(fèi)群體也就大量流失。 總之，社區(qū)商業(yè)的選址實(shí)質(zhì)是對(duì)社區(qū)目標(biāo)市場和運(yùn)營空間進(jìn)行的多方位選擇。選址的正確與否對(duì)社區(qū)商業(yè)后期經(jīng)營成敗具有重要的影響，對(duì)店鋪未來的預(yù)期盈利目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)起著關(guān)鍵作用，同時(shí)也是社區(qū)商業(yè)開發(fā)的前期調(diào)研的首要任務(wù)。本文為整理在對(duì)天津新興居住社區(qū)商業(yè)調(diào)研時(shí)的一些體會(huì)，歡迎大家共同交流。一、 吉安市概況贛中南中心城市和旅游、商貿(mào)服務(wù)中心，省級(jí)歷史文化名城。 加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級(jí)，積極培育發(fā)展電子、食品、醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)；以市場建設(shè)為重點(diǎn)，大力發(fā)展商貿(mào)業(yè)；完善基礎(chǔ)設(shè)施，建設(shè)快速、便捷的交通網(wǎng)絡(luò)和贛中南物流中心；發(fā)揮名城優(yōu)勢，弘揚(yáng)廬陵文化，創(chuàng)建濱江生

11、態(tài)城；突出井岡山門戶功能，建成現(xiàn)代旅游服務(wù)中心；充分發(fā)揮中心城市物流、人才流、信息流、能源流和金融流優(yōu)勢，提高城市服務(wù)功能，增強(qiáng)凝聚力和輻射力二、 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)現(xiàn)狀分析河西片區(qū)：集中心城區(qū)文化、娛樂中心，行政中心，商業(yè)金融服務(wù)中心為一體的綜合型片區(qū)；河?xùn)|片區(qū)：集旅游休閑、教育科研、商業(yè)貿(mào)易以及生態(tài)居住為一體的，具有濱江特色的新型片區(qū)；河南片區(qū)：工業(yè)及生產(chǎn)服務(wù)型片區(qū)。三、 現(xiàn)有網(wǎng)點(diǎn)存在的問題及分析（一）盡快建立完善的住房保障體系。建立實(shí)物與貨幣保障相結(jié)合，多層次的住房保障體系，完善以廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房為主的兩級(jí)政府保障性供應(yīng)體系（住房保障體系由公積金制度、廉租住房、租賃型和銷售型中低收入家庭住房、定

12、銷商品房和其它動(dòng)遷房、集宿房等政策保障性住房組成）。（二）調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大中小戶型、中低價(jià)格住房供應(yīng)，合理引導(dǎo)資源節(jié)約型住房消費(fèi)和建設(shè)模式；重點(diǎn)解決中低收入家庭住房問題，適當(dāng)發(fā)展中高檔住宅，重視老年人居住建筑的建設(shè)。新審批、新開工的商品住房建設(shè)中，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重應(yīng)達(dá)到開發(fā)建設(shè)總建筑面積的70以上。（三）合理布局住房區(qū)位，有限保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）和廉租政府的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量應(yīng)不低于居住用地供應(yīng)總量的70。在大型居住區(qū)的建設(shè)中，將商品房及經(jīng)濟(jì)適用房、拆遷安置房、廉租房混合安排，讓不同收入的市民都能享受到同樣的

13、配套設(shè)施。（四）完善并適當(dāng)超前布置居住區(qū)配套設(shè)施，加強(qiáng)居住區(qū)環(huán)境建設(shè)。將住房發(fā)展與城市中心服務(wù)體系、交通體系、綠地系統(tǒng)發(fā)展相結(jié)合，建設(shè)健康、方便、優(yōu)美的居住社區(qū)：充分考慮文化、地理背景，繼承和發(fā)揚(yáng)吉安特色的居住文化。（五）全面推進(jìn)住房質(zhì)量提升和住宅產(chǎn)業(yè)化。強(qiáng)化保溫節(jié)能監(jiān)管，實(shí)現(xiàn)節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材和節(jié)地，注重中小套型住宅設(shè)計(jì)研究，全面提高住房的安全性能、適用性能、環(huán)境性能和經(jīng)濟(jì)性能。四、 城區(qū)發(fā)展思路（一）商業(yè)金融服務(wù)設(shè)施規(guī)劃按市級(jí)中心片區(qū)級(jí)中心組團(tuán)級(jí)中心三級(jí)配套商業(yè)金融服務(wù)設(shè)施。（1）規(guī)劃將市級(jí)商貿(mào)金融服務(wù)中心布局在河西片區(qū)中心組團(tuán)內(nèi)陽明路一帶，北到韶山路，南到中山路，東到沿江路，西到長崗路。在

14、原街道格局的基礎(chǔ)上，優(yōu)化其步行系統(tǒng)，形成集購物、文化娛樂、休閑觀光于一體，配套餐飲、金融、郵電等行業(yè)，建立功能完善的商業(yè)街區(qū)。（2）規(guī)劃在河西片區(qū)后河組團(tuán)內(nèi)新建市級(jí)商貿(mào)金融服務(wù)副中心，結(jié)合后河組團(tuán)的建設(shè)，形成以商貿(mào)服務(wù)、商務(wù)辦公為主，配套餐飲、娛樂等的市級(jí)商貿(mào)金融服務(wù)副中心。（3）規(guī)劃將片區(qū)級(jí)商貿(mào)金融服務(wù)中心分別布置在：河西片區(qū)中心組團(tuán)內(nèi)吉州大道兩側(cè)；河?xùn)|片區(qū)濱江組團(tuán)內(nèi)贛江大道沿線；河南片區(qū)敦厚組團(tuán)內(nèi)廬陵大道西段與井岡山大道沿線，在現(xiàn)狀商貿(mào)金融服務(wù)設(shè)施的基礎(chǔ)上進(jìn)行拓展，完善該中心的商貿(mào)設(shè)施布局。此外，在各個(gè)組團(tuán)內(nèi)部分別設(shè)置組團(tuán)級(jí)的商業(yè)服務(wù)中心。（二）市場吉安市中心城區(qū)應(yīng)根據(jù)本身產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢與工業(yè)特

15、點(diǎn)，積極鼓勵(lì)與支持發(fā)展生產(chǎn)資料綜合市場，重點(diǎn)發(fā)展工業(yè)消費(fèi)品市場，調(diào)整、鞏固與提高現(xiàn)有農(nóng)產(chǎn)品市場。吉安市中心城區(qū)生產(chǎn)資料綜合市場應(yīng)設(shè)置在交通便利、工業(yè)優(yōu)勢集中地帶，農(nóng)貿(mào)市場（菜市場）可設(shè)置在居住區(qū)內(nèi)或居民集中地，原則上以1000米為服務(wù)半徑，目標(biāo)顧客以當(dāng)?shù)鼐用駷橹鳌＾r(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場主要設(shè)置在城郊結(jié)合部和鄉(xiāng)鎮(zhèn)交通主干道附近。規(guī)劃農(nóng)貿(mào)市場6處，專業(yè)市場4處、綜合市場2處。規(guī)劃農(nóng)貿(mào)市場一覽表 片區(qū) 名稱 位置 用地面積（公頃）河西片 水溝前農(nóng)貿(mào)市場 河西片水溝前 1.24城北農(nóng)貿(mào)市場 河西片城北，真君山以東 5.29大巷口農(nóng)貿(mào)市場 河西片區(qū)大巷口 1.33新建農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場 河西片區(qū)后河組團(tuán)贛江大橋下

16、 18.89河?xùn)|片 吉安貿(mào)易廣場 河?xùn)|片區(qū)青原大道416號(hào) 12.88河?xùn)|商品大世界 位于河?xùn)|片區(qū)青原大道186號(hào) 0.6規(guī)劃專業(yè)市場一覽表片區(qū) 名稱 位置 用地面積（公頃）河?xùn)|片 新建生產(chǎn)資料市場 濱江組團(tuán)火車站站前廣場附近 0.4河西片 陽明西路蔬菜批發(fā)市場 河西片區(qū)陽明西路 3.13吉安市蔬菜水產(chǎn)批發(fā)市場 河西片區(qū)水溝前 0.5河南片 建材市場、汽車市場 贛江大道與井岡山大道交叉口 17.15規(guī)劃綜合市場一覽表 片區(qū) 名稱 位置 用地面積（公頃）河南片 城關(guān)集貿(mào)市場 河南片區(qū)鳳凰路 0.6城東市場 河南片區(qū)新華路 1.6四、 劃分依據(jù)（一）上位規(guī)劃依據(jù)江西省城鎮(zhèn)體系規(guī)劃（20062020

17、）（二）主要法律法規(guī)、部門規(guī)章中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法(2008.01)中華人民共和國文物保護(hù)法(1982.11)中華人民共和國土地管理法(1998.08)中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法(1989.12) 村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例(1993.05 五、 規(guī)劃布局空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃以空間布局規(guī)劃為紐帶，實(shí)施城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略意圖，增強(qiáng)城鎮(zhèn)化與工業(yè)化的互動(dòng)機(jī)制。以產(chǎn)業(yè)空間布局為基礎(chǔ)組織城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)，以城鎮(zhèn)空間規(guī)劃引導(dǎo)經(jīng)濟(jì)要素的合理配置和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境的全面改善。構(gòu)筑“三心”（中心城區(qū)、泰和、井岡山）和“一帶”（京九沿線城鎮(zhèn)發(fā)展帶）點(diǎn)軸聚合發(fā)展總體空間格局，整體形成“一核帶雙極、主軸貫?zāi)媳?、次軸振兩翼”的“蝶形”城鎮(zhèn)主體架構(gòu)。公路網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃以南北向的大（慶）廣（州）高速、樟（樹）吉（安）高速公路和東西向的泉（州）南（寧）高速、泰（和）井（岡山）高速和吉（安）東（館）高速公路形成“兩縱三橫”高速公路骨架，建設(shè)中心城區(qū)環(huán)城高速公路，成為全省高速公路的重要樞紐。配套建設(shè)高速公路出口通道，形成東西南北七個(gè)出口，均由高速公路與外部區(qū)域保持快速了解。圍繞高速公路骨架，構(gòu)筑由國道、省道和繞城高速公路構(gòu)成的“四縱三橫加二環(huán)”