解析杭州商業(yè)地產(chǎn)運營模式探索

1、杭州商業(yè)地產(chǎn)運營模式探索商業(yè)地產(chǎn)運營模式的選擇是為了更好地贏得利潤，這也是企業(yè)的最終目標，因此所有的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商都在尋找適合自己項目的運營模式。從目前市場中可以看到，杭城比較大型的商業(yè)地產(chǎn)項目運營模式中最常見的是“ 出售、租售結合、售后返租、只租不售 ”等四大模式。一、完全出售，投資者具備經(jīng)營自主權商業(yè)地產(chǎn)出售完成之后，開發(fā)商基本上就不再進行干預，僅由物業(yè)管理部門進行日常的統(tǒng)一維護管理。 一方面投資者也具備完全的經(jīng)營自主權，另一方面， 開發(fā)商可以快速回收投資。此種模式大多在社區(qū)型商業(yè)中體現(xiàn)，主要原因在于開發(fā)商同時也是項目住宅開發(fā)商，由于受到資金壓力的因素，秉著開發(fā)即銷售的想法，在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)

2、后，借鑒住宅開發(fā)的經(jīng)驗，以銷售為目的，快速回籠資金。此類項目在大型社區(qū)的商業(yè)配套中不勝枚舉。比如，位于良渚板塊的正中心良渚十六街區(qū)，規(guī)劃在地下區(qū)域設大型超市、電影院、溜冰場以及電玩廳，地上區(qū)域一分為二，用層高5 米的大型商鋪打造一條餐飲街，用小型商鋪打造類似于湖濱名品街庭院式的商業(yè)街區(qū)。此外，還有商務套房，面積從 80 多平方米到 300 多平方米都有。底層是商鋪、上層是套房、頂層帶有閣樓和露臺。這樣的設置，即將投資、經(jīng)營、休閑、聚會等多重功能整合在一起。產(chǎn)權出售， 使其成為經(jīng)營者的固定財產(chǎn)， 不僅可以進行長期維護， 建立自己獨特的經(jīng)銷風格， 博得廣大消費者的感性認識， 在一定的基礎上進行穩(wěn)步

3、發(fā)展，還可將其進行轉讓、租賃，獲取更多的產(chǎn)業(yè)價值。對于開發(fā)商而言，收益 =銷售收入 。二、租售結合，靈活性和可控性皆有開發(fā)商保留部分主力商鋪，臨街、主入口商鋪控制在手中，并通過引進主力店，實行大面積出租與分割出售租售并舉的模式。 租售結合的模式， 就是租一部分售一部分， 開發(fā)商往往將物業(yè)的一部分租給主力店，再銷售一小部分商鋪，以平衡資金壓力和經(jīng)營風險的矛盾，這種模式具備較高的靈活性和可控性。比如， 位于九堡中心位置的金海城， 由三大商業(yè)組團 購物中心、時尚購物街、 精品商場組成， 2.6 萬平方米的購物中心、 6000 平方米的時尚購物街、 1.5 萬平方米的精品商場，提供集購物、餐飲、娛樂、

4、休閑及商務等為一體的高檔、多層次、全方位服務。購物中心以出租的形式經(jīng)營：世紀聯(lián)華、肯德基、五星電器、美食館、流行旗艦店、溫馨家居館、 時尚魅力館、 紳士精品館、運動休閑館等各類業(yè)態(tài)；時尚購物街以出售的方式經(jīng)營：底商總建筑面積約6000 平方米，有23 個復式時尚店面，店鋪面積180-300 多平方米，規(guī)劃金融服務業(yè)和時尚品牌店；精品商場以出租、出售、 聯(lián)營的方式經(jīng)營。精品商場位于金海城商業(yè)組團的南部，共分五層，總建筑面積約為1.5 萬平方米，以經(jīng)營中高檔商品為主。此外，位于閑林板塊的杭州宏豐家居城項目集“環(huán)保、節(jié)能、智能”型家居材料賣場、特色商業(yè)街、生活超市、物流倉儲、商務辦公、配套公寓于一體

5、，系杭州城西多元家居復合業(yè)態(tài)， 具有強大輻射力的綜合性商業(yè)項目。該項目商鋪采取了有控制出售，目前開發(fā)的一期22 萬平方米的商鋪中，銷售不到6 萬平方米，剩余的開發(fā)商自己經(jīng)營。在合適的租售比例下，可保證開發(fā)商即可獲得短期資金回籠，同時又能通過出租獲得長期租金。通常情況下，開發(fā)商都掌握大部分的產(chǎn)權，出售的只是小部分，往往將高樓層整體出租給品牌商家， 以品牌商家為商場經(jīng)營的主體， 發(fā)揮他們的品牌效應， 將低樓層作為大商家的輔營區(qū)分割后出售， 同時引入主力店品牌商家的進駐則更能提升項目商業(yè)價值。 對于開發(fā)商而言， 收益 =部分銷售收入 +部分長期租金收益 。三、售后返租，規(guī)避市場初期經(jīng)營風險商業(yè)地產(chǎn)售

6、出后，開發(fā)商統(tǒng)一返租、統(tǒng)一招商經(jīng)營，這就是所謂的“售后返租”模式。售后返租有多種形式，包括返租回報、帶租約銷售、利潤共享、保底分紅等，宗旨是“以先銷售后返租， 同時給予一定比例租金回報的方式”吸引買家入場， 一般出現(xiàn)在商鋪、寫字樓、商用住等銷售過程中。比如，杭州宏豐家居城出售的部分商鋪中，要求業(yè)主在簽訂銷售合同前必須先簽一份委托統(tǒng)一經(jīng)營管理合同 ，合同規(guī)定，業(yè)主將商鋪全權委托給開發(fā)商經(jīng)營，時間為十年：前三年一次性從總房價中讓利；第四年到第十年，開發(fā)商按跟客戶簽約合同總價的8.86%來支付客戶租金。此經(jīng)營方式省去了投資者出租的風險和收取租金的麻煩，免去商鋪出租期間對于物業(yè)各項管理所需花費的精力，

7、確保市場運作初期的業(yè)主利益，由營運管理商向小業(yè)主按固定利率支付租金回報， 租賃期限相對穩(wěn)定，并使業(yè)主規(guī)避了市場形成初期較大的經(jīng)營風險。此模式運作，涉及大型商業(yè)項目的規(guī)劃、設計、招商、銷售、工程等所有環(huán)節(jié)，對發(fā)展商的綜合運營能力要求極高。對于開發(fā)商而言，收益 =銷售收入 +長期租金收益 。四、只租不售，持續(xù)有效管理提升商業(yè)價值商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商掌握產(chǎn)權，對所有的商業(yè)物業(yè)采取只租不售的形式，期望通過租賃持續(xù)性獲利，這種模式需要開發(fā)商自己進行市場培育，營造商業(yè)氛圍， 并承擔經(jīng)營風險，通過持續(xù)有效的經(jīng)營管理提升商業(yè)價值。目前的商業(yè)地產(chǎn)只租不售的模式更多地體現(xiàn)在大型購物中心的開發(fā)上。比如，正在開發(fā)的星光大道

8、項目是集購物、美食、娛樂、休閑、商務、旅游和運動于一體的綜合性商業(yè)地產(chǎn)，總建筑面積為30 萬平方米，基本由華聯(lián)自己經(jīng)營。統(tǒng)一經(jīng)營管理、統(tǒng)一營銷推廣、統(tǒng)一物業(yè)管理等。整條大道以步行街貫穿，分為A 、 B 、C、 D 四大區(qū)塊，現(xiàn)在啟動的是15 萬平方米的CD 區(qū)，其中設置主題餐廳、健身中心、美容、KTV 、銀行書店、各類專賣店，預計2009 年初 CD 區(qū)先開街； AB 區(qū)有 7 萬多平方米的購物中心，以購物商業(yè)為主，結合餐飲、娛樂和運動，重點招商是百貨店，主題商場、電影院、美食廣場、娛樂這樣一些功能業(yè)態(tài)，AB 區(qū)預計 2011 年開街運營。另一個開發(fā)商完全自主經(jīng)營的大型商業(yè)地產(chǎn)是地處錢江新城核

9、心區(qū)的杭州萬象城，由多元化控股企業(yè)華潤集團與香港最大的房地產(chǎn)商新鴻基聯(lián)合開發(fā)，總建筑面積80 萬平方米。開發(fā)商將長期完全持有物業(yè)，通過招租途徑，有70%來自深圳萬象城老業(yè)主。項目自06 年底開始動工，2009 年大型購物中心開始營業(yè)，所有項目預計在2013 年完成。目前開發(fā)的購物中心約24 萬平方米， 在業(yè)態(tài)設置上， 零售面積占總面積40%，餐飲面積占總面積20%，休閑娛樂面積占總面積20%，剩余 20%的面積做一些家居裝飾、教育服務等。只租不售的運營模式是國際商業(yè)地產(chǎn)運作的主流模式，與分散銷售產(chǎn)權相比較更利于項目的長久持續(xù)運營。 “只租不售、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理”的運營模式，由專業(yè)運營公司提供

10、系統(tǒng)有效的運營管理和服務，走可持續(xù)發(fā)展之路。 對于開發(fā)商而言， 收益 =長期租金收益+商業(yè)物業(yè)升值收益 。杭州未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展理念（ 1）物業(yè)管理、商業(yè)管理將進化為“資產(chǎn)管理”越來越多的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商逐漸意識到需要將物業(yè)管理、商業(yè)管理發(fā)展為資產(chǎn)管理。在這種思想的引導下，開發(fā)商還會涉及酒店、會展、體育、道路港口設施等開發(fā)項目。從某種意義上來說， 商業(yè)地產(chǎn)的延續(xù)價值是靠經(jīng)營體現(xiàn)出來的， 例如可以通過促動買賣、租賃來升值硬件資產(chǎn)。開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，尤其在搞長期經(jīng)營管理的商業(yè)地產(chǎn)時，物業(yè)管理 （資產(chǎn)管理）成為極重要和關鍵的企業(yè)職能。商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營管理搞好了，可以滿足企業(yè)品牌，增強融資能力，擴大企業(yè)現(xiàn)金流，

11、實現(xiàn)經(jīng)常性回報，有利于連鎖和跨地區(qū)發(fā)展。（ 2）從策劃單一商業(yè)經(jīng)營空間轉變?yōu)椴邉澇鞘邪l(fā)展空間、提升城市文化功能在策劃商業(yè)物業(yè)的定位時， 應更多地從宏觀的角度進行考慮， 商業(yè)物業(yè)如何與相鄰區(qū)域甚至整個城市目前以及將來的發(fā)展空間相結合。 譬如杭州即將進行的河坊街二期改造， 該區(qū)域的商業(yè)物業(yè)策劃定位就應當與城市文化及區(qū)域未來的發(fā)展空間相結合， 不能僅僅按照簡單的商業(yè)空間考慮。商業(yè)地產(chǎn)是非常個性化的資本載體，運作的理念也是豐富而易變的，商業(yè)與房地產(chǎn)都屬于地域性很強的行業(yè)，不存在通用的成功模式，無論是產(chǎn)權式還是經(jīng)營式及其它運作模式，都是利益各方博弈的產(chǎn)物、智慧的結晶。在目前，我們要靈活地運用它，創(chuàng)造更大

12、的價值，作到多方共贏。在未來，我們應當注意順應商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的趨勢，利用房地產(chǎn)資本市場的逐漸成熟，降低運作風險，拓寬運作思路，獲取長期穩(wěn)定的商業(yè)地產(chǎn)收益和增值。出師表兩漢：諸葛亮先帝創(chuàng)業(yè)未半而中道崩殂， 今天下三分， 益州疲弊， 此誠危急存亡之秋也。然侍衛(wèi)之臣不懈于內，忠志之士忘身于外者，蓋追先帝之殊遇，欲報之于陛下也。誠宜開張圣聽，以光先帝遺德，恢弘志士之氣，不宜妄自菲薄，引喻失義，以塞忠諫之路也。宮中府中，俱為一體；陟罰臧否，不宜異同。若有作奸犯科及為忠善者，宜付有司論其刑賞，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使內外異法也。侍中、侍郎郭攸之、費祎、董允等，此皆良實，志慮忠純，是以先帝簡拔以遺陛下：

13、愚以為宮中之事，事無大小，悉以咨之，然后施行，必能裨補闕漏，有所廣益。將軍向寵，性行淑均，曉暢軍事，試用于昔日，先帝稱之曰愚以為營中之事，悉以咨之，必能使行陣和睦，優(yōu)劣得所?！澳?”，是以眾議舉寵為督：親賢臣， 遠小人， 此先漢所以興隆也； 親小人， 遠賢臣， 此后漢所以傾頹也。 先帝在時，每與臣論此事， 未嘗不嘆息痛恨于桓、 靈也。 侍中、尚書、 長史、 參軍，此悉貞良死節(jié)之臣，愿陛下親之、信之，則漢室之隆，可計日而待也。臣本布衣，躬耕于南陽，茍全性命于亂世，不求聞達于諸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顧臣于草廬之中，咨臣以當世之事，由是感激，遂許先帝以驅馳。后值傾覆，受任于敗軍之際，奉命于危難之間，爾來二十有一年矣。先帝知臣謹慎，故臨崩寄臣以大事也。受命以來，夙夜憂嘆