2020——收藏資料18日江門綠島商城策劃報(bào)告

1、江門綠島商城策劃報(bào)告廣州御庫(kù)品牌/商業(yè)機(jī)構(gòu)/2010-4-18策劃背景策劃背景 隨著北新城區(qū)中心區(qū)作為江門未來(lái)的經(jīng)濟(jì)、文化及市政活動(dòng)的重點(diǎn)發(fā)展區(qū) ，北新區(qū)核心啟動(dòng)區(qū)的自然環(huán)境和市政設(shè)施日趨完善，項(xiàng)目周邊江門汽車站、五邑僑鄉(xiāng)廣場(chǎng)、明星廣場(chǎng)、碧桂園、奧園的相繼建設(shè)、發(fā)展，未來(lái)城市文化政治中心的板塊價(jià)值日益明顯。 本案作為江門綠源集團(tuán)進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)的第一個(gè)項(xiàng)目，在實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目品牌價(jià)值、投資價(jià)值和社會(huì)價(jià)值的最佳結(jié)合，如何建構(gòu)整體戰(zhàn)略完成使項(xiàng)目開發(fā)投資的產(chǎn)品定位焦點(diǎn)。因此，建議本產(chǎn)品遵循以下原則進(jìn)行： 土地利用價(jià)值最大 突破、創(chuàng)新 推動(dòng)城市區(qū)域價(jià)值、引領(lǐng)板塊商業(yè)價(jià)值 規(guī)劃設(shè)計(jì)、產(chǎn)品包裝理念適當(dāng)超前用地面積69

2、75 建筑面積42921 土地用途商業(yè)用地土地使用期限40年建筑物高度65.3m商業(yè)總建筑面積18148 寫字樓總建筑面積9950 酒店總建筑面積9950 地上地下車位300個(gè)地塊信息：地塊信息：位于江門市北新區(qū)城市規(guī)劃核心啟動(dòng)區(qū)內(nèi)，相對(duì)蓬江、江海區(qū)城市商業(yè)綜合體，本案規(guī)模不大，容積率高。地塊信息：地塊信息：北新區(qū)總面積23平方公里，是江門市未來(lái)CBD中心，五星級(jí)酒店、銀行、證券、保險(xiǎn)、政府部門云集。地塊信息：地塊信息：項(xiàng)目北新區(qū)與蓬江區(qū)、新會(huì)區(qū)接軌，交通便利，周邊發(fā)展迅速，大型高端社區(qū)成型，多個(gè)大盤在建。生活配套：社區(qū)商業(yè)生活配套：社區(qū)商業(yè)城市教育：五邑大學(xué)城市教育：五邑大學(xué)休閑娛樂配套：東

3、湖公園休閑娛樂配套：東湖公園大型事業(yè)單位：南方電網(wǎng)、公大型事業(yè)單位：南方電網(wǎng)、公安局安局現(xiàn)有社區(qū)：育德、豐樂社區(qū)現(xiàn)有社區(qū)：育德、豐樂社區(qū) 駿景灣豪庭等駿景灣豪庭等 在建樓盤：碧桂園、奧園等在建樓盤：碧桂園、奧園等其他配套：汽車站、五邑廣場(chǎng)、其他配套：汽車站、五邑廣場(chǎng)、明星公園、會(huì)展中心、城市輕明星公園、會(huì)展中心、城市輕軌站軌站北新區(qū)核心規(guī)劃區(qū)地塊四至本案南面：簡(jiǎn)愛家居、千里馬賓館、中邦國(guó)際裝飾廣場(chǎng)東面：篁莊村北面：汽車站西面：富華百貨、江門市氣象局北環(huán)路潮蓮路宏興路皇莊大道建設(shè)二路開發(fā)目標(biāo)開發(fā)目標(biāo)江門北新區(qū)城市地標(biāo)江門北新區(qū)商業(yè)地產(chǎn)龍頭綠源集團(tuán)進(jìn)軍地產(chǎn)劃時(shí)代標(biāo)志綠源集團(tuán)品牌戰(zhàn)略的形象旗艦商業(yè)銷

4、售均價(jià)18000元/ /待定寫字樓銷售均價(jià)寫字樓4200元/ /待定銷售定價(jià)銷售定價(jià)本次提案討論的問題區(qū)域價(jià)值判斷區(qū)域價(jià)值判斷競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值判斷競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值判斷客戶價(jià)值判斷客戶價(jià)值判斷產(chǎn)品價(jià)值判斷產(chǎn)品價(jià)值判斷城市價(jià)值判斷城市價(jià)值判斷建議運(yùn)營(yíng)方法建議運(yùn)營(yíng)方法01 城市價(jià)值判斷北新區(qū)作為江門城市未來(lái)行政經(jīng)濟(jì)政治中心，發(fā)展條件和發(fā)展前景十分看好，是衡量城市國(guó)際化現(xiàn)代化的標(biāo)志區(qū)珠三角城市輕軌資料來(lái)源：中規(guī)院江門市城市空間戰(zhàn)略及新區(qū)發(fā)展研究 珠三角交通發(fā)達(dá)，武廣高速、京珠高速、京廣鐵路、通過此地，同城輕軌即將建成，是區(qū)域性的交通樞紐。由此可見，江門的發(fā)展條件和發(fā)展前景十分看好。 江門新會(huì)城市發(fā)展處在高速增長(zhǎng)階段，

5、發(fā)展?jié)摿薮螅壳鞍l(fā)展水平在珠三角地區(qū)介于中等偏上，旅游資源優(yōu)良，商業(yè)文明相對(duì)落后隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)，整個(gè)消費(fèi)品零售市場(chǎng)穩(wěn)步發(fā)展，江門及新會(huì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)中國(guó)城市社會(huì)消費(fèi)品零售市場(chǎng)總額中國(guó)城市社會(huì)消費(fèi)品零售市場(chǎng)總額人民幣 億元年平均增長(zhǎng)率=11%江門地區(qū)社會(huì)江門地區(qū)社會(huì)GDP總量總量人民幣 億元增長(zhǎng)10.8%2008年，江門市實(shí)現(xiàn)：生產(chǎn)總值1280億元，比上年增長(zhǎng)10.8% 人均生產(chǎn)總值30973元 ，比上年增長(zhǎng)10.4% 資料來(lái)源 : 中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒；江門統(tǒng)計(jì)年鑒；2007200812801090江門城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展處在高速增長(zhǎng)階段 2008年江門市人均可支配收入年江門市人均可支配收入人

6、民幣 億元年均增長(zhǎng)13.5%2004-2008年江門市社會(huì)消費(fèi)品零售總額年江門市社會(huì)消費(fèi)品零售總額1514917196 20072008人民幣 元2008年，年末常住總?cè)丝?14.27萬(wàn)人，城鎮(zhèn)人口占49.45%，農(nóng)村人口占50.55%。人口出生率9.87，人口死亡率7.49，人口自然增長(zhǎng)率2.38，人口密度434人/平方公里。 江門近江門近5年城市居民收入與支出年城市居民收入與支出城市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展，居民收入水平的快速提升，消費(fèi)能力不斷提高消費(fèi)品市場(chǎng)持續(xù)繁榮活躍，商業(yè)活力增強(qiáng)，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿o(wú)限資料來(lái)源 : 中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒；江門統(tǒng)計(jì)年鑒；隨著北新區(qū)核心啟動(dòng)區(qū)的開發(fā)，將形成城市新中心。行政

7、中心、汽車站、會(huì)展中心、僑鄉(xiāng)廣場(chǎng)、五邑大學(xué)相繼建成江門市商業(yè)規(guī)劃四級(jí)結(jié)構(gòu)體系：江門市商業(yè)規(guī)劃四級(jí)結(jié)構(gòu)體系：1個(gè)城市商業(yè)中心、四個(gè)區(qū)域商業(yè)中心、多個(gè)鎮(zhèn)級(jí)商業(yè)中心、社區(qū)級(jí)商業(yè)中心江門北新區(qū)城市規(guī)劃發(fā)展重點(diǎn)江門北新區(qū)城市規(guī)劃發(fā)展重點(diǎn)“北拓、南進(jìn)”的城市空間發(fā)展戰(zhàn)略全力推進(jìn)城市商業(yè)休閑升級(jí)實(shí)施多元綜合商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局行政、經(jīng)濟(jì)、文化、居住、投資核心區(qū)三軸三軸兩心兩心商業(yè)區(qū)三軸：規(guī)劃區(qū)的城市發(fā)展軸、沿發(fā)展大道的建筑景觀軸、沿天沙河的生態(tài)景觀綠化軸；兩心：行政中心、會(huì)展中心和元寶山的生態(tài)綠化中心；組團(tuán)：生態(tài)組團(tuán)，行政組團(tuán)，兩個(gè)居住組團(tuán)，兩個(gè)以行政、商貿(mào)、居住混合的綜合發(fā)展組團(tuán) 北新區(qū)北新區(qū)六組團(tuán)六組團(tuán)06年，

8、江門市戶籍總?cè)丝跒?34萬(wàn)人；北新區(qū)未來(lái)規(guī)劃人口為50萬(wàn)人未來(lái)，北新區(qū)核心區(qū)按照3.8萬(wàn)人的規(guī)模進(jìn)行公共配套設(shè)施建設(shè)資料來(lái)源 : 中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒；江門統(tǒng)計(jì)年鑒在相對(duì)人口密度和當(dāng)前社會(huì)消費(fèi)指數(shù)下，商業(yè)態(tài)勢(shì)局部處于競(jìng)爭(zhēng)飽和狀態(tài)，市場(chǎng)洗牌升級(jí)在所難免。轄區(qū)人口密度/人/平方公里江門市141萬(wàn)人775.58 人北新區(qū)50萬(wàn)人21739人蓬江區(qū)57.17萬(wàn)人1594人其中，大型區(qū)域性城市綜合體項(xiàng)目由于城市發(fā)展趨勢(shì)，以及未來(lái)城市升級(jí)的擴(kuò)張，會(huì)逐步成為北新區(qū)商業(yè)的重點(diǎn)發(fā)展業(yè)態(tài)城市規(guī)劃布局發(fā)生變化，為城市綜合城市規(guī)劃布局發(fā)生變化，為城市綜合體的開發(fā)建設(shè)提供了空間體的開發(fā)建設(shè)提供了空間1個(gè)城市中心核心區(qū)3個(gè)特色商

9、業(yè)街區(qū)應(yīng)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)勢(shì)能的提高和城市格局應(yīng)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)勢(shì)能的提高和城市格局的國(guó)際升級(jí)，需要發(fā)展商務(wù)休閑功能的國(guó)際升級(jí)，需要發(fā)展商務(wù)休閑功能消費(fèi)結(jié)構(gòu)餐飲、休閑、娛樂比重增加購(gòu)物休閑娛樂結(jié)合的模式逐漸形成城市環(huán)保意識(shí)的加強(qiáng)和交通狀況的改城市環(huán)保意識(shí)的加強(qiáng)和交通狀況的改善，要求商務(wù)布局多采用核心輻射狀善，要求商務(wù)布局多采用核心輻射狀規(guī)模化集中，有利于城市環(huán)境治理辦公、商務(wù)、生活、休閑高效化目前核心區(qū)商業(yè)配套在發(fā)展過程中的目前核心區(qū)商業(yè)配套在發(fā)展過程中的存在嚴(yán)重不足，可以通過綜合服務(wù)功存在嚴(yán)重不足，可以通過綜合服務(wù)功能加以調(diào)和能加以調(diào)和城市綜合體的業(yè)態(tài)功能包容度大產(chǎn)品功能主體共生與營(yíng)銷主體區(qū)分城市綜合體將

10、成為城市綜合體將成為推動(dòng)未來(lái)城市推動(dòng)未來(lái)城市CBDCBD屬性屬性的關(guān)鍵商業(yè)配套的關(guān)鍵商業(yè)配套1 1、城市擴(kuò)張，發(fā)展機(jī)遇：、城市擴(kuò)張，發(fā)展機(jī)遇：隨北新區(qū)城市規(guī)劃發(fā)展方向，成為未來(lái)江門政治經(jīng)濟(jì)文化中心，高尚CBD板塊指日可待，城市商務(wù)投資消費(fèi)能力增強(qiáng)，為本案酒店、寫字樓及商務(wù)休閑服務(wù)等功能提供了發(fā)展的機(jī)遇；2 2、城市組團(tuán)，商業(yè)配套：、城市組團(tuán)，商業(yè)配套：圍繞新城開發(fā)的城市升級(jí)動(dòng)力，將推動(dòng)北新城區(qū)中心強(qiáng)化，城市北拓帶動(dòng) “中心-片區(qū)-分區(qū)”主次組團(tuán)有序開發(fā)，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃具有明確的都市性、區(qū)域性、社區(qū)性的城市發(fā)展層級(jí)配套屬性功能；3 3、網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，商業(yè)優(yōu)化：、網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，商業(yè)優(yōu)化：相對(duì)人口密度下，江門

11、商業(yè)格局將呈現(xiàn)優(yōu)化組合競(jìng)爭(zhēng)淘汰的市場(chǎng)現(xiàn)象，這種現(xiàn)象將隨城市發(fā)展規(guī)劃的格局與未來(lái)地產(chǎn)開發(fā)步伐的推進(jìn)越來(lái)越來(lái)明顯，對(duì)未來(lái)商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)營(yíng)運(yùn)而言，機(jī)遇與挑戰(zhàn)共存。關(guān)鍵詞：城市擴(kuò)張、優(yōu)化組合、城市主次組團(tuán)、商業(yè)格局城市宏觀發(fā)展趨勢(shì)城市宏觀發(fā)展趨勢(shì)02 區(qū)域價(jià)值判斷城市化進(jìn)程中的規(guī)律趨向中心化引導(dǎo)城市經(jīng)濟(jì)要素匯聚帶來(lái)城市新經(jīng)濟(jì)能量的集聚與擴(kuò)散項(xiàng)目城市中心區(qū)位價(jià)值與商務(wù)內(nèi)蘊(yùn)決定了項(xiàng)目建筑的核心功能與責(zé)任，綜合體的價(jià)值在于推進(jìn)城市發(fā)展的進(jìn)程城市化進(jìn)程-中心集聚效應(yīng)論項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營(yíng)的核心支持點(diǎn)尋找城市中心化的驅(qū)動(dòng)力城市新增長(zhǎng)極經(jīng)濟(jì)發(fā)展驅(qū)動(dòng)項(xiàng)目如何順勢(shì)而為北新區(qū)整體規(guī)劃2010年2月9日，江門市北新區(qū)核心區(qū)（PJ0

12、5-E）控制性詳細(xì)規(guī)劃草案公示；板塊迅速升值 江門市城市CBD行政中心項(xiàng)目如何發(fā)揮北新核心發(fā)展區(qū)橋頭堡地段價(jià)值使項(xiàng)目產(chǎn)品投資價(jià)值最大化北新區(qū)純商務(wù)休閑現(xiàn)代區(qū)域項(xiàng)目如何對(duì)接板塊商務(wù)休閑城市功能屬性使項(xiàng)目產(chǎn)品功能配置滿足輻射區(qū)域商務(wù)功能城市經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)集聚功能區(qū)項(xiàng)目如何關(guān)注產(chǎn)業(yè)集聚勢(shì)能提供產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)使項(xiàng)目更滿足細(xì)分市場(chǎng)需求力求功能均好布局江門城市國(guó)際化標(biāo)志區(qū)域如何在城市門戶地段彰顯城市國(guó)際化形象使項(xiàng)目產(chǎn)品立面形象符合城市國(guó)際化名片現(xiàn)代化城市形象展示窗口項(xiàng)目如何對(duì)應(yīng)板塊城市形象展示窗口價(jià)值使項(xiàng)目品牌形象與城市相匹配城市僑鄉(xiāng)風(fēng)情人文展示區(qū)項(xiàng)目如何豐富板塊城市人文個(gè)性建構(gòu)獨(dú)特價(jià)值使項(xiàng)目?jī)?nèi)涵通過建筑、功能、

13、園林、文化來(lái)表達(dá)項(xiàng)目需要重視的問題項(xiàng)目需要重視的問題北新區(qū)區(qū)域發(fā)展多年，城市開發(fā)無(wú)序北新區(qū)規(guī)劃今年出臺(tái)，土地整理加速周邊發(fā)展雜亂、區(qū)域氛圍缺失板塊未見成型、功能如何驅(qū)動(dòng)問題時(shí)機(jī)大盤市政主導(dǎo)、板塊加速升值商務(wù)未見預(yù)期、產(chǎn)品如何入市獲得了開發(fā)的入場(chǎng)卷，拿到市場(chǎng)的金元券還需要花費(fèi)一定腦筋項(xiàng)目發(fā)展觀點(diǎn)項(xiàng)目發(fā)展觀點(diǎn)城市發(fā)展的軌跡在傳承的過程中不斷向未來(lái)進(jìn)化城市綜合體商業(yè)項(xiàng)目，作為長(zhǎng)期性投資持有物業(yè)，項(xiàng)目產(chǎn)品開發(fā)必須將城市發(fā)展諸元要素進(jìn)行全面提煉整合，進(jìn)行前瞻性定位，使其主體產(chǎn)品功能、配套功能、外在形象、品牌氣質(zhì)適度超前，使其在運(yùn)營(yíng)過程中具備保值增值的核心能力。長(zhǎng)期持有物業(yè)城市發(fā)展要素城市前瞻判斷保值增值

14、提煉整合產(chǎn)品前瞻定位經(jīng)濟(jì)特征文化特征商業(yè)特征產(chǎn)業(yè)特征板塊特征交通特征消費(fèi)特征投資特征未來(lái)特征規(guī)劃定位產(chǎn)品規(guī)劃要素業(yè)態(tài)組合產(chǎn)品功能配套功能建筑形象品牌形象品牌氣質(zhì)服務(wù)形象商務(wù)形象經(jīng)營(yíng)形象運(yùn)營(yíng)提升城市價(jià)值區(qū)域價(jià)值板塊價(jià)值聯(lián)動(dòng)價(jià)值品牌價(jià)值功能價(jià)值開發(fā)價(jià)值經(jīng)營(yíng)價(jià)值投資價(jià)值運(yùn)營(yíng)管理要素項(xiàng)目定位策略觀點(diǎn)項(xiàng)目定位策略觀點(diǎn)傳承開放包容視窗歷史現(xiàn)在未來(lái)項(xiàng)目規(guī)劃概念觀點(diǎn)項(xiàng)目規(guī)劃概念觀點(diǎn)03 客戶價(jià)值判斷本案及周邊本案及周邊北新區(qū)及蓬江區(qū)北新區(qū)及蓬江區(qū)江門及新會(huì)、珠三角地區(qū)江門及新會(huì)、珠三角地區(qū)項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)他們主要由五大族群組成當(dāng)?shù)厮綘I(yíng)企業(yè)：當(dāng)?shù)厮綘I(yíng)企業(yè)：具有工作生活節(jié)奏轉(zhuǎn)換的便利性 新北新區(qū)企業(yè)：新北

15、新區(qū)企業(yè)：制造業(yè)、服務(wù)業(yè)、金融業(yè)、證券業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、IT業(yè)隨北新區(qū)的發(fā)展開辦公司或選擇新辦公室周邊地區(qū)企業(yè)：周邊地區(qū)企業(yè)：具有轉(zhuǎn)化辦公環(huán)境、外籍企業(yè)：外籍企業(yè)：他們是港、澳、臺(tái)、國(guó)外企業(yè)駐江門及北新區(qū)的跨國(guó)企業(yè)的高級(jí)管理者、營(yíng)銷及貿(mào)易專業(yè)人士投資客：投資客：具有相當(dāng)?shù)膬r(jià)值投資經(jīng)驗(yàn)與分析能力寫字樓經(jīng)營(yíng)投資目標(biāo)群寫字樓經(jīng)營(yíng)投資目標(biāo)群他們主要由五大族群組成當(dāng)?shù)貖蕵沸蓍e人群：當(dāng)?shù)貖蕵沸蓍e人群：周末休閑、假日娛樂、朋友聚會(huì) 商務(wù)人士：商務(wù)人士：制造業(yè)、服務(wù)業(yè)、金融業(yè)、證券業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、IT業(yè)經(jīng)常性的商務(wù)宴請(qǐng)、商務(wù)會(huì)議、商務(wù)休閑商旅人士：商旅人士：從事商貿(mào)活動(dòng)的酒店客房需求國(guó)內(nèi)外酒店品牌連鎖企業(yè)：國(guó)內(nèi)外酒

16、店品牌連鎖企業(yè)：國(guó)內(nèi)及珠三角地區(qū)知名酒店酒店業(yè)投資客：酒店業(yè)投資客：具有相當(dāng)?shù)耐顿Y經(jīng)驗(yàn)與分析能力酒店消費(fèi)投資目標(biāo)群酒店消費(fèi)投資目標(biāo)群他們主要由五大族群組成商業(yè)消費(fèi)目標(biāo)群商業(yè)消費(fèi)目標(biāo)群板塊娛樂休閑人群：板塊娛樂休閑人群：周末休閑、假日娛樂、朋友聚會(huì) 商務(wù)人士：商務(wù)人士：經(jīng)常性的商務(wù)宴請(qǐng)、商務(wù)會(huì)議、商務(wù)休閑本案群體：本案群體：商業(yè)消費(fèi)便利性需求他們主要由五大族群組成商業(yè)經(jīng)營(yíng)投資目標(biāo)群商業(yè)經(jīng)營(yíng)投資目標(biāo)群品牌經(jīng)營(yíng)商戶：品牌經(jīng)營(yíng)商戶：涵蓋餐飲、娛樂、購(gòu)物、SPA、桑拿等 品牌經(jīng)營(yíng)企業(yè)：品牌經(jīng)營(yíng)企業(yè)：涵蓋餐飲、娛樂、購(gòu)物、SPA、桑拿等 企事業(yè)單位：企事業(yè)單位：涵蓋電信、銀行、保險(xiǎn)、郵政等自營(yíng)投資客：自營(yíng)

17、投資客：國(guó)內(nèi)商鋪投資并進(jìn)行品牌經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)效投資客：長(zhǎng)效投資客：進(jìn)行商鋪投資獲取長(zhǎng)期租賃收益短效投資客：短效投資客：進(jìn)行商鋪投資獲取長(zhǎng)期租賃收益共同特性：共同特性：具有相當(dāng)?shù)慕?jīng)營(yíng)、投資經(jīng)驗(yàn)與分析能力他們重點(diǎn)關(guān)注什么他們共同關(guān)注的重點(diǎn)他們共同關(guān)注的重點(diǎn)城市擴(kuò)張經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)潛力城市擴(kuò)張經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)潛力 城市發(fā)展板塊升值效應(yīng)城市發(fā)展板塊升值效應(yīng) 地段、交通、區(qū)位、消費(fèi)潛力價(jià)值地段、交通、區(qū)位、消費(fèi)潛力價(jià)值城市綜合體綜合性功能價(jià)值城市綜合體綜合性功能價(jià)值城市綜合體建筑形象價(jià)值城市綜合體建筑形象價(jià)值城市綜合體增值保值投資價(jià)值城市綜合體增值保值投資價(jià)值開發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商經(jīng)營(yíng)管理能力及增值服務(wù)價(jià)值開發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商經(jīng)營(yíng)管理能力及

18、增值服務(wù)價(jià)值項(xiàng)目開發(fā)的啟示項(xiàng)目開發(fā)的啟示城市綜合體商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)，以滿足城市發(fā)展、區(qū)位特征、經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者、投資者等層面，進(jìn)行需求滿足性開發(fā)，并適度超前預(yù)估市場(chǎng)需求，為后期功能業(yè)態(tài)調(diào)整提供規(guī)劃預(yù)留空間。項(xiàng)目開發(fā)需要關(guān)注的焦點(diǎn)項(xiàng)目開發(fā)需要關(guān)注的焦點(diǎn)需要展開市場(chǎng)調(diào)研，找準(zhǔn)細(xì)分市場(chǎng)，了解市場(chǎng)需求及預(yù)期精準(zhǔn)定位細(xì)分市場(chǎng)，進(jìn)行合理化商業(yè)功能規(guī)劃及空間規(guī)劃，避免未來(lái)建筑結(jié)構(gòu)對(duì)需求型商業(yè)功能配置的空間制約，造成項(xiàng)目開發(fā)的不必要損失。04 競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值判斷酒店性質(zhì)：五星級(jí)旅游涉外飯店 開業(yè)時(shí)間： 1997年8月總投資：1.5億元酒店面積：80000平方米 酒店功能：酒店、商業(yè)、寫字樓、公寓于一體的準(zhǔn)五星級(jí)酒店功能配

19、置：套房 353間、多功能會(huì)議廳10個(gè)、宴會(huì)廳15個(gè)、餐位3000個(gè)、中西餐飲面積11000平米掛牌時(shí)間：于1999年10月獲國(guó)家旅游局正式授牌 升級(jí)時(shí)間：2003年麗宮國(guó)際酒店 酒店性質(zhì)：白金五星級(jí)大型商務(wù)酒店 交通區(qū)位：北新區(qū)城市主干道酒店面積：150000平方米，其中4-25層為酒店 酒店功能：酒店、餐飲、娛樂、休閑、會(huì)務(wù)于一體的多元業(yè)態(tài)功能配置：套房 542間、中西餐飲接待能力1300人、演繹廳2000多平米 、KTV豪華包房85間 、宴會(huì)廳接待量1500人建筑特色：主體建筑歌劇院金凱悅酒店 項(xiàng)目性質(zhì)：城市綜合體 開業(yè)時(shí)間：2005年交通區(qū)位：北新區(qū)迎賓大道總建筑面積：180000平方

20、米；層高31層總投資：9.5億酒店面積：150000平方米，其中4-25層為酒店 項(xiàng)目功能：酒店會(huì)務(wù)、餐飲娛樂、休閑運(yùn)動(dòng)、購(gòu)物、商務(wù)寫字樓于一體；集購(gòu)物、休閑、度假的多元業(yè)態(tài)城市廣場(chǎng)金匯城市廣場(chǎng)逸豪酒店 競(jìng)爭(zhēng)者提供給本案的競(jìng)爭(zhēng)者提供給本案的規(guī)劃運(yùn)作理念規(guī)劃運(yùn)作理念提供未來(lái)三大產(chǎn)品組團(tuán)的綜合體配套服務(wù)項(xiàng)目定位與未來(lái)城市標(biāo)志性建筑相匹配性項(xiàng)目設(shè)計(jì)與未來(lái)標(biāo)志性建筑景觀的匹配性項(xiàng)目核心內(nèi)涵與標(biāo)志建筑的品牌內(nèi)涵關(guān)聯(lián)項(xiàng)目功能與板塊、目標(biāo)主體的休閑娛樂利益關(guān)聯(lián)對(duì)于本案來(lái)講，需要關(guān)注酒店、寫字樓、商業(yè)三者之間的功能關(guān)聯(lián)、建筑關(guān)聯(lián)品牌關(guān)聯(lián)、利益關(guān)聯(lián)的整體協(xié)調(diào)性規(guī)劃運(yùn)作，全局考量，提升開發(fā)價(jià)值05 自身價(jià)值判斷城

21、市門戶價(jià)值 城市中心將向北新區(qū)板塊發(fā)展，城市建設(shè)發(fā)展迅速，項(xiàng)目位于北新區(qū)顯要門戶位置，標(biāo)志性價(jià)值彰顯。城市文化價(jià)值江門是著名“五邑僑鄉(xiāng)”之一；文化中西兼并；新會(huì)城市定位為“富有歷史文化內(nèi)涵的生態(tài)山水園林城市”的旅游文化名城；依托城市文化屬性，提煉項(xiàng)目游憩商業(yè)價(jià)值；以商業(yè)視窗展示城市形象。交通價(jià)值分析交通合縱連橫，帶來(lái)強(qiáng)大人流車流匯聚，商業(yè)人氣潛力巨大，項(xiàng)目的核心輻射半徑在方圓五公里，強(qiáng)力輻射在方圓十公里，影響力輻射影響半個(gè)江門與新會(huì)。交通匯聚人氣、交通匯聚財(cái)富。板塊發(fā)展價(jià)值高素質(zhì)樓盤匯聚、會(huì)展中心、行政中心、碧桂園、奧園等政府大項(xiàng)目、地產(chǎn)項(xiàng)目、商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)聯(lián)動(dòng)。板塊商業(yè)價(jià)值隨城市及地產(chǎn)項(xiàng)目的擴(kuò)

22、張逐步成熟。產(chǎn)業(yè)交匯價(jià)值項(xiàng)目輻射北新區(qū)與新會(huì)區(qū)、蓬江區(qū)三城交匯，現(xiàn)有工業(yè)產(chǎn)業(yè)將存在較大的升級(jí)空間，帶來(lái)項(xiàng)目未來(lái)預(yù)期綜合體產(chǎn)品市場(chǎng)空間城市消費(fèi)價(jià)值江門、新會(huì)每年500億元、100億元消費(fèi)力、輻射圈200萬(wàn)人口，強(qiáng)大的城市消費(fèi)力支撐了項(xiàng)目中高端市場(chǎng)定位的存在性。建筑規(guī)劃價(jià)值開放式廣場(chǎng)、酒店、寫字樓、商業(yè)中心，賦予了項(xiàng)目極大的規(guī)劃呈現(xiàn)、業(yè)態(tài)整合的空間規(guī)劃可能，向消費(fèi)者、經(jīng)營(yíng)者提供一個(gè)極富特色的商務(wù)辦公、商務(wù)休閑空間。營(yíng)造一條符合城市休閑氣質(zhì)的游憩步行街在上成為可能。城市生態(tài)價(jià)值整個(gè)北新區(qū)目前的城市景觀線有綠色生態(tài)走廊帶構(gòu)成。前瞻未來(lái)生態(tài)辦公、綠色休閑的商務(wù)發(fā)展趨勢(shì)營(yíng)造一座符合城市生態(tài)氣質(zhì)的綠色商務(wù)辦

23、公休閑建筑成為可能。優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)1、三城匯聚地段價(jià)值，提供了理想的營(yíng)商發(fā)展環(huán)境2、城市增長(zhǎng)的消費(fèi)需求，蘊(yùn)藏了潛力巨大的市場(chǎng)3、城市發(fā)展規(guī)劃驅(qū)動(dòng)了項(xiàng)目商業(yè)板塊的發(fā)展?jié)摿?4、開放式的公共空間提供了商業(yè)規(guī)劃的創(chuàng)意延伸環(huán)境5、良好的限期發(fā)展配套滿足了商業(yè)基本配套的需要6、周邊綠色生態(tài)環(huán)境，具備生態(tài)發(fā)展的先天優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)劣勢(shì)1、本版塊商業(yè)勢(shì)能單薄2、綜合體項(xiàng)目開發(fā)成本高、運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大3、短時(shí)間內(nèi)暫時(shí)難以形成較好的商業(yè)文化沉淀與傳統(tǒng)商業(yè)態(tài)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng) 機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)1、商業(yè)集聚與整合勢(shì)能需要在業(yè)態(tài)的多元性2、以特色為導(dǎo)向的整體規(guī)劃3、以需求為導(dǎo)向的市場(chǎng)開發(fā)與業(yè)態(tài)布局4、整合周邊商業(yè)的轉(zhuǎn)型與調(diào)整，共同做勢(shì)、做市5、城市發(fā)展規(guī)劃

24、有利于項(xiàng)目發(fā)展 威脅威脅1、傳統(tǒng)商業(yè)對(duì)新興商業(yè)的生存發(fā)展的競(jìng)爭(zhēng)擠壓2、整體商業(yè)市場(chǎng)供大于求3、城市整體市場(chǎng)處于升級(jí)狀態(tài)，未知的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)潛藏欲動(dòng)，為項(xiàng)目的未來(lái)運(yùn)營(yíng)帶來(lái)不可預(yù)估的風(fēng)險(xiǎn)4、前期招商教育市場(chǎng)、烘托市場(chǎng)成本較高、難度較大5、休閑、娛樂、會(huì)議功能競(jìng)爭(zhēng)激烈，在一定的程度上會(huì)增加項(xiàng)目后期運(yùn)營(yíng)難度項(xiàng)目開發(fā)啟示項(xiàng)目開發(fā)啟示借勢(shì)城市內(nèi)涵、板塊內(nèi)涵與城市發(fā)展動(dòng)力，建立項(xiàng)目產(chǎn)品的核心競(jìng)爭(zhēng)能力，并使之轉(zhuǎn)換成未來(lái)的價(jià)值收益。Hotel酒店Office辦公 Shopping商業(yè)Apartment居住ComplexTraffic交通Exhibition展覽Entertainment文娛Restaurant餐飲綜

25、合體是將城市中商業(yè)/辦公/居住/旅店/展覽/餐飲/會(huì)議/文娛/交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合都市綜合體分析（complex）模式模式1 1 均衡發(fā)展的模均衡發(fā)展的模式式模式模式3 3 以酒店為核心功能的發(fā)展模式以酒店為核心功能的發(fā)展模式模式模式4 4 以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式Complex Complex =hotel+office+shopping+apartment=hotel+office+shopping+apartment+ Complex =office (Complex =office (主主) +apartment() +apartment(次

26、次) + ) + HotelHotelShoppingShoppingComplex = hotel(Complex = hotel(主主) +apartment() +apartment(次次) + ) + OfficeOfficeShoppingShoppingComplex =shopping (Complex =shopping (主主) + ) + OfficeOfficeHotelHotelShoppingShopping模式模式2 2 以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式綜合體案例綜合體案例綜合體發(fā)展的主要模式綜合體發(fā)展的主要模式項(xiàng)目產(chǎn)品定位Product p

27、ositioning project案例（香港太古廣場(chǎng)）模式模式1 1：各項(xiàng)功能均衡發(fā)展：各項(xiàng)功能均衡發(fā)展位于香港及九龍位于香港及九龍( (荃灣荃灣) )兩條兩條地鐵線的交匯點(diǎn)地鐵線的交匯點(diǎn)甲級(jí)寫字樓甲級(jí)寫字樓+ +頂級(jí)購(gòu)物中心頂級(jí)購(gòu)物中心+ +五星級(jí)酒店五星級(jí)酒店+ +頂級(jí)酒店式公寓頂級(jí)酒店式公寓定位為定位為香港最頂級(jí)的綜合體物業(yè)香港最頂級(jí)的綜合體物業(yè)綜合體案例綜合體案例Product positioning project關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素酒店式公寓酒店式公寓星級(jí)物管星級(jí)物管+ +多產(chǎn)品組合多產(chǎn)品組合q提供提供2424小時(shí)房間餐飲服務(wù)小時(shí)房間餐飲服務(wù)/ /洗衣服洗衣服/ /中央冷氣調(diào)節(jié)中央冷氣調(diào)

28、節(jié)q可使用港麗酒店的游泳池可使用港麗酒店的游泳池/ /健體中心及商務(wù)中心海景健體中心及商務(wù)中心海景q 套房面積定位套房面積定位5656平米平米/110/110平米平米/245/245平米平米q高層單位面海景的酒店式公寓適當(dāng)加大公寓面積（高層單位面海景的酒店式公寓適當(dāng)加大公寓面積（315315平米）平米）q太古購(gòu)物廣場(chǎng)匯集國(guó)際名流太古購(gòu)物廣場(chǎng)匯集國(guó)際名流q會(huì)議展覽中心使會(huì)議展覽中心使TriMeTriMe成為香港時(shí)尚發(fā)布場(chǎng)成為香港時(shí)尚發(fā)布場(chǎng)q金鐘電影院引領(lǐng)港島娛樂文化金鐘電影院引領(lǐng)港島娛樂文化q高檔餐飲品牌店以及融入商場(chǎng)各角落的咖啡休閑吧高檔餐飲品牌店以及融入商場(chǎng)各角落的咖啡休閑吧商業(yè)商業(yè)太古廣場(chǎng)

29、為中環(huán)地區(qū)的時(shí)尚品牌與活力中心太古廣場(chǎng)為中環(huán)地區(qū)的時(shí)尚品牌與活力中心酒店酒店通過國(guó)際五星級(jí)酒店及國(guó)際品牌商場(chǎng)建構(gòu)綜合體價(jià)值標(biāo)桿通過國(guó)際五星級(jí)酒店及國(guó)際品牌商場(chǎng)建構(gòu)綜合體價(jià)值標(biāo)桿q多家五星級(jí)商務(wù)酒店多家五星級(jí)商務(wù)酒店+ +高級(jí)酒店式公寓使高級(jí)酒店式公寓使TriMeTriMe成為夜間中環(huán)的活力中心成為夜間中環(huán)的活力中心q各功能空間相互連通各功能空間相互連通/ /延展了共享空間延展了共享空間q統(tǒng)一管理與相互服務(wù)達(dá)成了最大化的資源共享統(tǒng)一管理與相互服務(wù)達(dá)成了最大化的資源共享綜合體案例綜合體案例綜合體案例綜合體案例案例（廣州中信廣場(chǎng)）案例（廣州中信廣場(chǎng)）定位為定位為廣州最頂級(jí)的超高層寫字樓廣州最頂級(jí)的超

30、高層寫字樓超高層寫字樓超高層寫字樓+ +公寓公寓+ +小型購(gòu)物商場(chǎng)小型購(gòu)物商場(chǎng)位于廣州南北向的城市新中軸線上/南向天河體育中心及珠江新城區(qū)/北靠廣州火車東站、港穗直通火車站及地鐵2號(hào)線總站模式模式2 2：以寫字樓為核心功能：以寫字樓為核心功能綜合體案例綜合體案例q實(shí)用率約80%q6部進(jìn)口“三菱”客用升降機(jī)q公寓的單元面積由113237平米不等/適合不同人士的需求q單元內(nèi)提供全套名優(yōu)家私和家電，廚房?jī)?nèi)的用品一應(yīng)俱全公寓q利用超高層寫字樓樹立頂級(jí)形象，迅速成為區(qū)域的標(biāo)志和領(lǐng)袖q寫字樓所需大堂的昭示性/各部分功能獨(dú)立，各有出入口，互不干擾q利用超高層寫字樓的頂級(jí)形象，擴(kuò)大第一高樓知名度qIT業(yè)和專業(yè)

31、服務(wù)業(yè)的興起，在區(qū)域形成產(chǎn)業(yè)族群寫字樓關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素綜合體案例綜合體案例模式模式3 3：以酒店為核心功能：以酒店為核心功能案例（上海商城）案例（上海商城）五星級(jí)酒店+豪華公寓+寫字樓+商場(chǎng)定位為上海頂級(jí)國(guó)際化綜合體 city within a city 上海商城位于南京西路，是成熟的商務(wù)、酒店區(qū)域?？偨ㄖ娣e18.5萬(wàn)平方米。由一個(gè)五星級(jí)酒店、擁有472間豪華公寓、國(guó)際水準(zhǔn)的辦公大樓、25000平方米世界知名品牌的購(gòu)物商場(chǎng)、以及其它各種設(shè)施組成。綜合體案例綜合體案例五星級(jí)酒店qPortman Ritz-Carltonq酒店擁有564間客房，位于主樓14到45層q酒店內(nèi)有上海最大的、最高檔國(guó)際化健

32、康中心，并與公寓共享豪華公寓q共472間豪華服務(wù)式公寓q公寓只租不賣，租金較辦公樓略高q面積從47到267平方米，以中大面積為主寫字樓+商場(chǎng)q酒店：公寓：寫字樓：商業(yè) 約為45%：30%：15%：10%q國(guó)際水準(zhǔn)的辦公大樓q25000平方米世界知名品牌的購(gòu)物商場(chǎng)綜合體案例綜合體案例關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素綜合體案例綜合體案例關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素外因：處在CBD區(qū)邊緣，以五星級(jí)酒店、頂級(jí)商場(chǎng)及高檔娛樂中心使綜合體在南京西路上形成地標(biāo)和中心化區(qū)域具有較大的發(fā)展?jié)摿^(qū)域內(nèi)已形成酒店經(jīng)濟(jì)和會(huì)展經(jīng)濟(jì)的氛圍內(nèi)因：定位準(zhǔn)確，五星級(jí)酒店帶動(dòng)其它功能酒店及公寓入住客，為國(guó)際一線品牌專賣店帶來(lái)持續(xù)的生意娛樂時(shí)尚、高檔餐飲及會(huì)展功能使

33、其成為活力中心波特曼酒店及國(guó)際一線品牌專賣店匯聚綜合體案例綜合體案例案例（深圳華潤(rùn)中心）案例（深圳華潤(rùn)中心）深圳羅湖金融商業(yè)中心區(qū)/深南大道沿線/緊鄰深圳地鐵一號(hào)線深圳大劇院站（地下商業(yè)與地鐵相通）/超大規(guī)模以商業(yè)為核心功能的綜合體物業(yè)模式模式4 4：以商業(yè)為核心功能：以商業(yè)為核心功能綜合體案例綜合體案例規(guī)劃與功能比例規(guī)劃與功能比例首期規(guī)劃 北區(qū)寫字樓+中區(qū)購(gòu)物及娛樂中心 總建筑面積達(dá)23萬(wàn)平方米 1000個(gè)車位華潤(rùn)大廈： 4.2萬(wàn)平方米的甲級(jí)寫字樓 萬(wàn)象城：18.8萬(wàn)平方米的購(gòu)物及娛樂中心 高度為139米 零售、餐飲、娛樂休閑、文化、康體 1-3層為高檔國(guó)際時(shí)裝旗艦店 超級(jí)市場(chǎng)、大型百貨商店

34、、 4層為開放式屋頂花園 時(shí)尚零售商店、電影院、真冰溜冰場(chǎng) 5-28層為寫字樓 各類餐飲 頂層為多功能廳二期規(guī)劃 占地4.1萬(wàn)平方米，總建筑面積達(dá)25萬(wàn)平方米，提供約2000個(gè)車位 一座超五星級(jí)商務(wù)大酒店 一座5A智能化甲級(jí)寫字樓 三座酒店式服務(wù)公寓 一個(gè)由商業(yè)步行街串聯(lián)而成的特大型室外娛樂休閑廣場(chǎng) 關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素綜合體案例綜合體案例關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素外因：優(yōu)越的地理位置，良好的交通可達(dá)性；區(qū)域成熟后發(fā)展受限/需要新的亮點(diǎn)激發(fā)活力區(qū)域內(nèi)缺乏一個(gè)大型商業(yè)來(lái)統(tǒng)領(lǐng)區(qū)域的商業(yè)形象內(nèi)因：超強(qiáng)的實(shí)力與品牌號(hào)召力集購(gòu)物、娛樂等為一體的體驗(yàn)式項(xiàng)目立意高，與深圳人內(nèi)心的價(jià)值觀相符一流的精英團(tuán)隊(duì)綜合體案例綜合體案例結(jié)合本

35、項(xiàng)目實(shí)際情況，現(xiàn)有案例均不可借鑒 現(xiàn)有案例的共性都是中長(zhǎng)線收益，如酒店先啟動(dòng)，與住宅共享配套的上海商城，商業(yè)經(jīng)營(yíng)為后期聚集聚集人氣的華潤(rùn)中心。但本項(xiàng)目三種業(yè)態(tài)啟動(dòng)時(shí)間重疊，屬于短線收益，銷售時(shí)難以形成強(qiáng)勢(shì)互動(dòng)。 寫字樓部分開發(fā)承擔(dān)了該綜合體項(xiàng)目開發(fā)前期的資金回收重任；商業(yè)部分銷售時(shí)本案的利潤(rùn)點(diǎn)；酒店是本案的長(zhǎng)期增值點(diǎn)。思考項(xiàng)目定位前需考量的幾個(gè)問題項(xiàng)目定位前需考量的幾個(gè)問題如何借勢(shì)北新區(qū)城市發(fā)展勢(shì)能本案綜合體的商業(yè)業(yè)態(tài)如何進(jìn)行最佳配置？本項(xiàng)目的關(guān)聯(lián)價(jià)值如何在招商、運(yùn)營(yíng)、規(guī)劃、建設(shè)中進(jìn)行整體協(xié)調(diào)？?jī)r(jià)值點(diǎn)價(jià)值點(diǎn)項(xiàng)目自身是否符合城市、板塊、經(jīng)營(yíng)投資、消費(fèi)市場(chǎng)需求？如何發(fā)揮項(xiàng)目的自身優(yōu)勢(shì)，體現(xiàn)綜合體的城市發(fā)展使命價(jià)值？并在這個(gè)過程中獲得最大的價(jià)值？如何定位？如何規(guī)劃？如何招商？如何運(yùn)營(yíng)？使項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)營(yíng)次序得到科學(xué)合理的統(tǒng)籌？城市綜合體需要前瞻性整體定位規(guī)劃、策略運(yùn)營(yíng)