邳州市城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)技術(shù)報(bào)告

1、前言市位于江蘇省北部，徐州與連云港之間。東與新沂市為鄰，西與銅山縣和徐州市賈汪區(qū)毗連，南接睢寧縣和宿遷市，北界山東省。 地理坐標(biāo)為東經(jīng) 117°3550-118°1040，北緯 34°07-34°4048。全市總面積 2085.13 平方公里，東西距離 52 公里，南北距離 61 公里。隴海鐵路、霍連高速公路、京杭大運(yùn)河穿境而過(guò)，、臨沂、連云港三大機(jī)場(chǎng)近在咫尺，城區(qū)坐落在東隴海鐵路與京杭運(yùn)河的交匯處，是蘇北、魯南水陸交通樞紐，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。2012 年，在、市正確下，在市、市的監(jiān)督支持下，全市上下牢牢把握發(fā)展主題主線和穩(wěn)中求進(jìn)的工作總基調(diào)，按照“發(fā)展、爭(zhēng)

2、先進(jìn)位、更好更快”的總要求，加快推進(jìn)“八項(xiàng)工程”和“四大計(jì)劃四個(gè)”，著力辦好大事實(shí)事，統(tǒng)籌抓好穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、抓創(chuàng)新、控物價(jià)、惠民生各項(xiàng)工作，保持和諧穩(wěn)定，順利完成了全年目標(biāo)任務(wù)。持續(xù)健康發(fā)展，全市地區(qū)生產(chǎn)總值完成 532 億元，增長(zhǎng) 14.1%，三次產(chǎn)業(yè)比例調(diào)整為14:45:41，二三產(chǎn)業(yè)增加值占 GDP 比重較上年提高 1.6 個(gè)百分點(diǎn)；公共財(cái)政預(yù)算收入完成392 億元，增長(zhǎng) 22%42.1 億元，增長(zhǎng) 20.1%；固定資產(chǎn)投資完成消費(fèi)品零售總額達(dá) 113.7 億元，增長(zhǎng) 15.6%；實(shí)際到帳2.16 億，增長(zhǎng) 50.5%；自營(yíng)出口額 14 億，增長(zhǎng) 43%；城鄉(xiāng)居民收入分別達(dá) 21155

3、 元和 11470 元，增長(zhǎng) 17%和15.5%；江蘇省定四大類十八項(xiàng) 25 個(gè)小康指標(biāo)完成 24 項(xiàng)，5 項(xiàng)指標(biāo)全部達(dá)標(biāo)。規(guī)模以上工業(yè)銷售收入和利稅分別完成 1437 億元和 240 億元， 分別增長(zhǎng) 36%和 32%；規(guī)模以上工業(yè)增加值完成 314 億元，增長(zhǎng)22.9%。全年新簽約 3000 萬(wàn)元以上項(xiàng)目 116 個(gè)；考伯斯煤焦油、必康、光大發(fā)電等一批項(xiàng)目引進(jìn)；納稅超千萬(wàn)元工業(yè)企業(yè)達(dá) 18 家，2 家過(guò)億元；20 家領(lǐng)軍工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售收入 220 億元，46 家規(guī)模擴(kuò)升企業(yè)完成投資 23.8 億元。0為進(jìn)一步加強(qiáng)市城區(qū)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)工作，全面準(zhǔn)確地把握邳州市城區(qū)土地市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)和地價(jià)走勢(shì)，

4、及時(shí)更新城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)，充分發(fā)揮土地管理參與宏觀調(diào)控的作用，適應(yīng)市城區(qū)地價(jià)管理的現(xiàn)實(shí)需要，根據(jù)國(guó)土部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)工作的通知（國(guó)土資發(fā)200851 號(hào)）、江蘇省國(guó)土省城鎮(zhèn)地價(jià)季度動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與基準(zhǔn)地價(jià)更新制度廳關(guān)于全面建立全（蘇國(guó)土資發(fā)2007146 號(hào)），在省國(guó)土廳土地利用管理處的指導(dǎo)下，市國(guó)土局組織開(kāi)展了城區(qū) 2012 年度季度地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與基準(zhǔn)地價(jià)更新工作，編制了年度）。依據(jù)市城區(qū)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與基準(zhǔn)地價(jià)更告（2012、省有關(guān)技術(shù)規(guī)程和規(guī)范，在市城區(qū) 2011市城區(qū)的建年度地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與基準(zhǔn)地價(jià)更新成果的基礎(chǔ)上，在成區(qū)和近期建設(shè)區(qū) 100.76 平方公里范圍內(nèi)，復(fù)核和確定了地價(jià)區(qū)

5、段，更新了商業(yè)、住宅和工業(yè)用地地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)，測(cè)算了 2012 年度市城區(qū)地價(jià)指數(shù)，進(jìn)一步完善了市城區(qū)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系。并以 2013 年 1 月 1 日為基準(zhǔn)日，采用以價(jià)定級(jí)的思路，應(yīng)用地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)地價(jià)資料和土地市場(chǎng)資料，測(cè)算并確定了地價(jià)區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)，建立了區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估宗地地價(jià)的修正體系，在此基準(zhǔn)上，劃分并確定了價(jià)。市城區(qū)商業(yè)、住宅和工業(yè)用地土地級(jí)別及級(jí)別基準(zhǔn)地以價(jià)定級(jí)更新基準(zhǔn)地價(jià)的方法具有應(yīng)用性強(qiáng)、更新速度快、成果具有延續(xù)性的特點(diǎn)。但是由于規(guī)范和完善之中，有些一級(jí)市場(chǎng)的市土地市場(chǎng)還處于不斷發(fā)展，不斷價(jià)格還不能完全反應(yīng)出地價(jià)的真實(shí)水平；同時(shí)由于地價(jià)評(píng)估的理論和方法還需要進(jìn)一步的研究和探索，項(xiàng)目

6、組學(xué)識(shí)水平限制，報(bào)告中不足之處敬請(qǐng)?jiān)u指正。、和批1目錄第一章概述0第一節(jié)第二節(jié)2011 年度地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與基準(zhǔn)地價(jià)更新的基本情況02012 年度地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與基準(zhǔn)地價(jià)更新工作概況1一、項(xiàng)目組織實(shí)施情況1二、工作內(nèi)容與任務(wù)1三、工作依據(jù)3四、技術(shù)路線4五、工作進(jìn)程7六、工作成果7地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)9第二章第一節(jié) 監(jiān)測(cè)范圍的確定9第二節(jié) 地價(jià)影響因素分析12一、政策背景12二、市平穩(wěn)較快發(fā)展，綜合實(shí)力得到新的提升13.13三、城鄉(xiāng)面貌持續(xù)四、房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展14五、工業(yè)快速發(fā)展，工業(yè)地價(jià)穩(wěn)步提高14第三節(jié) 地價(jià)區(qū)段調(diào)整與監(jiān)測(cè)點(diǎn)更新15一、地價(jià)區(qū)段調(diào)整15二、地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)更新16第四節(jié) 地價(jià)內(nèi)涵的設(shè)定17

7、第五節(jié) 土地估價(jià)參數(shù)的確定19一、還原利率的測(cè)算與確定19二、房屋重置價(jià)的確定30三、容積率修正系數(shù)的測(cè)算與確定31四、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用的確定34五、土地使用年期修正系數(shù)的確定34六、其他估價(jià)參數(shù)的確定35第六節(jié) 市場(chǎng)資料與分析36一、樣點(diǎn)資料整理及其數(shù)據(jù)庫(kù)的建立36二、樣點(diǎn)地價(jià)測(cè)算37三、樣點(diǎn)地價(jià)修正39四、樣點(diǎn)地價(jià)分布圖繪制43第七節(jié) 地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)點(diǎn)地價(jià)評(píng)估44一、商業(yè)用地地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估方法的選擇44二、住宅用地地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估方法的選擇44三、工業(yè)用地地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估方法的選擇45四、地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估技術(shù)路線45第八節(jié) 平均地價(jià)的測(cè)算47一、利用監(jiān)測(cè)點(diǎn)地價(jià)資料測(cè)算區(qū)段地價(jià)47二、分用途地價(jià)測(cè)算49

8、三、綜合地價(jià)測(cè)算50第九節(jié) 地價(jià)指數(shù)測(cè)算51一、區(qū)段地價(jià)指數(shù)的測(cè)算51二、城區(qū)分用途地價(jià)指數(shù)的測(cè)算53三、城區(qū)綜合地價(jià)指數(shù)的測(cè)算53第十節(jié) 地價(jià)水平及其變動(dòng)分析55一、綜合地價(jià)水平與整體變化趨勢(shì)55二、不同用途地價(jià)水平與變化趨勢(shì)55三、不同區(qū)域地價(jià)水平與變化趨勢(shì)56四、不同季度地價(jià)變化趨勢(shì)57第三章基準(zhǔn)地價(jià)更新57I第一節(jié) 區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)的確定57一、區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算方法57二、地價(jià)區(qū)段平均地價(jià)測(cè)算結(jié)果驗(yàn)證57三、地價(jià)區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)確定58第二節(jié) 級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的確定63一、土地級(jí)別劃分的原則63二、土地級(jí)別劃分的技術(shù)方法64三、土地級(jí)別的初步劃分64四、土地市場(chǎng)資料測(cè)算法驗(yàn)證68五、土地級(jí)別的確定

9、68六、土地級(jí)別面積量算70七、級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算70八、級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的驗(yàn)證與確定72第三節(jié) 地價(jià)空間分布特征與級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的變化75一、地價(jià)的空間分布特征75別基準(zhǔn)地價(jià)的變化75第四節(jié) 區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估宗地地價(jià)修正體系的建立76一、宗地地價(jià)影響因素的確定76二、地價(jià)區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估宗地地價(jià)影響因素權(quán)重確定77三、各因素影響地價(jià)修正幅度的計(jì)算78四、地價(jià)區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表及其說(shuō)明表編制79五、其他修正體系的建立79第四章成果分析、應(yīng)用與建議80第一節(jié) 城市地價(jià)與房地產(chǎn)市場(chǎng)之間的關(guān)系80一、城市地價(jià)與房地產(chǎn)投資之間的關(guān)系80二、城市地價(jià)與房屋銷售之間的關(guān)系80三、城市地價(jià)與房地產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系

10、81II第二節(jié) 地價(jià)動(dòng)態(tài)變化與發(fā)展指標(biāo)關(guān)系分析81一、城市地價(jià)與增長(zhǎng)協(xié)調(diào)發(fā)展之間的關(guān)系81二、城市地價(jià)與居民可支配收入增長(zhǎng)之間的關(guān)系81第三節(jié) 未來(lái)地價(jià)變動(dòng)趨勢(shì)分析及政策建議81一、未來(lái)地價(jià)變動(dòng)趨勢(shì).82二、政策建議82第四節(jié) 成果應(yīng)用說(shuō)明84一、地價(jià)區(qū)段成果的應(yīng)用說(shuō)明84二、土地估價(jià)成果的應(yīng)用說(shuō)明84三、城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系成果的應(yīng)用說(shuō)明85第五節(jié) 成果在宗地地價(jià)評(píng)估中的應(yīng)用86一、應(yīng)用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修評(píng)估宗地地價(jià)的主要流程86二、宗地地價(jià)的計(jì)算公式86三、宗地地價(jià)評(píng)估特殊情況處理87市城區(qū)地價(jià)區(qū)段描述與分析88附錄附表1附表2附表3市城區(qū)商業(yè)用地地價(jià)區(qū)段描述與分析88市城區(qū)住宅用地地價(jià)區(qū)段描

11、述與分析96市城區(qū)工業(yè)用地地價(jià)區(qū)段描述與分析100III第一章概述第一節(jié) 2011 年度地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與基準(zhǔn)地價(jià)更新的基本情況市城區(qū)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估工作始于 1994 年，2004 年進(jìn)行了土地級(jí)別調(diào)整和基準(zhǔn)地價(jià)更新，同時(shí)建立了地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系，此后每年都開(kāi)展了城區(qū)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)工作。2007 年、2008 年、2009 年依據(jù)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)成果更新了城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)，2010 年進(jìn)一步完善了地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系。2011 年，東至隴海大道、道路，南至連霍高速、沿河南路，西至沿河路、道路，北至白果路約 100.76 平方公里圍合區(qū)域內(nèi)，市城區(qū)共設(shè)立 140 個(gè)地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)，其中 72 個(gè)商業(yè)用地地價(jià)監(jiān)測(cè)

12、點(diǎn)，48 個(gè)住宅用地地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)，20 個(gè)工業(yè)用地地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)。根據(jù)社會(huì)發(fā)展情況和房地產(chǎn)市場(chǎng)、土地市場(chǎng)資料，按季度評(píng)估確定了監(jiān)測(cè)點(diǎn)地價(jià)，測(cè)算了地價(jià)指數(shù)等地價(jià)監(jiān)測(cè)指標(biāo)，及時(shí)反映了市城區(qū)地價(jià)水平和變動(dòng)狀況，為加強(qiáng)市城區(qū)土地利用調(diào)控和引導(dǎo)土地市場(chǎng)健康發(fā)展提供了科學(xué)依據(jù)。在此基礎(chǔ)上，依據(jù)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)成果，采用以價(jià)定級(jí)的思路，測(cè)算并確定了市城區(qū)分用途基準(zhǔn)地價(jià)，基準(zhǔn)日為 2012 年 1 月 1 日，共劃分了 33 個(gè)商業(yè)用地地價(jià)區(qū)段，19個(gè)住宅用地地價(jià)區(qū)段，10 個(gè)工業(yè)用地地價(jià)區(qū)段，以及 4 個(gè)商業(yè)用地、4 個(gè)住宅用地和 4 個(gè)工業(yè)用地土地級(jí)別。市城區(qū)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)成果顯示，2011 年年底市城區(qū)綜合地價(jià)為

13、635.01 元/平方米，與 2010 年年底相比上漲 2.21%。2011年市城區(qū)土地價(jià)格整體上升是持續(xù)發(fā)展、積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策等諸多因素相互疊加、共同作用的結(jié)果。近年來(lái)，市商品房投資增長(zhǎng)快，市場(chǎng)供應(yīng)量大，商品房供銷兩旺，房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖導(dǎo)致土地市場(chǎng)波動(dòng)較大，地價(jià)出現(xiàn)上升。2011 年年底城區(qū)商業(yè)用地地價(jià) 1965.06 元/平方米，同比上升 3.47%；住宅用0地地價(jià) 1168.22 元/平方米，同比上升 2.42%；工業(yè)用地地價(jià) 211.39元/平方米，同比上升 0.89%。2011 年，續(xù)上漲，但受調(diào)控政策收緊和對(duì)后市預(yù)期不市城區(qū)地價(jià)總體水平繼的影響，漲幅環(huán)比回落。第一

14、季度，商業(yè)、住宅地價(jià)水平繼續(xù)上升，第二季度，地價(jià)水平增幅環(huán)比呈下降態(tài)勢(shì)，第三季度增幅環(huán)比小幅下降，第四季度呈下降態(tài)勢(shì)，甚至出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。工業(yè)用地地價(jià)全年平穩(wěn)微幅增長(zhǎng)，地價(jià)指數(shù)略有提高，第三季度開(kāi)始呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。第二節(jié)2012 年度地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與基準(zhǔn)地價(jià)更新工作概況一、項(xiàng)目組織實(shí)施情況市成立以市國(guó)土局為組長(zhǎng)，市物價(jià)局、市城鄉(xiāng)建設(shè)局、市住房保障和管理局、市局、市等為成員的項(xiàng)目小組，負(fù)責(zé)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的組織、協(xié)調(diào)及其他業(yè)務(wù)指導(dǎo)工作。成立了由市國(guó)土局抽調(diào)多名技術(shù)骨干與江蘇蘇信房地組成的課題組，具體負(fù)責(zé)項(xiàng)目實(shí)施產(chǎn)評(píng)估咨詢工作。項(xiàng)目4 名技術(shù)小組和課題組分工明確、業(yè)務(wù)互補(bǔ)、隊(duì)伍穩(wěn)定、熟市城區(qū)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與

15、基準(zhǔn)地價(jià)更新悉實(shí)際，保證了 2012 年度項(xiàng)目的進(jìn)度和質(zhì)量。二、工作內(nèi)容與任務(wù)1、確定工作范圍根據(jù) 2011 年度圍，結(jié)合土地利用總體市城區(qū)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)及基準(zhǔn)地價(jià)更新工作范、城市總體及城市發(fā)展?fàn)顩r，確定本次工作范圍。本次工作范圍與 2011 年工作范圍一致，即東至隴海大道、道路，南至連霍高速、沿河南路，西至沿河路、道路，北至白果路約 100.76 平方公里圍合區(qū)域，工作區(qū)域全部位于最新一輪土地利用總體確定的城區(qū)建設(shè)用地規(guī)模邊界線內(nèi)。12、調(diào)整商業(yè)用地、住宅用地和工業(yè)用地等用途的地價(jià)區(qū)段按商業(yè)、住宅、工業(yè)三種用途核查原地價(jià)區(qū)段劃分的合理性，根據(jù)本年度地價(jià)變動(dòng)情況調(diào)整不合理的地價(jià)區(qū)段，建立新的區(qū)商

16、業(yè)、住宅、工業(yè)用地地價(jià)區(qū)段3、完善地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)點(diǎn)資料的地價(jià)區(qū)段地價(jià)體系。以原有區(qū)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)成果為基礎(chǔ)，進(jìn)行地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)點(diǎn)的復(fù)核、補(bǔ)設(shè)和更新，完善區(qū)商業(yè)、住宅、工業(yè)用地地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)點(diǎn)資料的地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系。4、測(cè)算地價(jià)指數(shù)以區(qū)商業(yè)、住宅、工業(yè)用地地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)點(diǎn)測(cè)算平均地價(jià)，地價(jià)指數(shù)的測(cè)算以平均地價(jià)為基礎(chǔ)，地價(jià)指數(shù)等于相對(duì)應(yīng)的區(qū)域范圍（區(qū)段、分用途、城市）內(nèi)當(dāng)季度（當(dāng)期）與基準(zhǔn)季度（基期）平均地價(jià)的比率。5、評(píng)估地價(jià)區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)利用地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)點(diǎn)地價(jià)資料，評(píng)估地地價(jià)區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)。6、更新土地級(jí)別體系和基準(zhǔn)地價(jià)體系區(qū)商業(yè)、住宅、工業(yè)用以地價(jià)區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)成果圖為基礎(chǔ)，科學(xué)調(diào)整并建立區(qū)商業(yè)、住宅和工業(yè)

17、用地級(jí)別體系。在地價(jià)區(qū)段和土地級(jí)別調(diào)整的基礎(chǔ)上，利用地價(jià)區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)成果測(cè)算和確定區(qū)級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)，更新調(diào)查區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)體系。它包括各類用地地價(jià)區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)和級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)。7、更新地價(jià)修正體系地價(jià)修正體系包括期日修正指數(shù)；土地開(kāi)發(fā)程度差異修正 值；使用年期修正系數(shù)；容積率修正系數(shù)；商業(yè)用地地價(jià)區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估宗地地價(jià)修正體系；住宅用地地價(jià)區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估 宗地地價(jià)修正體系；工業(yè)用地地價(jià)區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估宗地地價(jià)修正 體系。8、建立與應(yīng)用地價(jià)信息系統(tǒng)2采用計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)、數(shù)據(jù)庫(kù)、地理信息系統(tǒng)等信息化技術(shù)，構(gòu)建并實(shí)現(xiàn)了 C/S 模式的市地價(jià)信息系統(tǒng)。該系統(tǒng)主要包括地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與基準(zhǔn)地價(jià)更新子系統(tǒng)和地價(jià)管理子

18、系統(tǒng)，具有地價(jià)信息的與整理、地價(jià)區(qū)段調(diào)整與整理、地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)設(shè)立與地價(jià)評(píng)估、區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算與確定、區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)編制、地價(jià)成果整理、地價(jià)信息、地價(jià)統(tǒng)計(jì)分析等功能。三、工作依據(jù)1、1.1 中1.2 中1.3 中民民民土地管理法城市房地產(chǎn)管理法土地管理法實(shí)施條例2、技術(shù)依據(jù)2.1 城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程（GB/T 18507-2001）2.2 城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（GB/T 18508-2001）2.3城鎮(zhèn)地籍規(guī)程（TD 1001-1993）2.4 城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)技術(shù)規(guī)范（TD/T 1009-2007）2.5 江蘇省城鎮(zhèn)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)規(guī)范（2007年版）2.6 國(guó)土部國(guó)土信息系統(tǒng)

19、設(shè)計(jì)規(guī)范（2002 年）2.7 江蘇省國(guó)土測(cè)與基準(zhǔn)地價(jià)更新制度3、其它廳關(guān)于全面建立全省城鎮(zhèn)地價(jià)季度動(dòng)態(tài)監(jiān)3.1 3.2 市城鄉(xiāng)總體市土地利用總體（2010-2030）（2006-2020）3.32012 年市和發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)3.4 3.5 年度）市城區(qū)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)技術(shù)報(bào)告（2011 年度）市城區(qū)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)報(bào)告（201133.62011 年3.72011 年四、技術(shù)路線市城區(qū)地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)資料市基準(zhǔn)地價(jià)圖1、地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)技術(shù)路線在 2011 年度市城區(qū)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與基準(zhǔn)地價(jià)更新成果的基礎(chǔ)上，按照江蘇省城鎮(zhèn)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)規(guī)范(2007)的要求，區(qū)分商業(yè)、住宅、工業(yè)等

20、用途，對(duì)原地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)點(diǎn)進(jìn)行數(shù)據(jù)整理，核查、調(diào)整地價(jià)區(qū)段，整理地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)資料，調(diào)整和補(bǔ)充地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)，對(duì)所布設(shè)的地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)點(diǎn)進(jìn)行外業(yè)，測(cè)算監(jiān)測(cè)點(diǎn)地價(jià)，計(jì)算區(qū)段平均地價(jià)、分用途地價(jià)及綜合地價(jià)，測(cè)算地價(jià)指數(shù)。具體技術(shù)流程圖詳見(jiàn)圖 1-1。4監(jiān)測(cè)點(diǎn)是否滅失、變更？ 地價(jià)區(qū)段是否需要調(diào)整？否否是是驗(yàn)證圖 1-1市城區(qū)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)技術(shù)流程圖5提交成果論證城市平均地價(jià)指數(shù)區(qū)段平均地價(jià)分用途地價(jià)指數(shù)監(jiān)測(cè)點(diǎn)地價(jià)相關(guān)指標(biāo)房屋年度供需資料土地年度供需資料房屋市場(chǎng)樣點(diǎn)土地市場(chǎng)樣點(diǎn)成本逼近法剩余法還原法市場(chǎng)比較法其他相關(guān)資料市場(chǎng)樣點(diǎn)資料地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)資料外業(yè)確定估價(jià)參數(shù)確定監(jiān)測(cè)點(diǎn)地價(jià)內(nèi)涵調(diào)整、劃分地價(jià)區(qū)段調(diào)整、補(bǔ)充地價(jià)監(jiān)

21、測(cè)點(diǎn)地價(jià)區(qū)段地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)成果基準(zhǔn)地價(jià)更新成果2、基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)路線本次市城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)更新的技術(shù)路線是在 2011 年度連市基準(zhǔn)地價(jià)更新成果和 2012 年第四季度市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)成果的基礎(chǔ)上，利用計(jì)算機(jī)測(cè)算的區(qū)段地價(jià)結(jié)果，結(jié)合各區(qū)段實(shí)際狀況，確定各用途區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)。采用特爾斐法確定區(qū)段地價(jià)影響因素及其權(quán)重，并市場(chǎng)樣點(diǎn)，測(cè)算各區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)的變動(dòng)幅度，建立宗地地價(jià)的修正體系。在此基礎(chǔ)上，按地價(jià)水平接近、土地利用類型相似的原則，采用數(shù)理統(tǒng)計(jì)方法對(duì)調(diào)整的地價(jià)區(qū)段進(jìn)行歸并，形成分用途土地級(jí)別并確定各用途土地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)，從而建立準(zhǔn)地價(jià)更新成果。具體技術(shù)流程圖詳見(jiàn)圖 1-2。市城區(qū)基2012

22、 年第四季度區(qū)段地價(jià)土地市場(chǎng)樣點(diǎn)地價(jià)圖 1-2市城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)流程圖6基準(zhǔn)地價(jià)確定基準(zhǔn)地價(jià)成果論證與驗(yàn)收確定級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)劃分土地級(jí)別區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)修正體系建立區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)驗(yàn)證確定區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)五、工作進(jìn)程1、準(zhǔn)備階段2012 年初，成立工作小組和技術(shù)小組，確定更新的工作范圍；制定工作方案和技術(shù)方案；進(jìn)行技術(shù)方案論證；編制工作底圖；印制表格；成立隊(duì)伍，培訓(xùn)。2、資料收集階段按季度組織讓、征地等資料；按季度收集整理市城區(qū) 2012 年土地出讓、轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)資料、發(fā)展資料；按季度實(shí)地勘查并補(bǔ)充和更新地價(jià)區(qū)段、地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)資料；資料的檢查、補(bǔ)充和整理歸檔；資料論證和驗(yàn)收。3、內(nèi)業(yè)處理階段在下季度第一2

23、0 日前完成每個(gè)季度地價(jià)監(jiān)測(cè)資料的預(yù)處理、輸入和建庫(kù)；地價(jià)區(qū)段和地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)的確定；地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)地價(jià)評(píng)估與區(qū)段平均地價(jià)測(cè)算；地價(jià)指數(shù)的測(cè)算。在 2013 年初完成區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)的確定；土地級(jí)別劃分與級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的確定；編制報(bào)告和成 果圖件。4、成果論證、聽(tīng)證與驗(yàn)收階段由市國(guó)土局組織內(nèi)部各主要科室代表、各相關(guān)部門代表、企業(yè)代表和群眾代表對(duì)成果進(jìn)行論證、聽(tīng)證，根據(jù)論證、聽(tīng)證意見(jiàn)和建議對(duì)成果進(jìn)行修改完善，形成最終成果，報(bào)省國(guó)土六、工作成果廳驗(yàn)收。1、文字成果1.1 1.2 1.3市城區(qū)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與基準(zhǔn)地價(jià)更市城區(qū)宗地地價(jià)修正系數(shù)表及說(shuō)明表市城區(qū)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)點(diǎn)資料匯編告(2012 年度)2、圖件成果市城區(qū)

24、商業(yè)用地區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)圖市城區(qū)住宅用地區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)圖2.12.27市城區(qū)工業(yè)用地區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)圖市城區(qū)商業(yè)用地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)圖市城區(qū)住宅用地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)圖市城區(qū)工業(yè)用地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)圖市城區(qū)監(jiān)測(cè)點(diǎn)分布圖2.32.42.52.62.72.8市城區(qū)市場(chǎng)樣點(diǎn)圖3、其它成果市城區(qū)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估資料和數(shù)據(jù)庫(kù)3.13.2 地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與基準(zhǔn)地價(jià)成果管理與更新信息系統(tǒng)8第二章地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)第一節(jié)監(jiān)測(cè)范圍的確定根據(jù)市城市總體（2010-2030），城市區(qū)范圍為：南至徐連高速以南約 1200 米，北至白果路，西至省道 250、省道 323，東至邳蒼路、三先路、爭(zhēng)先路，面積約 160 平方公里。綜合考慮市建成區(qū)

25、各類用地布局現(xiàn)狀和近期建設(shè)，結(jié)合市地價(jià)管理的現(xiàn)實(shí)需要，最終確定本次作范圍為東至隴海大道、市城區(qū)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與基準(zhǔn)地價(jià)更新工道路，南至連霍高速、沿河南路，西至沿河路、道路，北至白果路約 100.76 平方公里圍合區(qū)域，與 2011年度工作范圍保持一致。具體見(jiàn)更新工作范圍圖（圖 2-1）。其市城區(qū)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與基準(zhǔn)地價(jià)業(yè)用地地價(jià)監(jiān)測(cè)與基準(zhǔn)地價(jià)更新范圍主要分布于韓世商業(yè)步行街、建設(shè)路、青年路、路、花園路、三汊河路、建設(shè)路、天山路、泰州路等商業(yè)街輻射的區(qū)域。商業(yè)用地地價(jià)區(qū)段總面積 404.99 公頃，均為城區(qū)建成區(qū)；住宅用地地價(jià)監(jiān)測(cè)與基準(zhǔn)地價(jià)更新范圍，主要集中在城東新區(qū)和城北新區(qū)，其分布的區(qū)域在空間上

26、較為集中、連片，住宅用地地價(jià)區(qū)段總面積 5039.78 公頃，主要為城區(qū)建城區(qū)和近期建設(shè)更新范圍為城東新區(qū)和城北化工園區(qū)；工業(yè)用地地價(jià)監(jiān)測(cè)與基準(zhǔn)地價(jià)市城區(qū)的工業(yè)用要分布于民營(yíng)工業(yè)園、電廠工業(yè)園、城東工業(yè)園、城北化工園區(qū)和城區(qū)老工業(yè)區(qū)，老城區(qū)內(nèi)也有零星工業(yè)企業(yè)分布，故工業(yè)用地監(jiān)測(cè)范圍主要覆蓋四個(gè)工業(yè)集中區(qū)和老城區(qū)部分區(qū)域，不包括老城中心和城北新區(qū)、政務(wù)新區(qū)，工業(yè)用地地價(jià)區(qū)段總面積為 7615.28 公頃。91011第二節(jié)地價(jià)影響因素分析一、政策背景2012 年，房地產(chǎn)調(diào)控政策穩(wěn)中趨緊，在保證發(fā)展的背景下堅(jiān)持調(diào)控不放松，通過(guò)差別化信貸等，支持合理自住需求，抑制投資投機(jī)需求。從年初的“堅(jiān)決不動(dòng)搖”，

27、到“適度微調(diào)”，到年中的“一緊一松”，到第三季度再次強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)決防止房?jī)r(jià)反彈”，最后到年底的關(guān)于“稅或成樓市調(diào)控新方向”的猜想，經(jīng)歷了一個(gè)跌宕起伏的過(guò)程。但總體而言，2012 年我也體現(xiàn)出了差別化。地產(chǎn)調(diào)控政策并沒(méi)有放松，但同時(shí)1、調(diào)控方向不變，保護(hù)合理自住需求，強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖年初，繞土地、普的房地產(chǎn)調(diào)控政策頻頻出臺(tái)，政策內(nèi)容基本上多圍品房供給、保障房建設(shè)、金融等政策方面做出了更為細(xì)化的規(guī)定，樓市政策依然從緊。五一過(guò)后，房?jī)r(jià)已經(jīng)回歸到了較以往來(lái)說(shuō)相對(duì)合理的價(jià)位，加之政策層面的鼓勵(lì)，剛需明顯大量。樓市調(diào)控的主方向，已經(jīng)從“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”轉(zhuǎn)向了“一方面首次購(gòu)房的剛性

28、需求定向?qū)捤?，一方面繼續(xù)嚴(yán)厲抑制投資投機(jī)型購(gòu)房”一松一緊的政策基調(diào)。三季度伊始，樓市回暖跡象明顯，當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新情況、新問(wèn)題，7月國(guó)土部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)緊急通知，強(qiáng)調(diào)各地要采取多種措施堅(jiān)決防止房?jī)r(jià)反彈，堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不放松。7 月召開(kāi)的常務(wù)會(huì)議還提出，嚴(yán)格實(shí)施差別化住房稅收政策，加強(qiáng)環(huán)節(jié)和持有環(huán)節(jié)相關(guān)稅收征管，抑制投機(jī)投資性購(gòu)房需求。8 月，財(cái)政部提出將穩(wěn)步推進(jìn)個(gè)人住房縮型房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)，稅的是試點(diǎn)。四季度，沒(méi)有實(shí)質(zhì)緊表明的一種調(diào)控的態(tài)度。意味著“去投資化”的樓市調(diào)控政策應(yīng)該還會(huì)繼續(xù)執(zhí)行，限購(gòu)、限貸尚出現(xiàn)松動(dòng)，樓市調(diào)控政策不可能觸動(dòng)。2、實(shí)行差別化信貸政策，抑制投資投機(jī)需求

29、2012 年，央行在 2 月和 5 月兩次下調(diào)存準(zhǔn)率 0.5 個(gè)百分點(diǎn)，在 612月和 7 月兩次降息，并將金融機(jī)構(gòu)利率浮動(dòng)區(qū)間的下限先后調(diào)整為基準(zhǔn)利率的 0.8 倍和 0.7 倍，但同時(shí)要求金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行差別化的各項(xiàng)住房信貸政策，繼續(xù)抑制投機(jī)投資性購(gòu)房。一方面，除了對(duì)首套房的信貸支持外，對(duì)于二套房首付比例的條件仍未放松，而三套以上房屋的仍舊嚴(yán)格限制、停貸，嚴(yán)格執(zhí)行差異化政策。3、推進(jìn)土地管理制度，適時(shí)調(diào)整供地計(jì)劃國(guó)土穩(wěn)定地價(jià)，防部屢次強(qiáng)調(diào)，要執(zhí)行好現(xiàn)有土地供應(yīng)政策，均衡供地，用地、防異常，處置閑置土地和打擊囤地炒地，部發(fā)布公告稱，對(duì)于 4 月份確定穩(wěn)定土地市場(chǎng)。8 月 5 日，國(guó)土的二

30、、住房用地供應(yīng)計(jì)劃進(jìn)行調(diào)整，縮減計(jì)劃供應(yīng)總量。市平穩(wěn)較快發(fā)展，綜合實(shí)力得到新的提升全市地區(qū)生產(chǎn)總值完成 532 億元（預(yù)計(jì)，下同），增長(zhǎng) 14.1%，三次產(chǎn)業(yè)比例調(diào)整為 14:45:41，二三產(chǎn)業(yè)增加值占 GDP 比重較上年提高 1.6 個(gè)百分點(diǎn)；公共財(cái)政預(yù)算收入完成 42.1 億元，增長(zhǎng) 20.1%；固定資產(chǎn)投資完成 392 億元，增長(zhǎng) 22%億元，增長(zhǎng) 15.6%；實(shí)際到帳消費(fèi)品零售總額達(dá) 113.72.16 億，增長(zhǎng) 50.5%；自營(yíng)出口額14 億，增長(zhǎng)43%；城鄉(xiāng)居民收入分別達(dá)21155 元和11470元，增長(zhǎng) 17%和 15.5%；江蘇省定四大類十八項(xiàng) 25 個(gè)小康指標(biāo)完成24 項(xiàng)，

31、5 項(xiàng)指標(biāo)全部達(dá)標(biāo)。全年新增城鎮(zhèn)就業(yè) 1.2 萬(wàn)人，城鄉(xiāng)居民參保人數(shù)達(dá) 42.9 萬(wàn)人，企業(yè)用工最低工資標(biāo)準(zhǔn)由 800 元/月提高至900 元/月，城鄉(xiāng)低保標(biāo)準(zhǔn)分別提高至 440 元/月、240 元/月，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為 2.24%，人口自然增長(zhǎng)率在 5.8，居民消費(fèi)價(jià)格漲幅為 3%。市保持平穩(wěn)較快發(fā)展的總體格局對(duì)土地市場(chǎng)產(chǎn)生了積極影響，帶動(dòng)了土地需求，引起土地價(jià)格上漲。三、城鄉(xiāng)面貌持續(xù)城市形象顯著提升。城鎮(zhèn)化率提高到 46.5%。瑞興路等 12 條道路和 30 條便民巷道的新建改造全面完成，東興路立交橋、世紀(jì)大道六保河橋、丁場(chǎng)大溝橋全面竣工，張樓運(yùn)河特大橋、劉山二線橋序時(shí)13推進(jìn)。青年西路和

32、奚仲路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)投入運(yùn)營(yíng)，大運(yùn)河農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)主體竣工，3 所城區(qū)小學(xué)擴(kuò)建全面完成，5 個(gè)小區(qū)完成配建。4 座星級(jí)酒店加快建設(shè)。新城區(qū)高壓電網(wǎng)改線工程加快推進(jìn)。民生服務(wù)中心主體封頂。新建游園 5 個(gè)、運(yùn)動(dòng)廣場(chǎng) 2 個(gè)、中轉(zhuǎn)站 3 座、公廁 8座、停車場(chǎng) 5 個(gè)。新開(kāi)工商品房 112 萬(wàn)平方米，竣工 80 萬(wàn)平方米；完成城市征補(bǔ)搬遷 81 萬(wàn)平方米，建設(shè)安置房 50 萬(wàn)平方米。路在徐州縣市區(qū)率先建成省級(jí)市容管理示范路，運(yùn)平路再就業(yè)市場(chǎng)建成使用，整治老舊小區(qū) 10 個(gè)，規(guī)范夜市排檔集中經(jīng)營(yíng)區(qū) 3 處，拆除“高牌 80 個(gè)；建立健全城區(qū)收運(yùn)處置體系，群眾期盼已350 噸?！本玫某悄想S著山工程于去年6 月份開(kāi)

33、始實(shí)施，日處理市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公用設(shè)施條件以及環(huán)境的，進(jìn)一步提高了土地使用效益，促進(jìn)了四、房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展市土地質(zhì)量的提高。2012 年全年市城區(qū)累計(jì)商品房成交套數(shù)為 8146 套，成交總面積 957800 平方米，同比上升 47.10%。城區(qū)商品房成交均價(jià)為 3785元/，同比上升 3.27%。雖然銷售量上升明顯但商品房?jī)r(jià)格卻只是微幅上漲，說(shuō)明在供需兩旺的情況下市場(chǎng)趨于穩(wěn)定。相對(duì)平衡，房?jī)r(jià)趨于合理，五、工業(yè)快速發(fā)展，工業(yè)地價(jià)穩(wěn)步提高2012 年，規(guī)模以上工業(yè)銷售收入和利稅分別完成 1437 億元和240億元，分別增長(zhǎng) 36%和 32%；規(guī)模以上工業(yè)增加值完成 314 億元，增長(zhǎng) 22.9%

34、。突出招大引強(qiáng)，全年新簽約 3000 萬(wàn)元以上項(xiàng)目 116 個(gè)；考伯斯煤焦油、必康、光大發(fā)電等一批項(xiàng)目引進(jìn)；突出做大做強(qiáng)，納稅超千萬(wàn)元工業(yè)企業(yè)達(dá) 18 家，2 家過(guò)億元；20 家領(lǐng)軍工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售收入 220 億元，46 家規(guī)模擴(kuò)升企業(yè)完成投資23.8 億元，超額完成年度計(jì)劃14第三節(jié)一、地價(jià)區(qū)段調(diào)整地價(jià)區(qū)段調(diào)整與監(jiān)測(cè)點(diǎn)更新根據(jù)各區(qū)域商業(yè)的繁華狀況、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的分布狀況和集聚程度，居住的區(qū)位條件、基礎(chǔ)設(shè)施配套、區(qū)域環(huán)境、房屋結(jié)構(gòu)、建成年代和交通條件，工業(yè)的區(qū)位條件、基礎(chǔ)設(shè)施條件、交通狀況和產(chǎn)業(yè)聚集程度，結(jié)合市場(chǎng)資料反映的房地產(chǎn)和售價(jià)情況，分別對(duì)2011 年度商業(yè)、住宅和工業(yè)用地地價(jià)區(qū)段逐一進(jìn)行

35、檢查和復(fù)核。結(jié)果表明，2011 年劃分的地價(jià)區(qū)段總體上分布均勻，區(qū)段面積大小適中，對(duì) 2012 年度地價(jià)監(jiān)測(cè)來(lái)說(shuō)具有較好的合理性，但由于城市建設(shè)等因素帶來(lái)的地價(jià)水平和空間結(jié)構(gòu)變化，需對(duì)部分地價(jià)區(qū)段進(jìn)行調(diào)整，以適應(yīng) 2012 年度地價(jià)監(jiān)測(cè)的需要。2012 年度，隨著城區(qū)發(fā)展的建設(shè)，在上一輪商業(yè)區(qū)段較為完善的情況下，根據(jù)實(shí)際情況分別對(duì)三汊河路西、福州路南、瑞興南路-路、珠江西路商業(yè)區(qū)段范圍進(jìn)行了調(diào)整， 由于三汊河路西（01007S）區(qū)段中路與路之間道路已經(jīng)消失，將其原有區(qū)段刪除；瑞興南路（01020S）區(qū)段中路與邳新路之間瑞興南路兩側(cè)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)已經(jīng)拆除，將其原有覆蓋區(qū)段刪除；福州路南（01012S）

36、和珠江西路（01022S）區(qū)段有興建或改造道路并有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布在道路 兩側(cè)，將福州路南（01012S）區(qū)段范圍沿東興路增至盛世嘉園位置為止；將珠江西路（01022S）區(qū)段范圍沿華山北路增至奚中路為止。工業(yè)區(qū)段、住宅區(qū)段方面，由于上輪區(qū)段布設(shè)完善，故沒(méi)有變化。（見(jiàn)表 2-1）。表 2-1市城區(qū)地價(jià)區(qū)段數(shù)量變化情況表15用地類型商業(yè)住宅工業(yè)合計(jì)2011 年度地價(jià)區(qū)段數(shù)（個(gè)）331910622012 年度地價(jià)區(qū)段數(shù)（個(gè)）33191062二、地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)更新根據(jù)代表性、一般性、確定性、穩(wěn)定性、易操作性原則和合理分布原則，以 2011 年度地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)點(diǎn)為基礎(chǔ)，通過(guò)實(shí)地核實(shí)，原有的 140 個(gè)監(jiān)測(cè)點(diǎn)除重慶

37、路南側(cè) 1 個(gè)工業(yè)監(jiān)測(cè)點(diǎn)，即三牛紡織有限公司滅失外其余全部有效，同時(shí)根據(jù)需要和現(xiàn)實(shí)條件初步增設(shè)了 10個(gè)監(jiān)測(cè)點(diǎn)，經(jīng)審核最終確定了 148 個(gè)地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)，其業(yè)用地地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn) 77 個(gè)，住宅用地地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn) 51 個(gè)，工業(yè)用地地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn) 20個(gè)（見(jiàn)表 2-2）。表 2-2市城區(qū)地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)變化情況表與 2011 年年度相比，為適應(yīng)商業(yè)用地地價(jià)區(qū)段面積與價(jià)格變化，于 2012 年度在福州路南(01012S) 、花園路(01014S) 、瑞興北路(01019S)、珠江西路(01022S)、匯龍國(guó)際佳園(01029S) 商業(yè)區(qū)段分別補(bǔ)設(shè) 1 個(gè)商業(yè)用地地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)；考慮到更好地把握住宅用地地價(jià)區(qū)監(jiān)測(cè)的需要，在

38、金陵人家(01003J)、匯龍國(guó)際花園(01017J) 、鑫惠花園(01018J)住宅區(qū)段分別補(bǔ)設(shè) 1 個(gè)住宅用地地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)；工業(yè)用地方面，建設(shè)中路東工業(yè)區(qū)段滅失 1 個(gè)工業(yè)用地地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)，補(bǔ)設(shè) 1 個(gè)工業(yè)用地地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)；16用途商業(yè)住宅工業(yè)合計(jì)2011 年度地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)數(shù)（個(gè)）724820140滅失監(jiān)測(cè)點(diǎn)數(shù)（個(gè)）-11刪除監(jiān)測(cè)點(diǎn)數(shù)（個(gè)）-補(bǔ)設(shè)監(jiān)測(cè)點(diǎn)數(shù)（個(gè)）53192012 年度地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)數(shù)（個(gè)）775120148變化率（%）6.94%6.25%0%7.14%第四節(jié)地價(jià)內(nèi)涵的設(shè)定一、評(píng)估基準(zhǔn)日本次地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)的地價(jià)評(píng)估基準(zhǔn)日為每季度的最后一日，即第 一四季度地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)地價(jià)的基準(zhǔn)日期分別為 20

39、12 年 3 月 31 日、2012 年 6 月 30 日、2012 年 9 月 30 日、2012 年 12 月 31 日；基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估基準(zhǔn)日為 2013 年 1 月 1 日。二、土地使用年期土地使用年期按法定最高出讓年限設(shè)定，即商業(yè)用地 40 年、住宅用地 70 年、工業(yè)用地 50 年。三、土地開(kāi)發(fā)水平根據(jù)評(píng)估范圍內(nèi)同一用途現(xiàn)狀平均土地開(kāi)發(fā)程度或 2/3 以上面積已經(jīng)達(dá)到的宗地紅線外基礎(chǔ)設(shè)施平均水平、宗地紅線內(nèi)“場(chǎng)地平整”設(shè)定土地開(kāi)發(fā)水平。設(shè)定結(jié)果見(jiàn)表 2-3 至表 2-5。四、平均容積率根據(jù)本次基準(zhǔn)地價(jià)更新外業(yè)資料測(cè)算結(jié)果，結(jié)合市城市總體和市地籍管理信息系統(tǒng)實(shí)測(cè)結(jié)果綜合確定容積率。設(shè)定

40、結(jié)果見(jiàn)表 2-3 至表 2-5。五、臨街深度、臨街寬度商業(yè)用地地價(jià)區(qū)段的臨街寬、深根據(jù)各商業(yè)用地地價(jià)區(qū)段內(nèi)臨街各宗地寬度和深度的眾數(shù)設(shè)定。設(shè)定結(jié)果見(jiàn)表 2-3。表 2-3商業(yè)用地地價(jià)區(qū)段地價(jià)內(nèi)涵一覽表17區(qū)段編號(hào)容積率繁華程度開(kāi)發(fā)程度設(shè)定寬度（m）設(shè)定深度（m）01001S1.70繁華路段“六通一平”111001002S1.65繁華路段“六通一平”10801003S1.62繁華路段“六通一平”7901004S1.60繁華路段“六通一平”8701005S1.58繁華路段“六通一平”7801006S1.58繁華路段“六通一平”8701007S1.56繁華路段“六通一平”9801008S1.48次繁

41、華路段“六通一平”87續(xù)表 2-3備注：“六通一平”指宗地紅線外通路、通電、通上水、通下水、通訊、通氣，宗地紅線內(nèi)場(chǎng)地平整；“五通一平”指宗地紅線外通路、通電、通上水、通下水、通訊，宗地紅線內(nèi)場(chǎng)地平整。表 2-4住宅用地地價(jià)區(qū)段地價(jià)內(nèi)涵一覽表18區(qū)段編號(hào)區(qū)段名稱容積率開(kāi)發(fā)程度01001J大業(yè)苑1.80“六通一平”01002J毓秀華庭1.75“六通一平”01003J金陵人家1.72“六通一平”01004J亞都嘉園1.65“六通一平”01005J東泰苑1.65“六通一平”01006J向陽(yáng)小區(qū)1.60“六通一平”01007J文苑花園小區(qū)1.55“六通一平”01008J涌金花苑1.45“六通一平”01

42、009J盛世嘉園1.55“六通一平”區(qū)段編號(hào)容積率繁華程度開(kāi)發(fā)程度設(shè)定寬度（m）設(shè)定深度（m）01010S1.45次繁華路段“六通一平”6501011S1.46次繁華路段“六通一平”5701012S1.42次繁華路段“六通一平”5601013S1.44次繁華路段“六通一平”5601014S1.37次繁華路段“六通一平”6801015S1.38次繁華路段“六通一平”6701016S1.35次繁華路段“六通一平”7801017S1.32一般繁華路段“六通一平”7601018S1.30一般繁華路段“六通一平”10801019S1.28一般繁華路段“六通一平”7601020S1.34一般繁華路段“六通

43、一平”6801021S1.34一般繁華路段“六通一平”10801022S1.36一般繁華路段“六通一平”7601023S1.31一般繁華路段“六通一平”7601024S1.29一般繁華路段“六通一平”7901025S1.26一般繁華路段“六通一平”6701026S1.21一般繁華路段“五通一平”7901027S1.21一般繁華路段“五通一平”6501028S1.20一般繁華路段“五通一平”6501029S1.10一般繁華路段“六通一平”5701030S1.10一般繁華路段“五通一平”6501031S1.10一般繁華路段“五通一平”6501032S1.05一般繁華路段“五通一平”7501033S

44、1.05一般繁華路段“五通一平”7501009S1.47次繁華路段“六通一平”86續(xù)表 2-4備注：“六通一平”指宗地紅線外通路、通電、通上水、通下水、通訊、通氣，宗地紅線內(nèi)場(chǎng)地平整；“五通一平”指宗地紅線外通路、通電、通上水、通下水、通訊，宗地紅線內(nèi)場(chǎng)地平整。表 2-5工業(yè)用地地價(jià)區(qū)段地價(jià)內(nèi)涵一覽表備注：“五通一平”指宗地紅線外通路、通電、通上水、通下水、通訊，宗地紅線內(nèi)土地平整；“四通一平”指宗地紅線外通路、通電、通上水、通訊，宗地紅線內(nèi)土地平整。第五節(jié)土地估價(jià)參數(shù)的確定一、還原利率的測(cè)算與確定1. 還原利率的種類還原利率是用以將不動(dòng)產(chǎn)純還原成不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的比率，是土19區(qū)段編號(hào)區(qū)段名稱容積

45、率開(kāi)發(fā)程度01001G建設(shè)中路東0.8“五通一平”01002G建設(shè)中路西0.8“五通一平”01003G民營(yíng)工業(yè)園0.6“五通一平”01004G電廠工業(yè)園0.6“五通一平”01005G城西老工業(yè)區(qū)0.6“五通一平”01006G城東工業(yè)園0.5“五通一平”01007G城北0.5“五通一平”01008G港區(qū)0.5“四通一平”01009G城北化工園0.5“四通一平”01010G國(guó)營(yíng)農(nóng)場(chǎng)0.5“四通一平”區(qū)段編號(hào)區(qū)段名稱容積率開(kāi)發(fā)程度01012J螺絲廠宿舍1.35“五通一平”01013J明清大院1.35“五通一平”01014J現(xiàn)代漢城1.31“六通一平”01015J徐海汽配城1.27“五通一平”0101

46、6J匯龍國(guó)際花園1.18“五通一平”01017J鑫惠花園1.17“五通一平”01018J新世紀(jì)花園1.15“五通一平”01019J盛達(dá)花園1.37“六通一平”01010J錦江花園1.50“六通一平”01011J盛達(dá)花園1.37“六通一平”地估價(jià)的重要參數(shù)之一。運(yùn)用還原法評(píng)估土地價(jià)格時(shí)，確定合理的還原利率是準(zhǔn)確計(jì)算土地價(jià)格的關(guān)鍵之一。土地估價(jià)過(guò)程中涉及的還原利率有三種：（1）綜合還原利率它是求取土地及其上物合為一體的價(jià)格時(shí)所使用的還原利率。（2）物還原利率它是求取單純物價(jià)格時(shí)所使用的還原利率。（3）土地還原利率它是求取單純土地價(jià)格時(shí)所使用的還原利率。2. 還原利率測(cè)算方法（1）純與價(jià)格比率法純與

47、價(jià)格比率法也稱市場(chǎng)資料反求法、市場(chǎng)提取法。該方法是通過(guò)收集近期市場(chǎng)上若干宗與待估房地產(chǎn)相同或相似的房地產(chǎn)的純與價(jià)格等資料，利用還原法公式，反推出還原利率，并進(jìn)行調(diào)整和處理后，評(píng)定出一個(gè)綜合還原利率。（2）安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法的基本公式如下：r=rs+rv式中，r 為還原利率，rs 為安全利率，rv 為風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。安全利率通常選擇同一時(shí)期存款利息率或一年期國(guó)債年利率。風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值根據(jù)估價(jià)對(duì)象所處地區(qū)的確定。發(fā)展和市場(chǎng)狀況對(duì)其影響程度而不同類型房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)不同。一般說(shuō)來(lái)，按風(fēng)險(xiǎn)從大到小為：商、寫字樓、住宅樓、工業(yè)用房。一般情況下土地具有永續(xù)利用業(yè)的特性，而物在使用過(guò)程中逐步折

48、舊貶值，具有一定耐用年限，并有遭遇災(zāi)禍?zhǔn)芷茐暮偷目赡?，因而土地的投資風(fēng)險(xiǎn)就小于物，土地還原利率也要小于物的還原利率。20一般情況下，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值為正數(shù)，但在某種特殊情況下也可以為負(fù)數(shù)。例如，當(dāng)通貨膨脹特別厲害、物價(jià)上漲幅度超過(guò)名義利息率， 實(shí)際利息率為負(fù)數(shù)時(shí)，具有保值增值功能的土地反而更受親睞，其風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)低于儲(chǔ)蓄的風(fēng)險(xiǎn)，這時(shí)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值為一個(gè)負(fù)數(shù)。（3）投資風(fēng)險(xiǎn)與投資率綜合排序法該方法的操作步驟和內(nèi)容如下：、搜集土地與房地產(chǎn)投資、相關(guān)投資及其率和風(fēng)險(xiǎn)程度的資料，包括各種類型的存、國(guó)庫(kù)券、企業(yè)債券、保險(xiǎn)、股率。票、工商業(yè)等有關(guān)各個(gè)領(lǐng)域的投資按投資坐標(biāo)圖。率情況，根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)愈大率愈高的規(guī)則排序，制成將

49、土地與房地產(chǎn)投資與這些類型投資的風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行比較分析，考慮投資的大小，性、管理難易以及作為資產(chǎn)的安全性等，確定其風(fēng)險(xiǎn)相應(yīng)位置。根據(jù)估價(jià)對(duì)象風(fēng)險(xiǎn)程度所落的位置，在圖上找出對(duì)應(yīng)的作為還原利率。率，（4）投資復(fù)合率法土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的抵押融資現(xiàn)象較為普遍，房地產(chǎn)投資的資金來(lái)源可分為抵押和自有資金兩部分，房地產(chǎn)相應(yīng)地也由這兩種率與自有來(lái)，因而還原利率可以采用投資房地產(chǎn)的抵押利的期望率的平均數(shù)，計(jì)算方法如下：r=t×r m+(1-t)×r e式中，r 是房地產(chǎn)還原利率，t 為抵押占房地產(chǎn)價(jià)值的比例，率。rm 為抵押利率，re 為自有期望確定還原利率的方法很多，至今還無(wú)法統(tǒng)一規(guī)定，除上述四種方法外，還有：利率、平均利潤(rùn)率、增值率、投在有息上的利息率、實(shí)質(zhì)利率等。本次評(píng)估主要采用上述四種方法測(cè)算土地還原利率。213. 商業(yè)用地還原利率測(cè)算（1）以純與價(jià)格比率法求取房地產(chǎn)綜合還原利率、物還原利率和土地還原利率