幾類主要的有名合同

1、第四章-幾類主要的有名合同 (四)第九節(jié) 幾類主要的有名合同（四）房屋租賃合同房屋租賃合同，是指以不動(dòng)產(chǎn)房屋為租賃標(biāo)的物的租賃合同。作為一種特殊租賃合同，除了要遵守一般租賃合同的規(guī)定以外，還要注意以下問題：1.房屋租賃的無效與處理（1）房屋租賃合同存在下列情形時(shí)，合同無效：出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效，但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。（2）出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，

2、人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。（3）租賃期限超過臨時(shí)建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長(zhǎng)使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長(zhǎng)使用期限內(nèi)的租賃期間有效?！咎崾尽糠课葑赓U合同無效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的， 人民法院一般應(yīng)予支持。但當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記 備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的，人民法院不予支持。2.房屋租賃中承租人的優(yōu)先權(quán)（1）買賣不破租賃：租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力，即“買賣不破租賃”。（2）承租人的優(yōu)先購買權(quán)：出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享

3、有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利，這是房屋租賃合同中特別為承租人設(shè)計(jì)的優(yōu)先購買權(quán)?！咎崾尽恐挥蟹课葑赓U規(guī)定了優(yōu)先購買權(quán)，其 他標(biāo)的物租賃并不適用優(yōu)先購買權(quán)。在理解承租人的優(yōu)先購買權(quán)時(shí)，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應(yīng)當(dāng)在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)的情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持；但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。承租人不享有優(yōu)先權(quán)的情形具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持：A.

4、房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的；B.出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女。C.出租人履行通知義務(wù)后，承租人在15日內(nèi)未明確表示購買的；D.第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。【考題-多選題】甲承租乙的住房，租期未滿，乙有意將該住房出售。根據(jù)合同法律制度的規(guī)定，下列表述中，正確的有（ ）。（2011年）A.乙應(yīng)在出售之前的合理期限內(nèi)通知甲，甲在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)B.如果乙對(duì)甲隱瞞情況，將房屋出售給丙，甲可以主張乙、丙之間的房屋買賣合同無效C.如果甲放棄優(yōu)先購買權(quán)，當(dāng)丙購得該住房成為新所有權(quán)人后，即使租期未滿，也有權(quán)要求甲立即遷出該

5、住房D.如果乙的哥哥丁想要購買該住房，則甲不得主張優(yōu)先購買權(quán)網(wǎng)校答案：AD網(wǎng)校解析：出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利；出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)的情形，承租人可以請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任，但不得主張出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效;租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)不影響租賃合同的效力；出租人將房屋出賣給近親屬，承租人主張優(yōu)先購買權(quán)的，人民法院不予支持。3.房屋租賃中同住人的權(quán)利（1）承租人在租期死亡的，與其生前共同居住的人可以照原租賃合同租賃該 房屋。（2）承租人租賃房屋用于以個(gè)體工商

6、戶或者個(gè)人合伙方式從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，承租人在租期死亡、被宣告失蹤或被宣告死亡，其共同經(jīng)營(yíng)人或其他合伙人可以繼續(xù)租賃該房屋。考點(diǎn)5：融資租賃合同（3級(jí)）（一）融資租賃合同概述1.一般情形：融資租賃合同是出租人根據(jù)承租人對(duì)出賣人、租賃物的選擇，向出賣人購買租賃物， 提供給承租人使用，承租人支付租金的合同。2.當(dāng)事人：典型的融資租賃關(guān)系涉及三方當(dāng)事人，即 出租人、承租人和出賣人，內(nèi)容涉及租賃和買賣兩個(gè)方面。其中的承租人和出賣人可以是同一主體。3.要式行為：融資租賃合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式。4.合同：兩個(gè)合同：融資租賃合同、買賣合同。5.售后回租：承租人將其自有物出賣給出租人，再通過融資租賃合同將租賃物從出租

7、人處租回的，人民法院不應(yīng)僅以承租人和出賣人系同一人為由認(rèn)定不構(gòu)成融資租賃法律關(guān)系。6.融資租賃合同雖具有租賃的性質(zhì)，但其目的是融資。根據(jù)融資租賃的這個(gè)特點(diǎn)，在 融資租賃合同標(biāo)的物的行政許可、風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)等問題上采取如下處理規(guī)則：（1）如果承租人對(duì)于租賃物的經(jīng)營(yíng)使用應(yīng)當(dāng)取得行政許可，出租人未取得行政許可的，不得以此為理由認(rèn)定融資租賃合同無效。（承租人的資產(chǎn)）（2）承租人占有租賃物期間，租賃物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由承租人承擔(dān)，出租人要求承租人繼續(xù)支付租金的，人民法院應(yīng)予支持。但當(dāng)事人另有約定 或者法律另有規(guī)定的除外。7.租賃物的所有權(quán)（1）出租人享有租賃物的所有權(quán)。承租人破產(chǎn)的，租賃物不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。（2

8、）第三人善意取得承租人或者租賃物的實(shí)際使用人，未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)讓租賃物或者在租賃物上設(shè)立其他物權(quán)，第三人依據(jù)物權(quán)法善意取得規(guī)定取得租賃物的所有權(quán)或者其他物權(quán)，出租人主張第三人物權(quán)權(quán)利不成立的，人民法院不予支持。除非出租人有證據(jù)證明第三人知道或者應(yīng)當(dāng)知道交易標(biāo)的物為租賃物。但有下列情形之一的除 外：出租人已在租賃物的顯著位置作出標(biāo)識(shí)的；出租人授權(quán)承租人將租賃物抵押給出租人并在登記機(jī)關(guān)依法辦理抵押權(quán)登記的；第三人與承租人交易時(shí)，未按照法律、行政法規(guī)、行業(yè)或者地區(qū)主管部門的規(guī)定在相應(yīng)機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資租賃交易查詢的；出租人有證據(jù)證明第三 人知道或者應(yīng)當(dāng)知道交易標(biāo)的物為租賃物的其他情形?！咎崾尽砍鲎馊宿D(zhuǎn)讓其

9、在融資租賃合同項(xiàng)下的部分或者全部權(quán)利，受讓方不得據(jù)此要求解除或者變更融資租賃合同。8.融資租賃合同解除（1）出租人可以要求解除融資租賃合同的情形：承租人未經(jīng)出租人同意，將租賃物轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押、質(zhì)押、投資入股或者以其他方式處分租賃物的；承租人未按照合同約定的期限和數(shù)額支付租金，符合合同約定的解除條件，經(jīng)出租人催告后在合理期限內(nèi)仍不支付的；合同對(duì)于欠付租金解除合同的情形沒有明確約定，但承租人欠付租金達(dá)到2期以上，或者數(shù)額達(dá)到全部租金15%以上，經(jīng)出租人催告后在合理期限內(nèi)仍不支付的；承租人違反合同約定，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)的其他情形。（2）承租人可以要求解除融資租賃合同的情形因出租人的原因致使承租

10、人無法占有、使用租賃物，承租人請(qǐng)求解除融資租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。（二）雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)出租人應(yīng)當(dāng)保證承租人對(duì)租賃物的占有和使用；承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管、使用租賃物。1.相關(guān)權(quán)利義務(wù)情形和責(zé)任歸屬2.索賠權(quán)（1）出租人、出賣人、承租人可以約定，出賣人不履行買賣合同義務(wù)的，由承租人行使索賠的權(quán)利。（2）承租人對(duì)出賣人行使索賠權(quán)，不影響其履行融資租賃合同項(xiàng)下支付租金的義務(wù)，但承租人以依賴出租人的技能確定租賃物或者出租人干預(yù)選擇租賃物為由，主張減輕或者免除相應(yīng)租金支付義務(wù)的除外。3.歸屬權(quán)（1）出租人和承租人可以約定租賃期間屆滿租賃物的歸屬。對(duì)租賃物的歸屬?zèng)]有約定或者約定不明確，依照合同法有關(guān)規(guī)定仍不能確定的，租賃物的所有權(quán)歸“出租人”。（2）當(dāng)事人約定租賃期屆滿租賃物歸承租人所有，承租人已經(jīng)支付大部分租金，但無力支付剩余租金，出租人因此解除合同收回租賃物的，收回的租賃物的價(jià)值超過承租人欠付的租金以及其他費(fèi)用的，承租人可以要求部分返還。【考題-多選題】甲公司欲購乙公司生產(chǎn)的塔吊，因缺乏資金，遂由丙公司提供融資租賃。由于塔吊存在質(zhì)量問題，吊裝的物品墜落并砸傷行人丁，甲公司被迫停產(chǎn)修理。根據(jù)合同法律制度的規(guī)定，下列各項(xiàng)中，正確的有（ ）。（2011年）A.甲公司無權(quán)請(qǐng)求丙公司賠償修理塔吊的費(fèi)用B.甲公司不得以塔吊存在質(zhì)量問題并發(fā)生事故為由，延付